房地產(chǎn)行業(yè)：C-REITs系列報告之一C-REITs發(fā)行與制度說明書

產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值房房地產(chǎn)行業(yè)：C-REITs系列報告之一SFCCE.no:BNN906003639zgfcomcn03642ggfcomcn請注意，樂加棟并非香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。核心觀點：礎設施項目的篩選和儲備，證監(jiān)會主管公募基金的注冊和備案，而交易所負責的事項較多，包括審核基金份額上市申請和資產(chǎn)支持證券掛牌申請、為基金份額發(fā)售提供平臺以及基金存續(xù)期監(jiān)管。監(jiān)管法律法規(guī)方面，目前法和業(yè)務指引為操作標準的法律法規(guī)體系。且基礎設施項目須權屬清晰且現(xiàn)金流分派率大于4%。在實際發(fā)行過程中，應由基金公司同證券公司或者資產(chǎn)證監(jiān)會和交易所的審批同時進行，并且采用的是先審核再執(zhí)行的流程。此階段自基金管理人向證監(jiān)會和交易所s示。基金價格存在波動風險；基金管理人限于知識、經(jīng)驗為基礎設施運營管理帶來的管理風險；如基礎升3-01-293-01-253-01-20究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66司估值和財務分析表稱碼報告日期級合理價值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/1/200.042.098.46.5保利發(fā)展8.SH人民幣/1/6580.SZ人民幣/1/1141.0014.3城控股人民幣5643.266.34.84.8金地集團3.SH人民幣/10/28895.2份3.SH人民幣/1/16.142.595.14.03.65.SH人民幣/1/20506.52.5.SZ人民幣/10/27387.62.7湖中寶8.SH人民幣/5/500.338.1632.27.SH人民幣/10/312295.1金融街.SZ人民幣/4/1460.579.3326.6.3%.2%6.SH人民幣/1/1330.510.710.7921.6.0%K/10/303.042.096.54.65.7K5/1/295.813.155.64.74.1K/12/14252.66.4秀地產(chǎn)K/1/20317.33.3K.70/10/122418.85.2保利物業(yè)K/8/314919.15.0.SZ人民幣/12/5180.7721.7理控股K/1/3170.486.5%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標的；(2)A股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的(萬科企業(yè)、中國海外發(fā)展、萬物云、保利物業(yè)、綠城管理控股)合理價值貨幣單位為港(4)表中估值指標按照最新收盤價計算。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值66 REITS 發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值4/66表索引 圖14：交易所審核周期與基金管理人回復周期(單位：個工作日) 27 究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值66 s 究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值66基金托管人托管基礎設施證券投資基金托管運營持有發(fā)行持有發(fā)行持有持有基金托管人托管基礎設施證券投資基金托管運營持有發(fā)行持有發(fā)行持有持有持有發(fā)行持有C-REITs的本質(zhì)是將基礎設施項目進行證券化并上市發(fā)行，其結(jié)構采用的是“公三個部門的監(jiān)管。國家發(fā)展和改革委員會主管基礎設施項目的篩選和推薦，證監(jiān)會主管基金的審結(jié)算有限責任公司負責公募基金的登記和結(jié)算；基金業(yè)協(xié)會對C-REITs的盡職調(diào)查公眾投資者基金份額基金份額基金份額基金管理人機構券交易所、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(一)C-REITs的監(jiān)管體系行業(yè)協(xié)會以及中證登等。監(jiān)管規(guī)則體系是指C-REITs在發(fā)行上市過程中需要遵守的究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值66公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)證監(jiān)會公告[2020]54號基金業(yè)協(xié)會登記結(jié)算業(yè)務實施細則集基礎設施證券投資基金REITs辦法公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)證監(jiān)會公告[2020]54號基金業(yè)協(xié)會登記結(jié)算業(yè)務實施細則集基礎設施證券投資基金REITs辦法盡調(diào)工作指引運營操作指引引募引保租引存續(xù)南發(fā)售引發(fā)售南、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心關于推進基礎設施關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試的通知(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號)好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點項目申報工作的通知發(fā)改辦投資〔2020〕586號設施領域不設施領域不動產(chǎn)投項設施領域不動產(chǎn)投資信托基金新購入項目申報推薦有關工作的通知關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs工作的通知發(fā)改投資〔2021〕958號(自通知發(fā)布之日起，有關工作參照本通知執(zhí)行)、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值66(二)C-REITs的核心法律法規(guī)s易所公REITs辦法(試行)》細節(jié)上的補充。表1：C-REITs的核心法律規(guī)則梳理序號發(fā)布日期15.04.24《中華人民共和國證券投資基金法》對基金管理人、基金托管人、基金的運作方式和組織、基金的公開募集、公開募集基金的基金份額的交易、申購與贖回、公開募集基金的投資與信息披露、公開募集基金的基金合同的變更、終止與基金財產(chǎn)清算、公開募集基金的基金份額持有人權利行使、非公開募基金行業(yè)協(xié)會等內(nèi)容進行規(guī)范2.12.28《中華人民共和國證券法》證券交易場所、證券公司、證券登記結(jié)算機構、證券服務機構、證會、證券監(jiān)督管理機構等內(nèi)容進行規(guī)范二、部門規(guī)章和規(guī)范性文件(一)中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委30.04.24《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資倍托基金(REITs)試點相關工作的通知》證監(jiān)發(fā)(2020)40號試點項目要求等進行規(guī)范發(fā)改委4.07.31《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs工作的通知》發(fā)改辦投資請材料要求、申報程序、項目合規(guī)性審查等進行規(guī)范5.01.13《國家發(fā)展改革委辦公廳關于建立全國基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs的通知》發(fā)改辦投資35號s作、政策支持和協(xié)調(diào)服務等進行規(guī)范61.06.29《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs工作的通知》發(fā)改投資(2021)958號實等方面進行規(guī)范958號文附件：《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報要求》報材料要求、項目申報程序、項目審查內(nèi)容、中介機構要求、其他求等方面進行進-步的規(guī)范究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值6671.12.29《國家發(fā)展改革委辦公庁關于加快推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs知》發(fā)改辦投資證監(jiān)會8.07.07《公開募集證券投資基金運作管理辦第對基金的募集、基金份額的巾購、贖回和交易、基金的投資和收益監(jiān)督管理和法律責任等內(nèi)容進行規(guī)范9.03.20《公開募集證券投資基金信息披露管第基金臨時信息披露、信息披露事務管理、監(jiān)督管理和法律責任等內(nèi)范0.08.06《公開募集基礎設施證券投資基金指員會公告0)54號投資運作、項目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進行規(guī)范國銀保監(jiān)會.11.10《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》銀保監(jiān)辦發(fā)s五)財政部、國家稅務總局.01.26《財政部、稅務總局關于基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》三、業(yè)務規(guī)則和業(yè)務指南上海證券交易所1.01.29《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業(yè)務辦法(試行)》(2021)9管理、自律監(jiān)管等進行了規(guī)范《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引2021)10號構、運作管理安排等進行了規(guī)范《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引2021)11號者認購、基金份額確認、擴募發(fā)售等進行規(guī)范1.04.30《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業(yè)務指南第1號一一發(fā)售上市業(yè)務辦理》2021)895號就發(fā)售、上市、投資者適當性管理、模板及附件等內(nèi)容進行規(guī)范1.06.17《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業(yè)務指南第2號一存續(xù)業(yè)務》就交易業(yè)務安排、日常運作業(yè)務、模板及附件等內(nèi)容進行規(guī)范深圳證券交易所1.01.29《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務辦法(試行)》21)144管理、自律監(jiān)管等進行了規(guī)范究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值《深圳證券交易所公開募集基礎設施》21)144構、運作管理安排等進行了規(guī)范《深圳證券交易所公開募集基礎設施)》21)144資者認購、基金份額確認、擴募發(fā)售等進行了規(guī)范1.04.30《深圳證券交易所公開募集基礎設施上市業(yè)務辦理》21)455號就發(fā)售、上市、投資者適當性管理、聯(lián)系方式及附件等內(nèi)容進行規(guī)范1.04.30《深圳證券交易所公開募集基礎設施電子平臺用戶手冊》21)457號購、配侶結(jié)果查詢、賬戶資料報備、用戶中心、特別提醒及技術支持服務等內(nèi)容進行規(guī)范1.06.18《深圳證券交易所公開募集基礎設施21)600號就競價交易機制、大宗交易機制、詢價交易機制、限售份額回購交質(zhì)押式回購、其他回購交易等內(nèi)容進行規(guī)范1.07.15《深圳證券交易所公開募集基礎設施理》21)692號牌、更名、一致行動人信息填報及權益變動信息披露、模板及附件等內(nèi)容進行規(guī)范業(yè)協(xié)會.01.29《公開募集基礎設施證券投資基金網(wǎng)15號就基礎設施基金網(wǎng)下投資者注冊、行為規(guī)范、相關方核查責任、白律管理等進行規(guī)范業(yè)協(xié)會.02.08《公開募集基礎設施證券投資基金盡引(試行)》及起草說明-、盡職調(diào)查的分工和要求以及附則五部分內(nèi)容.02.08《公開募集基礎設施證券投資基金運-以信息披露為中心，制定以反映基礎設施項目實質(zhì)和投資者保護為核心的運營操作要求，圍繞基金托管人履責、基金財務報表編制相關要求、可供分配金額計算、基金相關信息披露要求等進行相應規(guī)定五、中國證券登記結(jié)算有限責任公司(以下簡稱“中證登”).02.05《中國證券登記結(jié)算有限責任公司公開募集基礎設施證券投資基金登記結(jié)行)》15號s.02.05《中國證券登記結(jié)算有限責任公司上設施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務指引(試行)》20號s規(guī)范.02.05《中國證券登記結(jié)算有限責任公司深開募集基礎設施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務指引(試行)》21號s規(guī)范、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會、中證登、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值進行審核并出具掛牌無異議函通過掛牌小組工作會議準予基金注冊出具基金份額上市無異議函基金和專項計劃的設立產(chǎn)品發(fā)行設立并完成備案簽訂戰(zhàn)略協(xié)議參與通過提出資產(chǎn)支持參與證券掛牌申請?zhí)岢鰭炫粕暾埓_定發(fā)售價格完成繳款公眾投資者參與網(wǎng)下認購公開發(fā)售及戰(zhàn)略投資者繳款參與公眾認購請文件回撥并確定投資者獲得配售的基金份額通過證監(jiān)會基金備案并將資金劃入托管專戶備案基金結(jié)構搭建和上市購買100%的資產(chǎn)支持證券基金合同生效(基金成立)直接或間接完全持有指定做市商與限售份額鎖定司發(fā)布上市公告 基金份額上市提交申請易所申請發(fā)售核準上市進行審核并出具掛牌無異議函通過掛牌小組工作會議準予基金注冊出具基金份額上市無異議函基金和專項計劃的設立產(chǎn)品發(fā)行設立并完成備案簽訂戰(zhàn)略協(xié)議參與通過提出資產(chǎn)支持參與證券掛牌申請?zhí)岢鰭炫粕暾埓_定發(fā)售價格完成繳款公眾投資者參與網(wǎng)下認購公開發(fā)售及戰(zhàn)略投資者繳款參與公眾認購請文件回撥并確定投資者獲得配售的基金份額通過證監(jiān)會基金備案并將資金劃入托管專戶備案基金結(jié)構搭建和上市購買100%的資產(chǎn)支持證券基金合同生效(基金成立)直接或間接完全持有指定做市商與限售份額鎖定司發(fā)布上市公告 基金份額上市提交申請易所申請發(fā)售核準上市驗資出具上市通知書基金管理人會計師事務所CREITs程如下圖所示：基金管理人提交項目資料提交基金份額上市申請?zhí)峤换鹱陨暾埻扑]項目至證監(jiān)會，未入庫項目不得推薦證監(jiān)會推薦項目基礎設施項目審核基金份額上市審核基金管理人提交項目資料提交基金份額上市申請?zhí)峤换鹱陨暾埻扑]項目至證監(jiān)會，未入庫項目不得推薦證監(jiān)會推薦項目基礎設施項目審核基金份額上市審核基金注冊申請審核基礎設施項目入庫劃管理人提交基礎設施審核材料省級發(fā)改委牌條件、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心C-REITs的注冊發(fā)行流程主要分為三部分，分別是基礎設施項目審核和推薦階段、公募基金和資產(chǎn)支持證券設立階段以及基金結(jié)構搭建和上市階段?；A設施項目審核階段，各地申報的項目在通過項目所在省發(fā)改委的審核后會被納入全國基礎究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值A發(fā)改委跨省整合項目AA發(fā)改委跨省整合項目A目二、審核要求：發(fā)改委、證監(jiān)會和交易所審核(一)發(fā)改委：負責基礎設施項目審核、入庫與推薦程及項目庫建設發(fā)起人(原始權益人)向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申請材料，資格進入基金發(fā)行階段。若發(fā)起人(原始權益人)擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的，下：原始權益人委對本地區(qū)項目把關對本地區(qū)項目把關對本地區(qū)項目把關對本地區(qū)項目把關對于項目收益是否滿足試點基本條對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以。資料來源：《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值向項目屬于基礎設施項目，基本符合基礎設施REITs發(fā)行條件，原始權益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確向。如所在地區(qū)、行業(yè)等暫不儲備項目項目發(fā)起人(原始權益人)已正作。入庫項目應符合中國證監(jiān)向項目屬于基礎設施項目，基本符合基礎設施REITs發(fā)行條件，原始權益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確向。如所在地區(qū)、行業(yè)等暫不儲備項目項目發(fā)起人(原始權益人)已正作。入庫項目應符合中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基REITs作有關要求存續(xù)項存續(xù)項目基礎設施基金進入存續(xù)期管》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心會根據(jù)各地發(fā)改委網(wǎng)站的公開信息來看，部分地區(qū)的基礎設施項目儲備庫仍處于建設階段。因此，我們通過公開信息對有意向發(fā)行REITs的原始權益人及其基礎設場將進一步擴容。原始權益人基礎設施項目名稱公司經(jīng)營權-廢標，原因系參與投標的供應商不足三家江陰科技新城投資管理有-貴州遵義高速公路建設投遵義市經(jīng)營權長沙經(jīng)濟技術開發(fā)集團有長沙經(jīng)濟技術開發(fā)集施-上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值青島西海岸公用事業(yè)集團青島西海岸公用事業(yè)經(jīng)營權青島公共住房建設投資有青島房投保租房基礎--南京公路發(fā)展(集團)有限公司越高速公路東經(jīng)營權-蘇州市高速公路管理有限公司蘇嘉杭高速基礎設施經(jīng)營權-推薦中標人富國基金清潔能源資產(chǎn)基礎設水電項目資產(chǎn)權益并-經(jīng)營權第一中標候選人為中信建投和中信金泰州醫(yī)藥高新股份有限公司設-團廣州國際生物島標準--濰坊水務投資集團有限公司濰坊水務基礎設施公經(jīng)營權--唐山市城市發(fā)展集團有限公司--項目資金來源為自籌資中標候選人第1名為中化商務有限公司銀川市發(fā)布銀川市市政管銀川市供水基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托金(REITs)經(jīng)營權--德陽發(fā)展控股集團有限公司經(jīng)營權-中標候選人為中郵證券有限責任公臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房-天津泰達人才安居有限公司-中標人為建信基金和建信資本組成廈門高新技術創(chuàng)業(yè)中心有限公司、廈門火炬高新區(qū)有限公司廈門火炬高新區(qū)產(chǎn)業(yè)福建省廈門市項目發(fā)行規(guī)模不超過第一中標候選人為中金公司、金圓金基金國家電投集團江蘇電力有濱海海上風力發(fā)電廠江蘇省鹽城市經(jīng)營權-第一中標候選人為中信建投證券，華電國際電力股份有限公司項目經(jīng)營權--華能臨港(天津)燃氣熱電有限公司燃氣熱電基礎設施公經(jīng)營權-第一中標候選人為招商證券股份有究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值新能源基礎設施公募-經(jīng)營權-清大橋公募經(jīng)營權--投資集團有限公司預計申報規(guī)模不超過-珠海交通集團有限公司經(jīng)營權元-控股-經(jīng)營權--經(jīng)營權--山市城市發(fā)展集團經(jīng)營權--司-2.基礎設施項目基本要求發(fā)改委出臺的《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托REITs《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(下簡稱“958號文”)都對于基礎設施項目的行業(yè)及地區(qū)范圍進行了超甚至表示要研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。表3：C-REITs試點項目的行業(yè)范圍求醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。。中心、人工智能、智能計算中心項目。G絡、有線電視網(wǎng)絡項目。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值。項目應滿足以下條件：(1)位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。(3)項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。、鐵路、機場、港口項目。目，特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎設施項目，分布式冷熱電項目。4.生態(tài)環(huán)?；A設施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎設施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎設施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎設施項目。庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業(yè)倉庫。位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年準。7.新型基礎設施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。8.保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。(1)具有供水、發(fā)電等功能的水利設施；(2)自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎設施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準。證監(jiān)會副主席李超示要研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。注：斜體紅色下劃線部分的行業(yè)范圍為958號文新增試點范圍究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值其他基礎設施領域資料來源：發(fā)改投資(2021)958號附件《REITs試點項目申報要求》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心30%9%4%17%31%9%產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流設施保障性租賃住房高速公路生態(tài)環(huán)保究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值發(fā)展答記者問時，提出“推動保障性租賃住房REITs發(fā)行的常態(tài)化，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs，或作為已T碼稱原始權益人園區(qū)業(yè)區(qū)控股股份有限公司有限公司施賃集團有限公司、垃圾發(fā)電限公司園區(qū)北京)投資管理有限公司杭州市交通投資集團有限公司個集團股份有限公司園區(qū)限公司施賃洛斯中國控股有限公司秀(中國)交通基建投資有限公司園區(qū)發(fā)展有限責任公司股份有限公司保租房個保障房出租才安居有限公司保租房保障房出租集團有限公司保租房保障房出租有限公司園區(qū)合肥高新股份有限公司園區(qū)奉賢經(jīng)濟發(fā)展有限公司園區(qū)個司通控股集團有限公司保租房保障房出租有巢住房租賃(深圳)有限公司園區(qū)杭州和達高科技發(fā)展集團有限公司施賃貿(mào)易有限公司主席等領域。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值報。重點支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大958號文附件《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試粵港澳大灣區(qū)資料來源：發(fā)改投資(2021)958號附件《REITs試點項目申報要求》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心REITs重點支持區(qū)域內(nèi)的中包括跨地區(qū)整合REITs共4只，分別為普洛斯REIT、首創(chuàng)水務REIT和國君東久REIT)來看，基礎設施項目多分布在重點支持區(qū)域內(nèi)，共涉及10省市，其中廣東省的基礎設施項目最多，基礎設施項目類型也最為全面。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值0/663530252015442132233812562441214311122112211廣東 北京江蘇 上海 安徽湖北 浙江 重慶 福建 河北(2)對發(fā)行聯(lián)合體的要求成發(fā)行申報、基金注冊、交易結(jié)構設計、基金募集以及存續(xù)期管理等工作。因此發(fā)理機構(包括發(fā)起人(原始權益人)、基金管理人和基礎設施運營管理機構)提出了相應要求：基礎設施運營管理機構具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。發(fā)起人(原始權益人)、構近3年在投資建設、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方表5：基金管理人和資產(chǎn)支持專項計劃的聯(lián)合體基金管理人在管項目明細6發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值1/663高速公路、產(chǎn)業(yè)園REITREIT中金山高高速REIT、中金科投光谷產(chǎn)園REIT2租賃住房2產(chǎn)業(yè)園區(qū)2生態(tài)環(huán)保、新能源首鋼綠能REIT、中航京能光伏REIT1111產(chǎn)業(yè)園區(qū)11產(chǎn)業(yè)園區(qū)111產(chǎn)業(yè)園區(qū)1產(chǎn)業(yè)園區(qū)11新能源中信建投國家電投新能源REITREITs聯(lián)合體在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房和高速公路REITs發(fā)行方面經(jīng)驗豐富；中金基金和中金公司的聯(lián)合體在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住物流設施和高速公路REITs的發(fā)行方面經(jīng)驗豐富；紅土基金和紅土資管在倉儲產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)行；中航基金和中航證券在生態(tài)環(huán)保和新能源REITs發(fā)行方。(3)試點項目分派率要求人)依法合規(guī)擁有項目所有權、特許經(jīng)營權或運營收費權，相關股東已協(xié)商一致同派率(預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。率，而是對REITs發(fā)行后的預測分派率進行約束，因此4%的分派率約束更像是原始權益人對投資者回報率的一種“承諾”。所以我們認為對分派率的要求并不是一種“強約束”。發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值2/66表6：REITs招募說明書預測的凈現(xiàn)金流分派率基金招募說明書預測分派率(年化)園區(qū)-74%.11%-50%54%-62%78%--42%44%-74%-施47%75%-45%48%--.29%保障性租賃住房-24%25%-33%34%-30%31%-29%36%許經(jīng)營權----71%83%------REITs預計發(fā)行后兩年的分派率均大于4%。該分派率的預測是由會計師事務所進行，按照利潤表的邏輯預測營業(yè)收入、營業(yè)成本及各類費用計算出凈利潤，然后將凈利潤調(diào)整為EBITDA之后考慮運營支出、預留現(xiàn)金等因素后得出未來兩年的可分配金額預測值，最后究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值3/66到了分派率?？煞峙浣痤~的具體計算過程基金存續(xù)期內(nèi)運營管(4)特許經(jīng)營權項目要求由于C-REITs中公募基金需要持有基礎設施完全的控制權(通過資產(chǎn)支持專項計劃間接持有)，因此發(fā)改委要求原始權益人在出讓資產(chǎn)前即取得了特許經(jīng)營權完全的控制權，且與該特許經(jīng)營權相關的主管部門須同意轉(zhuǎn)讓。同時，該特許經(jīng)營權項目還需依法合規(guī)取得，通過公開招標的方式確定社會資本方，并且項目運營成熟s保REITs和能源REITs持有的底層資產(chǎn)本質(zhì)上是一種收費權，因此我們將其歸類為權項目發(fā)行REITs的要求，要求原始權益人要依法合規(guī)取得項目的特許經(jīng)營權，且征得相關部門同意轉(zhuǎn)讓其特許經(jīng)營權以發(fā)行REITs。設。BOT(Bulid-Operate-Transfer)模式即政府授予私人企業(yè)特許經(jīng)營權，私人Transfer)模式與BOT類似，區(qū)別在于私人企業(yè)向政府購買特許經(jīng)營權，特許經(jīng)營OTOTPPPBOTTOT發(fā)行REITs需滿足以下條究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值4/66國君臨港首鋼綠能華潤有巢京保深圳安居廈門安居合肥高新國君東久和達高科張江光大國君臨港首鋼綠能華潤有巢京保深圳安居廈門安居合肥高新國君東久和達高科張江光大鹽田港)元億首創(chuàng)水務(值估越秀高速目項江蘇交控中關村鵬華深能東吳蘇園滬杭甬高速鐵建高速普洛斯廣州廣河中交高速安徽交控002015年6月以前當時采用BOT、TOT、股權投資等模式的特許經(jīng)營類項目，應符合當時國家關于特許經(jīng)營管理相關規(guī)定。2015年6月以后PPP項目運營成熟穩(wěn)定且項目轉(zhuǎn)讓取得主管部門的已批復PPP項目實施方案，通過公開招標等競爭方式確定社會資本方，并依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合收入來源以使用者付費 (包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付費用)為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。(5)資產(chǎn)規(guī)模要求REITs，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元。發(fā)起人(原始權益人)具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關規(guī)定可發(fā)行基礎設施REITs的各類資產(chǎn)規(guī)模(如高速公路通車里程、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等)原則上不低于擬首次發(fā)行基礎設施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍，20億元。1597462315746292553343331989展研究中心REITREIT情況較為特究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值5/66原本臨港REIT和東久REIT是作為一個合并項目發(fā)行REIT，但由于東久產(chǎn)園的行更為細致的分析論證。最終分拆出的臨港REIT資產(chǎn)評估價值只有7.30億元。3.發(fā)改委審核關注的重點資產(chǎn)投資管理手續(xù)的合規(guī)性和證明材料的齊備性。要求基礎設施依法合規(guī)取得且已經(jīng)能夠穩(wěn)定運營，并且需要提供經(jīng)審計的財務報告供發(fā)改委第二大方面是PPP(含特許經(jīng)營)類項目須符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)通過招標等競爭方式確定社會資本方且收入來源須是用途。回收資金是指原始權益人以發(fā)行REITs的方式出成礎設施持續(xù)平穩(wěn)運營方面。分別從基礎設施的平穩(wěn)運營和提出了要求。根據(jù)958號文整理的具體審核內(nèi)容如下表所示：表7：發(fā)改委審核關注的重點求宏觀管理政策要求調(diào)控政策有關要求。合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、有關專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃要求。求。驗收單”，或政府批復的項目轉(zhuǎn)入商運文件)。資有關手續(xù)。相關法律法規(guī)應辦理的其他必要手續(xù)。證明材料報告批復或核準、備案文件復印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復文件復印件；項目竣工驗收文件(如有)復印件；PPP項目實施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復印件；項目發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值6/66告或備考財務報表；律師事務所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律見圖11：PPP(含特許經(jīng)營)類項目發(fā)行C-REITs須具備的條件2.90%(含)以上的凈回收資金(指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金)應目。勵以資本金注入方式將回收資金用于項目建設?；A設施持續(xù)平穩(wěn)運營1.基礎設施運營管理機構具備豐富的項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況良好，具有持續(xù)2.基金管理人與運營管理機構之間建立合理的激勵和約束機制，明確獎懲標準。(二)證監(jiān)會和交易所：基金注冊、基金份額上市和資產(chǎn)支持證券掛牌基金募集成功后認購基礎設施資產(chǎn)支持證券并最終控制基礎設施項目公司的交易流程，交易過程中設計的認購協(xié)議等。其次，證監(jiān)會還需要對發(fā)行聯(lián)合體質(zhì)量進行把募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(下簡稱“第54號公告”)中的規(guī)定。交易所的主要職責是審核基金份額是否滿足上市條件和資產(chǎn)支持證券是否符合掛牌條件。在審核過程中主要參照滬深交易所各自的《證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業(yè)務辦法(試行)》(下簡稱“交易所業(yè)務辦法”)以及《交易所是在個別條款的措辭上存在差異。一般情況下，基金管理人將基金注冊申請材料提交至證監(jiān)會的同時資產(chǎn)支持專券掛牌申請。依照法律、行政法規(guī)及國務院證券監(jiān)督管理機構的規(guī)定進行審查，作出注冊或者不并做出決定通過審核或要求基金管理人答復。基金管理人最長須在60個工作日內(nèi)回究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值7/6621 4958 3354 364821 4958 3354 3648541 8151713 206169176 219888888655279設施基金在交易所上市的無異議函接收申請文件接收申請文件5個工作日內(nèi)30個工作日內(nèi)審核不通過核對申請文件是否齊備核對申請文件是否齊備和符合形式要求核日內(nèi)基基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理以書面回復應當向交易所提出延期回復申資料來源：《交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務辦法(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心鐵建高速臨港江蘇交控鵬華深能交建高速和達高科廈門安居深圳安居合肥高新華潤有巢安徽交控中關村蛇口產(chǎn)園越秀高速滬杭甬高速 首鋼綠能普洛斯東吳蘇園首創(chuàng)水務張江光大鹽田港廣州廣河京保020406080100120資料來源：《交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務辦法(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從各項目的審核周期來看，大部分正常流程的項目審核周期均處在90個工作日究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值8/66“封閉式”是指采取封閉式運且收益分配比例不低于持有的底層資產(chǎn)必須是基礎施發(fā)行，如國金中國鐵建高速REIT在申報至交易所后，基金管理人發(fā)現(xiàn)前期盡職調(diào)查工作進行的并不充分，于是向交易所申請暫停審批，最終使其審核流程“封閉式”是指采取封閉式運且收益分配比例不低于持有的底層資產(chǎn)必須是基礎沒有涉及交易所反饋和基金管理人答復的項目共11單，其中大部分為每一類資的REITs。2.證監(jiān)會審核的重點投資基金指引(試行)》(下簡稱“第54號公告”)15：C-REITs概念界定投資者基金基金份額+固定分紅(每年分配封閉式封閉式基礎設施證券投資基金金資產(chǎn)投資于基礎設支持證券，并持有其持有基礎設施券發(fā)展研究中心管理人想繼續(xù)管理REITs就必須在基金封閉期內(nèi)完成擴募以延長封閉期?；鸱忾]中封閉期列。(2)對發(fā)行聯(lián)合體的審核究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值9/66配備充足的研究人員。外部管理機構須具有國家規(guī)定的不動產(chǎn)運營管理資質(zhì)，且配要求與發(fā)改委的要求保持一致。表8：證監(jiān)會對參與C-REITs發(fā)行運作機構的要求求基金管理人況良好，能滿足公司持續(xù)運營、業(yè)務發(fā)展和風險防范的需要；4.具有良好的社會聲譽，在金融監(jiān)管、工商、稅務等方面不存在重大不良記錄；定的其他要求。擬任基金管理人或其同一控制下的關聯(lián)方應當具有不動產(chǎn)研究經(jīng)驗，配備充足的專業(yè)研究人員；具同類產(chǎn)品或業(yè)務不存在重大未決風險事項?；鹜泄苋司哂辛己玫纳鐣曌u，在金融監(jiān)管、工商、稅務等方面不存在重大不良記錄；基礎設施領域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管經(jīng)驗；業(yè)人員；證監(jiān)會規(guī)定的其他要求?；A設施基金托管人與基礎設施資產(chǎn)支持證券托管人應當為同一人。構營管理資質(zhì)；4.中國證監(jiān)會規(guī)定的其他要求。基礎設施項目他產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入；證監(jiān)會規(guī)定的其他要求。資料來源：《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66表9：C-REITs管理機構匯總表基金管理人基金托管人人理人基金資本金券高速運營公司、建屋產(chǎn)業(yè)公司銀行斯通公司金本銀行鐵建重投金銀行賃行合肥高創(chuàng)行控有巢住房租賃銀行科鴻中金山高高速REIT中金基金平安銀行中金公司山東高速公司中金科投光谷REIT中金基金中信銀行中金公司光谷資產(chǎn)國電新能源REIT中信建投基金工商銀行中信建投江蘇海風京能光伏REIT中航基金華夏銀行中航證券內(nèi)蒙古京能新能源科技公司展研究中心且正在審批的項目為了能夠更好地參與REITs發(fā)行工作，各基金管理人均設置了獨立的基礎設施另設創(chuàng)新投資部，專門用于研究基礎設施基金的投資和運營管理。浙商資管另設關聯(lián)交易控制委員會，對基礎設施基金的關聯(lián)交易進行監(jiān)控。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66表10：C-REITs基金管理人設置的職能部門基金管理人職能部門運營管委會、產(chǎn)品議事機構(1)審批項目立項申請、注冊申報方案；(2)決定選聘財務顧問(如需)、評估機構、律師事務所、會計師事務所、技術及商業(yè)盡調(diào)機構、外部管理機構等機構；(3)審批基礎設施項目購入和出售、基金關聯(lián)交易、對外借款、項目公司股東權利行使的相關事項、份額持有人大會需披(4)除投資基礎設施資產(chǎn)支持證券外，按規(guī)定審批其余基金資產(chǎn)投資決策。創(chuàng)新投資部(1)審議交易金額(連續(xù)12個月內(nèi)累計發(fā)生金額)占基金凈資產(chǎn)5%及以下的關聯(lián)交易； (2)本基金擬與關聯(lián)人發(fā)生重大關聯(lián)交易的，關聯(lián)交易控制委員會應當同時對該關聯(lián)交易事項進行審核，形成決議提交基金管理人和基金份額持有人大會。獨立董事認為有必要的，可以聘請具有保薦資質(zhì)的第三方擔任獨立財務顧問出具報告作為展研究中心項目進行全面的盡職調(diào)查，聘請符合規(guī)定的專業(yè)機構提供評估、法律、審計等專業(yè)效銜接。其中，審計機構出具的報告包括過去三年及一期項目公司匯總的財務報表和預測未來兩年的可分配金額測算報告，以項目公司持續(xù)運營為假設預測了基金成立后兩年內(nèi)的現(xiàn)金分配情況，以便審核機構判斷基礎設施是否滿足分派率的要求(發(fā)改值(評估價值)將作為基金發(fā)行定價的重要依據(jù)?；鸸芾砣撕拓攧疹檰枒趯A設施充分地盡職調(diào)查后，在財務報告的基礎發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66的內(nèi)容1.基礎設施項目財務情況和對外借款情況2.基礎設施項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和歷史記錄2.基礎設施項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和歷史記錄，及未來現(xiàn)金流的合理測算和分析人，項目管理機構等主要參與機構情況3.已簽署正在履行期內(nèi)及擬簽署3.已簽署正在履行期內(nèi)及擬簽署的全部重要協(xié)議易等潛在利益沖突情況5.法律權屬，及是否存他項權利限制和應付未付義務；是否可合法取得基礎設施項目的所有權或經(jīng)營權利4.安全生產(chǎn)及環(huán)境保護情況，及是否符合城市規(guī)劃要求；是否已購買基礎設施項目保險，及承保范圍和保險金額資料來源：《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(2)基礎設施項目價值評估：基金發(fā)行定價的重要依據(jù)審計機構出具的審計及報告和評估機構出具的評估報告差異較大。首先，審計報告?zhèn)戎赜诮沂净A設施項目過去運營情況，同時在持續(xù)經(jīng)營的假設上預測基金成立后兩年的分派率，預測周期較短。而評估報告目的是測算基礎設施的公允價值，口徑不同。審計機構立足于會計準則，在預測時也是基于利潤表結(jié)構進行預測。而由現(xiàn)金流?；A設施項目價值評估是C-REITs發(fā)行定價的重要依據(jù)，基金管理人應當聘請獨立的評估機構對擬持有的基礎設施項目進行評估，并出具評估報告。《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》對評估機構以及評估報告的要求如下：表11：證監(jiān)會對評估機構及評估報告的要求求評估機構《證券投資基金法》第九十七條規(guī)定經(jīng)中國證監(jiān)會備案，并符合國家主管部門相關要求，具備良好資質(zhì)和穩(wěn)健內(nèi)部控制機制，合規(guī)運作、誠信經(jīng)營、聲譽良好，不得存在可能影響其獨立性的行為。評估機構為同一只基礎設施基金提供評估服務不得連續(xù)超過3年。評估機構在評估過程中應當客觀、獨立、公正，遵守一致性、一貫性及公估結(jié)果。評估報告所采用的評估方法及評估方法的選擇依據(jù)和合理性說明；發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66施項目詳細信息，包括基礎設施項目地址、權屬性質(zhì)、現(xiàn)有用途、經(jīng)營現(xiàn)狀等，每期運營收入、應繳稅；7.調(diào)整所采用評估方法或重要參數(shù)情況及理由(如有)；議等情形發(fā)生日不得超過6個月。資料來源：《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心的收入模式是用戶付費這一特點，基于現(xiàn)金流折現(xiàn)的評估價值為市場提供了基礎設目前基礎設施項目資產(chǎn)的評估價值是基于資產(chǎn)的稅前運營現(xiàn)金流構建現(xiàn)金流折現(xiàn)模型(DCF模型)來測算的。不動產(chǎn)類和特許經(jīng)營權類項目稅前現(xiàn)金流內(nèi)涵不同。不動產(chǎn)類項目的稅前運營現(xiàn)金流采用運營凈收益(Netoperatingincome，簡寫為I收入成本計量和項目層面的實際運營現(xiàn)金流情況有一定差異。經(jīng)營權類項目采用調(diào)TDANOI和經(jīng)營權類的調(diào)整后稅前現(xiàn)金流都是計算流程上較為標準的項目。簡單來NOI一個扣除了前臺成本的資產(chǎn)運營凈收益，前臺成本通常包括稅項(房產(chǎn)稅、OIOI流基本基于報表科目來計算得出，流程也比較一致。稅前現(xiàn)金流的計算流程可能在響估值的主要矛盾。基礎減增金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66金回收額產(chǎn)回收額待抵扣增值稅流入調(diào)整產(chǎn)回收額廣發(fā)證券發(fā)展研究中心REITs多為評估機構根據(jù)CPI、PMI等指標預測未來市場價格，再根據(jù)產(chǎn)能和歷史費折現(xiàn)率方面，特許經(jīng)營權項目主要使用WACC或WACCBT(根據(jù)現(xiàn)金流是否含稅確定)，其中股權融資成本采用資本定價模型確定，其中無風險收益率多使用10年期以上國債收益率，市場風險溢價使用相應行業(yè)的上市公司股票的平均市場收益?。債權融資成本通常使用中國人民銀行發(fā)布的5年期以上市場報價利率作為參考。不動產(chǎn)項目則多直接使用資本定價模型確定，以一年期固定存款利率作為無風險利率，風險溢價采取同類資產(chǎn)的平均風險報酬率。表13：C-REITs基礎設施評估參數(shù)折現(xiàn)期(年)現(xiàn)金流增長率折現(xiàn)率備注.545%-4%.745%-3%--法確定。估值對象所在區(qū)域報酬率約為%。杭徽高速公路.7%~41.6%-合肥項目55%4%流倉儲類物業(yè)的預期回報率為7%~9%;同時，根據(jù)中國人民銀行公布的于2015年光機電5-43.23究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66組合、租金收入以及租戶綜合等因素，得出.175%-3%.945%-5%.054-91%~6.41%電廠(一期)項目相對固定%-閣報酬率=無風險報酬率+風險報酬率。無風險報酬率園保利香檳苑鳳凰公館2.5%報酬率=安全利率+投資風險報償率+缺乏流動性補償率資帶來的優(yōu)惠率。確定。報酬率=無風險報酬率+風險報喜悅尚郡項目3%根據(jù)安全利率加風險調(diào)整值法進行確定，即:折現(xiàn)率=之.94金山智造園.48-.35.75.4%-11.4%2.5%期.165%-3%.753%報酬率=無風險報酬率+風險報酬率。無風險報酬率坊項目.58廣發(fā)證券發(fā)展研究中心折現(xiàn)年期方面，評估機構往往根據(jù)每個項目的期限作為折現(xiàn)年期。例如：產(chǎn)業(yè)究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66園、保租房和物流設施項目往往以土地使用剩余期限作為折現(xiàn)年期；特許經(jīng)營權項但通過收入法取得的評估價值往往受折現(xiàn)率、未來現(xiàn)金流增長率等假設的影響較為明顯，因此在實踐中交易所非常重視評估假設參數(shù)的合理性論證，在已經(jīng)發(fā)行的C-REITs中，交易所在反饋意見中多次要求基金管理人進一步論證評估假設的合性。4.交易所對基金份額上市和資產(chǎn)支持證券掛牌的審核重點。準募集基金募集金額不低于二億元人民幣基金合同期限為五年以上且基金合同生效基金份額持有人不少于一千人(2)資產(chǎn)支持證券掛牌所提交基礎設施資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認申合規(guī)定的專業(yè)機構提供評估、法律、審計等專業(yè)服務，對擬持有的基礎設施項目進告和其他申請材料供審核。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66表14：基礎設施資產(chǎn)支持證券掛牌要求求持專項專項計劃本所規(guī)定的合格投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券，且每期資產(chǎn)支持證券的投資者合計不超基礎設施類應當合法、合規(guī)，已按相關規(guī)定履行必要的審批、核準、備案、登.基礎資產(chǎn)、底層資產(chǎn)的運營應當依法取得相關特許經(jīng)營等經(jīng)營許可或其他經(jīng)營資質(zhì)，且特許經(jīng)營等經(jīng)營許可或其他經(jīng)營資質(zhì)應當能覆蓋專項計劃期限。.基礎資產(chǎn)、底層資產(chǎn)應當可特定化，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流應當獨立、穩(wěn)定、可預測?；A資產(chǎn)及底層資原始權益人條件足相關主管部門監(jiān)管要求、取得相關特許經(jīng)營等經(jīng)營許可或其他經(jīng)之一： (2)專項計劃設置擔保、差額支付等有效增信措施，提供擔保、差額支付等增信機構的主體評級為2.原始權益人及其關聯(lián)方應當保留一定比例的基礎資產(chǎn)信用風險，持有最低檔次資產(chǎn)支持證券，且持金流回款路徑期應當不超過5.基金注冊、基金份額上市和資產(chǎn)支持證券掛牌申請材料表15：向證監(jiān)會提出申請需提交的材料求基金注冊申請文件《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》要求的公開募集證券投資基金注冊申請文件，包括：明書草案、律師事務所出具的法律意見書、承諾函、中國證監(jiān)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則要求的其他材料、交易所有關意見、指數(shù)許可協(xié)議；料證明材料2.項目竣工驗收文件和產(chǎn)權文件(如有)復印件；發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66《基金上市規(guī)則》中基金上市通用文件《基金上市規(guī)則》中基金上市通用文件；4.基金最近三年的財務報告(新募集基金除外)；人承諾材料等法律意見書、擬提交中國證券投資基金業(yè)協(xié)會備案材料等相關協(xié)議議基金管理人與主要參與機構簽訂的協(xié)議文件料基礎設施基金擬在證券交易所上市的，基金管理人應當同步向證券交易所提交相關上市申請。證券交易所同意基礎基金上市的，應當將無異議函在產(chǎn)品注冊前報送中國證監(jiān)會。資料來源：《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心證監(jiān)會審核關注的重點是基金總體發(fā)行方案、管理機構合規(guī)性以及基礎設施項(2)基金份額上市申請材料人應向交易所提交下列兩類文件：基礎設施基金上市專基礎設施基金上市專用文件金所投資專項計劃的已生效的基礎資料來源：《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(3)資產(chǎn)支持證券掛牌申請材料所提交基礎設施資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認申請，由交易所確認是否符合《基礎設施基金指引》《資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》及交易所資產(chǎn)證券化相關業(yè)務規(guī)則等規(guī)定的條件。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值/66資產(chǎn)支持證券管理人應當聘請符合規(guī)定的專業(yè)機構提供評估、法律、審計等專業(yè)服務，對擬持有的基礎設施項目進行全面盡職調(diào)查。在提出基礎設施資產(chǎn)支持證表16：交易所要求的申請材料要求材料3.基礎設施資產(chǎn)支持專項計劃(以下簡稱專項計劃)說明書、標準條款(如有)；4.基礎資產(chǎn)買賣協(xié)議、托管協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議(如有)、資產(chǎn)服務協(xié)議(如有)等主要交易合同文本；5.律師事務所對專項計劃出具的法律意見書；；9.關于專項計劃相關會計處理意見的說明(如有)；程規(guī)定的有權機構作出的關于開展資產(chǎn)證券化融資相關事宜的決議。資料來源：《交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務辦法(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心6.交易所反饋意見及回復CREITs中具有代表性表17：交易所重點關注的問題基礎設施情況評估價值基金費用水平基金治理 保租房行業(yè)短性基金管理人、專項計劃管理人和外管理機構費用收取水平的合理性--居短性基金管理人、專項計劃管理人和外管理機構費用收取水平的合理性保租房行業(yè)政策基礎設施項目權屬情況----原始權益人股性----性基金管理人、專項計劃管理人和外管理機構費用收取水平的合理性--控-基金管理人、專項計劃管理人和外管理機構費用收取水平的合理性------發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值40/66性源--基金管理人、專項計劃管理人和外管理機構費用收取水平的合理性--短性基金管理人、專項計劃管理人和外管理機構費用收取水平的合理性保租房行業(yè)政策科基礎設施項目權屬情況性-----58622券發(fā)展研究中心在基金管理人收到交易所出具的反饋意見后，采取書面的方式就交易所提出的問題進行回答，并充分論證其觀點。針對交易所提出的典型問題，各基金管理人的基礎設施基本情況的問題主要集中在項目運營時間和原始權益人是否享有基礎基礎設施項目能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流供投資者分配，因此能夠通過審核。原始權益人對基礎設施的控制權方面，基金管理人通常通過核查工商信息、企業(yè)信用報告等方式確保原始權益人對基礎設施項目擁有完全的控制權，同時不存在重大經(jīng)濟或法律糾紛。表18：基金管理人就基礎設施基本情況合規(guī)性問題的回復基礎設施基本情況的合規(guī)性基礎設施運營時間未滿三年的問題營時間要求，但竣工驗收并不是計算高速公路通車運營的起始時間，而項目實際運營時居原始權益人是否享有完全所有權或經(jīng)營權利的問題科基金管理人經(jīng)過核查《營業(yè)執(zhí)照》、公司章程等材料和工商登記文件，認為原始權益人享有完全所有權或經(jīng)營權利?；鸸芾砣藰I(yè)信用報告》，認為原始權益人不存在重大經(jīng)濟或法律糾紛。原始權益人股東為境外公司，境外股權結(jié)構搭建的目的是什么？資金來源是否合法？跨境投資和稅收是否合規(guī)？未來運營是否穩(wěn)定？究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值41/66基金管理人認為原始權益人主要股東的資源稟賦及實踐經(jīng)驗，能夠為東久上海運營管理基礎設施項目提供有效支持，進而保障基券發(fā)展研究中心(2)資產(chǎn)價值評估參數(shù)設置的合理性價值的參數(shù)假設。從回復情況來看，大多數(shù)基金管理人基于審慎原則對基礎設施項表19：基金管理人就資產(chǎn)價值評估參數(shù)設置的合理性問題的回復價值參數(shù)假設的合理性約4,991萬元)，調(diào)增折現(xiàn)率(6.36%提升至6.45%)進而得到了在疫情沖擊下比較保守的資產(chǎn)評估價值。居變。中基礎元?？乜平Y(jié)合項目當?shù)厣鐣?jīng)濟環(huán)境、資產(chǎn)實體狀況以及經(jīng)營狀況，項目采用的出租率假設、折現(xiàn)率(6.5%)、租金增長率(3%)假設券發(fā)展研究中心(3)基金管理機構的費用水平基金管理人大多從基金管理機構的成本費用結(jié)構論述基金管理費率的合理性，究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值42/66表20：基金管理人就基金管理機構的費用水平問題的回復基金費用水平的合理性居基金管理人經(jīng)過進一步分析和協(xié)商，下調(diào)外部管理機構收費費率(14%下調(diào)至13%)，考慮基金管理人擬管理成本與后續(xù)儲備項目理機構實際收取的各項費用符合行業(yè)情況、匹配運營管理職責?？卦础⒏鞣焦ぷ髀氊?、激勵設置機制，管理費用水平合理；項目公司費用水平的確定均按照項目實際運營情況及深圳券發(fā)展研究中心表21：基金管理費及托管費水平證券簡稱基金托管費率浮動管理費計算方法額(基金管理費前)3.50%運營收入*運營收入完成比例(最高100%)*調(diào)整系數(shù)(介于4%-6%)+累進管理費(運OI究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值43/66于營DA費1=(營業(yè)收入-應收賬款增加額)*系數(shù)，本年度營業(yè)收入/上一年度營業(yè)收入，系數(shù)=10%；90%≤本年度營業(yè)收入/上一年度營業(yè)收入<100%，系數(shù)=11.5%；收入/上一年度營業(yè)收入，系數(shù)=13%。浮動管理費2=(營業(yè)收入-應收賬款增加額)超預期部分的20%三、執(zhí)行流程：C-REITs的募集和上市(一)C-REITs基金募集和份額上市流程資金基金成立后基金管理人須使用募集資金收購標的資產(chǎn)(直接購買基礎設施資產(chǎn)究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值44/66平均19天平均9天 周期基金管理人提交申請向交易所申請發(fā)售公開發(fā)平均19天平均9天 周期基金管理人提交申請向交易所申請發(fā)售公開發(fā)售基金管理人確定發(fā)售價格參與網(wǎng)下認購公眾投資者回撥并確定投資者獲得配售的基金份額會計師事務所資產(chǎn)支持證券直接或間接完全持有項目公司基金份額上市 指定做市商與限售份額鎖定發(fā)布上市公告 基金份額上市戰(zhàn)略投資者證監(jiān)會 基金成立(基金合同生效)基金備案與將資金劃入托管專戶公開發(fā)售及戰(zhàn)略投資者繳款購買100%的資產(chǎn)支持證券基金結(jié)構搭建參與公眾認購具上市通知書發(fā)售申請戰(zhàn)略配售戰(zhàn)略配售簽訂戰(zhàn)略協(xié)議核準上市共同參與完成繳款備案驗資組織參與核不不超過5天不超過6個月規(guī)定時間碼稱發(fā)行價格閉期發(fā)行份額間份-21-21份-21-21份-21億元-21-21-21-212021-12-142021-12-17發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值45/66327297211212227227161220327297211212227227161220820818918918918918918918