物業(yè)管理知識學習

物業(yè)管理知識學習物業(yè)管理知識學習28/28物業(yè)管理知識學習物業(yè)管理知識學習一,社區(qū)工作篇001物業(yè)管理的綜合配套服務的主要內容是:餐飲服務;康樂中心服務;購物中心服務;便民服務。

002康樂中心服務的主要內容有:運動;消遣;美容美發(fā);塑身。

003社區(qū)的概念是:社區(qū)是社會學概念。是指一個相對獨立和穩(wěn)定的地域,以及在該地域上由某種關系而產(chǎn)生的由某些共同意識,利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體。

004構成社區(qū)的四個要索是:相對獨立和穩(wěn)定的區(qū)域;有肯定關系和數(shù)量的人口集團;有公共利益的管理機構;居民有地域上的歸屬感,參及感和心理上的認同感,及由此產(chǎn)生某些集體的意識和行為。

005社區(qū)建設及物業(yè)管理的關系是:都是以人為中心開展活動,為人的生存,發(fā)展,享受供應各種便利。物業(yè)管理主要從完善物業(yè)及四周環(huán)境的功能來體現(xiàn)以人為中心,為社區(qū)創(chuàng)建清潔,優(yōu)美,舒適,便利,文明,平安的居住環(huán)境。社區(qū)建設則著眼于協(xié)調人際關系,通過建立良好的人際關系來體現(xiàn)以人為中心的各項建設。

006社區(qū)建設及物業(yè)管理的一樣的目標是:形成區(qū)內居民心靈溝通;形成社區(qū)整體獨特的文化品嘗。

007區(qū)域化綜合物業(yè)管理的涵義是:應用城市管理理論,系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論,對轄區(qū)物業(yè)(包括建筑物土地,市政,環(huán)境,配套設施等)實行綜合管理,并擔當肯定的社會職責(公用,公益事業(yè),城區(qū)管理,幫助政府部門完成相關的責任目標等),以社會效益,經(jīng)濟效益,生態(tài)效益并重為目標的綜合物業(yè)管理類型。二,禮儀規(guī)范篇001禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族,人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立,維護社會等級秩序為核心內容的價值觀念,道德規(guī)范以及及之相適應的典章制度,行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對他人看法和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的詳細體現(xiàn)。

002物業(yè)管理工作中禮儀接待服務工作必需留意的問題:留意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當;嚴于律己,寬于待人。

003禮儀接待服務工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié),問候禮節(jié),應答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié),操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。

004儀表,儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌,姿態(tài),服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。

005儀態(tài)的涵義是:指人在行為中的姿態(tài)和風度。

006儀態(tài)的詳細要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。

007物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務,應思想集中,精神飽滿,真誠微笑,著裝整齊,儀表,儀容端莊,整齊,熱忱問候,一視同仁,依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。三,創(chuàng)優(yōu)工作篇001廣東省物業(yè)管理示范大廈的考評分值不得低于93分。

002申報國家或省物業(yè)管理示范項目的單位,必需于每年的6月15日前將有關資料報送省建設廳住宅及房地產(chǎn)業(yè)處,否則不予受理。

003從2000年起,建設部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號。

004依據(jù)建設部2000年的新規(guī)定,住宅小區(qū),工業(yè)區(qū)申報國家級示范項目其建筑面積必需達到8萬平方米。

005依據(jù)建設部2000年的新規(guī)定,別墅申報國家級示范項目其建筑面積必需達到2萬平方米。

006依據(jù)建設部2000年的新規(guī)定,大廈申報國家級示范項目其建筑面積必需達到3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或運用率達85%以上。

007依據(jù)建設部2000年的新規(guī)定,未取得“省(自治區(qū),直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上的物業(yè)不得參評國家級物業(yè)管理示范項目。

008申報國家級“物業(yè)管理示范項目”的物業(yè)省預評預檢分值不得低于98分。

009業(yè)主和運用人對轄區(qū)內物業(yè)管理服務征求意見滿足率應達到95%以上

010對共用設備管理方面應考評八個方面:綜合要求,供電,弱電,消防,電梯,給排水,空調及供暖供氣系統(tǒng)。

011限水,停水未按規(guī)定時間通知業(yè)主或運用人,扣1分。

012物業(yè)管理服務費用收繳率必需達到98%以上。

013在國優(yōu)考評中,要求綠地無紙屑,煙頭,石塊等雜物。每發(fā)覺一處不符合扣0.2分。

014某大廈97年獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈稱號,但仍需接著依據(jù)國優(yōu)大廈標準來運作。因為獲得國優(yōu)的大廈三年會復查一次,對不能保持國優(yōu)標準的大廈將予以摘牌。

015有效投訴是指業(yè)主或住戶對物業(yè)管理在管理服務,收費,經(jīng)費管理,修理養(yǎng)護等方面失職,違紀,違法等行為的投訴,并經(jīng)市,區(qū)主管部門查實登記的。

016物業(yè)管理企業(yè)在制訂創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和詳細實施方案時,須征得業(yè)主委員會同意。

017國優(yōu)標準規(guī)定,物業(yè)管理服務費用收繳率應達到98%以上。

018在對某大廈進行省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈考評中,發(fā)覺該大廈于上月發(fā)生過一起重大責任事故,因此,取消其申報資格。

019持有甲,乙,丙三級資質證書單位的年有效投訴率分別在2‰,5‰,8‰以下,處理率和回訪率應在95%以上。

020全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準中,對二次供水蓄水池的要求是:按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔,消毒;二次供水衛(wèi)生許可證,水質化驗單,操作人員健康合格證齊全;水池,水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染。

021凡獲得市級“平安文明標兵小區(qū)”,“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)”稱號的小區(qū),收費標準可以上浮5%;獲得省級優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號的要以上浮10%;獲得國家級優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號的要以上浮20%。四,清潔綠化管理篇001物業(yè)管理清潔保障的涵義是:物業(yè)管理公司對管理的物業(yè)轄區(qū)進行定點,定時,定人的日常清掃及廢棄物的收集和清運,并依照管理規(guī)定對業(yè)主和運用人進行宣揚教化,管理和監(jiān)督,通過清,掃,擦,拭,除,洗等常規(guī)性的服務,維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生,以提高環(huán)境效益。

002物業(yè)管理清潔保障的范圍是:可以分為狹義的和廣義的兩大類。狹義指樓宇四周即物業(yè)轄區(qū)內的道路,空地,綠地等全部公共區(qū)域(這是一個平面的概念);樓宇上下空間的公共部位即樓宇底層到頂層屋面,包括扶梯。電梯,大廳,裙房,天臺等(這是一個垂直的概念);還包括物業(yè)轄區(qū)范圍內日常生活垃圾的收集,歸類,袋裝和清運。廣義的是指物業(yè)環(huán)境四周“廢氣,噪聲,污水”的處理即“三廢”處理。

003清潔保障不能靠物業(yè)管理公司一家來維護。清潔保障具有肯定的約束性。優(yōu)良的物業(yè)環(huán)境要靠管理者和被管理者共同創(chuàng)建和扶植。物業(yè)管理公司應當依照小區(qū),樓宇的管理規(guī)定和有關法律性規(guī)定,進行宣揚教化,使業(yè)主或運用人能自覺遵守規(guī)章制度,杜絕不良衛(wèi)生習慣.防止“臟,亂,差”現(xiàn)象發(fā)生。

004物業(yè)大堂清潔的主要操作程序是:大堂保潔的原則是以夜間操作為基礎,白天進行日常保潔。夜間定期對大堂進行徹底清洗,拋光,上蠟。操作時,上蠟區(qū)域應有示意牌或圍欄繩,以防旁人滑跌。日常保潔要求每天對地面塵推數(shù)次,大堂內的其它部位,如玻璃,柱面,墻面,臺面,椅子,欄桿,沙發(fā),燈座等,要常常清潔,保持光亮,明凈。操作過程中.依據(jù)實際狀況.適當避開客人和客人聚集的區(qū)域,待客人離散后,再予以補做;客人進出頻繁和簡單臟污的區(qū)域,要重點拖擦.并增加拖擦次數(shù)。遇下雪或下雨天.要在大堂進出口處放置傘袋,踏墊,鋪上防濕地毯,并樹立“當心防滑”的告示牌和增加拖擦次數(shù),以防客人滑跌及將雨水帶進大樓。

005物業(yè)大堂清潔的標準是:保持地面大理石無腳印,無污漬,無煙蒂,無痰跡,無垃圾。大堂內的其它部位,如柱面,墻面,臺面,欄桿,椅子,沙發(fā),燈座等,保持光亮,整齊,無灰塵。玻璃大門無手印及灰塵,保持干凈,光亮,完好無損。大堂內不銹鋼煙缸,保持光亮,無煙灰跡,無痰跡。

006走廊清潔的主要操作程序是:夜間定期對公共區(qū)域的走廊,通道進行全面清掃,并打蠟。白天定時清掃走廊,不停地循環(huán)依次清掃地面,保持地面干凈。用揩布擦灰,依次從左到右,由上到下。樓面上不準有垃圾過夜,

007茶水間清潔的主要操作程序是:茶水間衛(wèi)生工作,保證地面的干燥,清潔。每日工作結束前把樓面上垃圾集中后,帶到指定地點。茶水間內不準有垃圾過夜,

008扶梯清潔的主要操作程序是:用拖把把扶梯擦干凈,若拖把拖不到.要用揩布擦干凈。將扶手從上到下擦干凈。檔桿或玻璃檔面,做到無灰塵,無手印。扶梯四周的墻面及消防器材上的灰塵要及時擦凈。每個樓面的樓梯進出口處,要保持干凈,整齊。

009電梯(電梯廳)清潔的主要操作程序是:每日夜間對電梯廳及電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清掃,如梯門,轎箱四壁,梯內鏡面,天花板,照明燈具以及對地毯吸塵等。白天循環(huán)對電梯廳的地面進行保潔,保持電梯干凈,整齊。常常清理電梯門外垃圾桶煙灰缸內的煙頭及垃圾。夜間定期對電梯進行清潔,保養(yǎng),包括對電梯門壁進行打蠟上光。每天早上換一次地毯,必要時可增加更換次數(shù)(如有配置)。

010室外場地清潔的主要操作程序是:清掃地面的灰塵和垃圾。每星期進行兩次大面積的沖洗(星期日或7:30時前),沖洗后及時掃干凈,保證無積水。不停地循環(huán)清掃,保持地面無灰塵,無垃圾,無煙蒂。全部垃圾集中到總垃圾箱里。保持室外場地的各類標牌,欄桿,墻面,燈座的清潔。保待室外場地上的下水道干凈,暢通。

011室外場地清潔的主要衛(wèi)生標準是:地面保持清潔,光亮,無污跡,無水跡。走道四角及踢腳板保持干凈,無垃圾。煙灰缸保持清潔,無污跡,煙蒂不得超過6個。茶水間保持清潔,整齊,保證飲用水的衛(wèi)生,留意平安用電.防止燙傷。樓面垃圾間內垃圾箱放置整齊把垃圾袋套在垃圾箱,四周無散落垃圾,無異味。墻面及走道設施,門框,通風口,燈管,保持干凈,無積灰。平安扶梯臺階保持清潔,無污物,無垃圾;扶桿上保持光亮,無積灰。保持電梯梯門光滑,光明,轎箱及四壁地面干凈,整齊。室外場地的地面,做到無垃圾,無灰塵,無煙蒂,無紙屑,使人感到寬廣,安逸。

012衛(wèi)生間清潔的主要規(guī)則是:該區(qū)域要求每日清掃四次.每天第一次保潔工作必需在8:00時前做好。先用清潔劑清洗小便池,并噴上除臭劑。按依次擦拭面盆,水龍頭,臺面,鏡面。墻面要用清潔劑清潔。地面用拖把拖干,保持地面干燥,干凈。配備好卷筒紙和洗手液。檢查皂液器,烘手器等設備的完好狀況。噴灑適量空氣清爽劑,保持衛(wèi)生間內空氣清爽,無異昧。檢查是否有遺漏處,不要遺忘清潔工具。

013衛(wèi)生間清潔的主要標準是:衛(wèi)生潔具做到清潔,無水跡,無頭發(fā),無異味。墻面四角保持干燥。無蛛網(wǎng),地面無腳印,無雜物。鏡子保持明凈,無灰塵,無污痕,無手印,無水跡。金屬器具保持光亮,無浮灰,無水跡,無銹斑。衛(wèi)生用品保證齊全,無破損。保持衛(wèi)生間內空氣清爽。

014車庫清潔的主要規(guī)則是:定期清除地下車庫內的灰塵,紙屑等垃圾。將墻面以及全部箱柜和器具上的灰塵撣掉。及時清除地下室進出口處的垃圾,以避開下水道堵塞。常常查看車庫內的衛(wèi)生狀況,不允許在地下車庫堆放物品及垃圾。常常用濕拖把拖去灰塵保持場地清潔。

015車庫清潔的主要標準是:保持地下車庫道路暢通,無積累垃圾及物品。保持地面無灰塵,無垃圾。保持地下車庫空氣流暢。無異味,無毒昧。定期噴灑藥水。

016玻璃及不銹鋼清潔的主要規(guī)則是:工作前,打算好全部工具,如刮窗器,沾水毛刷,玻璃清潔劑,水桶,揩布等。用沾水毛刷將稀釋后的清潔劑攪勻,來回涂在玻璃表面,用刮窗器按45度從上到下,從左到右及時將水刮下,最終用楷布把四周及地下的水跡揩干。如遇玻璃表面較臟,則在進行第二步操作前,先用水涂在玻璃上,用刀片輕輕地刮去表面污垢。不銹鋼應用絨布揩,并用不銹鋼光亮劑定期上光。

017玻璃及不銹鋼清潔的主要規(guī)則:玻璃無灰塵,無水跡,保持干凈,光亮。玻璃上的污斑,手印應及時清除,保持清潔。要防止玻璃因清潔不當而發(fā)毛。愛惜清潔工具,留意保養(yǎng),不得用損壞的工具擦洗玻璃。不銹鋼無灰塵,無水跡,無污跡,無手印。

017垃圾清理,收集主要留意的問題:存放容器要按垃圾種類和性質配備;存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量放置在各個場所;存放容器要易存放,易傾倒,易搬運,易清洗;有些場所的存放容器應加蓋,以防異味散發(fā);存放容器及存放容器四周(地面,墻面)要保持清潔,要有良好的排風(假如密閉),排水設施。

018清潔托付服務的涵義:指業(yè)主或非業(yè)主運用人托付清潔管理部門,為其的辦公區(qū)域或公寓居處(即清潔管理部門負責清潔的公共區(qū)域外的場所)進行清掃保潔,并收取清潔服務費的一種有償服務。

019清潔服務監(jiān)督檢查的主要方法是:“三查”制度及“四個結合”。三查:員工檢查;領班檢查;部門經(jīng)理抽查。四個結合:檢查及教化,培訓相結合;檢查及嘉獎,懲處相結合;檢查及測定,考核相結合;檢查及改進,提高相結合。

020物業(yè)綠化的主要作用是:防護和改善生態(tài)環(huán)境;美化環(huán)境;陶冶人的情操,修身養(yǎng)心。

021花卉的主要種類包括:觀花花卉:牡丹,月季,菊花,海棠,郁金香等;觀葉花卉:龜背竹,棕櫚,蘇鐵,散尾葵等;觀莖花卉:仙人掌,球;觀果花卉:金橘,石榴等;芳香花卉:米蘭,水仙,茉莉等;觀景花卉:樹樁盆景等。

022花卉栽培的主要內容有:施肥;松土;剪枝;澆水;除蟲;換苗。

023草坪的主要種類:混合草坪;游憩草坪;綴花草坪;欣賞草坪;花壇草坪;運動場草坪。

024草坪栽培的主要內容有:平整土地;深翻;軋剪;鋤雜草;施肥澆水。

025綠化養(yǎng)護的主要內容是:澆水;施肥;除雜草,松土;修剪整形;除病蟲;藥劑防治。

026綠化管理的主要內容是:涂白;立支柱;圍護;禁止在樹干上掛繩晾曬衣物;防止人為損壞;洗塵。

027進行園林綠化是最牢靠的是:選擇鄉(xiāng)土樹種和經(jīng)長期引種證明生長正常的樹種。

028靠近工廠污染源的地區(qū),土壤多數(shù)被有毒物質毒化,一般植物難于生長,應選用:抗污染實力強的植物栽植。

029怎樣選擇植物,才能植物使生長良好:應強調適地適樹。

030綠籬樹種按欣賞部位可分為:常綠籬,落葉籬,花籬,彩葉籬,觀果籬,刺籬和編籬。

031園林綠化多用大苗栽植,一般胸徑5-6cm的苗木,栽植穴長寬深應為:0.8m×0.8m×0.6m。

032樹苗定植時,應留意:將樹冠豐滿完整的一面,朝向主要的欣賞方向。

033帶土球栽植的穴應比土球直徑應:稍大一點,深度略深,并先在穴內墊些松土,然后再放入土球,將土球及穴壁之間的空隙用土填滿,搗實,栽植深度及原來略深2,3cm。

034樹皮皮孔較大和蒸騰量大的樹種,通常栽植后:用草繩纏繞樹干約1m高左右,以削減失水。

035綠籬栽植,苗木的株行株距依綠籬的寬度,苗木的生長速度,苗木大小而定:矮籬株距一般為15--20cm,綠籬寬度15--40cm,單行或雙行栽植。雙行栽植苗木呈品字形排列。

036大王椰子屬于:性喜溫熱潮濕氣候,耐寒性差的強陽樹種,但幼苗喜蔭蔽;干旱貧瘠或粘重土壤生長極差,為喜肥樹種。

037九里香是一種病蟲害較多的樹種:在高溫高濕,雨水較多的季節(jié)里簡單發(fā)生白粉病。

038樹木栽培如采納大苗時,應盡量留意:選種和適時栽種,少傷根,多帶土,是保證成活的兩個原則。

039百菌清在農(nóng)科藥中屬于殺菌劑類。

040缺磷肥可引起:植株暗綠色,莖葉帶紫紅色,后葉子黃化,易脫落,葉片細瘦。

041人行道樹的株距一般為6--8m,生長快,冠幅大的樹種可為8--10m,冠幅小的可為5--6m。

042植物剪口愛護劑中的愛護蠟是由:松香,黃蠟,動物油配制而成。

043一年內植物生長歷經(jīng)不同的物候期是:根系活動,萌芽抽梢,開花結果,落葉休眠

044草坪打孔是:通氣的一種形式,可通過這一手段來改善土壤透氣性。

045露地花卉土壤消毒一般運用:福爾馬林,殺菌力強。

046用綠葉結縷草(臺灣草)新建草坪時,葉叢平整又密集,但三,四年后,草叢漸漸出現(xiàn)鏝頭狀突起。

047棕竹,油棕,軟葉針葵,散尾葵在植物中屬于棕櫚科。

048鉀肥能使花卉莖,葉,根生長健壯,花色艷麗,不易倒伏,提高光合作用,擔高抗病實力。

049在花卉中,長春花是最耐熱,干旱和空氣污染的花卉之一。

050在草花培育中早期摘心或截斷主莖,可以矮化花形,促進側枝萌發(fā),形成叢生的豐滿樹冠。

051一,二年生花卉的優(yōu)點是:1,為園林綠地供應的色調速度比任何其它花卉要快,生長周期短。2,種類繁多,品種類型豐富,欣賞期長。3,繁殖,栽培,操作便利,投資少,收獲大。

052園林植物整形修剪的目的是:1,限制樹木的體量不使生長過大;2,促使樹木多開花結果;3,使蒼老的植株或枝條更新復壯;4,改善透光條件,提高抗逆實力。

053屋頂美化綠化的詳細含義是:對各類房屋的屋頂進行整治,并采納種植,造園,鋪設,噴涂,涂刷等措施,使之達到干凈,優(yōu)美,協(xié)調的環(huán)境效果。

054屋頂美化綠化的前提條件是:屋頂美化綠化必需在保障房屋及各項設施原有功能及平安的前提下實施。

055屋頂美化綠化的詳細主管部門是:深圳市清潔屋頂美化環(huán)境工作領導小組負責全市屋頂美化綠化工作的指揮,協(xié)調工作。市清潔屋頂美化環(huán)境工作領導小組下設辦公室,處理日常工作。辦公室設在市住宅局。

056實施美化綠化的詳細方法是:在對屋頂進行凈化處理后,依據(jù)詳細狀況分別進行美化或綠化。1.凈化處理:清理,沖洗屋頂,清除屋頂雜物,拆除違法搭建物,對屋頂進行防滲補漏處理,整治廣告牌,天線,線,推廣有線電視或安裝共用天線等;2.實施美化綠化:在技術或其它客觀條件允許時,上人屋面尤其是高層建筑裙房屋頂都要種植植物,進行綠化或營造屋頂花園;不上人屋面或上人屋面在技術或其它客觀條件不允許時,應實行噴刷涂料,鋪設瓷磚或種植無土栽培的粗放型管理植物等方法進行美化綠化。

057屋頂美化綠化的要求是:1.建筑物的屋頂作為建筑物的第五立面必需進行專項設計,滿足結構平安要求,屋頂防水要求,消防要求,防臺風要求。2.綠化設計方案宜及建筑物功能,服務對象相結合,以休息,觀景為主,住宅屋頂避開設計成猛烈運動場地;屋頂綠化空間分隔應采納通透式隔墻,且必需留出消防通道。3.綠化設計方案必需有排水,濾水,保水,保肥等結構層,栽培基質四四周護且護坡,其過濾裝置視屋頂狀況須有3一5道,不得因臺風暴雨造成基質流失堵塞下水管道。4.植物的選配宜用耐旱,耐瘠,抗風性的植物以及非直根系的植物,少用強根系品種,以免破壞屋頂結構。5.綠化設計方案的照明系統(tǒng)以及背景音樂等專業(yè)設計,必需符合有關設計規(guī)范,不得隨意亂拉電線,造成平安隱患。6.種植植物進行綠化的屋頂,應考慮噴灌設施,應有切實可行的防排水措施,新建房屋的噴灌設施應及主體結構一次設計施工。7.舊房屋在綠化施工前須對屋面進行防滲補漏處理,并按有關防水規(guī)范驗收。8.設計成屋頂花園的屋頂(不含高層裙樓屋頂),不能搭建高度超過2.2米或有固定頂蓋的建,構筑物。9.沿女兒墻1.2米范圍內不能搭建超過女兒墻高度的任何設施,女兒墻上不能擺放花盆。10.屋頂綠化必需留意病蟲害防治,避開滋生蚊蠅,老鼠。不能運用有異味的肥料,不能在屋頂種植蔬菜,不能飼養(yǎng)家禽家畜和鴿子。11.屋面不提倡運用可能造成城市垃圾,不利于環(huán)保的塑料草皮等材料。12.同一屋頂?shù)拿阑G化,應由房屋管理單位統(tǒng)一規(guī)劃后方能實施,以保證屋頂環(huán)境的協(xié)調。

058實施屋頂美化綠化的費用:原則上由產(chǎn)權人擔當。1.房屋由單個業(yè)主擁有產(chǎn)權的,由產(chǎn)權人擔當。2.房屋由多個業(yè)主擁有產(chǎn)權的,按以下方法解決:激勵頂層業(yè)主或用戶自費綠化,經(jīng)房屋管理單位統(tǒng)一規(guī)劃并征得30%以上產(chǎn)權人的同意后,由頂層業(yè)主或用戶自行管理運用。非住宅房屋由房屋管理單位負責組織實施,產(chǎn)權全部人按產(chǎn)權比例擔當。屋頂由業(yè)主購買或開發(fā)單位配送的,由業(yè)主或用戶擔當。

059對實施屋頂美化綠化的工程單位的要求:屋頂綠化工程應由執(zhí)有綠化施工資質的施工單位施工。有物業(yè)管理單位管理的物業(yè),由其物業(yè)管理處依據(jù)本實施方法負責屋頂美化綠化工程的實施。沒有物業(yè)管理單位管理的物業(yè),由各區(qū)政府指定特地單位負責屋頂美化綠化工程的實施。

060實施屋頂美化綠化后的屋頂?shù)墓芾砑梆B(yǎng)護:美化綠化后的屋頂由該物業(yè)的管理單位負責日常的管理及維護;業(yè)主自費綠化的屋頂,原則上由實施綠化的業(yè)主或用戶自行管理及維護,也可托付管理單位管理維護;如業(yè)主或用戶維護不善造成臟,亂,差并不聽從管理的,物業(yè)管理單位應責令其整改。

061美化綠化后的屋頂管理,須遵守的規(guī)定:必需聽從房屋管理單位的統(tǒng)一管理;不得影響原有公共配套設施的運用和管理;不得阻礙有關管理部門的正常巡察和管理;不得影響原有的消防避險功能。五,智能化管理篇001智能化:就是通過各種技術手段,對樓宇進行監(jiān)控以及供應網(wǎng)絡,通訊服務,最終目的是為樓宇供應高效,便捷的管理手段和服務。

002智能化包含的內容:樓宇自動化(BA),保安監(jiān)控自動化(SA),辦公自動化(OA).通訊自動化(CA),消防自動化(FA)。抄表記費自動化。

003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內主要設備的監(jiān)控,實現(xiàn)對設備的自動化管理,達到及時高效管理樓宇的目的,同時可以通過對耗能設備的管理,達到節(jié)能目的。

004樓宇自動化主要包括:空調系統(tǒng)監(jiān)控,供配電系統(tǒng)的監(jiān)控,共用照明系統(tǒng)監(jiān)控,消防系統(tǒng)監(jiān)控,給排水系統(tǒng)監(jiān)控,電梯系統(tǒng)監(jiān)控。

005樓宇自動化系統(tǒng)的工作程序:正常狀況下依據(jù)實際設定的程序進行工作,當發(fā)生異樣狀況時,發(fā)出報警信號,提示值班人員進行相應處理。

006監(jiān)控計算機故障特點是:全部指令失效或者干脆計算機工作不正常。

007指令失效的可能緣由是:最可能的緣由是軟件故障。

008發(fā)生監(jiān)控計算機故障應馬上通知工程單位進行處理。

009發(fā)生總線故障的現(xiàn)象是:部分設備狀態(tài)顯示不正常或部分設備指令無效。

010發(fā)生總線故障的特點是:總線上故障點后全部設備狀態(tài)顯示不正常,故障點后指令無效。

011發(fā)生總線故障應立刻查看系統(tǒng)圖,找到故障點,進行相應線路維護,或者通知承包商進行處理。

012何謂DDC直接總線限制器。(DirectDataController)

013DDC故障特點是:該DDC限制的設備狀態(tài)顯示不正?；蛳鄳O備指令不正常。

014DDC故障的處理:發(fā)生DDC故障,應首先確認供電是否正常,假如供電正常,則應更換DDC或通知廠家進行處理。

015傳感器故障的特點是:相應點數(shù)據(jù)不正?；蜷L時間沒有變化。

016傳感器故障的處理:應馬上通知廠家進行處理。

017執(zhí)行器故障的特點是:相應設備不能進行指令動作。

018執(zhí)行器故障的處理:應當請施工單位確認故障,再通知執(zhí)行器廠家進行處理。

019空調系統(tǒng)主要監(jiān)控:冷凍機組,冷卻機組,冷卻塔,空調機,新風機,排風機,風機盤管。

020供配電系統(tǒng)監(jiān)控的內容:主要包括凹凸壓配電柜的監(jiān)測和發(fā)電機的監(jiān)測,一般只監(jiān)不控。

021供配電系統(tǒng)的監(jiān)控意義:通過監(jiān)測凹凸壓配電柜狀態(tài),及時提示維護人員對設備進行維護。

022消防系統(tǒng)監(jiān)控的內容:一般包括消防泵狀態(tài)監(jiān)測和消防水管壓力檢測,一般只監(jiān)不控。

023電梯系統(tǒng)監(jiān)控的內容:電梯系統(tǒng)監(jiān)控一般包括垂直梯狀態(tài)監(jiān)測和手扶梯監(jiān)控。

024給排水系統(tǒng)監(jiān)控的內容:給排水系統(tǒng)監(jiān)控一般包括生活水泵監(jiān)控,生活水池和生活水箱液位,污水池液位,污水泵監(jiān)控。

025保安監(jiān)控自動化包括的內容:保安監(jiān)控系統(tǒng)主要包括閉路攝像系統(tǒng)和門禁巡更系統(tǒng)。

026閉路攝像系統(tǒng)的作用:通過對主要通道,公共區(qū)域,電梯轎箱等設置攝像機,使得監(jiān)控中心人員可以隨意監(jiān)視公共區(qū)域的狀況,同時可以進行常規(guī)錄像和報警錄像。

027門禁巡更系統(tǒng)包括的內容:門禁系統(tǒng),巡更系統(tǒng),門磁,紅外雙鑒,紅外對射等。

028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統(tǒng)的補充系統(tǒng),對大面積的開放區(qū)域進行禁入限制和報警錄像。

029紅外對射系統(tǒng)的意義:主要設置在外墻上,起到防止攀爬的作用。

030辦公自動化主要包括的內容:辦公自動化主要通過設置郵件系統(tǒng)和定義公文自動流轉程序實現(xiàn)無紙化辦公。

031辦公自動化怎樣實現(xiàn):實現(xiàn)辦公自動化首先要建立網(wǎng)絡平臺和服務器平臺,在平臺上建立一個辦公自動化應用系統(tǒng),通過設置內部WWW服務器和郵件服務器,定義公文流轉模塊,實現(xiàn)無紙化辦公。

032WWW服務器作用是:為用戶上互聯(lián)網(wǎng)供應服務,同時為大廈內用戶供應WWW網(wǎng)絡服務。

033綜合應用平臺服務器能供應的服務:綜合應用平臺服務器能供應辦公自動化服務,虛擬主機服務,虛擬專網(wǎng)服務,網(wǎng)絡平安服務,記費服務等。

034綜合應用平臺服務器采納的操作系統(tǒng):UNIX操作系統(tǒng)。

035綜合應用平臺服務器采納的數(shù)據(jù)庫:ORACLE數(shù)據(jù)庫。

036虛擬主機服務:就是用戶通過租用綜合應用平臺服務器的部分資源,建立自己的虛擬主機,供應虛擬網(wǎng)站等服務。

037虛擬主機服務的好處是:不須要自己特地的設備和管理人員。

038虛擬專網(wǎng)服務:就是用戶利用大廈網(wǎng)絡資源,通過在網(wǎng)管機上設置,建立虛擬專網(wǎng)。

039虛擬專網(wǎng)服務的好處是:不須要自己特地的設備和管理人員。

040網(wǎng)絡平安服務:就是通過制定統(tǒng)一的網(wǎng)絡平安策略,保證局域網(wǎng)內的特地服務器和虛擬服務器的平安。

041通訊自動化包括的內容:,上網(wǎng),數(shù)據(jù)專線,有線電視,衛(wèi)星電視等內容。

042抄表記費自動化包括的內容:自動抄錄水表,電表,煤氣表,空調等。

043自動抄表記費的前提是:必需選用數(shù)字表。

044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數(shù)器記取脈沖,再將脈沖數(shù)轉換成記費數(shù)。

045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和限制設備,實現(xiàn)大樓的消防自動報警,以及自動實行各種緊急措施。

046網(wǎng)絡機房的設備包括:網(wǎng)絡服務器,網(wǎng)管機。

047MDF機房的設備包括:網(wǎng)絡交換機,UPS,總配線架。

048智能化物業(yè)的主要支撐技術是:計算機網(wǎng)絡技術。六,電梯管理篇001,電梯操作,保養(yǎng)和修理管理的基礎是:依據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯平安修理保養(yǎng)的規(guī)章制度。

002,對電梯運行人員和修理人員的基本要求是:對電梯運行人員和修理人員進行業(yè)務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查,持證上崗制度。

003,電梯每年要進行一次平安年檢工作。

004,對電梯修理技術人員的要求:除電梯的日常保養(yǎng)維護外,電梯的故障修理必需由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員擔當。

005,每年都要制定電梯定期檢查維護保養(yǎng)工作安排。

006,要健全電梯設備檔案及修理記錄。

007,電梯專用鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。

008,電梯運行過程中發(fā)生故障,首先要救援乘客出梯。

009,對電梯保潔的規(guī)定:保持電梯機房,井道,轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道,門導軌進行清潔,加油潤滑等。

010,電梯停駛保養(yǎng)時,首先要切斷限制電源,以確保平安。

011,對電梯機房衛(wèi)生的要求:電梯機房要保持整齊,做到無積灰,無蛛網(wǎng),地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。電梯機房要有光明的采光,窗玻璃完好無損且光亮清楚,通風良好,并配有必要的消防器材。

012,對曳引電動機的衛(wèi)生要求:曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢,無黃油,底盤無積油。

013,對電梯限制屏的衛(wèi)生要求:電梯限制屏用吹風器或用漆刷輕撣,做到無灰塵,磁鐵接觸開關無銹蝕,無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動機接著運轉。

014,對電梯井道底坑的衛(wèi)生要求:井道底坑如有積水.必需首先斷電.然后解除。有漏水,滲水狀況.肯定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整齊,確保電梯下越程的極限開關有效運作。

015,對轎廂的衛(wèi)生要求:轎箱內外,頂上,底下均須常常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。

016,對各層站廳門及地坎槽的衛(wèi)生要求:各層站廳門及地坎槽要常常清潔,以防門腳堵塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整齊衛(wèi)生。

017,電梯檢修或保養(yǎng)首先要留意的問題:電梯檢修或保養(yǎng)時必需掛牌,確認轎廂內無乘客后,方可停機。

018,在轎廂頂修理和保養(yǎng)時應留意:在轎廂頂修理和保養(yǎng)時,除了推斷故障和調試須要外,禁止開快車。工作時必需帶平安帽。

019,電梯井井底作業(yè)應留意:禁止關閉廳門(廳站留有人監(jiān)視時除外),廳門口必需擺設告示牌,防止無關人員靠近。

020,電梯傳動機件保養(yǎng)應留意:電梯凡是轉動機件均須加油潤滑,要做到定點,定質,定量,定期,定人,確保平安運行。

021,電梯修理保養(yǎng)工作完成后,應留意:必需仔細清理現(xiàn)場,清點工具和物品,切忌遺漏。

022,機房,井道因工作須要動火,應留意:必需遵守大廈動火規(guī)定.辦好動火證,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種。

023,電梯工作制度的主要內容有:嚴格執(zhí)行電梯設備的平安操作規(guī)程和巡回檢查制度。堅守工作崗位,值班時間不做及本崗位無關之事。親密監(jiān)視和駕馭各機的運行動態(tài)。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調度,管理工作.必要時可設置專梯以適應客流量的須要。每日19:00以后及節(jié)假日期間,由于客流量削減,一般可關閉數(shù)部電梯。按時完成設備的定期保養(yǎng)和修理工作。仔細學習專業(yè)知識,熟識設備結構及性能,做到故障推斷精確,處理快速及時。值班人員違反制度或失職造成設備損壞。將追究其責任。

024,電梯的定義:用電力拖動,有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問垂直運行;其傾斜角度不超過15度的運輸設備。

025,電梯有四大空間,機房,轎廂,層門,井道。

026,電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。

027,非電梯工不可以進入電梯井道,特別狀況必需在電梯工幫助并監(jiān)護下進入井道。

028,乘客進入轎廂后應遵守的規(guī)定:不打鬧,蹦跳,不依靠在轎門上,不強行阻擋轎門開關且不強行扒開門,不在轎廂吸煙。

029,呼梯的要求是怎樣的:必需用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。

030,阻擋電梯轎門關閉的可行方法有:按住開門按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住平安觸板,攔住光電眼。

031,清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。

032,電梯終端平安愛護裝置有6個,安裝在井道頂部裝有3個,井道底部有3個。

033,電梯有哪兩種平安愛護裝置:愛護裝置由機械式平安愛護裝置和電器平安愛護裝置兩部分組成。

034,電梯正常運行的三個基本條件是:1,必需選擇好樓層;2,必須要關閉好全部廳,轎門,門聯(lián)鎖電路被接通;3,必須要確定好電梯的運行方向,定向電路被接通。

035,電梯在發(fā)生下述三種嚴峻狀況時,須經(jīng)有關部門嚴格檢查,鑒定合格后方可運用:l,當電梯發(fā)生嚴峻的沖頂和撞底時;2,當發(fā)生地震時;3,當發(fā)生火災時。

036,常用的解除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段,分區(qū)法;電壓法;短接法。

037,修理人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區(qū)是電梯最危險的地方之一,電梯的事故和故障常常發(fā)生在這里。修理人員假如在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作,萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會躲避不及面發(fā)生傷亡事故。

038,曳引鋼絲繩的報廢標準是:l,當曳引鋼絲繩上出現(xiàn)斷股時,應馬上報廢:2,曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑,銹皮,點蝕,麻坑等損傷,應予以報廢;3,曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時則應報廢;4,當曳引鋼絲繩出現(xiàn)斷絲,斷絲在繩內勻稱分布,在一個捻距內的最大斷絲數(shù)超過32條時(以8x19為例),應予以報廢。

039,按下關門按鈕后,門不能關閉的緣由是:關門按鈕接點接觸不良或損壞;關門電路中關門限位開關或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導致關門電路有斷點,關門繼電器不能吸合;關門繼電器損壞;門電機限流電阻燒斷;門電機電路熔斷器燒斷;門電機傳動皮帶過松或磨斷。

040,按下關門按鈕門不能關閉故障的解除方法:修復或更換關門按鈕;用導線短接法將關門電路中的斷點找出,然后修復或更換選層開關;更換關門繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過松則適當轉動偏心軸來調整皮帶張緊度。

041,關好廳,轎門并確定已經(jīng)選好層,定好向,電梯卻不能運行的緣由是:關門速度過慢而沒有力氣,以致不能帶動廳門關閉好,門鎖開關未接通,門鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動運行;門刀沒有插入到門鎖開關的兩個滾輪中間。即未對好門;關門限位行程開關未接通;關門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。

042,關好廳,轎門并確定已經(jīng)選好層,定好向,電梯卻不能運行的故障解除方法:調整門電機限流電阻及分流電阻;重新調整門鎖開關并對好門刀;調整關門限位行程開關的位置;修復或更換關門繼電器;修復或更換運行繼電器。

043,廳門未關閉電梯卻能運行的緣由是:門鎖繼電器觸點粘死;門鎖開關觸點被短路。門聯(lián)鎖回路接線短路。

044,廳門未關閉電梯卻能運行的故障解除方法:調整或更換門鎖繼電器;修復或更換門鎖開關;解除短路點。

045,電梯開門速度過慢的緣由是:門電機限流電阻過大;開門電路分流電阻上的行程開關觸點粘死;門電機傳動皮帶打滑。

046,電梯開門速度過慢的故障解除方法:擰緊或更換開門限位開關;修復或更換開門限位開關;解除電路繼電器;更換開門繼電器。

047,制動器不能張開的緣由是:制動器調整彈簧過緊;眼位螺栓間隙調整過小;電磁鐵線圈燒毀;制動器電路有斷點。

048,制動器不能張開的故障解除方法:重新調整彈簧力;增大眼位螺栓及支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線圈;解除電路斷點。

049,制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙,快速磨損的緣由是:制動閘瓦及制動輪鼓間隙不勻稱而偏磨:制動閘瓦及制動輪鼓間隙過小;制動器調整彈簧過緊。

050,制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙,快速磨損的故障解除方法:調整制動器閘瓦及制動輪鼓之間的間隙,使之勻稱并在0.25-0.35毫米之間;放松制動器調整彈簧至規(guī)定范圍。

051,制動器不能制停電梯的緣由是:制動器調整彈簧過松;閘瓦及制動輪鼓間隙不均而且過大;制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。

052,制動器不能制停電梯的故障解除方法:收緊制動器調整彈簧至規(guī)定范圍;調整閘瓦及制動輪鼓間隙,使之勻稱并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。

053,減速軸過熱的緣由是:軸向游隙過小;箱體潤滑油過小;潤滑油粘度低或質量差;環(huán)境溫度過高。

054,減速軸過熱的故障解除方法:調整軸向游隙,添加潤滑油至油鏡中線位置;更換合格的潤滑油;加強通風,降低環(huán)境溫度。

055,按下選層按鈕后沒有選層信號的緣由是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點接觸不良;信號燈接觸不良或燒毀;選層回路出現(xiàn)斷點。

056,按下選層按鈕后沒有選層信號的故障解除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;解除回路上的斷點。

057,選層后,運行方向指示燈不亮的緣由是:自動定向電路有斷點;定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。

058,選層后,運行方向指示燈不亮的故障解除方法:用電壓法或導線短接法解除電路斷點;修復或更換定向繼電路;更換燈泡或修復燈口。

059,電梯上行平層高而下行時平層低的緣由是:制動器調整彈簧過松;制動閘瓦及制動輪間隙過大或不同心。

060,電梯上行平層高而下行時平層低的故障解除方法:按規(guī)定調緊彈簧壓力;按規(guī)定值調整好閘瓦及制動輪間隙;調整制動器底部墊片,使閘瓦及制動輪同心。

061,電梯上行時平層低而不行時平層高的緣由是制動器調整彈簧過緊;閘瓦及制動輪鼓間隙過小。

062,電梯上行時平層低而不行時平層高的故障解除方法:按規(guī)定調松彈簧壓力;調整閘瓦及制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內。

063,平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的緣由是:對重部份過重;換速電路選點不合適;平層器及遮磁板位置不當。

064,平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的故障解除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調整(減小)對重重量;調整換速點,一般是換速后4-6秒平層為宜;調整遮磁板位置。

065,平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的緣由是:對重部份過輕;平層器及遮磁板位置不當。

066,平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的故障解除方法:加重對重部份至合適范圍;調整遮磁板位置。

067,電梯在運行中突然停車的緣由有:外電網(wǎng)停電或斷相供電;總開關保險絲熔斷或跳閘;超速閘車;門刀在運行時碰門鎖開關滾輪,從而使門聯(lián)鎖電路斷開,電梯會突然停車。

068,電梯在運行中突然停車的故障解除方法:假如停電時間長,則須要盤車至平層位置,讓乘客離去,找出緣由后更換保險絲或重新合上總開關,找出電源總開關,并掛上井道有人工作標記然后向上盤車,使平安鉗脫離導軌,。然后查明超速緣由并修復正常才運用;調整門刀及門鎖開關兩滾輪的位置,使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過,而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。

069,電梯自動溜車的緣由是:制動器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現(xiàn)打滑現(xiàn)象;轎廂部份及對重部份重量差過份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。

070,電梯自動溜車的故障解除方法:調整制動器,使之復原正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規(guī)定調整好重量差;電梯轎廂不能超載運行;調整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過調整繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。

071,電梯預選層站不停車的緣由是:轎內選層繼電器觸點接觸不良;快速運行繼電器被臟物粘死,使快車電路不能斷開換速,電梯不能停車。

072,電梯預選層站不停車的故障解除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換快車運行接觸器。

073,電梯關門時夾人的緣由是:平安觸板的愛護電路接線短路;平安觸板傳動機構失靈;平安觸板的微動開關被壓死。

074,電梯關