2023年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析不相一致假說考試題

２０23年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:不相一致假說考試題本卷共分為2大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘,總分１00分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共2５題，每題２分,每題的備選項(xiàng)中，只有１個(gè)事最符合題意)1、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí),臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×(）臨街寬度。

A．單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B.累計(jì)深度價(jià)格修正率?C．平均深度價(jià)格修正率?D．混合深度價(jià)格修正率2、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性,對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

A:體量

Ｂ:結(jié)構(gòu)

C:設(shè)施?D:層高?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、對市場規(guī)模的估計(jì)，事實(shí)上就是（）。?Ａ.宏觀環(huán)境預(yù)測?B.公司的銷售預(yù)測

Ｃ.預(yù)測市場的需求?D.競爭對手預(yù)測4、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)運(yùn)用中重要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。

A：互相影響性?Ｂ:壽命長期性?C:數(shù)量有限性?D：保值增值性

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格５、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為２500元／ｍ2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的７%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格是_＿。

Ａ.2１２5(元/m２）

Ｂ．２225（元／m2)?Ｃ.232５(元/m2)?Ｄ.２４25(元/m2)6、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元,其中２0萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款,在正常經(jīng)營期內(nèi),年租金收入為10萬元,年運(yùn)營費(fèi)用為５萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前鈔票回報(bào)率為（)。

Ａ．７.５%?B.８.3％?C.12.５％

D．16.７%7、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中,不對的的是()。?A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理?B．路線價(jià)法合用于城鄉(xiāng)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)?Ｃ．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊?D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格8、__是指外匯買賣活動(dòng)的總稱。?A．外匯市場

B．外匯總市場?C．匯兌買賣?D．匯兌市場9、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率如下表：另設(shè),旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級(jí)距，旁街影響加價(jià)率依次為旁街路線價(jià)的40%、２0%和10%，則下圖的宗地B的單價(jià)為元／㎡。(更正：路線價(jià)：4０0０元/㎡)?A:6400?B:6800

C：6960?D:７６０0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1０、關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的房屋辦理登記的說法,錯(cuò)誤的是__。

A．由房地產(chǎn)開發(fā)公司申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并申請登記?B．申請業(yè)主與房屋所有權(quán)主體不一致?C.在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書

D．在房屋登記簿上作記載，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書

1１、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會(huì)

B.業(yè)主委員會(huì)

C.一半以上業(yè)主

D.全體業(yè)主和物業(yè)管理公司共同12、下列不列入國民生產(chǎn)總值核算的是__。

A.出口到外國的一批貨品?B.經(jīng)紀(jì)人為一座舊房買賣收取的傭金?C.政府給貧困家庭發(fā)放的救濟(jì)金

Ｄ．保險(xiǎn)公司收到一筆家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)13、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清,當(dāng)時(shí)月利率為１%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（)萬元。?A．87

B.124

C．13０?D.13４１4、某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為50０0m2，假如地上建筑容積率為６、建筑覆蓋率為5０%、樓高17層(其中1~4層為建筑面積相等的裙房，5~17層為標(biāo)準(zhǔn)層)，則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為＿＿m2。

A.882?Ｂ．1765?C．1667

D.15３８15、建議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)成以上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

A:10％

B:15%

C:２０％?D：２５%

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、民事法律關(guān)系是指由民法確認(rèn)和保護(hù)的關(guān)系。

Ａ：人身

B：社會(huì)?Ｃ:經(jīng)濟(jì)

D:財(cái)產(chǎn)?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1７、負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。

A:市、縣人民政府

B:市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門?C：市、縣人民政府城市建設(shè)管理部門?D:市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章1８、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是指。

A:運(yùn)營費(fèi)用與潛在毛收入之比

B:運(yùn)營費(fèi)用與總收益之比?C:運(yùn)營費(fèi)用與凈收益之比?Ｄ:運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比?Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1９、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目重要不擬定性因素的是__。?A.空置率

Ｂ．利息備付率

C．容積率?D．成本利潤率20、某商場建成于20２3年１0月，收益期限從２02３年1０月到2０40年10月,預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)營年潛在毛收入為1２0萬元，年平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2023年10月的價(jià)值最接近于__萬元。

Ａ.5３6

B.５４9?Ｃ.557?D.81621、房屋征收評(píng)估中,若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。?Ａ:房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系第三人?Ｂ:房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系第三人

C:公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D:人民法院和無利害關(guān)系的第三人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格２2、按照,環(huán)境污染分為廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體廢物污染、輻射污染等。?A：環(huán)境要素?B：污染物的性質(zhì)

Ｃ:污染物的形態(tài)

D：污染的空間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２3、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法擬定資本化率的基本公式為.【2023年考題】

A：報(bào)酬率=安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

B:報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理承擔(dān)補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率

C:報(bào)酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理承擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率?D:報(bào)酬率=安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理承擔(dān)補(bǔ)償率＋缺少流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、下列關(guān)于宗地圖,表述錯(cuò)誤的是。?Ａ:宗地圖中應(yīng)畫出與該宗地相鄰的道路及街巷,并注明道路和街巷的名稱?B：宗地圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號(hào)的分宗地籍圖?Ｃ：宗地圖是用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的正圖?D：宗地圖中還應(yīng)標(biāo)出指北針方向,注明所選比例?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２5、融資成本涉及債務(wù)融資成本和__。

A.資本金融資成本

B.資金籌集費(fèi)?Ｃ.擔(dān)保費(fèi)融資成本?D．代理費(fèi)融資成本二、多項(xiàng)選擇題（共2５題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或２個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.５分）1、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營,資本金為10０萬元,其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為20２３、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為。?A：１0%?B：11．27％?Ｃ:14．１8％?D:22.55％

E:借款協(xié)議２、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不涉及_＿。

Ａ.人員工資及辦公費(fèi)用?B.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用?C.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等?D.抵押貸款還本付息費(fèi)用3、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià)，表述對的的是。?A：定額計(jì)價(jià)以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ)?B:定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)

C：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格?Ｄ:定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格

E：目前采用單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法擬定4、綜合指標(biāo)是反映具體時(shí)空狀態(tài)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特性,可以分為。

A:絕對指標(biāo)?B:相對指標(biāo)?C:統(tǒng)一指標(biāo)

Ｄ：平均指標(biāo)?Ｅ：變異指標(biāo)５、質(zhì)權(quán)的特性涉及。?A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)

Ｂ：質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán)

Ｃ：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利

D:質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有?Ｅ：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利6、下列墻體中，屬于非承重墻的有。(2０23年試題)?Ａ:圍墻

Ｂ:外墻

C:隔墻?D：填充墻?E:幕墻7、是指參與競購拍賣標(biāo)的的公民、法人或其他組織。?A：拍賣人

B:委托人?C：競買人?Ｄ:買受人?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到。?A：城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入?B:居民購買力和市場供需的平衡

C：消費(fèi)與積累的比例關(guān)系

D：公司的生產(chǎn)和效益狀況

E：商業(yè)流通領(lǐng)域的整體狀況９、對某種特定商品有愛好的消費(fèi)者的集合是__。

A.服務(wù)市場?B．合格有效市場

C.有效市場

D．潛在市場10、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)重要涉及，以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。

Ａ：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B：拆遷管理費(fèi)?C:可行性研究費(fèi)?Ｄ:水文地質(zhì)勘探費(fèi)?E:規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)

11、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2５00元/ｍ２,交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的５%繳納有關(guān)稅費(fèi),買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該家房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()。?A．2４２７元/m2

Ｂ.２500元/m２

C．257５元／ｍ2

D.２632元／m2１２、下列市盈率的表達(dá)式中,對的的是。

A：市盈率=股價(jià)／每股凈資產(chǎn)

B:市盈率=股價(jià)/每股收益?Ｃ:市盈率=市值/銷售收入?Ｄ:市盈率=市值／鈔票流?E：借款協(xié)議13、房地產(chǎn)間接投資涉及。

A:投資房地產(chǎn)開發(fā)公司股票

B:在建工程?C：投資房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行的債券

D：投資房地產(chǎn)投資信托基金?E:購買住房抵押支持證券14、＿_(dá)是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。

Ａ．住宅建筑凈密度

Ｂ．住宅建筑毛密度

C.住宅建筑面積凈密度?D．容積率１５、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬ｍ2,土地總價(jià)16000萬元，假如房屋開發(fā)成本為3000元/m2,預(yù)測銷售價(jià)格為8000元/m2,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（)。

A．1.４

B.1．5?C.1.６

Ｄ．１．816、城市用地分類中，綠地不涉及。

A：市級(jí)、區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地

B:居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地

C：專用綠地?D:專用園地?E:專用林地17、下列不屬于金融范疇的是__。?A.貨幣

B.信用

C.商品?D．銀行18、由公司簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付擬定的金額給收款人的票據(jù)是。

A：匯票?Ｂ:本票

C：支票?D:銀行券?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1９、在下列__情況下，可以提取住房公積金。

A．職工購買、建造、翻建自住住房?B.償還購房貸款本息或支付高額房租

C.離、退休

D.戶口遷出所在的市、縣或者出境定居

E．喪失勞動(dòng)能力或與單位終止勞動(dòng)關(guān)系20、有一開發(fā)公司擬參與國有土地使用權(quán)拍賣會(huì),現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對該土地的最高競買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是＿＿。?A．互換價(jià)值?B.公開市場價(jià)值?C．投資價(jià)值

D.理論價(jià)格

E.標(biāo)定地價(jià)２1、房地產(chǎn)長期貸款利率上調(diào),導(dǎo)致__。?A．新開發(fā)量增長,租金下降?B.新開發(fā)量減少,租金增長?Ｃ．租金下降，新開發(fā)量減少?D.新開發(fā)量增長,租金增長22、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為50０0萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__。

A.42.0萬元?B．50．4萬元?C.60．0萬元?D．7２．0７萬元23、一些競爭者也許對某些方面反映強(qiáng)烈，例如對降價(jià)競銷反映強(qiáng)烈,但對其他方面（如增長廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理睬。這種競爭者屬于(）競爭者。

A.從容不迫型

Ｂ．選擇型?C.兇猛型

D.隨機(jī)型24、下列關(guān)于抵押的說法不對的的是_＿。

A．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地產(chǎn)抵押時(shí),抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面批準(zhǔn)

C．預(yù)購商品房貸款抵押時(shí)，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

D．訂立協(xié)議時(shí)，可