三四五線市場調研技巧及方法【前策培訓】

2020年12月14日PART.1如何判定市場特征PART.2市場調研內容及目的PART.3三四五線市場調研斱法PART.4案例分享連州市小結：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標，挖掘城市潛力。經(jīng)濟實力(GDP)由南向北成階梯式呈現(xiàn)；人口清城、清新兩區(qū)相當，英德地大物博，常住人口達97萬；連南、連山常住人口較少；GDP85億，人均GDP約3.02萬；連州市小結：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標，挖掘城市潛力。經(jīng)濟實力(GDP)由南向北成階梯式呈現(xiàn)；人口清城、清新兩區(qū)相當，英德地大物博，常住人口達97萬；連南、連山常住人口較少；GDP85億，人均GDP約3.02萬；南縣GDP(億)人均GDP (萬元) (萬)區(qū)469.735.5884.19區(qū)253.413.5172.17縣114.343.4631.28257.812.3397.2993.441.7336.73127.132.4537.9635.862.1413.3331.122.459.341382.843.62382.29清新區(qū)人口：72.17萬GDP：253億清城區(qū)備注：數(shù)據(jù)來源于清遠市政府工作報告、國民統(tǒng)計公報，統(tǒng)計局德市佛岡縣昌市小結：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標，挖掘城市潛力。化縣實力較薄弱為乳源和始興，新豐市場較開放式，016年GDP約1280億，人均GDP約4.4萬昌市小結：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟技術指標，挖掘城市潛力?；h實力較薄弱為乳源和始興，新豐市場較開放式，016年GDP約1280億，人均GDP約4.4萬縣 GDP(億)人均GDP (萬元) (萬)區(qū) (武江、湞江)442.146.4368.81133.974.4130.34市117.382.2639.81138.412.8831.62縣102.124.2120.04縣82.733.2620.56豐縣79.893.0825.8773.713.3117.75縣98.202.3833.131268.554.41287.93翁源縣區(qū)豐縣4備注：數(shù)據(jù)來源于韶關市政府工作報告、國民統(tǒng)計公報，統(tǒng)計局興縣韶關市2016年城鎮(zhèn)化率韶關市2016年城鎮(zhèn)化率49.54%46.66%43.20%清遠市2016年城鎮(zhèn)化率42.60%41.20%縣45.10%45.20%備注：數(shù)據(jù)來源于清遠政府工作報告、國民統(tǒng)計公報，統(tǒng)計局年人均銷售面積：1.2年人均銷售面積：1.2m2年人均銷售面積：1.1m228770萬人口：曲江樂昌曲江樂昌年人均銷售面積：1.2m2年人均銷售面積：1.6m2連州英連州99萬37萬銷售面積：人口：銷銷售面積：人口：銷售面積：人口：人口：156萬年人均銷售面積：3.8m297073萬人口：年人均銷售面積：4.5m2寧都于都寧都于都85萬111萬銷售面積：人口：人口：年人均銷售面積：0.8m2年人均銷售面積：0.4m2贛州、市場為封閉城市，中心城區(qū)吸附力較為強為開放城市，對外溢市場有較強吸附力清遠品牌房企市占排行榜2017年銷售額(截至2017.11.30)78億目數(shù)量在售：1013個待售：3 (截止至2017.11.30)13.97%城區(qū)達14.25%No.2約30No.2約30億區(qū)達5.91%區(qū)達5.91%約20億4個約20億4個3.57%區(qū)達5.28%區(qū)達5.28%No.4約14億2.50%No.5約11億4個1.96%0.54%2017年110.54%2017年11月首開3億No.6知名房企房企，朝南集團小結：???恒大土地儲備達最保利土地儲備達次居融創(chuàng)土地儲備達第三?時代土地儲備達第四PART.1如何判定市場特征PART.2市場調研內容及目的PART.3三四五線市場調研斱法PART.4案例分享是否平坦？有無是否平坦？有無境檔次？是否周邊未來規(guī)劃如社區(qū)/示范區(qū)打造建議條件價格因素價格因素建議入市時間影響未來升值潛力邊環(huán)境價格因素內容及目的配套交通學校市政交通學校市政集市Shoppingmall距離政府單位多遠？醫(yī)院4宏4宏觀市場庫存去化板塊內各面積段供需可積極進入當市場整體供丌應求，價格近5年類型市場向好，可入該市場可判斷該板塊內主力面積段產(chǎn)品/4、市場調研內容及目的基本信息 (規(guī)模/交通/配套等) 基本信息 (規(guī)模/交通/配套等)價格(當前競品價格對標，售價/漲幅/判斷我司產(chǎn)品價格溢價因素)價格(當前競品價格對標，售價/漲幅/判斷我司產(chǎn)品價格溢價因素)品產(chǎn)品(供需暢銷/滯 銷產(chǎn)品/戶不競品產(chǎn)品對標，品素質型好壞)客戶(客戶暢銷/滯 銷產(chǎn)品/戶不競品產(chǎn)品對標，品素質型好壞)示范區(qū)(軟示范區(qū)打造建議樓處/樣板房等)注注意事項：渠道了解競品信息，互聯(lián)網(wǎng)+實地調研+中介咨詢等5、確保獲取的競品價格真實具有參考性，避免使用競品的尾盤售價/特殊房源價格。PART.1如何判定市場特征PART.2市場調研內容及目的PART.3三四五線市場調研斱法PART.4案例分享實地調研部數(shù)據(jù)分析房管局、騰訊房網(wǎng)、房天下、克爾瑞、統(tǒng)計局、政府網(wǎng)、銀行等渠道獲取準確信息、、摸底數(shù)據(jù)加入中介、代理群，快速獲等信息據(jù)分析來檢驗 (四線+縣城)2 (四線+縣城) (三線+縣城)方位評估調研斱法(工具)位分析控規(guī)表地圖算表產(chǎn)品力50條封閉調研斱法(工具)定位遠城市控規(guī)表遠城市地圖測算表產(chǎn)品力50條3、市場數(shù)據(jù)(月報)4、溝通項目反饋：橫向部門、營銷負責人、一線顧問保持溝通，接地氣的了解市場5、巧入中介(代理)反饋：對于競品的推售信息等快速掌握，基本有采用代理的競品都可以打入。反饋：對于品牌等主力競品的全方面了解、動態(tài)關注和市場波動的交叉分析，另外可以通過公反饋：對于品牌等主力競品的全方面了解、動態(tài)關注和市場波動的交叉分析，另外可以通過公眾號了解外部市場及信息一城多碧的情況下，產(chǎn)品線區(qū)分，項目精準定位，裝標、策略做差異化、調研中注意事項注注意事項：財才到”；用好投資部及政府，拿到城市發(fā)展控規(guī)，了解土地供應情況；用好原城市我司已進駐項目的業(yè)主資源；提前排查好當?shù)馗偲罚ㄟ^投資、政府、業(yè)主關系了解競品水平及背景；用好財務部，通過銀行獲取當?shù)乜蛻糍Y源，及存款情況。PART.1如何判定市場特征PART.2市場調研內容及目的PART.3三四五線市場調研斱法PART.4案例分享豪園(勞斯萊斯項目)C2-08-04地塊園豪園(勞斯萊斯項目)C2-08-04地塊園市場 (億)我司 (億)35庫存較少庫存較少一般ADDATITLEINHEREADDATITLEINHERE綜合告報告案同步驗證比選綜合告報告案同步驗證比選表格測算對標 (產(chǎn)品力50條前身)Tableau進行科學定位分析檢測工具利用息網(wǎng)劃網(wǎng)計網(wǎng)業(yè)主訪談科學定位(渠道)4、翁源客戶驗證的實操召集翁源當?shù)劁N售顧問參不調研調研人員規(guī)劃調整接洽的政府部門；2、碧桂園翁源籍業(yè)主；3、本土銷售顧問當?shù)厝嗣}；Page8亮點1準備工作，物料、展點等驗證人員快速組建(管理、顧問、Page8亮點1準備工作，物料、展點等驗證人員快速組建(管理、顧問、行政)亮點3確、責任到人整合，有效問卷高亮亮點2總部前策指導、快反應、快調整過程中因地制宜調整翁源碧桂園開盤推貨5.36億，當天認販3.8億，去化71%一周認販4.19億，去化78%，凈利潤12.7%翁源碧桂園開盤推貨5.36億，當天認販3.8億，去化71%一周認販4.19億，去化78%，凈利潤12.7%2017.1.20翁源C2地塊合計37.52畝樓面價1616元/m2017.10.292017.5.28翁源豪園開盤推貨3.34億，當天認販2.81億去化率84%，產(chǎn)品去化