某房地產(chǎn)項目前期物業(yè)管理投標文件

物業(yè)管理課程設計****花園前期物業(yè)管理投標文件學部：**建設工程學部部專業(yè)：物業(yè)管理班級：組別：第組指導教師：編制時間：2007.6**大學**學院《物業(yè)管理》課程設計分組名單及任務分工一、課程設計題目****花園前期物業(yè)管理投標文件二、課程設計小組成員姓名班級學號組長11**小組成員11**1**1**三、成員任務分工姓名課程設計中所承擔擔的主要工作備注成績顧客群特點及需求求分析，公司概況概述，社區(qū)服務人人員配置方案案物業(yè)管理費測算物業(yè)管理服務模式式社區(qū)項目概況·目錄一.概述············································01二.公司概況············································04三.社區(qū)項目概況············································08四.顧客群特點及需求分析····································16五.物業(yè)管理服務模式········································17六.社區(qū)服務人員配置方案····································24七.物業(yè)管理費測算··········································26投標文件程序業(yè)主：根據(jù)以收到的招標審字（-）第（-）號的＿物業(yè)的招標文件，遵照《武漢市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標文件，招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。一旦我方中標，我方保證按我放所遞交的標函摘要表中承若的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質提供服務，一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承若質量等級。一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設計組織管理工作，如確需變更，必須征的業(yè)主同意。我方同意所遞交的投標文件在投標有限期內(nèi)有效，再此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方講受次約束。我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額的3%交納保證金萬元（大寫）。若我防違約，則扣除所交納的全部保證金。除非另外達成協(xié)議并升效，招標文件`招標文件補充通知`招標答疑紀要`中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。投標單位：＿（印鑒）法定代表人或委托代理人：＿（蓋章`簽字）日期：＿年＿月＿日企業(yè)法人地位及法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱:**物業(yè)管理公司地位：湖北省武漢市××街××號姓名：性別：年齡：民族：職務：技術職稱：身份證號碼：××系××物業(yè)管理公司的法定代表人。負責為××物業(yè)提供物業(yè)管理服務，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。特此證明投標單位（蓋章）日期：年月日二，營業(yè)執(zhí)照三，自治證書四，法人代碼證書課程設計正文第一節(jié)

概

述一）樹立標桿：向世界優(yōu)秀企業(yè)學習過去20年**一直向優(yōu)秀企業(yè)學習。在早期的業(yè)務中，**學習日本索尼，培養(yǎng)了自己的營銷能力；受到索尼售后服務的啟發(fā)，從物業(yè)管理入手建立自己的品牌。在發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務的過程中，**學習香港新鴻基地產(chǎn)，提高了產(chǎn)品品質，加深了對客戶關系的理解。（二）走向理性時代：期盼一個繁榮健康的房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟持續(xù)強勁的大背景下，歷史賦予了中國地產(chǎn)行業(yè)千載難逢的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)市場的未來十年，將是更加繁榮健康的十年。房地產(chǎn)開發(fā)的市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，行業(yè)正在從啟蒙時代走向理性時代。走向理性時代的房地產(chǎn)行業(yè)面臨的將是一個完全不同的競爭環(huán)境。首先，行業(yè)秩序將越來越理性：土地供應和房地產(chǎn)金融正在一步步規(guī)范，政策與法規(guī)建設也正在走向健全。其次，消費者將越來越理性，他們的需求將由滿足基本生存需要，變?yōu)槿孀非竺罎M生活，他們的權益訴求將由單一的產(chǎn)品質量，變?yōu)閷幼◇w驗的整體要求。最后，市場將越來越理性，企業(yè)經(jīng)營將由粗放走向精細，企業(yè)競爭將從主要依賴土地資源，走向依靠綜合競爭能力。第三是產(chǎn)品創(chuàng)新策略如何在有限的土地上，為消費者提供安全、環(huán)保、適于居住和交流的優(yōu)質住宅，對中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是機會，也是挑戰(zhàn)。**要解決這一問題，必須走產(chǎn)業(yè)化的道路。**將在細分客戶價值的基礎上，形成住宅產(chǎn)品體系，建立**住宅標準；通過工廠化生產(chǎn)，提高住宅的品質和性價比；以和諧、自然、生態(tài)的標準進行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產(chǎn)業(yè)貢獻更多的自主知識產(chǎn)權。第二節(jié).公司概況**企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.0億元。19年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。1992年底，上海****花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為**的核心業(yè)務，**開始進行業(yè)務調整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，**發(fā)行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務的資金實力。公司于19年進入房地產(chǎn)領域，1992年正式確定城市大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，截至2003年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個城市進行住宅開發(fā)，2004年**又先后進入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市，目前**業(yè)務已經(jīng)擴展到19個大中城市，并確定了珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域三大區(qū)域城市群及部分中心城市為投資重點的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了優(yōu)秀的住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報**開始武漢市**物業(yè)管理有限公司為武漢市**房地產(chǎn)有限公司全資下設機構，注冊資金1200萬元，是國家二級資質物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)有**四季花城、**花園、香港路8號、西半島等四個在管和前期介入項目，其中四季花城項目于2005年被建設部評為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”?！叭瞬攀?*的資本”，公司致力于為員工提供良好的工作環(huán)境，倡導簡單的人際關系，持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情、創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理人團隊。期待您在這和諧、理想而富有激情的團隊中一展才華，和公司一同享受協(xié)同成長、開拓、領先所帶來的快樂。其它福利：1、簽訂勞動合同，按照國家規(guī)定辦理保險（養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險）和團體意外險。2、提供良好的培訓環(huán)境和廣闊的發(fā)展平臺第三節(jié).社區(qū)項目概況****花園一期規(guī)劃總建筑面積393480㎡(原方案數(shù)據(jù))，其中居住產(chǎn)品372610㎡以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務配套21000㎡，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務中心（8000㎡）和會所（5000㎡）各一處，18班制學校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。

本項目一期規(guī)劃用地擬分二至三期開發(fā)建設。1．周邊環(huán)境及市政配套武漢****花園位于武漢市城區(qū)的東南側，緊鄰城市中環(huán)線—既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道為湯遜湖內(nèi)湖，距光谷商貿(mào)中心5公里、**大學4公里，是連接城市中心、東湖風景區(qū)，眾多高等學府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點之一，集得天獨厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路—天翔路。用地東北接當代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項目施工用電以及生活用電，于江夏大道預留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設的江夏大道鋪設有200的燃氣管道，可為地塊提供燃氣供應。2.項目主要經(jīng)濟指標（設計部提供）基本情況：物業(yè)名稱****花園社區(qū)區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積ha42.0318含待征道路haa6.2118居住區(qū)用地面積ha35.82總建筑面積m2393480住宅建筑面積m2372610公建建筑面積m221000半地下車庫及人防防m(xù)226706未計入總建筑面積積和容積率總戶數(shù)戶3026總人口人10591戶均建筑面積m2123含待征道路容積率率0.94不含待征道路容積積率1.1建筑密度25.08%停車位1537個地面停車位840個半地下架空停車位位697個停車位／戶數(shù)50.8%住宅建筑面積毛密密度萬m2/ha1.04住宅建筑面積凈密密度萬m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率36%小區(qū)道路面積15.8％水體面積2％小廣場數(shù)量4－5個B．戶型指標：戶型指標數(shù)值規(guī)劃總用地面積((ha)42.0318居住區(qū)總用地面積積(ha)36.66計容積率總建筑面面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地面面積比率）21%總戶數(shù)（戶）3026總人數(shù)（人）10591戶均面積(m2))123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)372610其中獨立別墅（m2）000聯(lián)排別墅（m2）32戶250m2/戶戶80002.2%情景花園（m2）992戶145m2/戶戶14384039%多層住宅（m2）1980戶110m2/戶21780058%小高層住宅（m22）初步預計400戶戶左右22戶135m2/戶29700.8%公共服務總面積(m2)210001商業(yè)服務（m2）100002會所50003管理（m2）500（最少8000㎡）4小學（1所18班班制）36005幼兒園（1所9班班制）25006注：未計半底下車庫及人防（平戰(zhàn)結合人防地下室）26700㎡C．配套指標：(一)生活給水:1．給水水源：生活給水水源來自城市自來水，城市自來水給水水壓按0.40MPa。市政保證水壓0.15Mpa。2．給水系統(tǒng)：一層~七層直接由城市自來水直接供給，下行上給；小高層八~十一層由生活水泵房生活變頻給水設備水泵供給，下行上給式。采用變頻供水。3．給水量：類別用水定額L／人d每日用水時間h變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m3/d最大小時用量m33/h住宅250242.5105912643276小學50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)服務50102.513506717綠化及其它用水按總用水量的100％計27731總計30423364．由自城市自來水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300（Q＝400立方米／時）一根，或DN250（Q＝200立方米／時）兩根。（二）消防給水:1．室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。同一時間內(nèi)的火災為一次（2h），15L/s，每次火災室外用水量為108立方米。2．室內(nèi)消防用水：同一時間內(nèi)的火災為一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火災室內(nèi)用水量為252立方米。3．室外消防用水由城市自來水管在室外設室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池（72立方米）供給。（三）生活排水:1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。2．生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。最大時生活排水量為：Qh=305立方米。3．化糞池選用：無動力排放式化糞池(1)住宅樓：選用13#(100立方米)化糞池14座。(2)商業(yè)服務：選用7＃（20立方米）化糞池1座。(3)小學：選用4＃（9立方米）化糞池1座。(4)幼兒園：選用3＃（6立方米）化糞池1座。(四)、雨水1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。2．雨水排放：天臺、陽臺雨水分開獨立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。武漢市雨水暴雨強度公式為：q=885×(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604（L/S,公頃）。按重現(xiàn)期P＝1計，徑流系數(shù)為0.6。t=t1+mt2=10+2×t23．主雨水管管徑（末端）為D1200.i＝0.003。D．電氣規(guī)劃指標：(一)、供電普通住宅用電負荷按每戶4KVA估算，聯(lián)體別墅用電負荷按每戶8KVA估算，獨立別墅用電負荷按每戶15KVA估算，公建用電負荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業(yè)管理設備用電，一期（大一期）用電量約1.3萬KVA。由于本小區(qū)用電量較大且配電范圍較廣，總體需規(guī)劃設置一座35/10KV的變電站，其中一期(大一期)用電量約1.3萬KVA，需設置2個10KV開閉所。為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設計，開環(huán)運行，10KV開閉所電源皆從變電站采用10KV電纜放射式引來，為了保證變配電設施與建筑規(guī)劃風格的一致，小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電，由10KV開閉所至箱式變的供電采用環(huán)網(wǎng)、開環(huán)運行，各箱式變結合各功能組團的布置風格分散布置，深入負荷中心，供配電對象明晰、不會交叉，同時體積較小，便于建筑外包裝修處理，形成與各組團一致的建筑風格和表現(xiàn)形式。一期(大一期)共需設置21個戶外箱式變。(二)通信及智能化住宅每戶按語音通信2門市話、數(shù)據(jù)通信一個點2~10M的容量進行規(guī)劃；每戶考慮2～3個有線電視插座的電平值；住宅及公建設置完善的通信、網(wǎng)絡、有線電視、可視(非可視)對講、監(jiān)控安防、報警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。小區(qū)內(nèi)主干網(wǎng)一律采用光纖，保證有較高傳輸速度和信號質量。由于小區(qū)規(guī)模較大，整個總體規(guī)劃考慮設置一個電話、寬帶、有線電視、智能化管理干線光纖網(wǎng)控制中心在大一期會所內(nèi)。，每500戶設置一個電話、寬帶、有線電視、物業(yè)管理網(wǎng)絡光纖接入網(wǎng)機房，其中一期（大一期）需設置6個。光纖接入網(wǎng)機房結合規(guī)劃建筑設置，可與物業(yè)管理用房統(tǒng)一考慮，便于管理和維護。光纖接入網(wǎng)機房再配出傳統(tǒng)的計算機網(wǎng)絡線、電話線、有線電視線、物業(yè)管理網(wǎng)絡線，負責本園區(qū)的通信及智能化管理。(三)室外管溝布置室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡采用1米寬電纜溝敷設，通信及智能化主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設，二者均有較大的發(fā)展余量。室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡，保證管溝內(nèi)無積水、維護方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。室外主干網(wǎng)絡至各樓棟的支線一律采用直埋敷設，電力及通信、智能化網(wǎng)絡均分組采用獨立式交接箱，以便分段維護和物業(yè)管理。交接箱可結合園林小品設置，也可結合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風格協(xié)調統(tǒng)一。第四節(jié).顧客群特點及需求分析（董咀良）該項目目標客戶群體具有如下共性特征：年齡方面，客戶以31-40歲的中青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟實力有限，但對城花倡導的生活方式非常向往。教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國經(jīng)歷。相對于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設計院、各類研究所、金融和醫(yī)療機構，其中又以高校的客戶最多，其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等?？蛻舴植?，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認準**品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來自江浙。興趣愛好，約有六成的人在休息時會選擇外出散步，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關系，自然運動的時間會比較少?？蛻籼攸c：中青年人；受過高等教育；身處在受人羨慕的行業(yè)中；有較高的收入；得到較高的社會肯定評價；■追求生活品質。第五節(jié)．物業(yè)管理服務模式服務承諾：1，承接物業(yè)管理之前與委托方簽定的物業(yè)管理合同。2，管理區(qū)域有常設機構—物業(yè)管理事務所為用戶提供24小時服務。3，事務所設立專門服務電話，接收用戶對物業(yè)管理服務需求，報修，求助，問詢，，投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。4，物業(yè)管理事務所標識清晰，辦公環(huán)境安靜，整潔，有序。5，服務項目，收費標準向用戶公布。6，各位人員休息室有序，整潔。7，區(qū)內(nèi)有護衛(wèi)值守。8，服務人員統(tǒng)一配置專門服裝。9，護衛(wèi)人員配置對講機等俺防工具。10，每個樓層配置有垃圾收集，果皮箱。11，應用計算機，智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。12，管理資料已入住的物業(yè)產(chǎn)權人，使用人資料完善，齊全；所有樓宇，房號，聯(lián)系方式清晰完整率，準確率達100％，隨時提供查閱；實行動態(tài)管理，發(fā)生變更后一周內(nèi)予以完善。13，房屋及公用設施，設備檔案資料齊全，分類成冊。14，物業(yè)竣工驗收資資料分類保存存，完整齊全全，借閱有借借閱人簽字記記錄并按期歸歸還。15，各種物業(yè)管理資資料，記錄分分類保存，失失效的資料有有作廢標識或或銷毀記錄。更更改有更改人人及審批人簽簽名。16，房屋本體及裝修修管理房屋外外觀完好，整整潔，外墻面面磚，涂料等等裝飾材料無無，無污跡，房房屋完好率打打100％；無亂貼貼，亂畫，亂亂涂和亂懸掛掛現(xiàn)象；區(qū)域標識識明顯，完好好率達100％；樓宇注注入口設有引引路示意圖，主主要路口設有有路標；樓梯及走走到通暢，無無阻礙物及雜雜物堆放，窗窗戶完好，開開啟及關閉自自如；………房屋本體體每周巡檢一一次，報修，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題兩日日內(nèi)處理。17，設備管理建立設備備24小時管理制制度，操作規(guī)規(guī)程，運行，維維護保養(yǎng)及維維修記錄完整整；建立健全全設備管理臺臺帳，計量器器具及維護工工具臺帳和技技術性文件資資料細表，完完整率和準確確率達100％；…18，消防系統(tǒng)消防設施施配備齊全，完完好率100％?？呻S時時啟用，無火火災安全隱患患；消防器器材標識，按規(guī)定懸懸掛，不超過過保質期；……………19，給排水系統(tǒng)具有有“二次供水設設施許可證”和“二次供水衛(wèi)衛(wèi)生合格證”；水質符符合衛(wèi)生標準準，每半年一一次衛(wèi)生防疫疫檢查?！?0，供電，弱電系統(tǒng)統(tǒng)維修管理理人員持有專專業(yè)上崗證書書。中央空調調系統(tǒng)………22，電梯管理（1）日檢檢（2）周檢檢（3）季檢檢23，公用設施24，安全防范25，衛(wèi)生潔凈26，園藝管理27，交通及停車場28，維修服務29，精神文明建設和和社區(qū)文化從項目定位和客戶戶需求角度上上分析有四大大特點，其一一、新都市主主義建筑風格格，具備綠色色走廊、都市市核心、有層層次的開放空空間、地域性性、社區(qū)鄰里里關系特點；；其二、獨天天獨厚的自然然條件，有豐豐富的水域和和植被；其三三、身處在優(yōu)優(yōu)厚且較大壓壓力的職場上上，有著對自自然、健康、自自由生活環(huán)境境的渴望；其其四、便利的的商業(yè)、高品品位生活方式式。針對物業(yè)業(yè)特性和顧客客群特點，***物業(yè)將在在****花園園定位為“free”的物業(yè)管理理模式。（一）“freee的”服務模式定定位與釋義“free”體現(xiàn)自自由的、獨立立的、隨意的的、自然的、優(yōu)優(yōu)美的、空閑閑的、開放的的、任性的為為人之本性釋釋放，人的情情緒、體力、智智力、精力被被束縛一定程程度后得到深深度舒展而產(chǎn)產(chǎn)生的愉悅感感受，是無限限美妙和令人人遐想的，“free”強調在自然然與人文環(huán)境境、現(xiàn)代與歷歷史風格、建建筑與服務氣氣氛的和諧，突突出尊重人為為環(huán)境營造宗宗旨，回顧歷歷史折射人文文情懷，追求求自然建立服服務特色。實現(xiàn)“free”模式需需要必備兩條條件：一是以以“一切皆善，善善待一切”的價值觀，“free”更多的通過過顧客自我情情操演繹千變變的精彩生活活，二是具有有開放的建筑筑風格，舒適適的交流空間間，風格炯異異的商業(yè)為大大背景。以尊重人文化倡導導為前提，在在法制、契約約、誠信為“free”的底線，相相互尊重和理理解，共同品品位生活?！癴ree”模式主要由由三大元素構構成：開放的自由出入的大社區(qū)區(qū)，充裕的公公共設施和場場所，獨立且且安全的組團團；物業(yè)安全管理重點點是組團，將將居家報警、單單元門禁、院院落圍墻紅外外線聯(lián)動對射射、組團可視視對講門禁、安安全員定點巡巡邏、24小時控制中中心值班機制制；組團外施行“無人人化管理”，通過智能能化設備對主主要場所的監(jiān)監(jiān)控、以及巡巡視員的交叉叉巡邏確保公公共場所的治治安，同時給給予顧客的充充分自由空間間。社區(qū)不在是私家領領地，而是具具有和政府共共同治理的特特點，引進綜綜合治理辦公公室、派出所所、居委會等等機構。只要要遵守法律和和社區(qū)規(guī)范的的人員，將充充分享受無阻阻尼的服務，盡盡情享受豐富富的生活方式式。社區(qū)將無“禁止踐踐踏草地”的標識牌，開開辟可直接接接觸的綠地，拉拉近人與自然然的距離，供供客戶享受青青草芬香和陽陽光沐浴。生活的引領庭院文化，豐豐富組團內(nèi)社社區(qū)活動，為為每組團設置置親善大使，直直接為業(yè)主排排憂解難，建建立快速溝通通渠道，讓業(yè)業(yè)主在大社區(qū)區(qū)中享受更貼貼切的服務；；營造綠樹蔥蔭的生生活環(huán)境，豐豐富社區(qū)公共共場所的娛樂樂設施；對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有有生活味布局局，生活必配配備項目、休休閑娛樂項目目、咖啡酒吧吧項目、異國國情調的跳蚤蚤市場；親和和力的廉價百百貨項目；多元的信息溝通渠渠道，遍布社社區(qū)的音樂廣廣播、人流密密集出的電子子屏系統(tǒng)、可可隨時求助的的招援電話、傳傳統(tǒng)的宣傳公公告欄。繽紛色彩的社區(qū)文文化，以健康康、科學、探探險為主題適適于各類人群群，尤其包括括兒童寓教于于樂的科教活活動。便利的社區(qū)提供便利的商商業(yè)配套，引引進大型購物物商家交通車車；通暢的交通設計，路路邊停車方式式，縮短步行行距離；物業(yè)服務都以業(yè)主主便利為中心心設置快捷的的辦事流程，在在人潮高峰段段親善大使專守守庭院服務；；提供家居生活的清清潔、育苗、維維修、代購物物等便民服務務；提供房屋租售、轉轉讓服務。“free”服務模模式不僅要表表現(xiàn)在顧客生生活方面的日日常業(yè)務管理理與服務方面面，還涉及到到社區(qū)文明建建設、會所服服務、租賃經(jīng)經(jīng)營等綜合內(nèi)內(nèi)容。（二）“freee”服務實現(xiàn)計計劃及要求項目工作內(nèi)容工作標準完成時間客戶服務客戶服務中心設置置分前臺事務辦理和和親善大使兩兩大職能分前臺事務辦理設設計為與業(yè)主主直接接觸，貼貼心大使辦公公位置可設計計后臺。設置在會所位置，使使用面積約550m2包括辦公、接接待、現(xiàn)場資資料儲存空間間、裝修家政政辦理臺、授授IC卡（含設備備）、洽談室室親善大使制7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承承辦業(yè)主委托托事宜；熟悉組團內(nèi)每戶業(yè)業(yè)主，走訪并并收集業(yè)主意意見收集信息息匯集服務中中心；組織庭院社區(qū)文化化活動。著CI職員服（西服式樣樣、藍色面料料、白色襯衣衣）分3個區(qū)域，3個專職職親善大使，設5個固定辦公點（原則徒步5分鐘內(nèi)可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人流高峰期設門童概念）30歲以下，高中以上上文化程度，氣氣質佳，樂于于助人，善溝溝通（結合外外圍巡邏安全全員）社區(qū)文化策劃以健康、科學、探險險為主題，重重點突出庭院院文化針對兒童、購房決決策人、老人人提供特色文文化活動以協(xié)助業(yè)主自行組組織為發(fā)展方方向組織各類藝術沙龍龍有償服務項目設置置根據(jù)業(yè)戶特點，設設定便民服務務項目，只收收取成本的5%利潤；方便投資客戶群交交易，開展租租售業(yè)務，以以賺取利潤為為目標商業(yè)配套方案物業(yè)公司經(jīng)營咖啡啡廳、酒吧業(yè)業(yè)務，開設洗洗衣房，管理理會所。引進肉菜市場、兩兩家以上百貨貨店、快餐、醫(yī)醫(yī)療室、美容容理發(fā)店、書書吧、麥丹勞勞、汽車美容容等。開發(fā)路邊商業(yè)，周周末設置跳蚤蚤市場。電子顯示屏需要設在巴士站；；具體方案已提交；；細微點滴服務成立貼心協(xié)會，提提供業(yè)主忽略略的點滴服務務。開辟服務畫廊，尋尋找服務足跡跡，提高業(yè)主主精神文明。環(huán)境管理現(xiàn)代與歷史氛圍營營造設置歷史回顧凳；；項目開發(fā)前后照片片對比景點設設定在集中商業(yè)穿溜冰冰鞋的保潔，演演繹自由、舒舒適、現(xiàn)代氣氣息。服裝緊緊身牛仔藍色色衣（輪滑保保潔服務）自然生態(tài)營建方案案開辟親近綠地，供供人休憩；修建人造鳥巢；建造有機肥基地，供供人參觀和社社區(qū)有機肥取取用；建設小小苗圃培育基基地、果樹等等（共10*6mm2）社區(qū)保潔綠化管理理方案（88人）環(huán)境保潔（60人人）家政：（10人）垃圾清運：市政化化垃圾箱；庭院兩個個單元一腳踏踏式雙桶垃圾圾箱（2400L/桶）庭院外外果皮箱（1個/半徑40m）服裝有樓內(nèi)和樓外外之別，樓內(nèi)內(nèi)體現(xiàn)精致，樓樓外體現(xiàn)專業(yè)業(yè)特點垃圾中轉站設置（60m2）1臺機動垃圾清掃車車、1臺機動灑水水車、機動垃垃圾車1臺每兩棟設有保潔取取水點（對裸裸露管口作防防凍處理）綠化（18人）地下自動噴灌系統(tǒng)統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠地地設一個電源源插座（防水水、防觸電）盡量考慮雨水利用用系統(tǒng)其它外圍保潔實施外包包方式。安全管理治安管理城花的安全管理方方案主要以人人防與技防相相結合；巡邏邏崗與固定崗崗相結合；紅紅外報警與小小區(qū)攝像機聯(lián)聯(lián)動相結合。人防采用的內(nèi)緊外松的的管理模式循循序漸進。整個小區(qū)分為多個個小的片區(qū)進進行區(qū)域化管管理；將若干干個小的組團團化為一個區(qū)區(qū)域設定一個個安全巡邏崗崗（樓內(nèi)巡邏邏崗5個），主要要是對本區(qū)域域的安全事務務的處理。著著公司規(guī)定的的CI服裝安全員員樓內(nèi)巡邏崗崗（西裝），主主要是以小區(qū)區(qū)的整個風格格相配套。在小區(qū)的主要地段段及繁華區(qū)域域設置徒步的的安全巡邏崗崗，主要是以以提供安全服服務為主要的的目的（設崗崗位1個）。對于組團外圍及小小區(qū)的次干道道設置有單車車巡邏崗（單單車巡邏崗5個），主要要是保證小區(qū)區(qū)次干道及周周邊的安全事事務處理。著著裝以牛仔服服特色的服裝裝，體現(xiàn)自由由與開放的小小區(qū)管理特色色。在小區(qū)的主干道及及整個小區(qū)的的安全防范監(jiān)監(jiān)控和對小區(qū)區(qū)各崗位的快快速支援及整整個小區(qū)的安安全事務處理理（摩托車巡巡邏崗1個）。根據(jù)據(jù)小區(qū)的特色色著美式的作作戰(zhàn)服，主要要是在小區(qū)內(nèi)內(nèi)起到威懾作作用。體現(xiàn)**花園安全全管理的風格格，在主要的的出入口設置置安全形象崗崗位1個（核心路路與江夏大道道交接處）。著著美式作戰(zhàn)服服。在小區(qū)的前期對于于小區(qū)的裝修修實行集中統(tǒng)統(tǒng)一的管理，安安全管理方面面設置專門的的裝修巡邏崗崗（3個崗位）。著著安全樓內(nèi)巡巡邏崗服裝。技防小區(qū)智能化與小區(qū)區(qū)控制中心聯(lián)聯(lián)動的模式。在小區(qū)的繁華地段段和較為偏僻僻的地段設置置及時的召援援電話，并與與小區(qū)的攝像像探頭和監(jiān)控控中心相互聯(lián)聯(lián)動。能夠對對顧客提供便便利的服務，從從治安管理角角度很大的程程度上保證了了及時的信息息流通。小區(qū)紅外報警系統(tǒng)統(tǒng)與攝像、照照明綜合聯(lián)動動保障小區(qū)應應急或異常現(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生能能夠清晰明了了的進行監(jiān)控控、記錄。組團電動門安裝延延時自動關閉閉裝置，極大大的避免安全全的隱患的發(fā)發(fā)生，同時顧顧客提供安全全方便的服務務。紅外發(fā)射器對裝留留有間距防跨跨越，紅外線線與圍墻實體體距離35ccm。24小時的監(jiān)控中心值值班制度嚴格格對小區(qū)的整整體狀況進行行監(jiān)控，同時時及時的調配配資源協(xié)調現(xiàn)現(xiàn)場的事務處處理（設置1.5個崗位）。著著安全員樓內(nèi)內(nèi)巡邏崗。設電子巡更系統(tǒng)，確確保巡邏獲得得質量保證。交通管理車場出入口崗（44個崗位）服服裝要求：國國家統(tǒng)一服裝裝體現(xiàn)小區(qū)物物業(yè)管理的規(guī)規(guī)范化專業(yè)化化。首期封閉為一個車車流出入口（道道路寬度可調調頭）在小區(qū)的主要路段段及交叉口設設緩沖坡、引引進市政紅綠綠燈裝置；控控制車輛在小小區(qū)內(nèi)的速度度。針對小區(qū)的特點引引進市政干道道設咪表設置置在小區(qū)的主主干道對小區(qū)區(qū)的車輛進行行管理。對小區(qū)內(nèi)的車輛停停放進行及時時引導停放和和檢查制度（小小區(qū)停放車輛輛實行非固定定式管理模式式）。消防管理采用誰主管，誰負負責。對整個個小區(qū)實行區(qū)區(qū)域化集中管管理的模式。建立責任到人及小小區(qū)的消防檔檔案，定期的的對小區(qū)的消消防設施進行行檢查整改。對裸露管口作防凍凍處理。內(nèi)部管理采用半軍事化的管管理模式。安全班值班制度為為三班四倒，24小時的值班班制度。小區(qū)安全管理隊伍伍分三班，每每班設班長一一人，副班長長一人。維修管理人員16人，服裝著CI標標準服（上衣衣束腰）配多多功能腰帶1．設備設施等公用用部位將采用用分區(qū)管理、責責任到人的方方式，將城花花以核心路為為界劃分為兩兩個分區(qū)，實實行分區(qū)管理理，同時在各各個分區(qū)實行行責任負責制制，每人都有有自己的專責責區(qū)域，同時時由要求通力力合作、相互互監(jiān)督以保證證設備設施的的完好如新。體體現(xiàn)“各有所專，面面面俱到”的用人思想想和服務理念念。2．家政維修服務主主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快快速化”推行崗位專專家、服務明明星，來提高高服務品質。3．公共照明采用雙雙電源供電，分分區(qū)控制。4．公共部位的路燈燈要求采用跳跳躍式雙回路路控制，在夜夜深人稀時關關閉一半，以以利于今后節(jié)節(jié)約公用費用用支出。5．小區(qū)的綠化用水水要求采用雙雙路供水，和和小區(qū)的水景景相通，充分分進行水的重重復利用，以以節(jié)約成本。6．控制中心閉路錄錄像采用數(shù)字字錄像機，并并能保存一個個月。7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦辦公室、設備備房、崗廳）、警警鈴連通宿舍舍。水電氣計量1．要求前期就能實實現(xiàn)抄表到戶戶，節(jié)約服務務成本，減少少物業(yè)今后的的水、電、氣氣損耗支出成成本。2．箱式變電站的放放置地點要考考慮今后的檢檢修的方便性性，及對業(yè)主主的影響。3．合理設計景觀照照明，盡量減減少小區(qū)域照照明的數(shù)量。服務特色組合式工具箱，體體現(xiàn)**物業(yè)的“專業(yè)化”。家政維修體現(xiàn)快速速化，接到報報修信息后能能在約定時間間到達現(xiàn)場，提提出專業(yè)的解解決方法，并并能快速進行行維修處理。城花的大區(qū)域管理理要體現(xiàn)快速速靈活，將采采用自行車代代步模式。公共部位的維護要要提現(xiàn)維護的的及時性，所所有公共部位位的維護全部部要求在最短短的時間完成成。每位技術員都有自自己的專門責責任區(qū)域，所所有區(qū)域責任任化。人員要求和服務制制度編制管理處服務架構部門經(jīng)理1人；經(jīng)經(jīng)理助理2人；會計1人；出納1人；人事行行政10人；客戶中中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺、后臺人員服服裝仍著CI規(guī)定服裝體系文件按照公司IS099000體系執(zhí)行人事行政制度按照公司IS099000體系執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定結合現(xiàn)場制定班組組內(nèi)管理規(guī)定定。物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房資料室辦公室會議培訓室更衣室倉庫（保潔、維修修、辦公、宿宿舍）宿舍及食堂維修操作間800平方米標識生活、交通、提示示標識系統(tǒng)配合項目制定與項項目定位的永永久性標識。公共宣傳及物業(yè)服服務標識由物物業(yè)提標識樣樣。交通標識按照國家家規(guī)范制作。第六節(jié)．社區(qū)服服務人員配置置方案1.管理處工作人員崗崗位任職要求求1.1部門經(jīng)理基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應接受的內(nèi)部培訓訓資格證書發(fā)證機構高、中專以上三年相關工作以上上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓管理處經(jīng)理具物業(yè)業(yè)管理資格證證書物業(yè)管理資格證書書國家建設部其他要求1．擔任主管以上職職務滿一年以以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業(yè)務及及運作流程3．具有較強的管理理能力和領導導水平4．通過公司評審通通過1．2經(jīng)理助理基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應接受的內(nèi)部培訓訓資格證書發(fā)證機構高中專以上二年相關工作以上上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓管理處經(jīng)理助理應應具備物業(yè)管管理資格證書書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．擔任主管（含主主管）以上職職務半年以上上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業(yè)務及及運作流程3．具有較強的管理理能力和領導導水平4．通過公司評審通通過1．3主管基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應接受的內(nèi)部培訓訓資格證書發(fā)證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業(yè)兩兩種中級等級級證書以上中級等級證書各地勞動局其他要求1．在專業(yè)技術及管管理崗位工作作兩年以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業(yè)務及及運作流程3．具有一定的管理理能力4．通過公司組織的的考核和資格格審核1.2主辦基本要求教育工作經(jīng)驗健康狀況應接受的內(nèi)部培訓訓資格證書發(fā)證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業(yè)兩兩種初級以上上的證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．在專業(yè)技術及管管理崗位工作作半年以上2．熟悉任職崗位及及下屬崗位的的各項業(yè)務及及運作流程3．具有一定的管理理能力4．通過公司組織的的考核和資格格審核1.3技術及管理理人員基本教育工作經(jīng)驗健康狀況應接受的內(nèi)部培訓訓資格證書發(fā)證機構要求高中專以上一年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求1.財務管理部//業(yè)務部門的的會計/出納員須通通過“武漢市會計計上崗資格”培訓或相關關專業(yè)學歷武漢市會計證武漢市財政局2.設備責任人人和技術員須須通過相關設設備操作上崗崗資格培訓上崗證各地勞動局3.專職或兼職司機須須持有效駕駛駛執(zhí)照機動車輛駕駛證武漢公安局車輛管管理所4．食堂廚師須持等等級證書并通通過健康檢查查廚師等級證書健康證武漢市勞動局衛(wèi)生生防疫站5．品質管理人員需需持物業(yè)管理理上崗證物業(yè)管理崗位資格證書相關認證機構其他要求1、熟悉任職崗位的的業(yè)務運作，具具有一定的專專業(yè)技能1.4普通員工（含含班長）基本要求教育健康狀況應接受的內(nèi)部培訓訓升班長要求資格證書發(fā)證機構初中以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓在職培訓升職培訓特殊要求1．救生員須通過“救生員上崗崗資格”培訓、健康康檢查救生員上崗證健康證水上運動協(xié)會武漢市防疫站2．食堂工作人員須須通過健康檢檢查健康證武漢市防疫站3．控制中心負責人人需持消防上上崗證，其他他值班人員需需通過公司組組織的消防培培訓及考核。消防上崗證升班長要求1、在員工工作崗位位工作半年以以上2、熟悉本專業(yè)及部部門運作流程程具有一定的組織協(xié)協(xié)調能力通過部門考核和公公司審核。2.管理處組織架構圖圖部門經(jīng)理（1人）部門經(jīng)理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）技術主管1人環(huán)境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人技術主管1人環(huán)境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客戶服務主管1人客戶服務主管1人保潔主辦1人安全主辦2人保潔主辦1人安全主辦2人食堂6人司機兼采購1人食堂6人司機兼采購1人倉庫兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環(huán)境管理58人家政服務10人倉庫兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環(huán)境管理58人家政服務10人會計1人出納1人品質文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人會計1人出納1人品質文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人設施維護8人家政維修8人共計：223人第七節(jié)．財務分分析方案管理收支預算和管管理費標準管理費測算依據(jù)據(jù)**開發(fā)區(qū)行政中中心項目停電電及多次對實實地調研后掌掌握的資料及及其物業(yè)管理理定位及管理理標準。本公司在此方面的的成功經(jīng)驗，管管理成本優(yōu)勢勢以及現(xiàn)有的的較大管理規(guī)規(guī)模的資源整整合優(yōu)勢。武漢市的整體物件件水平。四，物業(yè)管理費標標準及測算標準：據(jù)**開發(fā)發(fā)區(qū)行政中心心項目要求，在在確定設備設設施及綠化保保修期時限后后。通過專業(yè)業(yè)測算……五，增收節(jié)支措施施（一）為業(yè)主進行行成本控制（二）管理處那哦哦不進行成本本控制經(jīng)測算及結合市場場情況，確定定住宅管理費費為：情景花園：1.22元/平方米；多層住宅：1.11元/平方米；小高層：1.6元元/平方米；聯(lián)排別墅：1.88/平方米；商鋪：2.8/平平方米；車位租賃費：1550元/月具體測算見盈虧測測算模型：項目合計第1年第2年第3年第4年第5年金額元/M2數(shù)量單價時間金額元/M2數(shù)量單價時間金額元/M2數(shù)量單價時間金額元/M2數(shù)量單價時間金額元/M2數(shù)量單價時間金額元/M2合計756.07———756.071.62———0———0———0———0一、管理費收入730.87389610——730.871.570——00——00——00——01、住宅526.48372610——526.481.130——00——00——00——01)多層503.50361640——503.501.080——00——00——00——0(1)業(yè)主（多層住住宅）313.632178001.212313.630.670000(2)業(yè)主（情景花花園）189.871438401.112189.870.41(3)開發(fā)商－空置置房0.0000.000.0000002)高層5.702970——5.700.010——00——00——00——0(1)業(yè)主5.7029701.6125.700.010000(2)開發(fā)商－空置置房0.0001.6120.000.0000003)別墅（聯(lián)排別別墅）17.288000——17.280.040——00——00——00——0(1)業(yè)主17.2880001.81217.280.040000(2)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000002、寫字樓0.000——0.000.000——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000003、商業(yè)及配套33.6010000——33.600.070——00——00——00——01)業(yè)主33.60100002.81233.600.0700002)開發(fā)商－空置置房0.0000.000.0000004、車庫0.000——0.000.000——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000005、車位162.00900——162.000.350——00——00——00——01)業(yè)主162.0090015012162.000.3500002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000006、會所0.000——0.000.000——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房0.000.000.0000007、學校5.183600——5.180.010——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房5.1836001.2125.180.0100008、幼兒園3.602500——3.600.010——00——00——00——01)業(yè)主0.000.000.0000002)開發(fā)商－空置置房3.6025001.2123.600.010000二、特約服務收入入18.00———18.000.04———0———0———0———01、家政服務12.001000011212.000.0300002、業(yè)主家庭維修6.0050001126.000.010000三、代理性服務收收入0.00———0.000.00———0———0———0———01、租賃代理0.000.000.0000002、銷售代理0.000.000.0000003、打字、傳真、復復印等0.000.000.0000004、訂票、郵遞等0.000.000.000000四、裝修管理收入入7.20———7.200.02———0———0———0———01、垃圾清運收入0.00