北京地產(chǎn)分析報(bào)告

2006北京地產(chǎn)分析報(bào)告2006地產(chǎn)綜合分析2006住宅樓市分析2006寫字樓市場分析2006商業(yè)地產(chǎn)市場分析2006地產(chǎn)綜合分析“7090”政策，住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將形成小戶型為主的格局市場“原需求”被調(diào)控住宅市場結(jié)構(gòu)將趨于單一比例化，是否會(huì)引起大戶型稀缺，而形成另一種層面的價(jià)格哄漲？新政面前，符合需求而又符合政策的產(chǎn)品研發(fā)面臨挑戰(zhàn)最新說法——中小戶型住宅面積標(biāo)準(zhǔn)將明確北京可達(dá)106平米建設(shè)部近期出臺(tái)了《90平米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》（征求意見稿）。意見稿對中小戶型面積的概念進(jìn)行了明確；同時(shí)，根據(jù)各地情況不同，中小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動(dòng)。其中，北京的中小戶型住宅套型建筑面積最大可達(dá)106平方米。

信貸央行控制偏緊，多種手段頻用企業(yè)融資困難，基金蠢蠢欲動(dòng)由于通過銀行渠道間接融資的成本和難度在提高，尤其是07年1月開始執(zhí)行的“封頂按揭”政策，打亂了許多開發(fā)商的現(xiàn)金流計(jì)劃，房地產(chǎn)企業(yè)在備受房貸緊縮困擾的情況下，正在積極尋找突破口，基金、上市融資、利用信托資金等方式越來越普遍；

房地產(chǎn)的融資多元化趨勢更加明顯，其中最引人注目的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。

基金的優(yōu)勢在于，一方面，房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資大多屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面，房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，在房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過企業(yè)凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)依然擁有自主經(jīng)營權(quán)，同時(shí)也解決了個(gè)人投資房地產(chǎn)的渠道與風(fēng)險(xiǎn)問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金無疑提供了新的融資渠道，而對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可謂“雙贏”。政府中央政府鞭指地方，土地財(cái)政受約束地方政府的擴(kuò)張欲依然強(qiáng)盛

2006年9月5日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，是土地管理和調(diào)控政策的一次重大調(diào)整，著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，與以往政策相比，改革的力度比較大，內(nèi)容更加具體、務(wù)實(shí)，相關(guān)措施更有針對性。政策出臺(tái)前的實(shí)際情況是：地方政府把土地看作財(cái)政收入的主要來源，以地生財(cái)，熱衷于經(jīng)營土地、經(jīng)營城市。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財(cái)政收入的50%以上，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。有鑒于此，這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策明確提出，要提高新增用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，繳納范圍包括那些沒有經(jīng)過批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地。同時(shí)，國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。土地出讓總價(jià)款必須首先足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等，其余資金還應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。這些措施完善了土地利益分配機(jī)制，強(qiáng)化了對土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目擴(kuò)大征地規(guī)模的沖動(dòng)。銀行

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二大受益者銀行間競爭更激烈，按揭優(yōu)惠條件仍會(huì)百出中國房地產(chǎn)有如此迅速的發(fā)展，與銀行的支持息息相關(guān)，一是開發(fā)投資，一是置業(yè)投資，房地產(chǎn)最重要的一頭一尾，主要資金都來自于銀行。同樣，銀行也從開發(fā)商、購房者手中賺取了相當(dāng)可觀的貸款利潤，成為繼政府之后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二大受益者。雖然政府頒布了緊縮銀根政策，旨在提高貸款門檻，降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)貸款長期以來一直被銀行列為優(yōu)良的貸款品種，因此，2007年，各銀行間競爭將更加激烈，打擦邊球，中小銀行為搶占市場份額，優(yōu)惠條件和品種將更加豐富。消費(fèi)者觀望，降價(jià)希望落空受政策制約，2006年京城許多項(xiàng)目延遲供應(yīng)，高性價(jià)比的普通住宅甚為稀缺，房價(jià)持續(xù)快速上漲，令等待降價(jià)的自用購房者懊悔不已，只能咬緊牙關(guān)作“房奴”。預(yù)計(jì)明年將產(chǎn)生更多的購房人，在恐慌心理及“追漲”心理的共同作用下，紛紛出手購買。購房投資者心存疑慮，小心謹(jǐn)慎炒房空間日小，股市啟動(dòng)，移地再戰(zhàn)由于近期國家宏觀調(diào)控趨緊，抑制了投資者在房地產(chǎn)市場的購買行為，提高了投資成本，降低了預(yù)期的收益率，他們紛紛將資金撤出并投入“牛氣沖天”的股票市場，這是很自然的事。從國家調(diào)控的角度，也是希望將大量的炒作資金從樓市引出，這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其他類型消費(fèi)的活躍。2006北京樓市交易分析北京的房地產(chǎn)市場2006年的銷售額突破2000億元人民幣。對北京的房地產(chǎn)市場來說，這只是一個(gè)新的增量。如果把已有的二手房市場和這2000億元的一手房加起來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個(gè)非常龐大的市場。基于這些數(shù)據(jù)，我對2006年北京的房地產(chǎn)市場做了一些簡單的分析?？偭?/p>

2006年北京房地產(chǎn)市場成交金額共2011億元，比去年增長了20％；銷售面積2287萬平方米，比去年增長3％；

2006年銷售的項(xiàng)目共865個(gè)項(xiàng)目，前100個(gè)銷售排名占了銷售額的50％；前200個(gè)項(xiàng)目占了銷售額的71％；前300個(gè)項(xiàng)目占了銷售額的83.5％；前400個(gè)項(xiàng)目占了整個(gè)銷售額的92％。在這865個(gè)項(xiàng)目中，約有150個(gè)項(xiàng)目銷售金額不足1000萬元，只是一些零星的尾房在銷售。

這也基本上符合“三七”的原則，即30％的項(xiàng)目完成70％的銷售額。銷售額從區(qū)域的分布來看，朝陽區(qū)占全北京銷售額的45％，其次是豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、昌平、通州、大興。而懷柔、亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝、平谷、密云銷售額非常的少，對北京房地產(chǎn)市場的影響微乎其微，基本可以忽略不計(jì)。空置率下降

2006年5月末的調(diào)控風(fēng)暴刮起后，北京房地產(chǎn)市場開始經(jīng)歷了短暫的寒冬。但與新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從5月調(diào)控措施出臺(tái)起，北京商品房空置率就持續(xù)走低，到8月末時(shí)，全市商品房空置面積比上年末水平下降31.7%；其中住宅空置面積更是下降了37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。力道十足的調(diào)控背后掩蓋不住的是市場上強(qiáng)勁的真實(shí)需求。價(jià)格06北京房地產(chǎn)銷售均價(jià)8792元/平同比上漲16.7%市房地產(chǎn)信息網(wǎng)透露，18區(qū)縣房地產(chǎn)平均銷售價(jià)8792元/平米，銷售面積2287萬平米2006年北京市十八區(qū)縣房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格8792元/平方米，同比上漲16.7%.昨日，北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)在一論壇上公布該數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)還顯示，雖然經(jīng)歷了“國六條”等嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，2006年北京房地產(chǎn)銷售面積總量仍有增長。865個(gè)項(xiàng)目，銷售總額2001億元搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)公布了2006年北京房地產(chǎn)分析報(bào)告，該報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：2006年北京在售項(xiàng)目共有865個(gè)，銷售總面積達(dá)到2287萬平米，銷售總額則達(dá)到2001億元人民幣平均銷售價(jià)格為8792元/平米。而2005年銷售均價(jià)為7543元/平米，2006年比上一年銷售均價(jià)上漲了16.7%.注：該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包括了普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪等各類樓盤。2006年北京市房屋月銷售情況對比圖月份銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(jià)(元/平米)1月12,2391,426,27810,639,743,1747,4602月9,8841,128,5678,541,675,2767,5693月18,5482,167,00617,955,886,2518,2864月20,1892,546,21122,965,273,5559,0195月15,3181,879,44215,652,602,4928,3286月15,3811,997,36016,810,993,6538,4177月14,1011,710,67015,440,328,7119,0268月14,8591,814,70516,285,644,3458,9749月17,9202,199,84318,579,131,7628,44610月13,9571,711,82415,588,432,9829,10611月17,7282,372,08622,817,633,8919,61912月15,4041,924,31119,864,988,92910,3232006年185,52822,878,304201,142,335,0218,792區(qū)域銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(jià)(元/平米)朝陽區(qū)73,3608,735,28890,672,918,60810,380豐臺(tái)區(qū)26,9062,985,57420,040,828,1096,713海淀區(qū)19,9852,608,64927,902,531,20610,696昌平區(qū)15,1832,082,85512,555,975,1256,028通州區(qū)11,6681,252,7436,447,337,1355,147大興區(qū)6,922864,8324,675,675,0195,406順義區(qū)4,294714,6045,281,378,9907,391房山區(qū)5,304640,8712,596,330,3534,051西城區(qū)2,518616,1039,263,980,54915,036宣武區(qū)5,394496,5915,290,236,76010,653崇文區(qū)4,358437,3964,628,307,20610,581石景山區(qū)3,840433,0592,621,189,3906,053東城區(qū)1,406407,0866,255,901,24415,368懷柔區(qū)1,382179,033882,186,6404,928開發(fā)區(qū)717137,139986,938,8757,197門頭溝區(qū)948113,713466,006,1184,098平谷區(qū)1,020112,422319,341,3002,841密云區(qū)32360,346255,272,3954,230總計(jì)185,52822,878,304201,142,335,0218,7922006北京房屋銷售額前十排名項(xiàng)目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(jià)(元/平米)1SOHO中國(朝外SOHO/SOHO尚都/建外143,4953,930,009,31427,3882華貿(mào)中心146,1662,835,188,11119,3973日壇國際廣場(日壇上街)144,5992,799,023,72919,3574北京國際中心118,3952,318,617,25319,5845主語城（主語商務(wù)中心）142,4302,110,498,22014,8186星河灣118,6432,060,514,72717,3677國興·觀湖國際134,7421,982,602,51314,7148科協(xié)家園住宅小區(qū)301,5171,807,122,4415,9939金融街F2大廈88,3281,642,438,84018,59510明天第一城240,2821,578,110,8726,5682006北京房屋銷售均價(jià)前十排名項(xiàng)目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(jià)(元/平米)1大鐘寺國際廣場7,272338,865,36846,6012昆侖公寓1,63575,800,00046,3483銀泰中心35,1741,475,426,81841,9474莊勝二期（商業(yè)中心）9,707367,420,23737,8525中關(guān)村e(cuò)世界(中關(guān)村金融中心)8,123297,024,26436,5676朝外MEN361,249,00034,2857新保利大廈24,697756,794,71630,6448中國紅街7,792225,142,68228,8949紫玉山莊5,417155,013,49128,61410SOHO中國(朝外SOHO/SOHO尚都/建外S143,4953,930,009,31427,3882006北京CBD房屋銷售額前十排名項(xiàng)目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(jià)(元/平米)1SOHO中國(朝外SOHO/SOHO尚都/建外SOHO)143,4953,930,009,31427,3882銀泰中心35,1741,475,426,81841,9473萬通中心26,693648,724,01424,3034新城國際18,402319,050,09917,3385萬達(dá)廣場12,504276,300,34822,0966中環(huán)世貿(mào)中心13,268218,890,14616,4977東方梅地亞中心10,383200,102,17619,2718韋伯國際發(fā)展中心19,484194,281,9079,9729藍(lán)堡國際中心6,77683,529,15512,32710世貿(mào)商業(yè)中心4,42673,240,76916,5482006北京公開交易土地面積和房屋銷售面積對比2樓盤銷售額20強(qiáng)僅5盤低于7000元/平米據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年865個(gè)在售項(xiàng)目中有435個(gè)銷售總額在1億元以上，從這些項(xiàng)目的成交套數(shù)分析發(fā)現(xiàn)，2006年交易比較活躍的項(xiàng)目有400多個(gè)，除了部分項(xiàng)目屬于尾盤銷售外，年度交易量不到100套住宅項(xiàng)目也相當(dāng)多，這些項(xiàng)目集中分布在昌平、大興、石景山等區(qū)域。如銷售價(jià)格為12729/平米的廬師山莊，僅售了5套。2006年銷售前20名的樓盤中，只有明天第一城、科協(xié)家園住宅區(qū)（新龍城）、遠(yuǎn)洋山水、富力又一城等5個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于7000元/平米，而其他包括建外SOHO、泛海國際、星河灣等銷售前10名的項(xiàng)目均價(jià)都在14000元/平米以上。幾年內(nèi)將保持2000萬平米銷售量從公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中可見，2006年北京銷售總面積達(dá)到2287萬平米。而同樣來自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京房地產(chǎn)銷售總面積為2602萬平米，2005年銷售總面積為2216萬平米。從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，雖然經(jīng)歷了宏觀調(diào)控，2006年北京房地產(chǎn)市場銷售總量并沒有減少，反而比2005年上升了3.2%.2006年是宏觀調(diào)控比較嚴(yán)厲的一年，該年來自中央及相關(guān)部委、北京市的有關(guān)房地產(chǎn)政策接連不斷，尤其是以國六條和九部委新政為核心的調(diào)控政策對北京房地產(chǎn)市場形成了一定的影響。從2006年6月1日起，北京有關(guān)部門在執(zhí)行90平米70%比例政策時(shí)，采取了“一刀切的政策，導(dǎo)致好多住宅項(xiàng)目因此推遲了入市時(shí)間。北京2006年進(jìn)入市場的房地產(chǎn)供應(yīng)量是減少的。在市場供應(yīng)減少的情況下，銷售量上升，說明北京房地產(chǎn)市場的需求非常強(qiáng)大，在這種剛性的需求支持下，北京房地產(chǎn)的銷售量會(huì)在幾年內(nèi)穩(wěn)定在2000萬平米左右。2007年京城住宅用地供應(yīng)總量將超去年北京市國土資源局公布了首批土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)結(jié)果。從今年起，北京將全面實(shí)行土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)制，共有90多個(gè)項(xiàng)目、約5000公頃土地將在2至3年內(nèi)完成一級(jí)開發(fā)，形成“熟地”并上市。同時(shí)，今年的住宅用地供應(yīng)總量將超過去年。全面推行土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)今年起，北京全面推行土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)制度。今年約有40余個(gè)項(xiàng)目、約860公頃土地通過了政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)的審議，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案也已按程序?qū)徍送瓿桑壳罢诰幹普袠?biāo)方案。從今年開始將陸續(xù)通過招投標(biāo)方式完成征地等工作，盡快形成“熟地”，并進(jìn)入土地二級(jí)市場。今年住宅用地計(jì)劃正在編制對于今年的住宅用地供應(yīng)量，張維表示，目前還在編制計(jì)劃，“可以肯定的是2007年的供應(yīng)總量肯定比2006年的實(shí)際供應(yīng)土地要多?！?006年初，北京提出年度供應(yīng)住宅用地1800公頃。截至11月底，供應(yīng)量完成60％，預(yù)計(jì)全年完成計(jì)劃的80％。昨日，張維坦言，2006年的土地年度供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)沒有完成。他同時(shí)表示，土地供應(yīng)量并非越多越好，如果供應(yīng)過多，不利于存量用地的開發(fā)利用。來自偉業(yè)顧問的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年北京有效土地供應(yīng)量約為1192公頃，并且樂觀地預(yù)測2007年將打破2006年供不應(yīng)求的局面。今年新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過50%。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年北京取得預(yù)售許可住宅面積達(dá)到1700萬平米。如果按照偉業(yè)顧問的預(yù)測，2007年北京新增供應(yīng)量將達(dá)到2500萬平米，此新增供應(yīng)量則有望與2004年持平，超過2003年和2005年的新增加供應(yīng)。「供應(yīng)」07下半年萬套小戶型井噴

按照北京房地產(chǎn)市場推盤的習(xí)慣，新盤放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。來自中原地產(chǎn)、中大恒基等代理公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月新開盤的數(shù)量為29個(gè)，而新盤只有11個(gè)。而2006年上半年的供應(yīng)量也以老盤后期為主，這樣的情況將延續(xù)到2007年上半年。而到下半年，新盤將形成集中入市的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年因政策因素而推遲至今年入市的項(xiàng)目達(dá)到上百個(gè)，因此將帶來2007年新盤供應(yīng)的高潮局面，而且它們將帶來與2006年最大不同點(diǎn)———新開盤項(xiàng)目中90平米以下中小套型住宅供應(yīng)量增。此外，去年9月1日至今，北京市成交地塊共18塊，規(guī)劃總建筑面積為260萬平米，除去兩個(gè)容積率較低的地塊外，如果按照70％建成90平米套型估算，將有2萬套90平米以下的小戶型。根據(jù)開發(fā)周期1年左右計(jì)算，這批因規(guī)劃改變帶來的小戶型將集中在今年九十月份到2008年上半年入市。「產(chǎn)品」

主流住宅單價(jià)將漲至1萬－1.2萬元

仲量聯(lián)行日前發(fā)布報(bào)告預(yù)測，受強(qiáng)勁需求和眾多新項(xiàng)目投放市場的預(yù)期影響，2007年北京物業(yè)市場持續(xù)樂觀。展望2007年的住宅市場，新建住宅的價(jià)格增長幅度將放緩，降至11%到14%不等，多數(shù)地區(qū)的租金將保持平穩(wěn)或略有下調(diào)。由于慣性的原因，2007年上半年住宅價(jià)格仍可能上漲，但下半年將趨于穩(wěn)定。由于奧運(yùn)會(huì)日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成交易量的短期下降。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2006年11月普通住宅期房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到8542元/平米。事實(shí)上，這個(gè)均價(jià)是北京所有區(qū)縣普通住宅產(chǎn)品銷售的平均價(jià)格，即包括了密云、延慶、懷柔等售價(jià)約3000元/平米的住宅。四環(huán)附近的住宅售價(jià)均在每平米萬元左右，而8000元/平米左右的住宅逐漸減少。如果延續(xù)去年的勢頭，則2007年北京住宅均價(jià)仍將持續(xù)快速上漲。那么，到2007年底的時(shí)候，北京住宅主流價(jià)格將跨越萬元大關(guān)，10000元－12000元/平米的價(jià)格將可能成為住宅主流價(jià)格。近兩年，北京房價(jià)持續(xù)高位增長，一年前認(rèn)為是有些瘋狂的價(jià)格，在一年后就成為一個(gè)正常的表達(dá)。比如，2005年北京住宅主流價(jià)格集中在6000元－8000元/平米，而2006年，多數(shù)住宅售價(jià)都跨越8000元/平米，集中至8000元－10000元/平米之間?！竷r(jià)格」

土地增值稅

全國將從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，土地增值稅稅率從30至60%不等，將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算。抑制開發(fā)的暴利由于土地增值稅的稅率較高，在30%—60%之間，并且實(shí)行累進(jìn)稅率，開發(fā)利潤與開發(fā)成本之比越高(也就是投入產(chǎn)出比越高)，利潤被國家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達(dá)到200%以上，開發(fā)商的利潤中就有60%被切走。如果按照開發(fā)商們樂于承認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)30%利潤來計(jì)算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了12%—21%，如果按照開發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比來計(jì)算，這個(gè)利潤空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來，盡管推動(dòng)房價(jià)上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經(jīng)開始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，對時(shí)間和資金尤其敏感，房價(jià)上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風(fēng)險(xiǎn)，在推高房價(jià)所獲利潤難以對應(yīng)所導(dǎo)致的高風(fēng)險(xiǎn)情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢必會(huì)重新考慮價(jià)格戰(zhàn)略。規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動(dòng)。由于高額土地增值稅的存在，使得開發(fā)商在儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因?yàn)榇罅客恋貎?chǔ)備占用資金的成本很高，如果因?yàn)楦哳~土地增值稅的征收，大幅降低了利潤，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實(shí)，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價(jià)的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營行為也會(huì)更加理性和規(guī)范化?！刚摺?/p>

「市場」

12大板塊將成2007北京住宅市場熱點(diǎn)區(qū)域2007年北京住宅市場將依然是東勝于西，北大于南。東部的朝青區(qū)域、百子灣區(qū)域、管莊區(qū)域、通州八通線沿線，北部的亞奧區(qū)域、望京區(qū)域、昌平13號(hào)線沿線將依然是北京住宅密集供應(yīng)的熱點(diǎn)；東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域、西北部的清河西三旗區(qū)域和海淀山后區(qū)域也有望異軍突起，成為北京住宅市場新的熱點(diǎn)區(qū)域。東部的朝青區(qū)域繼續(xù)發(fā)力。除星河灣、天鵝灣、逸翠園、泛海國際居住區(qū)、潤楓水尚等項(xiàng)目繼續(xù)推出后期產(chǎn)品外，還將有招商地產(chǎn)東八里莊項(xiàng)目、恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目、方晟京棉項(xiàng)目、銀帆西雅圖等項(xiàng)目全新上市。同時(shí)，朝青區(qū)域的持續(xù)東擴(kuò)將推動(dòng)管莊區(qū)域逐步成為住宅熱點(diǎn)區(qū)域。全新上市的中聯(lián)置地項(xiàng)目，以及北京新天地、萬象新天、蘋果派等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品則將推動(dòng)管莊區(qū)域繼續(xù)吸引東部置業(yè)者的眼球。東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域有望成為新熱點(diǎn)。該區(qū)域憑借自身獨(dú)特的地緣優(yōu)勢，借力“京城新地王”的上市以及品牌地產(chǎn)商的集中進(jìn)駐，2007年有望異軍突起。該區(qū)域現(xiàn)有的樣本及天鵝堡項(xiàng)目基本完成了亦莊馬駒橋區(qū)域的整合，而金地格林小鎮(zhèn)6、亦莊大羊居住區(qū)項(xiàng)目以及珠江、復(fù)地、卓越項(xiàng)目的相繼上市則可能使該區(qū)域真正成為北京東南區(qū)域的熱點(diǎn)。此外，東部的百子灣區(qū)域?qū)⒈３窒鄬ζ椒€(wěn)的態(tài)勢。產(chǎn)品以老項(xiàng)目后期為主，沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、富力又一城等項(xiàng)目均會(huì)有新的產(chǎn)品推出，廣渠路36號(hào)項(xiàng)目也可能在2007年底正式上市。通州八通線沿線新增供應(yīng)將繼續(xù)萎縮，通州八通線沿線新推出的產(chǎn)品主要是世紀(jì)星城等老項(xiàng)目后期。

全新大盤推動(dòng)亞奧區(qū)域繼續(xù)繁榮，老項(xiàng)目后期支撐望京熱點(diǎn)區(qū)域形象。保利金泉廣場、傲城尊邸、公園2008等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品將陸續(xù)推出，立水橋以北的清河營以及霍營均會(huì)有新的大盤上市。望京區(qū)域基本為老項(xiàng)目的后期，東湖灣、首開知語城等項(xiàng)目將繼續(xù)吸引東北部區(qū)域購房者的眼球。

西北部的清河西三旗區(qū)域、海淀山后區(qū)域有望迎來一股新的發(fā)展浪潮。清河西三旗區(qū)域除今年已上市的橡樹灣、富力桃園、左鄰右社、領(lǐng)秀新硅谷等項(xiàng)目以外，總規(guī)模達(dá)80萬平方米的清河新城也將在明年全新上市。海淀山后區(qū)域依靠日益改善的道路、配套狀況以及得天獨(dú)厚的自然景觀資源逐步成為北部新的關(guān)注熱點(diǎn)。除?？平ㄩ_發(fā)的百旺新城等項(xiàng)目繼續(xù)有新產(chǎn)品入市以外，保利冷泉項(xiàng)目、北辰溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目以及正源溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目也將于明年推出，屆時(shí)海淀山后區(qū)域?qū)⒄嬲破鹱≌_發(fā)建設(shè)的高潮。

2007年，西部和南部缺乏新的大盤沖擊，產(chǎn)品多以老項(xiàng)目后期為主。如萬年花城、中海城、億城天筑、曉月新苑、天鴻美域等項(xiàng)目。而萬科假日風(fēng)景將成為明年西南區(qū)域的熱點(diǎn)，攜同珠江峰景、億城天筑等項(xiàng)目，迅速推動(dòng)西南部區(qū)域價(jià)值的提升。2006北京寫字樓市場分析關(guān)鍵詞：◆中低檔寫字樓“大翻身”

◆價(jià)格：同比上漲13.3%

◆供應(yīng)：新增6804套增長71％

◆需求：成交11598套同比增長201.71％

◆區(qū)域：三老一新四方角力

整體特征整棟租售強(qiáng)勁

主要原因是由于跨國公司和中小型公司需求強(qiáng)勁。

從去年全年來看，旺盛的需求使寫字樓租賃市場十分活躍，12月份大面積的寫字樓成交包括，斯必克斯租賃佳程廣場兩層，面積約4000平米。中小型公司的需求也很旺盛，新進(jìn)入北京的美國基金Fairfield租賃了雙子座高層的面積。

臨近2006年末，寫字樓銷售市場繼續(xù)呈現(xiàn)整售態(tài)勢，而國內(nèi)投資商成為了主力軍。一方面商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐漸被國內(nèi)投資商所認(rèn)識(shí)；另一方面，國家限制外資投資政策的影響，為國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者搶占優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)。

預(yù)計(jì)在今后兩年CBD、金融街等主要商圈還將有大量單一業(yè)權(quán)的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場，在區(qū)域位置與硬件標(biāo)準(zhǔn)差別不大的情況下，競爭將變得更加激烈。預(yù)計(jì)市場將呈兩極化，優(yōu)質(zhì)樓盤的租金與品質(zhì)較差的樓盤租金的差異將近一步擴(kuò)大。而對于在寫字樓推廣與運(yùn)營方面缺少經(jīng)驗(yàn)的國內(nèi)開發(fā)商，與國際性的代理公司合作是一個(gè)有效的辦法，同時(shí)自身品牌形象的建立將成為提高競爭力的關(guān)鍵。

在整體樓市供應(yīng)萎縮的背景下，2006年北京寫字樓新增供應(yīng)達(dá)到寫字樓市場供應(yīng)的最高峰。如果說2005年寫字樓供應(yīng)量還是在穩(wěn)步增長的話，那么2006年寫字樓放量則可看成是一次井噴。2006年寫字樓累計(jì)新增供應(yīng)347.6萬平米，同比2005年增加55.7%，比2004年增加69.2%。

戴德梁行第四季度發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)顯示，本季度甲級(jí)寫字樓市場相比上季度更為活躍。主要因?yàn)槭袌錾贤⒍€(wěn)定的需求。寫字樓空置率繼續(xù)下降，但租金卻小幅下調(diào)。投資市場一掃上季度的低迷狀態(tài)，活躍程度明顯提升，出現(xiàn)三棟甲級(jí)寫字樓被整售。民生人壽購買北京國際中心2號(hào)樓，泰康人壽購買金融街F2大廈B座，花旗銀行收購喜歡廣場南北側(cè)T1、T3兩棟寫字樓，也是本季度寫字樓整售最大的一單。

整體區(qū)位優(yōu)勢明顯

特別是2006年下半年的八、九兩個(gè)月，其每月供應(yīng)量都在50萬平方米以上。隨著金融街的F1大廈和凱晨廣場、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項(xiàng)目的相繼入市，2006年寫字樓的新增供應(yīng)量突破歷史新高。

經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，城市中心區(qū)域剩余土地多為商務(wù)、商業(yè)等綜合用地性質(zhì)，在總供應(yīng)緊縮的情況下，反倒成就了寫字樓的急劇放量，無論以CBD為代表的商務(wù)核心，還是以望京為代表的新興城區(qū)無不如此。據(jù)戴德梁行日前對全球48個(gè)國家及地區(qū)共134個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓進(jìn)行調(diào)查結(jié)果顯示，2006年全球租務(wù)開支排名首10位的商業(yè)區(qū)與2005年大致相同，香港仍然名列第3位，北京由于供應(yīng)上升壓低租金，排名跌至第11位。

但對于計(jì)劃在中國進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展的企業(yè)來說，上海的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。中低端寫字樓迎來春天

2006年6月，北京市工商局下達(dá)14號(hào)文件——住宅禁商”政策。許多完全按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的商住樓銷售從政策頒布開始一度陷入癱瘓，讓盛行多年的商住樓市場陷入混亂。

但“住宅禁商”對寫字樓需求的刺激作用已開始顯現(xiàn)。從2006年3季度開始，中低端寫字樓需求出現(xiàn)明顯回升，銷售量出現(xiàn)大幅增長，這從一個(gè)側(cè)面反映了政策對刺激寫字樓市場需求的推動(dòng)作用。隨著2007年3月年檢的到來，中低端寫字樓市場需求有望再度因此出現(xiàn)井噴行情。為此，增加中小套型、中低檔次的寫字樓供應(yīng)，面對即將到來的需求井噴已成為寫字樓市場發(fā)展的一個(gè)重要方向。

而2006年初寫字樓外資大單交易也依舊延續(xù)2005年的熱度，交易非?；钴S。據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年前4個(gè)月北京寫字樓交易量就已達(dá)到46.8萬平米（注：這個(gè)交易量已經(jīng)超過03、04年全年水平，并且已經(jīng)超過歷史最高水平05年的40％）。其中，寫字樓大單交易量占主體。從交易區(qū)域來看，整體還是CBD、金融街等核心地段的高檔物業(yè)比較受歡迎。

“限外令”影響另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控政策“外資設(shè)限”政策頒布后，外資投資機(jī)構(gòu)大單收購寫字樓物業(yè)大幅減少，而正在接洽中的寫字樓整售項(xiàng)目則遭遇“滯后”或“擱淺”的結(jié)局。

2006年國六條調(diào)控政策不同以往之處，其中重要一點(diǎn)是轉(zhuǎn)向控制短期投資需求的過快增長。7月，建設(shè)部、商務(wù)部、央行等六部委聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見”，針對目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資短期化的趨勢，提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻，對外資購買加強(qiáng)了控制。受限外政策影響，下半年外資購買寫字樓量出現(xiàn)明顯下降。

但另一方面，“限外令”出臺(tái)更好的規(guī)范了中國房地產(chǎn)市場秩序，對于關(guān)注于遠(yuǎn)期投資回報(bào)的海外投資機(jī)構(gòu)而言，投資風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，反而促使其增加投資。同時(shí)，還有更多大型海外投資機(jī)構(gòu)也正在積極運(yùn)作自己看好的寫字樓項(xiàng)目。

據(jù)一在中國發(fā)展多年的海外投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，該公司已經(jīng)盯上好幾個(gè)有巨大升值潛力的寫字樓項(xiàng)目，并且已經(jīng)開始積極運(yùn)作。

但是海外投資機(jī)構(gòu)介入中國房地產(chǎn)市場的方式和投資行為，已從去年下半年開始發(fā)生了較大的變化。以股權(quán)收購購買寫字樓成熟物業(yè)或以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開發(fā)已漸漸成為海外投資機(jī)構(gòu)的主要投資行為方式。

造成這種改變的原因是多方面的。首先是海外投資者，原來對中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中從土地取得到規(guī)劃、建設(shè)、竣工等過程中風(fēng)險(xiǎn)因素難以控制，但是這種情況現(xiàn)已初步改善，于是他們現(xiàn)在更傾向于需求國內(nèi)實(shí)力開發(fā)商的合作；再之是國內(nèi)對商品房銷售和經(jīng)營過程中的稅制使得購買行為成本過高；另外，出自投資風(fēng)險(xiǎn)組合、寫字樓等類型物業(yè)的上漲空間等因素也是促使海外投資機(jī)構(gòu)投資行為方式發(fā)生改變的重要原因。價(jià)格：同比上漲13.3%

租售價(jià)穩(wěn)中看漲

根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2006年12月，北京寫字樓市場均價(jià)16789元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2005年相比上漲13.3%；平均租金22.9美元/平方米·月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2005年相比上漲4.1%；空置率18.5%，與2005年相比下降24.4%。

租金上升的主要原因是市場需求旺盛。新增的項(xiàng)目平均質(zhì)素較高，并以高于市場平均租金水平推向市場抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。

2006年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。寫字樓租金價(jià)格在第三季度維持在較高的價(jià)位，10月份，CBD區(qū)域的寫字樓租金價(jià)格為27.96美元/月·平方米·月，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米22.1美元，較去年底上升了4％。

值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為4.74%，而10月份的入住率為94.29%，比9月份的入住率上升了6.56%。

租金價(jià)格與入住率出現(xiàn)相背離的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)槟壳昂芏嘀行】蛻暨x擇租金價(jià)位相對比較低的寫字樓；同時(shí)，調(diào)控政策對寫字樓租金價(jià)格的影響也逐漸減弱。一業(yè)內(nèi)人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢下，價(jià)格增幅超過入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫字樓租賃價(jià)格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場規(guī)律，10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫字樓租賃價(jià)格下降，則這時(shí)的寫字樓租賃價(jià)格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫字樓在市場中的真正價(jià)值。預(yù)計(jì)未來寫字樓租賃價(jià)格在市場需求的作用下，將維持在目前的價(jià)位水平，波動(dòng)幅度不會(huì)太大。

CBD寫字樓目前平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米25.2美元，較2005年底上升了3％，而中關(guān)村和金融街兩個(gè)商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)較2005年底均上漲6％。CBD及周邊地區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)寫字樓最為集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量50％的寫字樓面積集中在該地區(qū)及周邊，市場供應(yīng)量大。同時(shí)，北京寫字樓投資及自用市場的需求也在增加，到2006年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)較去年同期上漲9.8%。

但北京甲級(jí)寫字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢，北京甲級(jí)寫字樓成交均價(jià)在今年3季度突破2萬元/平方米。到2006年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)為每平方米2710美元，較去年同期上漲9.8％。

在資深分析師張化學(xué)看來，北京寫字樓價(jià)格的增長要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京住宅價(jià)格的增長，并且絕對值也是寫字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格，這是一種不正常的現(xiàn)象。從價(jià)格來看北京寫字樓市場的價(jià)格還有比較大的增長潛力。均價(jià)10000～20000元項(xiàng)目最暢銷

由于寫字樓的新增供應(yīng)逐步向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散，導(dǎo)致北京地區(qū)寫字樓整體均價(jià)呈現(xiàn)下降態(tài)勢。但甲級(jí)寫字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢，成交均價(jià)已突破20000元/平方米。

據(jù)《樓市》市場研究部數(shù)據(jù)顯示，在不同價(jià)格的寫字樓成交數(shù)量來看，2006年均價(jià)在10000～20000元/平方米的寫字樓最暢銷。單價(jià)在20000元/平方米以上的寫字樓銷售也不錯(cuò)，在2006年銷量排行榜中占據(jù)五席。而單價(jià)在10000元/平方米以下的項(xiàng)目銷售與去年相比增加4560套，同比增長198.26％。這主要是由于住宅禁商的影響。

單價(jià)在20000元/平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫字樓對周邊寫字樓的租售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，如國貿(mào)之于CBD。

北京寫字樓市場涌現(xiàn)出自持經(jīng)營的浪潮金隅集團(tuán)開發(fā)的50萬平方米商務(wù)綜合體環(huán)球貿(mào)易中心自持租賃。金地集團(tuán)宣布金地中心將全部自持經(jīng)營。中海地產(chǎn)透露位于CBD的20萬平方米的中海廣場將不再對外發(fā)售，全部改為公司持有，對外出租。金融街控股也宣布持有150萬平方米的金融街中心廣場,其中寫字樓部分為20萬平方米。

2006年年初浙大網(wǎng)新購買中關(guān)村的北京國際A座，第四季度，國內(nèi)的大型保險(xiǎn)公司開始積極地在北京尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行長期的投資與經(jīng)營，由北京金融街控股股份有限公司開發(fā)，位于金融街核心區(qū)內(nèi)的F2－B大廈于在11月16日進(jìn)行了預(yù)售登記，寫字樓總建筑面積37913平方米，成交總價(jià)79600萬元，經(jīng)核實(shí)此項(xiàng)目的買家為國內(nèi)最大的保險(xiǎn)公司之一。

2006年，越來越多的開發(fā)商開始放棄銷售，轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營。原因有四點(diǎn)，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報(bào)和穩(wěn)健的長期發(fā)展趨勢，第三是上市公司在資本市場的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預(yù)期。業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫字樓在租賃市場的出色表現(xiàn)，也是促使開發(fā)商們做出自持的重要原因。

供應(yīng)：新增6804套增長71％

供應(yīng)接近前兩年總和

2005年，北京寫字樓供應(yīng)量是185萬平方米，僅比2004年增加了37萬平方米，而2006年，寫字樓供應(yīng)量猛增到341萬平方米，接近前兩年總和。而且從新盤供應(yīng)分布地區(qū)來看，包括CBD、中關(guān)村、建國門在內(nèi)的“著名”寫字樓商圈增量并不大，七大傳統(tǒng)商圈的供應(yīng)量加起來只有115萬平方米，僅占年度供應(yīng)總量的37％，大量新增寫字樓分布在非主力商圈之外，包括各個(gè)邊緣集團(tuán)。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2006年北京寫字樓市場需求非常旺盛，總空置率僅為14%左右。受到加入WTO后的金融改革帶動(dòng)影響，銀行金融業(yè)成為2006年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。第四季度空置率同比下降0.5%，凈吸納量預(yù)計(jì)將超過27萬平方米，此數(shù)字約占甲級(jí)寫字樓新竣工總面積的80%。

整棟租售產(chǎn)品增加

從2005年開始，整棟交易儼然已經(jīng)成為京城寫字樓市場的主流。包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環(huán)世貿(mào)中心AB棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等，已掀起了北京寫字樓市場的整棟交易風(fēng)潮。涉及金額最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥資26億人民幣，購買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積12萬平方米。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈。

而在外資機(jī)構(gòu)的帶領(lǐng)下，今年更多新興的國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)也加入到這個(gè)行列，如中物理想購買中國電子大廈、安聯(lián)投資購買北京國際中心3號(hào)樓、中鋼集團(tuán)購買中關(guān)村金融中心等。再加上今年以來大型國有企業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，對整棟自用需求的增加，更是成為今年京城寫字樓整棟銷售面積持續(xù)攀升的原因。

與此同時(shí)，由于越來越多的開發(fā)商根據(jù)整棟交易的需求特征來設(shè)計(jì)、開發(fā)產(chǎn)品，如華遠(yuǎn)·首府、鳳凰置地廣場、硅谷亮城，使得整棟銷售的市場供應(yīng)也在不斷增加，吸引了更多的國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)選擇整棟交易。

2006年7月國家出臺(tái)的限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策，在一段時(shí)間內(nèi)給外資整購京城寫字樓帶來了影響。但事實(shí)證明，經(jīng)過幾個(gè)月的市場消化期，目前這一影響正在逐步減弱。而另一方面，根據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來，北京寫字樓市場共成交約57宗大單銷售交易案例，總成交面積約230萬平方米。其中，外資投資機(jī)構(gòu)僅占了11宗交易，即占不到1/5的市場份額，僅排在總交易量的第二位。排在第一位的是國有企業(yè)，共成交了19宗大單，占到了市場1/3的份額。

由此可見，雖然近年來外資投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為了北京寫字樓整棟交易市場的重要客戶群，但卻仍不足以左右北京寫字樓整棟交易市場的走勢。北京寫字樓整售的市場主力仍然是以國有企業(yè)、國有金融機(jī)構(gòu)和其他中資機(jī)構(gòu)為帶頭的國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)。這也再次證明了，“限外資政策”對于縮減整售交易量并沒有太多的影響。

但值得關(guān)注的是，在成交面積的統(tǒng)計(jì)上，外資投資機(jī)構(gòu)卻占據(jù)了市場整購總成交面積排位的第一位，以2005年的數(shù)字來看，去年全年外資投資機(jī)構(gòu)通過整購共吸納了約63.3萬平方米的寫字樓面積；而國有企業(yè)的成交面積則退居第二位，共吸納了57.2萬平方米。產(chǎn)品創(chuàng)新提速

今年新增寫字樓項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是一些項(xiàng)目以文化創(chuàng)意為賣點(diǎn)。開發(fā)商紛紛推出與創(chuàng)意文化相關(guān)的主題寫字樓，較為知名的項(xiàng)目有大成創(chuàng)意大廈、西海48文化創(chuàng)意中心、北京創(chuàng)意大廈等，這些項(xiàng)目均取得較好的銷售業(yè)績。

近兩年內(nèi)，京城寫字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來越多的開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)專家開始關(guān)注整棟成交中的客戶需求特點(diǎn)。目前，部分業(yè)內(nèi)人士從客戶購買物業(yè)使用目的的角度，將客戶群劃分了兩大類，即自用型和投資型。其中，前者多以壟斷行業(yè)中的大中型企業(yè)為主，在購買時(shí)會(huì)密切關(guān)注區(qū)域的行業(yè)聚集性，強(qiáng)調(diào)使用功能和形象，對寫字樓的價(jià)格選擇會(huì)有一定范圍；同時(shí)，一般情況下，此類型企業(yè)購買的面積往往大于實(shí)際需求的面積。如某國有集團(tuán)在今年初購買望京鑫佳鴻大廈時(shí)，就強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性、交通便利性；并將購買的面積一半自用，一半出租。

而后者則主要以獲取回報(bào)和收益為主要目的，因此會(huì)選擇熱點(diǎn)商圈中的高端寫字樓；同時(shí)，對所購寫字樓的租賃情況和現(xiàn)金收益也會(huì)提出要求。如法國雅高酒店集團(tuán)整購鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項(xiàng)目價(jià)值以及地區(qū)良好的商務(wù)環(huán)境。

整棟購買客群的關(guān)注因素，也大大促使了意圖整棟出售的開發(fā)商向客戶需求的方向開發(fā)產(chǎn)品。從未來整棟購買的趨勢來看，主要客戶集中在國際型客戶、配套型客戶以及產(chǎn)業(yè)型客戶這3個(gè)領(lǐng)域。因此，未來適合整售的寫字樓產(chǎn)品至少應(yīng)該包含兩個(gè)趨勢，首先是建筑一定是節(jié)能環(huán)保的；二是要培育周邊的環(huán)境，為整購產(chǎn)品的客戶預(yù)留雙贏的發(fā)展空間。

需求：成交11598套同比增長201.71％

海外基金大單入侵

2006年是北京寫字樓投資成交較活躍的一年，多個(gè)外資機(jī)構(gòu)在京購買寫字樓?；ㄆ煦y行以7億元的價(jià)格收購了位于北京西直門區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑——西環(huán)廣場南北側(cè)T1、T3兩棟整體寫字樓。而包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環(huán)世貿(mào)中心AB棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等海外資金投資內(nèi)地寫字樓風(fēng)潮不期而至。

CBD、燕莎區(qū)域作為海外基金整棟購買項(xiàng)目租賃的主要區(qū)域，將會(huì)在一定程度上影響到這兩個(gè)區(qū)域的寫字樓市場，因?yàn)榻衲杲?0%的新增項(xiàng)目都出自這兩個(gè)區(qū)域。

整棟的熱銷與大單交易的頻繁出現(xiàn),說明開發(fā)商有意識(shí)的根據(jù)整棟交易的需求特征來設(shè)計(jì)、開發(fā)產(chǎn)品,像鳳凰置地廣場、硅谷亮城,同時(shí),海外基金風(fēng)向明確的劍指寫字樓市場,說明北京寫字樓產(chǎn)品化已經(jīng)進(jìn)入到另一個(gè)階段,寫字樓市場相對穩(wěn)定的狀態(tài)也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。限外新政將會(huì)起到淘汰規(guī)模較小的企業(yè)和短期投資者的作用，但對外國投資企業(yè)在中國進(jìn)行較為長期的房地產(chǎn)投資還是鼓勵(lì)的，因此已經(jīng)在中國注冊并積累了大量現(xiàn)金儲(chǔ)備的外資企業(yè)受到新政的影響很小。

經(jīng)歷多年洗禮的海外資金對進(jìn)軍中國房地產(chǎn)仍舊興趣濃厚,雖然以個(gè)人身份購買散售型寫字樓的外資大受打擊,但在海外基金的帶動(dòng)下,2006年年前三季度,北京寫字樓整棟大單成交面積已經(jīng)達(dá)到了約95萬平方米,超過了2005年全年整棟購買的交易總量。可以預(yù)期2007年海外機(jī)構(gòu)投資者對北京寫字樓市場仍將加重投資。

外資公司對東部寫字樓情有獨(dú)鐘，特別是CBD及周邊仍是其關(guān)注的重點(diǎn)，金融保險(xiǎn)、咨詢顧問、大型制造類外資公司對該區(qū)域需求旺盛。

寶馬在佳程廣場租賃12000平方米，瑞銀在雙子座租賃3000平方米。蓋洛普、艾森哲也均在CBD租賃大面積寫字樓。一直以中資機(jī)構(gòu)用戶為主，缺少國際性公司的金融街地區(qū)，在2006年發(fā)生變化，由于業(yè)務(wù)拓展等需要，多家外資金融機(jī)構(gòu)于本年度在該地區(qū)租賃大面積寫字樓，使得金融街開始具有國際性特征。而中關(guān)村則依然是高科技公司的首選，高科技企業(yè)聚集程度在2006年更加突出。

低端寫字樓魅力難擋

“住宅禁商”的同時(shí)也促使部分投資者從住宅市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)低端寫字樓市場。鏈家房產(chǎn)中介一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，新政頒布一個(gè)月后，北京各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高，租賃市場出現(xiàn)火暴現(xiàn)象，而相比之下，住宅租賃則出現(xiàn)明顯下滑。從目前的市場來看，租賃住宅作為辦公場所的大都是一些中小型公司，企業(yè)贏利能力稍低，而租賃住宅作為辦公場所則可以大幅降低成本。此次“住宅禁商”政策的出臺(tái)，無疑堵住了中小公司試圖通過此種途徑發(fā)展的通道。因此，對于有意向在京注冊公司謀發(fā)展的人來說，為了最大程度地減少支出，他們普遍將目光投向了中低寫字樓市場。

區(qū)域特征：三老一新、二線商圈環(huán)部

三大商圈持續(xù)走紅

經(jīng)過20多年的發(fā)展，北京市已形成了CBD、金融街、中關(guān)村三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。作為北京市經(jīng)濟(jì)和商務(wù)最為活躍的三大版塊，西城、朝陽和海淀無疑是寫字樓市場的熱點(diǎn)。而新興的商務(wù)區(qū)域如東二環(huán)、燕莎、亞奧、上地等地帶，也在城市政策的規(guī)劃和市場的驅(qū)動(dòng)中顯示出巨大的商機(jī)和經(jīng)濟(jì)潛力。

如同國貿(mào)之于CBD，地標(biāo)型商務(wù)建筑對區(qū)域的重要性和帶動(dòng)作用顯而易見。當(dāng)年正是國貿(mào)將大批國際大型企業(yè)機(jī)構(gòu)吸引到大北窯，加上區(qū)域原有的使館區(qū)和商務(wù)氛圍，國家才將區(qū)域定位為CBD，拉開了中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)序幕。而今，作為北京商務(wù)區(qū)的重要標(biāo)志，國貿(mào)還在號(hào)令群雄，其租賃狀況依舊是北京寫字樓市場的晴雨表。

據(jù)《樓市》市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年北京寫字樓銷量前五位中，位于CBD區(qū)域的寫字樓占據(jù)了四席。華貿(mào)中心和北京國際中心分別以26億元、20億元的銷量位于前兩位。

通過對CBD寫字樓2005年10月份到2006年10月份加權(quán)租金水平變化的分析可以看出，CBD寫字樓租金在24.79美元/月·平方米與29.35美元/月·平方米之間浮動(dòng)，整體浮動(dòng)4.56美元/月·平方米。

作為其他兩個(gè)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)中關(guān)村和金融街地區(qū)，由于供應(yīng)有限，處于存量消化階段，未來市場供應(yīng)壓力相對較小，再加上新增項(xiàng)目品質(zhì)較高，并以高于區(qū)域市場平均租金水平進(jìn)行市場推廣，從而帶動(dòng)上述兩個(gè)區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹕仙?/p>

在區(qū)域和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)劃分越來越明顯的狀況下，北京寫字樓市場反應(yīng)是最為敏感的。隨著各個(gè)商圈的凸現(xiàn)，表現(xiàn)出明顯的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)特征。

北京寫字樓的競爭是三大商務(wù)板塊的競爭。這也符合北京作為國際化大都市多元化格局發(fā)展的需要。從自功能定位和目標(biāo)客戶定位上看，傳統(tǒng)的三大商務(wù)區(qū)在發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)支持以及政府相關(guān)支持政策等方面各具特色，因此各區(qū)域?qū)懽謽强蛻粼谛枨蟋F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面也有很大差別。

CBD商務(wù)區(qū)是北京外資機(jī)構(gòu)最集中的地區(qū)，被定位為重點(diǎn)吸引跨國公司總部和地區(qū)總部，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。從行業(yè)分布來看，主要集中于IT通信、貿(mào)易、顧問咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險(xiǎn)投資等行業(yè)。未來外資機(jī)構(gòu)在CBD的寫字樓需求一直呈上升趨勢。

而金融街商務(wù)區(qū)是國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)聚集的最活躍區(qū)域。截至目前，金融街已經(jīng)匯集了中國三大金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、九大商業(yè)銀行總部。金融保險(xiǎn)和投資企業(yè)約占金融街寫字樓客戶的一半，并且隨著近兩年國際金融機(jī)構(gòu)的不斷進(jìn)駐，出現(xiàn)了逐步國際化的趨勢，反映了金融街地區(qū)以金融業(yè)為核心行業(yè)的特點(diǎn)。

中關(guān)村地區(qū)則呈現(xiàn)以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。據(jù)抽樣調(diào)查，這一地區(qū)IT、通信和非IT類高科技企業(yè)所占辦公面積比例達(dá)到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。

東二環(huán)異軍突起

隨著不斷增長的市場需求，傳統(tǒng)的三大商圈已經(jīng)不再能夠滿足北京市作為國際化都市的多元化需要。東二環(huán)的異軍突起，為京城寫字樓市場增添了新的活力。

從區(qū)位上看，東二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶貫穿朝陽門，連接長安街與CBD商圈相鄰，距離十分接近。未來將與CBD、金融街、中關(guān)村傳統(tǒng)的三大商圈相并稱的京城‘第四商圈’。”孫先生說，而國內(nèi)巨型企業(yè)的頻頻入駐，更使得東二環(huán)逐步形成一個(gè)具有明顯國家支柱產(chǎn)業(yè)特征的“巨頭經(jīng)濟(jì)帶”，這些都預(yù)示著該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂泻艽蟮纳禎摿Α?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，東二環(huán)區(qū)域主要現(xiàn)有公建項(xiàng)目總建筑面積約954484平方米，其中寫字樓面積約355079平方米。而且東二環(huán)區(qū)域的寫字樓定位不盡相同，既有如第五廣場、新保利大廈的頂級(jí)項(xiàng)目，亦有南新倉國際大廈、東方銀座等中小型項(xiàng)目。

據(jù)專家預(yù)測，隨著東二環(huán)商務(wù)帶的大規(guī)模集中建設(shè)，預(yù)計(jì)到2008年，東二環(huán)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)商業(yè)面積總供應(yīng)量將達(dá)到40萬平方米以上，甲級(jí)寫字樓的面積預(yù)計(jì)可達(dá)到15～16萬平方米，其中包括：第五廣場、新保利大廈以及凱恒中心等。

據(jù)《樓市》市場研究部數(shù)據(jù)顯示，新保利大廈以6.7億元的銷量躋身2006北京寫字樓銷量前十名。

但從目前的狀況來看，在東二環(huán)沿線的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目當(dāng)中，能夠滿足高端企業(yè)使用需求的頂級(jí)寫字樓存量還是比較有限，在高端市場的強(qiáng)烈需求驅(qū)動(dòng)下，東二環(huán)甲級(jí)寫字樓仍將奇貨可居。

除了東二環(huán)商圈之外，新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、南部商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，如BDA商圈、望京商圈的國際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2008奧運(yùn)概念，燕莎商圈的國際化社區(qū)優(yōu)勢，北京多中心商務(wù)格局的出現(xiàn)已無懸念。這些區(qū)域的寫字樓未來值得期待。2006北京商業(yè)地產(chǎn)市場分析關(guān)鍵詞：◆價(jià)格：商鋪漲幅達(dá)13.7%

◆供應(yīng)：新增257.1萬平方米

◆需求：成交122.7萬m2

狂漲80.6%

◆區(qū)域：八大板塊爭雄

◆展望：2007將成“商鋪招商年”

價(jià)格：商鋪漲幅達(dá)13.7%

2006年商鋪銷售量大幅增加，增幅達(dá)80.6%，相較于此，2006年商鋪的價(jià)格增長相對平緩，平均售價(jià)16475.6元/平方米，比2005年的14491元/平方米上升了13.7%。相對住宅、寫字樓，北京的商鋪售價(jià)居于高位，但相對于其他諸多城市的商鋪，北京的商鋪價(jià)格卻是底的。南方一些城市商鋪售價(jià)甚至高達(dá)五六萬元。

商鋪售價(jià)平緩增長，主要是由于商鋪的存量市場巨大，同時(shí)，城市及項(xiàng)目規(guī)劃不合理貶損了價(jià)值。

價(jià)格上漲空間受限

調(diào)查顯示，多數(shù)商鋪2006年的售價(jià)比2005年有小幅提高，在500～1000元/平方米之間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商鋪存量巨大，新增商鋪的銷售競爭亦十分激烈，開發(fā)商不敢貿(mào)然提價(jià)。同時(shí)，商鋪本身的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)較高水平，再繼續(xù)上漲的空間就相對較小。

從月度交易價(jià)格來看，2006年商鋪售價(jià)比較穩(wěn)定（詳見圖1）。

由圖1可以看出，2006年7月商鋪銷售均價(jià)達(dá)到2.25萬元/平方米，為最高峰；9月份均價(jià)為1.11萬元，為最低峰。上半年價(jià)格總體比較穩(wěn)定，下半年價(jià)格波動(dòng)較大。從1月份的1.34萬元/平方米，到12月份的1.53萬元/平方米，其間起起落落，但總體可謂平穩(wěn)增長。

下半年商鋪的售價(jià)波動(dòng)較大源于與住宅市場的變動(dòng)緊密相連。在2006年6月份宏觀調(diào)控開始執(zhí)行時(shí)，住宅投資市場受到重創(chuàng)，一部分投資者進(jìn)而轉(zhuǎn)向商鋪市場，由此可見7月份商鋪價(jià)格漲幅巨大；而到8月份，關(guān)于住宅市場將回暖的聲音逐漸增多，此時(shí)商鋪價(jià)格雖比7月份低，但也高于上半年平均水平；到9月份住宅市場回暖之時(shí)，商鋪價(jià)格便明顯回落。

京城商鋪供應(yīng)量持續(xù)增加，存量市場巨大，這使得商鋪爭奪商戶資源的競爭尤為激烈。高力國際表示，零售商成了稀缺資源，迫于招商壓力，越來越多的開發(fā)商不得不降格以求，造成了近期北京新增商鋪?zhàn)饨鹚竭B連下滑。

目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為65.50美元/使用平方米·月，相比于過去兩年有所下降。但王府井、西單等黃金商鋪?zhàn)饨鹨琅f保持上漲勢頭。

截至2006年12月，位于海淀區(qū)阜石路的錦繡大地物流港已銷售2251套商鋪，銷售均價(jià)為18520元/平方米；望京國際商業(yè)中心銷售了1025套，銷售均價(jià)為16509元/平方米。這兩個(gè)商鋪皆為均價(jià)在1萬～2萬元/平方米之間的典型代表。統(tǒng)計(jì)顯示，2006年商鋪售價(jià)在1萬元/平方米以下的并不多，且大多位于新興區(qū)域；大多商鋪售價(jià)集中在1萬～2萬元/平方米以及2萬元/平方米以上（詳見表1）。2萬元/平方米以上的商鋪絕大部分都擁有良好的地理位置和較濃厚的商務(wù)氛圍，很受投資者青睞。例如，日壇國際廣場售價(jià)達(dá)23086元/平方米，而中關(guān)村e(cuò)世界更是賣到了48821元/平方米的高價(jià)。

另外，據(jù)《樓市》市場研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006年東城區(qū)商鋪平均售價(jià)最高，通州區(qū)最低（詳見表2）。比如，位于東直門外新東路的幸福村商業(yè)部分售價(jià)高達(dá)35000元/平方米，而位于通州的祥和·新天地售價(jià)僅4000元/平方米，在八通輕軌梨園站南600米的站前巴黎商業(yè)街售價(jià)約為7500元/平方米。

大單交易總額高均價(jià)低

2006年，不少國際投資基金以及大型零售商“瞄準(zhǔn)”了北京的商鋪市場，大單交易活躍。但與商鋪平均交易價(jià)格相比，大單交易價(jià)格偏低。從表3中的大單交易案例可以看出，只有時(shí)代風(fēng)帆大廈商業(yè)部分的交易價(jià)高于2006年商鋪銷售均價(jià)16475.6元/平方米，其余皆低于這一水平。

商鋪的整購買家通常為大型投資者，對商鋪的品質(zhì)要求較高，與此同時(shí)，他們在購買商鋪時(shí)把價(jià)格壓得較低，以期自己能獲得較高的投資回報(bào)。而對于開發(fā)商來說，雖然價(jià)格低了些，但整售降低了銷售風(fēng)險(xiǎn)，縮短了銷售周期，資金回籠快，因此對于買賣雙方來說，整售整購是各得其所。

供應(yīng)：新增257.1萬平方米歷經(jīng)了2005年新增供應(yīng)的猛增，2006年大量商鋪進(jìn)入到招商經(jīng)營期，商鋪新增供應(yīng)比較平穩(wěn)。2005年的商鋪供應(yīng)量為18876套、245.9萬平方米，2006年的供應(yīng)為14440套、257.1萬平方米，供應(yīng)面積微漲4.6%。這也就意味著，在用于出售的商鋪中，2006年商鋪的平均戶型面積比2005年大。

在不同戶型的商鋪供應(yīng)中，小戶型供應(yīng)降幅很大，而200平方米以上的戶型供應(yīng)比2005年略有增長。

2006年不少商鋪項(xiàng)目進(jìn)入到招商階段，同時(shí)新增供應(yīng)也保持比較平穩(wěn)的狀態(tài)。小戶型商鋪供應(yīng)驟降

而調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出的結(jié)果亦表明了此種態(tài)勢。從不同戶型面積的商鋪供應(yīng)看，戶型越小的商鋪供應(yīng)降幅越大，唯有200平方米以上的戶型供應(yīng)有所上升（詳見表1）。

由此可見，凡是單位戶型面積在200平方米以下的商鋪供應(yīng)都呈下降趨勢，而200平方米以上的商鋪供應(yīng)套數(shù)僅增加了16套，然而總供應(yīng)面積就增加了23.2萬平方米。也就是說2006年的商鋪供應(yīng)總量比2005年高，主要是因?yàn)榇髴粜蜕啼伖?yīng)的增加。

大體量商鋪供應(yīng)增速較快

不僅大戶型商鋪供應(yīng)增加，大體量商鋪的新增供應(yīng)在2006年也在繼續(xù)增加。

《樓市》市場研究部調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2006年商業(yè)總體量過萬平方米的新增商鋪上市量達(dá)到11個(gè)，比2005年的新增上市量多7個(gè)（詳見表2）。

值得注意的是，表2中所列數(shù)據(jù)僅包括這兩年的新增商鋪供應(yīng)。而據(jù)北京市商務(wù)局商業(yè)信息咨詢中心數(shù)據(jù)，2005年北京共有239個(gè)體量5000平方米以上的商鋪；體量過萬的零售商業(yè)就有121個(gè)！

還有數(shù)據(jù)顯示，2006年有500萬平方米左右的商鋪同期招商，從商鋪形態(tài)看，以世紀(jì)金源、萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心和大鐘寺商業(yè)廣場為代表的大型shoppingmall總建筑面積超過了100萬平方米；以三環(huán)新城、沿?！べ惵宄?、北京華僑城、天鵝灣等為代表的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)超過了100萬平方米。除此之外，還有各區(qū)寫字樓底商以及木樨園等商業(yè)市場商鋪。

總體量在1萬平方米以上的商鋪屬于大型商業(yè)，這類產(chǎn)品的建設(shè)應(yīng)當(dāng)十分謹(jǐn)慎，不能隨意開發(fā)，但在商鋪開發(fā)熱潮下，不能不說有的商業(yè)項(xiàng)目是開發(fā)商為了追求高利潤而盲目上馬。

6區(qū)域供應(yīng)上漲

通州劇跌

從各區(qū)域的商鋪新增供應(yīng)來看，主要集中在四大老城區(qū)，以及朝陽、海淀、豐臺(tái)和通州八個(gè)區(qū)域。其中，四大老城區(qū)，以及朝陽、豐臺(tái)的商鋪供應(yīng)量在2006年都有所上升，海淀的新增供應(yīng)略有下降，而通州的新增供應(yīng)由2005年的11.6萬平方米驟降至2006年的2.4萬平方米。

另外，從各城區(qū)2006年商鋪的新增供應(yīng)看，朝陽區(qū)位居老大，通州的新增供應(yīng)面積最?。ㄔ斠姳?）。

四大老城區(qū)的不少新增商鋪屬于該區(qū)域最后的新建項(xiàng)目，而不少開發(fā)商都希望能趕在2008年之前建設(shè)完成并投入運(yùn)營，因此2006年的新增供應(yīng)面積較大就不難理解。海淀區(qū)商鋪新增供應(yīng)的核心部分在中關(guān)村板塊，而這一板塊項(xiàng)目的集中上市時(shí)間在2005年，2006年全新上市的項(xiàng)目不多。通州目前仍然處在大力開發(fā)住宅的階段，新增商鋪供應(yīng)量少必然是階段性的，隨著住宅的進(jìn)一步開發(fā)，入住人群的增多，商鋪供應(yīng)也必然增加。

需求：成交122.7萬m2狂漲80.6%

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006年商鋪銷售量達(dá)到122.7萬平方米，比2005年上升了80.6%。

122.7萬平方米的銷售面積，16475.6元/平方米的銷售均價(jià)，都透露出一個(gè)信息：2006年的商鋪銷售市場比2005年更火。小戶型成交套數(shù)猛增，預(yù)示著中小買家投資積極，而2006年的大單成交亦不在少數(shù)，表明機(jī)構(gòu)投資者仍看好京城的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。在火熱的市場大勢下，朝陽、海淀、豐臺(tái)的商鋪需求加速度上漲表現(xiàn)較為突出。小商鋪成交活躍

無論是位于北三環(huán)的大鐘寺國際廣場、位于中關(guān)村的中關(guān)村e(cuò)世界，還是日壇國際廣場，其商業(yè)部分的單位面積都非常小，而這些項(xiàng)目都赫然排在“2006京城商鋪銷量前20名排行榜”之列。

日壇國際廣場入市以來，截至到12月，已銷售了1446套，銷售面積達(dá)到8.3萬平方米，銷售金額約19.1億元。而其平均戶型面積為57.3平方米；大鐘寺國際廣場商業(yè)部分戶均面積為23.5平方米；中關(guān)村e(cuò)世界戶均面積為19.9平方米。此外，還有錦繡大地物流港、依陶閣、第三極文化中心等都是以小戶型為主?！稑鞘小肥袌鲅芯坎繑?shù)據(jù)顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠(yuǎn)高于大戶型（詳見表1）。但2006年卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由表1不難看出，2006年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2005年。

大單成交不示弱

值得關(guān)注的是，雖然200平方米以上的商鋪成交套數(shù)很低，但其總成交面積卻遠(yuǎn)超出了小戶型成交面積（詳見表2）。在大戶型成交當(dāng)中，不乏整售整購案例，而這些大單交易正是其成交面積超大的重要原因。

2006年商鋪的大單交易十分活躍。5月，凱德商用中國投資公司以13.2億元的價(jià)格收購了西環(huán)廣場的商業(yè)部分，同時(shí)，時(shí)代風(fēng)帆大廈、福地廣場、桃園二期危改小區(qū)G1樓商業(yè)部分都是大單交易（參見表3）。由此，高品質(zhì)、高售價(jià)的項(xiàng)目2006年總銷售金額上有所突破。表3的“20強(qiáng)排行榜”顯示，僅有福地廣場、桃園二期以及硅谷亮城三個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于1萬元/平方米，有中關(guān)村e(cuò)世界、大鐘寺國際廣場等7個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)高于2萬元/平方米。

另外，2006京城商鋪的大單成交還在于一些國際知名零售商出于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，搬遷情況頻繁。例如，宜家家居在望京重新開張的新店，不僅營業(yè)面積擴(kuò)大，而且解決了老店的停車、餐飲設(shè)施等問題。另外，百貨類商業(yè)對項(xiàng)目選擇的要求比以往要高，比如，營業(yè)面積至少應(yīng)在三萬平方米以上。因此規(guī)模較大的項(xiàng)目，其2006年競爭優(yōu)勢更強(qiáng)。

朝陽、海淀、豐臺(tái)需求上升最快

經(jīng)調(diào)查顯示，2006年大多數(shù)區(qū)域的商鋪成交量都比2005年有所上升，而其中尤以朝陽、海淀和豐臺(tái)三個(gè)區(qū)域的商鋪需求量上升幅度最大。

朝陽區(qū)2005年商鋪成交1671套，成交面積21.1萬平方米，2006年成交4852套，成交面積56.9萬平方米；同比上漲幅度分別高達(dá)65.6%、62.9%。而海淀區(qū)商鋪的成交套數(shù)也由2005年的3431套上升到2006年的4154套；成交面積上升了13.5萬平方米；豐臺(tái)區(qū)2005年商鋪成交168套，成交面積4.5萬平方米，2006年成交765套，成交面積8萬平方米。

其中，朝陽區(qū)的望京、朝陽北路等板塊，許多住宅集中建設(shè)并相繼完工，居住人口增長極快，因此商業(yè)需求表現(xiàn)異常強(qiáng)烈。

朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項(xiàng)目的相繼入住，如今，已經(jīng)一改前幾年的“荒涼景象”，商業(yè)發(fā)展極為迅速。2006年12月，由30人組成的山西投資團(tuán)到位于朝陽區(qū)青年路的國美第一商街考察，現(xiàn)場投資1.3億元，認(rèn)購了1萬平方米的商鋪。2007年1月，同樣還是由30多人組成的浙商投資團(tuán)也空降國美第一商街，進(jìn)行現(xiàn)場考察看鋪。

從公主墳、雙榆樹商圈到金源、金四季商圈，再到正在形成規(guī)模的中關(guān)村商圈，2006年，海淀區(qū)五大商圈描繪出一幅海淀新商業(yè)版圖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海淀區(qū)五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)面積已超過140萬平方米。

在海淀商務(wù)局舉辦的“2006海淀商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展推介洽談會(huì)”上，酈城、百望新城、權(quán)金城國際中心、北京興海商業(yè)物流中心、五道口商業(yè)中心和大鐘寺國際廣場，總面積達(dá)80萬平方米的6個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了聯(lián)合招商。這6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)總投資102億元，商業(yè)面積達(dá)77.6萬平方米。

海淀區(qū)副區(qū)長楊志強(qiáng)表示，北京市“十一五”規(guī)劃中海淀區(qū)被確定為重要的首都城市功能拓展區(qū)，隨著2008年第29屆奧運(yùn)會(huì)的臨近，海淀的商機(jī)無限。

豐臺(tái)區(qū)2005年的商鋪市場表現(xiàn)平平，在2006年卻大有起色，由于萬年花城這個(gè)200萬平方米大型社區(qū)的逐漸建成入住，消費(fèi)人群增加給商鋪市場的發(fā)展注入了極大動(dòng)力；同時(shí)，馬家堡作為住宅開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，其發(fā)展也非常迅猛，提升了該區(qū)域的商業(yè)需求。

區(qū)域特征：八大板塊爭雄眾所周知，商鋪投資與經(jīng)營要看區(qū)域優(yōu)勢與客流量大小?；仡?006年商鋪供應(yīng)與投資熱點(diǎn)區(qū)域，不難發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)區(qū)域日益細(xì)分，多中心格局逐漸形成。

海淀、西城和朝陽三大區(qū)域表現(xiàn)突出，而在三大區(qū)域中，八個(gè)板塊的商鋪“勁頭”最旺。這八個(gè)板塊分別是：中關(guān)村、北三環(huán)、金融街、西單、CBD、朝青、百子灣，以及望京。海淀：中關(guān)村、北三環(huán)發(fā)力

近兩年，海淀區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中已逐漸形成了五大商圈。這五大商圈包括公主墳、雙榆樹、金源、金四季商圈以及中關(guān)村，五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)總面積已超過了140萬平方米。

2006年，中關(guān)村板塊和以大鐘寺為中心的北三環(huán)板塊，商鋪市場表現(xiàn)最突出。

2006年中關(guān)村板塊上市的商鋪包括新中關(guān)購物中心、第三極文化中心、中關(guān)村e(cuò)世界等多個(gè)項(xiàng)目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。

從各區(qū)域商鋪的平均戶型面積看，崇文區(qū)最小，平均單位面積僅67.07平方米，海淀區(qū)倒數(shù)第二，平均單位面積93.5平方米，這也是幾大區(qū)域中，商鋪平均單位面積低于100平方米僅有的兩個(gè)區(qū)域（各區(qū)商鋪平均戶型面積參見表1）。

大鐘寺國際廣場的出現(xiàn)為北三環(huán)的商鋪市場注入了一股巨大力量。該項(xiàng)目總投資額達(dá)30億元，僅商業(yè)面積就達(dá)21萬平方米，將極大地拉動(dòng)這一區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)市場。

此外，海淀區(qū)的商鋪供應(yīng)還有阜石路的錦繡大地物流港、北京興海商業(yè)物流中心兩個(gè)物流類商鋪，以及五道口商業(yè)中心、權(quán)金城國際中心、酈城、百望新城等商鋪供應(yīng)。

西城：金融街、西單爭勝

金融街板塊出現(xiàn)了兩大強(qiáng)勢商業(yè)的爭霸，西單最后的兩塊商業(yè)寶地業(yè)已開發(fā)，百盛在金融街的商業(yè)市場中歷來是一枝獨(dú)秀，然2006年，8.9萬平方米的四季商城的出現(xiàn)將打破這一格局，其定位為“奢華、時(shí)尚、高品位”，必然與百盛形成競爭，商鋪將于2007年正式開業(yè)。四季商城的出現(xiàn)雖對百盛有一定的競爭壓力，但其更大的意義則是填補(bǔ)金融街的商業(yè)空白，若二者能實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭，區(qū)域的商業(yè)氛圍將更濃，對兩個(gè)項(xiàng)目來說都是巨大利好。

2006年在西單這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，又出現(xiàn)了兩個(gè)全新商業(yè)項(xiàng)目：西單Mall與美晟國際廣場，二者皆定位于高端商業(yè)，可謂上演最后的奢華盛筵。

由于商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃的痼疾，該區(qū)域的不少商鋪經(jīng)營效果不理想。西單是各大商圈問題最多，調(diào)整最頻繁的商圈之一。西單Mall與美晟國際廣場的出現(xiàn)會(huì)給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。朝陽：CBD、朝青、望京、百子灣共榮

朝陽區(qū)憑借地盤大的優(yōu)勢，在2006年中，CBD、朝青、望京和百子灣四大商鋪熱點(diǎn)板塊風(fēng)頭正勁，熱點(diǎn)板塊之?dāng)?shù)目位于各區(qū)之首。

CBD板塊最受關(guān)注的商鋪項(xiàng)目無疑是華貿(mào)中心商業(yè)部分，其商業(yè)總面積達(dá)30萬平方米，并且引進(jìn)了不少知名商家，其中包括來內(nèi)地開設(shè)第一家百貨公司的臺(tái)灣新光三越。據(jù)了解，在華貿(mào)中心600多個(gè)品牌專賣店中，單國際奢華品牌就多達(dá)90個(gè)；同時(shí)，沃爾瑪在萬達(dá)廣場的新店在2007年開業(yè)，同時(shí)進(jìn)入萬達(dá)廣場的還有一座中國僅有的法國雅高索菲特白金五星級(jí)酒店。此外，位于東大橋路的世貿(mào)天階也為CBD注入約8萬平方米的商業(yè)體量。

2006年，朝青板塊的商業(yè)不斷開發(fā)：潤楓水尚有4萬平方米的底商、天鵝灣有5萬平方米的底商，還有青年匯、珠江羅馬嘉園、星河灣等住宅項(xiàng)目都有較大的社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這也正是朝青板塊2006年商業(yè)的最大特點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域目前的商業(yè)放量約30萬平方米，這些商鋪的開發(fā)入市將很快扭轉(zhuǎn)該區(qū)域商鋪供應(yīng)不足的局面。

望京在開發(fā)過程中有明顯的“先住宅后商業(yè)特征”，2006年正是望京商鋪市場活躍的一年。望京國際商業(yè)中心全面開業(yè)，六佰本（望京商業(yè)街）入市以來，目前售價(jià)超過了2.2萬元/平方米，同時(shí)方恒國際中心也已于2006年年底入市，還將再增加該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)。

2006年，僅沿海賽洛城就提供了12萬平方米的商鋪面積，這讓百子灣板塊的商鋪市場強(qiáng)勢放量；12月23日，大成國際商業(yè)中心就舉行了說明會(huì)，最新推出一二層的產(chǎn)品：歐式原生態(tài)步行街；同時(shí)，蘋果派等社區(qū)的商業(yè)也都紛紛入市。與百子灣的住宅火暴一樣，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也非常迅猛。

此外，豐臺(tái)和通州的商鋪表現(xiàn)雖不如上述八大熱點(diǎn)區(qū)域火暴，但其發(fā)展?jié)摿Χ挤浅４螅绕涫峭ㄖ輩^(qū)，隨著住宅的開發(fā)入住、消費(fèi)人群的增加，其商業(yè)也將很快進(jìn)入快速發(fā)展階段。

展望：2007將成“商鋪招商年”

2006年京城商鋪市場銷售火暴，不過實(shí)際招商經(jīng)營情況卻比較冷清，可謂喜憂參半。而展望2007年，業(yè)內(nèi)專家多數(shù)認(rèn)為