【策略專題】百縣返鄉(xiāng)見聞系列之房地產(chǎn)篇：期望與現(xiàn)實

證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載【【策略專題】聞系列之房地產(chǎn)篇房價普降，亮點僅存于局部地區(qū)。2022年是各地受訪居民對房價認知發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)的一年，房價上漲的大趨勢隨著多家地產(chǎn)巨頭的倒下而被打破。東部城市本輪房價下行周期基本始于2021H2或2022年；而中西部以及北方地區(qū)房價基本自2018年棚改結(jié)束后已在持續(xù)下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低線城市非核心地段房價幾乎骨折，上漲僅限于局部地區(qū)。一二線和低線城市的分化、市中心和郊縣的分化難以避免，未來甚至可能更加極端。一二線城市均價普遍2-3萬以上，而低線城市房價不到5000元依然成交寥寥?？h城和鄉(xiāng)村的失落可能難以避免，人口流出的傷痛難以逆轉(zhuǎn)。二線以下城市剛需基本見頂，預期偏悲觀。各地受訪家庭戶均至少擁有1套住房，剛需基本得到滿足，四川綿陽、河南南陽、內(nèi)蒙古集寧、安徽銅陵、以及江蘇南京、南通等地的調(diào)研樣本來看，擁有多套住房的家庭比較普遍。多套住房疊加低線城市人口外流，隨之而來的是空置率上升，各地空置率直觀感受普遍20-30%。各地房價基本下行的背景下，居民未來房價預期基本鮮有樂觀，但以平穩(wěn)和小幅下行居多。并無受訪對象表達對房價崩盤的擔憂；而近兩年房地產(chǎn)市場相對較好、房價仍有上漲的地區(qū)，部分居民認為房價還將有小幅微漲，主要集中一二線。投資性需求基本消失，主流需求：婚房、學區(qū)、改善。房價難再漲的預期之下，投資性需求的湮滅是顯而易見的。需要關注的是，江浙部分二三線城市前期投資客撤出，可能對當?shù)胤績r帶來進一步拋售壓力，在我們的調(diào)研樣本中主要包括江蘇鎮(zhèn)江、常州、浙江寧波。自住為導向的主要住房需求包括婚房、學區(qū)和改善。其中部分婚房需求逐步向高線城市轉(zhuǎn)移；學區(qū)需求偏剛性，但隨著出生人口下行，需求也終將趨弱；可見的增量需求主要來新建小區(qū)更具競爭力，尤其K型復蘇之下東南經(jīng)濟強省的豪宅受到追捧?！鞍毯邸庇仍冢途€城市居民難加杠桿。三年疫情對就業(yè)和收入的沖擊，對購房決策的影響不言而喻。房地產(chǎn)的另一層“疤痕”還有停工項目的沖擊。停工地區(qū)占比不高，且部分已被接盤，并未形成燎原之勢；此外停工也并非都由本輪地產(chǎn)信用危機導致，部分來自疫情原因，部分爛尾樓則歷史久遠。一二線城市居民通過按揭貸款加杠桿買房的情況較為普遍，部分三四線以下城市收入穩(wěn)定群體也基本可負擔幾千元不等的房貸，但疫情后貸款意愿整體下行，主要由于疫情帶來的收入不確定性增加。地產(chǎn)的未來增量：物業(yè)和增值服務對于低線城市，面積較小、汽車普及使得地理區(qū)位差異對業(yè)主生活影響不大，但物業(yè)往往成為改善型需求的重要考量。廣東佛山的調(diào)查對象提出一個有意思的問題：未來地產(chǎn)商的軟實力應該體現(xiàn)在哪里，還可以從哪些方面滿足高凈值人群需求？經(jīng)歷三年疫情、頻繁封控，以后的社區(qū)可能不再是僅提供居住需求的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，而要囊括生活的方方面面，從出行到購物，或聯(lián)名或合作，為業(yè)主提供各類服務和便利，例如買菜團購更加新鮮、裝修服務有保障、加油有優(yōu)惠等等。這些可能成為地產(chǎn)和物業(yè)公司需要進一步思考的問題。風險提示：疫情反復，宏觀經(jīng)濟復蘇不及預期；地緣政治風險，影響出口和居民收入預期；草根調(diào)研有較強主觀性，僅代表訪談人員個人感受，對地區(qū)及行業(yè)認知可能存在偏差；調(diào)研樣本有限，可能存在代表性偏差；微觀調(diào)研結(jié)果僅供參考，不構(gòu)成投資建議。究所證券分析師：姚佩業(yè)編號：S0360522120004業(yè)編號：S0360518090001證券分析師：周冠南業(yè)編號：S0360517090002證券分析師：王薇娜業(yè)編號：S0360517040002券分析師：吳一凡業(yè)編號：S0360516090002業(yè)編號：S0360522060001相關研究報告3-02-02百縣返鄉(xiāng)見聞系列之汽車篇》3-02-02縣返鄉(xiāng)見聞系列之消費篇》3-02-01創(chuàng)策略】海外放開后遭遇疫情沖擊的行業(yè)表現(xiàn)》3-01-3123-01-29證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號2 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號3 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號4人口？一二線和縣鄉(xiāng)居民的購房需求有何不同、如何變化？按揭貸款還有可能成為居民加杠桿如地受訪居民對房價認知發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)的一年，房價上漲的大趨勢隨著多家自棚改貢獻。個詞。一二線和低線城市的分化、市中心和郊縣的分化難以避免，未來甚至可能更加極全國各地慕名而來的創(chuàng)業(yè)者也多數(shù)選擇離開，孱弱的實體經(jīng)濟難以提供有效就業(yè)?？h城和鄉(xiāng)村的失落可能難以避免，人口流出的傷痛難以逆轉(zhuǎn)。無論是南方的福建泉州、還是北方的河北唐山，農(nóng)村人口進城打工，似乎都直接越過縣城，從而成為人口流動的真空買房會優(yōu)先考慮周邊城市，郊區(qū)房產(chǎn)沒有購置必要。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號5市三四線城市房產(chǎn)需求驅(qū)動力明顯不足。需求端來看，年輕人往往會到一二線城市打工，而唐山又是重工業(yè)城市很難吸引青年人留下來，民間流傳一句比較諷刺的話“優(yōu)秀的河北人都不在河北”；另一方面因工業(yè)城市空氣污染嚴重，多數(shù)人回鄉(xiāng)養(yǎng)老意愿并不強烈。房價因小區(qū)地段和物業(yè)管理水平不同，每平米均價在4k-8k，5w每平的小區(qū)。市區(qū)的新房均價7000-7500元/平米，二手房均價6500-7200元/平米。過去一年時間里，市區(qū)的新房均價基本高于城區(qū)，原因是2019年衡水市確立“一湖兩城多組團”的空間結(jié)構(gòu)，冀州撤市設區(qū)，成為城區(qū)的副中心。極少，已建成的小區(qū)仍有大量待售房屋，房價近兩年一直處于下滑的狀態(tài)。下滑預計房價并不樂觀。高學歷人群留溫不多，政府對人才購房的優(yōu)惠力度(7折買房)效果不大。未來杭溫高鐵建成將加劇省會城19地求發(fā)展但總尾較少，但有一定空置率(部分為農(nóng)村居民為改善住房在城鎮(zhèn)購置，平時外出務工)。21年以來房地產(chǎn)行業(yè)接連遭受打擊，但深圳的房價、尤其是市區(qū)的地段依舊堅挺。各區(qū)的房價水平差距明顯：坪山區(qū)房價約在2-4萬/平米，疫情影響下房價降幅約有0.5萬；但市中心福田香蜜湖的房子卻依舊是在10證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號6有購置的必要。泉州萬不等。商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響，大多暫緩開發(fā)，斷供情況較往年更多。目前新盤大多扎堆在城東、東海區(qū)域，均價分別2.2萬、1.8萬左右，好地段雖有政府限價，可惜“一號難搖”。二手房市場則比較凋零，成交量一直跌，普遍有價無市。期房均無銅陵、以及江蘇南京、南通等地的調(diào)研樣本來看，擁有多套住房的家庭比較普遍。多套住房疊加低線城市人口外流，隨之而來的是空置率上升，各地空置率直觀感受普遍前期投資性購房等，部分中西部、北方低線城市，如內(nèi)蒙古集寧、赤峰、江西宜春的新當下趨勢的線性外推，但一方面，人口正式進入負增時代、低線城市人口外流是普遍共但由于缺乏投資意識和政策敏感度，依然停留于“買房不會虧”的舊投資理念。而近兩需求的湮滅是顯而易見的，西安等地曾經(jīng)手里好幾套房的受訪對象開始尋找其他領域的需要關注的是，江浙部分二三線城市前期投資客撤出，可能對當?shù)胤績r帶來進一步拋售房需求包括婚房、學區(qū)和改善。其中部分婚房需求逐步向高線城市轉(zhuǎn)移，例如綿陽受訪對象考慮成都購買婚房，內(nèi)蒙古赤峰鄉(xiāng)鎮(zhèn)新婚夫妻則考慮將婚房買在市區(qū)；學區(qū)需求偏部分地區(qū)較非學區(qū)溢價近1倍(如江蘇鎮(zhèn)江)，但隨著出生人口下行，需求也終將證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號7萬，置率偏高，預期偏悲觀，投資性需求基本消失市遍擁有一套商品房，小區(qū)空置率低，近期買房需求不高。盡管周邊農(nóng)村居民到集寧打工購房，住宅目前空置率依然很高。新房因為房地產(chǎn)市場疲軟，人們都不愿意買，但剛性需求還是會買，如婚房。盤好久都無人問津。多。對買房的興趣一直非常大，多數(shù)南京本地家庭并非只有一套房，部分家庭偏好配置城差，房價上不去。均價7-8千元/平米的存量房很難銷售，空置率可達30%-40%。購房需求多為學區(qū)房，改善和投資需求不多?；释彿縿訖C多為學區(qū)房、婚房和改善型住房等剛需。租賃市場并不活躍。住房剛需主要為儲備婚房，大多無投資購房需求。福州儲蓄。套房)，基本沒有投證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號8房地產(chǎn)的“疤痕”效應：不止疫情，還有停工爛尾項目沖擊。三年疫情對就業(yè)和收入的，本地人對購房趨于謹慎。房地產(chǎn)的另一層“疤痕”還有停工、爛尾項目的沖擊。這類現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在中西部經(jīng)濟欠發(fā)達的低線城市，重慶、山西太原、河南鄭州等中西部直轄市和省會也多有發(fā)生。整體而言，停工地區(qū)占比不高，且部分已被接盤，并未形成燎原之勢；此外停工也并非都由本輪房地產(chǎn)信用危機導致，部分來自疫情原因，如連云港的世貿(mào)、萬盛等樓盤，隨著疫情結(jié)束逐漸復工，部分爛尾樓則已經(jīng)歷史久遠，如武漢江夏區(qū)項目，2013年后就無人管理。鮮少激進加杠桿，深圳受訪對象認為房貸應量入為出，北京大興受訪對象對于房貸可承存款，買方資金更為傾向于向親朋好友籌集而非銀行；二是低線城市收入來源不穩(wěn)定人市。公務員和企業(yè)員工的收入差異較大，公務員等高收入群體對于房貸可承受度較高，但是企業(yè)員工普遍房意愿不強，同時部分縣城房價偏低，購房多為全款，按揭貸款需求不大。45歲以上的中老年人對房貸的接受度相比于疫情之前有所下降，疫情帶來了經(jīng)濟收入的不確定性，導人有穩(wěn)定的收入能力，對于房縣城居民房貸可承受度高，農(nóng)村居民可承受度較低，但小產(chǎn)權(quán)房(全款或分期付款)一般不經(jīng)過銀行。尚未出現(xiàn)長期停工的住宅項目。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號9。歷疫情武漢房價仍位于歷史高位，住房貸款占比大，給本地的購房家庭帶來了不小的負債壓力。武漢爛尾樓不少，尤其是江夏區(qū)紅旗村那一帶的長江錦苑項目(武漢天道置業(yè)有限公司)，從2013年就沒人管理了，大片的爛尾樓。另外武勝路的金馬大廈(金石房地產(chǎn)公司)、東西湖的銀湖玖悅(武漢福州如中庚。威置是更加重要的考量因素；但對于低線城市，面積較小、汽車普及使得地理區(qū)位差異對業(yè)主生活影響不大，但物業(yè)往往成為改善型需求的重要考量。山西運城、河南商城等地受訪對象都表達了對物業(yè)的看重，以及當?shù)匚飿I(yè)不能提供高質(zhì)量服務的抱怨，物業(yè)官司在河南商城法院的司法統(tǒng)計中占據(jù)絕大多數(shù)。陜西西安的受訪對象改善住房需求，往往選擇物業(yè)管理完善、環(huán)境優(yōu)美的新建小區(qū)。未來地產(chǎn)商的軟實力應該體現(xiàn)在哪里，還可以從哪些方面滿足高凈值人群需求？經(jīng)歷三年疫情、頻繁封控，以后的社區(qū)可能不再是僅提供居住需求的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，而要囊括生活的方方面面，從出行到購物，或聯(lián)名或合作，為業(yè)主提供各類服務和便利，例如買菜團購更加新鮮、裝修服務有保障、加油有優(yōu)惠等等。這些可能成為地產(chǎn)和物業(yè)公司需要考的問題。的追求上升市今年大家對房產(chǎn)興趣不高，但是去年回家過年大家對新樓盤以及樓盤位置、風景、配套設施興趣濃厚。認為是高端住宅，受到縣城體制內(nèi)人群的熱捧。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號10民表示自己已經(jīng)擁有一套住房，如果考慮換一套，他們會更加注重居住質(zhì)量。福州陽券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號11紹心。在傳統(tǒng)策略大勢研判、行業(yè)比較、主題研究以外，對大類資產(chǎn)、政策取向、市場風格、產(chǎn)業(yè)周期、個股特征均有究與發(fā)現(xiàn)。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號12售通訊錄名箱3214682ngyujiehcyjscom公募機構(gòu)副總監(jiān)3214682hangfeifeihcyjscom鈺32146823214682yihcyjscom3214682yunlonghcyjscom銷售經(jīng)理3214682銷售經(jīng)理izhehcyjscom林銷售經(jīng)理6500808linhcyjscom銷售經(jīng)理65008