項(xiàng)目全程策劃答辯PPT

金科·興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃蘭瑩項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、場(chǎng)地設(shè)計(jì)與功能分區(qū)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)母心緣宏觀環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)陳廣耀市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷推廣、銷售收入黃雪穎項(xiàng)目定位、場(chǎng)地設(shè)計(jì)與功能分區(qū)、投資估算及資金籌措分工表1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置及概況

項(xiàng)目來源于金科集團(tuán)真實(shí)項(xiàng)目，目前尚在建設(shè)中，位于綿陽市科創(chuàng)園區(qū)園藝山園藝東街與元通路交匯處（博雅小學(xué)旁），凈用地面積為259.2畝。毗鄰元通公園，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。據(jù)了解，該項(xiàng)目作為綿陽園藝山配套建設(shè)的一部分，將有望助推園區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的快速完善，并促進(jìn)整個(gè)園區(qū)乃至綿陽西部城區(qū)的升級(jí)和發(fā)展。項(xiàng)目出讓信息及商務(wù)條件土地價(jià)格總地價(jià)

(萬元）樓面地價(jià)

(元/㎡）地面地價(jià)

(萬/畝）保證金

(萬元）報(bào)名截止時(shí)間交地時(shí)間開工時(shí)間75678

1825292--已交地土石方已開挖付款節(jié)奏合作方已獲取土地，并繳納50%土地款。簽訂合作協(xié)議后1個(gè)月內(nèi)支付不少于20%土地款，具體比例待雙方協(xié)商。凈用地面積259.2畝可建面積572354.7㎡容積率2.4建筑密度≤33%綠地率≥30%建筑限高55M用地性質(zhì)住宅用地（商業(yè)兼容20%）配建要求幼兒園1所、菜市場(chǎng)1個(gè)車位配比要求住宅：1:1車位/戶；商業(yè)：1個(gè)車位/200㎡項(xiàng)目位置及概況項(xiàng)目周邊及四至情況綿陽市汽車客運(yùn)站綿陽市人民政府普明風(fēng)景區(qū)西山風(fēng)景名勝區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng)2.1KM3.2KM2.6KM2.7KM1.8KM本項(xiàng)目所在的科創(chuàng)園屬于綿陽市科技教育發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，因此，項(xiàng)目周邊多為學(xué)校及住宅小區(qū)，人文氣息濃郁。項(xiàng)目距普明風(fēng)景區(qū)2.7KM，距西山風(fēng)景名勝區(qū)1.8KM，且項(xiàng)目旁邊的元通公園也已動(dòng)工建設(shè)。享有豐富的自然景觀資源。本項(xiàng)目將配建商業(yè)街，滿足業(yè)主的需要，同時(shí)，距離本項(xiàng)目3.2KM的萬達(dá)廣場(chǎng)作為綿陽市新的商業(yè)中心和城市地標(biāo)，為業(yè)主的購(gòu)物消費(fèi)提供便利。項(xiàng)目四面通路，出行方便。且距離綿陽汽車客運(yùn)站不到3KM。項(xiàng)目周邊配套情況：教育配套園藝小學(xué)（423米）、博雅學(xué)校（418米）、東辰國(guó)際學(xué)校（700米）、綿陽外國(guó)語學(xué)校（2.1公里）、綿陽市南山雙語中學(xué)（2.8公里）、綿陽中學(xué)（2.8公里）、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院（2.2公里）商業(yè)配套萬達(dá)/沃爾瑪商圈（3.2公里）；小商品批發(fā)城（2.4公里）交通配套四面通路，公交路線91、45路公交，綿陽火車站（2.7公里）醫(yī)療配套美康醫(yī)院(2.3公里）、綿陽市第八人民醫(yī)院（3公里）公園及環(huán)境資源元通公園（2014年動(dòng)工）、西山風(fēng)景區(qū)、新華公園地塊情況小結(jié)1.該項(xiàng)目地塊位于科創(chuàng)園片區(qū)，地塊面積為225066.49㎡，成交價(jià)格為75678萬元。地塊場(chǎng)地平整，目前已開挖土石方，容積率小于等于2.4.地塊緊鄰道路，面積適中，便于規(guī)劃；

2.地塊地處教育園區(qū)，周邊大多為學(xué)校及已建成住宅小區(qū)，住宅小區(qū)多以高層和花園洋房為主，搭配少量社區(qū)商業(yè)。3.項(xiàng)目周邊交通便捷，臨元通公園、新華公園，自然資源優(yōu)勢(shì)明顯。

4.附近是已建成住宅小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套齊全。項(xiàng)目所在片區(qū)是綿陽市重點(diǎn)發(fā)展方向。2宏觀環(huán)境2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.2房地產(chǎn)環(huán)境分析2.3四川環(huán)境分析2.4綿陽比較優(yōu)勢(shì)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2013年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，外部環(huán)境仍不樂觀國(guó)家2011年2012年2013年2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比美國(guó)1.82.81.90.12.01.11.32.51.64.12.03.22.7英國(guó)1.10.11.4-0.30.00.40.20.71.30.81.50.72.5法國(guó)2.00.00.2-0.2-0.3-0.1-0.40.50.5-0.10.20.20.5德國(guó)3.30.70.5-0.50.30.0-0.30.70.50.30.60.41.5日本-0.41.41.6-0.1-0.31.20.01.01.20.32.30.32.7意大利0.6-2.6-1.8-0.9-2.8-0.6-2.5-0.3-2.20.0-1.80.2-0.7加拿大2.51.71.70.21.00.61.40.41.40.71.90.52.2

七國(guó)集團(tuán)GDP增長(zhǎng)率2011年2012年2013年2012年2013年四季度一季度二季度三季度四季度巴西2.61.02.41.81.83.32.1-俄羅斯4.33.51.62.11.61.21.2-印度6.25.04.74.74.84.44.84.7南非3.12.51.92.11.62.31.8-韓國(guó)3.72.02.81.51.52.33.33.7印度尼西亞6.56.25.76.16.15.85.65.2馬來西亞5.15.64.56.54.14.45.04.6菲律賓3.66.86.97.17.17.67.05.6泰國(guó)0.16.52.919.15.42.92.70.8香港4.91.52.02.82.93.22.93.0臺(tái)灣4.21.53.03.81.42.71.72.0金磚國(guó)家及部分亞洲經(jīng)濟(jì)體GDP增長(zhǎng)率因此，世界經(jīng)濟(jì)增速回落2013年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回升趨勢(shì)初顯，但是對(duì)中國(guó)并沒有什么正面作用第一我國(guó)人力成本上升，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二國(guó)際資本退出，對(duì)我國(guó)資金密集型企業(yè)不利第三對(duì)外投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存中國(guó)經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境并不樂觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2013年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，增長(zhǎng)7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長(zhǎng)8.3%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Τ擎?zhèn)化動(dòng)力不減交通，通信等公用事業(yè)網(wǎng)絡(luò)加速形成消費(fèi)新業(yè)態(tài)逐漸形成文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

2010年我國(guó)按常住人口統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化比率為49.95%，而非農(nóng)業(yè)戶籍人口占總?cè)丝诘?4.17%，二者之間相差的15.78個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于2.1億人口，所以未來半程鎮(zhèn)人口的城鎮(zhèn)化將比目前鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化對(duì)城鎮(zhèn)化的推動(dòng)作用更大。2013年全國(guó)建筑業(yè)增加值2013年全國(guó)建筑業(yè)增加值38995億元，比上年增長(zhǎng)9.5%全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比去年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)環(huán)境分析國(guó)家層面1國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)，全面遇冷調(diào)控政策出臺(tái)全面遇冷，在地方層面普遍被消極對(duì)待。限購(gòu)加強(qiáng)可響應(yīng)者寥寥無幾。二套房貸未立即落實(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)也沒有達(dá)成共識(shí)。存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。2.大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)中國(guó)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，解決困難群眾基本住房問題，滿足群眾多層次住房需求；改善農(nóng)村困難群眾住房條件，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)一步加大農(nóng)村危房改造力度，努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。3.新一屆政府房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變盡管調(diào)控政策全面失效，房?jī)r(jià)上漲沒有被遏制，但是新一屆政府正在越來越多的傾向于使用更加市場(chǎng)化的方式，而不是行政性的強(qiáng)制手段。特別十八屆三中全會(huì)提出的全面深化改革，通過建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，以市場(chǎng)化方式配置資源逐漸形成房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市北京上海廣州深圳土地成交面積環(huán)比增幅-86.4%-55.2%52.5%118.2%土地成交面積同比增幅-58.8%-92.4%-16.7%568.1%房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境（一）城市格局分化一二線城市聚集過多資源，房地產(chǎn)需求集中，但供給短缺，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。三四線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，供過于求。（二）從土地市場(chǎng)看，一二線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。城市北京上海廣州深圳土地成交面積環(huán)比增幅-86.4%-55.2%-52.5%118.2%土地成交面積同比增幅-58.8%-92.4%-16.7%568.1%（三）房企利潤(rùn)率低位徘徊中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量走勢(shì)四川環(huán)境分析四川政策環(huán)境

2014年1月28日四川省頒布了《2014年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作要點(diǎn)》以積極推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革為目的，執(zhí)行好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。一、繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作強(qiáng)化地方政府穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)，培育和發(fā)展二手房和住房租賃市場(chǎng)，滿足多層次的住房需求，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供應(yīng)格局二、加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向、政府引導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用和政府的統(tǒng)籌總攬作用。打造新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈。推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作，改造和提升傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的服務(wù)技術(shù)、市場(chǎng)定位、發(fā)展模式，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，規(guī)范房屋交易行為。強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。創(chuàng)新維修資金使用機(jī)制，提高維修資金應(yīng)急使用效能。加強(qiáng)登記人員培訓(xùn)考核，提高登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，保障房地產(chǎn)交易安全。四、加強(qiáng)國(guó)有土地上房屋征收市場(chǎng)監(jiān)管做好條例出臺(tái)后的宣傳工作，進(jìn)一步規(guī)范房屋征收行為，堅(jiān)持陽光征收。進(jìn)一步落實(shí)征收拆遷信訪工作責(zé)任制，采取多種途徑和方法，妥善處理拆遷遺留問題。加大執(zhí)法檢查力度，堅(jiān)決查處征收拆遷中的典型案件，維護(hù)群眾合法權(quán)益。四川生產(chǎn)總值單位：億元1-12月四川生產(chǎn)總值1-4季度%地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）26260.7710.0第一產(chǎn)業(yè)3425.613.6第二產(chǎn)業(yè)13579.0311.5工業(yè)11578.5511.0建筑業(yè)2000.4814.5第三產(chǎn)業(yè)9256.139.9交通運(yùn)輸，倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)751.555.8批發(fā)和零售業(yè)1472.597.9住宿和餐飲業(yè)685.845.4金融業(yè)1581.4719.4房地產(chǎn)業(yè)762.777.9其他服務(wù)業(yè)4001.919.5四川經(jīng)濟(jì)狀況四川居民消費(fèi)水平全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）比上年上漲2.8%，食品類價(jià)格上漲4.8%，居住類價(jià)格上漲3.7%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲1.5%。四川消費(fèi)者信心指數(shù)時(shí)間 2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度總指數(shù)103.3104.6103.6109.2110.8108.8106.9107.4現(xiàn)狀指數(shù)98.9100.6101.4104.6107.1406.4104.8105.3預(yù)期指數(shù)107.7108.6105.8113.7114.5111.3109.1109.6一消費(fèi)者年輕化優(yōu)勢(shì)

綿陽市已經(jīng)購(gòu)買和潛在購(gòu)買新房屋的消費(fèi)者趨向年輕化，20-30歲購(gòu)房者約占61%，主要為結(jié)婚購(gòu)房，其次為30-35歲的人群，以改善性需求以及移居綿陽為主。總體來看，年輕人剛性需求群體逐漸成為購(gòu)房主力軍。這種趨勢(shì)將持續(xù)并且其比例將在較長(zhǎng)一段時(shí)間擴(kuò)大。在綿陽這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的城市，可能會(huì)吸引更多外來人群到此淘金

綿陽比較優(yōu)勢(shì)二經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)

2013年綿陽GDP總量1346.4億元，全省排名第二，2007-2012年綿陽市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速14.9%，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。綿陽屬于“成綿樂經(jīng)濟(jì)圈”重要節(jié)點(diǎn)，市西北綜合交通樞紐，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，想成以電子信息，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)體系，有西部硅谷的美譽(yù)。第二產(chǎn)業(yè)所占比重持續(xù)上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二三一結(jié)構(gòu)。三居民消費(fèi)能力強(qiáng)

2013年綿陽社會(huì)消費(fèi)品零售總額572.8億元，增長(zhǎng)16%，居全省第二。人均可支配收入20755元，增長(zhǎng)15.3%，高于省內(nèi)平均水平，人均消費(fèi)支出15717元，增長(zhǎng)11.7%。人均可支配收入不斷提高，消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)需求旺盛。四房地產(chǎn)開發(fā)熱度高

2013年綿陽固定資產(chǎn)投資額達(dá)932.2億元，較2011年增長(zhǎng)5.8%，居全省第二，房地產(chǎn)投資額145.7億元，居全省第三，占比15.63%。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展的階段，投資開發(fā)熱度大，市場(chǎng)保持活躍。城市不斷擴(kuò)容，規(guī)劃力好，發(fā)展空間大。小結(jié)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)樂中含憂房地產(chǎn)依然是未來投資的重點(diǎn)之一。綿陽市必將蓬勃發(fā)展

3市場(chǎng)分析1.綿陽市土地市場(chǎng)情況2.綿陽市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析3.綿陽市區(qū)域市場(chǎng)分析4.綿陽市2013年各片區(qū)市場(chǎng)分析綿陽市城區(qū)2009—2013商住土地成交情況時(shí)間土地性質(zhì)宗數(shù)面積（畝）規(guī)劃建筑面積（萬方）平均地價(jià)（萬/畝）平均樓面地價(jià)(元/平米)平均溢價(jià)率2013年住宅用地171602.2208.1168.21169.038.70%商業(yè)用地291914.0238.094.9763.00.06%2012年住宅用地171484.8213.897.0673.533.30%商業(yè)用地16697.6117.269.5413.87.80%2011年住宅用地12799.0125.3181.31155.953.50%商業(yè)用地61016.274.789.1925.93.43%2010年住宅用地133109.3221.570.8993.569.20%商業(yè)用地6464.335.645.9599.050.14%2009年住宅用地12823.4127.2147.9957.387.20%商業(yè)用地370.88.565.8548.60%綿陽市土地市場(chǎng)情況從近五年的土地的溢價(jià)率來看，呈現(xiàn)逐年降低的趨勢(shì)，但2013年又有所上揚(yáng)，原因是2013年四川省政府出臺(tái)土地規(guī)劃相關(guān)政策，限制工業(yè)企業(yè)土地變性。根據(jù)中原等第三方機(jī)構(gòu)預(yù)判，2014年綿陽土地市場(chǎng)有進(jìn)一步溢價(jià)的趨勢(shì)。從近五年的住宅用地成交情況來看，2010年住宅用地成交陡增，成交面積3109.3畝，其中，位于游仙區(qū)的仙海風(fēng)景度假區(qū)成交2宗住宅用地，面積共為2408畝，地價(jià)較低（24.67萬/畝），造成2010年平均地價(jià)創(chuàng)新低；從2011年開始，住宅用地成交面積與地價(jià)逐步正常水平，成交面積穩(wěn)步上升，地價(jià)總體趨勢(shì)為穩(wěn)中有升。近五年的成交樓面地價(jià)來看，除2012年出現(xiàn)陡然下降外（2011年綿陽市主城區(qū)量?jī)r(jià)齊升，達(dá)到歷史最高值，市場(chǎng)沖高后回調(diào)），樓面地價(jià)總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析在一、二線城市的帶動(dòng)下，綿陽住宅市場(chǎng)逐漸回暖，住宅供應(yīng)也快速回升，2013年全年新增供應(yīng)約207萬平方米，同比增加31%。

隨著綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，主城區(qū)的土地價(jià)格快速上漲，容積率快速上升，高層物業(yè)成為市場(chǎng)主流，多層、小高層、低層物業(yè)進(jìn)一步郊區(qū)化。2013年高層物業(yè)供應(yīng)量約182.09萬平方米，占供應(yīng)總量的88.1%，同比增加35%，全年僅108套別墅上市，多層和小高層分別占供應(yīng)總量的4.6%和5.5%。物業(yè)類型分析住宅成交量分析在一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的刺激下，2013年綿陽市場(chǎng)全面回暖，住宅銷售量?jī)r(jià)齊升，全年銷售約23485套，同比增加21.17%。銷售均價(jià)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到4776元/㎡，同比上漲4.29%。

量在價(jià)先，上半年銷售量的大幅增加，增強(qiáng)了開發(fā)商漲價(jià)的信心，下半年綿陽銷售均價(jià)一路走高。銷售價(jià)格的走高導(dǎo)致市場(chǎng)逐步降溫，市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)背離。隨著國(guó)家調(diào)控手段的改變，房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的逐漸建立，市場(chǎng)供求將開始主導(dǎo)市場(chǎng)。

明年一大批項(xiàng)目仍將持續(xù)推盤，同時(shí)一批新的項(xiàng)目也開始啟動(dòng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)仍將保持在較高的水平。住宅很難大幅上漲。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，我們認(rèn)為正常的市場(chǎng)回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個(gè)階段：市場(chǎng)筑底之后剛需首先回暖市場(chǎng)筑底回穩(wěn)、行情向好之時(shí)改善型需求逐漸釋放市場(chǎng)處于上行趨勢(shì)之中時(shí)，部分持觀望態(tài)度的投資型需求逐漸入市，市場(chǎng)全面回暖。從2013年與2012年綿陽住宅成交面積段占比分析，我們可以看出，2012年市場(chǎng)的走勢(shì)，正好處于市場(chǎng)回暖的第一個(gè)階段，2013年開始，銷售價(jià)格逐步走高，投資型需求和改善型需求逐漸入市，市場(chǎng)開始全面進(jìn)入回暖期。海賦長(zhǎng)興、經(jīng)開區(qū)萬達(dá)CBD的快速啟動(dòng)，神州南都、城南壹號(hào)、金楠天街、五和新天地、樹高威尼斯等項(xiàng)目的跟進(jìn)。沉寂多年的城南市場(chǎng)開始活力四射。區(qū)域得天獨(dú)厚的自然資源，加上品牌企業(yè)的傾力打造，銷售價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，全年銷售均價(jià)約5003元/㎡。綿陽市區(qū)域市場(chǎng)分析

大城西作為綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)聚集了園藝板塊、石橋鋪板塊等項(xiàng)目集中區(qū)，近年來一直領(lǐng)跑綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。2013年盡管經(jīng)開區(qū)開始強(qiáng)勢(shì)崛起，但城西仍是綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要的區(qū)域之一。區(qū)域銷售均價(jià)穩(wěn)中有升，約4463元/㎡，同比上漲3.2%。2013年區(qū)域中大型項(xiàng)目存量房源充足，大部分項(xiàng)目放緩了開發(fā)進(jìn)度，加上區(qū)域新增項(xiàng)目較少，全年新增供應(yīng)面積僅30萬平方米，同比減少41.2%。盡管區(qū)域新增供應(yīng)銳減，但可售房源仍然十分充足，隨著市場(chǎng)的整體回暖，區(qū)域銷售量快速回升，全年新增銷售面積約60萬平方米，同比增加43.3%。中區(qū)的銷售均價(jià)在2012年小幅活絡(luò)之后，今年小幅上升，為5639元/㎡，環(huán)比上漲1.6%。

2013年城東區(qū)域新增供應(yīng)面積約12萬平方米，同比下降44.5%。區(qū)域全年實(shí)現(xiàn)銷售面積約21萬平方米，同比減少約37.7%。由于區(qū)域整體銷售面積較少，因此在三匯綠島的帶動(dòng)下，區(qū)域銷售均價(jià)大幅走高，達(dá)到4692元/㎡，同比大漲11.3%，而區(qū)域除三匯綠島價(jià)格較高之外，其他項(xiàng)目銷售價(jià)格也穩(wěn)步走高。2013年區(qū)域新增供應(yīng)17萬平方米，盡管同比增加140%，仍僅占綿陽城區(qū)供應(yīng)總量的8.25%。全年區(qū)域新增銷售約14萬平方米，同比增加57%。受青義“藍(lán)波灣”集中上市的影響，區(qū)域銷售均價(jià)小幅走低，環(huán)比下跌3.9%。2013年各片區(qū)市場(chǎng)分析2013年土地供應(yīng)主要集中在包括經(jīng)開區(qū)、園藝、高新區(qū)等傳統(tǒng)成熟區(qū)域。大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊被推出，與去年大量地塊以底價(jià)成交不同，今年土地溢價(jià)率大幅提升，個(gè)別地塊溢價(jià)率高達(dá)91%。2013年主要在售項(xiàng)目分布（單個(gè)項(xiàng)目銷售面積＞1萬方）區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量銷售面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）中心片區(qū)2375.84500-7300高新片區(qū)1660.84000-5000科創(chuàng)園片區(qū)1036.94400-6000經(jīng)開片區(qū)727.64500-6000游仙片區(qū)817.74200-66002013年各片區(qū)銷售情況板塊特點(diǎn)中心片區(qū)該片區(qū)屬于高度開發(fā)成熟區(qū)域，商業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，目前在售項(xiàng)目最多，體量最大，價(jià)格也較高，但幾乎無新地塊推出，以舊城改造為主。游仙片區(qū)因地理位置等因素制約，該片區(qū)可供開發(fā)的住宅用地較少，目前在售項(xiàng)目較少?？苿?chuàng)園片區(qū)屬于城市副中心，接受老城疏散的行政辦公和居住功能，未來將吸引科技研發(fā)型企業(yè)集聚，為城市主要發(fā)展方向，目前在售項(xiàng)目不多，后續(xù)潛力較大。高新片區(qū)該片區(qū)屬于工業(yè)集中區(qū)域，產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯，承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、物流和居住功能。目前在售剛需項(xiàng)目較多，體量較大，價(jià)格較低。經(jīng)開片區(qū)屬于城市副中心，東部濱水地帶主要發(fā)展居住，目前在售項(xiàng)目不多，但價(jià)格較高，體量不少，為城市主要發(fā)展方向。綿陽市各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)

總的來說，2013年綿陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2012年底的上漲趨勢(shì)，特別是在一二線城市市場(chǎng)全面復(fù)蘇、行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲的帶動(dòng)下，市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。特別是經(jīng)開區(qū)的強(qiáng)勢(shì)崛起，綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)由中區(qū)和城西兩極發(fā)展的格局被打破，形成三足鼎立的局面。盡管綿陽市房地產(chǎn)整體運(yùn)行較好，但也有令人擔(dān)憂的一面，政府加快推地步伐，中大體量項(xiàng)目集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)量急劇增加，而因政策調(diào)控觀望的剛性需求經(jīng)過兩年的釋放，快速減少。項(xiàng)目所處的科創(chuàng)園片區(qū)雖然目前在售項(xiàng)目不多，相比其他成熟板塊銷售價(jià)格較低，但片區(qū)為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，后續(xù)升值發(fā)展?jié)摿薮?。Part5項(xiàng)目總體定位Swot分析優(yōu)勢(shì)（S)：1、項(xiàng)目區(qū)位佳、城市主要重點(diǎn)發(fā)展方向，交通便捷，配套設(shè)施齊全，居民認(rèn)可度高。2、自然景觀資源好，臨元通公園、西山風(fēng)景區(qū)。3、項(xiàng)目已由合作方獲取，目前已開挖土石方，合作后可迅速開發(fā)銷售。威脅(T)：1、項(xiàng)目周邊已有華潤(rùn)中央城、奧林春天等項(xiàng)目在售，形成一定競(jìng)爭(zhēng)。2、2011年綿陽市土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史最高，2012年進(jìn)行調(diào)控，導(dǎo)致近期已售項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，現(xiàn)今綿陽樓市整體售價(jià)偏低。劣勢(shì)(W)：規(guī)劃條件將地塊一分為四，項(xiàng)目整體方案設(shè)計(jì)受一定影響。機(jī)會(huì)(O)：1、綿陽城市基本面較好，土地市場(chǎng)正逐步升溫，后期樓市有上升空間；2、項(xiàng)目合資合作，可利用較少的自有資金保證項(xiàng)目獲??；3、綿陽品牌開發(fā)商較少，有利于我司快速品牌落地，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值?！癝+W”組合：分析與建議：運(yùn)用整體營(yíng)銷傳播手段和營(yíng)銷組合工具彰顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目劣勢(shì)，力爭(zhēng)達(dá)到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)化項(xiàng)目整體素質(zhì)。“S+O”組合：重點(diǎn)宣傳片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景，刺激顧客購(gòu)買欲望；制定靈活的定價(jià)策略和優(yōu)惠付款措施，減輕客戶資金壓力，增加成交幾率?！癝+T”組合：提升項(xiàng)目所在版塊整體居住素養(yǎng)，成為高尚居住社區(qū)。

客戶群體分析主城區(qū)城區(qū)客戶構(gòu)成：綿陽作為四川省第二大城市、川西北部中心城市，當(dāng)?shù)厝速?gòu)房需求穩(wěn)定，主力客戶群以本地及周邊縣市客戶為主，約占60%，而廣元、劍閣、遂寧等外地的購(gòu)房者約占40%，購(gòu)房人群中，買房基本為自居?？蛻羧后w分析本地普通剛需客戶客戶特征本地客戶為主，生活、工作在綿陽，通常為兩口之家，年齡25-35歲置業(yè)目的多以首次置業(yè)為主關(guān)注點(diǎn)品質(zhì)及性價(jià)比的平衡地段升級(jí)改善型客戶客戶特征本地客戶為主，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭人口增加換房需求上升，年齡35-45歲置業(yè)目的改善居住需求，提高生活品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)品質(zhì)、配套、環(huán)境周邊縣市自住兼投資客戶客戶特征來源于周邊縣市，生意人為主，三口之家或四口之家，年齡在40歲左右置業(yè)目的購(gòu)買綿陽商品房多以自住兼投資為主關(guān)注點(diǎn)資源、升值潛力產(chǎn)品定位剛性居住需求（19.4%）短線投資需求（10.7）長(zhǎng)線投資需求（7.1%）改善性需求（31.6%）小戶型：60-90㎡洋房或者高層：90-120㎡高層17F：5300-5800元/㎡洋房6F：6800-7400元/㎡商業(yè)內(nèi)外街結(jié)合的方式；商業(yè)均價(jià)20000元/㎡車位：5萬/個(gè)Part6場(chǎng)地設(shè)計(jì)與功能分區(qū)

場(chǎng)地現(xiàn)狀分析博雅學(xué)校綿陽東辰國(guó)際學(xué)校已建成住宅小區(qū)在建住宅小區(qū)已建成住宅小區(qū)已售未交房住宅小區(qū)已建成住宅小區(qū)博雅學(xué)校綿陽市政府萬達(dá)廣場(chǎng)西南財(cái)大天府學(xué)院綿陽外國(guó)語學(xué)校西山風(fēng)景區(qū)新華公園項(xiàng)目位置綿陽市人大、政協(xié)等行政集中區(qū)綿陽市南山雙語中學(xué)綿陽中學(xué)東辰國(guó)際學(xué)校沃爾瑪綿陽火車站園藝小學(xué)場(chǎng)地分區(qū)以城北大道為分割線，將整個(gè)地塊分為兩大板塊，各個(gè)板塊的具體分區(qū)情況如下。修建高層住宅，在高層圍合而成的空間里應(yīng)注重綠化及環(huán)境的設(shè)計(jì)。地塊附近學(xué)校較集中且靠近主干道，人流量較大，可以在靠近未出讓商業(yè)地塊一側(cè)布置商鋪。主要修建花園洋房，在靠近住宅小區(qū)一側(cè)布置高層，綠地放置在小區(qū)中央，以將綠地功能發(fā)揮最大。同時(shí)在臨近元通公園一側(cè)布置商業(yè)。為滿足配建要求，在地塊東面一側(cè)角落修建一棟3層菜市場(chǎng)。道路交通組織根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，小區(qū)路面寬

6m~9m，組團(tuán)路面寬

3m~5m。機(jī)動(dòng)車道對(duì)外出入口間距不應(yīng)小于

150m。沿街建筑物長(zhǎng)度超過150m時(shí)，應(yīng)設(shè)不小于

4m*4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當(dāng)建筑物長(zhǎng)度超過

80m時(shí)，應(yīng)在底層加設(shè)人行通道；小區(qū)具名汽車停車率不應(yīng)小于

10%；地面停車率不宜超過

10%。綠化景觀組織根據(jù)《綿陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，新區(qū)綠地建設(shè)不應(yīng)低于

30%。綠地率的計(jì)算也根據(jù)《綿陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)要求計(jì)算得出。板塊一：集中綠地布置在環(huán)形通路內(nèi)，并被高層圍合，少量綠地分散布置，起到分區(qū)，過度的作用。板塊二：帶狀和散狀綠地為主，分布在商業(yè)建筑周圍和廣場(chǎng)，沿小區(qū)主路布置綠地景觀；在洋房組團(tuán)之間布置帶狀綠地。道路景觀組織建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格定位

從建筑本身來說,是通過建筑風(fēng)格來取得兩種效果:一是美觀,二是識(shí)別;因此，針對(duì)該項(xiàng)目，我們建議整體采用英倫風(fēng)格。占地面積估算根據(jù)前期定位要求，緊湊型兩房：緊湊型三房一衛(wèi)：居家型三房?jī)尚l(wèi)比例為4:4:2；面積區(qū)間為60~120平米，以60~90平米的小戶型為主。根據(jù)市場(chǎng)上已有類似戶型的面積估算，可分別取為60㎡，90㎡和120㎡。本項(xiàng)目高層主要為兩梯六戶，根據(jù)公攤系數(shù)20%計(jì)算，該建筑占地面積大致估算為597㎡。洋房面積主要在

90~140㎡之間。洋房為一梯兩戶，板式結(jié)構(gòu)，兩個(gè)單元并排或者三個(gè)單元并排。按公攤系數(shù)

10%計(jì)算：取平均戶型面積

125㎡，單元面積按278㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總結(jié)

綿陽市涪城區(qū)科創(chuàng)園區(qū)板塊環(huán)境優(yōu)越，地塊更是寸土寸金、彌足珍貴，樓盤競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。根據(jù)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，將目標(biāo)客戶鎖定為25到35歲以及36到45歲年齡段的消費(fèi)者，并確定小高層和高層為本項(xiàng)目住宅部分的產(chǎn)品類型，其中，高層滿足剛需和部分改善性需求，洋房則為滿足改善性需求，商業(yè)部分主要物業(yè)形態(tài)為商業(yè)街。7營(yíng)銷推廣

7.1形象定位7.2推廣方法7.3推廣思路7.4營(yíng)銷策略7.5推廣時(shí)機(jī)7.6營(yíng)銷管理

形象定位—住宅

項(xiàng)目位于是綿陽市重點(diǎn)發(fā)展方向的涪城區(qū)科創(chuàng)園園藝片區(qū)，深入挖掘其近有臨元通公園、新華公園的自然景觀優(yōu)勢(shì)，決定了她可以具有“都市生活+原生態(tài)景觀”的雙重疊心特質(zhì)。所以將該項(xiàng)目住宅定位為“城市生態(tài)居住區(qū)”。形象定位—商業(yè)

項(xiàng)目位于涪城區(qū)科創(chuàng)園園藝片區(qū)的中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚，人流巨大。由于緊鄰萬達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪商圈和小商品批發(fā)城等，而本項(xiàng)目的商業(yè)體量并不大，不能與這類綜合體項(xiàng)目進(jìn)行正面對(duì)抗。因此從項(xiàng)目的總體定位上分析后，商業(yè)定位則基于一種休閑消遣式的商業(yè)模式，規(guī)模不大，但是檔次卻很高，給人以精品商業(yè)的感覺，與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)，豐富涪城區(qū)里的商業(yè)類型。故作為市場(chǎng)的補(bǔ)充，我們將商業(yè)的形象定位為“區(qū)域精致消遣領(lǐng)域”。推廣方法

客戶獲得房地產(chǎn)信息的途徑和渠道主要是路人和朋友親人傳播、戶外廣告路牌、報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、展覽會(huì)等，其中消費(fèi)者受路人和朋友親人傳播影響是最大的。為此我們制訂了相應(yīng)的宣傳方式推廣思路

在項(xiàng)目的推廣過程中，我們將盡可能的尋找項(xiàng)目的閃光點(diǎn)，進(jìn)行多點(diǎn)發(fā)散、彼此結(jié)合的推廣方式，以期達(dá)到在市場(chǎng)中脫穎而出，刺激消費(fèi)者購(gòu)買欲望，并最大限度銷售產(chǎn)品的目的。該項(xiàng)目的閃光點(diǎn)為：①副城市中心地帶，明智的投資，升值無限（投資賣點(diǎn)）②優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境（環(huán)境賣點(diǎn)）③快捷便利的交通（交通賣點(diǎn)）④高品質(zhì)的配套設(shè)施（配套賣點(diǎn)）⑤高水準(zhǔn)的物業(yè)管理（物業(yè)賣點(diǎn)）

營(yíng)銷策略—推廣策略①蓄勢(shì)待發(fā)：對(duì)于本項(xiàng)目，我們建議不必過早切入市場(chǎng)，而是應(yīng)該將所有銷售硬件準(zhǔn)備完善，包括樣板房、銷售人員培訓(xùn)結(jié)束后在預(yù)熱市場(chǎng)。先通過概念造勢(shì)、理念傳播，充分調(diào)動(dòng)起目標(biāo)客戶的購(gòu)買欲望。②利用契機(jī)，引爆市場(chǎng)：重大節(jié)日、與金科有關(guān)的新聞事件等，都是聚焦市場(chǎng)注意力的良好切入點(diǎn)，此時(shí)需強(qiáng)勢(shì)、密集的推廣氣勢(shì)，先聲奪人。③資源再生：對(duì)老客戶的利用和對(duì)新客戶的把握?？山M織一系列的業(yè)主活動(dòng)傳播項(xiàng)目信息。營(yíng)銷策略—價(jià)格策略①采取低開高走的價(jià)格策略。以幾套相對(duì)偏低單價(jià)或總價(jià)的住宅價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)格切入，采用漸進(jìn)平穩(wěn)的方式提價(jià)，營(yíng)造不斷升值趨勢(shì)。第一階段：通過高端形象推廣，累積客戶意向，帶動(dòng)市場(chǎng)，聚集人氣。第二階段：物超所值的高性價(jià)比入市。②進(jìn)行價(jià)格促銷。在預(yù)訂期或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)購(gòu)買，均可獲得95折優(yōu)惠。③特價(jià)單元。對(duì)于銷售遇到阻力的單元，或者是每一次新推出時(shí)的尾貨單元，可作為特價(jià)單元處理。入市時(shí)機(jī)

綜合市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目的進(jìn)度、宣傳的策略、周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)情況和開發(fā)商對(duì)回籠資金的要求，我們本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)應(yīng)該在2016年1月正式開盤。8項(xiàng)目進(jìn)度建設(shè)進(jìn)度及工作安排

項(xiàng)目計(jì)劃分兩期建設(shè)。一期工程由10棟17層高層、1棟3層幼兒園、1棟1層商用房，20棟洋房。二期工程由11棟17層高層、1棟3層菜市場(chǎng)，1棟3層商用房,9棟洋房組成項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表

前期準(zhǔn)備

建設(shè)施工

銷售階段Part9投資估算與資金籌措

估算依據(jù)本測(cè)算報(bào)告充分考慮了目前項(xiàng)目地塊的開發(fā)情況，以及項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，測(cè)算的主要依據(jù)有：國(guó)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)工程建設(shè)各類投資估算指標(biāo)、概算指標(biāo)、類似工程實(shí)際投資資料。工程所在地形、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)場(chǎng)情況。四川市主要材料、設(shè)備價(jià)格。四川2014年建筑工程單方造價(jià)指標(biāo)、四川造價(jià)信息。當(dāng)?shù)亟ㄖこ倘≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。估算范圍及內(nèi)容范圍：前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。內(nèi)容：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、主體建筑及安裝工程費(fèi)、景觀工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及其他與工程相關(guān)的費(fèi)用?？偝杀举M(fèi)用估算總成本費(fèi)用估算表序號(hào)成本項(xiàng)目合計(jì)1土地成本77948.342前期工程費(fèi)35456.513主體建安費(fèi)109379.404基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)17997.155環(huán)境景觀工程費(fèi)4253.766配套設(shè)施費(fèi)1308.517工程相關(guān)費(fèi)用2835.128基本預(yù)備費(fèi)12034.979財(cái)務(wù)費(fèi)用698510管理費(fèi)用7390.3111銷售費(fèi)用7390.31合計(jì)282979.39資金籌措本項(xiàng)目總投資282979.39萬元，其中：資本金：100000.00萬元，借貸資金：110000.00萬元，銷售收入再投入（包括還息）：72979.39萬元。商品房預(yù)售條件根據(jù)《綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售管理的通知》【綿建局發(fā)（2012）36號(hào)】，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：1)以出讓方式取得土地使用權(quán)，并領(lǐng)取了土地使用證；2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并落實(shí)了商品房預(yù)收款監(jiān)管銀行和已經(jīng)確定施工進(jìn)度、竣工交付時(shí)間。4)工程建設(shè)形象進(jìn)度，6層以下建筑主體封頂（提供主體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）；7層以上建筑物地下室需達(dá)6層以上，有地下室需達(dá)3層以上（提供基礎(chǔ)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）。并提交《商品房預(yù)測(cè)繪報(bào)告》。入市時(shí)機(jī)

綜合市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目的進(jìn)度、宣傳的策略、周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)情況和開發(fā)商對(duì)回籠資金的要求，我們本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)應(yīng)該在2016年1月正式開盤。10銷售收入估算

銷售計(jì)劃

本項(xiàng)目所建住宅、車庫(kù)、商業(yè)物業(yè)全部出售。一期工程銷售從2016年1開始2016年12月結(jié)束，二期工程銷售從2017年7月開始2018年7月結(jié)束。銷售分強(qiáng)銷期和尾盤銷售期，銷售比例分別為80%和20%，其中一期強(qiáng)銷期為2016.1～2016.6，尾盤銷售期為2016.7～2016.12。二期的強(qiáng)銷期為2017.7～2017.12，尾盤銷售期為2018.1～2018.6。定價(jià)

采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，選取項(xiàng)目周邊近似樓盤作為可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例為約華潤(rùn)中央公園、樹高卡地亞、長(zhǎng)虹國(guó)際城，然后再取三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為該樓盤的均價(jià)。影響因素，主要包括以下方面：區(qū)域因素：主要有基礎(chǔ)設(shè)施完備度、公共設(shè)施完備度、交通便利程度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度等。個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、裝修情況、建筑密度、容積率、綠化率等。注：綿陽主城區(qū)2014年車庫(kù)均價(jià)為1251元/㎡，車庫(kù)面積以35㎡計(jì)算，單價(jià)為1251*35=43785元/個(gè)。本項(xiàng)目所處板塊定位中高端，升值空間大，故將車庫(kù)價(jià)格定位高于綿陽主城區(qū)車庫(kù)均價(jià)，故擬定車庫(kù)5萬元/個(gè)。收入估算假設(shè)所有可出售物業(yè)全部售出，可按銷售計(jì)劃如期售完，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定房款一次性付清。總銷售收入為360971.33萬元。業(yè)態(tài)可售建筑面積銷售單價(jià)(元)強(qiáng)銷期尾盤期銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）一期高層

101428

557745253.1211313.28洋房

81890

714546808.3211702.08社區(qū)商業(yè)20000

57892

1447313749.35菜市場(chǎng)

18000

0

0

0車庫(kù)

18815萬元個(gè)

7524

1881二期高層

111572

557749778.9612444.74洋房36850

714521063.46

5265.87社區(qū)商業(yè)

20000

57892

1447313749.35菜市場(chǎng)

18000

4320

1080

960車庫(kù)

18815萬元個(gè)

7524

1881銷售稅金估算銷售稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，交易管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)權(quán)證印花稅。營(yíng)業(yè)稅取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為銷售收入*5%；城市建設(shè)維護(hù)稅市區(qū)內(nèi)取費(fèi)表準(zhǔn)為營(yíng)業(yè)稅*7%；教育費(fèi)附加取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為營(yíng)業(yè)稅*3%；交易管理費(fèi)取銷售收入的0.5%，印花稅取銷售收入的0.05%。經(jīng)估算，銷售稅金及附加為20491.34萬元，其中營(yíng)業(yè)稅18628.49萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅1303.99萬元，教育費(fèi)附加558.85萬元，交易管理費(fèi)1862.85萬元，印花稅186.23萬元。銷售收入及銷售稅金估算表

序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年2014.7-2015.62015.7-2016.62016.7-2017.62017.7-2018.61銷售收入372569.830.00157477.4439369.36175723.031.1高層118790.100.0045253.1211313.2862223.71.2花園洋房84839.730.0046808.3211702.0826329.331.3社區(qū)商業(yè)144730.000.005789214473.00723651.4菜市場(chǎng)54000.000.00054001.5車庫(kù)188100.0075241881.009405.002銷售稅金及附加20491.340.008661.262165.319664.772.1營(yíng)業(yè)稅18628.490.007873.871968.478786.152.2城市建設(shè)維護(hù)稅1303.990.00551.17137.79615.032.3教育附加稅558.850.00236.2259.05263.582.4印花稅186.284910.0078.7387219.6846887.8615152.5交易管理費(fèi)1862.84910.00787.3872196.8468878.61515年度凈收入本項(xiàng)目以出售為主，其投資過程就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，建設(shè)期與經(jīng)營(yíng)期無法截然分開，即總投資=總成本費(fèi)用+經(jīng)營(yíng)成本。利潤(rùn)總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅（詳見土地增值稅表）==372569.83-282979.39-20491.34-20729.73萬元.本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為48369.37萬元。。

年度凈收入表

計(jì)算期時(shí)間利潤(rùn)總額第1年

2014.7～2015.6-146693.28第2年

2015.7～2016.6102676.09第3年

2016.7～2017.6-39167.49第4年

2017.7～2018.6131554.05增值稅表

增值稅表

序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算結(jié)果（萬）計(jì)算依據(jù)1項(xiàng)目總收入372569.832項(xiàng)目土地增值稅總扣除303470.73072.1+2.1+2.3+2.42.1土地成本77948.342.2開發(fā)成本183265.432.3開發(fā)費(fèi)用21765.622.4銷售稅金及附加20491.340653增值額69099.09935（1）-（2）4增值稅率22.77%（3）/（2）5土地增值稅總額20729.72981增值額*30%注：土地增值稅計(jì)算公式:20%<增值稅率<=50%時(shí)，增值稅總額==增值額*30% 稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額－所得稅當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生年度虧損時(shí)，沒有利潤(rùn)或收入，則虧損年份所得稅為零；由虧轉(zhuǎn)盈的年份，則可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)連續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)?，F(xiàn)行《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定：企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率。本項(xiàng)目應(yīng)繳所得稅12092.34萬元，稅后利潤(rùn)為36277.03萬元。

年度稅后利潤(rùn)總額

計(jì)算期時(shí)間利潤(rùn)總額第1年

2014.7～2015.6-146693.28第2年

2015.7～2016.6102676.09第3年

2016.7～2017.6-39167.49第4年

2017.7～2018.6119461.71損益表

序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年計(jì)算依據(jù)2014.7-2015.62015.7-2016.62016.7-2017.62017.7-2018.61銷售收入372569.830157477.4439369.36175723.032總成本費(fèi)用282979.39146693.2837378.0774181.0324727.013銷售稅金及加20491.34008661.2592165.3149664.7664土地增值稅20729.72908762.0212190.5059777.2035利潤(rùn)總額48369.369-146693.28102676.0-39167.49131554.01)-(2)-(3)-(4)6所得稅12092.34200012092.34(5)*25%7稅后利潤(rùn)36277.027-146693.28102676.0-39167.49119461