無錫某住宅項目前期市場及物業(yè)發(fā)展建議

目錄HYPERLINK\l"_Toc136747740"目錄1HYPERLINK\l"_Toc136747741"1項目簡介4HYPERLINK\l"_Toc136747742"1.1項目背景5HYPERLINK\l"_Toc136747743"1.2服務(wù)內(nèi)容5HYPERLINK\l"_Toc136747744"1.3報告結(jié)構(gòu)5HYPERLINK\l"_Toc136747745"2宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境分析7HYPERLINK\l"_Toc136747746"2.1無錫概況7HYPERLINK\l"_Toc136747747"2.1.1城市行政區(qū)劃8HYPERLINK\l"_Toc136747748"2.1.2無錫的人口特征8HYPERLINK\l"_Toc136747749"2.1.3城市交通規(guī)劃11HYPERLINK\l"_Toc136747750"2.2無錫宏觀經(jīng)濟狀況17HYPERLINK\l"_Toc136747751"2.2.1國內(nèi)生產(chǎn)總值17HYPERLINK\l"_Toc136747752"2.2.2社會消費品零售總額17HYPERLINK\l"_Toc136747753"2.2.3居民可支配收入18HYPERLINK\l"_Toc136747754"2.2.4外商直接投資19HYPERLINK\l"_Toc136747755"2.2.5固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展19HYPERLINK\l"_Toc136747756"2.2.6無錫、上海、杭州、深圳四城市經(jīng)濟狀況比較22HYPERLINK\l"_Toc136747757"2.2.7旅游經(jīng)濟發(fā)展27HYPERLINK\l"_Toc136747758"2.3主要結(jié)論29HYPERLINK\l"_Toc136747759"3基地分析31HYPERLINK\l"_Toc136747760"3.1項目地簡介31HYPERLINK\l"_Toc136747761"3.2立地分析32HYPERLINK\l"_Toc136747762"3.2.1地塊現(xiàn)狀32HYPERLINK\l"_Toc136747763"3.2.2交通條件32HYPERLINK\l"_Toc136747764"3.2.3生活便利度35HYPERLINK\l"_Toc136747765"3.3****概況37HYPERLINK\l"_Toc136747766"3.3.1濱湖區(qū)行政區(qū)域37HYPERLINK\l"_Toc136747767"3.3.2****發(fā)展規(guī)劃37HYPERLINK\l"_Toc136747768"3.4主要結(jié)論45HYPERLINK\l"_Toc136747769"4住宅物業(yè)市場分析46HYPERLINK\l"_Toc136747770"4.1宏觀住宅市場狀況46HYPERLINK\l"_Toc136747771"4.1.1總體供求特征46HYPERLINK\l"_Toc136747772"4.1.2住宅價格狀況47HYPERLINK\l"_Toc136747773"4.1.3區(qū)域供求特征49HYPERLINK\l"_Toc136747774"4.1.4二手房供求狀況51HYPERLINK\l"_Toc136747775"4.1.5商品住宅供求特點52HYPERLINK\l"_Toc136747776"4.2分檔次與板塊住宅市場介紹54HYPERLINK\l"_Toc136747777"4.2.1中檔市場55HYPERLINK\l"_Toc136747778"4.2.2中高檔市場63HYPERLINK\l"_Toc136747779"4.2.3高檔市場70HYPERLINK\l"_Toc136747780"4.3住宅微觀競爭市場75HYPERLINK\l"_Toc136747781"4.3.1微觀競爭市場定義75HYPERLINK\l"_Toc136747782"4.3.2競爭樓盤典型案例79HYPERLINK\l"_Toc136747783"4.3.3未來競爭估計84HYPERLINK\l"_Toc136747784"4.3.4競爭促銷手段84HYPERLINK\l"_Toc136747785"4.4未來住宅供應(yīng)狀況86HYPERLINK\l"_Toc136747786"4.4.1未來供需狀況86HYPERLINK\l"_Toc136747787"4.4.2未來價格走勢88HYPERLINK\l"_Toc136747788"4.5住宅市場結(jié)論88HYPERLINK\l"_Toc136747789"5服務(wù)式公寓市場分析90HYPERLINK\l"_Toc136747790"5.1酒店式公寓的定義90HYPERLINK\l"_Toc136747791"5.2現(xiàn)有服務(wù)式公寓90HYPERLINK\l"_Toc136747792"5.2.1現(xiàn)有供應(yīng)及分布90HYPERLINK\l"_Toc136747793"5.2.2市場供需狀況91HYPERLINK\l"_Toc136747794"5.2.3客戶來源93HYPERLINK\l"_Toc136747795"5.3服務(wù)式公寓未來供應(yīng)94HYPERLINK\l"_Toc136747796"5.4酒店式公寓結(jié)論99HYPERLINK\l"_Toc136747797"6商業(yè)物業(yè)市場分析100HYPERLINK\l"_Toc136747798"6.1商業(yè)設(shè)施類別概述100HYPERLINK\l"_Toc136747799"6.1.1核心商業(yè)設(shè)施101HYPERLINK\l"_Toc136747800"6.1.2區(qū)域商業(yè)設(shè)施105HYPERLINK\l"_Toc136747801"6.1.3旅游及其他商業(yè)設(shè)施109HYPERLINK\l"_Toc136747802"6.2商業(yè)設(shè)施的市場狀況112HYPERLINK\l"_Toc136747803"6.2.1目前庫存狀況112HYPERLINK\l"_Toc136747804"6.2.2商用房租金趨勢113HYPERLINK\l"_Toc136747805"6.2.3商用房銷售趨勢114HYPERLINK\l"_Toc136747806"6.3商業(yè)設(shè)施未來供應(yīng)115HYPERLINK\l"_Toc136747807"6.3.1無錫市商業(yè)未來供應(yīng)特征115HYPERLINK\l"_Toc136747808"6.3.2項目周邊商業(yè)設(shè)施未來供應(yīng)117HYPERLINK\l"_Toc136747809"6.4商業(yè)物業(yè)競爭市場分析118HYPERLINK\l"_Toc136747810"6.4.1區(qū)域商業(yè)中心121HYPERLINK\l"_Toc136747811"6.4.2休閑餐飲123HYPERLINK\l"_Toc136747812"6.4.3社區(qū)商業(yè)125HYPERLINK\l"_Toc136747813"6.5商業(yè)市場結(jié)論126HYPERLINK\l"_Toc136747814"7酒店市場分析128HYPERLINK\l"_Toc136747815"7.1無錫酒店市場總體概況128HYPERLINK\l"_Toc136747816"7.1.1無錫市區(qū)三星級以上酒店現(xiàn)狀128HYPERLINK\l"_Toc136747817"7.1.2三星級以上酒店平均房價和入住率129HYPERLINK\l"_Toc136747818"7.1.3度假型酒店發(fā)展狀況130HYPERLINK\l"_Toc136747819"7.1.4無錫典型酒店分析132HYPERLINK\l"_Toc136747820"7.2未來供應(yīng)134HYPERLINK\l"_Toc136747821"7.3酒店競爭市場分析135HYPERLINK\l"_Toc136747822"7.4酒店市場結(jié)論138HYPERLINK\l"_Toc136747823"8國際學(xué)校市場分析139HYPERLINK\l"_Toc136747824"8.1無錫的國際學(xué)校分布139HYPERLINK\l"_Toc136747825"8.1.1無錫國際學(xué)校139HYPERLINK\l"_Toc136747826"8.1.2太湖國際學(xué)校（威尼斯花園內(nèi)）141HYPERLINK\l"_Toc136747827"8.1.3其他國際學(xué)校參考案例——北京英國人學(xué)校142HYPERLINK\l"_Toc136747828"8.2無錫的國際學(xué)校未來發(fā)展需求143HYPERLINK\l"_Toc136747829"8.3國際學(xué)校的運營機構(gòu)介紹146HYPERLINK\l"_Toc136747830"8.4國際學(xué)校市場小結(jié)147HYPERLINK\l"_Toc136747831"9寫字樓物業(yè)市場分析148HYPERLINK\l"_Toc136747832"9.1無錫寫字樓市場綜述148HYPERLINK\l"_Toc136747833"9.2無錫寫字樓供求關(guān)系分析149HYPERLINK\l"_Toc136747834"9.3無錫寫字樓市場未來供求分析150HYPERLINK\l"_Toc136747835"9.4辦公樓市場小結(jié)151HYPERLINK\l"_Toc136747836"10消費者研究分析152HYPERLINK\l"_Toc136747837"10.1消費者問卷調(diào)查結(jié)果152HYPERLINK\l"_Toc136747838"10.2初步結(jié)論170HYPERLINK\l"_Toc136747839"10.3深訪結(jié)論171HYPERLINK\l"_Toc136747840"11案例分析174HYPERLINK\l"_Toc136747841"11.1案例一：佳麗比灣和怡豐城174HYPERLINK\l"_Toc136747842"11.1.1地理位置174HYPERLINK\l"_Toc136747843"11.1.2佳麗比灣住宅社區(qū)175HYPERLINK\l"_Toc136747844"11.1.3怡豐城商場178HYPERLINK\l"_Toc136747845"11.1.4成功之處和借鑒意義182HYPERLINK\l"_Toc136747846"11.2案例二：黃埔花園183HYPERLINK\l"_Toc136747847"11.2.1地理位置183HYPERLINK\l"_Toc136747848"11.2.2物業(yè)規(guī)模及定位184HYPERLINK\l"_Toc136747849"11.2.3商業(yè)布局和設(shè)計風格186HYPERLINK\l"_Toc136747850"11.2.4成功之處和借鑒意義187HYPERLINK\l"_Toc136747851"12物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)建議188HYPERLINK\l"_Toc136747852"12.1SWOT分析及可開發(fā)物業(yè)類型188HYPERLINK\l"_Toc136747853"12.2項目整體定位190HYPERLINK\l"_Toc136747854"12.2.1項目定位190HYPERLINK\l"_Toc136747855"12.2.2各物業(yè)類型的排布191HYPERLINK\l"_Toc136747856"12.2.3總體開發(fā)量及開發(fā)分期192HYPERLINK\l"_Toc136747857"12.3住宅物業(yè)開發(fā)建議194HYPERLINK\l"_Toc136747858"12.3.1住宅市場的物業(yè)銷售案例194HYPERLINK\l"_Toc136747859"12.3.2住宅主題概念196HYPERLINK\l"_Toc136747860"12.3.3住宅比例總表198HYPERLINK\l"_Toc136747861"12.3.4客戶定位199HYPERLINK\l"_Toc136747862"12.3.5分社區(qū)板塊住宅建議分析200HYPERLINK\l"_Toc136747863"12.3.6戶型建議206HYPERLINK\l"_Toc136747864"12.3.7住宅項目的開發(fā)原則210HYPERLINK\l"_Toc136747865"12.3.8住宅設(shè)計風格定位建議211HYPERLINK\l"_Toc136747866"12.3.9定價建議211HYPERLINK\l"_Toc136747867"12.4啟動區(qū)及一期住宅開發(fā)策略213HYPERLINK\l"_Toc136747868"12.4.1啟動區(qū)的設(shè)立213HYPERLINK\l"_Toc136747869"12.4.2一期住宅開發(fā)建議214HYPERLINK\l"_Toc136747870"12.5服務(wù)式公寓物業(yè)開發(fā)建議221HYPERLINK\l"_Toc136747871"12.5.1總體開發(fā)建議221HYPERLINK\l"_Toc136747872"12.5.2租賃式酒店式公寓建議221HYPERLINK\l"_Toc136747873"12.5.3產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式公寓建議222HYPERLINK\l"_Toc136747874"12.6商業(yè)物業(yè)開發(fā)建議225HYPERLINK\l"_Toc136747875"12.6.1商圈分析225HYPERLINK\l"_Toc136747876"12.6.2集中型中高檔商業(yè)設(shè)施建議226HYPERLINK\l"_Toc136747877"12.6.3社區(qū)型商業(yè)設(shè)施建議234HYPERLINK\l"_Toc136747878"12.7酒店開發(fā)建議238HYPERLINK\l"_Toc136747879"12.7.1酒店檔次定位238HYPERLINK\l"_Toc136747880"12.7.2目標客源238HYPERLINK\l"_Toc136747881"12.7.3四星級酒店的開發(fā)建議239HYPERLINK\l"_Toc136747882"12.7.4開發(fā)時間的建議239HYPERLINK\l"_Toc136747883"12.7.5酒店客房配置及定價建議240HYPERLINK\l"_Toc136747884"12.7.6酒店配套設(shè)施建議241HYPERLINK\l"_Toc136747885"12.8國際學(xué)校開發(fā)建議242HYPERLINK\l"_Toc136747886"12.8.1建議理由242HYPERLINK\l"_Toc136747887"12.8.2建設(shè)體量242HYPERLINK\l"_Toc136747888"12.8.3開發(fā)時間建建議242HYPERLINK\l"_Toc136747889"12.9關(guān)于于預(yù)留地的設(shè)設(shè)置244HYPERLINK\l"_Toc136747890"13初步財務(wù)分析析245HYPERLINK\l"_Toc136747891"13.1項目開開發(fā)基本參數(shù)數(shù)及建設(shè)方案案245HYPERLINK\l"_Toc136747892"13.1.1關(guān)關(guān)于土地款分分攤的說明2245HYPERLINK\l"_Toc136747893"13.1.2建筑指標2448HYPERLINK\l"_Toc136747894"13.1.3項目開發(fā)進進度249HYPERLINK\l"_Toc136747895"13.1.4項目發(fā)展成成本250HYPERLINK\l"_Toc136747896"13.1.5經(jīng)營狀況假假定253HYPERLINK\l"_Toc136747897"13.2整體項項目財務(wù)分析析254HYPERLINK\l"_Toc136747898"13.3敏感性性分析2566HYPERLINK\l"_Toc136747899"13.4分物業(yè)業(yè)類型各產(chǎn)品品財務(wù)分析結(jié)結(jié)果及現(xiàn)金流流量表2577附件1HYPERLINK\l"_Toc136747890"住宅樓盤詳詳細列表2558附件2無錫市HYPERLINK\l"_Toc136747890"樓板板價在1300元/平米以上的的土地項目列列表261附件3消費者調(diào)查查單項結(jié)果匯匯總表HYPERLINK\l"_Toc136747890"264附件4分物業(yè)類型型各產(chǎn)品財務(wù)務(wù)分析結(jié)果HYPERLINK\l"_Toc136747890"2288附件5現(xiàn)金流量表表HYPERLINK\l"_Toc136747890"3051項目簡介1.1項目背景****物業(yè)顧問問有限公司很很榮幸接受*****房地地產(chǎn)(無錫)有限公司的委委托，對位于于無錫市*****一號地塊塊綜合開發(fā)項項目進行顧問問咨詢服務(wù)。本本次服務(wù)最終終要達到的目目的是根據(jù)該該地塊特征、周周邊市場發(fā)展展趨勢、潛在在競爭對手、市市場需求水平平、國際經(jīng)驗驗和財務(wù)可行行性為項目用用地確定最合合適的發(fā)展規(guī)規(guī)模、內(nèi)容組組合。同時通通過主題的開開發(fā)和有關(guān)項項目的執(zhí)行策策略和步驟確確定合適的發(fā)發(fā)展概念以使使資金回報最最大化。1.2服務(wù)內(nèi)容經(jīng)討論確定，報告告研究的涉及及范圍如下：：基礎(chǔ)分析了解發(fā)展商的開發(fā)發(fā)目標經(jīng)濟、人口和政策策分析市場研究及概述競爭市場分析消費者調(diào)查案例分析明確項目發(fā)展內(nèi)容容財務(wù)分析等1.3報告結(jié)構(gòu)簡介宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境境分析基地分析住宅物業(yè)市場分析析及其競爭分分析服務(wù)式公寓市場分分析及其競爭爭分析商業(yè)物業(yè)市場分析析及其競爭分分析酒店市場分析及其其競爭分析國際學(xué)校市場分析析寫字樓物業(yè)市場分分析消費者研究案例分析物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)建議議初步財務(wù)分析2宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境境分析2.1無錫概況無錫位于長江三角角洲幾何中心心，處于滬寧寧杭中心地帶帶；在江蘇省省城鎮(zhèn)體系中中，無錫居于于滬寧城鎮(zhèn)聚聚合軸核心段段，并是蘇錫錫常都市圈的的核心城市之之一。蘇錫常常是上海大都都市圈的有機機組成部分，是是江蘇省經(jīng)濟濟發(fā)展的先導(dǎo)導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新新的中心，具具有國際競爭爭力的城市群群體。無錫市市地理位置優(yōu)優(yōu)越，經(jīng)濟發(fā)發(fā)達，作為滬滬寧線的門戶戶連接上海與與江蘇內(nèi)陸。無無錫作為長三三角的中軸，距距上海1288km，距南南京183kkm，在經(jīng)濟濟上起到長三三角地區(qū)互通通的重要作用用。在全國范圍內(nèi)講，無無錫總?cè)丝谡颊既珖?.3%，土地面積積占全國0.05%，卻創(chuàng)造了了全國1.4%的GDP，在全國城城市內(nèi)名列第第九位，多項項經(jīng)濟指標僅僅位列于蘇州州之后，在江江蘇省排名第二。南京都市圈南京都市圈上海蘇錫常都市圈杭州都市圈無錫寧波都市圈來源：無錫市政府府網(wǎng)站2.1.1城市行行政區(qū)劃2004年1月，經(jīng)經(jīng)江蘇省人民民政府批準，無無錫市人民政政府發(fā)文批復(fù)復(fù)，全市撤并并建制鎮(zhèn)16個，撤鎮(zhèn)建建街道8個，撤并街街道39個。全市的的建制鎮(zhèn)由上上年底的83個調(diào)整為59個，街道辦辦事處由31個調(diào)整為24個。2004年，全市市的土地面積積共計4787..61平方公里，總總?cè)丝跀?shù)為444.9萬人。行政區(qū)土地面積（平方公公里）人口數(shù)（人）人口密度（人/平平方公里）全市4,787.614,448,648934市區(qū)1,622.642,215,8281,378崇安區(qū)17.59184,72310,510南長區(qū)22.43315,14114,141北塘區(qū)31.02251,5298,091錫山區(qū)454.36432,133957惠山區(qū)327.12377,7161,164濱湖區(qū)631.50463,815746新區(qū)138.63190,7711,416江陰市987.531,172,3761,193宜興市2,177.431,060,444486來源：無錫統(tǒng)計年年鑒無錫的人口特征總體而言，無錫人人口增長緩慢慢，從2000到2004，全市人口口總計增長2.89％。其中，市市區(qū)人口在2001年有較大增增長，這是由由于2001年將錫山區(qū)區(qū)劃入市區(qū)范范圍所致。2001年至2004年的4年內(nèi)，無錫錫市區(qū)人口增增長達到4.9%，增速遠高高于整個大無無錫平均增幅幅，顯示出無無錫市區(qū)較強強的人口匯聚聚能力。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒總體上無錫的人口口密度較低，崇崇安、南長和和北塘三個市市區(qū)人口高度度集中，其中中以南長區(qū)人人口密度最高高，最具有居居住傳統(tǒng)氛圍圍，而崇安區(qū)區(qū)商業(yè)集中，相相對居住人口口較小。如果果與上海進行行類比，南長長區(qū)的人口密密度已接近上上海市普陀區(qū)區(qū)。本案所在的濱湖區(qū)區(qū)人口密度在在2004年僅為746人/平方米公里里，是整個無無錫市區(qū)中人人口密度最低低的區(qū)域，但但從人口絕對對數(shù)量來看，濱濱湖區(qū)是無錫錫市區(qū)中人口口最多的區(qū)域域。這主要是是由于該區(qū)域域傳統(tǒng)上為太太湖景區(qū)，地地域廣大但是是缺乏大片的的集中式住宅宅區(qū)。因此，對本案項目目來說，其發(fā)發(fā)展既需要本本地居民的支支持，也必須須依靠外來人人口的引入，尤尤其是南長區(qū)區(qū)的改善型住住房需求和周周邊地區(qū)的人人口遷入。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒來源：無錫統(tǒng)計年年鑒無錫對外來人口的的吸引力外籍人士無錫是日本對華投投資最重要的的基地之一。據(jù)據(jù)介紹，日本本1/5的對華投資資都落戶于無無錫。一大批批著名日資企企業(yè)包括普利利斯通、索尼尼、松下、東東芝、YKK、東麗、川川崎鋼鐵、丸丸紅商事、宮宮越商事、神神戶鋼鐵、住住友商事等先先后落戶無錫錫，估計在無無錫常駐的日日本商務(wù)客達達到1500人左右。高層次外來人士無錫市人事局有關(guān)關(guān)人士近日透透露：目前無無錫市高素質(zhì)質(zhì)、高層次人人才短缺；創(chuàng)創(chuàng)新型人才、復(fù)復(fù)合型人才、外外向型人才十十分緊缺；支支柱產(chǎn)業(yè)、高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)人才需求旺旺盛；高級技技能型人才嚴嚴重不足。剛剛剛發(fā)布的2006年度無錫市市緊缺人才需需求目錄顯示示：2006年度無錫市市緊缺人才為為7710人，其中研研究生以上741人，本科4346人，大專2623人。為此，無無錫市政府將將大力吸引高高層次外來人人士入錫工作作和生活。周邊富裕居民對于江陰和宜興等等周邊地區(qū)的的富裕人士而而言，無錫具具有市區(qū)概念念，各方面都都較為發(fā)達和和繁華；同時時，太湖又是是無錫境內(nèi)獨獨有的自然資資源。因此，無錫周邊的的富裕居民有有在無錫購置置第二居所的的潛在愿望。城市交通規(guī)劃無錫的對外交通現(xiàn)現(xiàn)狀無錫是華東地區(qū)主主要的交通樞樞紐，已形成成由鐵路、公公路、水路、航航空配套組成成的立體交通通網(wǎng)絡(luò)。航空：無錫市距上上海浦東國際際機場180公里，距上海海虹橋國際機機場120公里。無錫機機場開通了至至北京、深圳圳、廣州等城城市的國內(nèi)航航線。無錫市市距南京碌口口國際機場1180公里。海運和內(nèi)河航運：：無錫的海洋洋客、貨運輸輸，主要經(jīng)由由上海港、張張家港港、江江陰港出海，無無錫市有高速速公路和國道道和這些港口口相連，距上上海港165公里，距江陰陰港38公里，距張家家港港43公里。無錫沿長江江有42公里深水岸線線，建有一批批萬噸級以上上泊位，江陰陰港口為對外外開放港，建建成了國內(nèi)第第一個內(nèi)河港港口型國際集集裝箱中轉(zhuǎn)站站。江陰黃田田港是長江出出?？诘闹饕獡Q裝港之一一，也是連結(jié)結(jié)蘇北地區(qū)的的主要渡口。無錫依托長江、京京杭大運河和和太湖水系，具具有7條主要航道道，航道總里里程1656公里，已開通通營業(yè)航運線線221條。無錫已已成為全國34個港口主樞樞紐之一。鐵路：經(jīng)滬寧線和和在建的新長長線可與全國國鐵路連網(wǎng)直直通。正在規(guī)規(guī)劃中的京滬滬高速鐵路將將為無錫交通通提供更為便便捷的條件。公路：滬寧、滬宜宜高速公路通通達上海市和和南京市，京京滬高速公路路直達北京，寧寧杭高速公路路直通杭州。312、104國道穿過無無錫。滬宜、錫錫沙、鎮(zhèn)澄、澄澄張、澄鹿等等公路干線通通向蘇、浙、皖皖。無錫公路路總里程4,,189公里，公路密密度達到900.1公里/百平方公里里，無錫已成成為全國54個公路運輸輸中心之一。

北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交會點正在無錫市。來源：無錫政府網(wǎng)網(wǎng)站無錫對外交通的未未來規(guī)劃根據(jù)江蘇省委、省省政府的規(guī)劃劃，2003年即已提出出了建設(shè)蘇錫錫常都市圈軌軌道交通的設(shè)設(shè)想。根據(jù)該該規(guī)劃，通過過20—30年的努力，蘇蘇錫常都市圈圈將建成以滬滬寧城鎮(zhèn)帶為為主軸、沿江江城鎮(zhèn)帶為輔輔軸，連接都都市圈各中心心城市和重要要城鎮(zhèn)、園區(qū)區(qū)的軌道交通通網(wǎng)絡(luò)，實行行蘇錫常主城城之間1小時互通、主主城與衛(wèi)星城城之間半小時時互通、三大大中心城市與與縣級城市之之間40分鐘互通。達達到三個有機機銜接：城際際軌道線網(wǎng)與與蘇錫常市內(nèi)內(nèi)軌道線網(wǎng)有有機銜接，通通過換乘樞紐紐與蘇錫常市市內(nèi)公共交通通、鐵路和公公路多式客運運之間有機銜銜接；蘇錫常常都市圈軌道道線路與上海海、南京都市市圈、蘇中、浙浙北四大區(qū)域域軌道有機銜銜接。圖：長江三角洲城城際軌道交通通線網(wǎng)規(guī)劃圖圖來源：無錫市規(guī)劃劃局無錫市內(nèi)交通現(xiàn)狀狀連接高速公路的快快速干道根據(jù)規(guī)劃，由已建建成的滬寧、錫錫澄高速公路路，和在建的的沿江、錫宜宜、寧杭高速速公路所搭建而成的的無錫“一縱三橫”公路快速主主骨架，已基基本建成。圖：無錫市域公路路網(wǎng)規(guī)劃圖來源：無錫市政府府網(wǎng)站無錫中心城區(qū)快速速道圖：無錫中心城區(qū)區(qū)快速道示意意圖來源：無錫市政府府網(wǎng)站為配合快速上下高高速公路，無無錫交通部門門設(shè)計了100條捷徑通道道。從東到西西，由南及北北，圍繞著城城區(qū)，類似的的快速通道已已連成網(wǎng)絡(luò)，城城區(qū)向外輻射射功能大增。滬滬寧高速上，除除錫東互通之之外，碩放互互通由經(jīng)一路路接入新區(qū)，通通達市區(qū)；與與錫澄高速交交界的無錫互互通，經(jīng)由通通江大道可直直奔火車站地地區(qū)。錫宜高高速上，除錢錢橋無錫西互互通外，錫北北互通穿至城城區(qū)，走的是是錫澄路，這這樣，行車效效率將大為提提高。外環(huán)快快速路網(wǎng)中，還還包括已開工工的陸馬和環(huán)環(huán)太湖公路，今今后，陸馬線線上的車流，通通過陸區(qū)互通通走錢胡線，或或通過閭江口口互通經(jīng)十八八灣即可輕松松到達城區(qū)，而而青祁路和312國道則是由由城區(qū)進入環(huán)環(huán)太湖公路的的方便之道。無錫環(huán)太湖公路建建設(shè)2004年，無錫錫環(huán)太湖公路路建成。該公公路全長約50公里，總投投資約14.5億元。該公公路為無錫沿沿市區(qū)南部連連接滬寧高速速、南部的濱濱湖區(qū)、馬山山以及錫宜高高速、沿江高高速，遠期溝溝通宜興，與與滬寧及錫宜宜高速公路共共同形成市區(qū)區(qū)的快速環(huán)線線的一條快速速通道中重要要的一段。環(huán)太湖公路主要是是城市出入和和休閑旅游公公路。公路建建成后，外地地到無錫的旅旅游車輛不必必再穿越市區(qū)區(qū)，可通過環(huán)環(huán)太湖公路方方便地到達各各個景區(qū)。根根據(jù)規(guī)劃，環(huán)環(huán)太湖公路從從東面滬寧高高速公路碩放放互通開始，經(jīng)經(jīng)過新安、華華莊、南泉、雪雪浪、蠡園、河河埒、胡埭以以及常州的雪雪堰；路線交交叉跨越的主主要公路、鐵鐵路、河流有有規(guī)劃京滬高高速鐵路、滬滬寧鐵路、京京杭運河、312國道、馬蠡蠡港河、錫南南公路、規(guī)劃劃宏力路、規(guī)規(guī)劃高浪路、五五里湖、太湖湖大道、梁溪溪河、直湖港港河以及建設(shè)設(shè)中的陸馬公公路。圖：無錫環(huán)太湖公公路示意圖來源：無錫市政府府網(wǎng)站無錫市內(nèi)交通未來來規(guī)劃軌道交通規(guī)劃2006年3月，無無錫市軌道交交通線網(wǎng)深化化專家咨詢會會議透露了最最新調(diào)整的軌軌道交通規(guī)劃劃。無錫軌道道交通規(guī)劃為為163公里和5條線。有關(guān)關(guān)專家稱，其其中軌道交通通1號、2號線力爭于2008年開工。163公里軌道中中，地下部分分約61公里，地面面高架部分約約102公里，平均1.3～1.4公里設(shè)一個個停靠站，總總的軌道?？靠空具_112座左右。計劃首期動工的11、2號線全長為為59公里左右，其其中地下部分分超過26公里，地面高高架部分超過過32公里。軌道的的功能是溝通通城中心與外外圍城區(qū)，因因此呈輻射狀狀向外轉(zhuǎn)延伸伸。基本確定定的1號南北線設(shè)設(shè)站24個，接通惠惠山新城與主主城區(qū)及*****，2號高速鐵路路車站線也設(shè)設(shè)站24個，溝通主主城與錫山區(qū)區(qū)等。未來，將將有一條軌道道交通線路通通過本項目地地，并設(shè)立兩兩個站點。穿穿越本項目地地的為地下線線路。2.2無錫宏觀經(jīng)經(jīng)濟狀況2.2.1國內(nèi)生生產(chǎn)總值從無錫GDP增長長來看階段性性十分明顯，1996－2000五年間，GDP增幅呈下降降趨勢，至1999－2000年度，增幅幅只有5.4%；而到了2001--2005“十五”期間，無錫GDP經(jīng)濟總量呈呈爆發(fā)性增長長，年增長率率均實現(xiàn)兩位位數(shù)，期間年年均增幅為14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP達到2,805億元人民幣幣。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒2.2.2社會消消費品零售總總額從社會消費品零售售總額來看，無無錫的該項指指標一直呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定增長的的態(tài)勢，增長長率不斷提高高的態(tài)勢，其其中2005年的社會消消費品總額達達到695.449億元，增長長率高達20.1%，為近年內(nèi)內(nèi)最高增長水水平。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒2.2.3居民可可支配收入2004年，無錫錫人的人均可可支配收入達達到13,5888元，在江蘇蘇全省僅次于于蘇州，位列列第二，高于于同省的南京京、常州等經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達城市市。從每年增增長來看，2005年無錫的人人均可支配收收入有較快增增長，較上一一年度增長17.799%，幾乎達到到與GDP增長同步的的水平。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒2.2.4外商直直接投資近年來，無錫利用用外資的水平平迅速提高，外外向型經(jīng)濟不不斷發(fā)展。2004年，無錫利利用外資65.14億美元，是2000年的3.69倍，在江蘇蘇省內(nèi)僅次于于蘇州。從國別分，香港仍仍然是外商投投資的主要來來源，達到24％；日本緊緊隨其后，達達到13％，臺灣、新新加坡、美國國分別達到9％、8％、8％的水平。因因此，無錫在在引進外資方方面有“日資高地”的說法，相相對其他區(qū)域域，無錫的日日資企業(yè)非常常集中。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒2.2.5固定資資產(chǎn)投資及房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展固定資產(chǎn)投資與房房地產(chǎn)投資額額從2001年到20005年的房地產(chǎn)產(chǎn)投資來看，無無錫市場呈現(xiàn)現(xiàn)高速啟動、呈呈爆發(fā)型的走走勢。2002、2003、2004三年，無錫錫的房地產(chǎn)投投資增幅高達達56.2%，71.1%和48.4%，分別高于于同期整體固固定資產(chǎn)投資資增幅。直到到2005年宏觀調(diào)控控，房地產(chǎn)投投資的增幅才才有所回落。來源：無錫統(tǒng)計年年鑒房地產(chǎn)施、竣工面面積及銷售情情況從房地產(chǎn)開發(fā)宏觀觀數(shù)據(jù)來看，隨隨著投資的巨巨額增加，商商品房施工面面積、竣工面面積在2003年都有70%以上的增長長，而相比之之下，商品房房銷售卻一直直呈平穩(wěn)增長長的態(tài)勢。從從2001年到2005年，無錫商商品房施工面面積增長3.56倍，竣工面面積增加2.3倍，而商品品房銷售面積積僅僅增加1.97倍。2004年的無錫錫銷售量增幅幅為歷年最大大，但增幅也也僅僅只有34.6%，總體而言言無法跟上投投資和開工增增長的速度。因此，我們可以判判斷整個無錫錫市場仍然處處于供過于求求的發(fā)展趨勢勢中。項目20012002200320042005商品房施工面積（萬萬平方米）5217481,2821,5481,853增幅－43.6%71.4%20.7%19.7%商品房竣工面積（萬萬平米）248291508483570增幅-17.3%74.7%-4.9%17.8%商品房銷售面積（萬萬平方米）202235305410399增幅－16.6%29.4%34.6%2.8%商品房銷售額（億億元）－－67.52103.92129.03來源：無錫統(tǒng)計年年鑒及統(tǒng)計公公報土地出讓情況2003年，由于于各地政府加加強了土地公公開出讓的執(zhí)執(zhí)行力度，全全面實行招拍拍掛的制度，因因此無錫在2004年的土地公公開出讓量的的土地達到11,447.448畝，折合7,631,691.449平方米，是2003年出讓量的的將近3倍，這其中中包括了萬科科和順馳的*****2號地（1443..2畝）和*****3號地（1100..83畝）。2005年，無錫錫土地出讓量量有所下降，為9648畝，但仍然是2003年的2.5倍左右，因此，未來土地供應(yīng)量仍然偏大。價格方面來說，由由于2004年后，郊區(qū)區(qū)土地出讓量量較大，而市市中心土地供供應(yīng)匱乏，因因此土地樓板板價單價在2003年后有較明明顯的下滑，2004年均價為1,001元/平方米，2005年大約為1,164元/平方米。來源：無錫國土資資源局網(wǎng)站分區(qū)土地出讓狀況況在住宅市場場里面將有詳詳細的說明。2.2.6無錫、上海、杭杭州、深圳四四城市經(jīng)濟狀狀況比較經(jīng)濟總量比較從四個城市10年年GDP的總量來看看，10年前，無錫錫僅略低于杭杭州和深圳，而而1998年后，城市市之間逐漸拉拉開差距。無無錫的GDP增量明顯落落后于這兩個個城市，發(fā)展展顯得較為滯滯后。直到2003年后，無錫錫的GDP總量又開始始回升追趕逐逐漸接近杭州州的水平。從增幅來看，深圳圳近十年內(nèi)一一直保持10－20％之間的高高位平穩(wěn)增長長（2004年深圳異常常增長是因為為統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)調(diào)整了700億），顯示示出強勁穩(wěn)定定的增長勢頭頭，是四個城城市中發(fā)展最最好的。而上海長時間來經(jīng)經(jīng)濟總量發(fā)展展速度一直較較為平穩(wěn)，2002年前一直保保持每年10%的增速，而2002年后出現(xiàn)加加速增長，這這一趨勢一直直保持至今。而無錫在20011年之前一直直保持10％或以下的的增長速度，2002年開始，其其增速甚至已已經(jīng)超過杭州州與上海，2004年增長超20％，2005年略有所放放緩，顯示出出后發(fā)有力的的發(fā)展勢頭。來源：各地統(tǒng)計年年鑒及公報人均可支配收入比比較從四個城市可支配配收入狀況來來看，無錫的的人均可支配配收入2005年為16005元，在四個個城市中最低低，比杭州低低596元，比上海海低2640元。但是，值得注意的的是，無錫的的房價收入比比是四個城市市中最低的，個個人房價收入入比為18.11，遠低于杭杭州和上海的的水平，這顯顯示出無錫市市民對房價還還有很強的承承受力和潛力力。房價收入入比較低的重重要原因在于于，無錫的購購房者基本都都為本地自住住購房，異地地置業(yè)、“兩外置業(yè)”的現(xiàn)象非常常少，房價因因此沒有受到到哄抬。從2005年三季度房房管局調(diào)查結(jié)結(jié)果來看，無無錫目前只有有11.552%的外地購房房者，遠低于于其他富裕城城市。因此，無錫市場與與其他富裕城城市相比有其其特殊性，在在這樣的自住住為主的市場場中，高檔住住房的需求相相對較弱，而而中高檔和中中檔普通住宅宅的需求量將將比其他區(qū)域域市場稍強。來源：各地統(tǒng)計年年鑒戶籍人口與外來常常住人口比較較2005年無錫戶戶籍人口為453萬，外來常常住人口為177萬，是四個個城市中外來來人口最少的的。其外來人人口與戶籍人人口之比基本本持平于杭州州、上海，而而遠低于深圳圳。而在戶籍人口方面面中，無錫大大大高于深圳圳，遠低于杭杭州和上海。前面已經(jīng)提到，深深圳的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展速度是四四個城市中最最快的，人均均可支配收入入最高，因此此創(chuàng)造了許多多工作崗位和和就業(yè)機會，這這導(dǎo)致90年代人口大大量涌入。目目前，深圳總總?cè)丝跀?shù)超千千萬，但戶籍籍人口僅僅177萬，這是較較為特殊的現(xiàn)現(xiàn)象。因此對于無錫而言言，城市的人人口基數(shù)較小小，規(guī)模有限限，但吸引外外來常住人口口已經(jīng)取得了了一定的成果果。隨著未來來無錫就業(yè)崗崗位不斷增加加，產(chǎn)生升級級，會有更多多更高層次的的外來人口到到無錫常住。來源：各地統(tǒng)計年年鑒及人口網(wǎng)網(wǎng)站房地產(chǎn)投資的比較較前文已經(jīng)提到，無無錫在近兩年年內(nèi)房地產(chǎn)投投資呈爆發(fā)性性增長，然而而目前其房地地產(chǎn)投資占固固定資產(chǎn)比例例在四個城市市中依然是最最低的，僅占占17%，而最高的的上海和深圳圳的該指標分分別占35.2%和35.6%。這是由于，從城市市性質(zhì)來說，上上海和深圳是是都會型的城城市，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例較高高，因此，房房地產(chǎn)開發(fā)必必然占固定資資產(chǎn)投資較大大比例；而無無錫是“功能型”的城市，其其經(jīng)濟發(fā)展以以外商投資的的現(xiàn)代化工業(yè)業(yè)為特色，因因此，工業(yè)投投資在城市經(jīng)經(jīng)濟中起到較較為重要的作作用，而房地地產(chǎn)應(yīng)當起到到輔助的作用用。來源：各地統(tǒng)計年年鑒從投資增幅表來看看，四個城市市呈現(xiàn)孑然不不同的走勢。四四個城市中，只只有深圳的房房地產(chǎn)投資增增幅下降，其其他三個城市市都保持總體體增幅上升的的態(tài)勢。深圳房地產(chǎn)自20000年來一直保保持增幅下降降的態(tài)勢，至至2005年房房地產(chǎn)投資成成為負增長，顯顯示出較為成成熟的市場特特征。杭州房地產(chǎn)投資增增幅在2000年行情啟動動后，一直保保持20%以上的高速速增長態(tài)勢；；上海的房地地產(chǎn)投資增幅幅在2001年后逐漸加加速，以每年年10－30%之間的增幅幅迅速增長，而2005年受到宏觀調(diào)控影響，增幅回落至10%以下；而無錫房地產(chǎn)市場如前文所提到的，在2002、2003、2004三年中呈爆發(fā)性增長，三年保持了45%以上的增長幅度，到2005年增幅有所回落。對于比較的結(jié)果而而言，無錫的的房地產(chǎn)投資資增長在四個個城市，存在在較為特殊的的一面。其增增幅之大，遠遠遠超過其他他城市，因此此在消化新增增投資方面，將將會存在更大大的困難。如如前文所說，在在銷售需求保保持平穩(wěn)的情情況下，必然然無法跟上突突然間大幅增增長的投資增增長，因此在在一段時間內(nèi)內(nèi)，無錫市場場供過于求的的狀況將無法法避免。來源：各地統(tǒng)計年年鑒2.2.7旅游經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展無錫的旅游市場以以國內(nèi)市場為為主，外籍來來錫旅游人數(shù)數(shù)很少。在來來錫的外籍人人士中，以日日本人居多。來源：無錫市統(tǒng)計計局來源：無錫市統(tǒng)計計局無錫歷年來的旅游游總收入呈現(xiàn)現(xiàn)明顯的上升升勢頭，2005年的旅游總總收入為2000年的1.75倍。來源：無錫市統(tǒng)計計局傳統(tǒng)上，無錫的旅旅游市場以一一日游為主，最最受歡迎的景景點及場所包包括：環(huán)太湖湖區(qū)域的黿頭頭渚、靈山勝勝境、三國城城、水滸城、唐唐城；以及寄寄暢園、天下下第二泉、蠡蠡園、梅園等等。為了提升升無錫旅游經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，無無錫市政府除除了大力開拓拓旅游客源和和不斷完善旅旅游景點外，還還設(shè)置了一些些旅游節(jié)慶烘烘托無錫的旅旅游環(huán)境。2005年，無錫錫市旅游局即即安排了下述述的旅游節(jié)慶慶活動，包括括：中國無錫古運河文文化旅游節(jié)（2月9日2月23日）中國浴佛節(jié)（靈山山勝境）（55月15日）環(huán)太湖體育休閑旅旅游展示大會會月（5月6月），含自駕車旅旅游節(jié)、自行車拉力力賽、馬拉松長跑跑活動以及體育城市市群眾體育休休閑展示活動動等。中國無錫太湖旅游游節(jié)（9月110月）2.3 主要結(jié)論論無錫位于長江三角角洲的核心位位置，也是蘇蘇錫常都市圈圈的核心城市市之一，是連連接上海與江江蘇內(nèi)陸的門門戶，地理位位置優(yōu)越。無錫市區(qū)有較強的的人口匯聚能能力，目前，市市區(qū)人口為221.558萬人，占全全市人口總數(shù)數(shù)的50％。同時，無無錫對于外籍籍人士、高層層次的外來人人士、周邊地地區(qū)的富裕居居民具有較大大的吸引能力力。無錫是華東地區(qū)主主要的交通樞樞紐，根據(jù)規(guī)規(guī)劃，蘇錫常常未來將實現(xiàn)現(xiàn)主城之間1小時互通、主主城與衛(wèi)星城城之間半小時時互通、三大大中心城市與與縣級城市之之間40分鐘互通。在無錫市內(nèi)，已規(guī)規(guī)劃了163公里的軌道交交通，其中將將有一條線路路經(jīng)過本項目目地，并設(shè)置置兩個站點。無錫的經(jīng)濟增長迅迅速，十五期期間，GDP的年均增幅幅達到14.3％。無錫的的人均可支配配收入為13,5888元，在江蘇省省內(nèi)僅次于蘇蘇州水平。無錫的利用外資水水平較高，香香港和日本為為無錫市主要要的投資來源源地。無錫的房地產(chǎn)投資資自2002年起出現(xiàn)大大幅度增長，其其增幅至2005年宏觀調(diào)控控之后才有所所回落。與上海、杭州、深深圳三個大城城市相比，無無錫市的GDP發(fā)展仍處于于較為落后的的水平，但無無錫的房價收收入比卻是四四個城市中最最低的，顯示示出無錫市民民對于房價尚尚有較強的承承受力和潛力力。無錫的歷年旅游總總收入呈現(xiàn)明明顯的上升勢勢頭，但來錫錫旅游以國內(nèi)內(nèi)客為主，且且以一日游居居多。3基地分析3.1項目地簡介介本項目地位于*****北側(cè)太太湖鎮(zhèn)范圍內(nèi)內(nèi)，北臨五里里湖。西側(cè)和和南側(cè)為已建建成的青祁路路和周新西路路，東側(cè)范圍圍至規(guī)劃中的的新湖濱路。整整個項目用地地面積總計為為111.557公頃，總建筑筑面積規(guī)劃為為145.08萬平方米。地地塊由已建成成的金石路分分隔為南北兩兩塊（A區(qū)和B+C區(qū)），其中中北塊區(qū)域內(nèi)內(nèi)由規(guī)劃道路路再次分隔（B區(qū)和C區(qū)）。根據(jù)規(guī)劃，A區(qū)的的地塊面積約約44.53公頃，容積率率控制在1.0；B區(qū)域地塊面面積約為233.48公頃，C區(qū)域地塊面面積約為433.55公頃，B區(qū)域和C區(qū)域的容積積率控制在1.5.ABCABC本項目地來源：****（無無錫）公司3.2 立地分析析地塊現(xiàn)狀項目地目前仍為生生地，地上覆覆蓋主要為農(nóng)農(nóng)田、荒地，靠靠近五里湖的的A區(qū)域有部分分廢棄魚塘，基基地內(nèi)部還有有一個已棄用用的蠡湖賓館館。基地南側(cè)側(cè)的周新西路路以南，萬科科項目的高層層住宅和部分分小高層住宅宅已經(jīng)建成。分分隔本項目A區(qū)和B、C區(qū)域的金石石路也已建成成。圖：地塊現(xiàn)狀從周新西路看項目目地來源：****項目地臨水區(qū)域周新西路以南的萬萬科項目交通條件公交線路本區(qū)域仍屬于未開開發(fā)區(qū)域，尚尚未有公交線線路直接通過過本項目地。未未來，周邊的的公交線路數(shù)數(shù)量將會增加加，還會增加加軌道交通的的站點，便于于本區(qū)域與外外界的溝通。表：臨近區(qū)域主要要公交線路公交線路行駛路線/停靠站站點36路江南大學(xué)→錫鐵巷巷→小姆浜村→青祁路→錫南路→立信路→大橋村委→金城路→金城新村→公交三場77路火車站→吉祥橋→→國際飯店→華新里→東林立交→典古路→興竹立交→塘南路→南站醫(yī)院→招商城→興隆橋→鋼鐵橋→南長街→輔仁中學(xué)→明麗雅公司→新聯(lián)→蘆莊五區(qū)→金城灣路→南橋村→水廠路→美湖村→上風諸→周新西路→小拇浜村→錫鐵巷→江南大學(xué)95路華晶新村→青山新新村→青山支路→青山灣→四院→河埒新村→西郊裝飾市市場→建筑路→體育中心東東大門→景麗苑→夏家邊→蠡湖大橋→上風諸→周新西路→小拇浜村→錫鐵巷→江南大學(xué)來源：****軌道交通根據(jù)無錫市的軌道道交通發(fā)展規(guī)規(guī)劃，未來將將有一條軌道道交通線路通通過本項目地地，并設(shè)置兩兩個站點。其其中一個站點點主要為太湖湖藝術(shù)中心的的進出人流服服務(wù)，而另一一個站點主要要服務(wù)于周邊邊的居民。對于這兩個站點的的設(shè)立，我們們建議其具體體位置的設(shè)置如下圖圖所示：站點1站點2站點1站點2上述站點設(shè)置的主主要理由為：：A區(qū)以北的藝術(shù)中心心建成后，對對于人流/車流的要求求非常高，特特別是短時間間內(nèi)要求通過過的人流數(shù)量量在幾千人以以上。而沿湖湖濱道路將為為步行道為主主的通道，不不適于作為主主要的人流通通道。站點1的設(shè)置可以以迅速引導(dǎo)通通過軌道交通通出入藝術(shù)中中心，同時對對于主要以商商業(yè)設(shè)施為主主的A區(qū)域而言，站站點1的設(shè)置也可可以為商業(yè)設(shè)設(shè)施迅速集聚聚人流起到非非常好的作用用。站點2的設(shè)置主要服務(wù)于于周邊的居住住人群。圖中中標示的站點點2位置，處于于太湖居住社社區(qū)的中心位位置，因此將將站點設(shè)置在在該位置，無無論對于本項項目還是對于于周邊的居住住區(qū)項目而言言，均是理想想的設(shè)置軌道道交通站點的的位置。越湖通道項目地北面臨湖，周周邊的越湖通通道主要是蠡蠡湖大橋。蠡湖大橋建成于22004年，全長7550米，其中700米跨于水上，橋橋面總寬33米、設(shè)置雙向向六車道、設(shè)設(shè)計時速為880公里。蠡湖大大橋作為環(huán)太太湖公路的一一個重要組成成部分，溝通通了無錫市中中心城區(qū)與*****。未來項目地東側(cè)的的規(guī)劃道路——新湖濱路也也將有可能建建成為穿越五五里湖的道路路。該道路建建成后，將更更利于本項目目地與外界的的交流。生活便利度目前的配套設(shè)施由于本項目地塊及及周邊地塊目目前主要處于于未開發(fā)或剛剛剛開發(fā)狀態(tài)態(tài)，區(qū)域整體體城市建設(shè)水水平相對較低低，各項生活活基本配套數(shù)數(shù)量較少。對對于本項目地地塊而言，主主要的生活配配套設(shè)施基本本都處于步行行距離以外。以以下簡單介紹紹臨近區(qū)域范范圍內(nèi)部分學(xué)學(xué)校、銀行、郵郵政局及零售售店等現(xiàn)有配配套設(shè)施。表：目前項目地周周邊的主要配配套設(shè)施設(shè)施類別名稱郵局東降郵電局銀行中行、農(nóng)行超市上?？投?、上海華華聯(lián)醫(yī)院錫山市中醫(yī)院中小學(xué)江蘇無錫立信會計計學(xué)校、太湖湖高級中學(xué)錫錫南校區(qū)、南南京師范大學(xué)學(xué)東降實驗學(xué)學(xué)校幼兒園東降中心幼兒園來源：****下圖標注了主要配配套設(shè)施的地地理位置來源：****未來配套設(shè)施未來本區(qū)域?qū)⒔ǔ沙商幼^(qū)區(qū)，各項配套套設(shè)施將逐步步成熟。特別別是早于本項項目開發(fā)的萬萬科和順馳項項目，其配套套設(shè)施將較早早建成。根據(jù)我們目前掌握握的信息，萬萬科和順馳項項目的配套設(shè)設(shè)施將如下所所示：萬科項目配套設(shè)施施：社區(qū)商業(yè)（含超市市），約20006年底推推出幼兒園，小學(xué)，約約2007至2008年推推出順馳項目配套設(shè)施施：社區(qū)商業(yè)設(shè)施，約約2006年下下半年推出幼兒園推出時間，約約2007年上上半年推出小學(xué)，社區(qū)醫(yī)療中中心，約20007年下半半年或更遲推推出3.3****概況本項目所在的區(qū)域域為濱湖區(qū)的的****內(nèi)，本本節(jié)將簡要介介紹濱湖區(qū)及及****的概概況。3.3.1濱湖區(qū)行政區(qū)域無錫濱湖區(qū)位于無無錫的西南，擁擁有黃金湖岸岸線88公里，是無錫錫著名的旅游游區(qū)、新城區(qū)區(qū)、科教文化化區(qū)和經(jīng)濟發(fā)發(fā)達區(qū)。濱湖湖區(qū)總面積566.886平方公里，人人口42.3萬，轄5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4街道(太湖鎮(zhèn)、華華莊鎮(zhèn)、胡埭埭鎮(zhèn)、馬山鎮(zhèn)鎮(zhèn)、濱湖鎮(zhèn)、河河埒街道、榮榮巷街道、蠡蠡湖街道、蠡蠡園街道)，其中包括括無錫太湖國國家旅游度假假區(qū)、蠡園經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、太太湖山水城旅旅游區(qū)、濱湖湖經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)、胡埭埭工業(yè)園。****位于濱湖湖區(qū)內(nèi)，是規(guī)規(guī)劃中的城市市副中心。其其規(guī)劃總用地地面積約117平方公里，核心區(qū)用地地面積約5平方公里。3.3.2*****發(fā)展規(guī)劃劃根據(jù)無錫城市南進進的發(fā)展規(guī)劃劃，*****和蠡湖新城城是兩個建設(shè)設(shè)的重點區(qū)域域。其中，*****是未未來城市的副副中心，蠡湖湖新城則是建建設(shè)湖濱城市市、山水城市市和旅游城市市的重要地區(qū)區(qū)。蠡湖新城蠡湖新城****來源：********作為未來來城市副中心心，規(guī)劃總用用地面積約117平方公里，核心區(qū)用地地面積約5平方公里。*****的開開發(fā)建設(shè)，是是為了完善城城市功能結(jié)構(gòu)構(gòu)、緩解老城城區(qū)人口壓力力、開發(fā)濱湖湖旅游資源，推推動*****的整體布局局和建設(shè)，加加強對南部臨臨太湖地區(qū)的的生態(tài)保護。****在功能上具有多重性、綜合性、標識性的特點。核心區(qū)的主要功能為市級行政中心、商務(wù)辦公、文化會展中心、體育中心、商務(wù)金融貿(mào)易中心、旅游休閑等。目前****主要要的規(guī)劃項目目包括：****市級行政政中心規(guī)劃無錫大學(xué)城規(guī)劃無錫濱湖經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃劃四個大型區(qū)域居住住社區(qū)另外，蠡湖新城的的金色港灣規(guī)規(guī)劃，其地理理位置臨近本本區(qū)域，也是是本區(qū)域范圍圍內(nèi)重要的規(guī)規(guī)劃項目。蠡蠡湖大學(xué)城新的市級行政中心太湖居住社區(qū)開發(fā)區(qū)居住社區(qū)金色港灣沿湖規(guī)劃景觀帶雪浪居住社區(qū)華莊居住社區(qū)工業(yè)園區(qū)本項目來源：********市級行政政中心規(guī)劃來源：無錫規(guī)劃局局****市級行政政中心規(guī)劃范范圍為*****高浪路與與金橋路之間間的核心區(qū)域域。將由行政政中心、文化化中心、科技技中心、配套套辦公區(qū)、商商業(yè)中心和奧奧林匹克公園園等組成。按按無錫政府的的規(guī)劃，本區(qū)區(qū)域?qū)⑽缈鐕緛喬貐^(qū)總部、中中國總部和華華東地區(qū)總部部及銷售中心心、物流采購購中心在我市市的集中布點點，領(lǐng)航現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)，提提升無錫城市市地位和能級級，傾力打造造特色鮮明的的濱水CBD。隨著****市級級行政中心的的規(guī)劃及未來來建設(shè)，本區(qū)區(qū)域作為無錫錫的一個綜合合型的規(guī)劃完完整的新區(qū)，其其功能將得到到不斷的完善善。同時，目目前較差的交交通現(xiàn)狀也會會隨著行政中中心的建設(shè)不不斷得到提升升。為本項目目的住宅及商商業(yè)開發(fā)提供供足夠的人流流和商業(yè)環(huán)境境。未來區(qū)域域的發(fā)展前景景令人矚目。緊靠本項目北側(cè)的的太湖藝術(shù)中中心也是*****市級行行政中心規(guī)劃劃中的重要項項目之一，規(guī)規(guī)劃用地面積積5.55萬平方米。藝藝術(shù)中心的建建設(shè)將有利于于在本區(qū)域集集聚人流，對對于提升本項項目地的整體體形象也有較較好的輔助作作用。無錫大學(xué)城規(guī)劃來源：無錫市規(guī)劃劃局無錫大學(xué)城位于城城市的西南角角、*****西部，東起起青祁路，西西至錫塘路，北北到五里湖畔畔，南至羊北北路，總用地地面積約18平方公里，其其中規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積約約10平方公里。無錫大學(xué)城規(guī)劃定定位為服務(wù)無無錫、面向長長江三角洲、集“產(chǎn)學(xué)研”于一體的現(xiàn)代知識園區(qū)。該園區(qū)以若干所大學(xué)和科研機構(gòu)為主體構(gòu)成，包括核心區(qū)、教學(xué)區(qū)、科研區(qū)、生活區(qū)、后勤服務(wù)區(qū)、生態(tài)園林區(qū)、體育活動區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)八大部分。建成后的大學(xué)城將成為具有空間開放化、資源共享化、服務(wù)社會化、管理整體化和投資市場化等特點的“開放”的城市社區(qū)。目前，已有江南大大學(xué)和無錫職職業(yè)技術(shù)學(xué)院院進入大學(xué)城城建設(shè)新校區(qū)區(qū)，江南大學(xué)學(xué)占地面積約約210公頃，建筑面面積約70萬平方米；；無錫職業(yè)技技術(shù)學(xué)院占地地面積約60公頃，建筑面面積約25萬平方米。無錫大學(xué)城的規(guī)劃劃建設(shè)，對于于****而言言，增添了其其作為無錫學(xué)學(xué)術(shù)中心的功功能，為*****成為一一個功能綜合合的有機發(fā)展展區(qū)域增加了了砝碼。大學(xué)學(xué)城的建設(shè)不不但會帶來具具有相當購物物能力的消費費者——學(xué)生，同時時良好的學(xué)術(shù)術(shù)氣氛也將為為周邊眾多的的居住區(qū)形象象帶來正面影影響。從長遠遠來看，隨著著市級行政中中心及大學(xué)城城的建設(shè)開發(fā)發(fā)，本區(qū)域的的會務(wù)型，研研討性功能亦亦將得到提升升，區(qū)域內(nèi)的的會展中心、酒酒店等需求也也將得到穩(wěn)定定的支持力量量。無錫濱湖經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃劃來源：無錫濱湖經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)網(wǎng)站無錫濱湖經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃劃面積22平方公里，享享受國家級開開發(fā)區(qū)待遇。目目前，已吸引引了來自香港港、臺灣、日日本、美國、意意大利、澳大大利亞、德國國、新加坡及及馬來西亞等等十幾個國家家和地區(qū)的幾幾十家大型企企業(yè)與開發(fā)區(qū)區(qū)簽訂了合同同。產(chǎn)品涉及及電子、生物物制藥、環(huán)境境工程、汽車車零部件、精精密機械和高高檔服飾等行行業(yè)，已有三三十多家企業(yè)業(yè)進區(qū)落戶。濱湖新區(qū)的經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)為為本區(qū)域的長長期經(jīng)濟發(fā)展展奠定了基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時由于于經(jīng)濟區(qū)的開開發(fā)，將加強強本區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟活動能級級，對于區(qū)域域內(nèi)的商務(wù)設(shè)設(shè)施，如酒店店、服務(wù)式公公寓、商業(yè)的的發(fā)展均會帶帶來較好的帶帶動作用。四個大型居住社區(qū)區(qū)****的居住社社區(qū)建設(shè)將是是近年來無錫錫人口導(dǎo)入較較大的區(qū)域，目目的是緩解老老城區(qū)的人口口壓力。根據(jù)據(jù)規(guī)劃，*****的大型型居住社區(qū)將將包括：太湖湖居住社區(qū)、開開發(fā)區(qū)居住社社區(qū)、華莊居居住社區(qū)和雪雪浪居住社區(qū)區(qū)。未來吸引引的人口數(shù)量量將達到55萬人口（至2020年）。目前，太湖居住社社區(qū)已經(jīng)開始始大規(guī)模的住住宅開發(fā)建設(shè)設(shè)，本項目亦亦坐落于該區(qū)區(qū)域。四個大大型居住社區(qū)區(qū)的建設(shè)將為為本區(qū)域?qū)肴氪罅咳丝冢晖晟票緟^(qū)域作作為城市副中中心對人口數(shù)數(shù)的需求。但但由于本區(qū)域域的居住社區(qū)區(qū)開發(fā)時間接接近，各個開開發(fā)項目均規(guī)規(guī)模巨大，因因此對于本項項目的開發(fā)特特別是住宅項項目開發(fā)將帶帶來較大的競競爭。金色港灣規(guī)劃來源：無錫市規(guī)劃劃局“金色港灣”項目是是蠡湖新城金金城灣建設(shè)的的一個重要組組成部分。金金城灣地塊規(guī)規(guī)劃設(shè)計范圍圍東至蘇錫路路、西至青祁祁路（蠡湖大大道）、南至至周新西路、北北至英威路，總總面積約六，七七平方公里，區(qū)區(qū)域內(nèi)有湖、有有運河馬蠡港港。其中的沿沿湖地區(qū)被成成為金色港灣灣，該區(qū)域?qū)⒉灰?guī)劃住宅宅小區(qū)，純粹粹發(fā)展商業(yè)、文文化和娛樂設(shè)設(shè)施，成為湖湖邊一處休閑閑區(qū)域。金色港灣的建設(shè)一一方面可以優(yōu)優(yōu)化本區(qū)域的的整體環(huán)境，使使本項目的開開發(fā)獲得協(xié)同同效應(yīng)，但與與此同時，金金色港灣大體體量的商業(yè)設(shè)設(shè)施建設(shè)也將將為本項目的的商業(yè)設(shè)施建建設(shè)產(chǎn)生較大大的競爭。3.4 主要結(jié)論論本項目位于*****北側(cè)太湖湖鎮(zhèn)范圍內(nèi)，北北臨五里湖。整個項目用地面積總計為111.57公頃，總建筑面積規(guī)劃為145.08萬平方米。項目地目前仍為生生地，圍繞項項目地塊的周周新西路及經(jīng)經(jīng)過項目地內(nèi)內(nèi)的金石路已已建成。項目目地周邊的交交通條件還在在建設(shè)之中，配配套商業(yè)設(shè)施施目前較為落落后。未來將有軌道交通通線路經(jīng)過本本項目地，為為了確保未來來太湖文化藝藝術(shù)中心的人人流出入及對對項目環(huán)境負負面影響降到到最低，我們們建議兩個站站點分別設(shè)置置在A地塊中心區(qū)區(qū)域和C地塊的右下下角位置。****位于濱湖湖區(qū)內(nèi)，是未未來無錫發(fā)展展的城市副中中心。目前，****已已確認的發(fā)展展規(guī)劃包括市市級行政中心心規(guī)劃、無錫錫大學(xué)城規(guī)劃劃、濱湖經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃及四個個大型區(qū)域居居住社區(qū)的規(guī)規(guī)劃。這些規(guī)規(guī)劃的開工建建造和實現(xiàn)，將將為本項目的的周邊環(huán)境改改善起到良好好的作用。4住宅物業(yè)市場分析析4.1宏觀住宅市市場狀況總體供求特征圖：無錫歷年住宅宅市場預(yù)售狀狀況來源：錫房指數(shù)報報告從總體商品住宅市市場來說，無無錫在2004年后呈現(xiàn)出出供大于求的的趨勢，供求求比開始低于于1。根據(jù)錫房指數(shù)統(tǒng)計計，2005年，無錫商商品住宅總供供應(yīng)566.445萬平方米，其其中預(yù)售住宅宅供應(yīng)392.884萬平方米，實實際成交300.778萬平方米。其其中空置房16.90萬平方米。