房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)生實驗報告B公司

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)生實驗報告B公司中山大學(xué)新華學(xué)院

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤模擬》實訓(xùn)報告書

指導(dǎo)老師：石洪艾

班

級：

18級應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)1班

小

組：

房地產(chǎn)沙盤模擬B公司

組

員：

姚仲朗

孔德樂

陳錦蓮

梁鋮鍇

學(xué)

號：

18083073

180830681808306618083016

總評勞績：

指導(dǎo)教師：

全利

批閱時間：

年

月

日

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營綜合實訓(xùn)》畢業(yè)設(shè)計報告書目次一、設(shè)計內(nèi)容11、根本設(shè)計內(nèi)容12、根本規(guī)矩1二、操作步驟31、老師講解32、實際操作5三、設(shè)計結(jié)果9四、結(jié)果的分析及優(yōu)化121、利潤表與資產(chǎn)負(fù)債表122、分析133、總結(jié)15

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營綜合實訓(xùn)》畢業(yè)設(shè)計報告書1

一、設(shè)計內(nèi)容1、根本設(shè)計內(nèi)容本畢業(yè)設(shè)計是通過籌碼推演和角色扮演模擬房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營全過程，包括工程前期決策，土地獲取，融資，規(guī)劃與營銷，工程工程管理等7個模塊，概括工作包括為實際工程編制招商方案，規(guī)劃方案，可研報告。同時通過沙盤模擬、過程實踐的方法讓學(xué)員體驗房地產(chǎn)企業(yè)如何從土地投標(biāo)到工程報建，結(jié)果通過工程管理，完成開盤營銷的全過程，讓每位同學(xué)都有針對性的收獲。

在培訓(xùn)中，學(xué)生分組經(jīng)營各個企業(yè)。本次模擬經(jīng)營周期為五年，每個周期體驗三個階段：①制定與實施商業(yè)籌劃；②加入競標(biāo)、爭取資源，實戰(zhàn)經(jīng)營，每個年度編制該周期經(jīng)營報表；③總結(jié)閱歷教訓(xùn)，老師點評，解讀管理決策的要點。

2、根本規(guī)矩融資規(guī)矩①銀行貸款：年利率10%(一年期)，金額上限不得超過上一年全體者權(quán)益。

②高利貸：年利率30%，金額不受限制，當(dāng)企業(yè)資金缺乏時系統(tǒng)自動高利貸。

③囑托貸款：利率與金額自行商定，貸款時先行支付本期利息，以后各期利息在期初支付，到期貸款不需支付利息，僅清償本金。

④各企業(yè)可舉行股權(quán)融資，自定發(fā)行股票數(shù)量、發(fā)行價（可溢價與折價發(fā)行）、占股份比例等，但應(yīng)保證控股權(quán)不變。

土地獲取規(guī)矩

招標(biāo)與拍賣土地數(shù)量分別占比60%和40%。

①土地的競標(biāo)：價格為900萬/畝1500萬/畝。在系統(tǒng)中，以100萬為一個報價單位。若土地擱置2年未開發(fā)，第三年將由政府無償收回。

②拍賣出讓：以10畝為單位舉行拍賣，全體企業(yè)均可參與競標(biāo)，價高者得。流標(biāo)土地當(dāng)年可重新拍賣。

③招標(biāo)剩余土地或流拍的土地不進(jìn)入下一年供地籌劃。凡告成競標(biāo)或拍賣獲得土地，務(wù)必支付現(xiàn)款添置，如無法支付現(xiàn)款，將被淘汰，軟件自動判斷現(xiàn)金是否足夠。政府可以根據(jù)每年競爭處境，在宏觀調(diào)控政策界面修改土地供應(yīng)總量。招標(biāo)出讓處境下，各公司按實際需要舉行土地競標(biāo)。企業(yè)申購?fù)恋乜偨痤~越高，拿地越多，即按申購?fù)恋亟痤~的權(quán)重調(diào)配(申購?fù)恋亟痤~不得超過企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金)。

工程報建與工程創(chuàng)辦規(guī)矩每年度需按工程預(yù)計建安本金5%交納市政配套費。

商品房規(guī)劃設(shè)計費為實際建筑布局費的10%30%，商品房容積率為1.5時，每畝土地對應(yīng)的商品房數(shù)量為10套；容積率每增加0.5（容積率最高不超過3.5），每畝土地可建商品房增加4套。實際修建商品

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房套數(shù)務(wù)必按照容積率和實際投入的土地畝數(shù)計算。

工程工程不成以在公司之間彼此轉(zhuǎn)包。當(dāng)同一年開發(fā)的土地工程中包含有兩個一致工程時，表示該工程需要做兩次。

施工隊信息施工隊信息表施工隊施工隊最低工資招募期小型施工隊300萬/月一個月中型施工隊500萬/月一個月大型施工隊700萬/月兩個月留神：每個組最多只能競標(biāo)3個施工隊。報價一致時，按投標(biāo)單上交依次排名優(yōu)先獲得施工隊。施工隊招募期不付工資（企業(yè)可選擇在任一月份招募上崗）；施工隊一旦競標(biāo)簽約告成，務(wù)必支付至少6個月工資，施工隊可中途辭退；企業(yè)之間不能相互轉(zhuǎn)讓或租賃施工隊。

訂單獲取規(guī)矩①系統(tǒng)會自動根據(jù)首付比例生成每年訂單總量，老師可以在宏觀政策調(diào)控界面直接調(diào)整。

容積率最低價最高價1.5200萬280萬2.0200萬270萬2.5200萬260萬3.0200萬250萬3.5200萬240萬各公司商品房報價范圍應(yīng)在當(dāng)年平均價格的0.5-1.5倍之間浮動，超過此范圍的報價視為無效。

②房地產(chǎn)公司的訂單取決于品牌效應(yīng)和報價等條件。

③訂單調(diào)配規(guī)矩如下廣告費(廣告費最低為零，最高不得超過上年總資產(chǎn)的10%)越多，品牌效應(yīng)越大；過去兩年銷售越多，品牌效應(yīng)越大；品牌效應(yīng)越大，訂單越多；報價比行業(yè)均價低，訂單越多；商品房容積率越高，訂單越低；規(guī)劃設(shè)計費越高，訂單越多。公司之間不成以聯(lián)合競標(biāo)訂單或轉(zhuǎn)讓訂單，也不成以轉(zhuǎn)讓房屋。

④假設(shè)公司有上年庫存商品房與當(dāng)年新修商品房同時參與競標(biāo)，其規(guī)劃設(shè)計費占比取上年庫存商品房與本年修建商品房的均值。假設(shè)當(dāng)年未修建商品房，只有上年庫存商品房參與競標(biāo)，其規(guī)劃設(shè)計費占比取上年實際值。

行業(yè)總需求的變化規(guī)律

第一年和其次年，行業(yè)總需求受全部企業(yè)平均報價影響，平均報價越低，整個市場的訂單越多；從第三年起，上年房價上漲越多，政府將提高當(dāng)年購房首付比例，使整個市場的訂單越少；由于市場存在剛性需求，當(dāng)年整個市場的訂單不低于上一年整個市場訂單的50%。

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訂單交付規(guī)矩

①全體訂單均為年底結(jié)果一個月競標(biāo)交貨。當(dāng)年訂單無法交付時，將按未交付訂單額10%罰款，未交付的訂單將全部作廢。

②景觀設(shè)計費僅按本年度實際交付商品房的占地畝數(shù)支付。每畝土地根基景觀創(chuàng)辦費為100萬，最多400萬。每增加投入景觀創(chuàng)辦費100萬，在不增加其他本金處境下獲得3%溢價（當(dāng)年生效，以該公司當(dāng)年商品房報價為根基計算溢價）。

③初始年首次置業(yè)消費者現(xiàn)金首付比例為30%，以后每年首付比例受房價漲幅影響，最低為20%，最高為50%，首付比例變化幅度將影響當(dāng)年行業(yè)總需求。尾款記一年期應(yīng)收款，在次年由房地產(chǎn)企業(yè)扶助消費者辦理消費貸款后獲得。

開發(fā)商資質(zhì)

一級二級三級資格累計2年盈利，上年開發(fā)土地40畝上一年盈利，上年開發(fā)土地20畝注冊資本為一億元開發(fā)規(guī)模不限規(guī)模每年開發(fā)土地總規(guī)模為40畝每年開發(fā)土地總規(guī)模為20畝企業(yè)每年開發(fā)創(chuàng)辦的土地規(guī)模不得超越相應(yīng)資質(zhì)限制，但可以囤積土地以備以后年度開發(fā)。

監(jiān)管規(guī)矩增值稅率：11%，所得稅率：25%。

房地產(chǎn)企業(yè)每年的行政管理費均為1000萬。

各企業(yè)如無錢支付管理費、增值稅、所得稅及各項業(yè)務(wù)費用，將強行給該企業(yè)舉行高利貸，利率為30%，期限為1年。在經(jīng)營過程中，全體費用項（如利息等）按四舍五入取值。

政府調(diào)控

政策操作點影響調(diào)整建議購房首付比例影響商品房當(dāng)年需求量當(dāng)房價高漲時，建議提高首付比例。

土地供給量影響房地產(chǎn)土地開發(fā)規(guī)模當(dāng)房企資金充裕時，建議多供地；當(dāng)房價高漲時，建議多供地。

二、操作步驟1、老師講解在這門實訓(xùn)課程的第一堂課，指導(dǎo)老師細(xì)致的為我們講解了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營虛擬仿真在線教學(xué)系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營綜合實訓(xùn)沙盤的操作步驟。

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系統(tǒng)七大版塊①宏觀調(diào)控②創(chuàng)投業(yè)務(wù)：包括投資、分紅、投資估算表、實時盤點。在每一年開發(fā)前需要舉行投資估算，根據(jù)投資估算舉行下一板塊中的銀行貸款以及甘特圖的設(shè)計與施工隊的選擇。

③工程融資：包括銀行貸款、囑托貸款(貸入)、囑托貸款(貸出)，高利貸。假設(shè)需要舉行貸款，可以點擊相應(yīng)版塊舉行操作。

④土地招拍掛：包括土地競標(biāo)、土地拍賣、土地買賣。在這一版塊舉行土地競拍，還可以企業(yè)之間舉行土地買賣。

⑤規(guī)劃報建：包括容積率查看、工程布局、工程創(chuàng)辦、建房規(guī)劃、施工隊競標(biāo)。在這一版塊可以選擇要修建的容積率，并且查看相應(yīng)的工程布局。根據(jù)建房規(guī)劃競標(biāo)施工隊。

⑥工程管理與營銷：包括施工隊上崗、按甘特圖施工、房地產(chǎn)營銷、商品房交付。只需按照系統(tǒng)中的指針提示舉行相應(yīng)的操作。

⑦績效：包括其他公司信息、利潤查詢、資產(chǎn)負(fù)債、稅費查詢、得分信息。在一年的經(jīng)營終止后，在這一版塊查詢公司運營的結(jié)果。

系統(tǒng)中每一版塊中都有實時盤點一欄，企業(yè)在舉行操作時可以通過實時盤點查詢企業(yè)當(dāng)前的資產(chǎn)等處境。

沙盤八大區(qū)域①費用支出板塊：包括景觀設(shè)計費、施工隊工資、管理費用、規(guī)劃設(shè)計費、市政配套費、廣告費用、利息支付、報建費用、其他費用、營業(yè)稅與所得稅。其中營業(yè)稅與所得稅在其次年年年初支付，其余費用全部都在本年實際的運營中舉行相關(guān)的費用支付，并且在支付之后對沙盤上的籌碼舉行對應(yīng)的移動。本版塊的全體籌碼都理應(yīng)移動現(xiàn)金中的籌碼來支付。

②資產(chǎn)及負(fù)債板塊：包括現(xiàn)金、應(yīng)收款、囑托貸款、高利貸、銀行貸款。企業(yè)在年初根據(jù)投資估算表舉行銀行貸款并且隨之支付利息，貸款后，從外部取相應(yīng)的籌碼放入現(xiàn)金欄，從現(xiàn)金中支付利息。囑托貸款分為借出與貸入兩片面，需根據(jù)不同的處境舉行籌碼移動。此外，若企業(yè)資金無法支持正常運轉(zhuǎn)，系統(tǒng)將會自動借高利貸，也要根據(jù)實際處境舉行籌碼的擺放。

③企業(yè)資質(zhì)：一級、二級、三級。

④施工隊：小型(300萬/月)、中型(500萬/月)、大型(700萬/月)。

⑤土地信息表示、包括土地面積及對應(yīng)的土地價值。

⑥樓盤信息表示：包括商品房的容積率(分為1.5、2.0、2.5、3.0、3.5)、建筑價值、土地價值及庫存。這一欄根據(jù)當(dāng)年的實際規(guī)劃舉行擺盤。

⑦工程布局：不同容積率的房屋由不同的工程工程布局構(gòu)成(A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9)，不同的工程工程布局又由對應(yīng)的建筑布局構(gòu)成(K1、K2、K3)。沙盤上的這一欄數(shù)據(jù)是供以參考的，企業(yè)可以根據(jù)自己的資質(zhì)與資金處境舉行選擇。

⑧施工進(jìn)度表示及建筑費用欄：根據(jù)規(guī)劃的容積率支付相應(yīng)的建筑及布局費用表示在建筑布局費用欄，按照本公司競標(biāo)的施工隊以及工期安置可在施工進(jìn)度表示欄舉行演示，結(jié)果將完成的建筑布局舉行組合并置放于土地信息表示欄的商品房庫存中。

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2、實際操作本次實訓(xùn)總共操作了六年，操作分為系統(tǒng)操作與沙盤走盤，兩者同時舉行。

第一年初始數(shù)據(jù)現(xiàn)金2.4億元，價值1.8億的土地二十畝，0.1億元一年期的應(yīng)收款，一年期銀行貸款0.2億元，股東資本4.1億元，企業(yè)資質(zhì)為三級。

實際操作①收到應(yīng)收款1000萬元，放入現(xiàn)金一欄，從現(xiàn)金中拿取籌碼還上一年銀行貸款0.2億元。

②本年新增銀行貸款2.5億元，利息0.25億元。取2.5億的籌碼放入現(xiàn)金，再從現(xiàn)金中拿出0.25億籌碼放置在利息支付欄中。

③建房規(guī)劃為修建20畝容積率為1.5的商品房，取1.8億現(xiàn)金籌碼以及將20畝土地籌碼移動到樓盤信息表示一欄中的1.5容積率對應(yīng)的位置。支付110