紅星美凱龍的模式

專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律和趨勢【紅星美凱龍的發(fā)展歷程】伴隨中國家居建材市場的發(fā)展，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)了5次飛躍，成為中國家居連鎖行業(yè)的龍頭和領(lǐng)航者紅星美凱龍是中國家居建材類專業(yè)市場的典型代表，其發(fā)展過程是中國家居賣場發(fā)展歷程的縮影，代表著中國家居賣場的發(fā)展趨勢和方向；自1986年創(chuàng)業(yè)以來，紅星美凱龍已進(jìn)駐53個(gè)城市，擁有72家商場，市場總規(guī)模達(dá)到823萬平米，旗下匯聚了2000多家世界頂級家居品牌企業(yè)80’后期90’早期2000年以后中國家居賣場發(fā)展歷程還沒有真正意義上的家具賣場；自己請木匠打家具，而木材需要到專門的木材公司進(jìn)行有指標(biāo)地購買，而不允許自由交易全國開始出現(xiàn)區(qū)域家具賣場；各地建材城也相應(yīng)有少部分的配套家具;建材與家具并沒有完全分離開全國家具賣場陸續(xù)成立：92年紅星美凱龍成立，96年深圳金海馬家具成立，98年好百年家具連鎖企業(yè)成立，99年北京居然之家成立；各地建材市場內(nèi)的家具賣場也發(fā)展紅火全國家具賣場進(jìn)入充分競爭階段；各地出現(xiàn)品牌家具賣場；不再單純賣家具，家具配套的家居用品囊括其中，家具賣場向家居賣場轉(zhuǎn)變紅星美凱龍的五次飛躍1986年建立手工小作坊，涉足家具制造業(yè)從手工小作坊躍向企業(yè)化生產(chǎn)，而后從家具制造業(yè)躍向家具流通業(yè)；88年自己開辦家具門市部，91年紅星家具城開業(yè)，這是常州市及其周邊地區(qū)第一家大型家具專營商場從單一市場運(yùn)作躍向家具連鎖經(jīng)營：92年12月，南京紅星家具城正式落成，與此同時(shí)，無錫紅星家具城也開業(yè)了，紅星由此揭開了異地創(chuàng)辦連鎖商場的序幕；96年開始從自主經(jīng)營市場躍向品牌捆綁市場，充分借鑒沃爾瑪“一站式”的經(jīng)營模式，構(gòu)筑集家具、裝飾、建材等為一體的綜合性大賣場，避免在低層次上過度競爭從集團(tuán)化家具市場躍向品牌化家居大賣場，全面拓展家具、建材、裝飾、裝潢、家電、電腦等家居相關(guān)行業(yè)，致力于推行“一站式”服務(wù)案例—紅星美凱龍【紅星美凱龍的八代產(chǎn)品1】產(chǎn)品特征、業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式案例—紅星美凱龍常州家具門市部常州前店后廠的家具專營店南京綜合性大賣場常州家居大賣場常州綠色環(huán)保商場北京上海主題公園shoppingmall產(chǎn)生地第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗(yàn)shoppingmall南京經(jīng)營模式個(gè)體產(chǎn)品經(jīng)營自產(chǎn)自銷+集中采購銷售其它品牌產(chǎn)品效仿沃爾瑪和國外shoppingmall的做法，實(shí)現(xiàn)品牌捆綁式經(jīng)營走出傳統(tǒng)意義上的家具市場經(jīng)營模式，推出“商場化管理”新模式，在全國率先推出“所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)；借鑒KFC連鎖模式，建立連鎖品牌商場，使用紅星美凱龍名稱把環(huán)保理念注入商場的硬件建設(shè)和內(nèi)部生態(tài)環(huán)境建設(shè)中，商場內(nèi)引進(jìn)江南園林功能區(qū)域劃分清晰，配套服務(wù)齊全，集購物、休閑、娛樂為一體，為消費(fèi)者搭建居家生活領(lǐng)域的“一站式購物”服務(wù)平臺；同時(shí)，一改傳統(tǒng)家居市場嚴(yán)格按品類布局的原則，而將家具、建材、家飾產(chǎn)品巧妙地融合在一個(gè)樓層上，以樣板間的方式展現(xiàn)出一個(gè)真實(shí)的家商場內(nèi)開設(shè)“未來之家”、“愛家森林”等主題公園，凝聚世界前沿科技，設(shè)置實(shí)景樣本間和自助設(shè)計(jì)中心等產(chǎn)品特征品牌商場引入更多的家居類品牌，從家具市場轉(zhuǎn)變?yōu)榧揖邮袌?8年91年97年99年00年03年06年08年業(yè)態(tài)家居購物.娛樂.餐飲.休閑;更加注重服務(wù)性產(chǎn)品家具.裝飾.建材家具.建材.裝飾.裝潢.家電.電腦家具、建材家居購物.兒童樂園.咖啡吧等休閑業(yè)態(tài)采購、庫存、銷售及客服等各環(huán)節(jié)均由自己完成，資金占用量大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高【紅星美凱龍的八代產(chǎn)品2】物業(yè)操作手法、贏利模式、角色定位案例—紅星美凱龍家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場家居大賣場綠色環(huán)保商場文化公園式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗(yàn)shoppingmall盈利模式產(chǎn)品品牌商場物業(yè)操作手法改造租賃場地買地自建商場+租賃大棚式市場買地自建商場+租賃+與宜家等聯(lián)合買地+委托管理土地價(jià)格的非理性上漲生產(chǎn)與流通商業(yè)地產(chǎn)角色定位第一二代：產(chǎn)銷者第三代至第八代：購地洽談、設(shè)計(jì)建造、招商、經(jīng)營管理

地價(jià)升值+租金收入+利潤分成產(chǎn)品銷售收入銷售收入（自有產(chǎn)品部分）+賺取差價(jià)（集中采購其它產(chǎn)品）88年91年97年99年00年03年06年08年相比傳統(tǒng)建材市場面積大，受租賃價(jià)格波動影響明顯地價(jià)升值+租金收入案例—紅星美凱龍【紅星地產(chǎn)】在家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團(tuán)開始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端綜合體不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星美凱龍通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益；2009年，集居住、商務(wù)辦公和投資三位一體的鄭州紅星·螞蟻SOHO標(biāo)志著紅星集團(tuán)從“家居到地產(chǎn)”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運(yùn)營全國的開始；城市綜合體案例——天津河?xùn)|區(qū)紅星國際廣場項(xiàng)目：總建面91萬平米，規(guī)劃有15萬平米家具建材Mall（1期產(chǎn)品）和15萬平米ShoppingMall（2期產(chǎn)品）、兩條Block商業(yè)休閑步行街、高檔酒店、5A級寫字樓、20萬平米鉑金級公寓案例—紅星美凱龍?zhí)旖蚣t星國際廣場2010鄭州紅星·螞蟻SOHO2009不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益案例—紅星美凱龍開發(fā)模式隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業(yè)品牌強(qiáng)大號召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式開始由BH（開發(fā)+持有）模式向BSH（開發(fā)+銷售+持有）模式轉(zhuǎn)變，既解決了短期現(xiàn)金流的問題，又解決了長期收入穩(wěn)定問題產(chǎn)品戰(zhàn)略主推三種產(chǎn)品：一是大型城市綜合體，即在重點(diǎn)發(fā)展城市開發(fā)，以家居MALL為主體，融合百貨MALL、商業(yè)街、高檔酒店、5A級寫字樓、精品SOHO及鉑金公寓等復(fù)合型物業(yè)；二是SOHO公寓，將在每個(gè)家居MALL配建3萬~4萬平方米；三是中高檔住宅，今后每個(gè)項(xiàng)目體量都將達(dá)到幾十萬平方米開發(fā)時(shí)序先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入，后期大量住宅開發(fā)、shoppingmall【國內(nèi)專業(yè)市場的Mall化轉(zhuǎn)型及復(fù)合市場開發(fā)案例2】第六空間杭州大都會家居世博園：開啟了中國家居核心商圈模式，八大專業(yè)主題商場集群（1期歐美家具商場、1期現(xiàn)代家具商場、2期國際建材商場、2期主力店集群、2期櫥柜地板商場、3期軟裝飾主題商場、3期ShoppingMall、3期主力店集群），再加上兩條街，十大主力店集群，40個(gè)品牌旗艦店集群，酒店、餐飲等完整的購物休閑配套；蘇州第六空間國際家居：2009年開業(yè)，營業(yè)面積約5萬平米，分為國際館、現(xiàn)代館、歐美館、實(shí)木館、獨(dú)體館五大區(qū)域，各區(qū)域之間以水景或綠化相連，形成獨(dú)特的園林式購物街區(qū)蘇州第六空間杭州大都會家居世博園案例—第六空間【國內(nèi)專業(yè)市場的Mall化轉(zhuǎn)型及復(fù)合體開發(fā)案例3】海鹽中國國際緊固件五金城項(xiàng)目位于海鹽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鹽北路，距杭州灣跨海大橋和亞洲最大的高速公路互通樞紐僅數(shù)公里路程；項(xiàng)目凈占地面積335畝，總規(guī)劃建筑面積50萬平米，其中產(chǎn)品展示交易區(qū)建筑面積22萬平米，標(biāo)準(zhǔn)鋪位每間約110平米；國際商務(wù)配套中心：設(shè)有酒店、公寓、國際風(fēng)情美食街、購物中心、休閑娛樂以及工商、稅務(wù)、銀行、郵政等配套產(chǎn)品展示交易區(qū)22萬平米物流配送區(qū)14萬平米國際博覽采購中心8.8萬平米商務(wù)中心5.2萬平米提供的服務(wù)：1、利用采購中心的一流場館，不定期舉辦各種產(chǎn)品交易會、展銷會；2、開通專業(yè)網(wǎng)上商城，打造電子商務(wù)平臺；3、與國家緊固件質(zhì)量監(jiān)督中心及相關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，提供人才技術(shù)、技能培訓(xùn)等服務(wù)；4、設(shè)立科技研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新中心；5、提供300余鋪位引進(jìn)物流企業(yè)，提供14萬平米倉庫，與銀行合作為入駐市場的企業(yè)倉庫儲貨提供倉擔(dān)質(zhì)押業(yè)務(wù)案例—海鹽中國國際緊固件五金城【專業(yè)市場發(fā)展趨勢對本項(xiàng)目的啟示】銷售方面專業(yè)市場應(yīng)持有大部分物業(yè)，可少量打包銷售，但少量銷售的前提是需要一個(gè)核心商業(yè)品牌來支撐，這個(gè)核心商業(yè)品牌必須是號召力強(qiáng)、消費(fèi)者認(rèn)可、上游商家認(rèn)可的，否則，商業(yè)部分沉淀的大量資產(chǎn)就不能正常地運(yùn)轉(zhuǎn)復(fù)合體開發(fā)及開發(fā)分期最新規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)市場案例中，如成都國際商貿(mào)城、紅星國際等項(xiàng)目，均出現(xiàn)了ShoppingMall與專業(yè)市場并存的現(xiàn)象，說明專業(yè)市場與ShoppingMall并存具有可實(shí)現(xiàn)性，可共享配套資源；以專業(yè)市場名義拿地，可獲取政府低地價(jià)及相應(yīng)的政策支持；在分期開發(fā)上，前期以專業(yè)市場及其配套（倉儲、物流、休閑、餐飲、酒店、會展、公寓等）驅(qū)動人氣，后期再開發(fā)ShoppingMall、住宅硬件設(shè)施停車位、物流企業(yè)空間、倉儲空間、貨運(yùn)通道的設(shè)置非常重要產(chǎn)品功能開始注重產(chǎn)品的可體驗(yàn)化，增加自助性服務(wù)等軟性產(chǎn)品，注重消費(fèi)者購物時(shí)的感受和購物時(shí)的便捷性；注重平臺的打造，網(wǎng)下、網(wǎng)上交易同步，并開始走向指數(shù)式的，以此與國際化的商業(yè)業(yè)態(tài)接軌物業(yè)形態(tài)及體量從大棚式的或經(jīng)工廠改造而來的非標(biāo)準(zhǔn)