合肥九龍城市廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案-69PPT-XXXX年

九龍`城市廣場(chǎng)

營(yíng)銷策劃方案明亮博遠(yuǎn)地產(chǎn)2010.1市場(chǎng)分析本體分析項(xiàng)目定位整合營(yíng)銷推廣宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品定位客戶定位定位研判分階段推廣策略展示策略營(yíng)銷策略認(rèn)籌解籌價(jià)格策略營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算市場(chǎng)分析本體分析項(xiàng)目定位整合營(yíng)銷推廣宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品定位客戶定位定位研判分階段推廣策略展示策略營(yíng)銷策略認(rèn)籌解籌價(jià)格策略營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算辦公市場(chǎng)概述供求比：2009年1月-12月，合肥市辦公市場(chǎng)總供求比為1.08，供求關(guān)系大致平衡,但是單月波動(dòng)幅度過大，供求不平衡供應(yīng)方面：2009年1月-12月，合肥市辦公市場(chǎng)供應(yīng)量為60.43萬㎡成交方面：2009年1月-12月，合肥市辦公市場(chǎng)成交量為56.2萬㎡宏觀市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)供求關(guān)系大致平衡數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)辦公市場(chǎng)供求受到市場(chǎng)變化影響非常明顯，當(dāng)出現(xiàn)供大于求的時(shí)候，供應(yīng)量會(huì)立刻降低，以加快消耗現(xiàn)有庫(kù)存量，當(dāng)市場(chǎng)成交行情較好時(shí)，供應(yīng)量會(huì)降低，供應(yīng)和需求量的相互影響導(dǎo)致了市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)有大幅度波動(dòng)的現(xiàn)象09年1月至12月，全市新增辦公供應(yīng)60.43萬㎡，去化56.2萬㎡，即這12個(gè)月無新增存量，辦公市場(chǎng)供不應(yīng)求，供應(yīng)面臨一定的壓力2009年1月-12月合肥市商業(yè)供求關(guān)系對(duì)比圖宏觀市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)供應(yīng)量分析數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年1月至12月，合肥市辦公市場(chǎng)供應(yīng)量為60.43萬㎡，從今年辦公供應(yīng)圖上不難發(fā)現(xiàn)，辦公月度供應(yīng)量波動(dòng)非常明顯，變化程度大。受2月商品房總供應(yīng)量少的影響，2月無新增供應(yīng)；1月、6月、10月和12月是辦公供應(yīng)最多的月份。其中，受6月以來的高成交量的影響，12月的辦公供應(yīng)到達(dá)年度最高值，為9.81萬㎡就區(qū)域分析，廬陽(yáng)區(qū)是辦公供應(yīng)的主力區(qū)域，占總供應(yīng)的22.94%。包河區(qū)和蜀山區(qū)分別位于第二第三。經(jīng)濟(jì)區(qū)的供應(yīng)最少。由此可見，辦公集中于城市成熟的核心地段辦公供應(yīng)緊隨市場(chǎng)成交行情變化的，具備自我調(diào)節(jié)性。當(dāng)市場(chǎng)存量過多，新增供應(yīng)就會(huì)減少以消化庫(kù)存。今年辦公供應(yīng)略小于成交，說明供應(yīng)存在一定壓力2009年1月-12月合肥市商業(yè)供應(yīng)量對(duì)比圖宏觀市場(chǎng)分析新站印象區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱寶文商務(wù)大廈（白馬三期）地址：站前路安徽白馬服裝城二期西側(cè)；與本案位置相同租、售價(jià)格均價(jià)6800元/平方米備案銷售率總備案面積為34231.60平方米；307套建筑內(nèi)外部層高3.4米;外立面：為玻璃幕墻；8.4米大開間、電梯：7部三菱品牌電梯；入戶大堂：精裝，4.5米挑高；戶型區(qū)間：90-186平方米總建面5萬平方米棟數(shù)1租金價(jià)格35-40元/月/平方米建筑層數(shù)27層容積率7內(nèi)部配套1-5層商業(yè)、地下、地上停車場(chǎng)、挑高大堂（大理石材質(zhì)）、7部三菱品牌電梯、通訊、消防、安保系統(tǒng)等車位數(shù)量1000（地上地下）項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、規(guī)模、內(nèi)部配套租售群體描述前來咨詢的多為白馬一、二、三期經(jīng)營(yíng)戶、部分投資客等效果圖區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析寶文商務(wù)大廈項(xiàng)目名稱浙江商貿(mào)城地址：站前路(火車站向東100米)；略低于本案位置租、售價(jià)格均價(jià)5300元/平方米備案銷售率即將售罄建筑內(nèi)外部前面1-3層為家紡專業(yè)市場(chǎng)，層高3.2米;；外立面：質(zhì)氟碳漆顏色：灰白色；電梯：5部伊士頓品牌電梯；戶型區(qū)間：42-104平方米總建面1．1萬平方米棟數(shù)A、B座租金價(jià)格15-20元/月/平方米建筑層數(shù)26層容積率2．23內(nèi)部配套1-4層商業(yè)、地下停車場(chǎng)、中心廣場(chǎng)等車位數(shù)量200余個(gè)（地下）項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、價(jià)格、現(xiàn)房租售群體描述售：中綠一期、浙江商貿(mào)城、安徽大市場(chǎng)、白馬一、二期經(jīng)營(yíng)戶、部分投資客等；租：服飾一條街經(jīng)營(yíng)戶、廣告公司、律師行、裝飾公司等浙江商貿(mào)城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱中綠廣場(chǎng)二期地址：站前路的中央地段（銅陵北路口）；略弱于本案位置租、售價(jià)格5800元/平方米備案銷售率總備案面積為40595.60平方米；592套；已備案面積15064.77；可售套數(shù)367套；銷售率37%；除12層單獨(dú)出售外，其它樓層均整層對(duì)外出售。建筑內(nèi)外部1-4層為專業(yè)市場(chǎng)，層高3.2米;；外立面：灰色彈性涂料顏色：灰白色；電梯：6部富士達(dá)品牌電梯；中央新風(fēng)系統(tǒng)、IC智能化付費(fèi)電表；戶型區(qū)間：40-90平方米總建面9萬平方米棟數(shù)1租金價(jià)格20-25元/月/平方米建筑層數(shù)26層容積率3．6內(nèi)部配套1-3層專業(yè)市場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、2萬平方米中心廣場(chǎng)、富士達(dá)品牌電梯；中央新風(fēng)系統(tǒng)、IC智能化付費(fèi)電表等車位數(shù)量800余個(gè)（地下）項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、價(jià)格、內(nèi)部配套租售群體描述售：中綠一、二期、安徽大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶、部分投資客等中綠廣場(chǎng)二期區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱寶文國(guó)際大廈（原推廣名為寶文君臨大廈）地址：站西路1號(hào)

；略弱于本案位置租、售價(jià)格均價(jià)6800；總備案套數(shù)585套；可售套數(shù)310套備案銷售率47%；19層以下只剩部分房源；建筑內(nèi)外部外立面材質(zhì)為彈性涂料；深咖啡色；入戶大堂：精裝，4.5米挑高；公共部分精裝修；高檔進(jìn)口石材，名牌環(huán)保涂料；港式星級(jí)物業(yè)；國(guó)際級(jí)新風(fēng)系統(tǒng)；電梯：6部三菱品牌電梯；戶型區(qū)間：60-97平方米總建面4．5萬平方米棟數(shù)1租金價(jià)格30-40元/月/平方米建筑層數(shù)34層地下2層（高120米）容積率9．4內(nèi)部配套1-4層商業(yè)、地下停車場(chǎng)、4.5米挑高大堂；港式星級(jí)物業(yè)；國(guó)際級(jí)新風(fēng)系統(tǒng)、品牌電梯等車位數(shù)量300余個(gè)（地下）項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、首付二成、內(nèi)部配套、品質(zhì)、現(xiàn)房租售群體描述售：服飾一條街經(jīng)營(yíng)戶、投資客等租：中小型企業(yè)為主寶文國(guó)際大廈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域分析小結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)2009年，新站區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)銷售2241套，銷售面積銷售面積17.2萬㎡，分別占全市的18%、22%。目前，新站區(qū)寶文商務(wù)大廈、中綠廣場(chǎng)、浙江商貿(mào)城等多個(gè)寫字樓在售，短期內(nèi)寫字樓物業(yè)供應(yīng)量大，可能會(huì)造成短暫性供過于求，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。在2009年合肥樓市一片紅火的熱鬧聲中，區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目也順勢(shì)提價(jià)，甚至有寫字樓從09年5500元/㎡上漲至今年的6800元/㎡。市場(chǎng)分析本體分析項(xiàng)目定位整合營(yíng)銷推廣宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品定位客戶定位定位研判分階段推廣策略展示策略營(yíng)銷策略認(rèn)籌解籌價(jià)格策略營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目概況本體分析項(xiàng)目總建筑面積約3.4萬方；其中1-5層為商業(yè)約2萬方；6-18層為公寓約1.41萬方商業(yè)部分的兒童城開業(yè)1年多來，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，在市民及眾多的下游渠道中擁有較高的知名度，在同行業(yè)內(nèi)具有很高的影響力公寓部分總建面約1.41萬方，248套面積40-200平方不等戶型，之前銷售13套，尚可售公寓235套公寓6-18層約1.41萬方商業(yè)1-4層約2萬方寫字樓現(xiàn)狀本體分析項(xiàng)目四至火車站白馬服裝城大型廣場(chǎng)西面道路項(xiàng)目北面是火車站，白馬服裝城一期；南面市光大國(guó)際廣場(chǎng)A座、B座，西面與白馬服裝城2期一路之隔，東面緊鄰世茂商城位于站前路和勝利路交叉口，人流量大，交通便捷本體分析項(xiàng)目園林綠化南邊中央花園空中花園空中花園公寓底下商業(yè)裙樓頂建設(shè)有約3000平方米大型空中花園，并可俯瞰合肥新火車站美景，視野開闊，南面有大型中央花園景觀空中花園與地面景觀組團(tuán)形成立體園林體系本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀公寓現(xiàn)狀比較凌亂，局部做工粗糙、品質(zhì)感較差項(xiàng)目位于九龍珠兒童城后部昭示性差，到達(dá)性不強(qiáng)面積區(qū)間（㎡）套數(shù)所占比例40-4911044.35%50-598835.48%60-693012.10%70-7952.01%120-129114.44%130-13931.21%200-21010.40%合計(jì)248100%產(chǎn)品分析D戶型D戶型c戶型B戶型A戶型8-17F戶型配比戶型面積㎡A43.05B63.21C123.37D59.48戶型分布戶型以40-60㎡為主，占總套數(shù)的79.83%；其中43.05和59.48兩種戶型分別占44.35%和35.48%在平面布局上，南向?yàn)橄鄬?duì)較大的D、C戶型，北向?yàn)橄鄬?duì)較小的A、B戶型本體分析A1、A2建筑面積約43.05㎡D1、D2

建筑面積約59.48㎡B建筑面積約63.21㎡C建筑面積約123.37㎡產(chǎn)品分析本體分析瑤海工業(yè)園火車站中綠廣場(chǎng)國(guó)際汽車城安徽大市場(chǎng)元一廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng)新亞汽車站迅捷物流藍(lán)鯨國(guó)際恒豐大廈寶文君臨天下周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，人流量大商家云集，辦公居住市場(chǎng)需求旺盛本項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊有白馬服裝城、中綠服裝廣場(chǎng)、安徽大市場(chǎng)等眾多的專業(yè)市場(chǎng)氛圍濃厚，外來人口多；依托火車站、汽車站，人流、物流集中，商家云集，辦公、居住等租賃市場(chǎng)需求旺盛未來發(fā)展前景不言而喻本體分析優(yōu)勢(shì)（S）機(jī)會(huì)(O)威脅(T)劣勢(shì)(W)位置優(yōu)越：火車站正對(duì)面，新站區(qū)中心位置交通便捷，有二十余條公交線路途經(jīng)此地配套齊全，周邊銀行、賓館、餐飲、娛樂等設(shè)施一應(yīng)俱全現(xiàn)房，風(fēng)險(xiǎn)小，購(gòu)買即可入住，投資即可收益擁3000㎡空中花園，高配比地下、地上停車場(chǎng)戶型面積較小，主要集中在40-60㎡之間，具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)目前剩余土地使用年限短，只有35年硬件配套不足，公共部分裝修粗糙從根本上制約了寫字樓的提升，不能吸引實(shí)力品牌公司入駐辦公項(xiàng)目入口位于商場(chǎng)背面，昭示性差，缺乏明顯的標(biāo)示引導(dǎo)產(chǎn)品劣勢(shì):產(chǎn)品陳舊，部分產(chǎn)品功能未得到體現(xiàn)，有些產(chǎn)品構(gòu)架不盡合理項(xiàng)目SWOT分析政策方面：隨著“國(guó)11”條的出臺(tái)，對(duì)住宅投資有一定的遏制，在一定程度上會(huì)促使資金流向投資類物業(yè)“安徽服飾第一街”發(fā)展日趨成熟，大量商家及品牌廠家入駐，商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)需求加大隨著火車站改造、輕軌1號(hào)修建，區(qū)域交通樞紐價(jià)值進(jìn)一步得到鞏固和提升，為商務(wù)物業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持近火車站，周邊環(huán)境混亂，人員混雜，商務(wù)氛圍不足回報(bào)率低:區(qū)域內(nèi)中環(huán)國(guó)際大廈、藍(lán)鯨國(guó)際大廈等寫字樓品質(zhì)較高，租金較低，對(duì)本案產(chǎn)生沖擊區(qū)域內(nèi)寶文商務(wù)大廈、中綠廣場(chǎng)二期、寶文國(guó)際大廈等在售寫字樓，供應(yīng)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、抓住機(jī)會(huì)、化解威脅本體分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)1位置優(yōu)越：雄踞新站區(qū)核心地段，站前路與勝利路交匯處，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大賣點(diǎn)2交通樞紐：正面火車站，左臨客運(yùn)總站、右近旅游汽車站，三站環(huán)繞交通最便捷賣點(diǎn)3現(xiàn)房銷售：房屋建好銷售，彰顯開發(fā)商實(shí)力，即買即用，即買即收益賣點(diǎn)4卓越配套：品牌電梯、空中花園、高配比地上地下停車場(chǎng)等凸現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)賣點(diǎn)5百變空間：40-60平方靈動(dòng)空間夢(mèng)幻組合，宜居宜商，投資自用兩相宜本體分析賣點(diǎn)6差異定位：創(chuàng)新ClassicStudio差異定位，引領(lǐng)市場(chǎng)市場(chǎng)分析本體分析項(xiàng)目定位整合營(yíng)銷推廣宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品定位客戶定位定位研判分階段推廣策略展示策略營(yíng)銷策略認(rèn)籌解籌價(jià)格策略營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算寫字樓方向？住宅方向？規(guī)模有限配套有限寫字樓的可發(fā)展量有限，對(duì)于近1.5萬方的項(xiàng)目而言，我們?cè)撊绾胃钊氲耐诰虍a(chǎn)品價(jià)值呢？定位方向思考高品質(zhì)高形象利潤(rùn)最大化項(xiàng)目定位產(chǎn)品價(jià)值重新梳理新站核心地帶區(qū)域商業(yè)中心圈層交通便利臨街面長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目而言究竟意味著什么呢？讓我們來看看北京SOHO現(xiàn)代城？項(xiàng)目定位SOHO現(xiàn)代城開創(chuàng)了“小型辦公、居家辦公”市場(chǎng)，并形成了系列產(chǎn)品SOHO中國(guó)致力于開發(fā)“小型辦公、居家辦公”的系列產(chǎn)品。1997年起已在北京CBD范圍內(nèi)先后推出三個(gè)項(xiàng)目：SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都其中，建外SOHO、SOHO尚都在銷售過程中有時(shí)間重疊SOHO現(xiàn)代城建外SOHOSOHO尚都項(xiàng)目定位小型辦公、居家辦公——商務(wù)公寓主體，投資市場(chǎng)新寵SOHO現(xiàn)代城建外SOHOSOHO尚都位置北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路88號(hào)；位于國(guó)貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長(zhǎng)安街交口，CBD核心區(qū)位于CBD西北角，西側(cè)緊靠東大橋路，東側(cè)是東三環(huán)中路占地面積7.3萬平米12.28公頃2.20公頃總建筑面積49萬平米70萬平方米17萬平方米主要物業(yè)類型41萬商務(wù)公寓18棟商務(wù)公寓兩座中等高度的SOHO建筑3.7萬平方米商業(yè)街價(jià)格12500元/平方米（已售完）公寓：17000元/平方米寫字樓：19000~20000元/平方米（周邊寫字樓的均價(jià)是15000~17000元/平方米）平層面積—800平方米2200平方米戶型/開間面積93~238平方米85~165平方米140~330平方米銷售率100%90%70%主要客戶投資者居多60%投資客戶投資、自用各半項(xiàng)目定位案例總結(jié)：商務(wù)公寓類產(chǎn)品在城市便捷核心區(qū)有很大的發(fā)展空間，多為成長(zhǎng)型企業(yè)辦公宜商宜住的公寓在城市便捷核心區(qū)發(fā)展空間非常大，且投資門檻低，受到市場(chǎng)追捧高形象是成功的必要條件用戶往往是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)或者成長(zhǎng)型企業(yè)商務(wù)公寓帶動(dòng)區(qū)域商務(wù)價(jià)值的提升，后期有發(fā)展相對(duì)高端寫字樓的空間項(xiàng)目定位目前合肥中小企業(yè)數(shù)量占到96.7%的比例，對(duì)寫字樓的要求要求往往不高；目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的宜商宜住的商務(wù)公寓很大一部份就是為了滿足這部分需求中小型企業(yè)大型企業(yè)3.3%96.7%企業(yè)利稅總額資產(chǎn)總額資本金69.7%54.2%45%30.3%45.8%55%企業(yè)數(shù)量POINT1：從企業(yè)規(guī)模來看合肥市1188個(gè)鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上獨(dú)立核算企業(yè)中，中小企業(yè)從數(shù)量上說占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。POINT2：大型企業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要支撐作用合肥市企業(yè)特點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：合肥市計(jì)劃委員會(huì)《合肥市改革開放以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐力分析》項(xiàng)目定位商務(wù)公寓較之純寫字樓：在租金上具有較大優(yōu)勢(shì)，能滿足占有不同類型企業(yè)的需求；

宜商宜住，變換靈活，適用于處于創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)使用；

總價(jià)較少，購(gòu)買門檻較低高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ鏘BM在財(cái)富廣場(chǎng)一期僅租賃150平米）。郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上500~1000平方米300~500平方米200~300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14%25%1000平方米以上500~1000平方米200~300平方米200平方米以下小企業(yè)現(xiàn)象給商務(wù)公寓提供了大量市場(chǎng)空間，低總價(jià)投資型物業(yè)市場(chǎng)空間很大項(xiàng)目定位純商務(wù)公寓——靈活組合、可商可住，寫字樓補(bǔ)充Studio——個(gè)性化商務(wù)生活空間產(chǎn)品類型產(chǎn)品特征代表項(xiàng)目備注商住兩用類住宅與住宅產(chǎn)品相同。90年代以來的大多數(shù)商務(wù)公寓項(xiàng)目辦公和居住混合。SOHO（泛指在家辦公的小型公司創(chuàng)業(yè)者的居所）戶型面積較大，隔墻較少。豎向交通較住宅便捷。引入智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。租售價(jià)格較住宅提升較大?，F(xiàn)代城強(qiáng)調(diào)空間的靈活性。住戶多以辦公為主。Studio、Loft（個(gè)性商務(wù)空間）戶型面積較小，基本無隔墻。層高、管道井預(yù)留等整體設(shè)計(jì)為個(gè)性化發(fā)展提供可能。一般處于成熟居住區(qū)內(nèi)，配套條件滿足一定的居住品質(zhì)。歐陸經(jīng)典強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性化及周邊環(huán)境的人性化。純商公寓戶型講求靈活組合。公共空間、豎向交通按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。提供商務(wù)服務(wù)設(shè)施，如小型商務(wù)中心等。有些高檔商務(wù)公寓的價(jià)格接近寫字樓水平建外SOHO從物業(yè)管理、商務(wù)配套方面提高產(chǎn)品品質(zhì)現(xiàn)階段合肥的商務(wù)公寓還處在和住宅項(xiàng)目相類似的階段，產(chǎn)品水平較低，主要吸引資金實(shí)力較弱的中小型發(fā)展中企業(yè)商務(wù)公寓是寫字樓的必要配套項(xiàng)目定位定位思考總結(jié)及項(xiàng)目定位可商可住，自由組合低總價(jià)投資型物業(yè)寫字樓補(bǔ)充產(chǎn)品新城市精品主義——開放式城市空間·新居住理念城市的集約的

舒適的

先進(jìn)的可商可住、投資型、城市精品公寓項(xiàng)目定位有時(shí)候，離開城市是一件無奈的事……有時(shí)候，擁有城市是一件必須的事……因此，我們與城市,保持親密

的距離享受城市的懷抱進(jìn)一步，繁華入眼退一步，自在空間

——自如切換繁華都市與溫馨居所之間家就在這里，業(yè)同在這里……—?jiǎng)?chuàng)業(yè)者公寓—陽(yáng)光新干線

定位方向1ClassicStudioClassic:意為“經(jīng)典”、“著名”、“典型”的意思Studio:在英文中的意思是工作室，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型。主要針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)——“發(fā)展中企業(yè)”，相對(duì)于寫字樓面積更??；對(duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)。定位釋義案名釋義陽(yáng)光:寓意“健康”、“向上”、“充滿朝氣”的意思；新干線:標(biāo)明項(xiàng)目所在區(qū)域交通暢通、出行便捷，隨著火車站的改造完畢、輕軌的啟動(dòng)等項(xiàng)目所在區(qū)域的交通全線升級(jí)，交通樞紐蔚然而成案名定位定位方向2壹線國(guó)際城市芯·第三種公寓芯：一是與“新”諧音，給人一種全新的感覺；二是芯片寓意為戶型小、功能多可商可住，另可體現(xiàn)科技、時(shí)尚之意；三是核心的意思，標(biāo)明項(xiàng)目所處的位置、交通樞紐等意第三種公寓：寓意本項(xiàng)目在交通、產(chǎn)品、定位、營(yíng)造的辦公居住等獨(dú)特的特質(zhì)，差異于其他公寓案名定位—NOHO現(xiàn)代公寓—九龍`城市廣場(chǎng)

noho是netofficehomeoffice的簡(jiǎn)稱，“網(wǎng)絡(luò)辦公”現(xiàn)代：指科技、時(shí)尚、國(guó)際公寓：標(biāo)明產(chǎn)品的屬性定位方向3樂于此，愛于此，成就于此……客戶定位本項(xiàng)目的地理位置決定了對(duì)便捷城市生活依賴的客戶是重要的吸引力區(qū)域未來商業(yè)副中心的地位決定了客戶的復(fù)合性，合肥投資客是項(xiàng)目核心客戶核心客戶重要客戶游離客戶合肥投資客：城市中高端客戶，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中有閑錢置業(yè)目的：投資合肥白領(lǐng)階層：收入中等偏上，婚齡階段，依賴城市生活置業(yè)目的：創(chuàng)業(yè)需求、自住需求新站商圈經(jīng)營(yíng)戶：附近經(jīng)營(yíng)戶，代理品牌，考慮經(jīng)商、辦公居家的便捷置業(yè)目的：辦公倉(cāng)儲(chǔ)、自住需求項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析本體分析項(xiàng)目定位整合營(yíng)銷推廣宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理報(bào)告框架項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品定位客戶定位定位研判分階段推廣策略展示策略營(yíng)銷策略認(rèn)籌解籌價(jià)格策略營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷總策略搶時(shí)間，搶市場(chǎng)份額，以活動(dòng)營(yíng)銷為主線市場(chǎng)策略在整體策略上，銷售初期可以定義為“市場(chǎng)份額>價(jià)值實(shí)現(xiàn)”，沒有好的先期基礎(chǔ)，后面的價(jià)值實(shí)現(xiàn)實(shí)際上是空中樓閣。開盤前目標(biāo)在于聚集人氣，快速搶占市場(chǎng)高點(diǎn)，短期內(nèi)整合項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目附加值集中兵力形成局部?jī)?yōu)勢(shì)高舉高打，借勢(shì)火車站改造和輕軌建設(shè)，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，引領(lǐng)市場(chǎng)，一舉奠定陽(yáng)光新干線的“ClassicStudio”公寓形象營(yíng)銷策略客戶拓展總策略立足區(qū)域地緣客戶，面向全市，逐漸拓寬客戶面層并輻射城市其他區(qū)域通過線上線下的營(yíng)銷推廣，建立客戶平臺(tái)，再以多種客戶聯(lián)誼等活動(dòng)形式保持客戶維護(hù)，并對(duì)客戶進(jìn)行及時(shí)服務(wù)、溝通、梳理、公關(guān)。營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷策略推廣思路賣形象概念賣功能概念賣產(chǎn)品概念

ClassicStudio創(chuàng)業(yè)者公寓宜商、宜居地段、交通、戶型營(yíng)銷總控圖8月7月6月10月9月時(shí)間營(yíng)銷周期開盤強(qiáng)銷期儲(chǔ)客期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)宣傳方向項(xiàng)目形象概念概念釋義、產(chǎn)品核心價(jià)值、品牌聯(lián)想持銷期4.11開盤開盤期營(yíng)銷強(qiáng)度3.27樣板房開放暨認(rèn)籌營(yíng)銷活動(dòng)3月份“我的戶型我做主”戶型創(chuàng)意設(shè)計(jì)大賽4月份“業(yè)主野外燒烤”聯(lián)誼活動(dòng)5月份“芯公寓·電影周”活動(dòng)5月份“外展點(diǎn)”路演活動(dòng)5月4月3月2月營(yíng)銷策略展示包裝銷售中心、指示牌、樣板房；活動(dòng)包裝、節(jié)日包裝推廣渠道軟性新聞炒作網(wǎng)絡(luò)廣播報(bào)紙雜志口碑戶外現(xiàn)場(chǎng)包裝數(shù)據(jù)庫(kù)短信直投營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷策略分階段推廣策略開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月說明：以上營(yíng)銷計(jì)劃周期依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整樹立項(xiàng)目的品牌形象，建立知名度。主塑差異化形象，形成熱點(diǎn)引起關(guān)注。在形象塑造過程中，將樓盤的強(qiáng)勢(shì)概念輸出給目標(biāo)受眾。同時(shí)結(jié)合活動(dòng)加大宣傳力度，以促進(jìn)銷售。經(jīng)過前二步的積累，樓盤進(jìn)入持續(xù)期。此步以強(qiáng)勢(shì)銷售為主，利用以積累的品牌形象，口碑效應(yīng)與開盤時(shí)的各種活動(dòng)來進(jìn)一步拉動(dòng)銷售。品牌推廣“高空支援”務(wù)實(shí)活動(dòng)“地面掃蕩”分階段策略客戶積累期（儲(chǔ)客期）分階段策略推廣階段導(dǎo)入、儲(chǔ)客期推廣策略線上公開、線下配合受眾潛在目標(biāo)群體、社會(huì)大眾目標(biāo)項(xiàng)目鋪墊、樹立形象、儲(chǔ)備客源推廣主題ClassicStudio來了目標(biāo)檢測(cè)深化項(xiàng)目認(rèn)知、客戶數(shù)量與質(zhì)量推廣途徑線上：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：戶型設(shè)計(jì)大賽、樣板間公開、認(rèn)籌活動(dòng)開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月客戶積累期（儲(chǔ)客期）分階段策略客戶積累期營(yíng)銷活動(dòng)——我的戶型我做主時(shí)間：3月中下旬地點(diǎn)：陽(yáng)光新干線內(nèi)容：個(gè)性戶型設(shè)計(jì)，業(yè)主項(xiàng)目空間面積大小，設(shè)計(jì)自己喜歡的戶型，并由公司聘請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)師免費(fèi)修正。目的：對(duì)年輕群體的個(gè)性需求予以關(guān)注，促使目標(biāo)群體對(duì)此產(chǎn)生興趣，并發(fā)生購(gòu)買行動(dòng)。陽(yáng)光新干線ClassicStudio創(chuàng)業(yè)者公寓開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月客戶積累期（儲(chǔ)客期）分階段策略線下營(yíng)銷活動(dòng)：樣板間公暨盛大認(rèn)籌活動(dòng)時(shí)間：3月27日活動(dòng)內(nèi)容：通過陽(yáng)光新干線樣板間公開活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，配合項(xiàng)目的認(rèn)籌，直觀展示項(xiàng)目的使用功能，促進(jìn)客戶的落定開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月項(xiàng)目開盤期分階段策略推廣階段開盤強(qiáng)銷期推廣策略線上線下營(yíng)銷向結(jié)合受眾準(zhǔn)業(yè)主目標(biāo)開盤實(shí)現(xiàn)良好的成交量推廣主題您Studio了嗎？目標(biāo)檢測(cè)開盤成交價(jià)格、數(shù)據(jù)推廣途徑線上：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)線下：短息、開盤活動(dòng)開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月項(xiàng)目開盤期分階段策略線下營(yíng)銷活動(dòng)：盛大開盤活動(dòng)時(shí)間：4月11日活動(dòng)內(nèi)容：通過開盤活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，順利轉(zhuǎn)化前期認(rèn)籌客戶，實(shí)現(xiàn)較高的解籌率開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期分階段策略推廣階段持銷期推廣策略復(fù)合媒體，立體推廣受眾業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主目標(biāo)強(qiáng)化形象、強(qiáng)化市場(chǎng)USP第一推廣主題陽(yáng)光新干線，全城Studio目標(biāo)檢測(cè)銷售中心持續(xù)銷售力推廣途徑線上：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)線下：外展點(diǎn)、老帶新、業(yè)主燒烤聯(lián)歡等開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月分階段策略線下營(yíng)銷活動(dòng)：外展點(diǎn)營(yíng)銷/老帶新政策的實(shí)施活動(dòng)時(shí)間：5月的每個(gè)周末活動(dòng)內(nèi)容：通過在人流量比較大商超門前廣場(chǎng)舉辦外展點(diǎn)活動(dòng)，變被動(dòng)的等客上門為走向潛在客戶群中與客戶面對(duì)面的交流項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月持銷期營(yíng)銷活動(dòng)——業(yè)主燒烤聯(lián)歡時(shí)間：5月份地點(diǎn)：待定內(nèi)容：邀請(qǐng)陽(yáng)光新干線成交業(yè)主，在合肥周邊經(jīng)典句型燒烤晚會(huì)，目的：通過人際傳播，樹立品牌美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)一步旺銷項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期分階段策略開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月推廣階段收尾期推廣策略以消化之前老客戶和客戶營(yíng)銷為主，以實(shí)利性促銷推廣為主。受眾準(zhǔn)業(yè)主目標(biāo)項(xiàng)目首批貨量成功銷售推廣主題讓我們一起Studio吧目標(biāo)檢測(cè)持續(xù)購(gòu)買力推廣途徑線上：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：短息、促銷項(xiàng)目持銷期分階段策略開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月項(xiàng)目持銷期分階段策略收尾期線下營(yíng)銷活動(dòng)（小眾營(yíng)銷）：電影文化周時(shí)間：5月份地點(diǎn)：元一影院內(nèi)容：舉辦“陽(yáng)光新干線”電影文化周、實(shí)行老帶新促銷政策目的：以維系老客戶之間的關(guān)系，二借此拓展新的客戶資源，實(shí)現(xiàn)良好的去化率。開盤期開盤強(qiáng)銷期持銷期儲(chǔ)客期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月4個(gè)月展示—營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)——營(yíng)造ClassicStudio的氛圍展示策略樣板房展示—小戶型Studio公寓靈巧之變展示策略——單身貴族的領(lǐng)地或時(shí)尚白領(lǐng)之家同時(shí)在一個(gè)空間休憩和工作，而且兩者并不矛盾，每一平米都最大化的來強(qiáng)調(diào)空間的重要性。樣板房展示——小戶型公寓展示策略個(gè)性、自由、小型的、家庭的辦公室；購(gòu)物、吃飯、辦公、健身于一體大行其道現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)分別在銷售中心、停車場(chǎng)、樣板房等處,對(duì)烘托項(xiàng)目的形象及銷售服務(wù)的體貼入微有良好的昭示性。展示—導(dǎo)視系統(tǒng)展示策略物料名稱說明到位時(shí)間戶型手冊(cè)制作精美的戶型單頁(yè)裝封成套，背面做置業(yè)計(jì)劃書3月6日海報(bào)、折頁(yè)制作海報(bào)、折頁(yè)，可根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)等靈活使用3月6日DM可作直郵、派單使用，使用靈活、費(fèi)用低待定寫實(shí)沙盤制作項(xiàng)目寫實(shí)沙盤3月10日前其它手提袋、小禮品、紙杯、檔案袋、信封、便簽等3月6日前展示—銷售物料展示策略物料示意物料示意價(jià)格策略——定價(jià)原則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)清晰地域差異，突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，突破競(jìng)爭(zhēng)重圍。整盤考慮平價(jià)入市，逐步打開價(jià)格空間，造成項(xiàng)目升值印象。市場(chǎng)基礎(chǔ)公寓與商業(yè)配套聯(lián)動(dòng)，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度與市場(chǎng)地位。定價(jià)方法綜合區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目，進(jìn)行權(quán)重分析，運(yùn)用加權(quán)方式完成定價(jià)。價(jià)格策略比較內(nèi)容權(quán)重新東城寶文國(guó)際大廈金色梧桐景榮城市之光中商一環(huán)銘座青年財(cái)智廣場(chǎng)香格里拉國(guó)際中心擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)規(guī)模10%10.110.110.110.10.950.0950.950.0950.950.095位置20%10.210.210.20.950.190.850.170.850.170.850.17外環(huán)境10%0.950.0950.950.09510.10.950.09510.10.850.0850.850.085景觀15%0.90.1350.90.1350.950.142510.150.90.1350.850.12750.850.1275立面15%0.950.142510.1510.150.850.12750.90.1350.850.12750.850.1275房型15%10.1510.1510.1510.1510.150.850.127