杭州某軟件園項目可行性報告

某軟件園項目可行性研究報告目錄總論項目背景項目概況問題與建議二、杭州市辦公樓市場研究（一）杭州區(qū)域狀況研究1、宏觀經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)研究2、城市發(fā)展規(guī)劃4、城市交通及發(fā)展（二）下城區(qū)專項研究經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究區(qū)域分塊及城市規(guī)劃（三）杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究1、房地產(chǎn)業(yè)概況2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（三）寫字樓市場研究1、杭州市寫字樓市場分析市場供應(yīng)分析市場需求分析發(fā)展趨勢2、區(qū)域分布特點競爭物業(yè)調(diào)查分析OFFICEPARK及同類產(chǎn)品分析三、場址選擇（一）地理位置（二）自然條件（三）交通條件建設(shè)條件評價地理位置圖四、總平面布置（略）（一）總平面布置的原則（二）設(shè)計主尺度參數(shù)（三）總平面布置（四）方案比選及推薦方案五、工程建設(shè)方案（一）平面規(guī)劃原則（二）本期各功能分區(qū)規(guī)劃布置（三）本期工程總平面布置（四）配套工程（五）主要工程內(nèi)容和工程量六、環(huán)境影響評價（略）（一）現(xiàn)狀調(diào)查（二）項目生產(chǎn)的污染物對環(huán)境的影響（三）環(huán)境保護設(shè)施與投資（四）營運環(huán)境保護（五）環(huán)境影響評價七、勞動安全衛(wèi)生與消防（略）（一）安全（二）供電、電氣安全（三）勞動保護消防安全八、組織機構(gòu)與人力資源配置（一）組織機構(gòu)設(shè)置（二）人力資源配置（三）員工培訓(xùn)計劃九、項目實施進度（一）建設(shè)工期（二）保證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵十、本期工程投資估算（一）估算編制依據(jù)及說明（二）本期工程總估算（三）可研與預(yù)可研投資比較表（詳表略）十一、融資方案（一）資本金籌措（二）債務(wù)資金籌措（三）融資方案分析十二、財務(wù)評價（一）財務(wù)評價依據(jù)（二）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取（三）運營收入估算（四）成本費用估算（五）主要財務(wù)評價報表（六）財務(wù)評價指標（七）不確定性分析（八）財務(wù)評價結(jié)論十三、國民經(jīng)濟評價（略）（一）影子價格及通用參數(shù)的選取（二）效益費用范圍調(diào)整（三）效益費用數(shù)值調(diào)整（四）國民經(jīng)濟評價指標（五）敏感性分析（六）國民經(jīng)濟評價結(jié)論十四、社會評價（略）（一）項目對社會的影響分析（二）項目與所在地互適性分析（三）社會風(fēng)險分析（四）社會評價結(jié)論十五、風(fēng)險分析（一）項目主要風(fēng)險因素識別（二）風(fēng)險程度分析及防范和降低風(fēng)險措施十六、項目SWOT分析市場風(fēng)險宏觀經(jīng)濟風(fēng)險自然風(fēng)險項目的人為風(fēng)險十七、研究結(jié)論與建議研究結(jié)論說明與建議附錄一、總論（一）、項目背景1、項目名稱杭州新世紀軟件園2、建設(shè)單位概況杭州新世紀軟件園由杭州新世紀軟件園開發(fā)有限公司承辦開發(fā)，公司成立于2002年4月，由溫州新世紀集團股份有限公司投資組建而成，是一家專業(yè)從事計算機軟件、硬件研究、開發(fā)和生產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)，尤其是虹膜識別技術(shù)產(chǎn)品研究、開發(fā)、集成、銷售、服務(wù)為，公司注冊資本2000萬元。團隊力量強大，擁有一支立志于IT技術(shù)創(chuàng)新的年輕高素質(zhì)人才，擁有教授、博士、碩士為主體的科研隊伍，公司95%以上員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中從事系統(tǒng)集成和軟件開發(fā)人員占公司員工總數(shù)的85%，是推動公司發(fā)展的中堅力量，已成為杭州“天堂硅谷”建設(shè)的主力軍。其總公司溫州新世紀集團股份有限公司擁有雄厚的資金力量，資產(chǎn)規(guī)模達17億元，2003年實現(xiàn)銷售收入18億元，為杭州新世紀軟件開發(fā)有限公司的發(fā)展提供了充足的資金保障。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）杭州市政府關(guān)于項目方案設(shè)計的批復(fù)文件（2）下城科技經(jīng)濟園土地出讓協(xié)議（3）杭州城市發(fā)展規(guī)劃（3）投資項目可行性研究報告指南（中國電力出版社出版）（5）業(yè)主提供的相關(guān)資料（二）、項目概況1、地理位置本項目位于杭州市下城區(qū)科技經(jīng)濟園，南接杭玻路，北依永華路，東為華中路。2、建設(shè)規(guī)模與目標（1）項目經(jīng)濟技術(shù)指標基地面積：193畝（約13萬平方米）總建筑面積：102808平方米容積率：0.79綠地率：46.2%建筑密度：25.6%開發(fā)周期：2年（2）項目建設(shè)規(guī)模項目總建筑面積為102808平方米，其中研發(fā)樓70246平方米，辦公樓11526平方米，綜合樓20156平方米，會所880平方米，由32幢生態(tài)園林式高級辦公樓組成，即商務(wù)別墅組成的OFFICEPARK。分為獨立辦公區(qū)、集中辦公區(qū)、會所和其他配套等。園區(qū)采用園林式景觀，有中央綠地、花園和景觀水池。3、項目周邊情況項目規(guī)劃范圍用地主要是農(nóng)田、兩側(cè)有一片水塘。用地四周主要為農(nóng)田，北面毗鄰半山。本地塊方正，項目基地南北深314米，東西長494米，呈長方形狀。交通情況：項目西面為石橋路，南面有滬杭高速公路起始段，同時，上塘高架已開通，成為南北快速干道，直通杭寧高速，同時杭州東西快速干道將大大提高項目可達性。配套方面：由于本案所處的區(qū)域環(huán)境，周邊配套十分貧乏，作為傳統(tǒng)的工業(yè)集中地，辦公環(huán)境比較惡劣，是制約項目發(fā)展的重要因素。（三）、項目建設(shè)緣由1、項目建設(shè)有利于溫州新世紀集團在杭州進一步發(fā)展近年來公司發(fā)展突飛猛進，隨著虹膜技術(shù)的突破，公司的發(fā)展更是上一個新臺階，需要更多的辦公場所，如果以租賃的形式，將會增大公司的運營成本，通過本項目的開發(fā)，可以依托下城科技經(jīng)濟園區(qū)的優(yōu)惠政策和政府的支持，立足杭州市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立新世紀軟件在杭州的企業(yè)形象。2、項目建設(shè)符合杭州對“天堂硅谷”的建設(shè)精神近年來，杭州市政府提出建設(shè)“建設(shè)天堂硅谷”的計劃，使杭州成為國內(nèi)外知名的軟件企業(yè)匯集地，為這些高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)越的辦公環(huán)境，改善杭州目前IT企業(yè)在軟件辦公環(huán)境的不足，為其提供自然、生態(tài)、有利于健康的辦公環(huán)境，推動杭州“天堂硅谷”的建設(shè)。3、項目開發(fā)優(yōu)勢市場的機會性杭州市及下城區(qū)各級政府的有力支持公司雄厚實力的支持（四）、問題與建議1、由于本項目所處地理環(huán)境較差，交通條件、周邊配套等辦公環(huán)境仍不是非常理想，對客戶的吸引力有限，因此建議項目盡早進入市場，對客戶進行教育和引導(dǎo)，為后期的招商做鋪墊。2、項目配套應(yīng)該考慮IT企業(yè)的實際需求，在環(huán)境方面應(yīng)該真正體現(xiàn)“人性化辦公”，使項目的產(chǎn)品亮點更加突出。二、杭州市辦公樓市場研究（一）、杭州區(qū)域市場狀況研究1、宏觀經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)研究近年來杭州經(jīng)濟一直保持快速增長，盡管2003年遭遇“非典”、持續(xù)高溫干旱以及缺電等問題，但杭州經(jīng)濟發(fā)展仍然一路高歌猛進。去年杭州市生產(chǎn)總值（GDP）突破了2000億元大關(guān)，達到2092億元，位居全國大中城第8位，比上年增長15%，為1996年以來的最好水平，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成127億元，增長7.5%，第二產(chǎn)業(yè)完成1081億元，增長18.3%，第三產(chǎn)業(yè)完成884億元，增長12.2%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.1：51.6：42.3。1996年－2003年全社會固定資產(chǎn)投資額比較2003年，杭州市完成投資額1006.18億元，比2002年增長30.7%，增幅比上年高8.7個百分點，增幅創(chuàng)1996年以來新高。雖受非典影響，但社會各方面加大對外增信釋疑、網(wǎng)上洽談、“走出去”戰(zhàn)略的力度，加上世界經(jīng)濟的溫和復(fù)蘇，今年對美國出口基本穩(wěn)定，對歐盟出口增幅繼續(xù)提高。2003年杭州全市出口總額109.5億美元，比上年增長29.2%，不包括省公司出口64.7億美元，增長46%，增幅比上年提高20.1個百分點。在進口關(guān)稅下調(diào)的背景下，全市進口總額72.8億美元，增長57.5%。上述數(shù)據(jù)可見，杭杭州經(jīng)濟的運運行情況十分分良好，為房房地產(chǎn)市場健健康發(fā)展提供供了有力支持持。2、城市發(fā)展規(guī)劃杭州未來的城市布布局是要形成成“一主三副、雙雙心雙軸、六六組團、六條條生態(tài)帶”的城市格局局。其中中心心城區(qū)由主城城、東南城、臨臨平城和下沙沙城組成，承承擔(dān)生活居住住、行政辦公公、商業(yè)金融融、旅游服務(wù)務(wù)、科技教育育、文化娛樂樂、都市型和和高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能。逐逐步形成體現(xiàn)現(xiàn)杭州城市形形象的主體區(qū)區(qū)域。主城由上、下城區(qū)區(qū)和西湖、拱拱墅、江干城城區(qū)部分組成成，是全省的的政治、經(jīng)濟濟、科教、信信息、文化中中心和旅游中中心。中部、南南部為商貿(mào)、居居住生活區(qū)；；北部以工業(yè)業(yè)、倉儲物流流區(qū)為主；東東部為交通、市市政設(shè)施區(qū)；；西部為教育育科研、居住住區(qū)；湖濱地地區(qū)為旅游商商業(yè)區(qū)，江濱濱地區(qū)為城市市新中心。城城市建設(shè)用地地167.001平方千米。江江南城由濱江江區(qū)、蕭山城城區(qū)和江南臨臨江地區(qū)組成成，是以高科科技工業(yè)園區(qū)區(qū)為骨干，產(chǎn)產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)代化科技城城和城市遠景景商務(wù)中心。規(guī)規(guī)劃城市人口口105萬人，城市市建設(shè)用地102.224平方千米。臨平城由臨平城區(qū)區(qū)、星橋、運運河鎮(zhèn)等組成成，是以城市市現(xiàn)代加工制制造業(yè)為主的的綜合性工業(yè)業(yè)城。規(guī)劃城城市人口40萬人，城市市建設(shè)用地47.20平方千米。下沙城由下沙、九九堡、喬司鎮(zhèn)鎮(zhèn)組成，是以以杭州經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)和和高教園區(qū)為為骨干的綜合合性新城。規(guī)規(guī)劃城市人口口50萬人，城市市建設(shè)用地53.47平方千米?！耙恢魅?，六組團團”將是未來杭杭州城市的基基本輪廓，亦亦是杭州城市市發(fā)展的方向向，另外作為為杭州未來的的CBD錢江新新城也是杭州州城市發(fā)展的的重點，錢江新城縱橫橫新舊城區(qū)核核心區(qū)，區(qū)域域面積4．02平方公里的的東靠錢塘江江，南至清江江路，西臨秋秋濤路，北至至規(guī)劃慶春東東路，是大都都市杭州的行行政、商務(wù)、金金融會展、文文化娛樂中心心。作為未來來杭州城市中中心，將有大大量的寫字樓樓供應(yīng)（未來來杭州寫字樓樓供應(yīng)將向該該區(qū)域轉(zhuǎn)移），對對本案將形成成客源分流的的競爭壓力。3、城市交通及發(fā)展展杭州市作為浙江省省的省會，是是全省的政治治、經(jīng)濟、文文化中心，又又是全國重點點風(fēng)景旅游城城市和歷史文文化名城。近近年來，隨著著改革開放的的深入，城市市的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)也大大大加強了。道道路建設(shè)發(fā)展展較快，僅1996年就有10條道路進行行改建、拓寬寬和沿伸。至至今，杭州城城市道路總長長達401公里，面積889萬平方米。人人均道路占有有面積達6.13萬平方米，在在全國大中城城市中居于中中等水平。根據(jù)專家預(yù)測，到到2010年杭州市區(qū)每日日的客流總量量將達近800萬人次，對對外交通總量量高峰期每小小時將達3．7萬輛，每千千人客車擁有有量則將達到到130輛。而且，居居民出行目的的和車輛的擁擁有結(jié)構(gòu)將發(fā)發(fā)生較大的變變化：除私人人車輛的比例例會持續(xù)走高高外，上下班班、生活購物物為主的目的的增加。而杭杭州城市發(fā)展展規(guī)劃當中，已已把新城市綜綜合交通作為為重點重點，包包括了城市交交通戰(zhàn)略、道道路網(wǎng)絡(luò)、城城市軌道交通通、西湖風(fēng)景景名勝區(qū)等4個方面。按按新規(guī)劃，市市區(qū)中心至都都市圈內(nèi)各城城市中心的交交通時間不大大于一小時；；新市區(qū)內(nèi)任任意兩點的交交通時間不大大于40分鐘；最終終形成市區(qū)“以城市軌道道交通和其他他集約式客運運交通為主體體、城市快速速機動化交通通為輔”的交通模式式，適應(yīng)經(jīng)濟濟社會的發(fā)展展。新規(guī)劃在在停車問題上上，提出了大大力發(fā)展公共共交通，減少少小車出行和和中心區(qū)外圍圍主要出入口口處建設(shè)大容容量公共停車車設(shè)施等7條策略，以以及實行“擁車者自備備車位”，鼓勵建筑筑物超額增設(shè)設(shè)配建停車位位并向社會開開放等5條措施建議議。項目所處的區(qū)塊交交通列入規(guī)劃劃提速當中，其其中提速地段段：繞城公路路、德勝快速速路、石祥快快速路、上塘塘高架快速、石石橋快速路。交通現(xiàn)狀：目前該該區(qū)域隨著上上塘高架的建建成通車，及及湖墅路、紹紹興路、沈半半路、莫干山山路、石祥路路等路的改造造完畢，通往往該區(qū)域的南南北向道路日日漸成熟，從從該區(qū)域的一一些樓盤本身身距市中心僅僅6-10公里，如位位于北景園大大型社區(qū)內(nèi)的的通和·都市楓林、名名城左岸花園園到市區(qū)，只只要走石祥路路再上上塘高高架僅10余分鐘便可可到達市中心心。交通規(guī)劃：繞城公公路將與東西西向的德勝路路、石祥路及及南北向的上上塘高架、石石橋路組合形形成了一個扇扇形的交通路路網(wǎng)，最值得得一提的是上上塘高架的通通車，使杭州州的交通重心心向北移。同同樣，這一板板塊的居民也也可通過這一一些快速路向向東直達滬杭杭甬高速、向向北與杭寧高高速對接，往往南可快速到到達蕭山國際際機場。上述的交通規(guī)劃對對城北的開發(fā)發(fā)是一個極大大的利好。（二）下城區(qū)專項項研究1、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研研究下城區(qū)依托中心城城區(qū)的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，形成了了具有鮮明特特色的廣場經(jīng)經(jīng)濟、會展經(jīng)經(jīng)濟、特色街街經(jīng)濟、樓宇宇經(jīng)濟和社區(qū)區(qū)經(jīng)濟。2003年，實現(xiàn)商商貿(mào)銷售收入入77.44億元，同比比增長54.2%；實現(xiàn)工業(yè)業(yè)銷售產(chǎn)值45.54億元，同經(jīng)經(jīng)增長15.2%；完成財政政總收入13.25億元，同比比增長55.833%，增幅列杭州州城區(qū)第二位位；其中地方方財政收入完完成7.8億元，同比比增長66.933%，增幅居杭州州第一，躋身身全省區(qū)(縣、市)財政20強，列第18位。下城區(qū)高高樓林立、商商賈密集，區(qū)區(qū)域內(nèi)法人單單位的密度高高達254/平方公里，其其中區(qū)域內(nèi)的的115幢商務(wù)樓容容了2719家法人單位位，營業(yè)收入入超億元的樓樓宇59幢，10億以上的樓樓宇20幢，區(qū)域內(nèi)內(nèi)金融保險業(yè)業(yè)的收入和批批零貿(mào)易、餐餐飲業(yè)的營業(yè)業(yè)收入分別占占六個老城區(qū)區(qū)總量的66.833%和41.011%。下城區(qū)目前有國外外駐杭機構(gòu)以以45家，其中有有西門子、戴戴爾、三星等等全球500強企業(yè)6家；國內(nèi)駐駐杭著名企業(yè)業(yè)159家。2003年，引進內(nèi)內(nèi)資企業(yè)2610家，注冊資資金58億元；引進進外資企業(yè)79家，合同利利用外資8714萬美元。目目前區(qū)域內(nèi)國國外駐杭機構(gòu)構(gòu)45家，其中世世界500強企業(yè)6家，國內(nèi)駐駐杭企業(yè)共159家。2003年，下城城區(qū)先后榮獲獲了全國社區(qū)區(qū)建設(shè)實驗區(qū)區(qū)、全國社區(qū)區(qū)建設(shè)示范區(qū)區(qū)、全國民政政工作先進區(qū)區(qū)、全國社區(qū)區(qū)教育實驗區(qū)區(qū)、全國綠化化先進城區(qū)、全全國衛(wèi)生初級級保健實驗區(qū)區(qū)、全國科技技工作先進城城區(qū)、全國社社區(qū)殘疾人工工作示范區(qū)、浙浙江省教育強強區(qū)、浙江科科技進步區(qū)、浙浙江省文明城城區(qū)、省級社社會治安綜合合治理先進集集體等榮譽稱稱號。2、區(qū)域分塊及城市市發(fā)展規(guī)劃下城區(qū)作為杭州市市中心城區(qū)、文文化商務(wù)中心心、城市中北北部的生活居居住區(qū)，下城城將以武林商商務(wù)區(qū)為主，和和平會展中心心區(qū)、東新居居住區(qū)公共中中心和華豐科科研中心區(qū)為為副，共規(guī)劃劃十二個居住住區(qū)，分別是是東園居住區(qū)區(qū)、新華居住住區(qū)、鳳起居居住區(qū)、武林林居住區(qū)、打打鐵關(guān)居住區(qū)區(qū)、朝暉居住住區(qū)、杭氧居居住區(qū)、三里里亭居住區(qū)、東東新居住區(qū)、三三塘居住區(qū)、石石橋居住區(qū)、半半山居住區(qū)（局局部）在綠化規(guī)劃上，下下城規(guī)劃新增增城北體育公公園和生態(tài)公公園兩個大型型綠地，并建建立鳳起公園園、城東公園園、和平公園園、草蕩公園園、善賢公園園等市級公園園。在公共交通規(guī)劃上上，德勝路與與東新路交叉叉口規(guī)劃建設(shè)設(shè)大型公交中中心站，區(qū)內(nèi)內(nèi)軌道交通1、2期線路規(guī)劃劃沿延安路、上上塘路和環(huán)城城北路，重工工路和慶春路路規(guī)劃預(yù)留軌軌道交通遠景景線路。武林林廣場東現(xiàn)電電車場處，規(guī)規(guī)劃建設(shè)公交交、轉(zhuǎn)道交通通換乘中心。杭杭宣、滬杭鐵鐵路線將保留留。未來下城區(qū)將以杭杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)區(qū)為中心，引引進國內(nèi)外知知名企業(yè)集團團總部，大力力發(fā)展總部經(jīng)經(jīng)濟，而本項項目所在區(qū)域域規(guī)劃為華豐豐科研區(qū)（下下城科技經(jīng)濟濟園區(qū)），該該區(qū)域原來的的工業(yè)用地開開始向科研用用地轉(zhuǎn)型，區(qū)區(qū)內(nèi)已建成的的無污染工業(yè)業(yè)會保留，而而新的工業(yè)企業(yè)業(yè)以后主要是是向臨平、江江東等工業(yè)區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移。同時時該區(qū)域?qū)㈤_開發(fā)大型生態(tài)公園園，減少鐵路路的影響。由于下城區(qū)地域狹狹小，區(qū)域面面積31.46平方公里，老老城區(qū)的開發(fā)發(fā)幾近飽和，發(fā)發(fā)展空間受到到很大的限制制，而城北作作為下城區(qū)唯唯一能夠延伸伸的區(qū)域，今今后也將是開開發(fā)重點，隨隨著各種配套套和交通條件件的不斷完善善以及環(huán)境的的改善，有理理由相信該片片區(qū)的開發(fā)前前景是值得期期待的。對本本案的開發(fā)是是一個極大利利好。（三）、杭州房地地產(chǎn)市場趨勢勢研究1、杭州房地產(chǎn)業(yè)情情況土地供給大幅增加加今年杭州市共舉行行土地出讓會會14次，成功出出讓51宗，總成交交面積300余萬平方米米（約4549畝），出讓讓土地幅數(shù)、總總成交面積分分別比上一年年增長64.5%和62%。其中住宅宅用地（含住住宅配套公建建用地）為34宗，合計面面積約234萬平方米（合合3512畝），同比比增長52.7%。房地產(chǎn)投資保持繼繼續(xù)上揚態(tài)勢勢2003年1-111月杭州市房房地產(chǎn)投資完完成情況良好好，各項指標標均有大幅增增長。據(jù)市統(tǒng)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯顯示：2003年1-11月杭州市累累計完成房地地產(chǎn)開發(fā)投資資80.89億元，同比比增長22.388%，其中住宅宅投資60.16億元，同比比增長16.577%。而今年杭杭州市預(yù)計GDP增長率為14.5％，在目前前房地產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展的階階段，兩者的的增幅比例是是比較協(xié)調(diào)的的。其中住宅投資的主主導(dǎo)地位繼續(xù)續(xù)得到鞏固。商商品住宅投資資是帶動杭州州市房地產(chǎn)開開發(fā)投資增長長的重要動力力，2003年1-11杭州市商品品住宅完成投投資60.16億元，占全全部投資的74.688%；所占比重重較去年上升升1.22個百分點。辦辦公樓完成投投資7.54億元，占9.33%；商業(yè)營業(yè)用用房完成投資資6.69億元，占8.27%；其他房屋屋完成投資6.49億元，占8.02%。商品房開發(fā)面積繼繼續(xù)保持高增增長勢頭全年商品房施工面面積24066.78萬平方米，比比上年增長26.8%；竣工面積605.447萬平方米，增增長7.3%。商品房銷銷售面積487.661萬平方米，比比上年增長10%。2、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢勢1）經(jīng)濟發(fā)展強勁。杭杭州經(jīng)濟特別別是浙江經(jīng)濟濟將繼續(xù)延續(xù)續(xù)今年快速增增長的勢頭。杭杭州市2003年GDP達到2092億元，增長15%；

2003年利用外資項項目數(shù)比去年年同期增長993.3％；；出口總額達達109.55美元，同比比增長29.2％；居民民人均可支配配收入達122898元，比比去年同期增增長9.5％，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展為近年來來最好的一年年。浙江省經(jīng)經(jīng)濟更是強勢勢發(fā)展，20003年浙江省國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值達達9200億元元，增長13.2%；出口總額額增長40.9%，外貿(mào)順差差達到了歷年年最高，為一一百九十三億億美元，同比比增長百分之之二十五多，繼繼續(xù)穩(wěn)居中國國首位；財政政收入增長25.6%；人均可支支配收入增長長12%；2003年經(jīng)濟發(fā)展展的良好態(tài)勢勢，一是增強強了居民消費費信心；二是是增強了居民民購買力；更更重要的是經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展具有有的慣性，為為2004年經(jīng)濟奠定定了良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。在正常情情況下浙江經(jīng)經(jīng)濟、杭州經(jīng)經(jīng)濟仍將強勢勢發(fā)展，這是是支撐杭州高高房價的基石石。2）市場供不應(yīng)求狀況況難以改變。2004年杭州樓市市仍呈供不應(yīng)應(yīng)求態(tài)勢。明明年有效供應(yīng)應(yīng)量在250

萬M2左右，而杭杭州近幾年城城市化進程不不斷加快，作作為中心城市市，房產(chǎn)需求求將持續(xù)擴大大，年250萬M2左右的供應(yīng)應(yīng)量已不能滿滿足市場需求求，供需矛盾盾將進一步突突出。A、供給的滯后性。盡盡管2003年杭州政府府開始增加土土地投放量，但但是由于從取取得土地到預(yù)預(yù)售通常短則則一年半，長長則二、三年年。因此2004年市場商品品房有效供給給主要來自2002年投放的土土地。2002年住宅用地地投放量僅為為2300畝，可建筑面面積約為230萬M2。2003年商品住宅宅新開工面積積208.118萬M2，同期增長長僅14.522%，決定了一一級市場供應(yīng)應(yīng)量小。B、建材斷檔推遲工期期。今年以來來，特別是下下半年建材不不僅價格快速速上漲，而且且出現(xiàn)買不到到貨，已嚴重重影響一部分分項目建設(shè)工工期。這又減減少了市場有有效供給。3）建材價格繼續(xù)上漲漲的勢頭難以以改變。今年年浙江各類水水泥價格的漲漲幅在27%-445%之間波動，鋼鋼材價格漲幅幅在15%-440%之間波動。其其中，普通硅硅酸鹽水泥（回回轉(zhuǎn)窯）11月份出廠價價格同比上漲漲38.1%，普通硅酸酸鹽水泥（立立窯）出廠價價格同比上漲漲34.6%，礦渣硅酸酸鹽水泥（回回轉(zhuǎn)窯）出廠廠價格同比上上漲27.6%；復(fù)合硅酸酸鹽水泥出廠廠價格同比上上漲44.6%。普通中型型鋼材價格上上漲19%，普通小型型鋼材價格上上漲24.1%，優(yōu)質(zhì)型鋼鋼材價格上漲漲39.3%，線材價格格上漲19%，

建筑材料價價格的大幅上上揚，增加了了建安成本。從從浙江來看，因因今年鋼材、水水泥等建筑材材料漲價，多多層建安成本本增加8－9%，小高層增增加10－11%，高層增加12－13%。由于建材材生產(chǎn)受資源源、能源短缺缺影響，目前前建材供不應(yīng)應(yīng)求狀況還難難以改變，預(yù)預(yù)計建材價格格上升的慣性性還會持續(xù)。在這種情況下，開發(fā)商有可能在上漲的成本嫁接到買家身上，從總體上看，價格上升的趨勢比較明顯。4）開發(fā)貸款利率上浮浮，增大財務(wù)務(wù)費用。上個個月央行宣布布從2004年1月1日起擴大金金融機構(gòu)貸款款利率浮動區(qū)區(qū)間，商業(yè)銀銀行、城市信信用社貸款利利率可在貸款款基準利率上上浮70％，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款在在浮動之列，這這意味著在杭杭州樓市仍呈呈供不應(yīng)求狀狀況下，開發(fā)發(fā)商有可能將將這部分融資資成本轉(zhuǎn)嫁到到購房者身上上，進而提高高房價。這樣樣對辦公物業(yè)業(yè)而言，同樣樣存在追漲的的可能。5）杭州寫字樓發(fā)展展情況。近年年內(nèi)，在住宅宅市場有限供供應(yīng)不足的時時候，寫字樓樓卻是如雨后后春筍般涌現(xiàn)現(xiàn)，并隨著市市場推量的增增加，寫字樓樓板塊正日趨趨形成，目前前基本較成規(guī)規(guī)模的有武林林商圈、高新新板塊、黃龍龍板塊、慶春春板塊、吳山山板塊、城站站板塊等。越越來越多的開開發(fā)商認識到到，通過板塊塊的差異性尋尋找目標客戶戶的重要性。不不過，供應(yīng)量量較大而需求求量增長有限限的寫字樓市市場，開發(fā)商商對寫字樓的的開發(fā)顯得信信心不足。不不論是對招標標地塊的謹慎慎出價還是對對寫字樓市場場的理論造勢勢，大多數(shù)開開發(fā)商對寫字字樓市場的研研究程度是遠遠遠比不上住住宅市場的。這這的確是市場場供需影響?？傮w來說說，由于經(jīng)濟濟及需求等諸諸多因素的支支持，杭州房房地產(chǎn)市場仍仍然會保持良良好的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，從大環(huán)環(huán)境講，對本本案的發(fā)展是是有利的。（四）、杭州寫字字樓市場研究究1、杭州市寫字樓市市場分析（1）市場供應(yīng)分析杭州寫字樓市場自自從1995年開始進入入低谷，銷售售受阻，空置置上升，到2001年初空置將將近50萬平方米，但但至2001年以來，受受經(jīng)濟發(fā)展的的拉動和杭州州房地產(chǎn)發(fā)展展的影響，杭杭州寫字樓市市場進入快速速發(fā)展期，許許多高檔寫字字樓紛紛面市市（如瑞豐國國際商務(wù)大廈廈、世貿(mào)二期期、白馬大廈廈等），市場場供應(yīng)量劇增增，市場消費費得到激活，需需求也大幅度度增加。雖然然仍處于供過過于求的狀態(tài)態(tài)，但供應(yīng)與與需求之間的的差距明顯縮縮小。據(jù)統(tǒng)計計，2001年杭州市寫寫字樓開發(fā)投投資額接近15億元，寫字字樓預(yù)售面積積達到30．93萬平方米，與與2000年同比增長41．6％，銷售面積超超過16萬平方米。2002年在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上邁進了一一大步，預(yù)售售面積40萬平方米，比比2001年增長30.5％左右，2003年市場供應(yīng)應(yīng)回歸理性，全全年完成投資資額7.54億元。從土地供應(yīng)看，22001年170畝，建筑面面積可達30萬平方米；2002年115畝，建筑面面積可達32萬平方米；2003年出讓公建建用地14幅，可建寫寫字樓200萬平方米以以上。這些土土地供應(yīng)集中中錢江新城、濱濱江區(qū)和城郊郊區(qū)結(jié)合部，將將會在今后兩兩年得到釋放放，市場存在在較大的消化化壓力，對本本項目存在很很大的競爭威威脅。2003年新的樓樓盤上市量不不大，寫字樓樓開發(fā)趨勢明明顯趨緩，新開盤或即即將開盤的項項目，主要有有黃龍恒勵大大廈、同方財財富大廈、星星匯商務(wù)大廈廈以及環(huán)球時時代廣場、南南北商務(wù)港、現(xiàn)現(xiàn)代領(lǐng)地等，與與競相面市的的眾多大盤住住宅項目相比比，不可同日日而語。2004年上市的有有綠城·深藍廣場、廣廣利大廈、銀銀座大廈等。從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看看，高檔寫字字樓供應(yīng)量大大于中檔寫字字樓，市中心心武林區(qū)域、黃黃龍區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量較大，均均價基本在10000元/平方米以上上，城東和城城西供應(yīng)價格格基本在7000元/平方米左右右，價位在兩兩者之間的寫寫字樓供應(yīng)不不足。近6年杭州寫字樓供銷銷量對比(單位:萬平方米)年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年預(yù)售面積19.820.321.8330.933.256成交面積17.219.823.6436.2346.162（2）市場需求分析近年來杭州寫字樓樓市場一直保保持供需兩旺旺的局面，供供應(yīng)量放大的的同時，成交交量攀升，銷銷售價格亦水水漲船高，隨隨著市場成熟熟，供應(yīng)量持持續(xù)放大，客客戶可挑選的的余地增多，價價格的追漲，客客戶的消費需需求越來越理理性，總而言言之，其需求求呈現(xiàn)如下趨趨勢：1）小面積成為市場場主流需求由于杭州寫字樓客客戶以中小公公司居多，因因此小面積寫寫字樓仍是市市場消費的主主力。據(jù)統(tǒng)計計，寫字樓需需求的主力面面積集中在80-l50平方米之間間，占整體市市場的52％；200平方米占l5％；20O、300平方米占14％。小面積積的寫字樓將將成為市場熱熱點，大面積積寫字樓的分分割銷售將在在所難免。中中小面積戶型型的需求與杭杭州經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)很有關(guān)關(guān)系，由于中中小民營企業(yè)業(yè)（諸如IT、貿(mào)易和服服務(wù)行業(yè)等）十十分活躍，其其對寫字樓的的需求更加講講究實用性，受受規(guī)模限制，故故以中小面積積為主。2）寫字樓需求有其其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)業(yè)依托根據(jù)杭州市城市定定位及發(fā)展規(guī)規(guī)劃可以看出出，杭州市寫寫字樓的總體體需求主要體體現(xiàn)在以下幾幾個方面：以“信息港”為支撐的的通訊、電子子、IT等高科技企企業(yè)；以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的貿(mào)易、進進出口外貿(mào)企企業(yè)；以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的的商貿(mào)、房地地產(chǎn)實業(yè)企業(yè)業(yè)；以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的的咨詢、傳媒媒、文化、廣廣告等企業(yè)；；以旅游業(yè)為支撐的的會展、旅游游等企業(yè)。地地段，產(chǎn)業(yè)集集聚的中心。對寫字樓而言，具具備可持續(xù)發(fā)發(fā)展的前提是是地段選址上上也具有一定定的前瞻性。與與住宅不同，寫寫字樓辦公商商務(wù)氛圍的要要求，也使得得寫字樓的開開發(fā)地段不可可能四面開花花，四面有一一定的需求，但但不會是主流流需求。依托托產(chǎn)業(yè)支撐的的地段，是寫寫字樓可持續(xù)續(xù)發(fā)展的前提提。如慶春區(qū)區(qū)塊的外貿(mào)、服服裝產(chǎn)業(yè)集聚聚；文教區(qū)的的電子、信息息產(chǎn)業(yè)匯集；；黃龍區(qū)塊的的貿(mào)易實業(yè)、信信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)布點；浙大大科技園的高高科技及孵化化產(chǎn)業(yè)等……有了產(chǎn)業(yè)的的支撐，寫字字樓的需求自自然是人氣十十足。3）辦公環(huán)境，注重景景觀、回歸自自然新時期的辦公樓將將在景觀、生生態(tài)、朝向、通通風(fēng)方面會提提出更高的要要求。因此，在在設(shè)計中諸如如電梯廳的明明亮，辦公室室的通透、短短進深，商務(wù)務(wù)吧、有氧吧吧的需求應(yīng)多多加考慮，最最終走在寫字字樓的消費前前端，體現(xiàn)市市場需求并引引導(dǎo)市場潮流流，從而真正正實現(xiàn)“贏銷”。如尚未正正式對外招商商的浙江大學(xué)學(xué)國家大學(xué)科科技園一期的的寫字樓園區(qū)區(qū)，就以地處處老和山的自自然景觀及生生態(tài)環(huán)境、獨獨特的建筑形形態(tài)，而被不不少企業(yè)所追追捧。同樣，在在市中心，能能看得到西湖湖、吳山的寫寫字樓擁有得得天獨厚的景景觀優(yōu)勢，很很受追求健康康環(huán)境的白領(lǐng)領(lǐng)青睞，如吳吳山商城、廣廣利大廈，在在自然中辦公公更有利于健健康，從而創(chuàng)創(chuàng)造更大的價價值。商務(wù)配配套，以人為為本。會議中心、員員工餐廳、休休閑中心（包包括健身房、咖咖啡廳、商務(wù)務(wù)吧等多個休休閑場所）、訪訪客停車等方方面的商務(wù)配配套，已越來來越受到新一一代企業(yè)主的的關(guān)注。4）交通條件越來越越受關(guān)注寫字樓的交通存在在兩大交通要要害———平面交通與與垂直交通。平平面交通主要要指停車位，垂垂直交通指的的是電梯。一一個可持續(xù)發(fā)發(fā)展的寫字樓樓，交通條件件的配置必須須具有前瞻望望性。目前杭杭州市區(qū)的已已建寫字樓往往往在電梯數(shù)數(shù)量少而等待待時間太久及及汽車位嚴重重不足兩方面面使得業(yè)主意意見眾多，一一些業(yè)主甚至至不得不考慮慮重新購置寫寫字樓。因此此，新一代的的寫字樓在這這兩方面一定定要做到位。本項目地塊規(guī)模大，可塑造性強，平面交通不會成為本案發(fā)展的障礙。（3）租金/售價分析2003年，杭州州寫字樓銷售售價格比2002年同期上漲l0％，市區(qū)甲甲級寫字樓平平均售價已超超過9000元／平方米米，但甲級寫寫字樓平均租租金則有10％左右的下下調(diào)。具體的的售價／租金金則因區(qū)域不不同而差異甚甚大，價位最最高的當屬世世貿(mào)區(qū)，金鼎鼎廣場銷售價價格達到15000元/平方米，該區(qū)區(qū)域平均租金金市價在4．0元／平方米米／天（建筑筑面積）以上上；其次是武武林廣場區(qū)域域的甲級寫字字樓，已推出出的白馬大廈廈代表了該區(qū)區(qū)域最高檔次次，售價為9800—l3500元／平方米米，曾在杭城城寫字樓市場場引起強烈的的反響，近期期推出的綠城城·深藍廣場更更是達到18000元/平方米（均均價），創(chuàng)歷歷史新高，該該區(qū)域平均租租金市價在3．6元／平方米米／天左右（實實用面積）；；隨后是慶春春路沿線的甲甲級寫字樓，平平均租金市價為3．0元／平方米米／天左右。如如遠洋發(fā)展大大廈、三瑞大大廈，新近開開發(fā)的廣利大大廈、銀座大大廈開發(fā)價格格預(yù)計會在15000元/平方米。與本案具有類比的的浙江大學(xué)國國家科技園租租賃價格為1.9元/平方米。只只針對科技性性企業(yè)。對本本案的價格制制定具有參考考意義。（4）發(fā)展趨勢總體看，20044年杭州寫字字樓市場呈現(xiàn)現(xiàn)如下特點：：寫字樓價格趨勢平平穩(wěn)回顧2003年，杭州州寫字樓市場場一直不溫不不火，上半年年房交會時價價格有較顯著著的提升，下下半年均保持持一個比較平平穩(wěn)的態(tài)勢，中中間甚至出現(xiàn)現(xiàn)比6月份有所回回落。從去年年到今年年初初市場總體價價格保持在8200--8500元/平方米之間間。回報率在減少一方面，租賃市場場反饋的結(jié)果果，杭州寫字字樓租賃自2000年以來，租租金幾乎沒有有增長，個別別樓盤的租金金甚至出現(xiàn)不不漲反跌的情情況；而寫字字樓的售價自自2000年以來的增增長幅度是非非常大的，平平均超過50%。從產(chǎn)品的的使用價值出出發(fā)的理性分分析來看，租租賃市場的疲疲軟是銷售市市場上價格后后來沒有像住住宅一樣攀升升，同時動銷銷緩慢的最直直接原因。投投資寫字樓，或或租或自用，衡衡量使用價值值，都可以用用相應(yīng)的租金金來計算回報報率，幾年來來，這個回報報率事實上是是在減少，因因此無怪乎精精明的投資者者熱情逐漸冷冷卻下來。供需不平衡另一方面，供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)也存在一一種不平衡的的現(xiàn)象，由于于浙江地區(qū)中中小企業(yè)云集集的經(jīng)濟狀況況，決定了寫寫字樓需求的的主流是形象象好、小面積積分割、較低低使用成本的的普通檔次產(chǎn)產(chǎn)品，而非甲甲級寫字樓。目目前的供應(yīng)狀狀況仍以甲級級寫字樓為導(dǎo)導(dǎo)向，就存在在供需的一種種錯位。再者者，相對較高高的售價，使使寫字樓的總總價顯得更加加高昂，投資資的風(fēng)險相應(yīng)應(yīng)增加，不利利于快速消化化。簡而言之，杭州的的寫字樓開發(fā)發(fā)還有較大的的“后勁”，從供應(yīng)量量來說，不會會像住宅一樣樣不飽和，形形成供不應(yīng)求求的矛盾，動動銷節(jié)奏的緩緩慢，加之今今后兩三年內(nèi)內(nèi)陸續(xù)的新盤盤推出，寫字字樓有可能在在一定時期形形成一種買方方市場。2、區(qū)域分布特點比較目前杭城寫字字樓活躍的慶慶春路板塊、黃黃龍世貿(mào)板塊塊、武林廣場場板塊、吳山山板塊、城西西高新區(qū)板塊塊、城站板塊塊、城東板塊塊等七大寫字樓區(qū)區(qū)域的形成，可以發(fā)現(xiàn)杭城寫字樓供應(yīng)存在一個很大的共性：寫字樓的聚集往往以周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為依托，每個板塊都有自己的特色，有自己的主力聚集產(chǎn)業(yè)，如在市中心慶春路、鳳起路上，就匯集了各大銀行、保險公司、證券機構(gòu)，形成了金融產(chǎn)業(yè)的聚集帶，帶動了周圍寫字樓的市場；城西的高教區(qū)的IT帶動的寫字樓的興旺等等，其開發(fā)模式和銷售價格也因此而差異，由此而形成區(qū)域商務(wù)模式，即產(chǎn)業(yè)的集聚與寫字樓的聚集有著非常強的關(guān)聯(lián)度。本案地處下城區(qū)科科技經(jīng)濟園，在在產(chǎn)業(yè)特色方方面與其他商商圈存在很大大的區(qū)別，應(yīng)應(yīng)該充分利用用周邊產(chǎn)業(yè)和和經(jīng)濟的發(fā)展展，以本項目目形成很好的的互動。慶春、鳳起路板塊塊：慶春路區(qū)域是杭州州市寫字樓開開發(fā)最早的區(qū)區(qū)域。1993年，伴隨著著杭州市房地地產(chǎn)業(yè)第一次次浪潮的興起起，慶春路成成了“第一代寫字字樓”的代表。這這里的商業(yè)氛氛圍濃厚，銀銀行、超市、醫(yī)醫(yī)院、電信公公司等配套分布均衡衡，金融業(yè)十十分發(fā)達，是杭州州金融機構(gòu)最最為集中的街街道之一。這這樣圍繞著慶慶春路區(qū)域內(nèi)內(nèi)得天獨厚的的地理位置和和金融業(yè)的發(fā)發(fā)達，使慶春春路板塊中的的寫字樓在杭杭城的整體地地位隨著城市市東擴而再次次提升，目前前該區(qū)域的早期期的寫字樓有有三瑞大廈、凱凱旋門商業(yè)中中心等，已經(jīng)經(jīng)或正在開發(fā)發(fā)的擁有較高高水準的寫字字樓，如嘉德德廣場、瑞豐豐國際大廈、中中財發(fā)展大廈廈、遠洋大廈廈以及正在建建設(shè)中的廣利利大廈、銀座大廈、慶慶春發(fā)展中心心等。另外，承承接的是慶春春路將繼續(xù)向向東延伸的發(fā)發(fā)展機遇，并并針對慶春東東路將穿過杭杭州兩個CBD，一為正在在全面展開建建設(shè)的錢江新新城，另一是是錢塘江南岸岸的遠景商務(wù)務(wù)中心，提出了第一一大道銀領(lǐng)坐坐標的定位理理念。銀座大大廈就是依托托了慶春路金金融業(yè)的發(fā)達達和連接杭城城新、老兩個個城市中心對對接點的地理理位置而應(yīng)運運而生的。因因此，從東通通未來的錢江江新城，西接接傳統(tǒng)老城區(qū)區(qū)中心的慶春春路板塊，其其“新任務(wù)”就是“整合資源，發(fā)發(fā)揮功能”，發(fā)揮獨特特的產(chǎn)品優(yōu)勢勢功能，既服服務(wù)于以“西湖”為中心的傳傳統(tǒng)主城區(qū)，又又服務(wù)于未來來的錢江新城城。該區(qū)域主要樓盤有有：金都·杰地大廈（1.67萬平方米，起起價9900元/平方米裝修修）和同方財財富大廈（2.9萬平方米，銷銷售均價9000元/平方米）。租金在2-4元/平方米。客客戶以外貿(mào)、服服裝和咨詢類類的公司為主主。武林板塊：武林板塊是以武林林廣場為中心心的方圓兩平平方公里的區(qū)區(qū)域，它涵蓋蓋了從武林廣廣場一直到環(huán)環(huán)城北路的大大面積范圍。該該地區(qū)集中了了銀泰、杭州州大廈、杭州州百貨大樓等等大型購物中中心，以及大大量的金融、商商貿(mào)、文化、服服務(wù)、酒店、公公寓和眾多的的商務(wù)辦公等等設(shè)施，還擁擁有行政中心心和移動、電電信、聯(lián)通等等通信集團的的總部，具有有最完善、最最便捷的交通通、通信等現(xiàn)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和良好好環(huán)境，特別別是濃郁的商商貿(mào)氛圍加強強了杭州大都都市中心城市市的集聚、輻輻射功能。近近年來，武林林商圈的寫字字樓定位在原原有的繁華商商業(yè)基礎(chǔ)上朝朝著高檔次、高高品質(zhì)方向發(fā)發(fā)展。已推出出的有華浙廣廣場、白馬大大廈、標力大大廈、耀江發(fā)發(fā)展中心、藍藍天時代廣場場、嘉匯大廈廈、聯(lián)錦大廈廈、元通大廈廈、新世紀大大廈及中北橋橋附近的國都都發(fā)展大廈、城城建大廈、晶晶暉商務(wù)館等等；近期推出出及即將推出出的有海華廣廣場、永通信信息廣場、陽陽光都市、華華源發(fā)展大廈廈以及西湖文文化廣場中的的浙江環(huán)球中中心、綠城中中山花園二期期寫字樓、坤坤和發(fā)展中心心等。綜觀武武林廣場區(qū)域域內(nèi)的寫字樓樓市場的特點點，不僅是競競爭更趨激烈烈，開發(fā)商開開發(fā)的寫字樓樓物業(yè)品質(zhì)、企企業(yè)品牌、服服務(wù)手段以及及商務(wù)空間的的文化底蘊、人人性化空間的的設(shè)置、優(yōu)美美的周邊環(huán)境境、完備的配配套、安全設(shè)設(shè)施、較大面面積的綠地和和休憩空間都都將直接面臨臨著投資者更更加嚴厲的挑挑剔眼光；而而且項目的亮亮點展示、營營銷推廣、服服務(wù)理念、物物業(yè)管理模式式等的創(chuàng)新尤尤其顯得重要要。武林商圈作為杭州州傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)中心，歷史史以來商貿(mào)業(yè)業(yè)十分發(fā)達，擁擁有完善的交交通網(wǎng)絡(luò)，對對杭州的影響響力和輻射十十分廣泛，其其周邊的辦公公物業(yè)擁有很很好的配套支支持，由于中中心商圈的依依托，該區(qū)域域的辦公物業(yè)業(yè)在未來幾十十年內(nèi)仍然保保持優(yōu)勢。目前該區(qū)域辦公物物業(yè)的銷售價價格在8000--1200元/平方米不等等，租金在2-5平方米之間間，平均租金金在3．5元／平方米米／天，平均均出租率在85％以上?？蛻纛愋椭髦饕獮橘Q(mào)易類類和中介媒體體、部分大集集團、駐杭機機構(gòu)、事務(wù)所所。城站板塊：城站區(qū)域?qū)懽謽堑牡陌l(fā)展一直以以來都處于低低迷狀態(tài)，很很多樓盤銷售售/出租受阻，自自從2002年以來，一些新新樓盤的出現(xiàn)現(xiàn)為為城站區(qū)區(qū)域注入了新新的活力，如如廣復(fù)大廈、聯(lián)聯(lián)銀大廈、銘銘揚大廈等，低低價位（均價價7000元／平方米米左右）銷售售也得到了市市場的認可。2003年城站區(qū)域域?qū)懽謽切卤P盤供應(yīng)量不大大，目前在2001－2002年推出的樓樓盤大都在22003年或今年交付付使用，如廣廣復(fù)大廈、銘銘揚大廈、聯(lián)聯(lián)銀大廈。也也有少數(shù)樓盤盤在前期建設(shè)設(shè)之中，如金金泰商務(wù)大廈廈、利群大廈廈等，無新的的樓盤面市。區(qū)區(qū)域市場處于于蓄勢階段。其中金泰商務(wù)大廈：由杭州城建開發(fā)集團開發(fā)，位于清泰街中河路交叉口，建筑面積1．9萬平方米，銷售價格7000多元／平方米。目前，城站廣場周周圍已建和將將建15棟左右的高高層建筑，共共40余萬平方米米，有銘揚大大廈、銀聯(lián)大廈、廣廣復(fù)大廈、中閩大廈、利群、香香榭商務(wù)大廈廈、紅樓等商商務(wù)寫字樓，杭杭州各個區(qū)域域?qū)懽謽堑膭觿愉N，首先是是由從事內(nèi)、外外貿(mào)業(yè)企業(yè)的的拉動而出現(xiàn)現(xiàn)了空前高漲漲的局面，前幾年，出出口退稅的暫暫停讓大部分分外貿(mào)企業(yè)陷陷于停滯不前前的狀態(tài)中；；近年來，出出口退稅恢復(fù)復(fù)正常，特別別是WTO的契機，外外貿(mào)形勢好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等諸多利好好消息，使外外貿(mào)業(yè)經(jīng)濟效效益大幅度提提高，于是外外貿(mào)企業(yè)就考考慮到鳥槍換換大炮，紛紛紛選址更換新新的辦公環(huán)境境，來提升企企業(yè)形象與品品牌，并進一一步拓展外貿(mào)貿(mào)商機。以城城站香榭大廈廈為例，大廈廈的業(yè)主有70%為外貿(mào)企業(yè)業(yè)。外貿(mào)企業(yè)業(yè)不但有經(jīng)濟濟財力支撐，而而且需要城站站這個交通樞樞紐中心和周周邊高檔寫字字樓的辦公空空間。另外，在在城站區(qū)域內(nèi)內(nèi)，有諸如四四季青服飾市市場等大型專專業(yè)市場，適適合于內(nèi)銷產(chǎn)產(chǎn)品大批量批批發(fā)、銷售，這這樣就存在一一個倉儲、物物流等一條龍龍服務(wù)的問題題，而城站廣廣場這個交通通樞紐中心，既既是物流輻射射中心，又是是各種信息匯匯集的中心。于于是，企業(yè)紛紛紛擇址城站站的交通樞紐紐中心地位和和周邊高檔寫寫字樓作為自自己的辦公空空間和商務(wù)環(huán)環(huán)境。因此，從從入駐城站廣廣場周邊商務(wù)務(wù)寫字樓的業(yè)業(yè)主來看，既既有從事外貿(mào)貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也也有專事內(nèi)貿(mào)貿(mào)業(yè)。城西高教區(qū)板塊：：目前城西高教區(qū)可可以稱得上是是杭州寫字樓樓市場惟一一一個“供不應(yīng)求”的區(qū)域，隨隨著昌地火炬炬大廈、求是是大廈、耀江江·文欣大廈等等大批寫字樓樓的交付使用用，基本上滿滿足了一部分分消費者的需需求。此區(qū)域域?qū)懽謽卿N售售價格相對偏偏低，在50000－7000元／平方米米左右，客戶戶群主要集中中在電子、計計算機等IT行業(yè)，以中中小企業(yè)居多多。此區(qū)域近期供應(yīng)量量不大，故客客戶群有向臨臨近的世貿(mào)黃黃龍區(qū)域轉(zhuǎn)移移的傾向，但但考慮到世貿(mào)貿(mào)區(qū)高昂的價價格，城西文文教區(qū)仍然是是IT創(chuàng)業(yè)者的“天堂”，故租賃市市場交易活躍躍。由南都集集團開發(fā)的浙浙大科技園在在近兩年將有有大面積的寫寫字樓面市。浙大科技園：由浙浙江南都房產(chǎn)產(chǎn)集團開發(fā)，位位于杭州市西西部，北沿西西溪路，南依依老和山，東東臨浙大玉泉泉校區(qū)北門，一一期占地52畝，總建筑筑面積6．66萬平方米。該板塊是杭州ITT產(chǎn)業(yè)的主要要聚集地，集集中了1000多家科技含含量高的IT企業(yè)，也是杭杭州寫字樓出出租率最高的的區(qū)域，其中中有相當部分分為商住樓，這這些IT企業(yè)的辦公公場所82%是租賃的，大大都為短期租租賃，86%租賃期在是5年內(nèi)，這些些企業(yè)普遍反反映租賃成本本偏高，交通通擁擠，辦公公環(huán)境不是非非常理想，可見本項目目的推出具有有很好的機會會。該區(qū)域近期供應(yīng)量量不大，故客客戶群有向臨臨近的黃龍商商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的的趨勢，售價價5000--8000元/平方米，租租金在1.5-2元/平方米之間間，客戶主要要為IT、廣告等中中小企業(yè)或高高新企業(yè)駐杭杭辦事處。黃龍商務(wù)區(qū)世貿(mào)黃龍區(qū)域是杭杭城高檔寫字字樓新盤聚集集最多的區(qū)域域，在杭城被被稱為ABD（貴族商務(wù)務(wù)區(qū)），入住住該商務(wù)區(qū)的的公司實力雄雄厚，多為房房地產(chǎn)開發(fā)商商，同時其很很明顯的特點點就是租賃式式寫字樓占據(jù)據(jù)多數(shù)（無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)），這對對資金相對有有限的公司來來說，通過租租賃可以滿足足其對該區(qū)域域辦公物業(yè)的的需求，目前前此區(qū)域上市市的物業(yè)有綠綠城·黃龍世紀廣廣場、嘉華國國際商務(wù)中心心、金鼎廣場場、中田大廈廈、耀江·金鼎廣場、世世貿(mào)麗晶城公公建部分、黃黃龍恒勵大廈廈等，其中綠綠城·黃龍世紀廣廣場、嘉華國國際商務(wù)中心心、黃龍恒勵勵大廈等均為為租賃式寫字字樓。租賃式式寫字樓成為為了世貿(mào)黃龍龍區(qū)域的形象象展示牌，世世貿(mào)黃龍區(qū)域域也成為反映映租賃寫字樓樓市場的“晴雨表”，目前長租租價相當于均均價100000－11000元／平方米米左右的銷售售價，租金在在杭州是做高高的區(qū)域。嘉華國際商務(wù)中心心：由浙江佳佳華置業(yè)開發(fā)發(fā)，位于杭大大路、西溪路路交叉口，建建筑面積5．2萬平方米，長長租0．7元／平方米·天（45年），短租4．5元／平方米米／天。黃龍恒勵大廈：由由浙江恒勵置置業(yè)集團開發(fā)發(fā)，位于黃龍龍路黃龍體育育中心旁，長長租相當于88600元／平方米米（45年）的售價價。該區(qū)域周邊匯集了了周邊匯集了了世貿(mào)會展中中心、浙江大大學(xué)、浙江圖圖書館、黃龍龍體育中心、黃黃龍飯店等大大型公共設(shè)施施，在會展業(yè)、演演藝業(yè)、體育育競技業(yè)、賓賓館旅游業(yè)擁擁有更多的優(yōu)優(yōu)勢，使該區(qū)區(qū)域內(nèi)原有的的完善配套與與眾多甲級寫寫字樓的聚集集，吸引了大大量的外資企企業(yè)和具有國國際商務(wù)概念念的大中型企企業(yè)，紛紛把把目光投向了了黃龍世貿(mào)區(qū)區(qū)域，真正成成就了該區(qū)域域ABD的商務(wù)氛圍圍。城東板塊在杭州城市的發(fā)展展中，城市東東擴、錢江新新城建設(shè)的影影響，城東寫寫字樓區(qū)域發(fā)發(fā)展區(qū)域日漸漸明顯，成為為杭州最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ膶憣懽謽菂^(qū)域之之一。從土地地供應(yīng)情況看看，2001年以來推出出的公建用地地中已有6幅位于建國國路以東區(qū)域域。其中有不不少樓盤將在在幾年或明年年推出。如濱濱江房產(chǎn)的三三個項目：新新城市廣場、景景和商務(wù)樓、濱濱江發(fā)展中心心，估計將有有10萬平方米的的面積。其中錢江新新城規(guī)劃面積積約為十五平平方公里，除除大型的公共共建筑外，大大量的是商務(wù)務(wù)辦公、金融融辦公的寫字字樓，是杭州州未來具有強強大經(jīng)濟輻射射力的經(jīng)濟中中心、中央商商務(wù)區(qū)（CBBD）。目前該區(qū)域供應(yīng)的的主要樓盤如如濱江·慶春大廈：：由杭州濱江江房產(chǎn)集團開開發(fā)，位于慶慶春東路慶春春立交橋東側(cè)側(cè)，總建筑面面積4萬平方米，可可自由分隔，其其立面設(shè)計采采用局部穿插插構(gòu)件與板式式體型相結(jié)合合的方式，鋁鋁合金和通透透的玻璃、金金屬構(gòu)件組合合成，非?，F(xiàn)現(xiàn)代時尚。年年內(nèi)預(yù)售，2005年交付。吳山板塊吳山曾是杭州傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)繁華之之地，歷史文文化悠久，河河坊街便是歷歷史最好的見見證，該區(qū)域域作為杭城最最富歷史人文文氣息和地方方濃郁特色的的地方，是屬于于近年來杭州州市中心城區(qū)區(qū)寫字樓匯聚聚得最為緊密密的區(qū)塊，清清波商廈、涌涌金廣場、吳吳山商城、耀耀江廣廈和西西湖定安名都都商務(wù)樓、吳吳山名樓等項項目的面世，成成為了“傳統(tǒng)商業(yè)+現(xiàn)代商務(wù)”有機融合的的典范。但由由于前期市場場炒作，影響響商家的利潤潤回報，這里里的商業(yè)曾經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)過有價價無市的現(xiàn)象象，由此而影影響到辦公物物業(yè)的市場。近近年來隨著太太平洋商業(yè)中中心、家樂福福等大型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)發(fā)和入駐，為為該區(qū)域帶來來了新的商業(yè)業(yè)活力，同時時在各種軟、硬硬件配套的有有利支持下，該該區(qū)域的各種種物業(yè)表現(xiàn)日日趨活躍。2、競爭物業(yè)調(diào)查（現(xiàn)現(xiàn)售及近期將將上市的寫字字樓調(diào)查）綠城·深藍廣場地理位置：朝暉路路、鄰西湖文文化廣場基地面積：1.88萬平方米建筑面積：13..4萬平方米物業(yè)規(guī)劃：2幢星星級酒店大堂堂的服務(wù)式公公寓和1幢寫字樓組組成物業(yè)配套：咖啡吧吧、書吧、健健身房、游泳泳館等會所配配套主力戶型：1600平方米開盤價格：150000元/平方米起價價，18000元/平方米均價價開盤時間：20004年4月24日交付時間：20006年10月綜合評價：作為杭杭城富有影響響力的高檔物物業(yè)，有綠城城品牌和優(yōu)越越地理位置依依托，其高企企的價格足以以震撼市場，據(jù)據(jù)分析該物業(yè)業(yè)提前進入銷銷售狀態(tài)，是是受央行金融融政策的影響響，說明宏觀觀政策已對發(fā)發(fā)展商產(chǎn)生預(yù)預(yù)警。廣利大廈開發(fā)商：浙江廣利利房產(chǎn)開發(fā)有有限公司地理位置：慶春路路、中河路交交叉口物業(yè)規(guī)模：3.88萬平方米建筑面積：629968平方米戶型面積：1400-17000平方米，可可自由分割交付時間：20005年10月銷售價格：預(yù)計均均價在15000元/平方米以上上分析：該樓盤為慶慶春路一帶的的中高檔純商商務(wù)寫字樓，計計劃5月份開盤，該該樓盤處于慶慶春路商務(wù)圈圈，擁有良好好的商務(wù)氛圍圍，作為該區(qū)區(qū)域為數(shù)不多多的寫字樓，該該物業(yè)前景仍仍受市場看好好。越都商務(wù)大廈地理位置：中北路路與文暉路交交叉口基地面積：11畝畝建筑面積：4萬平平方米戶型：95-10050平方米開盤時間：20004年7月潤和發(fā)展大廈位于朝暉路和中河河路交叉口，建建筑面積約5萬平方米，物物業(yè)類型為酒酒店式寫字樓樓，面積在35-2000平方米之間間，2004年底開盤，價價格約為9500元/平方米。西湖國際貿(mào)易中心心由鴻瑛房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司開開發(fā)，樓盤位位于慶春路與與湖濱路的交交叉口，處于于慶春路與未未來湖濱步行行街的交匯處處，地理位置置得天獨厚。國貿(mào)中心占地133000平方米，總總建筑面積53000多方。地上7層，地下2層，地上1-2層為精品商商場，3-7層為商務(wù)寫寫字樓，寫字字樓與商場部部分分開，便便于提高寫字字樓區(qū)檔次。地地下一層為美美食城。國貿(mào)寫字樓目前起起價：10000元/平方米，均均價：21555元/平方米。項項目2003年10月竣工，年年底交付。項項目外部環(huán)境境優(yōu)越，設(shè)有有杭城第二大大的中心綠地地（第一是世世貿(mào)），以古古錢塘門石碑碑為建筑綠地地中軸線，寓寓意深遠。外外立面采用花花崗巖貼面和和玻璃幕墻，朝朝向西北面的的弧形戶型都都設(shè)置景觀平平臺，該戶型型均價50000元/平方米，基基本已被訂光光。大堂中庭庭和耀江發(fā)展展中心的較相相似，頂部采采用鋼架玻璃璃造型。公共共部分裝修非非常高檔，辦辦公室內(nèi)裝修修一般，便于于業(yè)主進行二二次裝修。中心共配備16臺臺進口品牌升升降電梯，及及比較先進VRV變頻中央空空調(diào)，5A智能化系統(tǒng)統(tǒng)。該物業(yè)將將由戴德梁行行擔(dān)任物業(yè)管管理顧問，5元/月*平方米。西湖時代廣場與西湖國貿(mào)中心地地處同一個區(qū)區(qū)域，但優(yōu)勢勢較國貿(mào)遜色色，觀湖視野野大部分被國國貿(mào)遮擋，這這是導(dǎo)致價格格差異的原因因之一，盡管管這樣，時代代廣場的地理理優(yōu)勢還是很很突出的。時時代廣場由杭杭州國商地產(chǎn)產(chǎn)投資有限公公司開發(fā)，廣廣廈集團自己己承建。2003年1月竣工，6月交付。它的定位主要是商商業(yè)精品店和和高檔寫字樓樓及高檔住宅宅，是杭城目目前唯一配置置室內(nèi)游泳池池，并集購物物、辦公、休休閑、娛樂、家家居為一體的的高檔綜合型型物業(yè)。該項目總占地：11.5公頃；總建建筑面積66000平方米，地地上8層，地下3層。地下1層至地上2層為精品商商店，50平方米為一一單元。晶暉商務(wù)館位于中山北路與文文暉路以南的的中高檔寫字字樓，基本是是現(xiàn)房，總建建筑面積近30000平方米。內(nèi)內(nèi)部配置比本本案高檔，10樓以上全部部為整層銷售售。起價6900元/平方米，均均價7500元/平方米；物物業(yè)管理費報報價每月5元/平方米。分析：該物業(yè)目前前銷售成功的的主要原因有有兩點，其一一，相對與西西湖文化廣場場的位置，對對該物業(yè)的價價格起到很大大的支撐作用用，而晶暉的的低價對銷售售起到了積極極作用。南北商務(wù)港南北商務(wù)港位于杭杭州城北CBD核心地段，緊緊貼拱墅區(qū)政政府大樓，總總建筑面積3.5萬平方米。南南北商務(wù)港曾曾榮獲2003全國人居經(jīng)經(jīng)典商務(wù)建筑筑金獎。發(fā)展商：浙江新南南北投資置業(yè)業(yè)集團有限公公司規(guī)模（平方米）：：3.5萬，800多平方米/層銀座大廈開發(fā)商：杭州銀座座房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司基地面積：40335平方米規(guī)模(平方米)：3萬多多開盤時間：20004年下半年銀座大廈位于杭州州慶春路與建建國北路交叉叉口，總建筑筑面積3萬余平方米米，建筑高度度98米，共24層?？蚣軆r格格、自由分割割。大廈周邊邊商業(yè)氛圍濃濃厚，金融貿(mào)貿(mào)易活躍。西湖定安名都位于西湖大道與定定安路口，由由浙江商宇房房地產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)，4-8層為寫字樓樓，銷售價格格13000元/平方米，2005年6月交付。白云大廈位于文暉大橋東，40-50平方米單身身商務(wù)樓，價價格未定。由由杭州神州房房產(chǎn)開發(fā)。小結(jié)：目前杭州高高檔寫字樓租租賃市場價格格可達到3.5-4元/平方米，與項目類似的的產(chǎn)品浙江大大學(xué)國家大學(xué)學(xué)科技園區(qū)租租賃價格在1.9元/平方米，約約為當前杭城城高檔寫字樓樓市場租賃價價格的一半，考考慮到本項目目的實際區(qū)位位條件，可略略低于該價格格水平，與城城西IT企業(yè)租金持持平，在1.7元/平方米左右右。從宏觀政策看，其他在售售物業(yè)詳見附附件。3、OFFICEPARK及可類比產(chǎn)產(chǎn)品專項研究究（1）OFFICEPARKOfficePark（即寫字樓樓港），也稱稱villaa

parkk，是指由相互互獨立的各個個寫字樓集中中在一起統(tǒng)一一規(guī)劃、統(tǒng)一一建設(shè)而成的的寫字樓建筑筑群，實行統(tǒng)統(tǒng)一管理。OFFICEPPARK起源源并流行于歐歐美等，使用用這一新型辦辦公模式的機機構(gòu)大部分是是智力密集型型企業(yè)，涉及及到汽車（英英ROVER汽車集團）、飛飛機（美波音音公司）、電電訊（芬蘭諾諾基亞）、IT（微軟總部部）、金融（法法蘭克福商業(yè)業(yè)銀行、德LVA保險公司）、生生物科學(xué)（美美孟山多生命命科學(xué)公司）乃乃至政府機構(gòu)構(gòu)（英國防部部）。這些繁繁忙的、欣欣欣向榮的、充充滿競爭的組組織機構(gòu)對空空間布局、設(shè)設(shè)計、建筑、施施工、技術(shù)和和工作方式的的變革。其所所倡導(dǎo)的是一一種人性化辦辦公。目前國國內(nèi)隨著各種種商務(wù)別墅的的產(chǎn)生，OFFICCEPARRK也隨之形成成。主要出現(xiàn)現(xiàn)在北京、上上海、廣州、重重慶和西安等等城市，一般般是商務(wù)別墅墅的綜合體。（2）商務(wù)別墅CommerciialViilla（商商務(wù)別墅），以滿足商務(wù)務(wù)活動和商業(yè)業(yè)需求為主的的別墅。商務(wù)務(wù)別墅最早起起源于歐美一一些發(fā)達的國國家，由于市市中心人口密密集，辦公環(huán)環(huán)境過于擁擠擠，一些企業(yè)業(yè)為改善員工工的辦公條件件和辦公環(huán)境境，紛紛將企企業(yè)遷往郊外外，如英國的的ROVER汽車集團、美美國波音公司司、芬蘭的諾諾基亞等。這這些企業(yè)多為為智力密集型型企業(yè)，需要要企業(yè)擁有優(yōu)優(yōu)越的辦公環(huán)環(huán)境，有效激激發(fā)員工的創(chuàng)創(chuàng)意和靈感，提提高生產(chǎn)力，創(chuàng)創(chuàng)造更多的效效益。其主要特點是既嫁嫁接了別墅的的人性化，又又綜合了專業(yè)業(yè)寫字樓的實實用主義。商務(wù)別墅分為純商商務(wù)別墅和綜綜合性的商務(wù)務(wù)別墅。純商商務(wù)別墅往往往出現(xiàn)在離商商業(yè)中心比較較近的地方，交交通便利，比比較典型的有有北京的森根根國際、重慶慶的九鼎商務(wù)務(wù)別墅和西安安科技園的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)別墅。綜綜合類商務(wù)別別墅往往出現(xiàn)現(xiàn)在風(fēng)景優(yōu)美美，旅游資源源豐富的地方方，集商務(wù)、休休閑、度假等等多種功能于于一體。比較較典型的案例例有昆山的陽陽澄湖畔別墅墅和海南的博博鰲蔚藍海岸岸別墅。還有有的商務(wù)別墅墅并不作為項項目的主打產(chǎn)產(chǎn)品，而僅僅僅是一種配套套設(shè)施，多位位于大型度假假村的賓館里里面。最后一一種就是泛商商務(wù)別墅，這這類產(chǎn)品商家家在推廣時并并沒有提出商商務(wù)的概念，而而是作為居家家類別墅在推推廣。但由于于其良好的市市場條件和完完善的社區(qū)配配套設(shè)施，使使其成為許多多涉外企業(yè)的的辦公的首選選，并具有一一定的積聚效效應(yīng)，比較典典型的在廣州州銀湖一帶的的別墅里，有有許多公司和和商務(wù)會所，具具有很好的商商業(yè)氣氛，是是被大家廣泛泛認可的商務(wù)務(wù)別墅群。在在成都也具有有這樣一些別別墅群落，像像人民南路沿沿線一帶的錦錦繡花園和錦錦官新城，就就有許多企業(yè)業(yè)在此辦公。商務(wù)別墅在中國的的發(fā)展也已有有相當長的時時間，應(yīng)該是是伴隨著高新新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的發(fā)展而產(chǎn)生生的。不過這這時的商務(wù)別別墅多由一些些實力比較強強的涉外公司司自己投資興興建，可以算算作是商務(wù)別別墅的萌芽。隨隨著國內(nèi)房地地產(chǎn)的發(fā)展和和城市化進程程的加快，市市中心的土地地日益珍貴，地地價高昂，而而相應(yīng)的房價價也呈高起之之勢，居住功功能逐漸向郊郊區(qū)轉(zhuǎn)移，而而市中心功能能主要以商務(wù)務(wù)功能為主。但但是，這樣一一方面導(dǎo)致員員工交通成本本上升，另一一方面企業(yè)還還必須支付高高額的辦公費費用，企業(yè)向向郊區(qū)遷移的的勢頭也開始始萌芽。本項目位于下城區(qū)區(qū)科技經(jīng)濟園園區(qū)，從區(qū)位位條件看屬于于純商務(wù)別墅墅，交通比較較方便，與市市中心武林門門遙遙相望，同同時又有科技技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)作為依托，具具有一定的優(yōu)優(yōu)勢。（3）同類產(chǎn)品分析森根國際最早的純商務(wù)別墅墅區(qū)位于北京京的森根國際際，是北京第第一家具有TOWNHHOUSE風(fēng)格的寫字字樓。項目分分為四期，一一期商務(wù)區(qū)具具有濃郁的德德國使館風(fēng)格格，為三棟矮矮層德式風(fēng)格格寫字樓。1＃樓地上地地下各1500MM2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨獨立分為六個個單元，2＃樓每單元元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元元約600M2，使用率為96%。項目車位位、寬帶上網(wǎng)網(wǎng)等方面配套套較完善。售售價10000元/M2，與北京一一般高檔高層層寫字樓售價價差別不大。建筑類別：6棟棟3層、6棟4層樓盤地址：朝陽陽來廣營西路路5號（四至五環(huán)之間間）交通狀況：位于于北苑路與五五環(huán)路的重要要交匯路口，距距機場僅15分鐘車程，距距望京僅需10分鐘，地鐵鐵五號線與2005年完成的十十三號城市輕輕軌均由此通通過。開發(fā)商：北京佳農(nóng)新房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司付款方式：一次次性付款、分分期付款、銀銀行按揭均價：120000元/平方米標準層面積：6225-8900平方米開盤時間：20002年9月停車位：150個車位物業(yè)管理費：110元/平方米/月樓層狀況：122戶和諧：建筑的嚴肅肅性與內(nèi)部環(huán)環(huán)境的便捷性性協(xié)調(diào)統(tǒng)一時尚：來自德國的的簡約，莊重重與中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化的巧妙妙結(jié)合實用：內(nèi)部配置與與外部環(huán)境在在使用功能上上的相輔相成成

建材設(shè)備：

結(jié)構(gòu)：框架式結(jié)結(jié)構(gòu)外墻：玻璃、瓷瓷磚、大理石石內(nèi)墻：高級膩子子見白衛(wèi)生間：高級瓷瓷磚

供電：雙路供電電，備發(fā)電機機供水：生活用水水供氣：天燃氣

采暖：集中供暖暖通訊：寬帶、衛(wèi)衛(wèi)星電視入戶戶重慶九鼎商務(wù)別墅墅占地3880畝，51幢獨立低層層辦公樓組成成。西安長安園·產(chǎn)業(yè)業(yè)別墅三、場址選擇（略略）（詳見項目概況）四、總平面圖布置置（略）五、項目規(guī)劃要點點及工程建設(shè)設(shè)方案（一）項目規(guī)劃要要點1、項目用地現(xiàn)狀：：見圖紙2、規(guī)劃用地面積：：193畝用地平衡表科研開發(fā)用地68970(M22)53.1%水體14400(M22)11.1%高爾夫球場12000(M22)9.2%行政辦公用地18380(M22)14.1%道路、停車場16250(M22)12.5%3、項目總體定位：：為IT行業(yè)打造的的健康、生態(tài)態(tài)、人性化的的寫字樓群港港，即OFFICCEPARRK。在設(shè)計上上使項目成為為高檔、健康康、生態(tài)的現(xiàn)現(xiàn)代化商務(wù)辦辦公區(qū)。4、項目規(guī)劃主要經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指標標項目單位指標規(guī)劃總用地面積（ha）13規(guī)劃總建筑面積(M2)102808科研樓單元（300個）(M2)70246綜合樓(M2)20156行政辦公中心(M2)11526會所(M2)880建筑密度%25.6容積率0.79綠地率%46.2停車位個地面156，地下644個（二）平面規(guī)劃原原則1、貫徹以人為為本的思想，以以建設(shè)人文型型、智能型、生生態(tài)型辦公環(huán)環(huán)境為規(guī)劃目目標，體現(xiàn)人人性化辦公環(huán)環(huán)境，創(chuàng)造一一個布局合理理、功能齊備備、交通便捷捷、綠意盎然然、生活方便便，具有文化化內(nèi)涵的園區(qū)區(qū)。注重生態(tài)態(tài)環(huán)境質(zhì)量，合合理分配和使使用各項資源源，全面體現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展展思想。河流流水系、綠化化系統(tǒng)的建立立及綠化覆蓋蓋率的提高，是是現(xiàn)階段改善善生態(tài)環(huán)境的的有效手段。2、強調(diào)水脈與與綠脈的融合合。以點狀的的組團綠地、帶帶狀的濱河林林蔭步行道和和生態(tài)集中中中心綠地為主主的綠化系統(tǒng)統(tǒng)，最大限度度地發(fā)揮了綠綠地的功效，滿滿足不同層次次的需求，將將建筑與綠色色活動空間融融為一體。3、嘗試建立車行系系統(tǒng)與步行系系統(tǒng)適當結(jié)合合的交通方式式，又須考慮慮動靜分離，讓讓每個組團都都有良好的濱濱水環(huán)境。（二）各功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃布置本項目基地面積較較大，建筑占占地總面積適適中，這一特特點決定了本本項目將比較較容易進行規(guī)規(guī)劃的控制，可可根據(jù)項目的的開發(fā)定位和和功能特點，分分為不同功能能區(qū)組團，即即通過園區(qū)內(nèi)內(nèi)的路網(wǎng)、草草坡和水系將將軟件園劃分分為若干小的的商務(wù)樓、研研發(fā)樓、專家家樓組團等。其其中園區(qū)東部部組團為軟件件園的行政中中心，有獨立立的出入口（華華中路）和綠綠地（生態(tài)草草坪），包含含會展中心和和科技服務(wù)中中心等綜合配配套設(shè)施，園園區(qū)的南部，環(huán)環(huán)路與中央水水帶之間有兩兩個小功能組組團。（詳見見圖示）（三）本期工程總總平面布置（詳見圖示）（四）配套工程1、運動設(shè)施配套：：本項目的主要運動動配套設(shè)施主主要有網(wǎng)球場場、籃球場和和高爾夫球場場，其中高爾爾夫球場位于于項目中央組組團，網(wǎng)球場場位于北部組組團，籃球場場半場籃球場場位于東部組組團。2、安全配套消防系統(tǒng)、援救系系統(tǒng)、通訊系系統(tǒng)、安保系系統(tǒng)、火災(zāi)報報警系統(tǒng)、音音響系統(tǒng)、電電視電纜系統(tǒng)統(tǒng)。3、其他配套餐廳、會所等（五）主要工程內(nèi)內(nèi)容和工程量量主要建設(shè)內(nèi)容為332幢辦公別墅墅，景觀水池池、網(wǎng)球場、籃籃球場、GOLF球場、停車車場、土建工工程、園區(qū)道道路、消防工工程、供電系系統(tǒng)以及各種種綠化等相應(yīng)應(yīng)的配套設(shè)施施工程。其中中水池和水系系的開挖土方方可回填至GOLF球場用地。六、環(huán)境影響評價價（略）七、勞動安全衛(wèi)生生與消防（略略）八、組織機構(gòu)與人人力資源配置置（一）組織機構(gòu)設(shè)設(shè)置本項目的開發(fā)具有有相對的獨立立性，因此部部門的設(shè)置要要符合項目建建設(shè)需要，職職能相對全面面。但考慮實實用性和效率率，部門設(shè)置置相對精簡。人人員及崗位的的配置根據(jù)項項目啟動前和和項目啟動后后兩個不同階階段的要求?？偨?jīng)理總經(jīng)理財務(wù)部工程技術(shù)部綜合財務(wù)部工程技術(shù)部綜合辦公室營銷部（二）人力資源配配置1、項目啟動前公司司崗位設(shè)置及及崗位職責(zé)描描述公司設(shè)總經(jīng)理1名名，由投資方方溫州新世紀紀集團委派，全全面負責(zé)組織織和領(lǐng)導(dǎo)公司司的日常經(jīng)營營和管理工作作。重大事項項由總經(jīng)理報報告總公司并并經(jīng)批準后負負責(zé)組織實施施。公司下設(shè)綜合辦公公室、營銷部部、工程技術(shù)術(shù)部、財務(wù)部部、等4個職能部門門。辦公室負負責(zé)公司的日日常事務(wù)、協(xié)協(xié)調(diào)各部門日日常工作，營營銷部門包括括招商和營銷銷策劃兩個部部分，負責(zé)營營銷策劃和招招商工作，工工程部負責(zé)項項目的前期審審批等相關(guān)工工作、材料采采購、工程建建設(shè)、協(xié)調(diào)與與工程進度有有關(guān)的相關(guān)部部門與單位等等，財務(wù)部負責(zé)責(zé)公司的財務(wù)務(wù)事項。（1）崗位名稱：總經(jīng)經(jīng)理主要職責(zé)：①貫徹執(zhí)行集團公司司及董事會的的各項決議，實現(xiàn)各項經(jīng)營指標，行使集團公司或董事長授予的其他職權(quán)；②領(lǐng)導(dǎo)公司日常行政政管理工作和和經(jīng)營活動；；③負責(zé)確定公司全年年度的工作計計劃、資金計計劃并負責(zé)組組織實施；④負責(zé)公司團隊建設(shè)設(shè)、提出公司司部門設(shè)置、崗崗位設(shè)置，決決定部門及部部門以下人員員的任職，負負責(zé)部門干部部的考核。（2）崗位名稱：綜合合辦公室①主任（1人）②出納兼文員（1人人）③前期人員（1人）主要職責(zé)：①負責(zé)確定綜合辦的的年、季、月月工作計劃并并組織實施；；②負責(zé)檢查公司各部部門計劃實施施情況、崗位位目標落實情情況；③公司日常財務(wù)及人人事管理；④負責(zé)公司會議組織織、文件檔案案管理、車輛輛管理；⑤負責(zé)公司資產(chǎn)管理理及管理費用用控制，管理理公司印章；；⑥負責(zé)公司各部門之之間的工作協(xié)協(xié)調(diào)；（3）崗位名稱：工程程技術(shù)部①經(jīng)理（1人）②工程技術(shù)（1人）主要職責(zé)：①管理督促設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理、施工單單位的工作；；②制定項目工程計劃劃并組織實施施，負責(zé)施工工現(xiàn)場的管理理協(xié)調(diào)；③負責(zé)控制建設(shè)成本本和施工過程程中質(zhì)量、安安全管理。④負責(zé)項目前期的土土地手續(xù)辦理理、場地原居居民的拆遷安安置工作；⑤負責(zé)辦理規(guī)劃、建建設(shè)、施工等等許可證的申申領(lǐng)及工程相相關(guān)手續(xù)的辦辦理；⑥負責(zé)項目工程與有有關(guān)部門的聯(lián)聯(lián)系及協(xié)調(diào)工工作。（4）崗位名稱：營銷銷部①經(jīng)理（1人）②營銷員（1人）主要職責(zé)：①負責(zé)公司項目的市市場調(diào)研、產(chǎn)產(chǎn)品定位、市市場推廣、招招商策劃工作作；②負責(zé)確定市場營銷銷部的年、季季、月工作計計劃并組織實實施；③負責(zé)項目市場客戶戶關(guān)系處理、客客戶投訴處理理等；④媒體溝通、協(xié)調(diào)以以及公關(guān)活動動的組織安排排。（5）崗位名稱：財務(wù)務(wù)部①經(jīng)理（1人）②出納（1人）主要職責(zé)：①負責(zé)各種財務(wù)事項項②負責(zé)各種財務(wù)審計計工作2、項目啟動后公司司崗位設(shè)置及及崗位職責(zé)描描述項目啟動后營銷部部增設(shè)招商工工作人員，負負責(zé)項目的租租賃、客戶談?wù)勁械日猩坦すぷ?。工程部依照工程進進度需要，配配備相應(yīng)的技技術(shù)人員。部門定員備注營銷部4-5人營銷經(jīng)理1人，營營銷策劃員1人招商人員2-3人人工程部7人1)經(jīng)理崗2)水電崗3)設(shè)備崗4)質(zhì)量、安全管管理崗5)工程預(yù)決算崗崗6)材料員崗7)工程技術(shù)8）前期人員財務(wù)部2人經(jīng)理核算出納綜合辦公室3人1)主任2)行政文員3、組織機構(gòu)適應(yīng)性性分析這種機構(gòu)設(shè)置是適適應(yīng)目前項目目建設(shè)要求，也也是同類公司司較為通用的的成熟做法。（三）員工來源、招招聘和培訓(xùn)計計劃根據(jù)公司的現(xiàn)狀，部部分員工可在在總公司各項項目公司之間間調(diào)動，高級級管理人員由由總公司配置置，一般員工工可通過人才才市場招聘。由于上述人員多有有相應(yīng)工作經(jīng)經(jīng)驗，因此，不不需要專門的的培訓(xùn)。九、項目實施進度度分析1、項目開發(fā)的基本本方針本項目的建筑面積積較大，而且且由于所建造造的物業(yè)檔次次很高，因此此造價比較昂昂貴。合理的的安排項目的的進度和資金金運作，可降降低項目的開開發(fā)風(fēng)險。應(yīng)該看到，目前房房地產(chǎn)市場正正處于一個相相對旺盛的時時期，由于房房地產(chǎn)市場的的周期性一般般比較明顯，進進年來國家對對房地產(chǎn)市場場宏觀政策的的調(diào)控，在杭杭州寫字樓市市場供大于求求的狀況下，把把握項目進度度可降低開發(fā)發(fā)風(fēng)險。建議發(fā)展商充分調(diào)調(diào)動各種資源源，加快項目目的開發(fā)進程程，確保投資資收益和預(yù)期期利潤的實現(xiàn)現(xiàn)。為了項目目能高效、順順利的實施，在在項目的實施施過程中應(yīng)遵遵循以下的基基本方針：先單體、中間總體體本項目占地面積較較大，因此應(yīng)應(yīng)該抓緊時間間單位工程的的建設(shè)，這樣樣可以節(jié)約時時間，從而以以最快的速度度實現(xiàn)項目的的出租簽約。盡盡管出租并不不能給開發(fā)商商帶來很大的的資金回收，但但可以使開發(fā)發(fā)者了解市場場情況，增強強開發(fā)者信心心。在項目部分結(jié)構(gòu)出出地面后，可可抓緊時間進進行分區(qū)的環(huán)環(huán)境和綠化建建設(shè)。這樣可可以使客戶進進行現(xiàn)場參觀觀時看到一個個優(yōu)美的環(huán)境境，從而激發(fā)發(fā)客戶的租賃賃欲望。全面規(guī)劃、合理組組織施工房地產(chǎn)項目的開發(fā)發(fā)是一個系統(tǒng)統(tǒng)的工程。開開發(fā)商在協(xié)調(diào)調(diào)諸多關(guān)系的的同時，要把把全部精力用用于控制進度度、造價、質(zhì)質(zhì)量三個方面面。首先抓緊進行前期期工作。包括括項目的規(guī)劃劃設(shè)計、抓緊緊項目的各種種立項和各種種報批工作，做做好場地的整整治和三同一一平工作，盡盡量縮短準備備工作。合理進行項目的設(shè)設(shè)計與施工搭搭配，分階段段進行施工招招標工作。搞高外部的協(xié)調(diào)工工作。即使解解決有關(guān)影響響施工的可能能問題。要有有專門的配套套部門與政府府的交通、環(huán)環(huán)保、電力、通通訊、消防、規(guī)規(guī)劃、衛(wèi)生防防疫、自來水水、園林綠化化、道路和電電話等部門進進行協(xié)調(diào)。即即使解決施工工各個環(huán)節(jié)需需處理的問題題。抓好配套工程建設(shè)設(shè)。配套工程程在本項目所所占的比重較較大，也是吸吸引客戶的重重要賣點，起起著重要作用用。2、項目開發(fā)進度計計劃本項目的總建筑面面積1028008平方米，共共分兩期開發(fā)發(fā)，一期開發(fā)發(fā)的建筑面積積為83388平方米，計計劃在2004年12月以前完成成施工圖設(shè)計計、景觀設(shè)計計、弱電設(shè)計計及其會審，并并在2005月1月以前辦理理建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證、投投資許可證、施施工許可證、審審核施工總包包單位，同時時確定工程監(jiān)監(jiān)理單位，編編制標底、開開標，確定施施工單位，3月份施工單單位進場，施施工期限13個月，同時時進行園林工工程，計劃在在2004年5月竣工驗收收。制定進度計劃時所所考慮的主要要工期數(shù)據(jù)如如下：設(shè)計階段周期施工階段周期方案設(shè)計1.5個月圍護打樁工程2個月擴初設(shè)計1個月水塘開挖2個月基礎(chǔ)施工圖設(shè)計1.5個月主體工程施工13個月施工圖設(shè)計2個月水電配套5個月施工階段，應(yīng)充分分考慮搭接和和交叉施工的的可行性，比比如土建施工工和設(shè)備安裝裝的交叉進行行，以加快施施工進度。實施進度安排表完成年份2004年2005年2006年項目月份月份1234567891011121234567891011121234567891011121、領(lǐng)取項目所需土土地證▲▲▲▲▲2、方案設(shè)計▲▲▲▲▲3、方案報批▲4、勘察設(shè)計、弱電電設(shè)計▲▲▲▲6、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計計、會審▲▲▲7、景觀設(shè)計▲▲▲8、施工準備、確定定總承包單位位▲▲9、圍護工程打樁▲10、施工建設(shè)▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲11、園林工程