竣工驗(yàn)收及保修階段的監(jiān)理措施

竣工驗(yàn)收及保修階段的監(jiān)理措施第一節(jié) 竣工驗(yàn)收監(jiān)理工作內(nèi)容一、住宅工程竣工驗(yàn)收一般分三個(gè)階段進(jìn)行1、每棟樓進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收；2、單位（子單位）工程驗(yàn)收；3、全部驗(yàn)收。全部驗(yàn)收是指整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成， 并符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，且已通過(guò)承包方的預(yù)驗(yàn)和監(jiān)理工程師組織的初驗(yàn)， 由業(yè)主方工程負(fù)責(zé)人組織的正式竣工驗(yàn)收?？偙O(jiān)組織監(jiān)理工程師根據(jù)規(guī)范和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文對(duì)承包單位報(bào)送的完工工程的實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收、 竣工資料進(jìn)行審查， 并對(duì)存在的問(wèn)題整改的結(jié)果進(jìn)行復(fù)驗(yàn)合格的基礎(chǔ)上， 向建設(shè)方提出竣工驗(yàn)收的建議， 協(xié)助建設(shè)方組織全部竣工驗(yàn)收。二、每棟樓進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收1、分戶(hù)驗(yàn)收特點(diǎn)①分戶(hù)驗(yàn)收是指在施工單位提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，住宅工程竣工驗(yàn)收前，按照國(guó)家質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范對(duì)住宅工程的每一戶(hù)涉及主要使用功能和觀感質(zhì)量進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)檢驗(yàn)。分戶(hù)檢驗(yàn)適用于住宅工程；②分戶(hù)檢驗(yàn)的主體為建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司；③分戶(hù)檢驗(yàn)應(yīng)在施工單位提交竣工報(bào)告后住宅工程竣工驗(yàn)收前完成，分戶(hù)檢驗(yàn)合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件；④分戶(hù)檢驗(yàn)是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收；⑤分戶(hù)檢驗(yàn)對(duì)逐戶(hù)、逐段全數(shù)檢查（建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司應(yīng)全數(shù)檢查驗(yàn)收，質(zhì)安監(jiān)站按要求抽查5%）；⑥住宅工程施工質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收，是相關(guān)法規(guī)的要求，也是客戶(hù)的期望。2、分戶(hù)驗(yàn)收的項(xiàng)目分戶(hù)檢驗(yàn)應(yīng)包括下列必須檢驗(yàn)項(xiàng)目：①樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量；②門(mén)窗安裝質(zhì)量；③欄桿安裝質(zhì)量；④防水工程質(zhì)量；⑤室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量；⑥給排水安裝工程質(zhì)量；⑦電氣安裝工程質(zhì)量 ”。3、編制分戶(hù)驗(yàn)收方案根據(jù)江蘇省《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收規(guī)程》 （DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“誰(shuí)生產(chǎn)誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，參照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300－2001等國(guó)家規(guī)范確定住宅工程分戶(hù)檢驗(yàn)的主要內(nèi)容，方法和要求。開(kāi)工前或開(kāi)工時(shí)，針對(duì)該工程實(shí)際情況，應(yīng)編寫(xiě)該工程分戶(hù)驗(yàn)收方案，在施工過(guò)程中按方案要求對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收質(zhì)量進(jìn)行預(yù)控。2、熟悉與分戶(hù)驗(yàn)收相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)說(shuō)明；3、熟悉與分戶(hù)驗(yàn)收有關(guān)的施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、分戶(hù)驗(yàn)收方案和分戶(hù)驗(yàn)收相關(guān)文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；4、認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)中分戶(hù)驗(yàn)收內(nèi)容和分戶(hù)驗(yàn)收方案；5、與建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位溝通對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收事后無(wú)法整改質(zhì)量偏差部分，在保證各項(xiàng)工程質(zhì)量、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、施工規(guī)范等的前題下，在設(shè)計(jì)文件、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行調(diào)整或修改，以適應(yīng)分戶(hù)驗(yàn)收的質(zhì)量控制。6、分戶(hù)驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜、 繁瑣的系統(tǒng)工程， 事前和事中控制起到關(guān)鍵作用，尤其是從基礎(chǔ)、主體到裝飾裝修各階段全過(guò)程的質(zhì)量控制，針對(duì)樓層凈高、開(kāi)間、樓板厚度、墻體、門(mén)窗滲漏等事后難以整改或整改困難的部位施工質(zhì)量控制尤其重要，必須在施工過(guò)程中加大預(yù)控力度，從方案、材料到施工工序的質(zhì)量控制到位能起到事半功倍的作用。7、監(jiān)理對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收的施工過(guò)程質(zhì)量控制非常重要， 施工單位或管理人員往往重視進(jìn)度，忽視質(zhì)量，特別是對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收大多停留在事后能處理的意識(shí)，較少考慮到施工過(guò)程質(zhì)量控制的重要性，加強(qiáng)監(jiān)理人員對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收過(guò)程控制的責(zé)任和職責(zé)落實(shí)，嚴(yán)格施工過(guò)程對(duì)分戶(hù)驗(yàn)收項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是避免和防止事后驗(yàn)收難過(guò)關(guān)、交房困難或業(yè)主投訴的有效方式。三、組織竣工驗(yàn)收是監(jiān)理工作的重要方面，監(jiān)理應(yīng)按程序進(jìn)行驗(yàn)收工作（一）監(jiān)理工程師在工程竣工驗(yàn)收階段要充分利用自身優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)好業(yè)主方的參謀和助手，協(xié)助業(yè)主方完成竣工階段的各項(xiàng)工作概述如下：1、協(xié)助業(yè)主方制定驗(yàn)收方案；2、協(xié)助業(yè)主方整理竣工驗(yàn)收備案所規(guī)定的有關(guān)文件；3、協(xié)助業(yè)主方按合同規(guī)定支付工程款；4、協(xié)助業(yè)主方組織召開(kāi)竣工驗(yàn)收會(huì)議；5、協(xié)助業(yè)主方實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；6、協(xié)助業(yè)主方簽署工程竣工意見(jiàn)；7、協(xié)助業(yè)主方審核竣工決算；8、協(xié)助業(yè)主方在規(guī)定期限內(nèi)，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)上報(bào)竣工驗(yàn)收備案資料。（二）監(jiān)理在工程竣工驗(yàn)收階段具體工作步驟為：1、監(jiān)督合同各方做好竣工準(zhǔn)備工作施工、設(shè)計(jì)、業(yè)主等各單位都要按規(guī)定準(zhǔn)備技術(shù)資料，要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、種類(lèi)齊全、文字精練。2、督促承包方作竣工預(yù)驗(yàn)承包方竣工預(yù)驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目完工后，在竣工驗(yàn)收通知發(fā)出前由承包方自行組織的內(nèi)部自驗(yàn)收，內(nèi)部預(yù)驗(yàn)是順利通過(guò)正式驗(yàn)收的可靠保證，最好邀請(qǐng)監(jiān)理工程師參加。在承包方自我檢查的基礎(chǔ)上， 并對(duì)查出的問(wèn)題全部修補(bǔ)完畢以后， 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)提請(qǐng)上級(jí)單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。通過(guò)復(fù)驗(yàn)，要解決全部遺留問(wèn)題，為正式驗(yàn)收做好充分的準(zhǔn)備。3、審查承包方提交的驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告監(jiān)理工程師收到承包方送交的驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后， 應(yīng)參照工程合同的要求、 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行仔細(xì)的審查。4、現(xiàn)場(chǎng)初驗(yàn)監(jiān)理工程師審查完驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后，組成驗(yàn)收班子對(duì)竣工的工程項(xiàng)目進(jìn)行初驗(yàn)，書(shū)面通知或以備忘錄的形式告訴承包方，

若認(rèn)為可以進(jìn)行驗(yàn)收， 則應(yīng)由監(jiān)理人員在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題， 應(yīng)及時(shí)以并令其按有關(guān)的質(zhì)量要求進(jìn)行修理甚至返工。5、組織正式驗(yàn)收監(jiān)理工程師在初驗(yàn)合格后，就可協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計(jì)單位、承包方、質(zhì)監(jiān)部門(mén)等，在約定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行正式驗(yàn)收。6、正式驗(yàn)收的步驟一般是：1）檢查工程，審查工程資料參加工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的各方對(duì)已竣工的工程進(jìn)行目測(cè)檢查，同時(shí)逐一檢查工程資料所列內(nèi)容是否齊備和完整。2）舉行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收會(huì)議驗(yàn)收會(huì)由參加工程竣工驗(yàn)收的各方共同參加，主要內(nèi)容如下：承包方代表介紹工程施工情況、自檢情況及竣工情況，出示竣工驗(yàn)收所需的資料；②監(jiān)理工程師通報(bào)工程監(jiān)理中的主要內(nèi)容，發(fā)表竣工驗(yàn)收的監(jiān)理意見(jiàn)；③業(yè)主根據(jù)在竣工項(xiàng)目目測(cè)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和工程承包合同所規(guī)定的事項(xiàng)，對(duì)承包方提出限期整改處理的意見(jiàn)；④由質(zhì)檢部門(mén)會(huì)同業(yè)主及監(jiān)理工程師討論工程正式驗(yàn)收是否合格。討論時(shí)其他代表可以休會(huì)；⑤復(fù)會(huì)，由監(jiān)理工程師宣布驗(yàn)收結(jié)果，質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督負(fù)責(zé)人員宣布工程項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí)。3）辦理竣工驗(yàn)收簽證書(shū)驗(yàn)收簽證書(shū)應(yīng)由業(yè)主、監(jiān)理工程師、承包方共同簽字方能生效。第二節(jié) 保修階段監(jiān)理依據(jù)和工作重點(diǎn)一、工程保修階段的監(jiān)理依據(jù)工程保修是指工程質(zhì)量保修， 監(jiān)理應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和設(shè)計(jì)文件、工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。二、工程保修期的計(jì)算1、根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的有關(guān)規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、 主體結(jié)構(gòu)工程、 屋面防水工程和其他土建工程， 以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。2、一般地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限，防水工程為（屋面、衛(wèi)生間、外墻等）為 5年；供熱、供冷系統(tǒng)為 2個(gè)采暖或供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程為 2年。因此，監(jiān)理除了應(yīng)協(xié)助業(yè)主在工程施工合同中對(duì)保修范圍、 保修期限值明確規(guī)定外。 還應(yīng)要求各承包商制定完善缺陷保修期的保修計(jì)劃和保修措施（質(zhì)量保修書(shū)） ，并監(jiān)督其有效執(zhí)行。三、工程質(zhì)量保修期內(nèi)監(jiān)理的工作重點(diǎn)1、建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收后，監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)剩余工作量和工程保修責(zé)任期內(nèi)出現(xiàn)的缺陷，配備保修責(zé)任期監(jiān)理人員，進(jìn)行保修責(zé)任期的監(jiān)理工作。2、保修階段的監(jiān)理工作重點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體工程對(duì)象和工程使用狀況確定，監(jiān)理工作首先應(yīng)進(jìn)行如下內(nèi)容：①對(duì)應(yīng)進(jìn)行沉降觀測(cè)的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測(cè)成果和觀測(cè)方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定， 如發(fā)現(xiàn)異常情況， 應(yīng)通知設(shè)計(jì)和質(zhì)監(jiān)部門(mén)進(jìn)行分析研究處理；②對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量缺陷進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)是樓地面、墻面、天棚以及門(mén)窗工程；③調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；④給水管及排水管有無(wú)滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。3、在整改和遺留工程的監(jiān)理工作中，總監(jiān)理工程師仍要堅(jiān)持上道工序未經(jīng)檢查驗(yàn)收不準(zhǔn)進(jìn)行下道工序的原則，確保工程質(zhì)量。4、在保修期內(nèi)總監(jiān)理工程師應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位，承包方、設(shè)備材料供應(yīng)單位人認(rèn)真做好保修工作。監(jiān)理工程師還應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，并通知承包方和有關(guān)保修部門(mén)盡快地派人前往檢查， 并盡快地組織人力、 物力進(jìn)行修理。5、總監(jiān)理工程師在確定保修責(zé)任及修復(fù)費(fèi)用的處理上，根據(jù)造成問(wèn)題的原因以及具體的返修內(nèi)容，與有關(guān)單位共同商定處理方法。①若為設(shè)計(jì)原因造成的問(wèn)題，則應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。原設(shè)計(jì)單位或業(yè)主委托新的設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)方案， 業(yè)主向承包方進(jìn)行處理或返修， 其新增費(fèi)用由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。 總監(jiān)理工程師還應(yīng)準(zhǔn)確確定由此給業(yè)主造成的其他損失， 向原設(shè)計(jì)單位提出索賠。②因施工安裝單位的施工和安裝質(zhì)量原因造成的問(wèn)題，由施工安裝單位負(fù)責(zé)進(jìn)行保修，其費(fèi)用由施工安裝單位負(fù)責(zé)。由此給項(xiàng)目造成的其他損失，總監(jiān)理工程師應(yīng)向施工安裝單位提出索賠。③因設(shè)備質(zhì)量原因造成的問(wèn)題，由設(shè)備供應(yīng)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行保修，其費(fèi)用由設(shè)備供應(yīng)單位負(fù)責(zé)。 由此給項(xiàng)目造成的其他損失， 總監(jiān)理工程師應(yīng)向設(shè)備供應(yīng)單位提出索賠。④如因用戶(hù)在使用后有新的要求或用戶(hù)使用不當(dāng)進(jìn)行局部處理和返修，由用戶(hù)與承包方協(xié)商解決，或用戶(hù)另外委托施工。費(fèi)用由用戶(hù)自己負(fù)責(zé)。⑤在發(fā)生問(wèn)題的部位后項(xiàng)目返修完畢后，要做好驗(yàn)收記錄，并經(jīng)用戶(hù)和總監(jiān)理工程師簽字驗(yàn)收。⑥上述未含的其它與本工程有關(guān)的任務(wù)，若業(yè)主委托，經(jīng)業(yè)主及監(jiān)理雙方協(xié)商一致后，監(jiān)理方應(yīng)在業(yè)主方授權(quán)下完成該任務(wù)。第三節(jié)保修階段監(jiān)理工作的方法及措施1、工程進(jìn)入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場(chǎng)，而監(jiān)理單位則應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目大?。梢圆辉O(shè)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)） 宜在參加該項(xiàng)目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。2、監(jiān)理人員要與業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時(shí)聽(tīng)取用戶(hù)意見(jiàn)。同時(shí)，與有關(guān)承包商保持電話(huà)聯(lián)系， 并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。3、在單位工程竣工驗(yàn)收時(shí)，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書(shū)》 ，其內(nèi)容為具體保修項(xiàng)目，期限以及有關(guān)承諾。4、組織承包商對(duì)工程使用情況進(jìn)行質(zhì)量回訪，一般每半年進(jìn)行一次為宜。并在氣候突然變化（臺(tái)風(fēng)、冬季低溫） ，如臺(tái)風(fēng)暴雨過(guò)后組織使用單位進(jìn)行檢查一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題按單位工程進(jìn)行登記。5、在工程保修期即將到期的前 1～2個(gè)月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對(duì)工程進(jìn)行全面目測(cè)檢查。 發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。6、監(jiān)理人員對(duì)用戶(hù)反饋的意見(jiàn)和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實(shí)和責(zé)任。工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負(fù)責(zé)，無(wú)條件保修。監(jiān)理人員及時(shí)發(fā)出《工程維修通知書(shū)》要求承包商在接到通知書(shū)十日內(nèi)派人進(jìn)行維修。 比較重大的質(zhì)量缺陷， 如基礎(chǔ)不均勻沉