在建工程以及抵押必須的條件和注意事項(xiàng)解讀

什么是在建工程,以及抵押必須日勺條件和注意事項(xiàng)一、定義指抵押人為獲得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式獲得的土地使用權(quán)連同在建工程日勺投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其他建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和增進(jìn)資金融通等長(zhǎng)處,在滿(mǎn)足銀行拓展客戶(hù)的同步，又可解決公司的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已獲得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不擬定因素較多，隱含較多日勺風(fēng)險(xiǎn)，如操作不當(dāng)，很也許浮現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致信貸資產(chǎn)損失。本人就此針對(duì)在建工程抵押貸款有關(guān)問(wèn)題做某些探討。二、法律根據(jù)有關(guān)在建工程抵押日勺法律根據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院有關(guān)合用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定:“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中日勺房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。根據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)日勺成立與存在須以標(biāo)的物日勺存在為前提。抵押權(quán)作為物權(quán)的法定內(nèi)容之一，亦應(yīng)遵循這個(gè)規(guī)則。而在建工程在竣工此前.雖然已具有物的某些特性，但尚不具有完整意義的物質(zhì)形態(tài)，顯然不是完整的物。因此,銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，保證信貸資產(chǎn)日勺安全。三、抵押日勺條件在盡量短日勺時(shí)間里完畢。同步做好保密措施，避免借款人的其她債權(quán)人獲悉后告知司法機(jī)關(guān)查封抵押物。（八）、在建工程抵押辦理保險(xiǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防備《措施》第23條規(guī)定:“抵押當(dāng)事人商定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承當(dāng)。抵押房地產(chǎn)投保日勺，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)補(bǔ)償日勺第一受益人?！苯ㄔO(shè)銀行《貸款擔(dān)保措施》第31條規(guī)定:“建設(shè)銀行批準(zhǔn)接受抵押物的，應(yīng)規(guī)定抵押人辦理抵押物在抵押期間的）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并應(yīng)當(dāng)在保險(xiǎn)合同中明確建設(shè)銀行為該項(xiàng)保險(xiǎn)的）第一受益人。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承當(dāng)。”建設(shè)銀行的抵押合同文本對(duì)此也作也商定。但根據(jù)國(guó)內(nèi)《保險(xiǎn)法》日勺規(guī)定，不管在保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始前或者保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，投保人都可以向保險(xiǎn)人規(guī)定解除保險(xiǎn)合同（即退保。雖然抵押權(quán)存續(xù)期間，保險(xiǎn)單正本在銀行保管，但并不能排除投保人半途聲明保險(xiǎn)單丟失進(jìn)而辦理退保日勺狀況。此外，根據(jù)《保險(xiǎn)法》第37條:“保險(xiǎn)標(biāo)日勺危險(xiǎn)限度增長(zhǎng)的，被保險(xiǎn)人按照合同商定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)人有權(quán)規(guī)定增長(zhǎng)保險(xiǎn)費(fèi)或者解除合同。被保險(xiǎn)人未履行前款規(guī)定的告知義務(wù)的，因保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)限度增長(zhǎng)而發(fā)生日勺保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人不承當(dāng)補(bǔ)償責(zé)任?！贝藭r(shí)，如果投保人不履行向保險(xiǎn)公司日勺告知義務(wù)，作為第一受益人日勺銀行也不知情,保險(xiǎn)合同因而被保險(xiǎn)人解除或保險(xiǎn)人依法不承當(dāng)補(bǔ)償責(zé)任，銀行所持有日勺保險(xiǎn)單等于一張廢紙。在辦理在建工程抵押保險(xiǎn)的過(guò)程中，應(yīng)規(guī)定抵押人按照銀行指定的險(xiǎn)種、投保金額到與銀行有合伙關(guān)系的保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并規(guī)定將保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并規(guī)定將保險(xiǎn)單中商定廣除非通過(guò)保險(xiǎn)受益人（銀行的書(shū)面批準(zhǔn)，投保人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)規(guī)定的，保險(xiǎn)人不得接受?！巴剑瑧?yīng)在與保險(xiǎn)公司的合伙合同中商定：“波及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或規(guī)定中斷、撤銷(xiāo)保險(xiǎn)日勺，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知銀行。萬(wàn)一抵押人不交納保險(xiǎn)費(fèi)或半途中斷、撤銷(xiāo)保險(xiǎn)日勺，銀行應(yīng)以自己日勺名義對(duì)該抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)，規(guī)定抵押人承當(dāng)保險(xiǎn)費(fèi)用，否則規(guī)定借款人歸還貸款。同步，信貸人員要常常走訪借款公司.督促投保人遵守國(guó)家走訪借款公司，督促投保人遵守國(guó)家有關(guān)消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動(dòng)保護(hù)等方面的規(guī)定，維護(hù)抵押物的安全。一旦發(fā)現(xiàn)抵押物的危險(xiǎn)限度增長(zhǎng)，應(yīng)規(guī)定投保人及時(shí)告知保險(xiǎn)公司。《擔(dān)保法》司法解釋對(duì)在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對(duì)在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為獲得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式獲得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保日勺行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》及其他法律法規(guī)日勺規(guī)定，在建工程抵押必須具有如下幾方面條件:1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金?！段餀?quán)法》出臺(tái)前信貸客戶(hù)不得用在建工程為她人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其他用途日勺債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保,而只能為獲得在建工程繼續(xù)建造資金日勺貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實(shí)行后在建工程抵押可覺(jué)得其她債權(quán)種類(lèi)設(shè)定抵押,對(duì)在建工程抵押擔(dān)保日勺種類(lèi)沒(méi)有限定。2、在建工程占用范疇內(nèi)日勺土地，已經(jīng)交納所有土地出讓金，并獲得國(guó)有土地使用權(quán)證。3、《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證日勺編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同步,正在建造的在建工程抵押，還必須獲得建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)擬定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。四、需要注意的）問(wèn)題（一）在建工程抵押范疇的界定。根據(jù)《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》規(guī)定，抵押在建工程涉及在建建筑物自身及其土地使用權(quán)兩部份。1、建筑物部分。在建工程抵押時(shí)是以工程所有還是以已竣工部分作為抵押物，目前理論界和各地登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)覺(jué)得，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定,抵押設(shè)定后新增日勺建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范疇?wèi)?yīng)為抵押時(shí)已經(jīng)竣工日勺部分。另一種觀點(diǎn)覺(jué)得在建工程抵押物應(yīng)涉及尚未竣工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體。本人比較贊同第二種觀點(diǎn)，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：(1)在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《擔(dān)保法》上的房地產(chǎn)抵押權(quán);(2)在建工程抵押的主線目日勺是為了獲得貸款資金完畢整個(gè)工程；(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建成前無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實(shí)際控制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值;⑷僅僅以已竣工部分抵押，不一定可以具有獨(dú)立使用功能。固然，銀行在擬定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)剔除尚未竣工部分抵押物所需繼續(xù)建造日勺資金。即抵押物實(shí)際價(jià)值等于擬抵押在建工程日勺整體價(jià)值減去尚未竣工部分在建工程的價(jià)值。2、土地使用權(quán)部分。對(duì)于抵押物范疇涉及整宗土地使用權(quán)還是僅僅為在建工程已竣工部分所分?jǐn)側(cè)丈淄恋胤蓊~，同樣存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是將在建工程已竣工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~視為抵押物，在建工程占用范疇內(nèi)的土地面積及價(jià)值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進(jìn)行分?jǐn)?不得將該在建工程占用范疇內(nèi)日勺所有土地列入抵押范疇。另一種觀點(diǎn)是以整宗土地使用權(quán)不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權(quán)作為抵押物，按房屋面積比例對(duì)土地進(jìn)行份額分?jǐn)偟淖龇?，不符合土地使用?guī)律，其分?jǐn)側(cè)丈追蓊~無(wú)法在實(shí)地得以體現(xiàn)，因此不具有實(shí)際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)應(yīng)把握在建工程及土地使用權(quán)整體作為抵押物日勺原則，在抵押登記時(shí)應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范疇，而不應(yīng)按分?jǐn)偡蓊~登記。（二）在建工程抵押物價(jià)值的擬定?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押物日勺價(jià)值建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于1月聯(lián)合下發(fā)的《有關(guān)規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的告知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商量定,或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)管理部門(mén)不得規(guī)定抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。按照該《告知》及《擔(dān)保法》日勺有關(guān)規(guī)定，銀行在擬定在建工程抵押物價(jià)值時(shí),可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的在建工程進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估日勺基本上擬定在建工程抵押物的市場(chǎng)公允價(jià)值。由于在建工程抵押尚有許多不擬定因素,因此銀行在核定抵押物價(jià)值與實(shí)際可貸款額度日勺折率時(shí)應(yīng)從緊把關(guān),一般在建工程抵押折率應(yīng)控制在60%以?xún)?nèi)。（三）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定:“發(fā)包人未按照商定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不適宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人合同將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”《合同法》在該條中對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定,但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《有關(guān)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋口16號(hào)）則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開(kāi)來(lái)。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人日勺優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其她債權(quán)?！庇纱丝闯?，工程款受償日勺法定優(yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無(wú)論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間與否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。按照該司法解釋?zhuān)瑢?duì)銀行來(lái)說(shuō)，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問(wèn)題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定日勺，并且不必辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)和控制。因此，銀行在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握如下三點(diǎn)：1、規(guī)定客戶(hù)提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同商定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及與否存在施工單位墊資建設(shè)等狀況。2、擬定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí),應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)值中剔除。對(duì)尚欠工程款口勺狀況,應(yīng)規(guī)定工程施工單位出具書(shū)面證明材料。3、規(guī)定工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)?；驎?shū)面承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以規(guī)定增長(zhǎng)工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如浮現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，銀行可規(guī)定施工單位承當(dāng)?shù)盅何锞窒扌郧鍍敳糠值谋ＷC責(zé)任，使貸款資金不受損失。此外，在客戶(hù)以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行可規(guī)定施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面承諾，從源頭上避免浮現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。（四）在建工程的建筑物與土地使用權(quán)必須同步抵押。《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》明確規(guī)定，以在建工程已竣工部分抵押的，其士地使用權(quán)隨之抵押。這也是與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)法律中的1"房隨處走'’或"地隨房走”保持一致日勺規(guī)定。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí).應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號(hào)碼等狀況應(yīng)在抵押物清單上載明。在建工程抵押應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)部門(mén)辦理抵押登記手續(xù),獲得抵押物登記證。銀行要密切關(guān)注在建工程日勺建設(shè)施工狀況，根據(jù)實(shí)際及時(shí)辦理新增部分在建工程的抵押手續(xù)。當(dāng)在建工程竣工，客戶(hù)已獲得房屋所有權(quán)證后，銀行應(yīng)根據(jù)《都市房地產(chǎn)抵押管理措施》第三十四條日勺規(guī)定，與客戶(hù)重新簽訂抵押合同，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記。（五）在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為籌集資金，常常在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說(shuō)來(lái)，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同步并存，也就是說(shuō)，商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定日勺抵押關(guān)系,否則購(gòu)房人將無(wú)法獲得房屋日勺產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《都市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)公司只要“按揭供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)日勺資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)擬定施工進(jìn)度和竣工交付日期”,就可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：”抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押日勺狀況；抵押人未告知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！贝藭r(shí)，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物日勺土地連同房地產(chǎn)將被逐漸地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐漸落空，而銀行日勺債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何批準(zhǔn)、何時(shí)批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防備風(fēng)險(xiǎn)的核心所在。此外，如果購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)需向銀行申請(qǐng)貸款日勺，根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行措施》第14條:“借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物日勺，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。'‘這樣，如何部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押,也成為銀行必須面對(duì)的問(wèn)題。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項(xiàng)目的商品房的預(yù)售,可按如下環(huán)節(jié)操作:一方面，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂日勺預(yù)售合同將是無(wú)效合同。即先由開(kāi)發(fā)公司向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需歸還貸款額度相稱(chēng)的款項(xiàng)，或提供與該款項(xiàng)等值的其她財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保后，銀行批準(zhǔn)解除預(yù)售部分日勺抵押關(guān)系，開(kāi)發(fā)公司再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購(gòu)房人。如此反復(fù)，流動(dòng)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。另一方面，銀行要深度介入預(yù)售過(guò)程，涉及具體到每一宗合同日勺簽訂，甚至直接掌管銷(xiāo)售專(zhuān)用章、定期盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存商品房、向房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)驗(yàn)證銷(xiāo)售進(jìn)度等，避免不法開(kāi)發(fā)公司隱瞞真情、賤價(jià)拋售。第三,也是最重要日勺，銀行應(yīng)當(dāng)盡量地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。開(kāi)發(fā)公司在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證明時(shí)，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一種專(zhuān)門(mén)用于在收存預(yù)售款日勺監(jiān)管賬戶(hù)，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶(hù)，預(yù)售款涉及其她銀行為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必須存入該指定日勺監(jiān)管賬戶(hù)。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見(jiàn)書(shū)撥付預(yù)售款。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)嚴(yán)格按照施工籌劃組織施工,在實(shí)際工程進(jìn)度與籌劃進(jìn)度一致的前提下，容許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實(shí)際工程進(jìn)度落后于籌劃進(jìn)度時(shí)嚴(yán)禁使用預(yù)售款。（六）、在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防備新修訂日勺《稅收征收管理措施》規(guī)定了稅收優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。該法第45條第1款規(guī)定:“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán),法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表白，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后,稅收作為國(guó)家公權(quán)力就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款時(shí)，商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置并就處置價(jià)款優(yōu)先受償,收稅后日勺剩余部分，商業(yè)銀行才可以受償。如果商業(yè)銀行擅自處置抵押物進(jìn)行受償,稅務(wù)機(jī)關(guān)懂得后有權(quán)在抵押物價(jià)值范疇內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅公司應(yīng)繳日勺稅款。為避免公司因欠稅而銀行貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供在建工程抵押之前，一方面，信貸調(diào)查過(guò)程中應(yīng)通過(guò)多種途徑獲得公司與否欠稅和欠稅的時(shí)間、金額：一是通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)在媒體上對(duì)納稅人欠稅狀況日勺定期公示理解抵押人與否欠稅；二是直接規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司闡明其納稅狀況，提供完稅憑證;三是請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)抵押人的欠稅狀況。另一方面，銀行在獲悉公司欠稅時(shí)，應(yīng)督促公司及時(shí)納稅，并把公司與否完稅作為貸款的條件之一。再次，在對(duì)抵押物、質(zhì)物的評(píng)估時(shí)，即便不把公司的欠稅金額予以扣除，也應(yīng)當(dāng)把公司欠稅狀況作為重要內(nèi)容在材料中體現(xiàn)。最后,可以把開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。（七）、土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中日勺操作風(fēng)險(xiǎn)及防備開(kāi)發(fā)公司向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，常常雖然獲得了有關(guān)部門(mén)有關(guān)批準(zhǔn)其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其她證件，但是尚未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性日勺開(kāi)發(fā)，此時(shí)銀行僅僅可以接受其土地使用權(quán)作