第四章-消費(fèi)支出規(guī)劃

消費(fèi)支出規(guī)劃2012年個(gè)人房貸余額超過(guò)2萬(wàn)6千億元54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”

如何可以均勻地享受一生的財(cái)富？？？

預(yù)期中國(guó)汽車銷量每年增速至少10％消費(fèi)支出規(guī)劃學(xué)習(xí)框架

1、制定住房消費(fèi)方案

2、制定汽車消費(fèi)方案3、制定消費(fèi)信貸方案消費(fèi)支出規(guī)劃

1、金融市場(chǎng)與消費(fèi)支出

2、收入、支出與財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自由

收大于支的消費(fèi)模式

收支相抵的消費(fèi)模式

支大于收的消費(fèi)模式1、金融市場(chǎng)與消費(fèi)支出的關(guān)系金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，才能融資或投資結(jié)合方式：1、融資：從金融市場(chǎng)借貸調(diào)整消費(fèi)模式——住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸和信用卡消費(fèi)信貸2、投資：投資于金融產(chǎn)品：股票、債券和基金來(lái)獲取收益，增強(qiáng)可消費(fèi)能力2、收入、支出、財(cái)務(wù)安全與財(cái)務(wù)自由財(cái)務(wù)安全：現(xiàn)有財(cái)富足以應(yīng)對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，家庭不會(huì)出現(xiàn)大的財(cái)務(wù)危機(jī)財(cái)務(wù)自由：收入主要來(lái)自主動(dòng)投資而不是被動(dòng)工作收入大于支出貨幣時(shí)間總收入投資收入總支出工作收入收支相抵貨幣時(shí)間總收入投資收入總支出工作收入貨幣時(shí)間投資收入總收入總支出工作收入支出大于收入（不可?。┳》肯M(fèi)規(guī)劃

住房支出的分類

購(gòu)房的目的

購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策住房消費(fèi)信貸租房的選擇房產(chǎn)消費(fèi)規(guī)劃內(nèi)容一、住房支出的分類

（1）住房消費(fèi)（租金價(jià)格衡量）①購(gòu)房；②租房。（2）住房投資將住房看成投資工具。二、購(gòu)房的目標(biāo)（時(shí)間、面積、房?jī)r(jià)）

（1）購(gòu)房面積需求①不必盲目求大（面積閑置問(wèn)題）；②無(wú)需一次到位（時(shí)尚、人口調(diào)整問(wèn)題）

（在一套房子里住一輩子的可能性越來(lái)越小）；③量力而行（考慮首付款金額）。（2）購(gòu)房環(huán)境需求房?jī)r(jià)取決于區(qū)位和面積。購(gòu)房目標(biāo)購(gòu)房目標(biāo)三要素：客戶家庭計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間希望的居住面積屆時(shí)房?jī)r(jià)例如：我希望５年后購(gòu)買(mǎi)１２０平米左右，價(jià)格為５０００元每平米的房屋。注意：購(gòu)房目標(biāo)必須明確，不能模糊購(gòu)房面積需求和購(gòu)房環(huán)境需求（即購(gòu)房目標(biāo)）1、購(gòu)房面積需求把握：不必盲目求大：滿足居住需要，太大閑置無(wú)需一次到位：一套房住一輩子可能性很小量力而行：面積大小取決客戶資金和還貸能力2、購(gòu)房環(huán)境需求（價(jià)格取決于區(qū)位和面積）區(qū)位好，價(jià)格高，面積小區(qū)位差，價(jià)格低，面積大現(xiàn)在和未來(lái)負(fù)擔(dān)能力居住地點(diǎn)變遷和年限自己房屋的依賴性房租成長(zhǎng)率未來(lái)房屋價(jià)格的預(yù)期購(gòu)房租房?房屋居住需求家庭人數(shù)生活品質(zhì)購(gòu)房租房購(gòu)房決策租房地段環(huán)境價(jià)格內(nèi)部設(shè)施購(gòu)房規(guī)劃地段、環(huán)境戶型、類別品牌、管理保值增值潛力首期付款償還貸款購(gòu)房規(guī)劃的流程三、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策1、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法（1）以儲(chǔ)蓄及交費(fèi)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)?！韶?fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)買(mǎi)房時(shí)的終值+以目前年收入為年金在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的年金終值×年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限；▲可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值×年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限；▲可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸；▲可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)。三、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策1、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法（2）按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用?！?gòu)買(mǎi)的房屋總價(jià)=房屋單價(jià)×需求面積；▲需要支付的首期費(fèi)用=欲購(gòu)買(mǎi)的房屋總價(jià)

×（1--按揭貸款成數(shù)比例）；▲需要支付的貸款部分=欲購(gòu)買(mǎi)的房屋總價(jià)

×按揭貸款成數(shù)比例；▲每月攤還的貸款本息費(fèi)用=以月為單位的準(zhǔn)年金值。三、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策例2-1王先生年收入10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比例為40%。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買(mǎi)房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10%，準(zhǔn)備房貸20年，假設(shè)房貸利率6%。

首付部分=29（萬(wàn)元）貸款部分=56.8（萬(wàn)元）可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=85.8（萬(wàn)元）房屋貸款占總價(jià)的成數(shù)=56.8/85.8=66.2%

若王先生計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，則可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=858000/100=8580（元/平方米）三、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策

例2-2，張先生要購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，目前市面上一般價(jià)格是3000—6000元/平方米。假設(shè)按7成按揭，貸款期限20年。貸款利率6%，等額本息還款。

30萬(wàn)的房屋首付及貸款情況：▲需要支付的首期款=30×30%=9（萬(wàn)元）▲需要支付的貸款數(shù)額=30×70%=21（萬(wàn)元）▲每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用=1505（元）

60萬(wàn)的房屋首付及貸款情況：▲每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用=3009（元)提示：房?jī)r(jià)最好控制在年收入的6倍以下貸款年限在8-15年之間練習(xí)題例：張先生想買(mǎi)100平米的房子，單價(jià)6000元/平米，總價(jià)60萬(wàn)元。按7成按揭，貸款期限20年，利率6%。首付款=60*30%=18貸款額度=60*70%=42每月償還的本金和利息：即月供（年金）

42=年金*年金的現(xiàn)值系數(shù)系數(shù)：期數(shù)240（20*12）、利率0.5%（6%/12）購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)契稅：普通住宅按房屋成交價(jià)１.５％繳納非普通住宅按房屋成交價(jià)３％繳納評(píng)估費(fèi)：抵押品評(píng)估，各銀行有自己的規(guī)定律師費(fèi)：公積金貸款不付商業(yè)貸款收取（各銀行有自己的規(guī)定）商業(yè)貸款二手房要辦理公證，每件200元。保險(xiǎn)費(fèi)：額度最大費(fèi)用，主要是抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及貸款信用保險(xiǎn)公積金貸款可不買(mǎi)保險(xiǎn)商業(yè)貸款：財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，購(gòu)買(mǎi)房屋綜合險(xiǎn)；財(cái)產(chǎn)抵押和連帶擔(dān)保的，購(gòu)買(mǎi)房屋險(xiǎn)。購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)抵押登記費(fèi)：每平米０.３０元，二手房每間200元印花稅：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》：３％００

《個(gè)人購(gòu)房貸款合同》：５％００

領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，每件貼花5元裝修費(fèi)用：經(jīng)濟(jì)型、舒適型、豪華型購(gòu)置家具和電器費(fèi)用以上開(kāi)支形成了住房規(guī)劃的財(cái)務(wù)目標(biāo)。三、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策3、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)

①房屋月供款與稅前月總收入的比率。一般不應(yīng)超過(guò)25%~30%

②所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。一般應(yīng)控制在33%~38%1、住房消費(fèi)貸款的種類：個(gè)人住房公積金貸款

利率：

5年以下（含5年）年利率4.77%5年以上（不含5年）年利率5.22%個(gè)人住房商業(yè)性貸款

利率：

3－5年（含5年）年利率7.65%，優(yōu)惠利率6.50%5年以上（不含5年）年利率7.83%，優(yōu)惠利率6.66%

個(gè)人住房組合貸款四、購(gòu)房消費(fèi)信貸1、住房消費(fèi)信貸的種類（1）個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房組合貸款個(gè)人公積金貸款：按規(guī)定繳存住房公積金的借款人，在購(gòu)買(mǎi)自住房時(shí)，以所購(gòu)住房為抵押或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或第三人擔(dān)保，申請(qǐng)以住房公積金為資金來(lái)源的住房貸款例如：某職工已經(jīng)存有公積金20000元，上月公積金匯儲(chǔ)300元，還有10年退休。該職工在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額：

=20000+300*10*12=56000能夠借入的總額為以下三者中最低者：

1、借款人在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額56000元

2、住房?jī)r(jià)格的70%。設(shè)住房評(píng)估價(jià)90000元。90000*70%=630003、該市住房公積金管理中心的最高額度。設(shè)為30000元。該職工的借款額度為30000元。四、購(gòu)房消費(fèi)信貸1、住房消費(fèi)信貸的種類（2）個(gè)人住房商業(yè)性貸款（“按揭”）個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件：具有完全行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為還款保證向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款（俗稱按揭）貸款額度根據(jù)申請(qǐng)人的資信程度確定，同時(shí)不超過(guò)住房售價(jià)的80%，期限不超過(guò)30年。抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵（質(zhì)）押加保證◆抵押貸款：抵押人擁有的房屋或預(yù)購(gòu)房屋土地使用權(quán)等◆質(zhì)押貸款：動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押作為還款保證國(guó)庫(kù)券、金融債券、AAA企業(yè)債券◆保證貸款：第三人保證作為還款擔(dān)?！舻郑ㄙ|(zhì)）押加保證：抵押物或質(zhì)押物第三人保證四、購(gòu)房消費(fèi)信貸1、住房消費(fèi)信貸的種類（3）住房組合貸款凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款。分別按各自的利率計(jì)算利息。

公積金貸款＋個(gè)人住房商業(yè)性貸款借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款例如：房產(chǎn)價(jià)格80萬(wàn)元，兩部貸款的總金額為房?jī)r(jià)的70%，即56萬(wàn)元。1、公積金貸款10萬(wàn)元，期限15年（180個(gè)月），利率5%，計(jì)算出每月還款額，即計(jì)算準(zhǔn)年金。2、商業(yè)貸款41萬(wàn)元，20年期限，利率6%，即計(jì)算準(zhǔn)年金。2、個(gè)人住房商業(yè)貸款方式：

首付款：

20％～30％（大于90平方米，30％；小于90平方米，20％）

期款：

一年以內(nèi)，本息一次還清；一年以上的可采用：

等額本息還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額本金還款法四、購(gòu)房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額（2）等額本金還款法它是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來(lái)收入會(huì)減少的人群。如面臨退休的人員等。每月還款額R=P0/n+(P0--P1)×r

其中，P0=貸款本金；P1=累計(jì)已還本金；

r=月利率；n=還款期數(shù)等本還款法等額本金還款法:

每月攤還的本金固定,但總額隨房屋貸款余額減少,利息額也跟隨著減少。貸款額PVFV0123nn－1n－2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2等額本金還款法逐月遞減，利息較少例題張小姐剛買(mǎi)了一套房子，房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付30萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元，采用20年按月等本還款的方式，貸款利率為6.5%，請(qǐng)幫她計(jì)算一下每月需要還多少錢(qián)？每月的還款額中有多少是本金？有多少是利息？分析：等本還款方式下：PRN=PV/n=700000/240=2916.67

第一個(gè)月的利息償還額為

INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67第一個(gè)月的總還款額為2916.67+3791.67=6708.34第二個(gè)月的本金償還額是一樣的但是第二個(gè)月的利息償還額為（700000-2916.67）*（6.5%/12）3775.87第二個(gè)月的還款總額為2916.67+3775.87=6692.54四、購(gòu)房消費(fèi)信貸T2、還款方式和還款金額（1）等額本息還款法它是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入處于穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員，教師等。

每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}

其中，P0=貸款本金；r=月利率；

n=還款期數(shù)等額(本息)還款法等額還款法即每期攤還相等數(shù)額貸款,但是其中每期還款本金和利息是不一樣的.貸款額PVFV0123nn－1n－2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN等額本息還款法每月相同，利息較多等額(本息)還款法－AMRT∑INTPM2PM1BAL∑PRN貸款額PVFV1nPRNINTPMTPMT例：小張準(zhǔn)備買(mǎi)房，房?jī)r(jià)60萬(wàn)元，首付款3成，貸款7成，貸款20年，請(qǐng)問(wèn)按照每月等額還款法，小張每月底需要還款多少？用EXCEL可以算出3009運(yùn)用PMT函數(shù)rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000問(wèn)，小張?jiān)诹私饬嗣吭滦枰€款3009的時(shí)候，想知道償還了多少本金，償還了多少利息，你能幫幫他么？第一個(gè)月：利息=420000*0.05%=2100本金=909第二個(gè)月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45本金為913.55……以此類推討論:1、等額本金（按月遞減）每期本金相同，利息逐漸減少。每期還款額遞減。

2、等額還款（等額本息和）每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。每期還款額相同。

3、兩種還款方式所付總利息比較：比較兩種還款方式

等額本金<等額還款

（按月遞減）（等額本息）

1、利息：等額本息還款法＞等額本金還款法2、適用情況：教師、一般研究人員或工作平穩(wěn)采用第一種方法。高收入、收入多元化、現(xiàn)在資金雄厚等采用后一種方法，因?yàn)槿蘸髩毫p小四、購(gòu)房消費(fèi)信貸

例2—5，李先生向銀行申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}={300000×(1+5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1+5.508%/12)240-1}=2065（元）

四、購(gòu)房消費(fèi)信貸

例2—6，李先生向銀行申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R=P0/n+(P0--P1)×r

第一個(gè)月還款額=300000/240+（300000—0）×5.508%/12=2627（元）第二個(gè)月還款額=2621（元）。。。。。。例：李先生2006年10月申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率5.814％，采用等額本息還款法，月還款額為多少？例：李先生2006年10月申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率5.814％，采用等額本金還款法，月還款額為多少？4、房屋貸款主要財(cái)務(wù)指標(biāo)房屋月供款與稅前月收入的比率

一般不宜超過(guò)25～30％。所有貸款月供款與稅前月收入的比率

一般不宜超過(guò)33～38％。案例：客戶小王在一家IT公司工作，年齡25歲，月薪1萬(wàn)元。現(xiàn)有儲(chǔ)蓄25萬(wàn)元，想要購(gòu)買(mǎi)一套60萬(wàn)元的房屋，請(qǐng)規(guī)劃其合適的房貸規(guī)劃。（年率6.04％，月率0.5033％）1、月收入 10000元2、可供房貸的收入 1×30％ 3000元3、房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià) 600000元4、首付款 60×30％ 180000元5、需貸款額 60x70% 420000元6、其他費(fèi)用 30000元7、月供款 3019元注：期限20年月供款3019元比例30.19％期限30年月供款2529元25.29％首付加上其他費(fèi)用合計(jì)約21萬(wàn)元，現(xiàn)有儲(chǔ)蓄完全可以滿足。建議小王采用首付18萬(wàn)元，貸款期限20年，月供3019元的房貸方案。四、購(gòu)房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額

（3）等額遞增還款法即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增。適用于目前收入一般，但未來(lái)收入會(huì)逐漸增加的人群。如畢業(yè)不久的學(xué)生等。

四、購(gòu)房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額

（4）等額遞減還款法即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減。適用于目前還款能力強(qiáng)，但未來(lái)收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。

貸款類別特點(diǎn)適合人群優(yōu)缺點(diǎn)等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，借款人每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。家庭收入穩(wěn)定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低，不適合有提前還貸打算的人。以及買(mǎi)房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大。優(yōu)點(diǎn)：每月還款額相等，計(jì)算簡(jiǎn)單，前期還款壓力小，便于安排。

缺點(diǎn)：還款開(kāi)始階段，先還的利息較多本金較少，總的算下來(lái)，利息總支出是所有還款方式中最高的。等額本金將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。這種還款方式相對(duì)同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。比較適合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)能力已經(jīng)較強(qiáng)的年輕人。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。優(yōu)點(diǎn)：與等額本息相比，可以節(jié)省大量利息支出。

缺點(diǎn)：還款開(kāi)始階段月供比較高，壓力較大。固定利率浮動(dòng)利率房屋貸款在簽訂購(gòu)房貸款合同時(shí)，可選擇固定利率還是浮動(dòng)利率。也就是以后在貸款期限內(nèi)是否依據(jù)銀行利率而變動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，固定利率房貸的利率標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)比現(xiàn)行房貸基準(zhǔn)利率要高一些，在還貸初期，其還款金額也會(huì)比浮動(dòng)利率房貸的還款金額高些，預(yù)期利率將會(huì)提高以及有頻繁提前還款需求的人群可選擇固定利率。而對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)緊張、而未來(lái)預(yù)期收益較好的年輕人來(lái)說(shuō)，浮動(dòng)利率房貸產(chǎn)品可能會(huì)更適合。而對(duì)于房產(chǎn)投資者，房子未來(lái)想換手而購(gòu)房初期選擇浮動(dòng)利率會(huì)負(fù)擔(dān)少些，從而減少部分投資成本。固定利率優(yōu)點(diǎn)：可以轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn)，化解市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)于有固定收入者來(lái)說(shuō)是比較有保證。利率如進(jìn)入上升周期，鎖定貸款利率可獲得一定利益。

固定利率缺點(diǎn)：利率比當(dāng)前普通房貸利率高、期限短。提前還款要交3%罰金，如果利率走低，投資者將被“套牢”。貸款類別特點(diǎn)適合人群優(yōu)缺點(diǎn)雙周供還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。對(duì)于房貸客戶來(lái)說(shuō)，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，同時(shí)，相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短，但每月供樓壓力加大。適合一些收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，由于月收入的相對(duì)固定，客戶不增加每月供款整體壓力情況下，通過(guò)小額提前還款來(lái)節(jié)省利息。優(yōu)點(diǎn)：比月供減少利息支出，并且能縮短還款期限。缺點(diǎn)：對(duì)月收入不寬?；蚬べY不定時(shí)的借款人，可能會(huì)帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。如果逾期，利息將按雙周計(jì)算，并將被計(jì)收復(fù)利，因此罰息金額比等額還款法有所提高。氣球貸全新還款方式，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。又稱“大額尾付貸款”。貸款期限一般限制在短期(例如3-10年)內(nèi)，但每期付款金額卻是按照長(zhǎng)期貸款(例如15-30年)來(lái)計(jì)算。其利率一般是固定的?？紤]短期房貸，并有提前還款的需求；預(yù)期未來(lái)較短年限(最長(zhǎng)10年)中資金實(shí)力會(huì)有較大提高，或?qū)⒂写箢~資金進(jìn)賬；借款期僅償還較少月供，將其余款運(yùn)用至其他投資渠道，以獲得更高回報(bào)并敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

優(yōu)點(diǎn)：實(shí)際貸款期限較短，其對(duì)應(yīng)期限的貸款利率也較低。每期付款要比一般的貸款低缺點(diǎn)：必備在貸款尾期支付大筆貸款余額，或?qū)⒂囝~化作第二次貸款，繼續(xù)過(guò)貸款族的生活。借款人對(duì)償還大額尾付金額有壓力。循環(huán)貸將商品住房抵押給銀行或其他合法金融機(jī)構(gòu)而獲得的貸款額度，在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。收入較為穩(wěn)定和豐裕，重視市場(chǎng)情況善于靈活調(diào)度資金的中青年白領(lǐng)購(gòu)房階層、小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等自雇人士和高收入人士?jī)?yōu)點(diǎn):期限長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年。額度高，最高可達(dá)8成。隨用隨提，資金較快速到賬。缺點(diǎn):用途較局限，利率較高。循環(huán)貸循環(huán)貸“循環(huán)貸”是指您以房產(chǎn)作抵押向我行申請(qǐng)一個(gè)貸款的最高限額，在不超過(guò)這個(gè)限額的情況下，您可以隨時(shí)根據(jù)需要向我行借款使用，不限次數(shù)；當(dāng)您資金充裕時(shí)，又可以隨時(shí)還款，節(jié)省利息。資金循環(huán)使用，利息最大節(jié)省。您在我行辦理以房產(chǎn)作抵押的個(gè)貸業(yè)務(wù)時(shí)（如一、二手房按揭業(yè)務(wù)），均可同時(shí)申請(qǐng)辦理“循環(huán)貸”。特點(diǎn)想借就借，便于周轉(zhuǎn)想還就還，節(jié)省利息多種抵押，用途廣泛手續(xù)簡(jiǎn)便，方便快捷想借就借，便于周轉(zhuǎn)在您需要用錢(qián)時(shí)，只要不超過(guò)我行給您核定的最大限額，您都可以馬上向我行申請(qǐng)?zhí)峥?，隨時(shí)滿足您的資金使用要求。想還就還，節(jié)省利息當(dāng)您手頭資金充裕時(shí)，您可以隨時(shí)提前歸還貸款，我行只按實(shí)際的貸款金額和時(shí)間計(jì)收利息，“循環(huán)貸”限額內(nèi)沒(méi)有提款或已歸還部分都無(wú)須您付利息，讓您花費(fèi)最少。特點(diǎn)特點(diǎn)多種抵押，用途廣泛您可以用普通住房、別墅、商鋪、寫(xiě)字樓或標(biāo)準(zhǔn)化廠房等房產(chǎn)作為抵押，貸款資金可以用于個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車、裝修、經(jīng)營(yíng)等多種用途。手續(xù)簡(jiǎn)便，方便快捷一次抵押，長(zhǎng)期有效，當(dāng)您再次申請(qǐng)?zhí)峥?，無(wú)須再次辦理抵押登記，提款手續(xù)簡(jiǎn)便、快捷。案例分析2010年11月初，張先生因個(gè)人經(jīng)營(yíng)需要準(zhǔn)備向我行申請(qǐng)一筆抵押貸款，金額100萬(wàn)元，期限半年，利率5.61％（六個(gè)月基準(zhǔn)利率5.1％上浮10％）張先生預(yù)計(jì)12月初他將會(huì)有40萬(wàn)元的銷售回款，2011年3月初又需要向外支付采購(gòu)款40萬(wàn)元。下面是兩種不同的融資方案：（1）張先生辦理一筆抵押貸款100萬(wàn)元，12月初將40萬(wàn)的銷售回款放在銀行賬戶作為活期存款，在2011年3月初對(duì)外支付貨款40萬(wàn)元。（2）張先生辦理“循環(huán)貸”，11月初初在循環(huán)貸下首次提款100萬(wàn)元，12月初將40萬(wàn)元的銷售回款用于貸款的提前還款，3月初張先生再在循環(huán)貸下提取第二筆貸款40萬(wàn)元，用于對(duì)外支付購(gòu)貨款。利息支出對(duì)比通過(guò)對(duì)比可以看出，循環(huán)貸滿足了張先生靈活的資金周轉(zhuǎn)需求，并且有效地節(jié)省了貸款利息支出。辦理程序客戶申請(qǐng)銀行審批簽署合同抵押登記循環(huán)貸生效客戶隨時(shí)提還款四、購(gòu)房消費(fèi)信貸3、提前還貸的選擇權(quán)（1）提前還貸發(fā)生的三種情況①借款人在貸款時(shí)對(duì)自身的償還能力估計(jì)不足；②借款人調(diào)整投資組合后而提前償還貸款；③借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，有能力提前還貸。無(wú)論出于何種還貸目的，動(dòng)用提前還款選擇權(quán)的決策原則仍然是成本效益原則。四、購(gòu)房消費(fèi)信貸TO3、提前還貸的選擇權(quán)（2）提前還貸的方法①全部提前還款，剩余的貸款一次性還清；②部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）；③部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，（但節(jié)省程度低于第二種）；。④部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）。四、購(gòu)房消費(fèi)信貸3、提前還貸的選擇權(quán)（3）如何還貸更經(jīng)濟(jì)①如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時(shí)可考慮先還商貸會(huì)“優(yōu)惠”很多。②如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”較為有利。③兩種還款法相比較，“等額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。四、購(gòu)房消費(fèi)信貸3、提前還貸的選擇權(quán)（4）提前還貸需注意的問(wèn)題①原則上必須是1年以后，銀行允許；②銀行對(duì)提前還貸起點(diǎn)金額有要求；③提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；④借款人一般須提前15天或1個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)；⑤貸款期限在1年以內(nèi)的，不能部分提前還本；⑥貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；⑦借款人提前償還全部貸款后可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保費(fèi)。⑧組合貸款不必先還公積金貸款；⑨辦理抵押注銷。四、購(gòu)房消費(fèi)信貸4、延長(zhǎng)貸款（1）借款人應(yīng)提前20個(gè)工作日向銀行提交申請(qǐng)和相關(guān)證明；（2）延長(zhǎng)貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應(yīng)付的本息及違約金；（3）借款人申請(qǐng)延期只限一次；（4）原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。

四、購(gòu)房消費(fèi)信貸5、利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響

（1）貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。1年之內(nèi)不調(diào)整；1年以上的在下一年1月1日調(diào)整。（2）如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開(kāi)立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。五、租房的選擇1、適合租房的人群（1）剛剛踏入社會(huì)的年輕人。（2）工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。（3）儲(chǔ)蓄不多的家庭。（4）不急需買(mǎi)房且不清楚房?jī)r(jià)走勢(shì)者。

2、租房和購(gòu)房的比較分析（1）年成本法；（2）凈現(xiàn)值法。租房購(gòu)房?jī)?yōu)點(diǎn)1．用較低成本，居住較大房屋。1．提供屬于自己的長(zhǎng)久居住場(chǎng)所。2．對(duì)未來(lái)收入的變化有較大承受能力2．滿足中國(guó)人具有定所的傳統(tǒng)觀念。3．留存首期款，用作其它投資渠道和收益。3．提高生活品質(zhì)。4．不用考慮未來(lái)房屋價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)。4．強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積財(cái)富。5．租房有較大的遷徙自由度和新鮮感。5．具有投資價(jià)值和資本增值機(jī)會(huì)。6．房屋質(zhì)量或損毀風(fēng)險(xiǎn)由房主承擔(dān)6．可以按自己意愿布置和裝飾家居。缺點(diǎn)1．別人房產(chǎn)，主動(dòng)權(quán)在房主。1．資金動(dòng)用額大，缺乏流動(dòng)性2．無(wú)法按自己意愿裝修布置房屋2．維護(hù)成本較高。3．有房屋租金價(jià)格不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)3．需要承擔(dān)房屋價(jià)格下跌和損毀的風(fēng)險(xiǎn)4．有房屋上漲，未來(lái)購(gòu)房成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比:租購(gòu)房決策影響因素房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率：房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算房租成長(zhǎng)率：房租成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算居住年數(shù)：居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算租房押金：押金水平越高，購(gòu)房越劃算1.2租房或購(gòu)房的決策方法年成本法凈現(xiàn)值法年成本法租房年成本=押金×機(jī)會(huì)成本率+年租金購(gòu)房年成本=首付款×機(jī)會(huì)成本率+貸款余額×貸款利率+ 年維修費(fèi)及稅金+折舊比較租房或者購(gòu)房的年成本,成本小的更為劃算購(gòu)房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸

款余額逐漸減少,因此,購(gòu)房年成本逐漸降低；如果將

來(lái)房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，在租房或者購(gòu)房

決策時(shí)還應(yīng)該考慮將來(lái)的其他因素的改變，比如房租

是否呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)是否呈增長(zhǎng)趨勢(shì)年成本法案例汪小發(fā)看上了一套100平米的住房，位于廣州市珠江新城附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1個(gè)月房租作為押金。如果購(gòu)房，總價(jià)120萬(wàn)元，可申請(qǐng)60萬(wàn)元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬(wàn)元，假定房屋的維護(hù)成本為5000元/年，年折舊率為2%，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為3%。問(wèn)：該房屋應(yīng)該租還是購(gòu)？年成本法案例租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元購(gòu)房年成本：

60萬(wàn)元×3%＋60萬(wàn)元×6%+5000元+120萬(wàn)元×2%=83000元購(gòu)房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元

高25.44%。年成本法其他考慮因素—未來(lái)房?jī)r(jià)上漲若房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使當(dāng)前算起來(lái)購(gòu)房年成本高

一點(diǎn)，但是，未來(lái)出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居

住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購(gòu)房年成本率＝ 83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)

劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房?jī)r(jià)可能在5年

內(nèi)漲7.2%以上，購(gòu)房仍然劃算。若大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購(gòu)房，

則租房年成本高于購(gòu)房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。

因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)

漲跌的主觀判斷也是重要因素。

凈現(xiàn)值法（NPV）

考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流

量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。

可以使用財(cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)算功能計(jì)算。

NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房

押金利息與購(gòu)房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，

所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利

息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。

比較租房和購(gòu)房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算凈現(xiàn)值法案例若汪小發(fā)已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購(gòu)房，房?jī)r(jià)120萬(wàn)，維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬(wàn)價(jià)格賣(mài)出。（假定折現(xiàn)率為3%）租房NPV的計(jì)算租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案O

工作程序：

1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購(gòu)房；

2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；

3、分析客戶的信息，對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。

4、幫助客戶制定購(gòu)房目標(biāo)，包括購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積和屆時(shí)的房?jī)r(jià)，確定明確的風(fēng)購(gòu)房目標(biāo)；

制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案

工作程序：

5、幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇適當(dāng)貸款方式、還款方式及還款期限等，并運(yùn)用相關(guān)稅收和法律知識(shí)，為客戶提供必要的支持。

6、購(gòu)房計(jì)劃的實(shí)施。

7、根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)，對(duì)計(jì)劃做出及時(shí)的調(diào)整。買(mǎi)房注意事項(xiàng)1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)2、房屋位置約定不清的漏洞3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)4、關(guān)于房屋交接約定的問(wèn)題5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行約定的問(wèn)題6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理的約定問(wèn)題7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問(wèn)題8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問(wèn)題9、關(guān)于合同文本備案的問(wèn)題討論房子和家？制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃方案T

學(xué)習(xí)目的：

1、能夠分析客戶的汽車消費(fèi)需求；

2、能夠選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞胶唾J款機(jī)構(gòu)；

3、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案。一，汽車消費(fèi)概述

汽車行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱，在住房需求得到基本滿足后，消費(fèi)熱點(diǎn)必然轉(zhuǎn)移到汽車上。中國(guó)轎車的需求將保持20%--25%的年增長(zhǎng)，其中私家車將保持33%的發(fā)展水平。一般而言，購(gòu)車交納費(fèi)用如下（以10萬(wàn)元車為例）（1）保險(xiǎn)費(fèi)3000~4000元，甚至6000元以上；養(yǎng)路費(fèi)約為1320元；車船使用費(fèi)200元；養(yǎng)護(hù)費(fèi)800元；（2）變動(dòng)費(fèi)用包括汽油費(fèi)、停車費(fèi)、路橋費(fèi)等。所有這些費(fèi)用總計(jì)可以達(dá)到15000~20000元以上，幾乎占到購(gòu)車款的15%~20%。并且這些費(fèi)用中的大部分都是要每年必交的。

如何看待上海車牌拍賣(mài)價(jià)格連創(chuàng)新高？

新華社北京3月23日新媒體專電(新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者陸文軍葉鋒)近段時(shí)間來(lái)，上海私車牌照拍賣(mài)價(jià)格持續(xù)快速走高。在23日進(jìn)行的最新一次拍賣(mài)中，一張上海車牌的成交價(jià)已經(jīng)突破9萬(wàn)元大關(guān)，讓不少購(gòu)車者感嘆“最貴鐵皮”難以承受之重。針對(duì)這種情況，上海有關(guān)部門(mén)已經(jīng)明確表示，將出臺(tái)相關(guān)措施，抑制車牌價(jià)格過(guò)高過(guò)快上漲。二、自籌經(jīng)費(fèi)購(gòu)車與貸款購(gòu)車決策

銀行大都規(guī)定，貸款買(mǎi)車人必須購(gòu)買(mǎi)指定經(jīng)銷商的汽車，并提供銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方保證。個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是3~5年，汽車消費(fèi)用貸款的首期付款不得低于所購(gòu)車輛價(jià)格的20%。如貸款12萬(wàn)，期限5年，按年利5.85%計(jì)算，月還貸2311.58元，5年支付利息18694.8元。假設(shè)投資年收益率3.49%（國(guó)債），5年后收益20940元。三、汽車消費(fèi)信貸

(一)個(gè)人汽車消費(fèi)信貸：原則：部分自籌、有效擔(dān)保、專款專用、按期償還。

1、貸款對(duì)象和條件（1）必須具備完全民事行為能力；（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還本息能力，信用良好；（3）能提供有效抵押物或質(zhì)物，或有足夠代償能力的個(gè)人或單位作保證人；（4）能支付購(gòu)車首期款項(xiàng)。三、汽車消費(fèi)信貸2、貸款期限、利率和金額（1）貸款期限：一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年；（2）貸款利率：1年-5.58%；3年-5.76%；5年-5.85%；（3）貸款金額：以質(zhì)押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保證方式首付不少于40%。3貸款擔(dān)保：可采用權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保、抵押擔(dān)?；虻谌奖ＷC。4貸款保險(xiǎn)：中國(guó)銀行要求客戶辦理抵押物保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不能短于借款期限。三、汽車消費(fèi)信貸5、還款方式及案例分析（1）等額本息和等額本金。（2）按月還款和按季還款。（3）遞增法和遞減法。（4）智慧型還款。智慧型還款汽車金融公司還款方式非常靈活，與銀行貸款相比，更加貼近人心，例如汽車金融公司的“智慧型”還款就是一種頗受歡迎的方式，以售價(jià)為11.78萬(wàn)元的凱越為例，如果采取標(biāo)準(zhǔn)型貸款，首付3成，貸款3年，每月還款金融為2585元；如果采取智慧型貸款，首付2.5成，貸款三年，每月還款金額為2199元，同時(shí)在最后一月支付尾款2.314萬(wàn)元。汽車金融公司銷售部經(jīng)理李小姐介紹，智慧型還貸方式可以降低每月還款壓力，比較適合年底雙薪和獎(jiǎng)金分工的消費(fèi)者。三、汽車消費(fèi)信貸

例題2-11，購(gòu)買(mǎi)一輛10萬(wàn)元的汽車，計(jì)算貸款購(gòu)車費(fèi)用。計(jì)算公式選項(xiàng)金額購(gòu)車車價(jià)100000首付款現(xiàn)款購(gòu)車價(jià)格*30%30000貸款額現(xiàn)款購(gòu)車價(jià)格—首付款70000月付款還款期限2年3094三、汽車消費(fèi)信貸

貸款購(gòu)車費(fèi)用計(jì)算公式選項(xiàng)金額車輛保險(xiǎn)費(fèi)240+車價(jià)*1.2%車損保費(fèi)1440限額5萬(wàn)三者責(zé)任險(xiǎn)第三者責(zé)任險(xiǎn)1040車價(jià)*1.1%全車盜搶險(xiǎn)1100（賠償限額+車損險(xiǎn)）*20%不計(jì)免賠496擔(dān)保費(fèi)欠車款*2%2年1400購(gòu)置附加費(fèi)購(gòu)車款*10%10000公證費(fèi)100~300100停車泊位費(fèi)小區(qū)內(nèi)每年4800元租車位4800三、汽車消費(fèi)信貸

貸款購(gòu)車費(fèi)用計(jì)算公式選項(xiàng)金額車船使用稅每年1000元1000養(yǎng)路費(fèi)轎車110*12月1320上牌費(fèi)154驗(yàn)車費(fèi)63費(fèi)用總計(jì)貸款車款=首付款+月付款*貸款年限貸款購(gòu)車款104277首期付款總額=首付款+保險(xiǎn)費(fèi)用+牌證費(fèi)用首期付款總額50196【案例】小王畢業(yè)5年，在合資藥廠擔(dān)任經(jīng)理助理，月收入5000元，貸款10萬(wàn)元買(mǎi)車，期限5年。分析：等額本息還款，月還款額1926元，加上每月1800元養(yǎng)車費(fèi)用，比例過(guò)高;建議采用“按月等額本息年度遞增”。三、汽車消費(fèi)信貸4、銀行與汽車金融公司貸款比較（1）貸款比例及年限銀行：首付40%，3~5年；金融公司：首付20%，3~5年。（2）申請(qǐng)汽車貸款資格銀行：只限本?。唤鹑诠荆和馐∫部梢?。（3）利率及其它費(fèi)用銀行：按銀行利率確定；金融公司：比銀行利率高，但無(wú)雜費(fèi)。（二）個(gè)人車庫(kù)車位貸款以招商銀行個(gè)人車庫(kù)車位貸款為例。阜新天價(jià)車庫(kù)有價(jià)無(wú)市？

30萬(wàn)元！

這不是一套住宅的價(jià)格，而是一間車庫(kù)的售價(jià)。

在多數(shù)市民不知不覺(jué)間，我市城市中心區(qū)的車庫(kù)價(jià)格已悄然攀上歷史高位。然而，自認(rèn)占有稀缺資源的賣(mài)方與懷有多種擔(dān)憂的買(mǎi)方互不買(mǎi)賬，催生出這一市場(chǎng)目前空有報(bào)價(jià)、無(wú)人接盤(pán)的尷尬。

市民隋女士是體南小區(qū)住戶，前不久買(mǎi)回一輛總價(jià)不足7萬(wàn)元的私家車。按著“有車應(yīng)有庫(kù)”的思維，買(mǎi)車后她便開(kāi)始搜尋自家附近的在售車庫(kù)。“轉(zhuǎn)了快倆月，也碰到一些，就是要價(jià)太高，二十幾萬(wàn)一個(gè)庫(kù)都?jí)蛸I(mǎi)我仨車了?！睙o(wú)奈，隋女士只得暫時(shí)擱置了讓愛(ài)車寒冬里住“暖房”的愿望。四、制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃程序1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶購(gòu)車需求；

2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；

3、分析客戶的信息，對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。

4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。

5、購(gòu)車計(jì)劃的實(shí)施。

6、根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案。制定消費(fèi)信貸方案

學(xué)習(xí)目的：

1、能夠掌握信用卡及大額耐用品消費(fèi)信貸的基本知識(shí)；

2、能夠分析客戶的消費(fèi)信貸需求；

3、能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費(fèi)信貸方式。大額耐用消費(fèi)品信貸

大額耐用消費(fèi)品信貸對(duì)象是具有當(dāng)?shù)貞艨?，有穩(wěn)定職業(yè)、收入和固定住所，年齡在20~55周歲之間，無(wú)不良信用記錄，具有完全民事能力的自然人。個(gè)人大額耐用品指的是單價(jià)在3000元以上，正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，如家用電器、電腦、家具、健身器材、衛(wèi)生潔具等。這種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的期限分為6個(gè)月、1年、2年、3年四個(gè)檔次。制定消費(fèi)信貸方案的程序1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶消費(fèi)信貸或信用卡消費(fèi)的需求；

2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；

3、分析客戶的信息，對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。

4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。

5、消費(fèi)信貸計(jì)劃的實(shí)施。

6、根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案。消費(fèi)信貸規(guī)劃總結(jié)消費(fèi)信貸是指金融機(jī)構(gòu)為購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)品的客戶提供的一種信貸業(yè)務(wù)，它以消費(fèi)者未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力為放款基礎(chǔ)，旨在通過(guò)信貸方式預(yù)支遠(yuǎn)期消費(fèi)能力，來(lái)刺激或滿足個(gè)人及其消費(fèi)需求什么是消費(fèi)信貸？分期付款和非分期付款。分期付款一般按周、月償還貸款。主要用途是支付購(gòu)車、家電等高檔耐用消費(fèi)品。非分期付款在規(guī)定的期限內(nèi)一次還清貸款。個(gè)人消費(fèi)信貸按償還形式分兩大類消費(fèi)信貸的種類短期信用貸款綜合消費(fèi)貸款旅游貸款國(guó)家助學(xué)貸款汽車貸款住房貸款短期信用貸款

是貸款人為解決由本行辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)的借款人臨時(shí)性需要而發(fā)放的，期限在一年以內(nèi)、額度在2000元至2萬(wàn)元且不超過(guò)借款人月均工資性收入6倍的、毋須提供擔(dān)保的人民幣信用貸款。該貸款一般不能展期。綜合消費(fèi)貸款

是貸款人向借款人發(fā)放的不限定具體消費(fèi)用途、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保或能以合法有效房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，借款額在2000元至50萬(wàn)元、期限在六個(gè)月至三年的人民幣貸款。旅游貸款

是貸款人向借款人發(fā)放的用于支付旅游費(fèi)用、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利作質(zhì)押擔(dān)保或者有具有代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，借款金額在2000元至5萬(wàn)元、期限在六個(gè)月至二年、且提供不少于旅游項(xiàng)目實(shí)際報(bào)價(jià)30%首期付款的人民幣貸款。國(guó)家助學(xué)貸款

又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款人向全日制高等學(xué)校中經(jīng)濟(jì)困難的本、?？圃谛W(xué)生發(fā)放的用于支付學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)并由教育部門(mén)設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金”給予貼息的人民幣專項(xiàng)貸款。汽車貸款

是貸款人向在特約經(jīng)銷商處購(gòu)買(mǎi)汽車的借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)汽車、以貸款人認(rèn)可的權(quán)利質(zhì)押或者具有代償能力的單位或個(gè)人作為還貸本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，在貸款銀行存入首期車款，借款金額最高為車款的70％、期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年的專項(xiàng)人民幣貸款。住房貸款

是貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房或者城鎮(zhèn)居民修房、自建住房，以貸款人認(rèn)可的抵押、質(zhì)押或者保證，在銀行存入首期房款，借款金額最高為房款的70%、期限最高為30年的人民幣專項(xiàng)貸款。貸款術(shù)語(yǔ)

質(zhì)押貸款是指貸款人按《擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利為質(zhì)押物發(fā)放的貸款?？勺鳛橘|(zhì)押的質(zhì)物包括：國(guó)庫(kù)券，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、定期儲(chǔ)蓄存單等優(yōu)價(jià)證券、保單、股票。

以銀行匯票、銀行承兌匯票、支票、本票、存款單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過(guò)90%；以動(dòng)產(chǎn)、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份（股票）、商業(yè)承兌匯票、提單等質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過(guò)70%；以其他動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過(guò)50%。存單質(zhì)押貸款

是指以客戶未到期的定期儲(chǔ)蓄存單為質(zhì)押，從銀行取得一定金額的人民幣貸款，并按期償還貸款本息的一種貸款業(yè)務(wù)。存單質(zhì)押貸款是目前利率最低、手續(xù)最為簡(jiǎn)便、辦理速度最快的貸款方式。保單質(zhì)押貸款

是投保人把所持有的保單直接抵押給保險(xiǎn)公司，按照保單現(xiàn)金價(jià)值的一定比例獲得資金的一種融資方式。若借款人到期不能履行債務(wù)，當(dāng)貸款本息積累到退?，F(xiàn)金價(jià)值時(shí)，保險(xiǎn)公司有權(quán)終止保險(xiǎn)合同效力。國(guó)債質(zhì)押貸款

是指借款人以未到期的國(guó)債作為質(zhì)押，從貸款銀行取得人民幣貸款，到期一次性歸還貸款本息的一種貸款業(yè)務(wù)。國(guó)債一般指憑證式國(guó)債。(如交通銀行辦理記賬式國(guó)債的質(zhì)押貸款）。抵押貸款

以借款人或第三人提供符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押品范圍：存貨、客賬、證券、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)單。存貨抵押：又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向銀行申請(qǐng)貸款。客賬抵押：是客戶把應(yīng)收賬款作為擔(dān)保取得短期貸款。證券抵押：以各種有價(jià)證券如，股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。設(shè)備抵押：以機(jī)械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔(dān)保向銀行取得定期貸款。不動(dòng)產(chǎn)抵押：即借款人提供如，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押，取得貸款。人壽保險(xiǎn)單抵押：是指在保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險(xiǎn)合同的退保金為限額，以保險(xiǎn)單為抵押,對(duì)被保險(xiǎn)人發(fā)放貸款。保證貸款

借款人提供具有代為清償債務(wù)能力的第三方作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，以此向借款人發(fā)放的貸款。保證人可以是自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。消費(fèi)信貸的種類封閉式信貸開(kāi)放式信貸：信用卡封閉式信貸汽車貸款商業(yè)助學(xué)貸款大額耐用消費(fèi)品貸款家居裝修貸款旅游貸款個(gè)人綜合消費(fèi)貸款汽車貸款貸款對(duì)象：借款人必須是貸款行所在地常住戶口居民、具有完全民事行為能力。貸款條件：借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還貸款本息的能力，信用良好，能夠提供可被認(rèn)