2022年行業(yè)分析濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景

濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景

2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)住宅面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%。當(dāng)前，深化住房制度改革，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的重要內(nèi)容。隨著濟(jì)南進(jìn)入限售、限貸、限價(jià)、限購的“四限”時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)也理性回歸。下面是2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析：

進(jìn)入2022年，濟(jì)南濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)低溢價(jià)趨勢(shì)，底價(jià)成交占比較高。世聯(lián)行的一份討論報(bào)告中提出，2022年濟(jì)南市場(chǎng)供應(yīng)將有所增加，在政策不放松不加強(qiáng)的背景下，需求量估計(jì)與2022年持平，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)力不足。隨著商業(yè)用地的間續(xù)供應(yīng)和開發(fā)，濟(jì)南公寓市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增加。

2022年，面對(duì)土地市場(chǎng)過熱、高溢價(jià)率等問題，濟(jì)南實(shí)施精準(zhǔn)供地，通過提高項(xiàng)目預(yù)售條件、設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià)、競(jìng)配基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施等措施引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。日前，山東省委副書記、濟(jì)南市委書記王文濤表示，產(chǎn)業(yè)要進(jìn)展，離不開城市的空間載體，但是先行區(qū)不能干成房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，光有房地產(chǎn)沒有產(chǎn)業(yè)就簡(jiǎn)單變成“鬼城”、“死城”。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展將與城市建設(shè)深度結(jié)合。

濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一、樓市“四限”成交回落

2022年，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控此起彼伏，調(diào)控內(nèi)容從常規(guī)的限購、限價(jià)、限貸新增了限售、限商，部分地區(qū)樓市進(jìn)入“五限”時(shí)代。2022年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向鎖定在房屋回歸居住屬性上。經(jīng)過一年多的調(diào)控，2022年年底，中共中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等紛紛把房地產(chǎn)工作列入2022年重點(diǎn)工作內(nèi)容。深化住房制度改革，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度正深刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展方向。

在此背景下，濟(jì)南經(jīng)受了理性回歸的過程。從2022年濟(jì)南重啟限購政策之后，2022年是濟(jì)南樓市調(diào)控政策理性化的一年。2022年4月，濟(jì)南市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展的通知》，規(guī)定本地戶口二套房首付比例提高至60%，非本地戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款長(zhǎng)年限縮短至25年，并且規(guī)定土拍溢價(jià)率超過150%得賣現(xiàn)房，限購區(qū)域內(nèi)住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

樓市“剎車”后，濟(jì)南限購細(xì)則于2022年5月18日正式出臺(tái)，規(guī)定濟(jì)南市全日制高校本科（含本科）以上學(xué)歷的購房者，與用人單位簽訂正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策，把樓市政策與人才引進(jìn)政策相結(jié)合。除此之外，濟(jì)南信貸政策持續(xù)收緊，2022年8月中下旬，濟(jì)南多家銀行調(diào)整房貸利率執(zhí)行水平，首套房上浮5%~10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。

隨著濟(jì)南進(jìn)入限售、限貸、限價(jià)、限購的“四限”時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)也理性回歸。依據(jù)中國(guó)指數(shù)討論院的數(shù)據(jù)，濟(jì)南2022年住宅總供應(yīng)面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%，平均月度供應(yīng)量為63萬平方米。一季度供應(yīng)量最少，僅92.3萬平方米，二三季度供應(yīng)量不斷增加，8月份供應(yīng)量達(dá)111.28萬平方米，為年度最高點(diǎn)。

在成交量和價(jià)格方面，克而瑞供應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，2022年至2022年，濟(jì)南房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)逐年上行態(tài)勢(shì)，成交量及成交價(jià)格逐年上漲，2022年成交量?jī)H為689萬平方米，受宏觀調(diào)控政策影響，成交大幅下滑。2022年濟(jì)南商品住宅量跌價(jià)漲，均價(jià)達(dá)11757元/平方米，同比上漲21.83%，成交量為689萬平方米，同比下降56.53%。其中，2022年100~120平方米的住房占最高市場(chǎng)份額，隨著面積段成交不斷擴(kuò)大，改善性需求進(jìn)一步釋放，成交結(jié)構(gòu)呈多樣化趨勢(shì)。

濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景二、溢價(jià)率下降土地市場(chǎng)回歸理性

早在2022年6月底，濟(jì)南上演了當(dāng)年最激烈的土拍“盛宴”：出讓土地10宗，出讓土地總面積694942平方米，總成交價(jià)為57.71億元人民幣。其中，G021/G022/G023地塊經(jīng)過936輪激戰(zhàn)，最終以289.7%的溢價(jià)率和25.4624億元的成交價(jià)成為該次10宗出讓地塊的“地王”。自此以后，濟(jì)南土地市場(chǎng)火熱，房企搶地，部分地塊競(jìng)價(jià)近千輪，樓面價(jià)也不斷被刷新，這種熱度始終擴(kuò)散到2022年。

在濟(jì)南2022年4月的限購政策中，首條即規(guī)定“優(yōu)化居住用地供應(yīng)，本著‘增加總量、掌握熱點(diǎn)、均衡供地’原則，實(shí)施精準(zhǔn)供地，平抑土地市場(chǎng)。”同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)，結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上（含）的，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上（含）的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià)，當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前3季度，濟(jì)南多地塊溢價(jià)率超過150%，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，也有地塊觸發(fā)“最高限價(jià)”。在2022年6月12日的章丘土拍中，最高溢價(jià)率達(dá)401%，繼長(zhǎng)清最嚴(yán)土拍之后濟(jì)南出臺(tái)新政，居住用地設(shè)定“最高限價(jià)”。在2022年8月份唐冶土拍之前，濟(jì)南再出新規(guī)，要求達(dá)到最高限價(jià)后，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為軌道設(shè)施建設(shè)資金、配建政府儲(chǔ)備性安置房面積或市政建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)價(jià)方式。

調(diào)控政策高壓之下，濟(jì)南土拍溢價(jià)率開頭降低。2022年9月份，復(fù)星集團(tuán)以總價(jià)29.53億元的底價(jià)獲得了濟(jì)南CBD區(qū)域的9宗土地，總面積達(dá)150445平方米，包括4宗商業(yè)用地和5宗住宅用地。2022年10月份，濟(jì)南土地市場(chǎng)大部分以底價(jià)成交，12月的兩次土拍，最高溢價(jià)率僅85.12%。2022年12月31日，濟(jì)南推出21宗土地，其中位于興隆片區(qū)的7宗土地全部流拍，剩下CBD、段店兩個(gè)片區(qū)14宗土地全部以底價(jià)成交。

進(jìn)入2022年，濟(jì)南土地市場(chǎng)回歸理性，據(jù)中原地產(chǎn)討論中心供應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，1月份濟(jì)南土地市場(chǎng)大放量，土地出讓金總額108.4億元，同比增長(zhǎng)4990.55%。2月26日，濟(jì)南迎來春節(jié)后首場(chǎng)土地交易，在不到一小時(shí)的網(wǎng)拍中，18宗地塊勝利摘牌，總土地面積約120萬平方米，成交金額超200億元。雖然18宗土地成交總金額超過200億元，但濟(jì)南市場(chǎng)總體連續(xù)了1月份的低溢價(jià)趨勢(shì)，除長(zhǎng)清區(qū)、孫村片區(qū)和中央商務(wù)區(qū)等區(qū)域的6宗土地經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)外，其余地塊均為底價(jià)成交。

濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景三、2022年或?qū)⒓?xì)化調(diào)控政策

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處在“深水區(qū)”，長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)在即。2022年11月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，要求堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展。之后，中共中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等重要會(huì)議紛紛把房地產(chǎn)工作列入2022年重點(diǎn)工作內(nèi)容。

通過梳理2022年省級(jí)地方“兩會(huì)”可以發(fā)覺，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松仍是各地的重要政策內(nèi)容。山東省省長(zhǎng)龔正在政府工作報(bào)告中提出，將來將加快住房機(jī)制改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，大力推動(dòng)住房租賃補(bǔ)貼、完善老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造任務(wù)。

對(duì)濟(jì)南來說，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展仍是2022年工作的重中之重?？硕鸢l(fā)布的報(bào)告中顯示，濟(jì)南土地市場(chǎng)持續(xù)在政策的約束下低價(jià)運(yùn)行，拿地?zé)岢磊吚?，土拍市?chǎng)將回歸理性。將來產(chǎn)品將以剛需為主導(dǎo)，向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，改善需求進(jìn)一步釋放。濟(jì)南出臺(tái)土地市場(chǎng)最新政策，比如“最高限價(jià)、競(jìng)安置房”等政策實(shí)施后，對(duì)于參加競(jìng)買企業(yè)的資金管控愈發(fā)嚴(yán)格，競(jìng)買門檻提高，將使得大量中等規(guī)模開發(fā)企業(yè)拿地受阻。2022年濟(jì)南樓市或?qū)⑦B續(xù)調(diào)控趨勢(shì)，細(xì)化出臺(tái)限購限貸政策，短期內(nèi)受政策影響，量跌價(jià)穩(wěn)的局面將持續(xù)一段時(shí)間，因此，中高端改善型客群將受到肯定影響。

中國(guó)指數(shù)討論院發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從成交量來看，2022年限購限貸政策連續(xù)出臺(tái)，投資需求受到抑制，但濟(jì)南作為山東省的省會(huì)城市，人口吸附力量較強(qiáng)，購房需求仍比較旺盛。在維持市場(chǎng)穩(wěn)定的基調(diào)下，濟(jì)南的