世聯(lián)-無錫蠡湖陽光星城營銷策略-127PPT

與蠡湖階層的巔峰對話——蠡湖·陽光星城營銷策略報告世聯(lián)地產(chǎn)2007年1月20日謹呈：江蘇陽光置業(yè)商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。對陽光品牌目標(biāo)的解讀對項目銷售目標(biāo)的解讀目標(biāo)目標(biāo)1、快速：一期銷售達到開盤熱銷及快速回籠資金目的。2、高價：突破區(qū)域價格，實現(xiàn)項目價值最大化。1、擴大產(chǎn)品開發(fā)線，提升企業(yè)品牌價值；2、塑造無錫房地產(chǎn)市場的傳世佳作；3、強調(diào)企業(yè)對于區(qū)域的貢獻——打造無錫首個富人區(qū)；陽光城市花園陽光嘉園蠡湖·陽光星城陽光品牌背景資源:資金勢力雄厚：隸屬全球最大的精毛紡生產(chǎn)企業(yè)—江蘇陽光集團；資源整合能力：無錫本土潛心經(jīng)營，地脈資源深厚;成功開發(fā)陽光城市花園，具有一定的品牌知名度；教育資源：錫師附小分部，江南中學(xué)分部，機關(guān)幼兒園等無錫重點學(xué)校的合作資源；商業(yè)資源：沃爾瑪?shù)倪M駐及陽光城市花園片區(qū)的成型將便于項目的推廣及客戶資源的挖掘；-2006年：陽光置業(yè)在項目選擇上強力整合外部資源，處于品牌效應(yīng)萌芽階段無錫房地產(chǎn)市場整體上揚，銷售面積增長平穩(wěn)，未來兩三年內(nèi)供應(yīng)量加大03年后全市房地產(chǎn)市場整體上揚銷售面積增長較為平穩(wěn)，調(diào)控政策對消費需求影響不大；成交價格持續(xù)走高，06年增長幅度有所減??；施工面積大幅上漲，供應(yīng)放量04年后連續(xù)三年土地大規(guī)模出讓，預(yù)計未來兩三年內(nèi)供應(yīng)量加大宏觀市場片區(qū)資源城西南部，范圍東至青祁路，北至太湖大道，西側(cè)和南側(cè)以五里湖為界，與太湖山水城旅游區(qū)隔湖相望，規(guī)劃總用地面積699.50公頃。根據(jù)“生態(tài)優(yōu)先”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，加強太湖山水與城市的有機聯(lián)系，將蠡湖新城規(guī)劃建設(shè)為城市旅游休閑商貿(mào)中心?！拔鍏^(qū)一街一帶一中心”沿太湖大道公建帶；景區(qū)配套服務(wù)區(qū)；三個居住區(qū)望湖路東側(cè)、望橋路西側(cè)、隱秀路南側(cè)、中央公園北側(cè)的商業(yè)步行街

沿五里湖的濱湖綠化景觀帶位于隱秀路東北側(cè)、望山路南側(cè)、蠡溪路西側(cè)的金融貿(mào)易中心。蠡湖新城——高品質(zhì)湖濱休閑住區(qū),我們將掀開無錫高端住宅的又一浪潮產(chǎn)品項目客戶構(gòu)成月均銷售套數(shù)公寓萬科·魅力之城市內(nèi)換房、教師團購、新區(qū)企業(yè)中高管，少量新區(qū)白領(lǐng)104順馳·天鵝湖市內(nèi)換房、教師團購、新區(qū)企業(yè)中高管55中海·湖濱1號無錫本地人為主，公務(wù)員、白領(lǐng)100奧林花園（二期）本市換房客戶為主，客戶比較挑剔62新梁溪人家政府官員，私營業(yè)主65金色江南中心城區(qū)二次置業(yè)者，一些私企業(yè)主62別墅湖璽莊園無錫及江陰、宜興私營業(yè)主2藍墅無錫本地、周邊區(qū)域投資客為主4公寓產(chǎn)品（高層、小高層、花園洋房）月均銷售套數(shù)75套；別墅產(chǎn)品（聯(lián)排、疊加、獨棟）月均銷售套數(shù)3套；無錫中產(chǎn)階級是濱湖區(qū)主力購買人群，多為新區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)和教師；別墅產(chǎn)品客戶多為無錫當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主，以及來自江陰、宜興私營業(yè)主；區(qū)域去化速度保持高調(diào)上揚，月均達75套區(qū)域競爭速度、價格一切都不是問題么？太多的優(yōu)點使得我們有理由相信，這個項目的銷售不是問題，那么營銷的價值和意義在哪里？客戶存在潛在的憂慮，陽光品牌？觀點1：“陽光城市花園是不錯，但陽光能不能開發(fā)好高檔樓盤，我有點擔(dān)心?！遍_發(fā)商品牌的反思：陽光城市花園的開發(fā)成功確實讓陽光置業(yè)在無錫建立了一定的知名度，但同時也束縛了開發(fā)商品牌形象在高端客戶中的認同度，因而通過品質(zhì)的展示來消除這批客戶的顧慮，這是本案在銷售時必須解決的問題觀點２：“你們后面就是動遷房，今后小區(qū)的制安和周邊的生活環(huán)境會受到影響?！逼瑓^(qū)認知的反思：目前片區(qū)的居住環(huán)境和今后的規(guī)劃前景都得到了大家的認同，但是動遷房所帶來的不確定性后果已影響到了片區(qū)價值的提升，所以這就需要本案在社區(qū)的維護和管理上加強力度，如此才能消除客戶的疑慮?，F(xiàn)狀反思1未來無錫地產(chǎn)特征1：大盤云集，完全競爭市場未來無錫地產(chǎn)特征2：品牌發(fā)展商(資本型)云集濱湖區(qū)新區(qū)惠山區(qū)中心區(qū)南長區(qū)濱湖區(qū):自然資源——五里湖、筆駕山；代表樓盤：萬科·魅力之城、中海·湖濱一號主要客戶：市內(nèi)改善，新區(qū)白領(lǐng)，企業(yè)中高管理人員、私營業(yè)主供應(yīng)量：3971套東亭：價格優(yōu)勢代表樓盤：中大諾卡小鎮(zhèn)、桑達園六期供應(yīng)量：6039套惠山區(qū)：大盤云集代表樓盤：復(fù)地公園城、綠地世紀城供應(yīng)量：6134套南長區(qū):比鄰中心區(qū)、生活配套成熟代表樓盤：陽光城市花園、陽光嘉園供應(yīng)量：1413套一級競爭：區(qū)域內(nèi)(濱湖區(qū)）二級競爭：副中心三級競爭：區(qū)域外(南長、新區(qū)）東亭新區(qū)：規(guī)劃前景代表樓盤：萬科東郡、第一國際供應(yīng)量：12494套現(xiàn)狀反思22/1/202310濱湖地區(qū)04-06年累計成交土地37幅其中含居住性質(zhì)的地塊為29幅大部分地塊為集商業(yè)、娛樂、辦公、居住于一體的綜合性質(zhì)用地，總建面約787萬平方米未來預(yù)計商業(yè)、娛樂配套供應(yīng)充足；居住供應(yīng)量將大幅上升；本項目周邊地塊分布圖成交地塊未知地塊動遷房現(xiàn)狀反思2項目競爭勢態(tài)——[區(qū)域內(nèi)之戰(zhàn)]濱湖區(qū)因區(qū)位、資源、產(chǎn)品的相近性，與本項目形成最為直接的競爭現(xiàn)狀反思2板塊名稱產(chǎn)品類型規(guī)劃建面萬已售套數(shù)待售套數(shù)容積率銷售周期濱湖區(qū)湖濱一號（一期）高層、酒店式公寓103002722.9806年9月－預(yù)計07年4月萬科·魅力之城（二區(qū)）小高層、多層、花園洋405年1月-預(yù)計07年9月順馳·天鵝湖（首批四期）高層、小高層、多層花園洋房102.71487971.404年9月-預(yù)計07年2月奧林花園（二期）高層、小高層401096551.805年6月-07年1月金色江南小高層、高層、疊加別墅6037843106年5月－07年1月新梁溪人家別墅、高層、多層小高層、30.219822221.505年1月－07年4月藍墅聯(lián)排、雙拼、獨立2.532410.8505年9月-07年12月湖溪莊園獨棟別墅4.435490.205年7月-09年2月南長區(qū)陽光城市花園（三期）高層、小高層24.624096501.804年12月~07年7月環(huán)球凱燕中心酒店式公寓13.6450284906年4月-07年7月首席多層,高層3.211042..9906年12月－07年1月陽光嘉園高層、小高層1207002預(yù)計07年10月-08年11月新區(qū)第一國際（一期）高層639853202.505年11月-預(yù)計07年5月萬科·東郡小高層、多層、洋房21.5216242.506年12月-07年1月副中心嘉得中央公園多層，小高層，高層，別墅15105052.4904年10月-07年1月尚城小高層,高層7;34511103.806年8月－07年1月紫金門小高層,高層329002701.206年3月-07年3月熙春苑多層，小高層390151.7306年6月－07年1月項目競爭勢態(tài)——[區(qū)域內(nèi)之戰(zhàn)]濱湖區(qū)因區(qū)位、資源、產(chǎn)品的相近性，與本項目形成最為直接的競爭奧林花園后期約17萬M2高層、小高層陽光城市花園（三期）約9.5萬M2陽光嘉園12萬M2高層、小高層1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度2007200820092010順馳天鵝湖約80萬M2高層、小高層、多層、花園洋房湖濱1號一期剩余高層戶型及二期4萬M2酒店式公寓濱湖區(qū)南長區(qū)新區(qū)萬科·東郡18萬M2小高層、多層、洋房07年下半年開始進入集中推貨高峰期！1季度2季度3季度4季度紫金門約18萬M2高層、小高層藍墅約2800M2聯(lián)排湖璽莊園約2.5萬獨棟萬科魅力之城約92萬M2預(yù)計小高層、高層、花園洋房環(huán)球凱燕中心5萬M2酒店式公寓副中心另外,太湖一號地塊共135萬方，將于2007年6月推出一期共計11萬平方米住宅項目。產(chǎn)品種類包括高層、小高層、多層、花園洋房及聯(lián)排別墅，首批推出的將會是花園洋房項目。金色江南三、四期總量近30萬平方，分為高層、小高層、聯(lián)排、疊加新梁溪人家2萬平方米，疊加、高層、小戶型奧林花園剩余約3萬M2小高層本項目主銷期內(nèi)，競爭面積總計：約421萬平米一級競爭—濱湖區(qū)內(nèi)累計364萬，二級競爭—副中心累計18萬后續(xù)土地供應(yīng)：蠡湖2號（品牌開發(fā)商）競爭高層、小高層花園洋房聯(lián)排獨棟70006800－100009800－25000板塊名稱主力戶型價格濱湖區(qū)湖濱一號（一期）129－143m2三房、四房湖景高層（均價）：7000、9200（高樓層）、高層：6300萬科·魅力之城（二區(qū)）90－130m2二房、三房公寓：5300花園洋房：7000順馳·天鵝湖（首批四期）105－160m2三房、四房公寓：4700花園洋房：7000奧林花園（二期）124m2三房公寓：5300金色江南107－130M2三房公寓：4900聯(lián)排:9000疊加別墅：6900(一二層)6500(三-五層)新梁溪人家130－153m2三房、四房公寓：5600雙拼：10000-13000疊加:6500(一二層)7000(三-五層)藍墅260－530m2聯(lián)排：7300-7600雙拼：9000獨棟：1000湖溪莊園600-700m2一排湖景：1800－2000萬/棟中間：1500萬/棟臨路：900－1000萬/棟副中心嘉得中央公園108-140m2三房、四房公寓：6000疊加、7600聯(lián)排：8500尚城98m2二房、121m2三房公寓：6500紫金門120－130m2三房公寓：5700熙春苑90－100m2二房公寓：5000競爭區(qū)域內(nèi)，130－140平米三房競爭激烈；公寓類產(chǎn)品分為,湖景均價7000元/平米，普通4700－6200；洋房產(chǎn)品7000元/平米；TH6800－10000元/平米；別墅9800－25000元/平米4700－6500現(xiàn)狀反思3項目定價基礎(chǔ)——[區(qū)域外之戰(zhàn)]無錫尚未形成標(biāo)準價格梯隊體系，本項目價格受到片區(qū)現(xiàn)狀價格天花板現(xiàn)象制約游離客戶群重點客戶群核心客戶群中端客戶群80萬-100萬中高端客戶群100萬-175萬中低端客戶群53-80萬l企業(yè)小白領(lǐng)l普通公務(wù)員l個體小商戶總價及職業(yè)劃分原則業(yè)內(nèi)人士訪談已售/在售樓盤客戶分析高端客戶800萬以上l無錫、江陰、宜興大型私企業(yè)主湖璽莊園、寶界山莊600平米以上面積區(qū)間：金色江南、新梁溪人家（聯(lián)排）湖濱1號（高層湖景）130-150平米95-130平米湖濱1號（普通高層）魅力之城、天鵝湖（洋房）150-250平米l教師ll中層公務(wù)員l中層管理人員l高級白領(lǐng)小型私企業(yè)主企事業(yè)工作人員l公寓洋房別墅聯(lián)排區(qū)域內(nèi)主力客戶群以中低端公寓客戶為主，占到50％；其次為中端的洋房客戶，占25％；購買聯(lián)排產(chǎn)品的中高端客戶，占20％；而購置別墅產(chǎn)品的高端客戶僅占5％；魅力之城、天鵝湖、奧林花園區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以中低端客戶為主，本項目公寓產(chǎn)品如何突破客戶瓶頸？l中型私企業(yè)主l高層公務(wù)員現(xiàn)狀反思4現(xiàn)狀反思1：客戶存在潛在憂慮，本項目能否成為無錫首席富人區(qū)現(xiàn)狀反思2：區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭，07年下半年集中放量，競爭態(tài)勢嚴峻現(xiàn)狀反思3：區(qū)域內(nèi)沒有價格梯隊標(biāo)準，本項目需要建立價格體系現(xiàn)在反思4：中低端客戶為區(qū)域內(nèi)主力購買群，這批客戶能否滿足本項目的客戶導(dǎo)入目標(biāo)Q1、如何在后續(xù)放量大，競爭激烈的條件下，保持銷售速度，一路領(lǐng)先？Q2、如何實現(xiàn)利潤最大化，突破區(qū)域銷售價格？Q3、如何打消客戶憂慮，樹立項目品牌形象？目標(biāo)達成戰(zhàn)略特定地點特定人群的需求特定建筑＋→→尋找蠡湖特定的營銷通路2006.5.24建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》一、近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.5國務(wù)院國6條政策2006.7.14建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（165號文件）、《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號文件）和《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實到具體項目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

2006.7.18國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》。一、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。第二對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。2006.8.192006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。境外機構(gòu)和個人在國內(nèi)購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實名制。中國人民銀行自2006年8月19日起金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%。同時，進一步推進商業(yè)性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持0.9倍。2006.9.11國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號），加強土地監(jiān)管，進一步落實嚴格的土地管理制度國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，一、用地預(yù)申請制度，二、國有土地協(xié)議出讓公示2006.8.12006.9.5發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，要求進一步明確土地管理和耕地保護責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。

建設(shè)部公布了關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮返耐ㄖ?006年11月底以前，各地要上報查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務(wù)等有關(guān)方面的3個典型案例。2006.11.152006.12.19中國人民銀行宣布從2006年11月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。國土資源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實施2006年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。

2006.11.7無錫市政府發(fā)布《關(guān)于貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控政策促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，提出重點發(fā)展?jié)M足居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房；堅持“總量控制、區(qū)域平衡”原則執(zhí)行9070政策；確保中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)；加強稅收征管，落實房地產(chǎn)信貸政策；營造公平有序的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理及房價過高問題是2006年宏觀政策的關(guān)注點大勢走向從單純GDP發(fā)展——可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)變大盤開發(fā)應(yīng)以持續(xù)發(fā)展為先2/1/202319-2010年大事記：和諧為先穩(wěn)定金融長線看好2006年2007年2008年2010年政策年/政治年十七大世博會國六條加息70/90限制外資營業(yè)稅及個稅展示區(qū)域國際形象樹立區(qū)域國際地位奧運會展示國際形象樹立國際地位總結(jié)經(jīng)驗確定發(fā)展思路大勢走向2/1/20232007-08年：康乾盛世，財富聚集，中國地位09-10年：金融調(diào)控，政策趨緊，穩(wěn)步前行2007年

2008年2009年2010年大事件中共十七大北京奧運會上海世界博覽會進一步出臺更為嚴厲調(diào)控政策；各地方制定細則到具體落實需要一年時間。展示國際形象，樹立國際地位。展示上海國際化大都市形象，帶動長三角乃至全國的經(jīng)濟脈搏。經(jīng)濟現(xiàn)狀至2005年底，國官方所公布的銀行壞帳總金額為2,250億美元據(jù)央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，06年前三個月人民幣貸款增加1.26萬億元，同比多增5193億元，已吃下央行今年信貸計劃目標(biāo)的50％。境外資金涌入中國房地產(chǎn)市場，占中國房地產(chǎn)市場的15％，造成資金供應(yīng)增加；

預(yù)計國家出臺新一輪宏觀調(diào)控政策，最快將在09年下半年推出；另外，考慮到2010年上海世博會的召開，宏觀調(diào)控政策也可能在2010年后推出金融調(diào)控？金融調(diào)控勢在必行大勢走向2/1/202321城市地位升級加快，富人區(qū)的誕生成為可能，而且必然，只是時間問題無錫市“十一五”規(guī)劃富民和諧

四大名城

五大中心實現(xiàn)突破人均GDP10000美元的關(guān)口目標(biāo)（按常住人口測算），較“十五”翻番著力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建設(shè)布局、人居環(huán)境的優(yōu)化打造最適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城、最適宜居住度假的山水名城、最適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計名城、最具人文特質(zhì)的文化名城加快國際先進制造技術(shù)中心和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、創(chuàng)意設(shè)計中心、旅游度假中心、職業(yè)教育培訓(xùn)中心的建設(shè)“山水名城”特色強化，城市化進程加快，人均財富迅速增長2005年長三角16市比較：人均GDP方面，繼上海、蘇州之后，無錫以62331元名列第三，同比增長13.8%，增速位列中等；人均可支配收入方面，無錫以16005元位列第七，同比增長17.8%，列長三角地區(qū)第二位；整體發(fā)展勢頭良好；城市走向2/1/202322南進、北移的城市擴張：蠡湖新城——新的復(fù)合功能的城市中心區(qū)域走向規(guī)劃實施：城市南進產(chǎn)業(yè)北移城市建設(shè)重心南移，以南長為主的無錫南部將建成新興的：現(xiàn)代商務(wù)辦公區(qū)文化旅游特色區(qū)商住會展聚集區(qū)市科技館博物館革命陳列館N2006年10月15日環(huán)太湖高速公路通車——城南戰(zhàn)略性道路2006年12月28日蠡湖隧道開挖——內(nèi)環(huán)西線構(gòu)成2006年12月28日南湖大道通車——城南交通快速轉(zhuǎn)換干道......市醫(yī)療中心青年活動中心2/1/202323新鴻基、萬科、華潤、順馳：蠡湖新城——品牌發(fā)展商營銷競技的舞臺區(qū)域走向萬科魅力之城：萬科地產(chǎn)——中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第一名/中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌第一名/中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者/2004年進駐無錫，打造魅力之城順馳天鵝湖：順馳地產(chǎn)——12年發(fā)展，天津房地產(chǎn)市場領(lǐng)頭羊；上海集團至今開發(fā)面積超過400萬平方米華潤集團——國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會直屬的大型央企新鴻基地產(chǎn)——香港最大的開發(fā)商，擁有香港最多的寫字樓、住宅和商場，包括香港最高的標(biāo)志性建筑IFC(國際金融中心)及“新概念商場”APM118.6萬平方米商業(yè)、旅游、辦公、文化、娛樂等綜合開發(fā)澳大利亞墨維克—仲圣公司占地１１１．５７萬平方米,總建筑面積約135萬平方米華潤新鴻基房地產(chǎn)(無錫)有限公司可建設(shè)用地面積約2.8萬平方米，容積率<1.4深圳萬科房地產(chǎn)公司2/1/202324“產(chǎn)品打造”：一切以客戶價值體驗尺度為尺度12陽光的品牌愿景：締造無錫乃至長三角最具價值的地產(chǎn)企業(yè)3“資源整合”：2007“價值創(chuàng)造年”：“團隊價值創(chuàng)造能力”“陽光出品”應(yīng)成為無錫乃至長三角最響亮的地產(chǎn)品牌“精耕細作，皆因陽光原創(chuàng)”陽光品牌愿景要實現(xiàn)人性完滿的家園，必須依托區(qū)域價值，強調(diào)的是內(nèi)外部資源價值選擇的合理與管理決策的科學(xué)性2/1/202325地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級階段“量大就是美“開發(fā)商具有極強的土地獲取能力順馳中高級階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢招商、大華、陽光置業(yè)(目前)產(chǎn)品系列化有規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略需要萬科、綠城高級階段客戶的主導(dǎo)性龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力新鴻基陽光置業(yè)在基本進行了品牌發(fā)展初級及中級階段的運作和嘗試之后，應(yīng)向高級階段發(fā)展——“強調(diào)客戶的主導(dǎo)性”地產(chǎn)品牌的發(fā)展階段2/1/202326未來發(fā)展趨勢總結(jié)：大盤開發(fā)應(yīng)以持續(xù)發(fā)展為先城市地位升級加快，富人區(qū)的誕生成為可能；蠡湖新城——新的復(fù)合功能的城市中心；陽光的品牌愿景：締造無錫乃至長三角最具價值的地產(chǎn)企業(yè)整合資源——打造頂級名人社交場所2/1/202327蘿卜狀無錫——高端消費數(shù)量龐大，支付能力強客戶趨勢訪談客戶構(gòu)成基本特征描述市區(qū)內(nèi)中高端客戶（約占70％）年齡：30－45歲職業(yè)：市區(qū)私營企業(yè)主，政府官員，國企管理高層，私企、外資企業(yè)高層管理人員，金融系統(tǒng)高層管理人員，資產(chǎn)：最低數(shù)百萬，有一定比例達到千萬資產(chǎn)房產(chǎn)與交通：市區(qū)擁有多處房產(chǎn)，擁有私家車或公家配車家庭結(jié)構(gòu)：3口之家為主生活：目前常住市區(qū)，方便生活、子女教育、人際和工作工作與社交：工作繁忙，商務(wù)社交需求繁多，希望日常能放松身心投資：具有一定房地產(chǎn)投資意識江陰、宜興和周邊私營及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板（約占20％）資產(chǎn)超過千萬，年齡35－45歲，工作繁忙，有帶客戶到無錫進行商務(wù)社交需求，個人有休閑度假放松需求擁有多處房產(chǎn)，私家車數(shù)輛長三角（主要指上海）投資客（約占10％）在無錫工作常住或到無錫，對無錫比較了解，看好無錫房地產(chǎn)市場投資價值，具有投資意識財富階層中產(chǎn)階層低收入目標(biāo)客戶以無錫本地中高端客戶為主，其余來自無錫周邊區(qū)域，如江陰、宜興等地；中產(chǎn)階層是無錫房地產(chǎn)主力購買人群；無錫市藏富于民，財富階層大隱于市，數(shù)量龐大，支付能力強；2/1/202328渴求——真正意義上的好房子，高端需求>供給客戶趨勢高端消費者普遍認為無錫長期以來沒有好的房子可買訪談對象對順馳天鵝湖、湖濱一號等產(chǎn)品評價不高。普遍對高端別墅市場優(yōu)秀產(chǎn)品有很高期待無錫市場現(xiàn)狀：低水平供給壓抑高端需求目前無錫高端住宅的供給沒有做足文章，功能欠缺嚴重；有完善配套和功能的產(chǎn)品會有較大市場。——無錫職業(yè)經(jīng)理人江陰的商品住宅產(chǎn)品質(zhì)量和水平比無錫高，在無錫沒有看到值得投資的產(chǎn)品，如有好的產(chǎn)品可能會考慮到無錫置業(yè)——江陰私營企業(yè)老板目前擁有5～6套房子，自住的還是10年前的房子，因為到目前為止，無錫沒有滿意的產(chǎn)品，規(guī)模、產(chǎn)品人性化設(shè)計、功能分區(qū)、細部尺寸、園林、新型建材等均處于落后狀態(tài)——投資顧問公司老板2/1/202329財富工具——外資銀行人民幣業(yè)務(wù)的放開使得房子尤其是頂級高端住宅成為了“提款機”客戶趨勢2004年以來，投資性購房需求不斷增大，“溫州炒房團”席卷全國，房屋的投資屬性不斷彰顯；根據(jù)北京、上海統(tǒng)計局的調(diào)查，兩地的投資性購房比例已經(jīng)占到全部購房的17%和16.6%，接近20%國際警戒線；從北京、上海、廣州、深圳商品住宅樓盤購買目的的調(diào)查結(jié)果來看，實際的投資比例超過20%。投資主體主要分為本地購房者、外地購房者、境外購房者，以前兩者為主。樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價（元/㎡）投資比例自住比例雙子星城2004年54812680050%50%蘋果城2004年29813480070%30%曉港美院2005年20706750070%30%珠實3H2005年19934700070%30%表廣州投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價（元/㎡）投資比例自住比例新天地200470%淘金山2005年1455711200024%76%置地逸軒2005年62356980060%40%風(fēng)格名苑2006年35793980030%70%表深圳投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價（元/㎡）投資比例自住比例工體3號2005年630001600090%10%柏悅居2005年730004300095%5%銀鉆公寓2006年300002400040%60%海晟名苑2006年160002000020%80%表北京投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價（元/㎡）投資比例%自住比例%絲廬花語2004年－150006040靜安四季苑2005年－253655050匯麗花園2005年－125427030盛第大廈2006年－103772080表上海投資性購房與自住性購房比例案例佐證：“大首都，大機遇”環(huán)渤海高端投資型項目聯(lián)展于12月7日-10日在深圳威尼斯酒店舉行，四天共成單３２套，成交金額逾１億元。2/1/202330許多年來，我們一直跟“時尚”(Fashion)“階層”(Class)這類詞在一起。蠡湖階層不僅僅是我們的口號、信念，也是我們正在經(jīng)歷著的。我們眼中的新的客戶群體(新富階層)在源源不斷地出現(xiàn)，他們的不斷刷新著消費觀念和生活方式，我們對此保持強烈的好奇心，整個城市在劇烈變化之中，還有很多價值等待我們?nèi)ネ诰?。在?jīng)歷過數(shù)次轉(zhuǎn)型，在積累了更多對城市居住的觀察之后，我們會把眼光更多地投向原創(chuàng)的城市居住新文化2/1/202331蠡湖階層標(biāo)準1：資金儲備：50萬、年收入：15~30萬客戶現(xiàn)狀中端中高端高端年收入30萬以上客戶階層分析中低端年收入15-30萬年收入10－15萬年收入10萬以下越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對本項目而言，市場的主流人群集中在15~30萬元之間收入的人群，他們的購房特征成為我們重點研究的對象本項目樓面地價3500元/平米，高于周邊平均地價實現(xiàn)基本的利潤目標(biāo)要保證銷售價格8000元/m2以上，高出當(dāng)?shù)厥袌鼍鶅r2000元以上2/1/202332蠡湖階層標(biāo)準2：來源：無錫價值感知第一輻射圈層客戶現(xiàn)狀核心客戶重要客戶偶得客戶身份：主要為無錫政府高級官員與少量私營業(yè)主，同時包括無錫周邊區(qū)域，如宜興、江陰等地的異地置業(yè)客戶占35％關(guān)注點：景觀資源、區(qū)域規(guī)劃、生活圈層無錫本地中高端客戶長三角以外區(qū)域的客戶無錫周邊及長三角區(qū)域的客戶身份：國企與事業(yè)單位的中高層管理人員，大學(xué)城工作的教師，中小型私企老板以及在新區(qū)工作的白領(lǐng)，占55％關(guān)注點：注重居住舒適度、總價、社區(qū)配套、安全身份：全國范圍內(nèi)的致富階層，如來自北方/南方的商人，占10％

關(guān)注點：產(chǎn)品稀缺，資源擁有、注重項目品質(zhì)2/1/202333蠡湖階層標(biāo)準3：關(guān)注要素：區(qū)域價值、湖景資源和產(chǎn)品品質(zhì)客戶現(xiàn)狀物業(yè)類型高層公寓花園洋房聯(lián)排戶型特點二房91m2、三房(沿路）110－134m2小區(qū)內(nèi)部三房134－139m2,，四房154m2湖景高層大三房153－157m2,四房186－198三房126-143m2，五房156－218m2

四房224，五房353－391m2主力客戶中端客戶：政府機關(guān)中層公務(wù)員、企事業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)、小型私企業(yè)主中高端客戶：政府機關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主中高端客戶：政府機關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主客戶特征看重本區(qū)的自然環(huán)境，看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?；對開發(fā)商品牌有較強的認知看重區(qū)域價值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)湖景資源的擁有，擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)看重區(qū)域價值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)以及湖景資源的擁有，關(guān)注點排序1）區(qū)域價值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）生活環(huán)境1）區(qū)域價值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）湖景資源1）湖景資源2）產(chǎn)品品質(zhì)3）區(qū)域價值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價值2/1/202334蠡湖階層標(biāo)準3：關(guān)注要素：區(qū)域價值、湖景資源和產(chǎn)品品質(zhì)客戶現(xiàn)狀高端客戶：意向購買高層湖景大宅“無錫私營業(yè)主較多，大家都有一種心態(tài)，要買就要買好房子，市中心的房子環(huán)境不好，太吵了，我比較喜歡蠡湖新城這里的環(huán)境，離公司又近?！薄拔覀儗Ψ孔硬⒉患?，目前住的地方就是環(huán)境和管理不好，所以就是等你們蠡湖一號地塊的房子了?！薄绑缓鲁悄莾簩硪?guī)劃非常不錯，已經(jīng)有萬科、順馳和湖濱一號，品質(zhì)都還可以，覺得將來無錫有錢人都會往那兒搬?！敝懈叨丝蛻簦阂庀蛸徺I中層湖景公寓“將來市區(qū)的房子不是最貴的，市中心是工作居所，自然環(huán)境好的房子才是生活居所。”“我覺得最享受的就是足不出戶就可以看到蠡湖的美景，湖景將隨季節(jié)變化而變化，自然風(fēng)景就很優(yōu)美?！拔屹I房子，產(chǎn)品品質(zhì)一定要好，無錫目前沒有什么高檔的樓盤，品質(zhì)都一般，所以非?？春皿缓惶柕姆孔??！敝卸丝蛻簦阂庀蛸徺I低樓層公寓“平時我會帶小孩去過農(nóng)家樂，想讓小孩多親近自然，所以希望將來可以住在蠡湖旁邊，非常喜歡那種生活方式，吃完飯可以在湖邊散步?！薄拔医?jīng)常會和家人騎車去蠡湖附近走走，那兒空氣好，環(huán)境好，有水有噴泉，感覺很舒服”。2/1/202335蠡湖階層代表1：以無錫本地小私營業(yè)主為標(biāo)簽，包括企事業(yè)單位等中高層管理人員，企業(yè)高級白領(lǐng)，個體小老板客戶素描特征總結(jié)：區(qū)位價值產(chǎn)品品質(zhì)生活環(huán)境Opinion觀點Interest興趣Action活動上下班較有規(guī)律

下班回家，看電視或處理家務(wù)。閑暇走親訪友、逛公園和購物節(jié)假日，進行親子活動或去旅游渡假和家庭成員進行交流喜歡交流，愿意同親戚朋友生活在同一小區(qū)或相臨的地方喜歡看書、閱讀新聞信息、進修，希望跟上時代的發(fā)展喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)孝敬父母，想同父母住在一起，喜歡偏大些的戶型喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品現(xiàn)住小區(qū)太小，密度比太大，物業(yè)管理不好。居住人群比較復(fù)雜沒有分區(qū)，這種情況在無錫普遍重視家庭傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費時間來輔助子女成長大部分已有住房，購房目的主要是為了改善居住環(huán)境偏好大戶型的房子，有部分客戶想買小戶型的房子投資，而目前市場上小戶型的房子不多對單價和總價都較為敏感可接受多層和小高層；（認為高層物業(yè)管理費高，公攤大）認為園林規(guī)劃非常重要要有車位2/1/202336蠡湖階層代表2：無錫政府高級官員、中型私營業(yè)主，江陰、宜興等地私企業(yè)老板客戶素描Opinion觀點Interest興趣Action活動經(jīng)常奔波于各城市之間，見過世面，比較有個人觀點在家時間無規(guī)律以工作為中心，嚴格的工作時間概念節(jié)假日，工作應(yīng)酬占有了部分時間喜歡安靜、舒適、自然的生活，注重生活品質(zhì)強調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對物管和安全的要求很高喜歡低密度物業(yè)，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，入戶花園、大露臺都不錯，戶型在130平米以上，廚房和衛(wèi)生間要寬敞有購房實力，但愿意把更多的資金投入到生意中希望社區(qū)業(yè)主檔次高些，周圍的人群不能太亂、太雜希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林；希望有水面，喬木茂森，有林蔭散步小徑等希望有個會所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時玩兒的地方較少。孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費時間來輔助子女成長。無錫近幾年房地產(chǎn)市場，培養(yǎng)了較高品味特征總結(jié)：區(qū)位價值景觀資源產(chǎn)品品質(zhì)追求生活質(zhì)量2/1/202337蠡湖階層代表3：除周邊城市以外與無錫有生意往來的長三角的企業(yè)高層管理人員、中大型私企業(yè)主客戶素描Opinion觀點Interest興趣Action活動時間相對較忙與同階層人一起休閑娛樂上下班基本沒有規(guī)律書籍、報紙是主要獲取知識的途徑經(jīng)常去高端的地方去購物對單價敏感度低喜歡有個性、有特色的東西喜歡擁有特殊景觀資源注重區(qū)域規(guī)劃，升值潛力信賴知名品牌產(chǎn)品喜歡在周邊環(huán)境景觀好，公共交通便捷的地方購房會考慮景觀高層，聯(lián)排、獨棟別墅產(chǎn)品喜歡200平米寬景公寓，投資/休閑220－250平米別墅產(chǎn)品，自住或投資追求社區(qū)環(huán)境看重產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)管理需要2個以上車位特征總結(jié)：資源擁有產(chǎn)品稀缺注重品牌有投資需求2/1/202338客戶攻略未來價值(future)精神價值(FasionClass)區(qū)域發(fā)展論壇——集齊地產(chǎn)巨頭舞動蠡湖蠡湖階層的氣質(zhì)——圈子意見領(lǐng)袖，集體活動，并成為“精神貴族”的積分標(biāo)志，賦以與購房相關(guān)的優(yōu)惠措施蠡湖階層需求的定制化——產(chǎn)品提升＋客戶服務(wù)體系參與和分享——及時通訊工具的全線投入＋定期的團體性活動社會責(zé)任感——社會的中流砥柱，公益活動＋誠信行動+制定游戲規(guī)則2/1/202339規(guī)定動作品質(zhì)元素創(chuàng)新元素星級大堂合理的朝向布局舒適居住空間頂級配套中西理念創(chuàng)新戶型主體產(chǎn)品本體評價1：項目產(chǎn)品的總評點：南向一線面湖，低密度高檔社區(qū)2/1/202340優(yōu)勢:絕版區(qū)域位置高檔休閑配套區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越南向一線面湖低密度高檔社區(qū)注意點:物業(yè)管理公司及社區(qū)智能化是本案急需解決的地方主體產(chǎn)品本體評價2：本案區(qū)域價值及整體產(chǎn)品價值位列榜首2/1/202341主體產(chǎn)品本體評價3：公寓類——市場領(lǐng)先，穩(wěn)固的現(xiàn)金牛產(chǎn)品優(yōu)勢:6米挑高星級酒店式大堂;4.2-5米大面寬客廳及主臥設(shè)計;大戶型具有南向入戶花園及獨立工人房配備;公寓類產(chǎn)品價值比較2/1/202342主體產(chǎn)品本體評價4：花園洋房產(chǎn)品——高端需求，準明星產(chǎn)品花園洋房類產(chǎn)品價值比較優(yōu)勢:4.2-4.8米大面寬客廳及4.2米主臥設(shè)計;南北通風(fēng);一樓南北皆為大面積庭院;二樓以上戶型北向皆設(shè)計為入戶花園;2/1/202343主體產(chǎn)品本體評價5：聯(lián)排產(chǎn)品——市場稀缺，明星產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品價值比較優(yōu)勢:前后皆為大面積入戶花園8.1米大面寬設(shè)計主流為5間臥室設(shè)計二樓獨立書房及家庭室設(shè)計107平方米地下室贈送空間私家電梯2/1/202344主體產(chǎn)品價值體系區(qū)域價值(蠡湖新城價值)絕版區(qū)位——無錫首席富人區(qū)生態(tài)配套——高檔休閑配套設(shè)施規(guī)劃——副中心規(guī)劃前景營銷價值[強勢營銷下的推廣、展示策略]往后看》》》》項目價值[區(qū)位、資源、產(chǎn)品]生態(tài)資源——南向一線蠡湖，開闊湖景資源頂級產(chǎn)品線——低密度高檔社區(qū)：1.15容積率豐富產(chǎn)品線—公寓產(chǎn)品：星級酒店大堂、南向入戶花園及獨立工人房配備花園洋房：一樓南北皆為大面積庭院、二樓以上戶型北向皆設(shè)計為入戶花園聯(lián)排別墅:5間臥室設(shè)計、獨立書房及家庭室設(shè)計、私家電梯高端配套——8000多平米頂級會所、逾2萬平米的藝術(shù)生活長廊蠡湖·陽光星城的項目價值體系2/1/202345主體產(chǎn)品高端市場占位高層公寓(斜向東面看湖)高層公寓(斜向西面看湖)高層公寓(斜向西面看湖)花園洋房聯(lián)排別墅70008000900010000湖濱一號(東面斜看湖)均價7000湖濱一號(西面斜看湖)均價7000首席均價7300湖濱一號(東面斜看湖)均價8100湖濱一號(高層斜看湖)價格9200金色江南聯(lián)排9000新梁溪人家雙拼:1-1.3萬130002/1/202346價值提升產(chǎn)品品質(zhì)提升建議：流行元素極致化＋適度吸引眼球＋有效控制成本品質(zhì)提升物業(yè)管理——聘請國際知名物業(yè)管理公司配套設(shè)施——智能化設(shè)備管道純凈水系統(tǒng)室內(nèi)采暖系統(tǒng)指紋門鎖家庭智能控制系統(tǒng)小區(qū)一卡通系統(tǒng)彩色可視對講系統(tǒng)光纖入戶2/1/202347價值提升產(chǎn)品品質(zhì)提升建議：流行元素極致化＋適度吸引眼球＋有效控制成本品質(zhì)提升物業(yè)管理——聘請國際知名物業(yè)管理公司配套設(shè)施——智能化設(shè)備管道純凈水系統(tǒng)室內(nèi)采暖系統(tǒng)指紋門鎖家庭智能控制系統(tǒng)小區(qū)一卡通系統(tǒng)彩色可視對講系統(tǒng)光纖入戶2/1/2023481聘請國際知名物業(yè)管理公司要求：客戶積累期介入，針對不同客戶群體提供3～5套服務(wù)計劃和方案2/1/2023492配套——采暖系統(tǒng)——混凝土采暖制冷子系統(tǒng)要求：樣板房體驗＋工程展示案例：北京鋒尚國際公寓、南京鋒尚每層樓板內(nèi)預(yù)埋聚丁烯（PB）盤管管道內(nèi)循環(huán)水溫度——夏季20度，冬季28度采用先進的保溫隔熱“外圍護系統(tǒng)”和“混凝土制冷采暖”溫控技術(shù)，是目前國際上成熟的、節(jié)能環(huán)保的室溫調(diào)控技術(shù)；它依靠低溫輻射而非對流方式營造室內(nèi)舒適溫度，溫度范圍控制在20－26度之間；溫度均勻分布、無風(fēng)感噪音、不占用面積；被譽為灰色黃金的預(yù)埋PB管道，與建筑同壽命、免維護依靠循環(huán)水調(diào)節(jié)溫度——從而調(diào)節(jié)房間溫度2/1/2023502配套——管道凈水系統(tǒng)要求：樣板房體驗＋工程展示在小區(qū)內(nèi)或單幢高層內(nèi)實施管道純凈水系統(tǒng)工程：即以該地區(qū)的自來水或地下水為水源，將自來水或地下水經(jīng)過設(shè)在小區(qū)內(nèi)地面或高層樓頂?shù)乃幚頇C房進行深度處理后，成為可直接生飲的飲用水，然后通過專設(shè)的飲用水輸送管網(wǎng)直接輸送到每一居民家中，使居民在自己家中打開龍頭即可直接飲用。2/1/2023513智能化建議——指紋門鎖要求：客戶積累期介入，針對不同客戶群體提供3～5套服務(wù)計劃和方案案例：香蜜湖1號作用：由于指紋唯一性，可增強室內(nèi)空間的私密性及安全性品牌推薦：同濟斯瑪特奇系列產(chǎn)品價格：6500元/套臺灣SYRIS系列價格：12000元/個2/1/2023523智能化建議——家庭智能控制系統(tǒng)要求：銷售同時系統(tǒng)演示TREND卓靈(TrendControlSystemsLimited)是Honeywell霍尼韋爾自動化控制系統(tǒng)集團（AutomationandControlSolutions-ACS）成員，TREND卓靈系統(tǒng)在智能化樓宇自控領(lǐng)域一直處于技術(shù)領(lǐng)先的地位作用：智能控制系統(tǒng)能將燈光、空調(diào)、音響、電視等家電系統(tǒng)及車庫管理系統(tǒng)、安保系統(tǒng)集合于一個智能控制盒中，能夠達到遠程遙控、安全保障、減少控制面板及美觀等作用。推薦品牌：美國Honeywell霍尼韋爾TREND卓靈智能控制系統(tǒng)2/1/202353本項目發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)發(fā)展戰(zhàn)略高舉高打項目形象樹立無錫首席富人區(qū)塑造高品質(zhì)蠡湖居住典范區(qū)域價值(蠡湖新城價值)項目價值[區(qū)位、資源、產(chǎn)品]客戶關(guān)注點(區(qū)域、資源、品質(zhì))Eachdetailofarchitect/Designing

“建筑的每一個元素都有自己的生命力，它使焦點不再匯聚，漫步于建筑空間中的感受就像你每天在一個城鎮(zhèn)中行走時所發(fā)生的一樣?！?-柯布西耶

他山之石德國品牌108年五星級酒店凱賓斯基大飯店世界最大景觀廣場，67萬平米太湖廣場無錫第一高度，50層無錫新興地標(biāo)世界首富御用設(shè)計師所在加拿大F&K國際設(shè)計集團無錫/上海，兩大貴賓接待處100多年來僅有的凱賓斯基酒店之上的商務(wù)行宮頂級品牌嫁接/絕對價值宣揚/高端定位/長三角跨域營銷——締造無錫第一1、無錫凱燕環(huán)球中心——頂級品牌嫁接2/1/202356他山之石紅樹灣片區(qū)“深圳地王”沙河GOLF，深圳灣、華僑城人文景觀、內(nèi)湖、規(guī)劃中的中央公園總占地面積：16.2萬m2總建筑面積：65萬m2分四期開發(fā)，高層、Townhouse綠化率:65%容積率：3.18項目營銷問題：1、如何從眾多豪宅中脫穎而出，建立自身市場影響力？2、要確保一期快速銷售，同時要保證后續(xù)的可持續(xù)銷售，速度和價格之間的平衡點在哪？2/1/2023571、區(qū)域價值〉項目價值，領(lǐng)導(dǎo)并超越片區(qū)結(jié)合政府進行片區(qū)炒作重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”概念直面其他豪宅區(qū)，建立區(qū)域競爭2、建立強勢第一印象全球化占位建立項目專署名詞立體化宣傳他山之石2/1/2023583、多渠道組合推廣，品牌客戶雙贏電視、戶外、展會、圍墻、直郵、短信、條幅、客戶會活動營銷、全國接待站......4、客戶服務(wù)支撐高端占位(細節(jié)制勝)同行專門接待、溫馨提示牌、擦鞋機、冰凍濕紙巾、安全帽護罩、太陽傘、汽車罩、國際卡刷卡功能、世聯(lián)專業(yè)按揭......2007年1月，3期高層大平面正式發(fā)售，當(dāng)天銷售率達75％，實現(xiàn)均價22000元/平方米，高出2期入市均價10000元/平方米，1、2期老客戶的高忠誠度和重復(fù)購買，保證項目的良好銷售；世聯(lián)以最少的營銷推廣成本成功達成了銷售目標(biāo)，并實現(xiàn)高價格；他山之石2/1/2023595、第一展示打造高端品牌地盤包裝/焦點占位/高標(biāo)準現(xiàn)場展示/系列銷售物料他山之石2/1/202360“17英里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)用地面積為67571.1平方米，容積率0.75，總建筑面積50678平方米，其中住宅48678平方米，商業(yè)（含會所）2000平方米用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。地塊形狀呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀，由此在西向和南向形成兩個犄角狀半島，伸入溪涌灣和大鵬灣，直接接觸海面處多為礁石。項目營銷核心問題：1、地處認識盲區(qū)的資源強勢項目的營銷體系如何搭建？2、如何有效客戶拓展渠道，并建立完備的客戶維護終端體系？3、頂級高端住宅項目潛在危機發(fā)生后處理方式？他山之石2/1/202361一、細節(jié)是物業(yè)彰顯高檔次、體現(xiàn)高價值/高品位的必要手段；客戶對高端物業(yè)細節(jié)的關(guān)注程度較高；二、“瑕疵說明”，坦誠的表達不僅不會嚇退客戶，相反會使客戶產(chǎn)生信任感；三、建筑材質(zhì)應(yīng)能體現(xiàn)個性，展現(xiàn)美感。2、終端細節(jié)展示

人們總是相信眼見為實所以須營造營銷氛圍目的是引起客戶沖動3、高調(diào)活動/主流媒體

1、提高項目在高端人群中的知名度，奠定口碑傳播的基礎(chǔ)；

2、項目與公司品牌聯(lián)動效果佳。經(jīng)濟觀察報——最受尊敬企業(yè)頒獎典禮、營銷百人會福布斯——基金論壇巡展——深圳萬科樓盤的輪流巡展以及東海岸的定點臨時接待中心與新華信托公司聯(lián)合發(fā)行集合資金信托，發(fā)行基金在于積累客戶，同時也是一個銷售噱頭?！叭蚰X庫論壇”——邀請諾貝爾經(jīng)濟獎得主及國內(nèi)知名經(jīng)濟學(xué)家出場，吸引業(yè)內(nèi)人士及企業(yè)決策層參加。1、強勢形象牽引;我與這個世界保持的距離他山之石2/1/202362萬科會會員全國聯(lián)動世聯(lián)尊貴會＋二三級聯(lián)動世聯(lián)＋萬科＋專業(yè)公司圈層聯(lián)動世聯(lián)中國推介(短信＋DM)3、圈層渠道拓展

得業(yè)內(nèi)人士者得天下4、危機處理

1、危機發(fā)生第一時間媒體的輿論把控；

2、以積極的態(tài)度面對客戶，訴諸法律解決；

3、再次開盤的低調(diào)客戶積累和危機處理預(yù)案。

4/《現(xiàn)場危機應(yīng)對指南》PPT

第一，“零宣傳”。宣傳廣告的投入幾乎為零。既保持項目奢侈品概念的高端形象，又避免外界過分關(guān)注，降低再次發(fā)生意外的幾率。

第二，“突發(fā)式”。開盤日期保密，在開盤日的前一晚得知第二天開盤。保證一支快速反應(yīng)部隊，全天候保持高度戒備狀態(tài)，隨時準備迎戰(zhàn)。第三，有些客戶是“醉翁之意不在酒”，為保證低調(diào)開盤，開盤前我們不能直接與之前的客戶進行溝通。使來者皆客，并保持高度的危機防范意識，這對我們的應(yīng)變能力、全局掌控能力及高端客戶的把握提出了挑戰(zhàn)。他山之石2/1/202363他山之石2/1/202364高端形象定位強勢營銷推廣多渠道客戶開拓全方位項目展示頂級品牌嫁接片區(qū)價值奠定挖掘/創(chuàng)造專屬價值主流媒體/焦點位置線上線下立體化渠道高調(diào)/系列客戶活動業(yè)界相關(guān)活動全國接待站設(shè)置有效客戶會聯(lián)動情景體驗,細節(jié)展示項目稀缺賣點特別展示銷售物料多元化細致接待服務(wù)流程對本項目的啟發(fā)：建立市場知名度擴大影響力引發(fā)共鳴提升價值2/1/202365本項目營銷價值體系形象定位——專屬價值片區(qū)專屬價值項目專屬價值營銷推廣——深入人心客戶渠道——圈層拓展現(xiàn)場展示——尊貴展現(xiàn)立體化渠道片區(qū)炒作推廣活動業(yè)界口碑—專人專時接待

品牌聯(lián)動業(yè)主資源挖掘世聯(lián)資源挖掘體驗式現(xiàn)場多元化物料細致服務(wù)流程—五星級銷售/物管服務(wù)銀行金卡會員奢侈品品牌高爾夫球會業(yè)主聯(lián)誼活動短信/直郵看房動線會所體驗樣板房觀湖樓書、戶型圖冊書籍、期刊光碟、影視片報紙/廣播/戶外宣傳形象直郵/圍墻/條幅/銀行易拉寶宣傳銷售信息系列軟文炒作政府合作區(qū)域論壇項目開盤前系列活動名人俱樂部系列活動大眾傳播—吸納主流客戶

三地接待處異地推介蠡湖·陽光星城營銷價值體系樹立高端品牌形象展示富人生活挖掘客戶資源，擴大市場影響立2/1/202366形象定位看看客戶的比較對象們在做(說)什么？(核心訴求)

萬科品牌/完善配套/規(guī)模萬科品牌/奢侈品定位/品位生活順馳品牌/規(guī)模/生態(tài)環(huán)境/配套區(qū)位/品質(zhì)/配套服務(wù)萬科·魅力之城萬科·東郡順馳·天鵝湖湖濱1號67無錫首席富人區(qū)形象定位無錫首席富人區(qū)區(qū)位專屬價值——一步蠡湖產(chǎn)品價值——頂級國際化社區(qū)生活氛圍營造——富人區(qū)主流生活模式關(guān)鍵詞:寧靜、私密、區(qū)隔感一期：聯(lián)排、花園洋房、高層尊貴展示形象墻項目體驗的動線安排11/蠡湖會館頂級會所/銷售接待中心2/蠡湖園林大道園林綠化集中展示4/蠡湖湖景大宅個性化樣板房展示4樣板段展示3/現(xiàn)場樣板段建筑\內(nèi)裝飾\園林展示32五星級的客戶接待流程形象：案名+SLOGAN傳播感知點1：報刊雜志傳播感知點2：高炮傳播感知點3：廣告牌傳播感知點4：朋友介紹客戶上門第2體驗點：指引牌、現(xiàn)場氛圍、工地圍板第3體驗點：指示系統(tǒng)、大門、站崗、會館廣場等第4體驗點：售樓處、模型、服務(wù)經(jīng)理、專業(yè)的銷售人員等第5體驗點：定制電瓶車、園林、樣板間、專職講解員、服務(wù)等、工程樣板房第6體驗點：樓書、產(chǎn)品說明書、戶型圖冊、服務(wù)手冊、客戶通訊手冊客戶購買決策放棄購買客戶維護：溫馨短信、客戶活動、全程營銷檔案、饋贈口碑傳播引入五星級酒店的培訓(xùn)制度，讓客戶切實感受到尊貴服務(wù)。尊貴展示70物業(yè)服務(wù)尊貴展示目的：通過物業(yè)管理前置的方式，既在銷售過程中為客戶提供尊貴的服務(wù)，同時可展示項目物業(yè)管理水準，提高客戶品質(zhì)感受，增強客戶對本項目的信心服務(wù)內(nèi)容：1、停車場、售樓處接待服務(wù)2、看樓過程服務(wù)3、樣板房現(xiàn)場服務(wù)71光碟手提袋尊貴展示多元化銷售物料上門客戶發(fā)放樓書、戶型圖冊、手提袋、項目期刊等常規(guī)物料會員客戶除常規(guī)資料外，發(fā)放光碟、生活白皮書、項目書籍生活白皮書蠡湖EXPRESS項目期刊《生活的藝術(shù)》72片區(qū)炒作系列軟文炒作世界各地富人區(qū)集賞透析蠡湖探究全球8大頂級富人區(qū)中國，富人區(qū)正在形成奠定蠡湖富人區(qū)形象吳蠡湖前世探究蠡湖，新城！蠡湖新城，無錫休閑生活首選政府合作公益活動泰瑞·?？怂梗═erryFox）慈善長跑

紀念加拿大優(yōu)秀癌癥長跑運動員—泰瑞·?？怂篂榛I募癌癥基金研究而跑，為人類的健康與希望而跑區(qū)域開發(fā)商聯(lián)合活動魯豫有約——暢想“山水”生活

陽光主辦，聯(lián)合政府相關(guān)部門及區(qū)域大牌開發(fā)商協(xié)辦暢想蠡湖新城“山水”生活12373我們的目標(biāo)661、2007年9月一期開盤銷售

2、28個月內(nèi)一期銷售完畢，回籠資金

14.97個億1、2007年2月開工

2、2007年8月第一批公寓樣板房開放1、前期積累的近200組的客戶2、世聯(lián)自有的客源3、超過30個的豪宅成功操作經(jīng)驗預(yù)計工程進度我們的信心來源2/1/2023741.1一期：2007年9月—11月推售454套高層公寓房源，均價：8641.35元/平米，回籠資金5.24億1、針對市場競爭情況，花園洋房供應(yīng)集中，推出2棟沿路高層公寓和1棟湖景公寓，以湖景公寓樹立價格標(biāo)桿，促進A3/A4高層去化；2、前期積累近200組客戶，多為高層公寓中端客戶。第一批房源:454套房源總建筑面積：60673.74平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：A3/A4(東側(cè)):7800元/平方米

A3/A4(西側(cè))8200元/平方米

A1:10000元/平方米銷售目標(biāo)：100％以上預(yù)計資金回收：5.24億元2/1/2023751.2一期：2008年12月—2月推售160套高層公寓房源，均價：8493.41元/平米，回籠資金1.78億1、在前期的價格平臺上，推出第一排湖景高層公寓，順勢單價提升。2、通過第二批的單價，促進第一批剩余房源的去化。第二批房源:160套房源總建筑面積：20952.78平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：東側(cè):8300元/平方米

西側(cè):8700元/平方米銷售目標(biāo)：100％以上預(yù)計資金回收：1.78億元2/1/2023761.3一期：2008年3月—4月中旬推售72套花園洋房房源，均價：9000元/平米，回籠資金1.12億1、太湖1號地和萬科東郡洋房產(chǎn)品基本去化完畢，市場洋房產(chǎn)品競爭相對減弱；2、高層公寓和洋房客戶有部分重疊，可以把前期積累高層客戶引導(dǎo)到洋房產(chǎn)品；第三批房源:72套房源總建筑面積：12405.66平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：9000元/平方米銷售目標(biāo)：100％以上預(yù)計資金回收：1.12億元2/1/2023771.4一期：2008年4月中旬—5月推售84套花園洋房房源，均價：9500元/平米，回籠資金1.43億1、根據(jù)市場情況，加推花園洋房產(chǎn)品，價格逐步走高，為后續(xù)推出中央湖景公寓做價格支撐；2、通過第一批洋房客戶積累，促進第二批洋房銷售；第四批房源:84套房源總建筑面積：15031.14平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：9500元/平方米銷售目標(biāo)：100％以上預(yù)計資金回收：1.43億元2/1/2023781.5一期：2008年7月—8月推售183套湖景高層公寓房源，均價：10500元/平米，回籠資金3.24億1、高端客戶充分積累后，推出湖景資源最佳的湖景高層公寓；2、湖景高層公寓部分客戶與部分聯(lián)排別墅客戶重疊，為后期推聯(lián)排做鋪墊。第六批房源:183套房源總建筑面積：30873.3平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：10500元/平方米銷售目標(biāo)：100％以上預(yù)計資金回收：3.24億元2/1/2023791.6一期：2008年9月—2009年3月推售24套聯(lián)排房源，均價：11000元/平米，回籠資金0.67億1、推出第一批多聯(lián)產(chǎn)品,通過戶型種類的多樣化,加快去化速度；2、通過前期高端客戶積累，增加聯(lián)排別墅銷售信心；第七批房源:24套房源總建筑面積：6068平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：11000元/平方米銷售目標(biāo)：90％以上預(yù)計資金回收：0.67億元2/1/2023801.7一期：2009年3月—9月推售26套聯(lián)排房源，均價：12000元/平米，回籠資金0.81億1、根據(jù)第一批聯(lián)排別墅的去化情況，推出第二批聯(lián)排產(chǎn)品，價格逐步走高；2、產(chǎn)品的優(yōu)勢和社區(qū)的知名度，形成市場熱銷；第八批房源:26套房源總建筑面積：6756平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：12000元/平方米銷售目標(biāo)：90％以上預(yù)計資金回收：0.81億元2/1/2023811.8一期：2009年9月—12月推售20套聯(lián)排房源，均價：13000元/平米，回籠資金0.68億1、推出一期最后一批資源最佳的聯(lián)排產(chǎn)品，獲得利潤最大化；2、一期低開高走，在09年年底完成一期銷售指標(biāo)；第九批房源:20套房源總建筑面積：5240平方米預(yù)計實現(xiàn)均價：13000元/平方米銷售目標(biāo)：100％預(yù)計資金回收：0.68億元2/1/2023821.9◆銷售周期為28個月,完成全案銷售100%；

◆回收資金約14.97億元，整體均價9474元/m2批數(shù)時間產(chǎn)品推出套數(shù)總建筑面積銷售均價（元/m2）銷售率回收資金(億元）第一批07/09-11高層45460673.748641.35100%5.24第二批07/12-08/02高層16020952.788493.41100%1.78第三批08/03-04中旬洋房7212405.669000100%1.12第四批08/04中旬-05洋房8415030.149500100%1.43第五批08/07-09高層18330873.310500100%3.24第六批08/09-09/03聯(lián)排24606811000100%0.67第七批09/03-09聯(lián)排26675612000100%0.81第八批09/09-12聯(lián)排20524013000100%0.68合計24個月1023157999.629474100%14.97備注：高層整體均價：9120元/平米花園洋房：9294元/平米聯(lián)排：11957元/平米2/1/202383項目營銷總控圖媒體安排營銷節(jié)點3456789101112123456789101112123456789101112導(dǎo)入期加溫期引爆期滬寧高速高炮/市中心廣告牌工地圍墻/工地高炮/專欄富人區(qū)軟文系列滬寧高速高炮/市中心廣告牌/積累客戶短信、直郵/報紙/客戶活動關(guān)鍵物料重要節(jié)點蠡湖會館裝修完畢1、項目樓書2、模型3、上門客戶問卷4、電腦系統(tǒng)5、戶型手冊6、項目3D片7、項目書籍1、項目及會所介紹手冊2、小禮品1、預(yù)售證等相關(guān)法律文件2、價格表3、《業(yè)權(quán)公約》4、《生活白皮書》5、項目期刊營銷舉措第二批高層預(yù)售許可證銷售階段第一批高層發(fā)售園林/樣板房完工持續(xù)銷售期頂級俱樂部成立蠡湖會館開放客戶會啟動滬寧高速高炮/市中心廣告牌/系列軟文/項目硬廣/品牌聯(lián)動直郵俱樂部餐會名車試駕會館體驗發(fā)布會新書發(fā)布游園祈福開盤活動慈善長跑會所經(jīng)營公司招標(biāo)軟文炒作銷售目標(biāo)客戶積累價格A4樣板房開放開盤活動家庭日客戶答謝餐會蠡湖會館會員積累開盤完成85%銷售率洋房預(yù)售許可證第二批高層發(fā)售第一批高層預(yù)售許可證7800-8200，100002007年2008年2009年產(chǎn)品發(fā)布會會館會員升級8300-8700洋房分兩批發(fā)售開盤完成80%銷售率開盤完成80%銷售率高層房源銷售率95％第三批高層預(yù)售許可證第三批高層發(fā)售第一批聯(lián)排預(yù)售許可證第一批聯(lián)排發(fā)售第二批聯(lián)排預(yù)售許可證第三批聯(lián)排預(yù)售許可證第二批聯(lián)排發(fā)售第三批聯(lián)排發(fā)售前期房源銷售率95％開盤完成50%銷售率開盤完成50%銷售率開盤完成50%銷售率開盤活動品牌聯(lián)動業(yè)主聯(lián)誼開盤活動攝影展慈善長跑1、預(yù)售證等相關(guān)法律文件2、價格表3、《業(yè)權(quán)公約》4、《生活白皮書》5、項目期刊1、預(yù)售證等相關(guān)法律文件2、價格表3、《業(yè)權(quán)公約》4、《生活白皮書》5、項目期刊9000-950010500110001200013000洋房樣板房開放A2樣板房開放聯(lián)排樣板房開放滬寧高速高炮/市中心廣告牌/積累客戶短信、直郵/報紙/客戶活動2/1/2023842007年營銷鋪排本報告是嚴格保密的。2/1/202385開盤前營銷費用預(yù)算項目費用營銷造勢活動開工典禮2會所經(jīng)營招商2項目發(fā)布會2房展會10名人俱樂部成立餐會5會館開放名車試駕8魯豫有約暨新書發(fā)布8開園日/祈福/紅酒、雪茄品鑒5產(chǎn)品推介酒會3開盤活動2慈善長跑8客戶維系活動不定期客戶活動（5）15平面媒體報紙軟文及硬廣96.8戶外媒體戶外高炮200市區(qū)廣告牌150直效渠道直郵0.75客戶短信0.5合計518開盤前預(yù)計營銷費用為518萬（不含會所及樣板房裝修）占到第一批高層總銷售金額的約1.5%2/1/202386我們對于某些區(qū)域的想象可能遠遠超出這個區(qū)域本身的實力跟其他一些區(qū)域一樣蠡湖也享有這樣的想象和想象之后豐厚的價值

2/1/202387附件：營銷方案內(nèi)容簡介

2/1/202388蠡湖會館打造無錫頂級會所——蠡湖會館

=頂級餐飲＝商務(wù)休閑＝體驗之都＝名人Club＝銷售中心前提：引入頂級會所經(jīng)營公司、頂級餐飲/商業(yè)品牌12/1/202389蠡湖會館引進頂級會所經(jīng)營公司濃厚的格調(diào)，高雅的氛圍，提供客戶以階層感、優(yōu)越感；1北京/上海美洲俱樂部發(fā)展于香港，青睞于明朗、簡潔的美式風(fēng)格；每個月都有如會員聚會、女士之夜、時裝發(fā)布會等；為全國頂級會所之一；上海鴻藝會05年中國會所第一；獨樹一幟的外表、優(yōu)雅華貴的內(nèi)部裝飾、包羅萬象的會所設(shè)施、多姿多彩的會員活動、盡善盡美的個性服務(wù)，一種身處國際領(lǐng)域的感受！2/1/202390頂級餐飲=商務(wù)休閑=體驗之都蠡湖會館1新概念餐飲，處處體現(xiàn)精致，引領(lǐng)餐飲消費！1998年成立，成熟的全國連鎖健身俱樂部；時尚、健康、享受......貝菲特——最有影響的健身產(chǎn)業(yè)品牌之一2/1/202391會所會員制與銷售的結(jié)合蠡湖會館1運用會所，通過會員制的運作將項目與傳統(tǒng)項目相區(qū)隔，通過會員的招募完成對目標(biāo)客戶的識別、篩選和聚集，同時保證了項目的高規(guī)格和高檔次；從2007年6月開始蠡湖會館開放，通過10萬入會費設(shè)置門檻，進行會員招募即客戶積累；入會費凍結(jié)至開盤，客戶可選擇抵房款或自行取出或繼續(xù)凍結(jié)至以后開盤；入會費一旦取出，客戶即不可享受蠡湖會館會員權(quán)益；通過會員權(quán)益的廣泛嫁接使得客戶渠道得以拓寬；通過會員權(quán)益的附加（如頂級餐廳的優(yōu)先預(yù)定和體驗、高規(guī)格營銷活動的參與等）使得客戶身份感和尊貴感得到提升，將客戶群體所在的“圈子”一網(wǎng)打盡；2007年9月通過20萬定金的繳納對會員進行誠意客戶篩選，這部分客戶參加開盤高層首次選房；2/1/202392頂級名人CLUB目的：以無錫名流云集之地，樹立本項目高端物業(yè)形象；為后期中高端客戶導(dǎo)入奠定圈層基礎(chǔ)。這是一個高檔場所，為無錫當(dāng)?shù)孛魈峁┮粋€聚會的場所。這是極少數(shù)人的聚會，是他們展示風(fēng)采的舞臺。定期舉辦奢侈品鑒賞，如名表、名車、名酒等。——邀請政府人士、商界名流為首批會員/與會所經(jīng)營單位達成優(yōu)惠協(xié)議/辟出二樓咖啡吧專供俱樂部會員使用/為每次活動配以媒體宣傳蠡湖會館12/1/202393入口前廣場蠡湖會館1前廣場體驗園林設(shè)計具視覺層次感設(shè)施布置具休閑參與性設(shè)置昭示性強的精神堡壘裝置廣告牌/對旗傳遞形象、銷售信息，營造銷售氣氛2/1/202394影視廳：幕墻屏幕/三維組合視頻地圖式地面貴賓室深度洽談區(qū)專享咖啡吧2/1/202395高貴典雅的銷售中心2/1/202396這里，將太湖山色納入園中；以水清、樹綠、花紅點綴層層建筑；步行其中感受園林之細膩，登高俯瞰感受園林之氣度，較之浩瀚湖光感受園林之精致；這也許是

湖濱公園一隅園林大道22/1/202397高層、洋房、聯(lián)排、園林一體展示現(xiàn)場樣板段32/1/202398高層入戶大堂5-6米挑高水晶吊燈大理石花紋鋪地休閑沙發(fā)組合花草植物布置專業(yè)物管及接待臺現(xiàn)場樣板段3從園林大道到家，綠色、自然、氣度、品質(zhì)、溫馨，漸漸過渡體驗五星級酒店式的入戶感受2/1/202399118m2三房臨路有去化難度91m2二房數(shù)量較多140m2三房數(shù)量較多164m2四房景觀面體現(xiàn)197m2四房景觀面體現(xiàn)156m2三房景觀面體現(xiàn)樣板房選取——湖景高層4樣板房選取原則：產(chǎn)品類型戶型數(shù)量戶型去化難度景觀體現(xiàn)位置集中類型戶型面積數(shù)量四房四房二廳二衛(wèi)+入戶花園+工人房186-198150四房二廳二衛(wèi)154-16358三房三房二廳二衛(wèi)+工人房153-157102三房二廳二衛(wèi)134-140174三房二廳一衛(wèi)110-118167復(fù)式房三房二廳(復(fù)式房)139.5428二房二房二廳一衛(wèi)91-92116一房一房一廳一衛(wèi)732高層戶型配比湖景大宅111m2三房景觀面體現(xiàn)2/1/2023100樣板房選取——花園洋房、聯(lián)排別墅湖景大宅4樣板房選取原則：戶型數(shù)量景觀效果特色體現(xiàn)位置集中類