某房地產(chǎn)開發(fā)項目管理辦法

**************2009年4月總則為加強（以下簡稱：“公司”）房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，保證有序、高效地實現(xiàn)項目目標，提高項目收益，特制定本辦法。項目管理模式項目管理的組織模式分為兩種：項目公司制、項目組制。項目公司制分為以下兩種情況：公司全資和控股的子公司：在公司管理體制和領導下獨立開展項目工作，公司對資金、財務、成本、計劃和技術等方面提供支持并進行監(jiān)控，參照公司的管理制度另行制訂子公司的管理辦法。公司參股的子公司：根據(jù)子公司董事會下達的目標和要求獨立開展工作，另行制訂子公司的管理辦法。項目組制：以強化項目管理為目標，建立以項目總經(jīng)理為核心的弱矩陣式的項目管理體系。項目組工作目標的確定：項目總經(jīng)理由公司總經(jīng)理任命，并對公司總經(jīng)理負責。項目總經(jīng)理負責按照公司項目決策委員會批準的《項目目標任務書》的要求，總控、指導、協(xié)調項目組成員及公司各相關部門開展項目工作，保證項目的質量、成本、進度、利潤指標達到公司的預期目標，并符合公司的整體戰(zhàn)略要求。參見附件一：《項目目標任務書模板》。項目組的人員組成：項目組由各業(yè)務部門派出的項目主管組成，各項目主管的人選在項目總經(jīng)理與部門總經(jīng)理協(xié)商和認同后，由項目總經(jīng)理向公司人力資源部申報提議方案并經(jīng)公司總經(jīng)理審核批準后確定。項目總經(jīng)理可根據(jù)項目工作進展的不同階段的要求，決定各項目主管進入或撤出項目組的時機。當各項目之間因人力資源不足而產(chǎn)生分配困難時，由項目總經(jīng)理提報公司人力資源部解決。如項目總經(jīng)理對人力資源部的解決方案仍不認可，可提報項目決策委員會，并由項目決策委員會綜合平衡各項目情況，最終確定各項目的人力資源的分配。根據(jù)實際工作情況，在人力資源有限的情況下，個別專業(yè)主管可兼任多個不同項目。項目組的工作范圍：項目組的工作范圍包括：項目定位深化和產(chǎn)品策劃、方案至施工圖設計、前期手續(xù)、施工管理工作、市政設計和施工、項目計劃管理、項目銷售管理、物業(yè)籌備階段至入住期間的組織和管理、入住前至入住階段的客戶服務等工作和部分招投標組織、成本管理控制、入住后的項目遺留問題的協(xié)調處理等工作。項目組管理模式的組織框架圖如下：公司決策領導公司層面管理工作部門公司決策領導公司層面管理工作部門—A項目總經(jīng)理-A項目總經(jīng)理-B項目決策委員會專業(yè)主管部門—B部門—C部門—D成本中心總經(jīng)理設計部總經(jīng)理計劃部總經(jīng)理成本主管設計主管招標主管70%30%70%30%30%30%30%箭頭表示工作匯報方向各機構和人員的崗位職責（項目組制）公司項目決策委員會權責，詳見《項目決策委員會工作章程》。項目總經(jīng)理職責，詳見附件二：《項目總經(jīng)理工作職責》。項目組各成員組成及崗位職責：項目管理的組織形式實行弱矩陣式，即項目組的大部分成員為由各部門派出的項目專業(yè)主管，按項目不同階段的工作需求分期到崗。項目組的成員以項目為單位定崗定責，項目組的組成根據(jù)項目規(guī)模和難度確定，包括但不限于：項目總經(jīng)理、項目副經(jīng)理（或項目助理）、成本主管、計劃主管、設計主管、研發(fā)營銷主管、工程主管、市政主管（可視個人及項目情況與工程主管兼職）、工地現(xiàn)場主管、前期主管、專業(yè)工程師、客服主管、法律主管等。項目組的各級員工按項目崗位和公司規(guī)定的權限工作并向項目總經(jīng)理負責，項目總經(jīng)理對其每月考核。項目組內(nèi)部的管理組織構架圖：項目總經(jīng)理客服主管項目總經(jīng)理客服主管項目副經(jīng)理（或助理）項目副經(jīng)理（或助理）研發(fā)營銷主管法律主管客服主管工程主管成本主管計劃主管前期主管設計主管研發(fā)營銷主管法律主管客服主管工程主管成本主管計劃主管前期主管設計主管各專業(yè)工程師現(xiàn)場主管市政主管各專業(yè)主管建筑主管各專業(yè)工程師現(xiàn)場主管市政主管各專業(yè)主管建筑主管項目副經(jīng)理（或項目助理）崗位職責：負責按項目總經(jīng)理的安排，協(xié)助進行項目整體的管理工作。根據(jù)各項目助理專業(yè)的不同，分工可以有不同的側重點。負責協(xié)助項目總經(jīng)理進行計劃的制訂和管理工作。與計劃主管、項目主管共同完成項目二級計劃的分解和制定，對項目計劃執(zhí)行過程中的關鍵任務以及重要工作的關鍵點進行監(jiān)督、提示和預警。負責項目內(nèi)部的行政管理工作，完成項目文件登記、整理、歸檔等工作，并負責檢查項目組各專業(yè)主管的工作文件整理和歸檔工作。負責協(xié)助項目總經(jīng)理協(xié)調部門內(nèi)部、本部門與公司其他部門之間及外部相關單位之間的關系。負責對部門建設和內(nèi)部項目管理辦法、工作流程提出合理化建議。設計主管崗位職責：負責按照項目計劃深化編制項目各專項設計工作計劃。負責對參與項目工作的其他規(guī)劃設計部的專業(yè)工程師的工作和外聘的設計監(jiān)理的工作進行組織安排、督促執(zhí)行，并對工作成果有考評建議權。在規(guī)劃設計部的專業(yè)支持下，具體負責項目的建筑策劃、方案設計和初步設計、施工圖設計的組織工作。負責組織對相關圖紙和其他文件進行審核，并組織施工圖的內(nèi)、外審核工作。負責綜合考慮設計效果、市場、成本等各種因素，組織制定交房標準，并報項目總經(jīng)理審核。負責牽頭組織施工圖設計交底工作。負責向資產(chǎn)管理部提供面積測繪用的圖紙。負責銷售資料的審核，負責對銷售人員進行培訓，確保對客戶的宣傳符合《產(chǎn)品標準》的要求。研發(fā)營銷主管崗位職責：負責組織內(nèi)外部資源開展項目定位及市場研究工作，為項目概念設計提供方向性依據(jù)。在公司研發(fā)部的專業(yè)支持和項目總經(jīng)理的領導下，具體負責項目全程策劃工作，并根據(jù)市場調研情況在項目銷售前提出項目售價的建議。負責項目整體營銷過程中對合作方（銷售公司）的工作聯(lián)系和管理監(jiān)督，負責配合公司資產(chǎn)管理部準備并審核《銷售代理合同》，負責對銷售公司提出的營銷推廣方案進行審核，并跟蹤在售的其他項目的營銷推廣情況，以盡可能提出合理性的建議。負責對經(jīng)紀公司的銷售工作進行綜合評價。負責在銷售過程中對現(xiàn)場的物業(yè)管理公司的協(xié)調和組織工作。負責組織商業(yè)管理部進行項目內(nèi)有關商業(yè)部分的工作，包括商業(yè)部分設計要求的確認、項目招商策劃及經(jīng)營收益測算、招商組織和實施工作等，并通過市場分析制定合理的經(jīng)營指標。前期主管崗位職責：負責項目所有前期手續(xù)報批。項目計劃手續(xù)報批；項目規(guī)劃手續(xù)報批工作；項目土地手續(xù)報批（含辦理竣工地價款核實函復函）；辦理商品房銷售許可證；辦理項目通郵地址、門牌號、樓號手續(xù)及號牌釘牌到位。負責地上物拆遷工作。工程主管崗位職責：全面負責項目施工管理，審核確定各專業(yè)的施工計劃與竣工總控計劃，確定施工組織計劃、項目招標時間進度計劃。負責組織安排駐現(xiàn)場工程師、市政主管、各專業(yè)工程師和相關單位的工作，組織、監(jiān)督、協(xié)調各單位按照正常計劃組織實施各專業(yè)部分的施工和驗收，并負責協(xié)調處理項目施工過程中建筑工程和市政工程交叉施工存在的問題。對各專業(yè)工程師、市政主管有參與績效考核的權利、有向項目總經(jīng)理提出月度獎罰的建議權；對駐現(xiàn)場工程師有安排工作的權利，并有部分的工作績效考核權。負責配合工程部辦理項目的開工手續(xù)。參與項目的土建、精裝修工程施工的招標工作及監(jiān)理的招標工作及相關協(xié)議的簽署工作。負責協(xié)調處理施工過程中的擾民及民擾工作。負責項目竣工入住后維保階段的配合工作。負責總結項目施工經(jīng)驗，提出具體、明確、合理化建議。工程駐現(xiàn)場工程師崗位職責：負責根據(jù)項目工程主管的工作安排，進行項目施工現(xiàn)場的各項日常工作。完成工程保證擔保在項目的實施工作?？偨Y工程的全程擔保工作實施經(jīng)驗。嚴格落實保證擔保制度在工程中的實施。參加工程監(jiān)理例會，檢查工程實施情況，監(jiān)督工程進度、工程質量按公司要求完成。參與處理施工過程中各專業(yè)的變更和洽商的工作。嚴格按照公司關于洽商管理的有關規(guī)定檢查、核實變更洽商工程量，對現(xiàn)場洽商的合理性、經(jīng)濟性負責。負責監(jiān)督、檢查監(jiān)理公司對施工現(xiàn)場工程實施情況的管理，并對文明、安全施工及成品保護工作負責。市政主管崗位職責：負責詳細制定項目施工計劃中的市政部分。負責項目的市政調研、現(xiàn)狀調查工作，并完成市政咨詢報告和項目市政情況的可行性研究報告，負責取得項目市政前期各專業(yè)的咨詢方案。負責辦理市政現(xiàn)狀管線、市政現(xiàn)狀站點改移的手續(xù)和具體實施工作。負責辦理市政工程前期各項手續(xù)，完成市政各專業(yè)（上水、雨污水、燃氣、供熱、電力、電信、有線電視、路燈等）報裝，取得各專業(yè)市政方案。負責委托完成市政各專業(yè)施工圖，配合規(guī)劃設計部完成相關專業(yè)（上水、供電）的市政審圖，取得相應證件。負責組織市政工程的實施及市政工程的竣工驗收與交付，辦理水、電、氣、熱的開通手續(xù)，辦理市政固定資產(chǎn)移交工作。負責委托規(guī)劃道路內(nèi)的大市政管線方案綜合和設計綜合，并取得規(guī)委會議紀要，辦理規(guī)劃意見書和市政規(guī)劃許可證。負責辦理市政開工手續(xù)和大市政規(guī)劃道路和規(guī)劃市政管線的占道、掘路和綠化等手續(xù)，辦理開工證。負責園林綠化工程的組織和實施。在項目開工及施工期間，負責按項目工程主管的要求，完成施工現(xiàn)場臨時水、電、通訊設施的引入和合理實施，并在施工場地發(fā)生交叉時服從項目工程主管的統(tǒng)一協(xié)調安排。成本主管崗位職責：負責根據(jù)公司整體成本指標控制要求，根據(jù)項目設計、施工方案，完善和細化項目的成本控制指標。負責協(xié)調組織生產(chǎn)過程中的成本控制，起到與公司成本中心的密切聯(lián)系和溝通作用。按照公司的招投標管理辦法的要求，參與公司組織的項目的招投標工作。負責辦理項目總包、監(jiān)理、主要設備招標手續(xù)。負責經(jīng)濟合同審核。負責檢查并核對項目主要合同執(zhí)行過程和主要款項的支付。負責本項目合同軟件的管理工作，對本項目的成本指標進行登記，并根據(jù)合同要求進行成本拆分。負責項目決算及分析。負責本項目的合作伙伴登記、評審及后評估工作。計劃主管崗位職責：負責根據(jù)公司經(jīng)營計劃的要求，與各業(yè)務部門協(xié)商并按項目總經(jīng)理的要求組織各業(yè)務部門進行項目開發(fā)二級計劃的編制工作；負責組織各業(yè)務部門根據(jù)二級計劃編制詳細的項目各專項實施計劃。提前分析、判斷出影響項目二級進度計劃的關鍵節(jié)點。負責每月中和月度調度會前匯總統(tǒng)計各部門計劃任務完成情況，并分析對年度計劃可能產(chǎn)生的影響。在每月項目調度會前制定“項目月度計劃任務考核表”，檢查完成情況并向項目總經(jīng)理匯報。負責對項目實施過程進行監(jiān)控、檢查、跟蹤記錄，對未按計劃執(zhí)行的及時提出改進意見并進行預警或依據(jù)“公司計劃管理辦法”規(guī)定的權限進行計劃調整。計劃主管負責組織各專業(yè)主管填報月度資金計劃，成本主管負責依據(jù)合同復核。按照項目總經(jīng)理要求組織各業(yè)務部門共同編制項目后評估文件，分階段確定工作內(nèi)容并組織相關部門完成并存檔。負責對項目計劃管理的技術手段和工作流程提出改進方案并組織實施。專業(yè)工程師崗位職責：負責編制工程項目專業(yè)工程實施計劃，并嚴格按照工程計劃實施。負責組織設計各階段的技術應用方案的編制。對工程設計中的結構、精裝修、機電、水暖等專業(yè)問題負責，控制設計中的質量問題。負責各階段專業(yè)圖紙審核工作。審核監(jiān)理規(guī)劃、施工單位的施工組織設計，并按施工規(guī)范對工程質量進行檢驗、對工程文件管理控制、組織管理施工過程中專業(yè)的驗收工作。依靠部門支持，跟蹤有關本專業(yè)的智能化住宅技術、新型建筑材料、新施工工藝、建筑設備的發(fā)展動態(tài)，收集有關方面的資料，分析、研究其實際應用的可行性，并聯(lián)合相關單位進行新產(chǎn)品的開發(fā)。該項工作的主控責任在專業(yè)職能部門。負責本專業(yè)合作伙伴的評審及后評估工作。客服主管崗位職責：在部門領導指導下，負責開發(fā)客戶資源，了解市場，根據(jù)項目需求定期完成關于客戶需求及生活方式的調查與報告。執(zhí)行客戶投訴緩沖體系。負責接聽客戶服務熱線，做好客戶意見、建議和投訴事項的記錄、處理、回復及報告。負責項目售后服務各環(huán)節(jié)的工作。如簽約客戶的合同/工程洽商；入住驗收、入住接待、入住后回訪等工作。負責收集、整理客戶的各種資料，每月將客戶信息進行分析并上報部門總經(jīng)理和項目總經(jīng)理。有價值或需要在項目中規(guī)避的問題、信息，應及時通報相關部門。法律主管崗位職責負責按照項目計劃編制所涉及法律文件的工作計劃及方案。負責對項目建設過程中所涉及的工程合同、法律文件的審核。并參與總包合同等重大合同的前期談判工作。負責對銷售合同、銷售審批文件、客戶備忘錄的審核及修改。并應定期檢查、監(jiān)督經(jīng)紀公司及其他代理公司相關合同文件，以規(guī)范銷售合同管理工作。負責審查入住法律文件并協(xié)助相關部門解決入住過程中的法律問題。負責對項目組人員、銷售人員進行法律、合同的培訓，對項目實施過程中所涉及的法律問題及時提出法律意見并進行預警。公司相關專業(yè)、職能部門的與項目有關的工作職責：負責提供專業(yè)支持，參與重大事項的審核和建議，培訓、培養(yǎng)員工，負責指導本部門員工工作，負責專業(yè)技術建設并負責各項目間的專業(yè)信息共享、傳遞及經(jīng)驗積累等工作。并依據(jù)項目目標，在項目總經(jīng)理的組織協(xié)調下，組織專業(yè)資源開展各項具體工作，按時、按質完成項目分配的工作任務。項目工作的審批流程和權限涉及下列事項須按規(guī)定程序會簽并報公司總經(jīng)理確定和審批：實施大綱及其附件：項目總開發(fā)計劃、成本指標、銷售計劃、銷售定價、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標準、物業(yè)管理標準等；建筑、園林景觀、精裝修、泛光照明等重大技術方案；招標計劃及200萬元以上（含200萬元）的招標定標，審批權限和流程詳見《招投標管理辦法》；50萬元以上（含50萬元）和重大的洽商變更，審批權限和流程詳見《洽商管理辦法》；項目總經(jīng)理認為其他有必要請示公司總經(jīng)理的重大事項。涉及下列事項可按規(guī)定程序會簽后報項目總經(jīng)理最終審批：200萬元以下的招標、定標，審批權限和流程詳見《招投標管理辦法》,同時報公司總經(jīng)理閱知；大于20萬且小于50萬元的現(xiàn)場洽商和設計變更，審批權限和流程詳見《洽商管理辦法》；《工程進度款撥付審核表》和計劃內(nèi)項目合同付款的審批，審批權限和流程詳見《合同及收付款管理辦法》；50萬元以下的工程合同；不須呈報公司領導審批的文件、項目工作和其他事項。在已發(fā)生的成本總額不超成本指標的情況下，項目總經(jīng)理可以將單項成本余額（不含土地費用）調整到其他成本科目，但原則上二級成本指標的調整不應超過10%。成本主管每月（或不定期）將調整情況統(tǒng)計上報成本管理中心總經(jīng)理、公司主管領導和公司總經(jīng)理。項目工作的成果性文件以會簽審批的形式確認，由經(jīng)辦部門或項目組負責起草并呈閱，經(jīng)紀公司、物業(yè)公司呈報的文件統(tǒng)一報項目總經(jīng)理，項目總經(jīng)理明確需會簽的部門或人員。各專項業(yè)務制度中已明確會簽審批流程的，按專項制度執(zhí)行，其他的按以下程序執(zhí)行：經(jīng)辦人填寫呈閱件或會簽單；項目組經(jīng)辦的工作由項目總經(jīng)理作為項目組領導簽署意見，經(jīng)辦部門經(jīng)辦的工作由部門總經(jīng)理簽署意見。簽署時應明確會簽部門和人員；主管領導、相關部門和專業(yè)領導會簽；財務總監(jiān)審閱；項目總經(jīng)理審批；公司總經(jīng)理審批。細則詳見《業(yè)務審批流程權限表》。項目實施的過程風險控制項目總經(jīng)理在項目出現(xiàn)重大問題時應在控制損失和影響的同時，及時通知相關部門并上報公司領導。項目總經(jīng)理安排計劃主管記錄和考核項目計劃的執(zhí)行情況，每月中發(fā)布《月中計劃執(zhí)行情況通報》，每月公司調度會上做《計劃執(zhí)行情況綜述》，對項目工作進行總體介紹，并對存在的問題提出預警。項目每月計劃進度安排要與《項目二級開發(fā)計劃》的內(nèi)容基本符合?！俄椖慷夐_發(fā)計劃》的編制標準參見《項目開發(fā)計劃編制規(guī)范》。具體規(guī)定參見公司制度文件：《公司計劃和績效考核管理辦法》。項目后評估項目正式集中辦理入住后，計劃信息部牽頭組織項目后評估工作，后評估工作分為以下三個部分：項目總經(jīng)理和各部門分別撰寫后評估報告提交計劃信息部匯總，應包括以下內(nèi)容：項目總經(jīng)理總結分析項目管理工作的經(jīng)驗、教訓，提出改進建議；各部門（項目組）總結本部門項目工作的經(jīng)驗、教訓，提出改進建議；各部門（項目組）評評價上、下游游部門在工作作中的配合情情況，提出對對項目整體管管理的意見和和建議。成本管理中心組織織總結分析項項目成本管理理情況、洽商商及發(fā)生原因因；計劃信息部總結分析析項目重點工工作的計劃完完成情況和質量。各部門分別整理實實施大綱及相相關資料提交交計劃信息部部匯總，應包包括以下內(nèi)容容：項目實施大綱最終終稿；項目實施大綱附件件：項目的定定位報告、設設計任務書、產(chǎn)產(chǎn)品標準、開開發(fā)計劃、成成本測算、交交工標準、物物業(yè)標準等；；涉及項目實施及產(chǎn)產(chǎn)品調整的會會議紀要、專專題報告等。項目重要和總結性性資料：銷售售資料、樓書書、售房合同同及補充協(xié)議議文本、房屋屋質量保證書書和產(chǎn)品說明明書、物業(yè)交交接文件等；；全套圖紙和竣工圖圖；其他須歸檔的項目目資料。相關部門對項目主主要合同的執(zhí)執(zhí)行情況、合合作伙伴履約約、服務配合合情況等進行行綜合評價，評評價辦法詳見見公司制度文文件：《合作作伙伴管理辦法》。公司將依據(jù)后評估估成果對項目總總經(jīng)理進行考核。項目考核和激勵辦辦法項目總經(jīng)理在承接接新項目時，與與公司總經(jīng)理理簽定《項目目目標任務書書》。公司按《項目目目標任務書書》所確定的的項目目標