第二章房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度2

第二章房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度廣州大學(xué)松田學(xué)院主講：劉紅第二章房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)利概述第二節(jié)土地所有權(quán)第三節(jié)房屋所有權(quán)第四節(jié)房地產(chǎn)共有第五節(jié)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系

第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)利概述一、房地產(chǎn)權(quán)利的概念和特點1、狹義：是以房地產(chǎn)利益為內(nèi)容，直接體現(xiàn)一定財產(chǎn)利益的民事權(quán)利。（教材所指）2、廣義：包括狹義的內(nèi)含外，還包括房地產(chǎn)行政管理權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利的特點：123'LOGO'COMPANYLOGOTYPEINSERT屬于財產(chǎn)權(quán)利是眾多權(quán)利的集合客體包括物和權(quán)利（一）土地權(quán)利與房屋權(quán)利土地權(quán)利：所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)等。房屋權(quán)利：主要指房屋的所有權(quán)、房屋租賃權(quán)等。（二）城市房地產(chǎn)權(quán)利與農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利城市房地產(chǎn)權(quán)利占主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)法上的許多權(quán)利都是針對城市房地產(chǎn)權(quán)利而設(shè)計的。農(nóng)村房地產(chǎn)法權(quán)利實行特殊的法律制度，如耕地保護(hù)、土地承包經(jīng)營、宅基地使用制度。（三）房地產(chǎn)物權(quán)、房地產(chǎn)債權(quán)與房地產(chǎn)繼承權(quán)房地產(chǎn)債權(quán)主體體現(xiàn)為合同債權(quán)，如：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同、房地產(chǎn)中介合同等。三、房地產(chǎn)權(quán)利體系P18

二、房地產(chǎn)權(quán)利的分類

第二節(jié)土地所有權(quán)一、概述土地所有權(quán)特征：主體的特定性交易的禁止性權(quán)屬的穩(wěn)定性權(quán)能的分離性土地所有權(quán)的內(nèi)容：

占有、使用、收益、處分土地所權(quán)的效力范圍：地表、地上空間、地下地身二、國家土地所有權(quán)我國國家土地所有制度特點：國家統(tǒng)一所有；中央及地方各級政府分別行使權(quán)力；國有土地分級管理體制。地方人民政府依法或國務(wù)院授權(quán)，實施有關(guān)土地所有權(quán)取得和土地使用劃撥、出讓、投資、收回等所有者的行為，應(yīng)該向中央人民政府負(fù)責(zé)，并隨時接受人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督。4.國有土地使用收益中央與地方共享；5.在保留所有權(quán)的前提下，國有土地所有權(quán)的部分權(quán)能可適當(dāng)分離，形成國有土地使用權(quán)。財政部可做出規(guī)定，將一部份國有土地收益留在地方，用于國土管理和國土保護(hù)。1.承繼；2.沒收；3.贖買；4.國有化；5.征收；國家土地所有權(quán)取得的方式國家土地所有權(quán)的范圍憲法，第9條1款“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地灘涂除外”；第10條1款，“城市的土地屬于國家所有”；第10條2款，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”第10條3款，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給與補(bǔ)償”《土地管理法實施條例》第2條“下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征用的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地?！薄段餀?quán)法》，第41條“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)。”----國家專有制度國家土地所有權(quán)的客體范圍1、城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地；2、農(nóng)村和城市效區(qū)上國家依法沒收、征收、征購為國有的土地；3、國家依法征收的原集體所有的土地；4、依不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；5、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；6、因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制制地遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。國家專有財產(chǎn)范圍國有土地海域水流礦產(chǎn)資源野生動物資源無線電頻譜資源國防資產(chǎn)（并不限于以上）三、集體土地所有權(quán)《民法通則》第74條，“勞動群眾集體組織的財產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有。。。集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有?！奔w土地所有權(quán)實質(zhì)上是一定范圍內(nèi)的集體組織成員共同對集體的土地直接享有的所有權(quán)。《憲法》第10條第2款，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”《物權(quán)法》第58條，“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（四）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！钡?0條“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個以上村民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！奔w所有土地的范圍：耕地；宅基地；自留地、自留山；集體所有土地的所有者僅限于農(nóng)民集體，城鎮(zhèn)集體不享有土地所有權(quán)。集體土地所有權(quán)的行使《物權(quán)法》第60條“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個以上村民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。”《憲法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地也屬于集體所有。”明確了農(nóng)村土地的集體所有制?！睹穹ㄍ▌t》第74條進(jìn)一步規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有的，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā返?0條進(jìn)一步補(bǔ)充規(guī)定“村農(nóng)民集體所有的土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有?！薄掇r(nóng)業(yè)法》也有相同規(guī)定。由此可知農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，在法律上有三類：村農(nóng)民集體，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民集體。法律的規(guī)定并不嚴(yán)謹(jǐn)，何為集體？法律沒有界定。何為集體所有？法律只規(guī)定由集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。這種定性上的空白與權(quán)利行使上的簡單粗糙的制約導(dǎo)致了極權(quán)的產(chǎn)生。實踐中，土地名義上由農(nóng)民集體所有，實際上為集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會所有，甚至是由其中的個別人所有，農(nóng)民不能從法律上看到自己與土地的關(guān)系。這一方面使農(nóng)民在于集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的承包合同糾紛中不能正切地主張自己的合法權(quán)益，另一方面也使農(nóng)民淡化了土地的保護(hù)意識，對土地拋荒、被侵蝕的現(xiàn)象十分淡漠。而集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的領(lǐng)導(dǎo)者們也毫無土地由農(nóng)民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，隨意干涉農(nóng)地經(jīng)營，甚至私自賣地。這些行為都不利于農(nóng)業(yè)的發(fā)展，最終損害了農(nóng)民的利益，而這一切都源于法律對集體所有定性上的空白和權(quán)利運作機(jī)制上的簡單粗糙的規(guī)制，所以必須完善集體土地所有權(quán)主體制度。國家對集體所有的土地可以通過征收的方式取得所有權(quán)。國家征收，“最高統(tǒng)治權(quán)的行使”，即最高統(tǒng)治者有權(quán)不經(jīng)所有權(quán)人的同意，而將其財產(chǎn)收歸國有，以用于公共利益的目的第三節(jié)房屋所有權(quán)一、房屋所有權(quán)概述房屋所有權(quán)（Homeownership）是一項極為重要的財產(chǎn)權(quán)利，它是指房屋所有人依照法律規(guī)定，對自己的房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)是典型的不動產(chǎn)物權(quán)，具有物權(quán)的全部特征。房屋所有權(quán)是對房屋的支配權(quán)，具有排他性，同一房屋上不可能存在另一個房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)構(gòu)成要素主體：國家、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人以及外國的組織或個人均可成為房屋所有權(quán)的主體。個人房屋所有權(quán)與集體、國家房屋所有權(quán)同等受憲法和法律保護(hù)?？腕w：土地上的建筑物和構(gòu)筑物。不僅限于狹義理解的居住之所，而且還包括煙囪、水塔等構(gòu)筑物。內(nèi)容：占有、使用、收益、處分房屋所有權(quán)的類型城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)與農(nóng)村房屋所有權(quán)。公有房屋所有權(quán)與非公有房屋所有權(quán)。私有房屋所有權(quán)，即由個人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的住宅或非住宅房產(chǎn)所有權(quán)，是最商品化的所有權(quán)。3.生活用房所有權(quán),生產(chǎn)用房所有權(quán)與辦公用房所有權(quán).4.單獨房屋所有權(quán),共有房屋所有權(quán)與區(qū)分房屋所有權(quán).房屋所有權(quán)的取得房屋所有權(quán)的原始取得，指房屋所有權(quán)人直接依法律規(guī)定，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)即可取得房屋所有權(quán)。主要包括：新建取得：原始取得的主要方式。但違法修建房屋不能取得所有權(quán)；國家承繼、沒收取得；無主房屋取得：我國無主房屋收歸國家，集體經(jīng)濟(jì)組織成員死亡后無繼承人的房屋收歸集體；添附取得，即在原有房屋上擴(kuò)建加層，添附人取得添附房屋的所有權(quán)，但添附必須依法進(jìn)行才能取得所有權(quán)。⑤善意取得，即受讓人以房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)為目的，善意、對價受讓且辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，即使出讓人無轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得房屋所有權(quán)的制度?！段餀?quán)法》第106條“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”房屋所有權(quán)的繼受取得，指通過一定法律行為，根據(jù)原所有人的意思接收原房屋所有人轉(zhuǎn)移的房屋所有權(quán)。方式包括：買賣、互易、贈與、繼承。與原始取得的區(qū)別在于：繼受取得中后手的權(quán)利直接來自于前手權(quán)利的轉(zhuǎn)讓；原始取得不以他人所有權(quán)在先存在為前提。房屋所有權(quán)的取得是不動產(chǎn)物權(quán)的取得，必須采取特定的方式，我國在房屋所有權(quán)的取得上采取的是生效要件主義，即登機(jī)是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移和取得的特別生效要件。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)（BuildingOwnership）的概念，各國學(xué)者大多數(shù)認(rèn)為是一種物權(quán)——不動產(chǎn)所有權(quán)，是一種獨立不動產(chǎn)所有權(quán)的概念。此種不動產(chǎn)所有權(quán)的法律性質(zhì)，為一種包括專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管理權(quán)結(jié)合在一起的三位一體的復(fù)合型物權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物公用部分所享有的共用部分持份權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)獨立性的原因：“住宅危機(jī)”；建筑物立體化。建筑物區(qū)分所有權(quán)特點：復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)；因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)人具有專有所有權(quán)人、共有持分權(quán)人、成員權(quán)人三種身份，一般不動產(chǎn)所有權(quán)主體不能兼具所有權(quán)人與共有權(quán)人的雙重身份。一體性。即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素專有所有權(quán)、共同部分持分權(quán)及成員權(quán)結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承時，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。他人在受讓區(qū)分所有權(quán)時，也須同時取得此三項權(quán)利。限制性。區(qū)分建筑所有人同住一樓，生活息息相關(guān)，因此個人之區(qū)分所有權(quán)行使受到限制。當(dāng)區(qū)分所有對其專有部分的利用妨礙建筑物正常使用或違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益或者對共有部分擅自不當(dāng)使用時，其行為應(yīng)被要求禁止甚至被訴請法院強(qiáng)制遷離。建筑物區(qū)分所有權(quán)：1、專有權(quán)專有所有權(quán)。指建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有所有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)三要素中具有主導(dǎo)性。區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即取得共同部分持分權(quán)和成員權(quán)；反之區(qū)分所有權(quán)人喪失專有所有權(quán)及喪失了共有部分持分權(quán)和成員權(quán)。同時，專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有人共有部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。專有所有權(quán)的客體即專有部分，指建筑中物理構(gòu)造能夠明確區(qū)分，且具有排他性且可獨立使用的作為區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的的建筑物部分?！段餀?quán)法》第71條“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！睂Ｓ兴袡?quán)受到法律和規(guī)約的限制1、專有所有權(quán)與共有持分權(quán)、成員權(quán)三要素具有一體性，所以區(qū)分所有權(quán)人不得就專有部分進(jìn)行與建筑物共有部分的應(yīng)有部分及其他使用權(quán)的應(yīng)有部分相分離的轉(zhuǎn)移或進(jìn)行其他設(shè)定負(fù)擔(dān)的行為。2、區(qū)分所有權(quán)人（包括合法占有人，如承租人）對專有部分的利用，不得妨礙建筑物正常使用或違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。《物權(quán)法》第71條“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主實施權(quán)利不得危機(jī)建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”專有所有權(quán)受到法律和規(guī)約的限制3、其他區(qū)分所有權(quán)人或管理委員會因維護(hù)修繕、設(shè)置管線等情形需進(jìn)入轉(zhuǎn)由部分時，區(qū)分所有權(quán)人無正當(dāng)理由不得拒絕。4、區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)按照約定使用專有部分，不得擅自變更?！段餀?quán)法》第77條“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房的，除遵守法律、法規(guī)、以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。習(xí)題甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入。B、一層住戶甲對三、四層樓板不享有民事權(quán)利C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)。D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙的同意。建筑物區(qū)分所有權(quán)：2、共有權(quán)共有所有權(quán)的客體：即共有部分的范圍，包括建筑物不屬專有的部分及其他附屬物。前者如電梯、過道、屋頂、地下室，后者如排水設(shè)備、照明設(shè)備、消防設(shè)備等?！段餀?quán)法》第73條“建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主公有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡?4條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！眳^(qū)分所有權(quán)人對共有所有權(quán)的行使受到更為嚴(yán)格的限制對共有部分的修繕、管理、維護(hù)、改良、拆除等重大使用處分行為一般不得擅自進(jìn)行，須經(jīng)由區(qū)分所有權(quán)人會議決議或者管理委員會、管理負(fù)責(zé)人決定。在合法范圍內(nèi)，各區(qū)分所有權(quán)人依共有的應(yīng)有部分比例，對建筑物的共有部分有使用收益的權(quán)利，同時負(fù)擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！段餀?quán)法》第72條1款“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”；第79條“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”；第80條“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马棧屑s定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定案例分析萬某在某鎮(zhèn)有三間私房，由于長期在關(guān)內(nèi)工作和生活，無暇顧及家中房產(chǎn)，于是委托其朋友趙某幫忙照看。經(jīng)萬某同意，趙某安排其子女搬入前述房屋居住，一來方便照看房屋，二來解決了家中住房緊張問題。因年久失修，該房在

趙某子女搬入不久即出現(xiàn)了多處地基下陷、屋頂漏水現(xiàn)象。趙某同萬某商量后，自己花人民幣3.5萬元對房屋進(jìn)行了全面修繕并建起了倉庫。隨著周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)和道路改建，該房的升值潛力逐漸彰顯出來。2003年，萬某找到趙某，要求收回所有房屋。趙某認(rèn)為該房屋經(jīng)其投資修繕，理應(yīng)取得部分產(chǎn)權(quán)，故拒絕了萬某的要求。于是萬某向人民法院提起訟，要求法院判令趙某返還其占據(jù)的房屋。問題：你認(rèn)為此案應(yīng)如何處理人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案被告趙某受原告萬某委托，對歸原告所有的房屋進(jìn)行照看，該行為應(yīng)視為代理，其結(jié)果由被代理人即原告承擔(dān)。在代理期間，被告雖出資對原告房屋進(jìn)行修繕并增添附屬物，但原、被告雙方并未達(dá)成所有權(quán)

轉(zhuǎn)讓或分割的合意，故本案爭議房屋所有權(quán)并不發(fā)生變動。據(jù)此，人民法院作出一審判決，依法判令被告于七日內(nèi)搬出所占房屋。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》（下稱“《意見》”）第88條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”法律規(guī)定添附制度，其目的在于鼓勵經(jīng)濟(jì)價值的創(chuàng)造，維持經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定，使添附物能為社會經(jīng)濟(jì)利益而繼續(xù)存在。建筑物區(qū)分所有權(quán)：2、管理權(quán)成員權(quán)（管理權(quán)）又稱社員權(quán)：指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。特點：

成員權(quán)是區(qū)分所有權(quán)中的“人法性”因素。成員權(quán)主要是對全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，不僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，更多是管理關(guān)系；成員權(quán)具有永續(xù)性。只要建筑物存在，就始終存在區(qū)分所有權(quán)人間的團(tuán)體關(guān)系。區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人的權(quán)利如下：參加區(qū)分所有權(quán)人會議并行使表決權(quán)；參加訂立管理規(guī)約；選舉及解聘管理者；請求權(quán)，包括會議召開、正當(dāng)管理、收益、分配、不法行為禁止等事項之請求。義務(wù)為：遵守管理規(guī)約；執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人會議決議；接受管理者的義務(wù)?！段餀?quán)法》規(guī)定業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定事項包括：

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。案例分析案情：馮強(qiáng)打算蓋一座三層小樓，經(jīng)申請，于2000年2月獲得城建部門批準(zhǔn)并領(lǐng)取了建筑許可證。同年3月，馮強(qiáng)開始建樓。不幸的是，馮強(qiáng)的兒子在施工中摔成重傷，花去醫(yī)療費8萬多元。這樣，馮強(qiáng)由于資金不足，蓋了兩層就封頂了，準(zhǔn)備以后有錢再加蓋第三層。不料，此后馮強(qiáng)經(jīng)營的小飯店又虧本。為了還債，馮強(qiáng)只好將樓房的第二層出賣。孫秋買下了此樓的第二層，雙方訂立書面協(xié)議并辦理了房屋過戶手續(xù)。但是，馮強(qiáng)在出賣他的第二層樓房時并沒有說明將來要加蓋第三層樓房。雙方居住期間，都利用二層樓頂堆放了些雜物，雙方對此均無意見。經(jīng)過5年的苦心經(jīng)營，馮強(qiáng)積攢下一筆錢，并打算將樓房的第三層蓋起來，于是通知孫秋將其堆放在二層樓頂?shù)碾s物盡快清理。孫秋當(dāng)即表示反對，認(rèn)為自己買了第二層，樓頂當(dāng)然屬于自己所有，自己有權(quán)堆放雜物，而馮強(qiáng)無權(quán)加蓋第三層。馮強(qiáng)則認(rèn)為自己蓋三層樓已經(jīng)城建部門批準(zhǔn)，當(dāng)然有權(quán)加蓋。雙方相持不下，馮強(qiáng)訴到法院，要求維護(hù)自己的合法權(quán)益。

分歧：在本案的審理過程中，法院有兩種不同的意見。

第一種意見認(rèn)為，盡管馮強(qiáng)領(lǐng)取了建造三層樓房的許可證，但在其出賣第二層樓房時，應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定加蓋第三層的權(quán)利屬于自己。但在本案中，馮強(qiáng)并未作出這種聲明，而房屋買賣合同成立后，樓頂已經(jīng)歸孫秋所有，加蓋第三層的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)轉(zhuǎn)歸孫秋，他對樓頂上的空間有利用的權(quán)利，其他人無權(quán)干涉。

第二種意見認(rèn)為，本案屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛，馮強(qiáng)享有該樓房第一層的所有權(quán)，孫秋享有第二層的所有權(quán)，同時他們對共同的墻壁，樓梯等享有共有權(quán)，樓頂?shù)目臻g利用也應(yīng)屬共有權(quán)。馮強(qiáng)享有該空間的利用權(quán)是因為他享有宅基地的使用權(quán)和一層樓房的所有權(quán)，沒有宅基地使用權(quán)，沒有第一層樓房，就不會產(chǎn)生第二層樓房，更不會產(chǎn)生樓頂?shù)目臻g利用權(quán)。雖然馮強(qiáng)已出賣了第二層樓房，但并沒有喪失對樓頂?shù)目臻g利用權(quán)。孫秋也享有樓頂空間的利用權(quán)，這是因為樓頂與二層緊密聯(lián)系在一起，形成了一種不可分離的狀態(tài)，取得了二層樓房的所有權(quán)，相應(yīng)地也就部分地享有了樓頂空間的使用權(quán)。所以，該樓頂?shù)目臻g利用權(quán)應(yīng)由馮強(qiáng)和孫秋共同所有。這樣，馮強(qiáng)在加蓋第三層時必須征得孫秋的同意，不得擅自加蓋，否則就侵犯了孫秋的權(quán)利。本案中，一層房主基于在先的許可權(quán)有權(quán)加蓋三層，但二層房主對三層樓頂仍有共有權(quán)

2000年2月，馮強(qiáng)向城建部門申請蓋一座三層小樓，3月，馮強(qiáng)的申請獲得批準(zhǔn)并領(lǐng)取了建筑許可證。后因建筑過程中缺乏資金，馮強(qiáng)只蓋了二層就封了頂，準(zhǔn)備以后有錢再加蓋第三層。馮強(qiáng)把蓋好的第二層樓房出賣給孫秋，雙方訂有書面協(xié)議并辦理了房屋過戶手續(xù)，因此該買賣合法、有效，應(yīng)受到保護(hù)。這樣一來，孫秋買下的第二層樓房便與馮強(qiáng)的第一層樓房之間形成了區(qū)分所有權(quán)關(guān)系，即對于同一個二層樓房，馮強(qiáng)對一層樓房（專有部分）享有單獨的區(qū)分所有權(quán)，孫秋對二層樓房（專有部分）享有單獨的區(qū)分所有權(quán)。馮強(qiáng)的一層樓房下的地基，與孫秋的二層樓房上的樓頂?shù)葘儆诠灿貌糠?，?yīng)由雙方共同占有、使用，如利用它堆放雜物等，均無不可。五年后，馮強(qiáng)打算把樓房的第三層蓋起來，通知孫秋把堆放在二層樓頂?shù)碾s物清除，應(yīng)認(rèn)為馮的要求是正當(dāng)?shù)?，法院?yīng)予以支持。二層樓頂不屬于孫所有，在馮未加蓋第三層樓以前，屬于共用部分，應(yīng)為馮、孫二人享有共有所有權(quán)，共同占有、使用。馮有權(quán)在二層樓頂加蓋第三層樓房。因為，在孫購買該二層樓房前，馮已經(jīng)取得了蓋第三層小樓的許可，且馮把第二層樓房出賣給孫時，雙方簽訂的買賣合同中也沒有約定馮不得加蓋第三層樓房。在第三層樓房蓋好后，對于該第三層樓房（專有部分），馮享有單獨的專有所有權(quán)，但三層樓房的樓頂則屬于共用部分，應(yīng)由馮、孫二人共同占有、使用。也就是說，孫有權(quán)把他的雜物堆放在該樓頂上。第四節(jié)房地產(chǎn)共有概念和特點房地產(chǎn)共有，既包共有權(quán)利主體共有“所有權(quán)”也包括其他權(quán)利，如：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、宅基地使用權(quán)、抵押權(quán)等。特點：1、主體多數(shù)性。2、客體同一性。3、內(nèi)容雙重性。4、產(chǎn)生原因共同性。一、房地產(chǎn)按份共有《民法通則》第78條第二款的規(guī)定，“按分共有人按各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)”

《物權(quán)法》第94條：按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。特點：1、權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在“份額”上。約定出資額視為等額2、按份共有人對其應(yīng)有部分享有相當(dāng)于房地產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。3、按份共有人的權(quán)利義務(wù)及于共有房地產(chǎn)的全部。房地產(chǎn)按份共有的內(nèi)部關(guān)系1、共有房地產(chǎn)的使用、收益、處分通常情況下，共有人對共有房地產(chǎn)使用、收益，應(yīng)由全體共有人共同協(xié)商決定。如不能達(dá)成一致意見，可按多數(shù)人意見處理，但不得損害其他共有人的利益。。。。處分共有房地產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上共有人的同意，另有約定的除外。2、應(yīng)有部分的處分。只能進(jìn)行法律上的處分，不能為事實處分?！睹穹ㄍ▌t》78條第3款?！段餀?quán)法》101條。3、共有房地產(chǎn)的管理享有共同管理權(quán)：《物權(quán)法》第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外

4、費用的負(fù)擔(dān)第九十八條對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)按份共有的外部關(guān)系第一百零二條

因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

共有房地產(chǎn)的分割1、約定不得分割，應(yīng)按約定，但有重大理由的，可以請求分割。沒有約定的，或約定不明的，可以隨時請求分割。因分割共有房地產(chǎn)對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。2、分割的方式。協(xié)商考慮實物分割，對折價、拍賣、變賣的價款進(jìn)行分割。3、如分割所得的房地產(chǎn)有瑕疵，其他共有人分擔(dān)損失。二、房地產(chǎn)共同共有概念、特點1、不分份額。只有在共同關(guān)系消滅時，才能確定各共有人的應(yīng)有份額。2、以共同關(guān)系為前提。3、平等享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。房地產(chǎn)共同共有的內(nèi)部關(guān)系第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

房地產(chǎn)共同共有的外部關(guān)系：連帶關(guān)系。第五節(jié)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系概述相鄰關(guān)系指相鄰各方對各自所有的或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給與方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰權(quán)是指相鄰不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人在行使其所有權(quán)或者他物權(quán)是要求對方給與方便或接受限制的權(quán)利。相鄰權(quán)可被土地所有人、土地使用權(quán)人、典權(quán)人、承租人、房屋所有人等廣泛的相鄰人所享有。意義：有助于房地產(chǎn)開發(fā)活動的順利進(jìn)行，提高經(jīng)濟(jì)效率。例如管線設(shè)置權(quán)，允許為安裝電線、水管、煤氣管在必要時進(jìn)入他人土地房屋，保障了正常經(jīng)濟(jì)活動的便捷開展。有助于房地產(chǎn)消費者排除不當(dāng)妨害，促進(jìn)生活便利。例如，房地產(chǎn)所有人、使用人據(jù)相鄰關(guān)系有權(quán)禁止鄰人的污染物侵襲，噪音干擾。有助于各方人員團(tuán)結(jié)互助，維護(hù)社會安定。通過自身行為的限制給與他人方便，到達(dá)睦鄰友好。《物權(quán)法》第84條“不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！倍?、相鄰關(guān)系的內(nèi)容相鄰關(guān)系的實質(zhì)是相鄰不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的擴(kuò)展或限制。權(quán)利擴(kuò)展---相鄰權(quán)人對鄰地的積極利用必要通行權(quán)?！段餀?quán)法》第87條“不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！惫芫€設(shè)置權(quán)?！段餀?quán)法》第88條“不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。”施工臨時占用權(quán)。用水權(quán)、引水權(quán)、排水權(quán)。《物權(quán)法》第86條“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”搜取物品進(jìn)入權(quán)。相鄰人自己物品或動物偶然進(jìn)入鄰人土地、房屋時，可以進(jìn)入搜索取回`《物權(quán)法》第92條“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！睓?quán)利的限制---相鄰權(quán)人對鄰地的消極限制通風(fēng)、采光。《物權(quán)法》第89條“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！杯h(huán)境保護(hù)?！段餀?quán)法》第90條“不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻照等有害物質(zhì)。”危險防范?！段餀?quán)法》第91條“不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全?！逼渌恋K禁止。例如，不得設(shè)置屋檐或其他設(shè)備，使雨水或其他液體直注于鄰人的不動產(chǎn)，等。房地產(chǎn)相鄰權(quán)關(guān)與地役權(quán)的關(guān)系地役權(quán)，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。

1、地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。

2、主體具有廣泛性。3、內(nèi)容具有不確定性。4、從屬性。

①、地役權(quán)不得與需役地分離而為讓與

②、地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的

③、地役權(quán)隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅5、地役權(quán)具有不可分性

①、發(fā)生上的不可分性

②、消滅上的不可分性

③、享有與負(fù)擔(dān)上的不可分性

地役權(quán)的設(shè)立1、設(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

2、地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

3、地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。

4、土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

地役權(quán)的效力權(quán)利：

1、積極權(quán)利即對供役地的利用權(quán)。這種利用權(quán)，按不同的權(quán)利內(nèi)容，可分為:占有狀態(tài)的利用和非占有狀態(tài)的利用。例如，在他人土地上建設(shè)并維持水渠，是占有狀態(tài)的利用；在他人土地上通行，是非占有狀態(tài)的利用。當(dāng)供役地的所有權(quán)人、使用權(quán)人或者第三人妨礙地役權(quán)人實施必要的利用行為時，該地役權(quán)人有權(quán)請求排除妨害。

2、地役權(quán)人的消極權(quán)利，是指限制或禁止供役地所有權(quán)人、使用權(quán)人在該土地上實施一定行為的權(quán)利。禁止妨礙通風(fēng)、禁止妨礙采光、禁止工程作業(yè)等，都是消極的權(quán)利。地役權(quán)人行使權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)尊重供役地所有人、使用人的合法權(quán)益，盡可能避免損害的發(fā)生。因行使地役權(quán)而不得不造成損害的，應(yīng)本著公平原則，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。因行使權(quán)利的方式不當(dāng)或者對避免損害的發(fā)生欠缺必要的注意的，應(yīng)當(dāng)對所造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。義務(wù)：

1、地役權(quán)人對供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點及方式為之，這樣使得通過地役權(quán)增加需役地價值的同時，不至過分損害供役地的使用。另外，地役權(quán)人因其行使地役權(quán)的行為對供役地造成變動、損害的，應(yīng)當(dāng)在事后恢復(fù)原狀并補(bǔ)償損害。

2、地役權(quán)人對于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損害而受到損害。另外，地役權(quán)人對于上訴設(shè)施，在不妨礙其地役權(quán)行使的限度內(nèi)，應(yīng)當(dāng)允許供役地人使用這些設(shè)置。

地役權(quán)的消滅1、協(xié)議解除；2、供役地人單方解除；①濫用地役權(quán)；②合理期限內(nèi)兩次催告未支付費用。3、約定事由出現(xiàn)；4、存續(xù)期間屆滿；5、標(biāo)的物滅失；6、供役地被征收；7、目的之事實不能。甲、乙兩家單位分別取得在同一街區(qū)相鄰的兩幅建設(shè)用地，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個小出口。但甲為了車隊出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側(cè)寬5米長150米的土地上建造建筑，專留給甲的車隊通行，期限20年，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙100萬元。雙方簽訂合同并辦理了地役權(quán)登記。兩年后，甲欲選擇實施下列三種讓與方案之一種，可行的是

:A甲將辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙，保留在乙地通行的權(quán)利B甲保留辦公樓，將在乙地通行的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給丙C甲將辦公樓轉(zhuǎn)讓給丙，將在乙地通行的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給丁D甲將辦公樓和在乙地通行的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給丙D房地產(chǎn)相鄰權(quán)關(guān)與地役權(quán)的關(guān)系相鄰權(quán)與地役權(quán)都是為了方便自己而利用鄰人不動產(chǎn)的權(quán)利，其二者的區(qū)別：相鄰權(quán)是法律直接規(guī)定，是不動產(chǎn)所有權(quán)等自身效力當(dāng)然的擴(kuò)張或限制，因此不是一項獨立的物權(quán)類型，無需登記。《物權(quán)法》第85條“法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣?！?/p>

地役權(quán)出自當(dāng)事人契約約定，是不動產(chǎn)所有人等另行設(shè)定的利益或負(fù)擔(dān)，系用益物權(quán)之一種，依公示原則須為登記?！段餀?quán)法》第158條“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”區(qū)別：2、相鄰權(quán)作為法定權(quán)利，體現(xiàn)法律對相鄰關(guān)系最低程度調(diào)節(jié)，對不動產(chǎn)權(quán)利的限制和擴(kuò)展僅維持在較低的必要水平；地役權(quán)作為當(dāng)事人雙方超越相鄰關(guān)系限度而約定的權(quán)利，可在法定的必要水平上做較為廣闊的自由約定。3、相鄰權(quán)可由土地及地上房屋等建筑物的權(quán)利人享有，除法律有規(guī)定，一般為無償享有；地役權(quán)的設(shè)定限于土地權(quán)利人之間，只系一種地產(chǎn)相鄰權(quán)，除當(dāng)事人另行約定外，一般是有償享有。CONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS123456'LOGO'COMPANYLOGOTYPEINSERTCOMPANYLOGOTYPEINSERT7CLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!ClickToTypeSlideTitleCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!CONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!CONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!TEXTTEXTTEXTTITLELISTCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleClickToTypeSlideTitleCONTENTSTEXTTEXTTEXTTEXT01.ADDCONTENTS02.ADDCONTENTS03.ADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTITLETEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTEXTADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTITLETEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSPICTUREPICTUREPICTUREPICTUREPICTUREPICTUREPICTURETEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleTEXT01.CONTENTS02.CONTENTS03.CONTENTSTEXT01.CONTENTS02.CONTENTS03.CONTENTSTEXT01.CONTENTS02.CONTENTS03.CONTENTSTEXTTEXTTEXTClickToTypeSlideTitleTITLELISTCONTENTSCONTENTSPICTUREPICTURECONTENTSCONTENTS01.ADDCONTENTS02.ADDCONTENTS03.ADDCONTENTS01.ADDCONTENTS02.ADDCONTENTS03.ADDCONTENTSClickToTypeSlideTitleClickToTypeSlideTitleTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSTEXTADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCLICKTOADDCONTENTSCONTENTSCLICKTOADDCONTENTS!ClickToTypeSlideTitleDesignInspirationClarity&ImpactPremiumDesignStylishtemplatescanbeavaluableaidtocreativeprofessionalsEnrichyourpowerpointPresentationsandcaptivateyourviewingaudienceEachworkisfeaturedwithsimplicitybutsupremebeautyCatchThefeelofDesignincontemporarycolorsandstyles.FeelthetouchofDesignonthecuttingedge.CreativeVisualAids!Picturesspeak1,000words!ClickToTypeSlideTitleCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENT