CPM環(huán)境管理實(shí)務(wù)

CPM環(huán)境管理實(shí)務(wù)主講:張險(xiǎn)峰二零零五年十二月十日一、環(huán)境管理的目的環(huán)境管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)非常重要的也是日常性的管理工作，它對(duì)營(yíng)造、創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境有著極其重要的意義。通過(guò)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生綠化管理過(guò)程的控制，為客戶(hù)提供優(yōu)雅、清潔、舒適的居住和工作環(huán)境。

二、環(huán)境管理內(nèi)容（一）清潔衛(wèi)生1、清潔衛(wèi)生的內(nèi)涵。物業(yè)清潔衛(wèi)生是一項(xiàng)經(jīng)常性的物業(yè)管理服務(wù)工作,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)、定時(shí)、定人的日常清掃，進(jìn)行廢棄物的收集和清運(yùn)，并依照管理規(guī)定對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行宣傳教育、管理和監(jiān)督，通過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的服務(wù)，維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以提高環(huán)境效益。通常，清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務(wù)工作中最基礎(chǔ)、最經(jīng)常的工作。2、清潔衛(wèi)生的范圍。狹義上可把清潔衛(wèi)生范圍劃分為三個(gè)方面：（1）樓宇內(nèi)的共用部位，指樓宇內(nèi)從底樓（含地下）到頂樓天臺(tái)的所有共用部位，包括樓宇外墻、樓梯、大廳、天臺(tái)、公共活動(dòng)場(chǎng)所、地下停車(chē)場(chǎng)、架空層、共用衛(wèi)生間和電梯間等。（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用場(chǎng)地，指物業(yè)轄區(qū)內(nèi)（或大廈）周?chē)牡缆?、綠化地帶、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、娛樂(lè)處所等所有的共用場(chǎng)地。（3）生活垃圾清運(yùn)，包括化糞池、沙井、污水井、排污管道、溝、渠的清理、疏通。3、清潔衛(wèi)生工作的基本要求。清潔衛(wèi)生工作的基本要求是“五定”，即“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”。對(duì)上述范圍內(nèi)的任何一個(gè)地方都應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生，并明確其清掃保潔的范圍、時(shí)間、任務(wù)與質(zhì)量要求。不同類(lèi)型、不同檔次的物業(yè)對(duì)樓宇內(nèi)共用部位清潔衛(wèi)生的質(zhì)量要求不同，物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)自己所管理物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定相應(yīng)的對(duì)清潔衛(wèi)生的具體要求。（二）消殺管理物業(yè)管理中的消殺管理是清潔衛(wèi)生服務(wù)中一個(gè)重要組成部分，它是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)技術(shù)及專(zhuān)業(yè)工具、設(shè)備，在所轄區(qū)域內(nèi)開(kāi)展的殺滅老鼠、蟑螂、蚊、蠅和進(jìn)行白蟻防治的管理工作，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、衛(wèi)生的生活環(huán)境和工作環(huán)境。物業(yè)管理的消殺管理可以由管理處自行承擔(dān)，也可以分包給專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)作。白蟻是世界性主要害蟲(chóng)之一，是一種營(yíng)巢群棲生活的昆蟲(chóng)，主要取食木材和含植物纖維素的物質(zhì)，也能蛀蝕塑料，橡膠、瀝青和金屬等制品。白蟻分布廣泛，土木兩棲，巢體分散而隱蔽，繁殖力極強(qiáng)，難以根治。防治白蟻是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，為加強(qiáng)城市房屋白蟻防治工作，消除白蟻危害隱患，確保國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民生命安全，建設(shè)部1993年頒發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好新建房屋白蟻預(yù)防工作的通知》和《房屋建筑白蟻預(yù)防工程施工技術(shù)規(guī)定》。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理”，即：（1）白蟻的預(yù)防；（2）白蟻的滅治（白蟻的滅治主要有藥物滅治法、挖巢法、誘殺法等）；（3）白蟻的管理滅“四害”和防治白蟻藥物均有毒性，這需要物業(yè)管理企業(yè)做好消殺的安全管理工作，要對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行必要的安全宣傳；按規(guī)定對(duì)從事消殺工作的人員進(jìn)行培訓(xùn)，保證持證上崗，對(duì)藥物有皮膚過(guò)敏者或身體狀況不佳者嚴(yán)禁從事消殺工作；進(jìn)行消殺活動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要做好消殺工作標(biāo)識(shí)，做好事先預(yù)告，對(duì)從事消殺工作的人員做好安全保護(hù)措施；加強(qiáng)對(duì)藥物的管理，特別是防治白蟻的藥物，尤其是砷制劑，必須嚴(yán)格執(zhí)行毒品雙人采購(gòu)、雙人運(yùn)輸、雙鎖雙人保管和雙人使用的制度。(三)綠化管理綠化管理的基本內(nèi)容是對(duì)園林綠地的完善、已有綠地的養(yǎng)護(hù)等，具體內(nèi)容包括澆水、除草、松土、施肥、整形修剪、防治病蟲(chóng)害、圍護(hù)、涂白、立支柱以及洗塵等。物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)根據(jù)所轄物業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的綠化服務(wù)部門(mén)并配備合適人員。除管理人員和綠化工人外，還應(yīng)配備技術(shù)人員，負(fù)責(zé)綠化的技術(shù)指導(dǎo)、綠化的技術(shù)培訓(xùn)以及業(yè)主的綠化咨詢(xún)工作。1、幾項(xiàng)管理指標(biāo)（1）綠地率：指小區(qū)內(nèi)綠地用地面積與小區(qū)總用地面積的比率。綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/小區(qū)總用地面積×100%。（2）綠化覆蓋率：是指綠地覆蓋面積與小區(qū)總用地面積的比率。綠地覆蓋面積指喬灌木樹(shù)冠垂直投影面積、空地被植物覆蓋的面積、屋頂綠化覆蓋面積的總和。多層次綠化面積不得重復(fù)計(jì)算。綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/小區(qū)總用地面積×100%。（3）人均公共綠地面積：是指小區(qū)公共綠地面積與小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝诘谋嚷?。小區(qū)公共綠地是指集中的公用綠地，包括運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的綠地、休閑綠地以及區(qū)域內(nèi)的中心公園綠地、廣場(chǎng)綠地、河（湖）濱綠地、設(shè)置有行人休息設(shè)施的林蔭道綠地等。人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝?。２、綠化環(huán)境的完善綠化的設(shè)計(jì)原則是“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”相結(jié)合。園林綠地布置雖不像公園那樣完備，但利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多彩的園林植物進(jìn)行綠化，可以使其形成優(yōu)美清新的環(huán)境。如果物業(yè)區(qū)域面積大，自然條件好，還可以開(kāi)辟景色優(yōu)美的花園，其中設(shè)置涼亭、座椅以及體現(xiàn)人文精神的雕塑，提高物業(yè)的品位。綠化的標(biāo)準(zhǔn)是“常綠、常花、常香”，使人們一進(jìn)入物業(yè)區(qū)域就有心曠神怡、賓至如歸的感覺(jué)。３、綠化管理與養(yǎng)護(hù)綠化工程交付使用以后，要鞏固其成果，發(fā)揮其功能，主要取決于后期的養(yǎng)護(hù)管理工作。人們常說(shuō)“三分建、七分管”，表明了養(yǎng)護(hù)工作的重要性。養(yǎng)護(hù)工作包括除草松土、澆水、施肥、整形修剪、防治蟲(chóng)害等。綠化效果的保持，不僅與日常養(yǎng)護(hù)有關(guān)，更離不開(kāi)廣大業(yè)主、非業(yè)主使用人的呵護(hù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，從而營(yíng)造出一種愛(ài)家園、愛(ài)綠化的新的文明居住風(fēng)尚。三、CPM環(huán)境管理模式1、采用分包方管理2、自行通過(guò)建立環(huán)境管理隊(duì)伍目前公司基本采用分包管理模式。四、CPM環(huán)境管理分包管理實(shí)現(xiàn)過(guò)程1、通過(guò)供方管理程序選擇滿(mǎn)足要求的清潔、綠化、消殺隊(duì)伍2、簽定合同（如清潔一般包括前期開(kāi)荒、日常保潔服務(wù)、外墻清洗等內(nèi)容）3、案例公司某事業(yè)部（管理處）環(huán)境管理實(shí)施１、職責(zé)定位２、保潔管理a.保潔管理