成都房地產(chǎn)市場(chǎng)與板塊研究

1.1成都房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)審視

1.1.1成都具備宜居城市的魅力中國(guó)城市宜居評(píng)價(jià)指數(shù)TOP10（2005）投資者中國(guó)城市宜居指數(shù)評(píng)價(jià)值TOP10（2005）數(shù)據(jù)來(lái)源：零點(diǎn)研究咨詢、《商務(wù)周刊》，《2005中國(guó)城市宜居指數(shù)報(bào)告》（國(guó)內(nèi)首個(gè)綜合評(píng)價(jià)的量化指數(shù)）全國(guó)不同收入階層居民對(duì)成都城市宜居的評(píng)價(jià)在31個(gè)宜居城市評(píng)價(jià)中排第4位排第6位排第3位成都擁有豐富的旅游資源，交通便捷，人文氣息濃厚，生活悠閑，被譽(yù)為“天府之國(guó)，安逸之都”；2005年在中國(guó)宜居城市指數(shù)評(píng)價(jià)中，成都位居第四位，2006年位居第三位，宜居指數(shù)進(jìn)一步提升；從投資者對(duì)城市宜居評(píng)價(jià)看，2005年成都位居第六；成都在投資者中也很有吸引力；不同收入階層的居民對(duì)成都宜居的評(píng)價(jià)均較高，說(shuō)明成都具有很強(qiáng)的包容性。1.1成都房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)審視

1.1.2房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛,外來(lái)投資占有較大比重2006年全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市房地產(chǎn)投資比較數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站成都城市的宜居性推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市對(duì)比，房地產(chǎn)投資總額和銷售面積均位居第一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都2006年的的房地產(chǎn)銷售總額達(dá)到359.1億元，其中超過(guò)50%的是成都以外的購(gòu)房者買的。單位：億元2006年全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市房地產(chǎn)銷售總面積比較單位：萬(wàn)平方米成都的宜居性吸引外地居民到成都置業(yè)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的開發(fā)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。1.1成都房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)審視

1.1.3房產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速、整體運(yùn)行趨于正常2001年至2006年間，成都固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)26.78%，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度13.05%，成都進(jìn)入城市建設(shè)加速發(fā)展時(shí)期，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)；

近5年來(lái)房地產(chǎn)投資一直保持良好的增勢(shì)，年均增長(zhǎng)速度為30.11%；近三年房?jī)r(jià)/人均可支配收入增長(zhǎng)率的比例一直呈下降趨勢(shì)，至2006年該比例比例已經(jīng)小于1，顯示房地產(chǎn)整體運(yùn)行正常注：房?jī)r(jià)/人均可支配收入增長(zhǎng)率的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一，一般來(lái)說(shuō)，該比率<1，表明房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康；反之亦然。2001年-2006年成都房地產(chǎn)投資額成都的房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，并且運(yùn)行狀況比較健康，為基地今后幾年的開發(fā)提供了保證。1.1成都房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)審視

1.1.4房產(chǎn)需求態(tài)勢(shì)較為旺盛,未來(lái)幾年房產(chǎn)放量有放大趨勢(shì)2001-2005年，成都商品房當(dāng)年市場(chǎng)供需比呈逐步遞減發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且最近三年供需比均小于1，在消化掉往年剩余的房產(chǎn)后，市場(chǎng)開始出現(xiàn)供不應(yīng)求；（注：市場(chǎng)供需比=竣工面積/銷售面積，這一指標(biāo)直接反映了房產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，市場(chǎng)供需比大于1，說(shuō)明當(dāng)年供大于求，反之則供不應(yīng)求）2002年起，成都商品房施工面積/竣工面積的值逐年遞增，至2006年為4.5，大于4，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年房地產(chǎn)供應(yīng)量將得到提高，可以緩解供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾。（注：施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，商品房施工面積/商品房竣工面積的倍數(shù)比合理空間為（3-4），值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。）成都商品房施工面積／商品房竣工面積的倍數(shù)比2000-2006年成都房地市場(chǎng)商品房供需比例值數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，《2005年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖》1.1成都房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)審視

1.1.5半小時(shí)交通圈引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)拓展，

基地所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)房產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn)３２條通道構(gòu)筑成都半小時(shí)交通圈

按照成都市交通規(guī)劃，中心城與外圍城市組團(tuán)將形成３２條放射型快速通道，它們將與繞城高速、三環(huán)路等一起，構(gòu)成城市便捷的“環(huán)狀＋放射”的快速路網(wǎng)體系，形成了半小時(shí)交通圈。西區(qū)先后開通快速通道的三個(gè)組團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較32條通道筑成半小時(shí)交通圈，進(jìn)一步降低中心城與外圍城市間的時(shí)間距離和交通出行成本，使郊區(qū)組團(tuán)更好的融入到城市；

便捷的交通吸引市區(qū)居民到郊區(qū)置業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)拓展；基地所在的郫縣，今年即將開通IT大道，使郫縣和城區(qū)聯(lián)系更加緊密，郫縣房地產(chǎn)將成為西區(qū)繼雙流和溫江之后又一個(gè)熱點(diǎn)。（單位：億元）

1.1成都房地產(chǎn)發(fā)展概況

1.1.6郊區(qū)地產(chǎn)未來(lái)將成為房產(chǎn)供應(yīng)的主力

按照成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略，在中心城周邊建設(shè)七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，再加上地鐵以及公路網(wǎng)的建設(shè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā)展；2006年成都市新盤以及成交面積均集中在郊區(qū)，上半年郊區(qū)有52個(gè)新盤開盤，占總面積的1/2強(qiáng)；郊區(qū)房地產(chǎn)由于較低的價(jià)格以及良好的生態(tài)環(huán)境受到成都居民以及投資者的青睞；郊區(qū)房?jī)r(jià)總體增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁：4年來(lái)中心城區(qū)的房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率為14%，郊區(qū)的房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率為36%。成都主城區(qū)住宅供應(yīng)量06年相比05年漲幅-34.2%-4.7%28.9%95.4%一環(huán)內(nèi)一、二環(huán)間二、三環(huán)間三環(huán)外成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸向郊區(qū)擴(kuò)展，郊區(qū)的新盤和成交量都已經(jīng)超過(guò)主城區(qū)2006年1-9月份成都市房地產(chǎn)交易區(qū)域分布06年上半年成都

市住宅新盤區(qū)域分布年復(fù)合遞增36%年復(fù)合遞增14%成都市中心五城區(qū)與郊縣房?jī)r(jià)比較，單位：元/平米25632923324210421726199126292002年2003年2004年2005年五城區(qū)郊縣1.2成都房地產(chǎn)空間發(fā)展格局分析

1.2.1成都城市外擴(kuò)格局狀況[向西]溫江/郫縣組團(tuán)：城市重要功能區(qū)

功能定位：城市重要功能區(qū)，主要功能包括：居住、教育、高新產(chǎn)業(yè)、旅游主導(dǎo)發(fā)展因素：柳城城鎮(zhèn)、上風(fēng)上水環(huán)境；高新西區(qū)、郫筒城鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展職能：花園居住新城、花卉博覽產(chǎn)業(yè)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、特色休閑度假區(qū)、文教中心、生態(tài)保護(hù)示范區(qū)、中心城分流人口主要集聚地、生態(tài)保護(hù)示范區(qū)[向東]龍泉驛組團(tuán)城市重要功能區(qū)功能定位：城市主要功能區(qū)，新型工業(yè)、公共服務(wù)、居住。主導(dǎo)發(fā)展因素：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、處于交通及物流主導(dǎo)方向、下風(fēng)下水環(huán)境。重點(diǎn)發(fā)展職能：大型制造業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐與物流中心、城市化新增人口聚集地、山地休閑旅游區(qū)、特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)[向南]

華陽(yáng)——成都市區(qū)南部的綜合性次中心，未來(lái)行政中心功能定位：城市主要功能區(qū)，公共服務(wù)、居住、高新產(chǎn)業(yè)。主導(dǎo)發(fā)展因素：東升及華陽(yáng)城鎮(zhèn)的吸引、處于交通及物流主導(dǎo)方向、下風(fēng)下水環(huán)境、多樣性土地使用特征。重點(diǎn)發(fā)展職能：城市綜合服務(wù)、區(qū)域商務(wù)中心、小康居住新城、山水型休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心城分流人口主要集聚地。[向北]

新都——青白江城市次中心功能定位：城市主要功能區(qū)，新型工業(yè)、物流、居住、旅游主導(dǎo)發(fā)展因素：處于交通及物流主導(dǎo)方向、具有較好的工業(yè)發(fā)展條件重點(diǎn)發(fā)展職能：城市綜合服務(wù)、區(qū)域大型物流中心、大型制造業(yè)基地、城市化新增人口聚集地1.2成都房地產(chǎn)空間發(fā)展格局分析1.2.2四大板塊發(fā)展特征分析一概況與范圍新都、青白江板塊，城北副中心

通過(guò)獨(dú)個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，缺乏整體定位受條件限制以經(jīng)濟(jì)適用房和中檔商品房為主均價(jià)相對(duì)較低

特征與定位北部板塊

典型發(fā)展要素典型樓盤城市發(fā)展走向和定位以地鐵為代表的交通優(yōu)勢(shì)工業(yè)區(qū)定位降低區(qū)域形象博雅新城博雅桂湖郡萬(wàn)科·雙水岸香洲半島天府江南

華陽(yáng)和雙流板塊，其中華陽(yáng)作為未來(lái)的城市副中心規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好

主打“品質(zhì)牌”高起點(diǎn)城市規(guī)劃的配合樓盤整體品質(zhì)高于其他片區(qū)均價(jià)相對(duì)較高

南部板塊

行政中心集聚作用副中心人口集聚高新南區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口支撐以地鐵為代表的交通優(yōu)勢(shì)

中海名城·千色園麓山國(guó)際社區(qū)嘎納印像左岸花都、遠(yuǎn)大·都市風(fēng)景藍(lán)山美樹1.2成都房產(chǎn)板塊空間發(fā)展格局分析1.2.2四大板塊發(fā)展特征分析二概況與范圍郫縣和溫江板塊；東升版塊，處于都市區(qū)的上水方向，自然景觀優(yōu)美，環(huán)境質(zhì)量高主打“環(huán)境牌”版塊內(nèi)部呈現(xiàn)顯著的冷熱不均格局依托概念的成功大盤運(yùn)作（溫江）新盤供應(yīng)量居所有板塊之首

特征與定位西部板塊

典型發(fā)展要素典型樓盤自然環(huán)境吸引力高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口支撐遠(yuǎn)期交通改善預(yù)期芙蓉古城國(guó)色天鄉(xiāng)中海國(guó)際社區(qū)仁和春天大道錦繡森鄰普羅旺斯春語(yǔ)花間龍泉板塊為主體，工業(yè)區(qū)定位，地形以山地為主主打“大盤牌”樓盤平均規(guī)模較大新盤供應(yīng)量較大

東部板塊

下風(fēng)下水自然環(huán)境劣勢(shì)工業(yè)定位降低區(qū)域形象

萬(wàn)科魅力之城宏宇·玉龍山莊藍(lán)谷地卓錦城上風(fēng)陽(yáng)光三環(huán)路內(nèi)區(qū)域，成都環(huán)狀城市格局的核心區(qū)域，以天府廣場(chǎng)為中心主打“配套牌”、“稀缺牌”投資性購(gòu)房比例高，空置率高品質(zhì)高、功能復(fù)合型強(qiáng)、公共配套優(yōu)勢(shì)明顯新盤供應(yīng)量逐漸萎縮

中心區(qū)板塊

市中心各項(xiàng)配套優(yōu)勢(shì)城市擁堵造成的人口外遷威脅城市內(nèi)部土地稀缺性造成的巨大保值升值空間錦都晶南半島粼江峰閣中海格林威治華潤(rùn)翡翠城1.3項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性房產(chǎn)組團(tuán)考察：城西房產(chǎn)板塊發(fā)展格局

1.3.1三軸并進(jìn)態(tài)勢(shì)不一成都中心區(qū)郫縣軸溫江軸東升軸房地產(chǎn)市場(chǎng)開始啟動(dòng)成交均價(jià)相對(duì)較低空置率明顯較高（投資比例相對(duì)較高）需求相對(duì)旺盛基地所在的郫縣軸呈現(xiàn)出的特點(diǎn)郫縣所在的城西板塊，有三條顯著的發(fā)展軸線：溫江、郫縣和東升。其中溫江由于自然環(huán)境和地緣的相近，與郫縣構(gòu)成了顯著的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。投資額/銷售額（單位：億元）施工/銷售面積（單位：萬(wàn)平米）成交均價(jià)（單位：元/平米）空置率%3210334628210.93.49.917.717.241.156.435.136.761154168438250114郫縣溫江東升1.3項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性房產(chǎn)組團(tuán)考察：城西三大房產(chǎn)組團(tuán)發(fā)展特征研究

1.3.1東升軸組團(tuán)核心價(jià)值提升要素分析組團(tuán)三大價(jià)值提升要素基礎(chǔ)交通優(yōu)勢(shì)臨近雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊道路設(shè)施較好，便于外界溝通城市發(fā)展軸線作為南部組團(tuán)的西部分支，是南部新城的兩大核心組團(tuán)之一，布局優(yōu)勢(shì)明顯心理距離的拉近

國(guó)際網(wǎng)球賽事中心建設(shè)可能帶來(lái)的事件性影響臨空產(chǎn)業(yè)支撐以物流和商貿(mào)為主的臨空產(chǎn)業(yè)促使人氣提升，并提供潛在客源區(qū)域價(jià)值的提升和園區(qū)商務(wù)功能外溢支撐客源及組團(tuán)核心價(jià)值分析客源分析：主要吸引成都市內(nèi)偏南方向的客源，這與郫縣與溫江的主要客群不同組團(tuán)核心價(jià)值：基礎(chǔ)設(shè)施便利性，這與郫縣、溫江強(qiáng)調(diào)環(huán)境宜居性有顯著不同與郫縣軸存在一定差異性競(jìng)爭(zhēng)，可以排除在重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)版塊之外。1.3項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性房產(chǎn)組團(tuán)考察：城西三大房產(chǎn)組團(tuán)發(fā)展特征研究

1.3.2溫江軸組團(tuán)價(jià)值提升要素及開發(fā)模式分析組團(tuán)三大價(jià)值提升要素城市綜合運(yùn)營(yíng)開發(fā)商承擔(dān)城市運(yùn)營(yíng)職能，主要開發(fā)商有置信、和記黃埔、森宇、華新國(guó)際等區(qū)域城市形象的提升與重塑加速融入主城撤縣設(shè)區(qū)（2002年），成為成都城區(qū)的重要組成部分心理距離的拉近會(huì)展概念拉動(dòng)花博會(huì)為主的會(huì)展服務(wù)業(yè)有效提升了區(qū)域價(jià)值版塊樓盤顯著特色主題性大盤的開發(fā)模式■芙蓉古城——“風(fēng)格主題”的開發(fā)模式■

國(guó)色天鄉(xiāng)——“主題事件”的開發(fā)模式■

奧林匹克花園——“運(yùn)動(dòng)—健康”的社區(qū)主題形成了大盤開發(fā)的“溫江模式”1.3.2.1溫江軸組團(tuán)對(duì)應(yīng)標(biāo)桿樓盤借鑒分析芙蓉古城位于成都西郊青羊界，占地680畝；建筑總面積20.43萬(wàn)平方米芙蓉古城以川西民居為主，同時(shí)融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院型的建筑群組成以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動(dòng)靜有致，分為傳統(tǒng)居住區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、文化休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)保健區(qū)、賓會(huì)所館區(qū)，體現(xiàn)濃厚民族特色與休閑渡假氛圍芙蓉古城引入“風(fēng)格主題”的開發(fā)模式，成為融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的社區(qū)國(guó)色天鄉(xiāng)位于成都市西南郊溫江北部，通過(guò)“花博會(huì)”的召開，發(fā)展成為國(guó)內(nèi)首個(gè)集居住、觀光、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)為一體的“國(guó)際主題新城”現(xiàn)已建成主題游樂(lè)園、7國(guó)風(fēng)情館、3.5公里濱河藝術(shù)長(zhǎng)廊，并規(guī)劃超五星級(jí)酒店、高級(jí)戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等社區(qū)配套國(guó)色天鄉(xiāng)亦居、亦賞、亦購(gòu)、亦樂(lè)，形成有別于其他社區(qū)的居住環(huán)境和個(gè)性化體驗(yàn)場(chǎng)所，成為眾多市民的居住夢(mèng)想、國(guó)內(nèi)外游客娛樂(lè)狂歡的首選之地借“主題事件——花博會(huì)”之機(jī)，營(yíng)造出無(wú)與倫比的、主題性生活品質(zhì)空間，使國(guó)色天鄉(xiāng)成為成都高尚住宅的標(biāo)桿作品標(biāo)桿性樓盤研究：芙蓉古城、國(guó)色天香借鑒方向：地域特色性主題大盤1.3項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性房產(chǎn)組團(tuán)考察：城西三大房產(chǎn)組團(tuán)發(fā)展特征研究

1.3.3郫縣軸組團(tuán)價(jià)值提升要素分析組團(tuán)兩大價(jià)值提升要素高新產(chǎn)業(yè)支撐高新西區(qū)大量知名IT企業(yè)入住帶來(lái)大量潛在消費(fèi)群體區(qū)域價(jià)值的提升園區(qū)商務(wù)外溢給復(fù)合功能社區(qū)打造創(chuàng)造可能大學(xué)園區(qū)資源提升區(qū)域形象，在泛大學(xué)范圍內(nèi)形成區(qū)域認(rèn)同潛在消費(fèi)群的提供郫縣三大房產(chǎn)子板塊核心價(jià)值梳理郫筒鎮(zhèn)板塊衛(wèi)星城概念完善縣級(jí)生活配套高新西區(qū)板塊（基地所在位置）工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)概念大學(xué)密集區(qū)教育地產(chǎn)概念生態(tài)山水概念犀浦板塊工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)概念大學(xué)密集區(qū)教育地產(chǎn)概念城市中心區(qū)延伸概念基地所在版塊的核心價(jià)值與犀浦板塊存在較大重復(fù)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注這一板塊的標(biāo)桿性樓盤定位和概念挖掘，以求突破創(chuàng)新。1.3.3.1郫縣軸組團(tuán)對(duì)應(yīng)標(biāo)桿性樓盤借鑒分析（一）：中海國(guó)際社區(qū)標(biāo)桿性樓盤研究：中海國(guó)際社區(qū)借鑒方向：多主題大盤運(yùn)作模式開發(fā)公司中海地產(chǎn)規(guī)模用地面積：>130萬(wàn)平方米建筑面積：119萬(wàn)平方米住宅面積：102萬(wàn)平方米公建及配套面積：>17萬(wàn)平方米產(chǎn)品類型多層、高層、花園多層景觀洋房獨(dú)棟小高層板式洋房、別墅總戶數(shù)7000余戶主力戶型（m2）碧林：110-140平方米橙郡：84-120平方米房?jī)r(jià)（元/m2）藍(lán)岸5100均碧林5500均橙郡4500均規(guī)劃指標(biāo)綠化覆蓋率：>35%建筑覆蓋率：<40%[開發(fā)時(shí)序]共分為三期開發(fā)，分別對(duì)應(yīng)森林主題、海洋主題和城市主題每期推出房源數(shù)量大致相等產(chǎn)品一期細(xì)分為藍(lán)岸、碧林、橙郡、林溪美塾四個(gè)子主題一期推出556+548+1040=2144套[主要配套]17萬(wàn)平米國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、中小學(xué)校、涉外醫(yī)院、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、世界知名連鎖酒店、世界知名企業(yè)營(yíng)運(yùn)的大型商業(yè)、200畝生態(tài)體育公園和5040畝兩河森林公園相呼應(yīng)。占地面積：63475.84平方米建筑面積：104179.8平方米（地上82855.4平方米）容積率：1.305綠地率：41.5綠地面積：26448.1平方米戶數(shù)：556戶車位數(shù)：668輛占地面積：22434.24平方米住宅建筑面積：375722.48平方米戶數(shù)：260戶建筑密度：小于26%綠地面積：7403.3平方米建筑類別：全六層多層車位數(shù)：102規(guī)劃用地面積：65719.63平方米規(guī)劃建筑面積：238734平方米一期居住套數(shù)：1042戶建筑密度：20.8%綠化率：40%組團(tuán)縱向研究——開發(fā)時(shí)序的概念區(qū)分組團(tuán)橫向研究——分期開發(fā)內(nèi)的組團(tuán)設(shè)置森林主題海洋主題城市主題分期開發(fā)縱向概念的提煉加上貫穿每期的橫向組團(tuán)內(nèi)涵挖掘，使得國(guó)際社區(qū)的概念滲入到項(xiàng)目深層。所有的項(xiàng)目策劃都圍繞縱橫兩條主線展開。

1.3.3.1郫縣軸組團(tuán)對(duì)應(yīng)標(biāo)桿性樓盤借鑒分析（二）：中海國(guó)際社區(qū)[樓盤主要賣點(diǎn)]分項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序設(shè)定不同主題，一二三期分別對(duì)應(yīng)森林主題、海洋主題、城市主題。社區(qū)借鑒世界范圍內(nèi)不同低于的特色建筑風(fēng)貌，形成多樣化的特色建筑群，各小區(qū)結(jié)合建筑規(guī)模和密度賦予不同的特色主題生態(tài)社區(qū)：非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國(guó)家公園旁的生態(tài)多層洋房開放社區(qū)：平等、開放、和諧、包容的國(guó)際社區(qū)。人文社區(qū)：用建筑手段重塑鄰里空間，用國(guó)際的街區(qū)文化營(yíng)造鄰里生活[目標(biāo)客戶]成都本地精英階層外地來(lái)蓉高端購(gòu)房者[樓盤點(diǎn)評(píng)]樓盤品質(zhì)很高，且采用了分開發(fā)時(shí)序概念提煉的模式，項(xiàng)目賣點(diǎn)突出分區(qū)片進(jìn)行了相應(yīng)的配套布置，做到了整體功能和分塊功能的有機(jī)協(xié)調(diào)

1.3.3.1郫縣軸組團(tuán)對(duì)應(yīng)標(biāo)桿性樓盤借鑒分析（三）：中海國(guó)際社區(qū)1.4小結(jié)：郫縣組團(tuán)與其他組團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及競(jìng)爭(zhēng)策略分析郫縣組團(tuán)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于溫江，兩者均依托良好的自然環(huán)境、政府的相關(guān)政策成為成都未來(lái)高端住宅區(qū)的代表，升值空間巨大共有優(yōu)勢(shì)相對(duì)優(yōu)勢(shì)良好的自然生態(tài)環(huán)境，山水元素齊備政府規(guī)劃層面的高端定位郫縣應(yīng)該通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施配套和交通道路的建設(shè)加強(qiáng)與主城區(qū)的聯(lián)系，盡可能的縮短目標(biāo)客群的心理距離郫縣應(yīng)當(dāng)著力營(yíng)造高品質(zhì)的社區(qū)整體氛圍，提升區(qū)域形象，改變?nèi)藗儗?duì)于郫縣的固有印象郫縣依托高新西區(qū)所展現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)配套核心優(yōu)勢(shì)能夠?yàn)槠鋷?lái)人口聚集和產(chǎn)業(yè)配套功能外溢，有助于周邊大型復(fù)合功能社區(qū)的打造，這種稟賦性優(yōu)勢(shì)無(wú)法被簡(jiǎn)單復(fù)制郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)的高品質(zhì)定位與其價(jià)格優(yōu)勢(shì)結(jié)合能夠形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)，配合適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略即可迅速打響區(qū)域品牌溫江郫縣區(qū)域形象基礎(chǔ)配套樓盤品質(zhì)整體價(jià)格交通聯(lián)系版塊效應(yīng)產(chǎn)業(yè)配套高端住宅區(qū)形象和心理距離的接近與主城區(qū)道路架構(gòu)密切；花博會(huì)配套大量高品質(zhì)品牌開發(fā)商入駐價(jià)格尚處于起步階段，性價(jià)比較高光華大道開通，入城時(shí)間縮短大盤大量開發(fā)所帶來(lái)的人氣上升高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套與大量人口進(jìn)入附：成都典型復(fù)合大型社區(qū)研究（一）：龍泉板塊成都郊區(qū)典型大盤技術(shù)指標(biāo)研究（一）萬(wàn)科魅力之城

占地面積：660余畝功能配比：13萬(wàn)平米集中商業(yè)區(qū)；3000m2大型運(yùn)動(dòng)中心容積率：2.26綠化率：50%開發(fā)時(shí)序：魅力之城分為5期規(guī)劃，目前1、2期已經(jīng)入住，3期1、2、3組團(tuán)已經(jīng)交房宏宇·玉龍山莊

占地面積：2000畝，一期占地390畝，建面140000平方米戶數(shù)：一期757戶，聯(lián)體別墅（18棟，108戶）、獨(dú)立別墅149棟、花園洋房（500戶）容積率：0.54綠化率：45%項(xiàng)目主題定位：美式莊園生命綠卡天泉·聚龍