世聯(lián)順德深業(yè)城XXXX年營銷策略總綱與執(zhí)行報告140P

2012年營銷策略總綱與執(zhí)行報告順德深業(yè)城謹(jǐn)呈：順德深業(yè)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)深業(yè)城項目組2011-11-27總占地面積：約30萬㎡總建筑面積：約82萬㎡二期總貨量：946套洋房，建面約13萬㎡產(chǎn)品面積：建面89-198㎡4-6房、復(fù)式總占地：74081.12㎡總建面：201796.44㎡容積率：1.8建筑密度：14.36%綠地率：45%最寬樓間距：60m總戶數(shù)：946戶幼兒園建筑面積：3500㎡建筑形態(tài)：20座小高層、高層及復(fù)式單位一期二期二期組團(tuán)產(chǎn)品包括建面181-198㎡5房、85-131㎡復(fù)式，其中主力戶型為108-168㎡的大平面五房單位三、四期2012年推售2012年深業(yè)城貨量盤點2011年深業(yè)城剩余貨量盤點：共850套，總建面：38175.9㎡數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至12月20日2012年深業(yè)城可售貨量明細(xì)：共480套，總建面：65475.34㎡數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至12月20日2012年深業(yè)城目標(biāo)界定——5.5億7號樓公寓+8號樓商業(yè)/1億/430套1月1日——12月31日大平面洋房/1億/66套5.5億高贈送復(fù)式產(chǎn)品/2.3億/252套小高層洋房/1.2億/96套背景二：2012年推貨量大，全年推貨量為剩余貨量850套（7、8、2號樓）+可售貨量529套（二期產(chǎn)品、1號樓），貨量非常之巨大；背景三：2012年項目銷售的產(chǎn)品類型較多，有大平面、復(fù)式、商業(yè)公寓、商鋪等等，項目自身產(chǎn)品類型之間存在競爭；背景一：開發(fā)商2012年目標(biāo)實現(xiàn)至少5.5億資金回籠，快速走量；核心問題：如何在貨量大且產(chǎn)品類型多而雜亂的情況下，實現(xiàn)高速銷售？111年營銷總結(jié)一期營銷成功之處2011年，項目實現(xiàn)311套公寓+50套商鋪+835個車位100%銷售（簽約數(shù)據(jù)），項目火爆銷售重要原因如下：（1）區(qū)域內(nèi)唯一大盤項目，優(yōu)質(zhì)的配套資源使得本項目成為區(qū)域內(nèi)購房首選；（2）區(qū)域內(nèi)獨有70年產(chǎn)權(quán)商業(yè)及精裝公寓，產(chǎn)品舒適實用，市場競爭力大；超長產(chǎn)權(quán)商住兩用產(chǎn)品，市場需求大；（3）持續(xù)一口價促銷+高額返租，每周持續(xù)一口價單位釋放，加上部分樓層定期高額返租，吸引大量客戶關(guān)注。高性價比的優(yōu)質(zhì)大盤是項目成功的核心價值在一期成功的基礎(chǔ)上，項目二期還面臨怎樣的新條件？問題：2項目二期背景一、區(qū)域價值挖掘片區(qū)規(guī)劃發(fā)展角度：隨著廣佛同城及珠三角一體化進(jìn)程的加快，北滘新城區(qū)將引入更多國際化與特色化的商業(yè)配套，一個區(qū)域內(nèi)全新的高端商圈即將孕育而成在政府的城市發(fā)展規(guī)劃圖上，一個定位高端的新商圈正在北滘新城區(qū)悄然孕育。除五星級酒店、大型購物廣場外，水文化、園林食府等項目也在籌建推進(jìn)之中。占地240畝的北滘國際商務(wù)中心被納入全區(qū)重點建設(shè)項目，成為提升北滘新城區(qū)商貿(mào)品位的又一張名片。北滘新城區(qū)規(guī)劃圖君蘭高爾夫球場美的總部大樓行政中心北滘廣場市民廣場金茂華美達(dá)廣場水文化街北滘醫(yī)院北滘文化中心日美總部大樓北滘公園海琴水岸美的住宅用地君蘭高爾夫生活村片區(qū)規(guī)劃發(fā)展角度：10年內(nèi)北滘唯一一座購物中心——北滘廣場預(yù)計今年開業(yè)樂購、大地、蘇寧已確定進(jìn)駐。北滘廣場扎根廣東制造業(yè)搖籃的北滘鎮(zhèn)，總占地21299平方米，商業(yè)總建筑面積逾60000平方米，地下一層，地上六層，與100000平米市民廣場、北滘公園連為一體，為未來北滘、順德乃至珠三角的休閑、娛樂、購物、觀光新中心。片區(qū)規(guī)劃發(fā)展角度：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推動“北滘制造”邁向“北滘智造”北滘作為現(xiàn)代制造業(yè)名鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)實力位居順德第二，僅次于容桂，綜合實力躋身全國百強(qiáng)鎮(zhèn)前列，廣東百強(qiáng)鎮(zhèn)前5名國家工業(yè)設(shè)計與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地在順德工業(yè)設(shè)計園內(nèi)舉行了銜牌揭幕儀式,此舉傳遞出一個強(qiáng)烈的信號,改革開放放的“先行者”順德欲借力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,從而推動“順德制造”向“順德創(chuàng)造”轉(zhuǎn)型,對廣佛都市圈和整個珠三角未來的制造業(yè)升級和科學(xué)發(fā)展提供供有力的支持。片區(qū)規(guī)劃發(fā)展角度：地鐵促進(jìn)區(qū)域價值進(jìn)一步提升，潛力無可限量不斷更新的交通路網(wǎng)加強(qiáng)北滘同外部的聯(lián)系，以105國道、廣珠輕軌、廣珠西線高速、佛一環(huán)等干道的規(guī)劃建設(shè)，使一小時珠三角生活圈得以實現(xiàn)，廣州7號線規(guī)劃延伸至順德北滘

區(qū)域價值挖掘小結(jié)：未來1-3年內(nèi)本片區(qū)將從交通、配套等各個方面逐漸兌現(xiàn)客戶的承諾，將在沉寂許久之后再次重新引起客戶的大量關(guān)注！本片區(qū)的居住價值與投資價值將得到大幅提升！二、產(chǎn)品價值挖掘1813二期14萬㎡意大利皇室水景園林；2400㎡超白金會所、國際標(biāo)準(zhǔn)泳池；2萬㎡風(fēng)情商業(yè)街，頂級品牌匯聚；國際級教育小學(xué)、幼兒園一條龍完善配套；華潤萬家及愛的3D電影院強(qiáng)勢進(jìn)駐；一期1301戶已經(jīng)入伙，醇熟社區(qū)已然成型。前廣場噴泉意式皇家水景園林1200㎡維多利亞泳池項目自身配套：北滘首屈一指大盤，二期奢享極致配套；一期千戶入伙，醇熟社區(qū)已然成型20000㎡風(fēng)情商業(yè)街2400㎡超白金會所華潤萬家強(qiáng)勢進(jìn)駐國際級幼兒園配套二期中心、中央位處小區(qū)中心位置，私密性高——安全、尊貴周邊高層環(huán)抱，有效區(qū)隔小區(qū)外圍噪音、粉塵——健康、舒適坐擁中央景觀軸，園林景觀環(huán)抱——清新、生態(tài)〖朝向〗——全南北朝向充足的日照通風(fēng)采光良好——除濕滅菌節(jié)能環(huán)保——東西向樓房吸熱大，夏天空調(diào)使用嚴(yán)重浪費能源、破壞環(huán)境產(chǎn)品特點：二期宮館Ⅲ中央大平面總體特點〖區(qū)位〗——〖梯戶比〗——兩梯兩戶兩梯兩戶，電梯直接入戶，舒適度極高二期首批單位戶型——22/23棟01/02單位（頂層為復(fù)式）戶型亮點：五房二廳三衛(wèi)，超高實用率；正南北坐向、通風(fēng)采光極佳；雙園景單位、尊榮大戶；廳出闊景陽臺，遠(yuǎn)眺園林無限風(fēng)光；主臥特設(shè)獨立衣帽間，彰顯生活品味；雙套房設(shè)計，高貴品味生活；一期升級產(chǎn)品，兩梯兩戶，電梯直接入戶，舒適度極高；40%的超高贈送率。套內(nèi)面積151㎡使用面積208㎡產(chǎn)品特點：二期宮館Ⅲ中央大平面戶型分析片區(qū)獨有超高附加值復(fù)式讓你的生活告別一“層”不變產(chǎn)品特點：二期復(fù)式空中墅總體特點順德首創(chuàng)純復(fù)式產(chǎn)品，獨一無二！——稀有、尊貴套內(nèi)60多平米可做四房，實用率叫板全城！一半以上復(fù)式單位可以做到主人房和子女房的雙套房設(shè)計——超值、舒適罕有70%-100%超大贈送率！——高附加值超低容積率（1.8同比別墅社區(qū)），空中別墅式享受戶型亮點：高贈送率是二期復(fù)式產(chǎn)品最大亮點，小復(fù)式的贈送率最高可達(dá)100%！02/03戶型使用面積：約160㎡套內(nèi)面積：約95㎡戶型：6房2廳3衛(wèi)04/05戶型使用面積：約132㎡套內(nèi)面積：約64㎡戶型：4房3廳3衛(wèi)06戶型使用面積：約129㎡套內(nèi)面積：約64㎡戶型：4房3廳3衛(wèi)01戶型使用面積：約163㎡套內(nèi)面積：約98㎡戶型：5房2廳3衛(wèi)產(chǎn)品特點：片區(qū)獨有高贈送小復(fù)式產(chǎn)品戶型分析三、客戶價值挖掘客戶回顧：一期宮館成交客戶主要特征，較高文化素質(zhì)的財富群體一期宮館的成交客戶主要為制造業(yè)、行政、金融行業(yè)的私營企業(yè)主或者高層管理者，家庭組成一般為三口之家，對子女的成長教育十分關(guān)注；置業(yè)目的：以自住為主，改善型需求；認(rèn)知渠道：多以朋友介紹的老帶新成交。客戶回顧：一期累積良好的老客戶基礎(chǔ)，2940批上門客戶，1160多批業(yè)主，1301戶已經(jīng)入伙，入住率達(dá)6成以上。“高性價比的優(yōu)質(zhì)大盤”得到市場廣泛認(rèn)可，為項目奠定良好市場口碑。本項目一期累積上門客戶達(dá)2940多批，1160多批業(yè)主，建立廣泛的客戶影響力；從成交客戶的購房原因多樣化，且項目各方面素質(zhì)均衡，尤其是高性價比的醇熟優(yōu)質(zhì)大盤成為客戶購買的核心原因。一期成交客戶購買因素客戶變化：由于推售產(chǎn)品性質(zhì)的不同，7號樓成交客戶以購買單套的剛需客戶為主，而8號樓成交客戶則以購買多套投資客為主8號樓成交客戶置業(yè)次數(shù)7號樓成交客戶購買套數(shù)置業(yè)次數(shù)：90%客戶為多次置業(yè)首次置業(yè)僅占2%購買單套的占75%客戶變化：7、8號樓成交客戶付款方式均以按揭為主，但8號樓一次性付款的客戶比例有所增加8號樓成交客戶付款方式7號樓成交客戶付款方式客戶的購買力有限，選擇按揭付款的占96%選擇按揭付款，約占79%；一次性付款僅占21%；但許多單位由于銀行無法放款而無法簽約，亟待解決客戶變化：7號樓成交客戶的年齡主要集中在23-41歲之間，而8號樓成交客戶的年齡主要集中在31-50歲之間，較7號樓稍大8號樓成交客戶付款方式7號樓成交客戶年齡分布32-41歲的占40%，23-32歲的占39%年齡：31—50歲的占48%21-30歲約占7%，31-40歲約占48%，41-50歲約占40%；客戶變化：7號樓成交客戶來源以周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，而8號樓成交客戶來源相對7號樓來說禪城、樂從、廣州等地的投資客增多8號樓成交客戶來源分布7號樓成交客戶來源分布32-41歲的占40%，23-32歲的占39%客戶區(qū)域：38%客戶來自順德，禪城24%，樂從17%，廣州8%；客戶變化：7號樓成交客戶中老業(yè)主成交占20%，8號樓成交客戶中老業(yè)主介紹成交僅占9%，老帶新的力度需進(jìn)一步強(qiáng)化8號樓成交客戶認(rèn)知途徑7號樓成交客戶老業(yè)主比例成交客戶中新客戶占80%客戶了解渠道以吉之堡和朋友介紹為主，各占40%和37%；老業(yè)主介紹成交占9%，以二手中介推介為主，老帶新的效果初現(xiàn)（3）“高性價比的優(yōu)質(zhì)大盤”是一期客戶買單的核心原因，二期需將這一核心價值進(jìn)一步放大；未來目標(biāo)：持續(xù)老帶新、提升項目高性價比優(yōu)勢、拓展外區(qū)域客戶客戶價值挖掘小結(jié)：（1）一期累積良好的客戶基礎(chǔ)，加上一期已基本完成入伙，醇熟社區(qū)形象渾然天成，市場口碑較好，后期可通過老帶新的優(yōu)惠拉動新客戶；（2）從前期宮館成交客戶來看，主要為較高文化素質(zhì)的財富群體，重視子女的成長教育，主要以自住型改善性需求為主；（4）11年后期成交客戶外區(qū)域的比例逐漸增加，二期將進(jìn)一步加大拓展外區(qū)域客戶的力度。2012年，深業(yè)城客戶來自哪里？331、注重圈層關(guān)系，體現(xiàn)身份感，他們非常務(wù)實，注重房子直接帶來的生活體驗感；對于鎮(zhèn)中心區(qū)的看法：關(guān)于順德客戶的五點共性鎮(zhèn)區(qū)客戶，熟人社會，注重圈層關(guān)系，口碑傳播特別快；很多客戶置業(yè)投資都會參考朋友意見；他們是這個城市的財富擁有者，實務(wù)，喜歡眼見為實，喜歡好的東西，認(rèn)可好的東西，愿意為有價值的東西買單。這些人形成了一個個的圈子或以行業(yè)的形式，或以自己興趣牽引，既相互獨立，又時有交融。過來看房的客人，會推薦身邊的朋友過來，現(xiàn)場會經(jīng)常會撞到熟人。本地客戶非常實在，與居住直接相關(guān)的各因素成為其選擇物業(yè)的關(guān)鍵因素；342、低調(diào)，不喜歡外在的張揚，注重家庭私密，關(guān)注物業(yè)服務(wù)的安全性，愿意為更好的服務(wù)買單；客戶喜歡的立面風(fēng)格“順德的有錢人其實是非常低調(diào)的，在大街上你根本就看不來那個是老板，我們售樓處經(jīng)常有客戶開著十幾萬的豐田車，但是一買就是幾套房，眼睛也不眨下，那都是身價幾億”——業(yè)內(nèi)人士訪談其實只要物業(yè)服務(wù)的細(xì)致到位就可以了，萬科的服務(wù)多好啊，有禮貌，問什么都會細(xì)心的回答。”——輝哥“我始終都系果句話，錢吾系問題，關(guān)鍵系值吾值。萬科、中海的樓我都去睇過，人地D服務(wù)真系無得彈，我覺得就算貴D就正常?！薄钌拔锕荜P(guān)鍵是要安全就好，其他的健康和商務(wù)服務(wù)我都不需要，感覺怎么都不現(xiàn)實的關(guān)鍵物業(yè)管理費不要太貴?！薄襞俊绊樀氯撕茏⒅丶彝サ乃矫苄缘?，關(guān)注安全，對上門服務(wù)那些都很排斥”——業(yè)內(nèi)人士

關(guān)于順德客戶的五點共性關(guān)于順德客戶的五點共性“平面要大而且要能組合，主臥要大次臥也要大，最好能有兩個工人房，客廳要大，開間也要大，所以我打算買兩套打通”“能在城市中，有景觀周邊環(huán)境比較好，生活要便利，房子大小倒不一定，其實有150-200平米的就夠了，因為我們平時也就兩個人住，小區(qū)內(nèi)最好不要有出租房”“在郊區(qū)，山里水里，很自然，舒服”“里市區(qū)比較近，但一定要安靜，自然資源比較好，住宅檔次要高，小區(qū)比較純粹，鄰居和自己一樣，素質(zhì)比較好，面積在200-300平米之間，物業(yè)管理一定要好，要有安全感”“要在城市中，大環(huán)境要舒適，房子密度不能太高，不能打開窗看到的全是房子”“個人比較喜歡郊區(qū)，但是考慮到平時工作和家里孩子女人的出行還是在城市里比較好”濱海御庭順德客戶占19％天湖酈都順德客戶占26％3、具有高支付能力，追捧明星產(chǎn)品，買同面積段最好的房子4、具有較濃的地緣情結(jié)，注重居住品質(zhì)、挑剔細(xì)節(jié)他們習(xí)慣順德生活，對本地有較深的地緣情結(jié)，購房多為改善居住環(huán)境，對面積需求較大，注重周邊環(huán)境和小區(qū)園林配套等，為一次或以上置業(yè)，首期資金壓力較大他們正處于外向的轉(zhuǎn)型期，有自己的品味和格調(diào)，容易接受新事物，高品質(zhì)的生活，要求完善的配套，他們追求和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及能體現(xiàn)身份的物質(zhì)和精神需求。關(guān)于順德客戶的五點共性關(guān)于順德客戶的五點共性5、接受新事物，對看得見的價值認(rèn)知度高從金茂華美達(dá)的4.95m層高SOHO公寓，到萬科蘭喬圣菲3層空中復(fù)式，再到海岸星座300平米以上大平面，順德客戶對于“看得見價值”的新事物始終體現(xiàn)出極大熱情；他們不一定是最頂級富豪，但財富自由度已讓他們可以充裕享受生活；他們擁有多套物業(yè)，置業(yè)經(jīng)驗豐富；他們懂得識別與鑒賞產(chǎn)品的好壞，而且對自身鑒賞力十分自信；他們對順德有深刻的了解，對城市有更廣闊的視野。鄭先生金茂華美達(dá)業(yè)主北滘人購買金茂SOHO是因為“看好（北滘新城區(qū)）區(qū)域前景及項目五星級酒店配套”；吳先生萬科蘭喬圣菲業(yè)主容桂人購買蘭喬圣菲空中美墅是因為“認(rèn)定產(chǎn)品素質(zhì)高能升值”?？蛻?/p>

分析北滘的客戶群體可分為本地地緣客戶、外來工作緣客戶企業(yè)高管中小自營業(yè)主外來客戶企業(yè)白領(lǐng)公務(wù)員本地客戶企業(yè)主富二代公務(wù)員企業(yè)高管客戶

分析本地地緣客戶特征客戶

分析外來工作緣客戶特征客戶

分析綜合分析，本項目以北滘本地客戶為主體，外來工作緣客戶也占有一定的比例?？蛻粢宰宰橹?，少量的投資客。目標(biāo)客群Object北滘倫教、陳村、樂從九江、龍江、廣州、深圳等勒流、均安、杏壇等核心客群游離、牽引客群補充客群重要客群番禺、禪桂、大良等客戶

來源淡市下目前項目主流購房客大致可分為4大類客戶

分析客戶

定位隨著市場觀望持續(xù)，2012年需大力挖掘周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶和北滘老城區(qū)客戶，拓展更廣泛的客戶渠道，以建立更廣泛的影響力和認(rèn)知度1.二期入市面臨怎樣的市場環(huán)境？2.二期自身具備的價值能否在目前的市場環(huán)境中取勝？問題：行政政策金融政策房價控制：各地制定房價控制目標(biāo)，輿論監(jiān)督。3.18限購：佛山成為珠三角首個限購二線城市。全面限購傳聞：7月，傳言對上漲過快的二線城市限購。限購一日游：10月12日，佛山限購松綁一日游，引起軒然大波。限價，限購：中山，珠海成為新限購城市。稅收政策營業(yè)稅：不足5年轉(zhuǎn)手交易，全額征稅。房產(chǎn)稅試點：重慶，上海。房產(chǎn)稅可能實行：有望大范圍推行。二套房首付提高：二套房首付至6成，基準(zhǔn)利率1.1。銀根收緊：CPI不斷高企，2011年銀行6次上調(diào)準(zhǔn)備金率至21.5%高位。加息不斷：2-7月連續(xù)3次加息，上升至6.56%歷史高位。利率上?。?月開始，佛山二手房全面停貸，一套房利率普遍上浮5%-10%，購房成本增加。2011年是名副其實的調(diào)控年，行政政策、金融政策、稅收政策三管齊下；一邊是政策嚴(yán)厲執(zhí)行，一邊是不斷收緊的貸款環(huán)境，市場受沉重打擊，全國降聲一片，價量齊跌，調(diào)控效果基本顯現(xiàn)；李克強(qiáng)日前表示：將繼續(xù)來把房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實處，促使房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展，12年房產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)。宏觀大勢：調(diào)控效果顯現(xiàn)，12年將持續(xù)宏觀大勢：供求關(guān)系依舊失衡，136家上市房企存貨絕對量再創(chuàng)歷史新高宏觀大勢：市場目前處于全面促銷和局部降價的階段在調(diào)控的大環(huán)境下，洋房市場價格在未來1-2年難以出現(xiàn)大幅上漲；壓抑的投資需求會一定程度推動商業(yè)市場萬科沁園一口價88折首付6萬佳兆業(yè)君匯上品最低83折萬科繽紛四季56萬起港隆國際65萬買130方大三房金宇錦園80萬擁有豪裝四房宏觀大勢：關(guān)于2012年走勢，極有可能將還會迎來成交量第二次的觸底及價格下跌的走勢市場供應(yīng)：受市場影響，2011年片區(qū)各盤都有大量余貨，總剩余可售套數(shù)為4113套，可售面積為42.8萬㎡；2012年片區(qū)將供應(yīng)的套數(shù)為1510套，待售面積為20.2萬㎡。市場供應(yīng)：受市場影響，2011年片區(qū)各盤都有大量余貨，2012年3、4月份各盤集中放量加上前一年的尾貨未清，會出現(xiàn)市場的首個供貨小高潮，面臨激烈客戶爭奪戰(zhàn)。北滘片區(qū)倫教片區(qū)陳村片區(qū)2011年12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年1月美的君蘭江山，總建面42萬平米，2012年供貨量約32萬平米美的翰城，總建面22萬平米，2012年供貨量約15萬平米海琴水岸，總建面48萬平米，2012年供貨量約31萬平米佳兆業(yè)·君匯上品，總建面7.2萬平米，2012年供貨量約1.2萬平米金茂華美達(dá)廣場：二期為70-110㎡復(fù)式公館，約400套，預(yù)計11年12月份推出萬科繽紛四季廣場，總建面43萬，2012年供貨量約18萬㎡港隆花園，總建面7萬，2012年供貨量約1萬3㎡萬科沁園，總建面24萬，2012年供貨量約8.6萬㎡濤匯領(lǐng)御花園，總建面25萬，2012年供貨量約17萬㎡推貨集中期美的君蘭江山美的翰城佳兆業(yè)君匯上品金茂華美達(dá)廣場萬科繽紛四季港隆花園萬科沁園美的簡岸北滘、陳村、倫教片區(qū)重點競爭樓盤戰(zhàn)國圖濤匯領(lǐng)域花園海琴水岸一、片區(qū)大平面市場競爭25261920君蘭江山現(xiàn)在已推售的產(chǎn)品為7、8棟套內(nèi)面積為260-263㎡的五房兩廳四衛(wèi)，雙入戶花園。共28層，108套。19、20棟套內(nèi)面積為188-202㎡的五房兩廳四衛(wèi)，共28層，108套。25、26棟套內(nèi)面積155-157㎡的三房兩廳三衛(wèi)，11、12棟246-262㎡的六房兩廳五衛(wèi)，共27層，共104㎡，推售產(chǎn)品共428套，現(xiàn)銷售率為25.93%781112競爭點對點——美的君蘭江山指標(biāo)性豪宅，一線高爾夫資源陽臺1陽臺2陽臺3戶型評鑒：1、三陽臺設(shè)計，觀景陽臺約16方，視野開闊。2、雙套房設(shè)計，但客臥，客衛(wèi)及廚房的開間較小，過于狹窄，其余空間占用較大，實用性不高。3、享有一線高爾夫景觀競爭點對點——戶型分析E2戶型（套內(nèi)面積155-157㎡)近12周共成交15套，12周內(nèi)有4周成交量為0，由于價格居高不下，走貨情況很不理想。競爭點對點——君蘭江山近十周成交情況123456現(xiàn)在售為1、2、3、4座套內(nèi)面積104-108㎡的2+1和2+2房，5、6座套內(nèi)面積168-183㎡的2+1和3+1房，共388套，1、2、5、6座開盤3個月以來，目前銷售率為51%，網(wǎng)簽均價為8100元/㎡，3、4座開盤兩個月以來，目前銷售率11%，網(wǎng)簽均價8400元/㎡。競爭點對點——美的翰城區(qū)域內(nèi)主打教育資源剛需盤送一半送一半送一半全送送一半全送戶型評鑒：該戶型套內(nèi)面積169㎡，贈送面積約50㎡，使用面積約220㎡，實用率較高。1、雙套房設(shè)計，2+1戶型2、廚房開闊3、南北對流，通風(fēng)采光較好競爭點對點——戶型分析F1戶型（套內(nèi)面積169㎡)1、2、5、6座成交情況不理想，除首次開盤低價入市消化較大貨量之外，進(jìn)入到40周起每周成交在3套以下。3、4座均價居高不下，成交慘淡。競爭點對點——美的翰城近12周成交情況萬科繽紛四季在售產(chǎn)品主要為22號樓，套內(nèi)面積91-123㎡的三房兩廳，共90套。基本沒有走貨，線下推售三個月以來網(wǎng)簽8套，銷售率為8.9%，網(wǎng)簽均價為10158元/㎡。14號樓套內(nèi)面積約71-86㎡、建筑面積約86-104㎡的三房兩廳兩衛(wèi)，共180套，11月19日開盤至今，共網(wǎng)簽34套，銷售率為18.89%，網(wǎng)簽均價為8896元/㎡?？傮w來說小戶型走貨較快，大戶型基本走不動。競爭點對點——萬科繽紛四季資源型宜居指標(biāo)大盤戶型評鑒：1、動靜分區(qū)，適宜生活2、四房設(shè)計只有一個套間3、空間浪費大4、戶型無創(chuàng)新亮點22競爭點對點——萬科繽紛四季典型戶型萬科繽紛四季自入市以來整體走貨速度理想，在整個片區(qū)一直居于前位。近十周因為16號樓和14號樓兩棟小面積單位的價格調(diào)整導(dǎo)致整體均價略微下調(diào)。競爭點對點——萬科繽紛四季近十周成交片區(qū)大平面市場競爭分析小結(jié)1、從美的君蘭江山、美的翰城等片區(qū)典型盤大平面產(chǎn)品滯銷可以看出，限購以后大平面面臨著普遍走不動的壓力；2、目前片區(qū)市場上的大平面戶型以多套間的N+1戶型為主，舒適度高，和本項目的大平面戶型相似度高，存在激烈的競爭。二、片區(qū)剛需住宅競爭銷售情況：1B棟套內(nèi)面積65-68㎡的2+1和2+2房，共76套，目前銷售率為79%，整體網(wǎng)簽均價為7904元/㎡。2棟和7棟，套內(nèi)面積65-110㎡的2+1房和2+2房，共197套。目前銷售率為36%，整體網(wǎng)簽均價為6689元/㎡。3棟套內(nèi)面積65-97㎡的2+1房和2+2房，共96套，目前銷售率為41%，整體網(wǎng)簽均價為6154元/㎡。競爭點對點——

佳兆業(yè)·君匯上品以價格取勝的小型剛需盤通過周周都有小型的暖場活動，配合優(yōu)惠一口價；12月份開盤爆團(tuán)折扣以98折為起點，每成交10套，增加額外的1%優(yōu)惠折扣，最高可獲得83折。12月以來，價格一路下行，最低的單位總價40萬即可購買近100方的單位，通過大折扣低總價吸引了大批剛需客戶。套內(nèi)面積：68㎡使用面積：104㎡戶型點評：1、超高贈送率，兩房可改四房。2、過道空間浪費較多。3、動靜分區(qū)，適宜居住。4、朝西南，主臥有西曬。競爭點對點——佳兆業(yè)·君匯上品典型戶型片區(qū)剛需市場競爭分析小結(jié)1、本項目小面積復(fù)式產(chǎn)品及公寓產(chǎn)品面臨著片區(qū)市場其他剛需產(chǎn)品的低單價低總價促銷的壓力，尤其是復(fù)式產(chǎn)品較難實現(xiàn)高的溢價；2、目前片區(qū)市場上的除金茂華美達(dá)廣場與二期復(fù)式產(chǎn)品和商業(yè)公寓存在一定的相似之外，復(fù)式產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品都是片區(qū)獨有的產(chǎn)品，存在一定的市場機(jī)會。北滘、陳村、倫教主要競爭對手小結(jié)小結(jié)：本項目與北滘、陳村、倫教競爭對手相比，大盤、城市價值，高性價比是本項目的主要優(yōu)勢!市場競爭分析小結(jié)1、無論新貨還是庫存，市場供應(yīng)還是充足的，競爭壓力較大；2、小面積復(fù)式與公寓面臨著市場其他剛需產(chǎn)品的低單價低總價的壓力；大平面面臨著市場大平面普遍走不動的壓力；本項目三條線都面臨著競爭；3、大盤已成為本項目的核心競爭力；4、產(chǎn)品高贈送是亮點，但是同樣面臨著高單價的劣勢

啟示一：需要進(jìn)一步放大大盤已成熟優(yōu)勢，以吸引更多的換房客自住客；

啟示二：產(chǎn)品線長，需要三條線中找到合適時機(jī)，發(fā)揮二期產(chǎn)品的亮點42012年營銷策略2012年，深業(yè)城想給你更多2012年度主張為極致人生加冕（線上，以宮館Ⅲ為主訴求對象）主推廣語面對政策與市場的嚴(yán)峻環(huán)境，2012年必須轉(zhuǎn)變營銷思路，針對項目產(chǎn)品線多而繁雜的問題，充分發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢，通過營銷集中發(fā)力。項目的營銷前提關(guān)于項目2012年初片區(qū)將出現(xiàn)一個集中放量期，市場競爭激烈，存在激烈的客戶搶奪戰(zhàn)；一期熱銷為項目奠定良好的市場基礎(chǔ)，“高性價比優(yōu)質(zhì)大盤”已經(jīng)得到市場認(rèn)同為2012年二期推售做好市場鋪墊；關(guān)于政策2012年政策環(huán)境仍然嚴(yán)峻，購房門檻可能進(jìn)一步提高，嚴(yán)重影響客戶的購房信心，觀望情緒進(jìn)一步濃厚；關(guān)于客戶由于本項目的產(chǎn)品類型多樣化，目標(biāo)客戶類型較多，需要分階段吸引不同類型的客戶關(guān)注；關(guān)于市場問題：面對市場存貨量大、客戶觀望情緒濃重、多重產(chǎn)品線并行等多重困境，如何充分發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢，實現(xiàn)營銷發(fā)力？從客戶來看，項目前期積累了大量的客戶資源，但是尚未得到充分利用；后期不同類型的產(chǎn)品對應(yīng)目標(biāo)客戶類型不同，存在一個分階段針對不同客戶的需求利用產(chǎn)品特點發(fā)力的問題。從市場環(huán)境來看，政策不斷收緊，客戶觀望情緒濃厚；市場供應(yīng)大，激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，高性價比的房子將成為他們買單的重要理由！2012年上半年：線上圍繞客戶關(guān)注的話題，配合一系列體驗式營銷活動，不斷制造市場亮點，進(jìn)一步提高項目在佛山尤其是順德的影響力與知名度，吸引目標(biāo)客戶的廣泛關(guān)注，大量儲客；線下放大區(qū)域規(guī)劃利好與二期全新亮點，繼續(xù)強(qiáng)化項目價值，實現(xiàn)客戶洗腦，并配合現(xiàn)場展示的提升，進(jìn)一步提升客戶對項目的認(rèn)同度；深業(yè)城2012年營銷立勢之道：發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢，通過營銷發(fā)力！2012年下半年：延續(xù)上半年的營銷活動，兌現(xiàn)承諾。結(jié)合項目美食城商家進(jìn)駐及幼兒園招商，以及一期8號樓的入伙，強(qiáng)化項目的大盤價值與完善配套，兌現(xiàn)客戶承諾，建立市場良好口碑，為項目持續(xù)熱銷奠定夯實的市場基礎(chǔ)。深業(yè)城2012年四大營銷戰(zhàn)役：營銷攻略：體驗式營銷+話題營銷，標(biāo)新立異，建立市場廣泛的知名度以及持續(xù)關(guān)注，大量蓄客主力戰(zhàn)役：體驗式營銷突襲，吸引眼球，充分利用醇熟社區(qū)優(yōu)勢，以居住的舒適度取得先發(fā)制人的勝利！配合戰(zhàn)役：加強(qiáng)氛圍包裝，提升展示品質(zhì)，前廣場分節(jié)點整改包裝，樣板房/商業(yè)街/園林全面展示；攻心戰(zhàn)役：拓寬客戶來源，重點挖掘周邊及廣州、禪桂中心客戶啟動老帶新/團(tuán)購，打好客戶攻心戰(zhàn)；車輪戰(zhàn)役：搶占入市先機(jī)，以不同類型產(chǎn)品輪流推貨為原則，吸引不同類型的客戶關(guān)注，實現(xiàn)余貨與新貨的同步消化。1234車輪戰(zhàn)役線上節(jié)點線下節(jié)點2月5月6月7月8月9月商業(yè)公寓100套10月2012年2.11二期樣板房3.3二期一批開盤住宅44套3.31加推8號樓22-25層5.1二期二批開盤6.1加推8號樓26-30層前提：由于2012年的產(chǎn)品類型較多，涵蓋商業(yè)、公寓、大平面、復(fù)式等產(chǎn)品，產(chǎn)品線較為復(fù)雜推貨策略：分兩條路線輪流推貨，時間間隔為一個月，線上以二期洋房單位持續(xù)推出為主；線下逐步釋放出公寓產(chǎn)品及商業(yè)。當(dāng)洋房在蓄客期間時，利用現(xiàn)場的人氣進(jìn)行公寓及商業(yè)客戶的逼定成交。4月11月分線上線下兩條路線，波浪式輪流推貨12月3月住宅106套商業(yè)公寓125套7.1二期三批開盤住宅132套8.1加推7號樓22-25層公寓100套8.18二期四批開盤住宅132套9.9加推7號樓26-28層10.11號樓開盤共49套公寓75套11.1加推7號樓28-30層公寓75套推貨節(jié)奏——兩條線、波浪式輪流推貨1月周游列國記佳節(jié)向前沖家族繁盛禮每周暖場+節(jié)點大咖節(jié)日應(yīng)景活動貼近買房需求活動主力戰(zhàn)役周游列國記蒙古馬爾代夫新加坡美國英國俄羅斯澳大利亞瑞典巴西加拿大瑞士印度西班牙法國泰國韓國日本德國中國意大利深度私享游(周末暖場)(周末暖場)主力戰(zhàn)役“周游列國記”之大咖—意大利深度私享游目的：與目標(biāo)人群“看過世界的順德人”對接，呼應(yīng)項目意大利主題園林風(fēng)格，為項目制造話題與噱頭。旅游時間：一季度一次，五一、十一、圣誕啟動時間：項目二期樣板房開放時邀約客群及邀約方式：1、2012年成交客戶，以家庭為單位，每個家庭限定2人。2、營銷中心設(shè)置意大利深度私享游抽獎箱，簽訂合同的客戶即刻可參與抽獎。每一季度選取10名客戶。主力戰(zhàn)役地圖主要旅游城市總覽圖在旅游路線設(shè)計上，選擇四條具有代表性的特色線路供客群參考，旨在通過不同的旅游路線，規(guī)避一般大眾游的方式，從不同方面探尋意大利當(dāng)?shù)厝粘Ｉ盍?xí)性，深入了解其人文風(fēng)俗，帶給客群全新的深度旅游理念。旅游線路參考：A：中意友好社區(qū)游B：意大利漫步小鎮(zhèn)游C：意式濃情酒莊游D：西西里島環(huán)線游中意友好社區(qū)游旅游路線：威尼斯—利米尼—圣馬力諾—羅馬—梵蒂岡—佛羅倫薩—比薩—博洛尼亞—維羅納—米蘭路線評估：本線路將立足于意大利特色社區(qū)，了解當(dāng)?shù)厝巳粘Ｉ?，深度探尋意大利人文風(fēng)俗。意大利漫步小鎮(zhèn)游旅游路線：布拉諾—波托菲諾—蒙特卡蒂尼—阿雷佐—阿爾貝羅貝—波希塔諾路線評估：本線路將選擇意大利各地具有代表特色的古鎮(zhèn)來進(jìn)行漫游，以輕松休閑的旅行方式感受古鎮(zhèn)歷史人文魅力。意式濃情酒莊游旅游路線：CASALEMANFERRATO—布雷西亞—帕多瓦—TORGIAN—蒙塔爾奇諾鎮(zhèn)路線評估：本線路將以意大利葡萄酒產(chǎn)區(qū)為基點，選擇產(chǎn)區(qū)內(nèi)知名酒莊，不僅可以享用醇正意式美酒，更能了解有關(guān)葡萄酒的禮儀文化。西西里島環(huán)線游旅游路線：陶爾米納—卡塔尼亞—拉古薩—阿格里真托—巴勒莫路線評估：以意大利著名海島西西里島為旅游線路，選取當(dāng)?shù)靥厣糜尉坝^城市，感受地中海自然風(fēng)光與西西里島的世界文化遺產(chǎn)。投放渠道目的：通過主流電視媒體黃金收視時段及電臺新聞主要播放時段投放深業(yè)城全新二期信息以及周游列國活動。89“周游列國記”之暖場目的：與目標(biāo)人群“看過世界的順德人”對接，吸引客戶光臨現(xiàn)場，為項目制造火爆熱銷的場面。時間：2012年全年，每兩周或三周舉行一次形式：每次選取一個國家為活動核心，通過展示該國的民俗、民風(fēng)、美食、服裝等特性，關(guān)聯(lián)項目同步國際的生活理念與品質(zhì)享受。邀約客群及邀約方式：1、深業(yè)集團(tuán)老業(yè)主、已成交客戶、意向登記客戶、潛在客戶2、電話邀約：活動信息+二期產(chǎn)品推售信息短信發(fā)送：時間：每周提前預(yù)報下周信息區(qū)域：北滘本地及周邊樂從、陳村數(shù)量：每次50萬條周游列國記活動點選取最佳選擇：深業(yè)路全封閉起來，活辟出一條單行道備選選址：小區(qū)商業(yè)外街、項目內(nèi)部已建好商業(yè)街部分物料：活動背景板1塊活動指南折頁1萬份主力戰(zhàn)役投放渠道目的：通過主流電視媒體黃金收視時段及電臺新聞主要播放時段投放深業(yè)城全新二期信息以及周游列國活動?！爸苡瘟袊洝敝瘓觥袊袼渍够顒幽康模罕ＷC人氣，進(jìn)行口碑營銷，從而提升項目品質(zhì)活動時間：2月18-19日/2月25-26活動內(nèi)容：美食節(jié)：順德雙皮奶、新疆烤羊肉串、武漢精武鴨脖、長沙臭豆腐、山西的肉夾饃……免費試吃年俗展：中國結(jié)、糖畫、臉譜、剪紙現(xiàn)場觀摩“周游列國記”之暖場——日本櫻花節(jié)活動時間：3月3-4日/3月10-11活動內(nèi)容：日本壽司DIY、巨型櫻花看板現(xiàn)場繪制、和服秀、茶道表演“周游列國記”之暖場——德國啤酒節(jié)活動時間：3月18-19日/3月25-26活動內(nèi)容：桌上足球、德國慕尼黑啤酒品鑒、松子醬汁，填梨子、油炸馬鈴薯子，菊苣核桃仁色拉美食大賞?！爸苡瘟袊洝敝瘓觥獰峄鹞靼嘌阑顒訒r間：4月21-22日/4月28-29（考慮廣州四月清明不買房的習(xí)慣，活動安排在四月下半月，為五一預(yù)熱）活動內(nèi)容：塔帕美食品鑒、法雅玩偶展塔帕（意為“蓋子”）是西班牙飲食國粹，指該國一種傳統(tǒng)小吃，可作飯前開胃小菜或兩頓正餐之間的點心。塔帕種類繁多，花樣齊全。法雅節(jié)，紀(jì)念當(dāng)?shù)氐谋Ｗo(hù)神圣何塞。節(jié)日期間，這個城市的大街小巷都會擺滿用木料、紙板和泡沫塑料做成的玩偶，創(chuàng)意獨特、形態(tài)各異、栩栩如生，這些玩偶被稱作法雅。“周游列國記”之五一

——狂歡威尼斯暨第一批幸運業(yè)主意大利游活動目的：利用“五一黃金周”效應(yīng)，在項目內(nèi)為第一批幸運業(yè)主意大利游舉行啟動儀式，增強(qiáng)項目價值感，提升客群認(rèn)同力，攏聚、消化目標(biāo)客群?；顒訒r間：5月1日-5月3日活動內(nèi)容：5月1日第一批業(yè)主意大利游啟動儀式暨狂歡威尼斯五一high翻天啟動儀式本次活動以展示歐洲舞蹈（弗拉明戈、踢踏舞、芭蕾等）為主，將觀賞性與娛樂性有效結(jié)合，并配合現(xiàn)場互動環(huán)節(jié)設(shè)置，為意大利主題游制造聲勢。5月1日-5月3日威尼斯面具DIY、威尼斯風(fēng)情舞會、爵士樂表演、精美自助西點不停歇。五一大活動讓舞動的步伐，為意大利主題游吹響遠(yuǎn)行的號角。啟動儀式開始，由深業(yè)城老總致歡迎詞。結(jié)束致辭，將升放小氣球、禮花等輔助現(xiàn)場氣氛的道具。之后，各類舞蹈展示部分將在不同時間段呈現(xiàn)給觀眾，并穿插現(xiàn)場問答游戲，答對有獎，獲獎?wù)呖傻绞蹣遣款I(lǐng)獎。建議在現(xiàn)場安排一支西式樂隊，用于迎賓和送賓，增添活動熱鬧氣氛。主力戰(zhàn)役周游列國記佳節(jié)向前沖家族繁盛禮每周暖場+年度大咖節(jié)日應(yīng)景活動貼近買房需求活動主力戰(zhàn)役佳節(jié)向前沖（一家人各有所得）3.12周一植樹節(jié)5.13周日母親節(jié)6.1周五兒童節(jié)6.23周六端午節(jié)8.23周四七夕節(jié)9.30中秋節(jié)12.25周二圣誕節(jié)3.8周四婦女節(jié)活動目的：吸引客戶光臨現(xiàn)場，為項目制造火爆熱銷的場面，同時體現(xiàn)深業(yè)城的人文關(guān)懷。邀約方式：電話邀約：活動信息+二期產(chǎn)品推售信息短信發(fā)送：時間：每次活動提前2天告知區(qū)域：北滘本地及周邊樂從、陳村數(shù)量：每次兩千條佳節(jié)向前沖活動形式：本活動擬定深業(yè)城與項目已進(jìn)駐的瑪尼花美容會所聯(lián)合，于2009年3月8日在項目現(xiàn)場舉行“定制完美女人”活動，此次活動將以“美容課堂”、“有機(jī)點心宴”兩部分為主要內(nèi)容?；顒訒r間：2012年3月8日（婦女節(jié)）活動地點：項目內(nèi)部商業(yè)街活動客群：光臨現(xiàn)場的女性客戶、成交客女性客戶佳節(jié)向前沖——定制完美女人佳節(jié)向前沖——綠色植樹節(jié)活動形式：邀請業(yè)主、來訪及周邊區(qū)域客戶到場參加植樹活動，到場客戶均可免費在深業(yè)城園林內(nèi)以及小區(qū)旁種植一棵小植物，并在樹上掛上以客戶命名的小牌匾，留作紀(jì)念。活動時間：2012年3月12日（植樹節(jié)）活動地點：項目社區(qū)內(nèi)活動客群：光臨現(xiàn)場的客戶、前期成交客戶及意向登記客戶佳節(jié)向前沖——感恩母親節(jié)活動形式：母親節(jié)當(dāng)天，凡是光臨項目現(xiàn)場的客戶，即可獲贈康乃馨一束以及知名品牌女性護(hù)膚禮包。同時，當(dāng)天購房還可獲得額外99折優(yōu)惠?；顒訒r間：2012年5月13日（母親節(jié)）活動地點：項目營銷中心活動客群：光臨現(xiàn)場的女性客戶、前期成交女性客戶及意向登記女性客戶活動形式：針對兒童客群，建議利用社區(qū)環(huán)境作為活動場地，開展尋寶活動。對于不參與客群，在泳池邊設(shè)置咖啡，做品鑒咖啡活動，并設(shè)置游戲環(huán)節(jié)以作互動。活動時間：6月1號活動地點：項目社區(qū)內(nèi)活動客群：兒童客群、業(yè)主、意向客群佳節(jié)向前沖——繽紛探寶節(jié)寶藏分類：小水槍、毛絨玩具、乒乓球、明信片、氣球等等尋寶者根據(jù)提示卡內(nèi)容，進(jìn)入園區(qū)搜尋隱藏寶藏。找齊提示卡寶藏，可到售樓部換取頭等大獎；若沒找齊，則只能憑借已有寶藏內(nèi)容換取小禮品。在尋寶過程中，有關(guān)意大利主題游的宣傳會通過提示卡、易拉寶、展板、廣播等形式不斷干擾！活動形式：在游泳池內(nèi)，以“打水仗”為主要活動內(nèi)容，并結(jié)合水中互動環(huán)節(jié)，增加趣味；在會所，設(shè)置粽子盛宴，供不參與擊水活動的客戶享用?；顒訒r間：6月23號佳節(jié)向前沖——擊水端午節(jié)活動地點：項目社區(qū)內(nèi)泳池活動客群：兒童客群、業(yè)主、意向客群佳節(jié)向前沖——七夕電影節(jié)活動形式：在情人節(jié)當(dāng)天，邀請部分客戶親臨已開業(yè)的愛的3D影院，放一場經(jīng)典的《羅馬假日》or《海角七號》or新上映的情感電影，讓客戶親身體驗項目的社區(qū)配套?；顒訒r間：8月23號活動地點：愛的3D影院活動客群：部分意向登記客戶中秋、十一大活動佳節(jié)向前沖——歡樂賞燈團(tuán)圓夜暨第二批幸運業(yè)主意大利游活動目的：利用“十一黃金周”效應(yīng)，聯(lián)合中秋節(jié)，在項目內(nèi)為第二批幸運業(yè)主意大利游舉行啟動儀式，增強(qiáng)項目價值感，提升客群認(rèn)同力，攏聚、消化目標(biāo)客群?；顒訒r間：9月30日晚活動地點：會所、園林活動客群：項目準(zhǔn)業(yè)主，部分意向客戶活動內(nèi)容：在項目現(xiàn)場舉辦歡樂迎“親”活動，現(xiàn)場主要以特色花燈為主題展示會，建議邀請客群親手參與花燈繪制，并配合放花燈等互動來增加節(jié)日氣氛，同時，現(xiàn)場還可以安排中秋特色飲食餐會以供客群享用。第二批業(yè)主意大利游啟動儀式同步啟動（延續(xù)第一次啟動儀式時的表演形式）佳節(jié)向前沖——繽紛圣“蛋”夜暨第三批幸運業(yè)主意大利游活動形式：在項目現(xiàn)場以“年底感恩”的方式舉辦，建議將現(xiàn)場布置成彩蛋展示會，結(jié)合圣誕節(jié)特色裝飾來營造現(xiàn)場氣氛，并提供圣誕晚宴以供客群享用。同時，現(xiàn)場還將進(jìn)行一些互動性的小游戲，如手工彩繪蛋等。第二批業(yè)主意大利游啟動儀式同步啟動（延續(xù)第一次啟動儀式時的表演形式）活動時間：12月25日活動地點：會所活動客群：項目準(zhǔn)業(yè)主，部分意向客戶圣誕、元旦大活動周游列國記佳節(jié)向前沖家族繁盛禮每周暖場+年度大咖節(jié)日應(yīng)景活動貼近買房需求活動家族繁盛禮家裝分享會快樂琴童班小小舞蹈家國學(xué)大講堂活動目的：改善型需求客戶，看重子女教育以及居住品質(zhì)。深業(yè)城深刻了解客戶所需，為客戶切實解決買房過程中所面臨的問題。邀約客群及邀約方式：1、已成交客戶、意向登記客戶2、電話邀約：活動信息+二期產(chǎn)品推售信息營銷中心接受現(xiàn)場報名家族繁盛禮時間：2012年6-7月每月2次地點：深業(yè)城會所多功能廳活動內(nèi)容：專門為2-6歲幼兒開設(shè)的舞蹈、健身和肢體藝術(shù)表現(xiàn)課程。幼兒將掌握芭蕾、現(xiàn)代舞的基本功。邀約客戶：業(yè)主子女（2-6歲）家族繁盛禮——小小舞蹈家時間：2012年8-9月每月2次地點：深業(yè)城會所多功能廳活動內(nèi)容：邀請國學(xué)名家主講，旨在讓孩子們了解中華國學(xué)的博大精深，養(yǎng)成良好的生活學(xué)習(xí)習(xí)慣。通過考核優(yōu)秀的學(xué)員可獲取深業(yè)城“優(yōu)+教育”獎學(xué)金5000元及獎碑一座。邀約客戶：業(yè)主子女（6-15歲）家族繁盛禮——國學(xué)大講堂時間：2012年10-11月每月2次地點：深業(yè)城會所多功能廳活動內(nèi)容：彈琴的孩子不會變壞！鋼琴培訓(xùn)班，不僅培養(yǎng)孩子高尚的藝術(shù)氣質(zhì)，更可掌握一門技藝。學(xué)成的小孩可在營銷中心鋼琴處表演。邀約客戶：業(yè)主子女（6-12歲）家族繁盛禮——快樂琴童班時間：2012年每季一次地點：深業(yè)城會所活動內(nèi)容：舉辦家庭裝修講座、家居風(fēng)水知識講座等，幸運業(yè)主抽獎即獲5000元家電禮金；現(xiàn)場簽單的業(yè)主還可以尊享知名設(shè)計師及金牌施工隊預(yù)約特權(quán)。邀約客戶：業(yè)主及潛在客戶

家族繁盛禮——家裝分享會PartOne：高端雜志投放，區(qū)域全面鋪開多渠道傳播-高端雜志廣告投放配合戰(zhàn)役在如《財經(jīng)》、《地產(chǎn)》、《瑞麗》等輻射受眾非常廣的高端雜志上投放廣告。配合銷售節(jié)點安排投放，從2月二期精裝樣板房正式開放開始持續(xù)投放。多渠道傳播-網(wǎng)絡(luò)全面造勢針對7號樓精裝公寓，與搜房網(wǎng)/新浪地產(chǎn)街年度合作，共同為項目營銷運動造勢。通過網(wǎng)絡(luò)新聞軟文、論壇炒作、現(xiàn)場秒殺視頻等形式，為項目營銷運動全面造勢。PartTwo：網(wǎng)絡(luò)造勢，全民營銷運動配合戰(zhàn)役預(yù)約看房百團(tuán)大戰(zhàn)重磅出擊提升展示品質(zhì)，打造高品質(zhì)宮館PartThree：銷售物料全面更新升級制作《深業(yè)城旅游娛樂全收納折頁》，包含深業(yè)城的配套及各個經(jīng)典景點以及各大交通干道、公交路線、附近的吃喝玩樂，既有效吸引客戶又很好地傳遞了項目的核心價值。配合戰(zhàn)役北滘深業(yè)城提升展示品質(zhì)，打造高品質(zhì)宮館前廣場作為深業(yè)城最有昭示性的一部分，需要添加一些創(chuàng)意包裝，來吸引客戶的目光商業(yè)街的創(chuàng)意包裝：添加一些具有寓意的創(chuàng)意標(biāo)志物，并擺放部分創(chuàng)意展示牌展示賣點并及時更新項目信息。一期二期前廣場PartFive：前廣場創(chuàng)意包裝配合戰(zhàn)役城熟了！提升展示品質(zhì)，打造高品質(zhì)宮館PartSix：物業(yè)形象及服務(wù)全面升級配合戰(zhàn)役目的：改善目前物業(yè)的整體形象，以進(jìn)一步增加項目的附加值動作：1、一期已經(jīng)基本入伙，物業(yè)需要組織一些小型的社區(qū)活動如親子活動、節(jié)日期間社區(qū)文藝匯演等等；2、創(chuàng)辦《深業(yè)家園》的社刊，給業(yè)主一個反饋問題及及時解決問題的良好平臺；3、開展禮儀進(jìn)階訓(xùn)練，訓(xùn)練完成之后舉辦“把微笑服務(wù)送給每一個人”主題的服務(wù)意識、禮儀禮節(jié)的匯報表演，以實現(xiàn)整體的服務(wù)升級;4、舉辦“總經(jīng)理接待周”活動，允許業(yè)主直接向總經(jīng)理反饋物業(yè)存在的問題并及時改進(jìn)。拓寬客戶來源，啟動老帶新/團(tuán)購PartOne：團(tuán)購召集——定向拓展團(tuán)購對象：周邊大型企業(yè)員工如美的、北滘醫(yī)院、北滘小學(xué)等團(tuán)購方式：憑企業(yè)工作證即可享受團(tuán)購優(yōu)惠團(tuán)購優(yōu)惠：3-5批（含5批）99折優(yōu)惠，5批以上98折優(yōu)惠團(tuán)購宣傳：針對周邊企業(yè)進(jìn)行地毯式派單、直郵發(fā)布團(tuán)購信息攻心戰(zhàn)役拓寬客戶來源，啟動老帶新/團(tuán)購PartTwo：創(chuàng)新老帶新啟動，深業(yè)城認(rèn)苗活動目的：公益活動體現(xiàn)品牌，認(rèn)苗活動傳播精神，推出以老帶新優(yōu)惠時間：2012年2月啟動配合媒體：報紙、網(wǎng)絡(luò)專題論壇、BLOG 活動：通過老業(yè)主與新客戶之間認(rèn)苗、命名、種植等方式順利啟動老帶新地點：深業(yè)城園林攻心戰(zhàn)役1、合作銀行擺放宣傳資料已擺放宣傳易拉寶及折頁的銀行包括（農(nóng)行、建行、工行、交行、）2、銀行大客戶計劃與周邊較大銀行簽訂團(tuán)購協(xié)議，銀行推薦客戶優(yōu)惠5000元針對農(nóng)行及農(nóng)商行進(jìn)行特別推售3、銀行資源利用借助銀行平臺，針對銀行員工及客戶發(fā)送短信、電子樓書等資料4、銀行理財/信貸經(jīng)理在項目現(xiàn)場的專場宣講（每周一至周五時間）5、銀行理財講座與銀行取得聯(lián)系，邀請銀行客戶和現(xiàn)場意向客戶進(jìn)行理財專門講座6、多渠道現(xiàn)場聯(lián)誼活動除了單一渠道開展活動外，可聯(lián)合2～3個渠道資源進(jìn)行現(xiàn)場聯(lián)誼。主要以銀行、及深業(yè)合作單位為突破口的客戶渠道拓展——132拓寬客戶來源，啟動老帶新/團(tuán)購PartThree：1+1大客戶拓展——成交催化劑攻心戰(zhàn)役拓寬客戶來源，啟動老帶新/團(tuán)購PartFour：周周一口價，成交人氣雙重保障攻心戰(zhàn)役一口價單位：7號樓2~21層已推出但未售單位啟動時間：2012年8月活動內(nèi)容：建議將7號樓2~21層已推出但未售單位，