土地登記實(shí)務(wù)(第二章)

【土地登記實(shí)務(wù)】主講：王秀蘭華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2023/2/22華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二章土地登記的程序第一節(jié)土地登記申請(qǐng)第二節(jié)土地權(quán)屬審核第三節(jié)注冊(cè)登記第四節(jié)核發(fā)或更改土地權(quán)利證書第一節(jié)土地登記申請(qǐng)一、土地登記申請(qǐng)土地登記申請(qǐng)是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照規(guī)定向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，請(qǐng)求在土地登記薄上予以注冊(cè)登記的過程和行為。二、土地登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式土地登記申請(qǐng)人為土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人、利害關(guān)系人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請(qǐng)，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，都可以委托代理人代理申請(qǐng)。2023/2/23華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)第一節(jié)土地登記申請(qǐng)三、土地登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的文件資料（1）土地登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明材料；（3）土地權(quán)屬來源證明；（4）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（5）地上附著物權(quán)屬證明；（6）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（7）其他證明材料。2023/2/24華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)土地登記申請(qǐng)四、土地登記申請(qǐng)書及填寫說明《土地登記申請(qǐng)書》填寫的基本要求：（1）《土地登記申請(qǐng)書》由申請(qǐng)人或其代理人填寫；（2）《土地登記申請(qǐng)書》以宗地為單位填寫；（3）一個(gè)土地權(quán)利人擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫；（4）一宗地有多個(gè)權(quán)利人的，由各共有土地權(quán)利人分別填寫；（5）申請(qǐng)書必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用斜線填充；（6）土地登記申請(qǐng)人在填完《土地登記申請(qǐng)書》后，應(yīng)在《土地登記申請(qǐng)書》上簽名蓋章。2023/2/25華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院附件一：土地登記申請(qǐng)書2023/2/26華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)土地登記申請(qǐng)五、土地登記申請(qǐng)的受理和審查六、收件2023/2/27華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)土地權(quán)屬審核土地權(quán)屬審核是土地登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提交的相關(guān)證明文件和地籍調(diào)查資料進(jìn)行審核，再由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)土地登記機(jī)構(gòu)的審核意見，決定對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)利和權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，是否準(zhǔn)予登記的過程。2023/2/28華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)土地權(quán)屬審核一、土地權(quán)屬審核的依據(jù)與應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個(gè)方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。權(quán)屬審核應(yīng)達(dá)到三條標(biāo)準(zhǔn)：權(quán)屬合法、界址清楚和面積準(zhǔn)確。2023/2/29華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)土地權(quán)屬審核二、土地權(quán)屬審核的內(nèi)容土地權(quán)屬審核主要從以下幾方面進(jìn)行：對(duì)土地登記申請(qǐng)人的審核、對(duì)宗地自然狀況的審核、對(duì)宗地權(quán)屬狀況的審核。2023/2/210華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)土地權(quán)屬審核三、土地登記審批表及填寫基本要求權(quán)屬審核結(jié)束后，符合規(guī)定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》?！锻恋氐怯泴徟怼返膬?nèi)容包括以下幾個(gè)方面：（1）申請(qǐng)人姓名；（5）土地抵押情況；（2）土地情況；（6）土地權(quán)屬來源證明文件的名稱、編號(hào)、日等；（3）附著物情況；（7）國(guó)土資源行政主管部門初審意見和審核意見；（4）需役地情況；（8）人民政府批準(zhǔn)意見。國(guó)土資源行政主管部門初審意見，由取得《土地登記上崗資格證》的土地登記人員提出，其他人員無效。2023/2/211華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院初審意見包括以下幾個(gè)方面：①申請(qǐng)資料是否齊全、是否符合法定形式等；②宗地的土地狀況審核情況，如面積是否準(zhǔn)確等。涉及到地籍調(diào)查的，還應(yīng)填寫地籍調(diào)查結(jié)果的審核情況，并記載宗地界址坐標(biāo)；③宗地的權(quán)屬狀況審核情況，如權(quán)屬是否清楚等；④當(dāng)事人申請(qǐng)登記的理由是否充分等；⑤其他審核情況；⑥簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應(yīng)的法律依據(jù)；⑦初審人員簽字蓋章，注明審核日期。2023/2/212華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

國(guó)土資源行政主管部門審核意見，由取得《土地登記上崗資格證》的國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人提出，重點(diǎn)對(duì)初審情況進(jìn)行核查。審核意見包括以下幾個(gè)方面：①對(duì)初審結(jié)果進(jìn)行核查的情況；②需要公告的，記載公告結(jié)果；③初審意見的事實(shí)理由和法律依據(jù)是否充分；④屬于國(guó)土資源行政主管部門登記的，簽署是否準(zhǔn)予登記的意見；其他登記的，簽署是否報(bào)請(qǐng)人民政府批準(zhǔn)登記的意見；⑤審核人簽名并加蓋公章，注明審核日期。2023/2/213華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

是否報(bào)人民政府批準(zhǔn)，視具體的土地登記類型而定。土地總登記主要是對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)等進(jìn)行的第一次登記，要報(bào)人民政府批準(zhǔn)；至于初始登記和變更登記，凡是涉及土地權(quán)屬（所有權(quán)和使用權(quán)）變更的，以及涉及核發(fā)或更換土地所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書的均需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后才能在《土地登記薄》上注冊(cè)登記，進(jìn)而核發(fā)或更換土地證書。凡是不涉及土地所有權(quán)和使用權(quán)變更，如名稱、地址及土地用途變更登記等，或只涉及土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)初始登記等，以及不涉及核發(fā)或更換土地所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書的，不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門土地登記審核人員審核批準(zhǔn)后，即可直接生效，作為土地登記人員在《土地登記薄》上注冊(cè)登記的依據(jù)。2023/2/214華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)土地權(quán)屬審核四、土地登記審查辦結(jié)時(shí)限按照《土地登記辦法》，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。附件二：土地登記審批表2023/2/215華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)注冊(cè)登記按照《土地登記辦法》第十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。2023/2/216華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)注冊(cè)登記一、注冊(cè)登記的概念和人員注冊(cè)登記是指土地登記機(jī)構(gòu)對(duì)批準(zhǔn)登記的土地權(quán)利進(jìn)行登卡、裝薄、造冊(cè)的工作程序。一經(jīng)注冊(cè)登記，土地權(quán)利即產(chǎn)生法律效力。二、注冊(cè)登記的依據(jù)和內(nèi)容《土地登記審批表》是土地登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊(cè)登記的重要依據(jù)。注冊(cè)登記的內(nèi)容主要包括：填寫《土地登記卡》和《共用宗土地登記卡目錄》、填寫《土地歸戶卡》、組裝《土地登記薄》、填編《土地歸戶卡》。2023/2/217華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)注冊(cè)登記三、土地登記薄組成和內(nèi)容土地登記薄是土地登記的主件，也是土地權(quán)屬歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。它由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記薄以物的編成為基礎(chǔ)，以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號(hào)順序排列組裝。其內(nèi)容包括：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；地上附著物情況等。土地登記薄應(yīng)該加蓋人民政府印章。2023/2/218華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)注冊(cè)登記四、土地登記卡填寫要求（1）土地登記卡以宗地為單位填寫；（2）土地權(quán)利人獨(dú)自擁有或使用一宗土地的，土地登記時(shí)，只填寫土地登記卡及續(xù)表；（3）兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，土地登記時(shí)，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表；（4）土地登記卡記載的內(nèi)容發(fā)生變更或進(jìn)行初始、變更、注銷或其他登記的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記。但地號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的，需更換土地登記卡。2023/2/219華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)注冊(cè)登記五、土地歸戶卡及填寫要求土地歸戶卡以土地權(quán)利人為單位填寫。土地權(quán)利人在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上。附件三：土地登記薄2023/2/220華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四節(jié)核發(fā)或更改土地權(quán)利證