房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)地宜商業(yè)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)地宜商業(yè)培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過該培訓(xùn)工程，了解進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的根底知識(shí)，了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)根底知識(shí)，普及與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的根本概念。培訓(xùn)對(duì)象：剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人培訓(xùn)內(nèi)容：房地產(chǎn)根底知識(shí)房地產(chǎn)根底知識(shí)一、房地產(chǎn)概況類二、土地類三、房產(chǎn)類四、房屋建筑類五、規(guī)劃設(shè)計(jì)類六、房地產(chǎn)銷售類

七、物業(yè)管理類：一、房地產(chǎn)概況類：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類房地產(chǎn)市場(chǎng)分這一級(jí)市場(chǎng)即由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)開發(fā)商品房市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)即二手房市場(chǎng)。2、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)效勞業(yè)。房地產(chǎn)效勞業(yè)又分為房地產(chǎn)籌劃咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)〔房屋銷售、租賃〕和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)籌劃咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介效勞業(yè)。3、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)展房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、效勞的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有根底性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。4、房地產(chǎn)業(yè)的作用〔1〕是國(guó)家財(cái)富的重要組成局部，一般占一個(gè)國(guó)家總財(cái)富的30—70%；〔2〕房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值奉獻(xiàn)巨大，聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)各國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)占GDP總量的6—12%?！?〕房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來源，一般可占政府財(cái)政收入的10—40%?！?〕房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，同時(shí)還可大量增加人員就業(yè)?！?〕改善了居住環(huán)境，提高了生活品質(zhì)。二、土地類：5、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)展出租出售或作其它用途的房屋。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)效勞業(yè)。6、地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。7、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利〔所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等〕。8、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建立、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和效勞的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。9、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。11、土地所有制我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，分為全民所有制〔即國(guó)家所有〕和勞動(dòng)群眾集體制〔即集體所有〕兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。12、集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。13、征用土地指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。14、土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書?的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：15、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購(gòu)置并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。16、集資建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。17、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。18、土地使用權(quán)的取方式我國(guó)土地使用權(quán)的取得方式有兩種：出讓和劃撥。19、土地使用權(quán)的出讓指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前我們國(guó)家規(guī)定所有商住用地和工業(yè)用地出讓的都必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式出讓，其中土地拍賣方式是最主要的方式。20、土地使用權(quán)劃撥是指政府無償或低價(jià)將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制，此類土地多用于政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或軍事等公共設(shè)施。三、房產(chǎn)類：21、期房是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開場(chǎng)至取得初始登記為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)置期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。22、現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)具備即買即可入住的商品房，即已經(jīng)竣工驗(yàn)收并進(jìn)展了初始登記的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。23、準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工但未竣工驗(yàn)收的房屋。24、尾房是指當(dāng)商品房的銷售率到達(dá)90%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)工程的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾盤。25、清水房〔也叫毛坯房〕房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做根底處理而未做外表處理的房叫清水房。瀘州地區(qū)的清水房一般安裝了入戶防盜門、鋁合金或塑鋼窗。26、裝修房是指對(duì)墻面、天花、門套、地板實(shí)行了裝修。27、商品房及分類是指以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子。商品房分為普通商品房和非常普通商品房，瀘州地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是按建筑面積140平方米來區(qū)別。28、空置商品房指已經(jīng)竣工驗(yàn)收后一年以上時(shí)間內(nèi)尚未售出的商品房。29、存量房即二手房和空置商品房的總稱。30、二手房通常是指再次進(jìn)展買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)置的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。31、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是國(guó)家的政策性住宅，是面向城市居民中的中低收入家庭的保障性住宅，對(duì)購(gòu)置條件有非常嚴(yán)格的限制，且交易也有嚴(yán)格限制。32、廉租房、安置房分為哪幾種？指按規(guī)定出售出租給城市居民中的低收入家庭或農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的準(zhǔn)本錢房、全本錢房、全本錢微利房和社會(huì)微利房。33、個(gè)人住房公積基金有些經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位建立了個(gè)人住房公積基金。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金，其中一局部是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到〔主要指公積金〕；另一局部那么是自愿儲(chǔ)蓄局部那么采取存款自愿，取款自由的管理方法。34、房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)根本內(nèi)容。35、房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)別離的情況。36、房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。37、房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。38、房屋的他項(xiàng)權(quán)利指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。39、房地產(chǎn)交易形式房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。40、共有產(chǎn)權(quán)是指商品房由兩人以上簽名共同購(gòu)置，那么其房屋的產(chǎn)權(quán)由兩人或兩人以上共同擁有。四、房屋建筑類：41、建筑物是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗根底。42、構(gòu)筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)展生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、小橋等。43、商品房的構(gòu)造售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造和鋼筋混凝土構(gòu)造。44、磚混構(gòu)造主要是磚墻承重，局部是鋼盤混凝土承重的構(gòu)造，一般是用于多層住宅。45、磚木構(gòu)造主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的構(gòu)造，一般是以前的舊房子。46、鋼筋混凝土構(gòu)造〔簡(jiǎn)稱鋼混構(gòu)造〕主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的構(gòu)造，一般是電梯公寓〔小高層、高層、超高層〕或公建立施。鋼混構(gòu)造又可分為：框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造、筒體構(gòu)造等。47、住宅的開間就是房間寬度，直接影響采光和通風(fēng)。住宅臥室開間一般不超過米，客廳開間一般不超過米。開間48、住宅進(jìn)深就是指房間的垂直深度，直接影響采光，進(jìn)深一般在5—6米。進(jìn)深49、戶型內(nèi)專用名詞玄關(guān)、隔斷、過道、臥室、起居室〔即客廳〕、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、門〔入戶門一般為0.9米\1.2米、內(nèi)門一般為0.7—0.9米〕、窗〔窗臺(tái)距地面一般為0.6—0.9米、窗一般分為高窗、平窗、外飄窗和轉(zhuǎn)角飄窗〕、陽臺(tái)〔分為封閉陽臺(tái)和非封閉陽臺(tái)，陽臺(tái)寬度一般分為1.2—1.8〕。陽臺(tái)衛(wèi)生間餐廳客廳臥室玄關(guān)50、露臺(tái)一般是指住宅中屋頂平臺(tái)或由于建筑構(gòu)造需要而在其他樓層做出的大陽臺(tái)，由于它面積一般較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。露臺(tái)51、空中花園一般是指住宅中由于建筑構(gòu)造需要而做出的大陽臺(tái)〔寬度到達(dá)2.1米以上〕?？罩谢▓@52、入戶花園一般是指在住宅中入戶的地方做出的過渡空間，然后通過過渡空間再進(jìn)入客廳或室內(nèi)。入戶花園53、住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度，一般住宅的層高為3米，國(guó)家規(guī)定最低不能低于米。54、住宅的凈高是指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的距離。凈高55、建筑間距

是指兩幢建筑物外墻之間的水平距離。56、建筑用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建立用地位置和界限所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。57、住宅總用地指低層、多層、小高層、高層以及住宅用地面積的總和58、公建總用地指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。59、房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。60、道路、廣場(chǎng)用地指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于米的步行道及停車、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。61、庭院、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。62、總建筑面積〔單位：平方米〕指小區(qū)內(nèi)所有住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。是一個(gè)樓盤規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。63、住宅的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。64、公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生活而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?5、套內(nèi)建筑面積房屋按套〔單元〕計(jì)算的建筑面積為套〔單元〕門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套〔單元〕內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。66、套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻〔包括山墻〕等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。67、公用建筑面積各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套〔單元〕以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。68、公用建筑面積的分?jǐn)傇敲词鞘裁?？如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇敲催M(jìn)展分?jǐn)傆?jì)算。69、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套〔單元〕門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層效勞的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。70、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。71、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。72、套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶單獨(dú)使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。73、商品房銷售面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e74、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e五、規(guī)劃設(shè)計(jì)類：75、容積率是指工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比；容積率越大，那么可修的建筑面積就越大，反之那么越小。76、建筑密度即建筑覆蓋率，指工程用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比；建筑密度越大，那么公共空間和綠化空間就越少，反之那么越大。77、建筑高度是指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總度度。78、公頃與畝的換算1公頃＝15畝79、畝與平方米的換算1畝＝平方米80、綠地率是指規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比〔%〕。81、綠化率是指植被垂直面積與規(guī)劃建立用地面積之比率〔%〕，一般綠化率大于綠地率。82、得房率指套〔單元〕內(nèi)建筑面積與套建筑面積的百分比率。83、公攤率指套公攤面積與套建筑面積的百分比率。84、公共能消耗是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性效勞中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能85、商品房預(yù)售在房地產(chǎn)尚未竣工驗(yàn)收以前，開發(fā)商在取得受買人房款或定金后將期房出售給受買人。86、商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。87、建筑規(guī)劃是指這一工程的總體平面、立面具體建筑構(gòu)成布局，譬如一個(gè)工程一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。88、單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯單元門廳，住戶由樓梯單元門廳直接進(jìn)入分戶門，所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。89、居住單元是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。90、戶型格局是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：二室一廳、三室一廳二衛(wèi)或一房一廳、二房一廳等稱呼。91、套型面積是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。92、面積配比指的是各種戶型面積在某一樓盤總數(shù)中各自所占比例的多少。93、格局配比是二房二廳、三房二廳等各種格局在某一樓盤總數(shù)中各自所占的比例的多少。94、普通住宅是指按一般民用建筑面積140以下住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。95、非普通住宅是指按一般民用建筑面積140以上住宅標(biāo)準(zhǔn)的居住住宅。96、純辦公樓是指專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。97、商業(yè)用房是指規(guī)劃為對(duì)外公開進(jìn)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)的建筑物。98、綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場(chǎng)的大樓。99、低層住宅是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，包括平房、別墅等。100、多層住宅是指高于10米、低于或等于18米的建筑物。多層房屋一般為4—6層，一般采用磚混構(gòu)造，多層公攤較小，得房率高。101、小高層是指高于18米但低于55米的建筑，7層—18層的建筑物體102、高層是指高于55米但低于100米〔19層—33層〕的的建筑物體。103、別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的那么為獨(dú)棟別墅。104、TOWNHOUSE〔聯(lián)排別墅〕正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。105、花園洋房是界于聯(lián)排別墅和多層住宅之間的產(chǎn)品。低密度。樓高不超過５層，容積率１．５以下，居住密度低，人與自然的距離更為接近；“花園洋房〞與一般多層住宅的最大區(qū)別在于采用了“退臺(tái)式〞設(shè)計(jì)，即每上一層都有一個(gè)退縮位，在犧牲面積的前提下，使其樓下的單位都能有一個(gè)露臺(tái)或是花園。106、電梯花園洋房電梯花園洋房是借鑒了花園洋房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，引入“環(huán)境至上〞的新理念，通過巧妙設(shè)計(jì)，提高了電梯洋房空間利用率，既提升居住品質(zhì)，又節(jié)約了購(gòu)房者本錢。同時(shí)戶戶設(shè)計(jì)了入戶花園、空中花園等，使用電梯洋房更具生態(tài)化。107、躍層式住宅是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能清楚，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。108、平層式住宅是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面在同一平面,以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私別離。109、錯(cuò)層式住宅是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約400—600mm之間,以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私別離。六、房地產(chǎn)銷售類：110、商品房的起價(jià)和最高價(jià)是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格和最高價(jià)格。111、商品房的均價(jià)是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格，均價(jià)真實(shí)地反映了一個(gè)工程的整體價(jià)格水平。112、商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套計(jì)價(jià)，也可按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)銷售，瀘州地區(qū)一般是按建筑面積計(jì)價(jià)銷售。113、定金不能退還。是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣，如果在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，得到雙倍的返還。一般定金的數(shù)額不超過合同標(biāo)的額的20%。114、訂金可退還，只是預(yù)付款的一局部，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。115、誠(chéng)意金是房地產(chǎn)銷售過程中，購(gòu)房人為說明其購(gòu)置的誠(chéng)意而交給提供效勞的開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)的一筆資金。在一手房未取得預(yù)售許可證之前，收取客戶一定金額的可退回的款項(xiàng)，即是誠(chéng)意金。116、?商品房預(yù)售許可證??商品房預(yù)售許可證?是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建立中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。117、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？〔1〕、商品房“五證〞包括：國(guó)有土地使用證、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證已經(jīng)辦理完備?！?〕施工形象進(jìn)度：瀘州地區(qū)規(guī)定多層須修到封頂，電梯公寓須修到總高度的一半。〔3〕開發(fā)商和銀行簽定了按揭合作協(xié)議并開設(shè)商品房預(yù)售示專用帳戶?！?〕物業(yè)公司和物業(yè)管理方案已確定?！?〕戶型面積進(jìn)展了預(yù)測(cè)繪，并取得了預(yù)測(cè)繪報(bào)告。118、何為“預(yù)售面積〞和“竣工面積〞？預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。119、契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。瀘州地區(qū)契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為：140平方米以上的房子3%，140平方米以下的房子1.5%。商業(yè)用房契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為3%。120、辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用？房產(chǎn)證：契稅：1.5%〔140平方米以上和營(yíng)業(yè)用房為3%〕;印花稅0.05%;交易手續(xù)費(fèi):3元/平方米;登記費(fèi):80元/宗;印花票:5元/戶。土地證：工本費(fèi):18元/戶;印花票:5元/戶.121、申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？審核后購(gòu)銷合同一份及發(fā)票、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)初始登記表、終測(cè)繪報(bào)告等。122、產(chǎn)權(quán)證是由哪兩種證件組成？房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。其中房屋產(chǎn)權(quán)證可分為?房屋所有權(quán)證?、?房屋共有權(quán)證?和?房屋他項(xiàng)權(quán)證?。123、房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)展的登記。124、房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購(gòu)房者一方原因，如對(duì)房屋需求的改變或是成心炒作，把原來因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花〞轉(zhuǎn)讓或“炒樓花〞。125、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。七、物業(yè)管理類：126、物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、租賃及售后效勞。127、物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理公司對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及設(shè)備、設(shè)施、綠化、保安提供與居民生活相關(guān)的效勞，并收取一定的費(fèi)用。128、業(yè)主是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人或使用權(quán)人。129、業(yè)主公約是一份由業(yè)承諾并對(duì)全部業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權(quán)利及義務(wù)的行為準(zhǔn)那么。一般在交房時(shí)須業(yè)主簽定。130、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。在入住率到達(dá)50%時(shí)，可依法申請(qǐng)成立。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。131、公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，瀘州地區(qū)規(guī)定公共維修基金的繳納比例為購(gòu)房款的2%。132、物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)前期由物業(yè)管理公司和開發(fā)商商定，在前期物業(yè)管理到期并成立業(yè)主委員會(huì)后，由物業(yè)管理公司與業(yè)主之協(xié)商。133、物業(yè)管理費(fèi)收取交房時(shí)開場(chǎng)計(jì)算，按國(guó)家規(guī)定可全額收取，也可進(jìn)展優(yōu)惠。134、商品房保修期是多長(zhǎng)？商品房質(zhì)量保證書有詳細(xì)的相關(guān)規(guī)定。一般防水工程為5年，其他部位一般為1年。135、違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建立工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建立工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。136、智能化設(shè)施在小區(qū)安裝智能設(shè)施可提供平安、便利、舒適的住宅環(huán)境。目前瀘州的小區(qū)智能化設(shè)施主要有：周界紅外線防范系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)出入口智能管理系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)等。137、住宅根底配置：水一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置，以供使用，一般電梯公寓都有二次供水裝置。138、“二書〞是指建立部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)視，要求開發(fā)商一般要向購(gòu)房者提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。139、物業(yè)公司由誰選擇？前期由開發(fā)商選擇，業(yè)主委員會(huì)成立后，由其決定。140、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指為了實(shí)現(xiàn)商品房從開發(fā)商到業(yè)主轉(zhuǎn)移的這一過程中，是貫穿于市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)、建立開發(fā)、價(jià)格制訂、廣告推廣和組織銷售的一系列活動(dòng)。141、房地產(chǎn)營(yíng)銷組合是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中為了在目標(biāo)市場(chǎng)中制造它想要的市場(chǎng)反響和效果而采用的一系列可控制的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)手段及各種策略。142、房地產(chǎn)8P營(yíng)銷策略是指市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、