北京典型項(xiàng)目戶型戶型解讀

北京典型項(xiàng)目

戶型解讀2011/12/27客戶目標(biāo)

Objectives

>多層類住宅產(chǎn)品2LOFT產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間局部空間贈(zèng)送3鴻坤·理想城

兩室兩廳兩衛(wèi)43平米戶型方正，明廚明衛(wèi)上下層雙觀景陽(yáng)臺(tái)樓上衛(wèi)生間干濕分離，使用率高超大雙觀景陽(yáng)臺(tái)房型端正，客廳與臥室均采光良好，上下層雙觀景陽(yáng)臺(tái)基本舒適度提升4方恒偶寓

三室兩廳兩衛(wèi)

67平米7.8米大開間，東南雙向開窗，采光極佳二層北側(cè)大面積贈(zèng)送空間主臥雙向采光，內(nèi)帶衣帽間，舒適明媚二層采光書房，安靜舒適樓下電梯廳位置，免費(fèi)贈(zèng)送二層北側(cè)，利用電梯廳上方空間進(jìn)行大面積贈(zèng)送性價(jià)比提升5首邑溪谷

兩室兩廳一衛(wèi)

45平米（實(shí)得90平米）樓下電梯廳位置，免費(fèi)贈(zèng)送大露臺(tái)贈(zèng)送客廳局部跳空，奢華舒適南向大露臺(tái)全贈(zèng)送二層北側(cè)大面積贈(zèng)送空間二層露臺(tái)內(nèi)帶小陽(yáng)臺(tái)，生活儲(chǔ)物更便捷二層北側(cè)，利用電梯廳上方空間進(jìn)行大面積贈(zèng)送南側(cè)大露臺(tái)全贈(zèng)送性價(jià)比提升6UP生活3室2廳1衛(wèi)1廚52㎡二層?xùn)|側(cè)，利用電梯廳上方空間進(jìn)行大面積贈(zèng)送

南側(cè)雙飄窗全贈(zèng)送

性價(jià)比提升7一房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗半地下室空間躍層8麗都壹號(hào)1室1廳1衛(wèi)1廚60㎡房型端正，臥室雙向采光良好，明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)、干濕分離，是北京小高層緊湊戶型的代表?；臼孢m度提升9易居國(guó)際1室2廳1衛(wèi)66㎡10珠光御景1室2廳1衛(wèi)49㎡11潤(rùn)楓領(lǐng)尚1室1廳56㎡12紅木林1室1廳1衛(wèi)55㎡13兩房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層14房型端正，南北通透，客廳與臥室均采光良好，每間臥室都有觀景外飄窗，是北京小高層緊湊戶型的代表。180度外飄窗，景觀主臥南陽(yáng)臺(tái)寬闊舒適，采光良好北向生活陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)，舒適觀景俱佳孔雀大衛(wèi)城

兩室兩廳一衛(wèi)

90平米基本舒適度提升廚房與餐廳緊鄰，餐廚一體，生活更加便捷15通過(guò)弧形窗來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳?；臼孢m度提升客廳、主臥均有弧形觀景窗，享受生活，享受美景新華聯(lián)運(yùn)河灣

兩室兩廳一衛(wèi)

86平米162房戶型設(shè)計(jì)——金地作品，最大亮點(diǎn)就是通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)等空間的大面積贈(zèng)送沿展室內(nèi)空間上海金地系列作品玄關(guān)處理凸窗觀景陽(yáng)臺(tái)超大陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)92平大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)基本舒適度提升17左右錯(cuò)的露臺(tái)、落地凸窗使得戶型成為性價(jià)比殺手A:兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積63.41-65.02套內(nèi)面積57.24-57.6B:兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積65.05-66.41套內(nèi)面積55.68-55.83亮點(diǎn)：左右錯(cuò)的露臺(tái)設(shè)計(jì)，空間全贈(zèng)送（地域限制）落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值A(chǔ)B基本舒適度提升182房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)——2房+地下室，贈(zèng)送入戶花園和地下室，不僅提升了2房的舒適度，也提升了整體的性價(jià)比復(fù)式2房2廳1衛(wèi)，建筑面積155，地下室60花園入戶景觀陽(yáng)臺(tái)下沉庭院多功能地下室首開·常青藤

兩室兩廳衛(wèi)

155平米性價(jià)比提升景觀陽(yáng)臺(tái)下沉庭院花園入戶19紅木林：戶型區(qū)間104－109，贈(zèng)送面積高達(dá)30平米以上，舒適性達(dá)到極致。奇數(shù)層贈(zèng)送，2房變3房性價(jià)比提升主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)，舒適奢華主臥贈(zèng)送L型超大飄窗，雙向采光偶數(shù)層贈(zèng)送，2房變3房奇數(shù)層贈(zèng)送超大南向觀景露臺(tái)20三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層功能空間彈性空間細(xì)化空間預(yù)留空間可分可合可變空間：內(nèi)庭院等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間工人房21房型方正實(shí)用，南北通透，采光面大。各臥室均贈(zèng)送超大飄窗，既美觀又實(shí)用性價(jià)比提升超大飄窗，景觀客廳玄關(guān)處的收納、儲(chǔ)物系統(tǒng)中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島

三室兩廳一衛(wèi)

96平米22南向采光面大，4個(gè)超大飄窗贈(zèng)送，獨(dú)立的傭人專區(qū)設(shè)計(jì)性價(jià)比提升富力盛悅居三室兩廳三衛(wèi)

160平米南向雙主臥設(shè)計(jì)，過(guò)道式衣帽間與衛(wèi)生間連同，生活舒適便捷南向貫穿11.3m大飄窗，贈(zèng)送空間達(dá)到極致傭人專區(qū)，獨(dú)立出入口連通傭人房23預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。

空間功能彈性花園改餐廳餐廳改次臥或書房?jī)?nèi)庭院可改成一書房可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室24“魔術(shù)盒”分隔客廳與餐廳，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立而靈活使用的空間。

空間功能彈性·智能識(shí)別卡電梯，單獨(dú)入戶可直達(dá)寓所玄關(guān)，尊貴、舒適、以人為本?！ず?jiǎn)約的玄關(guān)設(shè)計(jì)，可收納鞋柜以及零碎物品，甚至可當(dāng)日常出入衣帽間使用?！ぁ澳g(shù)盒”分隔客廳與餐廳，可當(dāng)書房、收藏

展示間，也可當(dāng)工作室或私人會(huì)客廳；是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立而靈活使用的空間?！ず?jiǎn)約的中島式廚房吧臺(tái)，雙向采光，明廚空間，戶外更有獨(dú)特景致，令整個(gè)空間光潔生動(dòng)?！ず投鄶?shù)住宅不一樣，MOMA把最好位置留給餐廳。把美好的陽(yáng)光和最好的景觀獻(xiàn)給家人共聚的時(shí)光。內(nèi)庭院可改成一書房25功能空間彈性3房+陽(yáng)光下沉庭院首開·常青藤三室兩廳兩衛(wèi)

220平米樓梯位于邊緣，戶型規(guī)劃合理書房與餐廳可分可合，滿足不同采光及辦公需求26潮白河·孔雀英國(guó)宮

三室二廳二衛(wèi)

159平米

空間功能細(xì)化主臥包括采光明衛(wèi)+步入式衣帽間+南向觀景陽(yáng)臺(tái)，霸氣十足雙入戶體統(tǒng)，入戶花園更添情趣超大入戶花園贈(zèng)送超大面寬橫廳設(shè)計(jì)，采光觀景皆佳U型廚房，符合人體工程學(xué)設(shè)計(jì)超大入戶花園設(shè)計(jì)，保證戶型在舒適度的基礎(chǔ)上性價(jià)比進(jìn)一步提升2728借鑒點(diǎn)：功能布局合理；獨(dú)立玄關(guān)、左右預(yù)留收納空間；T軸空間設(shè)計(jì)、大面寬、短進(jìn)深；U型廚房、觀景大窗；特色家政間、采光家政陽(yáng)臺(tái)；大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)；主衛(wèi)獨(dú)立、次衛(wèi)明衛(wèi)；155平方米三室兩廳兩衛(wèi)家政空間萬(wàn)科優(yōu)8戶型空間功能細(xì)化28四房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層功能空間彈性空間細(xì)化空間預(yù)留空間可分可合可變空間：內(nèi)庭院等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間玄關(guān)處理工人房主仆分道29翠林漫步

4室2廳2衛(wèi)

149平米2700觀景圓形窗，園林景觀盡收眼底6米高空中露臺(tái)，庭院生活盡情展現(xiàn)，性價(jià)比進(jìn)一步提升拐角飄窗，雙向觀景，超高增送性價(jià)比提升利用飄窗、高空露臺(tái)等超高贈(zèng)送手法提高產(chǎn)品性價(jià)比30最大亮點(diǎn)：最大限度挖掘性價(jià)比通過(guò)凹陽(yáng)臺(tái)和外部陽(yáng)臺(tái)的連通設(shè)計(jì)，使得凹陽(yáng)臺(tái)可以通過(guò)玻璃封閉成可以房間使用。住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽(yáng)臺(tái)和一步花池，為物業(yè)增加價(jià)值點(diǎn)。功能空間彈性中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島4室2廳2衛(wèi)

135平米改為奢華3居室，如中間墻拆除，書房可改為采光餐廳使用31新里·西斯萊公館4室2廳3衛(wèi)

186平米空間功能細(xì)化雙主臥設(shè)計(jì)，傭人房空間相對(duì)獨(dú)立，U型廚房設(shè)計(jì)大氣明快傭人房帶北向陽(yáng)臺(tái)，并設(shè)計(jì)獨(dú)立出入口，充分展現(xiàn)主人關(guān)懷并使其活動(dòng)空間更為獨(dú)立KINGSIZE主臥，奢華氣質(zhì)顯現(xiàn)32獨(dú)立收納系統(tǒng)舒適的陽(yáng)臺(tái)空間開闊U型廚房技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)公攤得房率164146.517.590%產(chǎn)品特點(diǎn)得房率90%一梯兩戶，品質(zhì)更高南北通透獨(dú)立玄關(guān)，帶收納U型廚房，使用效率更高廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，雙衛(wèi)生間獨(dú)立洗衣房豪華主衛(wèi)，帶獨(dú)立衣帽間豪華主臥獨(dú)立的工作陽(yáng)臺(tái)收納系統(tǒng)多空間功能細(xì)化15.3m的面寬設(shè)計(jì)，采光面超大，所有臥室均南向設(shè)計(jì)，主臥南北通透，得房率高達(dá)90%33中信紅樹灣

4房2廳2衛(wèi)174~175m2奇數(shù)層空能空間細(xì)化，主仆分道，盡顯尊貴空能空間細(xì)化，主臥衣帽間設(shè)置空能空間彈性，空中內(nèi)庭院，庭院生活與封閉成室內(nèi)空間，任意選擇空能空間彈性，書房和主臥可分可合引入別墅元素34市場(chǎng)多層及小高層、高層產(chǎn)品暢銷戶型特征總結(jié)

物業(yè)類型戶型特征分析兩房緊湊型南北通透，方正實(shí)用，明衛(wèi)，270度凸窗贈(zèng)送舒適型+入戶花園、凸窗贈(zèng)送，空中露臺(tái)，彈性空間（陽(yáng)光房等）三房緊湊型南北通透，凸窗贈(zèng)送，明廚明衛(wèi)舒適型+入戶花園，空中露臺(tái)、雙衛(wèi)生間、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)或者凸窗、空間彈性（地下室、客廳與書房可分可合）豪華型+橫廳設(shè)計(jì)，內(nèi)庭院、功能房、工人房、主仆分道四房舒適型內(nèi)庭院，中西廚、各類凸窗設(shè)置、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、儲(chǔ)藏室、帶工人房、主仆分道豪華型+雙主臥35客戶目標(biāo)

Objectives

>住宅產(chǎn)品創(chuàng)新形式36戶型優(yōu)化減少純過(guò)道等交通面積，增加戶型內(nèi)的使用率；人流動(dòng)向流暢，盡量減少與其他空間關(guān)系的干擾；干濕分區(qū)，增加各個(gè)空間的利用率及空間聯(lián)動(dòng)性；增加各個(gè)空間的儲(chǔ)物功能。37傳統(tǒng)戶型戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：134.99套內(nèi)面積：115.44得房率：85.51走道10.31m2客廳18.55m2餐廳7.26m2廚房7.34m2主臥室14.71m2北臥室210.17m2次臥室10.66m2次衛(wèi)3.55m2洗衣區(qū)2.75m2衣帽間3.65m2主衛(wèi)4.87m2儲(chǔ)藏間1.6m2南陽(yáng)臺(tái)4.76m2工作陽(yáng)臺(tái)3.36m2傳統(tǒng)戶型38優(yōu)化戶型戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：137.84套內(nèi)面積：122.05得房率：88.54玄關(guān)6m2餐廳14.8m2客廳17.4m2廚房7.6m2北臥室10.4m2主臥室14.5m2次臥室10.5m2次衛(wèi)3.4m2洗衣區(qū)4.4+3.4m2主衛(wèi)4.5m2走道2.2m2水爐間衣帽間4.2m2陽(yáng)臺(tái)8.6m239對(duì)比分析面積對(duì)比部位傳統(tǒng)戶型（m2）優(yōu)化戶型（m2）公共區(qū)域玄關(guān)6客廳18.5517.4餐廳7.2614.8功能空間廚房7.347.6次衛(wèi)3.553.4主衛(wèi)4.874.5洗衣區(qū)2.754.4走入式衣帽間3.654.2儲(chǔ)藏室1.6獨(dú)立空間主臥室14.7114.5次臥室10.1710.5北臥室10.6610.4灰空間走道10.312.3工作陽(yáng)臺(tái)3.363.4南陽(yáng)臺(tái)4.768.6對(duì)比分析40對(duì)比分析1.玄關(guān)系統(tǒng)直接進(jìn)入客餐廳，無(wú)過(guò)渡空間未設(shè)置一些必要功能設(shè)施不便維持室內(nèi)的清潔分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng)獨(dú)立的內(nèi)外過(guò)渡空間舒適的尺度2.9m1.4m儲(chǔ)藏，鞋帽收納組合衣物更換及儲(chǔ)藏室內(nèi)外過(guò)渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔41對(duì)比分析2.客餐廳餐廳空間尺度舒適走道空間融入客餐廳，空間利用充分客餐廳共享性好餐廳空間略小走道空間未充分利用客餐廳空間共享性略差4.2m3.2m4.5m走道過(guò)長(zhǎng)，空間共享性略差42對(duì)比分析3.次衛(wèi)系統(tǒng)3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆獨(dú)立洗衣間，組合功能設(shè)置次衛(wèi)布局合理，空間利用充分與其他空間關(guān)系簡(jiǎn)單，無(wú)干擾干身區(qū)功能單一次衛(wèi)空間利用率低與其他空間關(guān)系干擾多2.75m2洗衣機(jī)+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣機(jī)+燙衣板+衣柜+工作陽(yáng)臺(tái)空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾洗衣晾衣空間零距離與其他空間相對(duì)獨(dú)立洗衣晾衣43對(duì)比分析4.其他陽(yáng)臺(tái)實(shí)際可用率低次臥走道面積大，空間狹小北臥面寬窄，空間狹小走入式衣帽間功能單一陽(yáng)臺(tái)更加舒適寬敞次臥空間更加寬敞，不可利用空間少北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)置陽(yáng)臺(tái)走入式衣帽間增加梳妝臺(tái)功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)置梳妝臺(tái)，行為更加便捷，生活分類清晰44組合創(chuàng)新聯(lián)排、平層、疊拼等不同產(chǎn)品類型在一棟建筑中體現(xiàn)，滿足不同類型客群的需求；產(chǎn)品類型多樣，且有超大面積的贈(zèng)送空間，提升性價(jià)比的同時(shí)，增加居住樂(lè)趣45一、二層聯(lián)排，三層平層，四、五層疊拼的組合產(chǎn)品案例：格林小鎮(zhèn)6基于某些條件把幾個(gè)戶型的不同的特點(diǎn)、不同功能組合在一起以滿足客戶需求的創(chuàng)新一梯四聯(lián)排一梯二平層一梯三疊拼46一層平面圖（一梯4戶）—聯(lián)排二層平面圖（一梯4戶）—聯(lián)排案例：格林小鎮(zhèn)61-2層四戶聯(lián)排別墅，均贈(zèng)送入戶花園47三層平面圖（一梯2戶）-平層案例：格林小鎮(zhèn)63層兩戶平層戶型，每戶均贈(zèng)送3個(gè)大露臺(tái)48四層平面圖（一梯3戶）—疊拼五層平面圖（一梯3戶）—疊拼案例：格林小鎮(zhèn)64-5層三戶疊拼別墅，每戶均贈(zèng)送2-3個(gè)大露臺(tái)49立面創(chuàng)新與傳統(tǒng)中式住宅的結(jié)合與民間藝術(shù)元素的結(jié)合大量色彩的運(yùn)用新材料的運(yùn)用50

吸取了諸多中國(guó)傳統(tǒng)民居的建筑特色，融中國(guó)傳統(tǒng)建筑特色和意境為一體

萬(wàn)科第五園51案例：北京大成國(guó)際中心吸取了江南鏤空的格子窗造型元素

把地域中某個(gè)特征引入到立面中，或是一個(gè)物品，一個(gè)符號(hào)，甚至相同建筑產(chǎn)品加以提煉和改良52巧用建筑色彩，滿足居住享受基本色為白色輔助色為黑灰色點(diǎn)綴色為紅、黃、藍(lán)、綠色建筑產(chǎn)品采用了相間的黑灰色和紫銅的紅，鑲嵌紅銅的外立面使當(dāng)代ＭＯＭＡ成為北京第一個(gè)會(huì)變顏色的建筑；特種玻璃和純銅板構(gòu)成的外墻呈現(xiàn)黑、白、金三重色彩，在簡(jiǎn)潔的重疊中營(yíng)造建筑的獨(dú)特個(gè)性，將立面變化發(fā)揮到淋漓盡致。案例：北京當(dāng)代MOMA53案例：北京紅璽臺(tái)從紫禁城的肅穆紅墻中汲取靈感，輔以元代瓷器釉里紅的澄凈，萃取出現(xiàn)在所使用的“中國(guó)紅”，其色調(diào)古樸、厚重、沉穩(wěn)而雅致。在制作工藝上，彩釉玻璃是將無(wú)機(jī)釉料，印刷到玻璃表面，經(jīng)烘干，鋼化加工，將釉料永久燒結(jié)于玻璃表面而得到一種耐磨，耐酸堿的裝飾性玻璃。色彩艷麗，不褪色，不剝落，無(wú)吸收，無(wú)滲透，易于清潔，能吸收并反射部分太陽(yáng)熱能，同時(shí)具有節(jié)能功效。紅璽臺(tái)貼上“中國(guó)紅”國(guó)內(nèi)首用彩釉玻璃外立面54客戶目標(biāo)

Objectives

>類低密度住宅產(chǎn)品55TownHouse產(chǎn)品常見的八種溢價(jià)方式56方式一：地下室可以通過(guò)抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；亞運(yùn)新新家園中庭花園下沉；亞運(yùn)新新家園半地下室，頂部高出水平面60cm以上；美林香檳小鎮(zhèn)57方式二：TownHouse入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)自然、大氣，無(wú)論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺(tái)把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用；萬(wàn)科城美林香檳小鎮(zhèn)萬(wàn)科藍(lán)山帕莎迪納中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大；端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)；58方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TownHouse更具有獨(dú)立別墅特征；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科藍(lán)山金地格林春曉美林香檳小鎮(zhèn)59方式四：客廳層高可通過(guò)各種方式挑高，大氣、舒適；客廳二層挑空（6m）利用客廳喝餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（3—3.9m）利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高（3—3.6m）利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）利用夾層和客廳間的夾層增加（4.8m）60方式五:中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬(wàn)科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬(wàn)科第五園61方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)面積最少；直跑：節(jié)約面寬

橫向雙跑：犧牲面寬，但不會(huì)使交通走道過(guò)于狹長(zhǎng)，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型豎向雙跑：優(yōu)劣勢(shì)與橫向雙跑正好相反62方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；63方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺(tái)，這點(diǎn)是TownHouse有別于高檔公寓重要點(diǎn)主臥專用層，南北雙陽(yáng)臺(tái)，還帶大露臺(tái)主臥室都配有陽(yáng)光浴室三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽(yáng)臺(tái)和大面積露臺(tái)。萬(wàn)科第五園北京新新家園各區(qū)域劃分清楚，露臺(tái)大而方正；金地格林春曉帕薩迪納功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活；64經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析65小獨(dú)棟別墅界定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)指標(biāo)地下面積：<100平米所謂小獨(dú)棟產(chǎn)品是相對(duì)于建筑面積較大、總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過(guò)建筑面積控制總價(jià)，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品產(chǎn)品界定產(chǎn)生背景小獨(dú)棟產(chǎn)品概念于2003年北京別墅市場(chǎng)出現(xiàn)，此類產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果——即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大/總價(jià)較高的獨(dú)棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類型66小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點(diǎn)存在一定的矛盾，需要通過(guò)一些技術(shù)性的手段解決獨(dú)棟的產(chǎn)品形式較低的總價(jià)范圍較高的建筑密度緊湊的生活空間產(chǎn)品策略：在保持較低的總價(jià)范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營(yíng)造上發(fā)力可以通過(guò)圍合組團(tuán)、建筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠地幾種手段來(lái)解決建筑密度過(guò)高帶來(lái)的壓抑和擁擠之感?？梢酝ㄟ^(guò)室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細(xì)節(jié)幾種手段來(lái)解決小面積帶來(lái)的別墅感缺陷問(wèn)題。較高的建筑密度緊湊的生活空間客戶敏感點(diǎn)產(chǎn)品缺陷67較高的建筑密度帶來(lái)的空間壓抑和緊促感可以通過(guò)一些手段來(lái)緩解和規(guī)避較高的建筑密度圍合組團(tuán)建筑單體聯(lián)院處理公共綠地在節(jié)約基地面積的前提之下，通過(guò)圍合組團(tuán)的公共空間來(lái)增加鄰里交流空間，減少較小的庭院面積帶來(lái)的負(fù)面影響(典型案例：納帕溪谷）短面寬/大進(jìn)深的單體設(shè)計(jì)帶來(lái)的采光和對(duì)視問(wèn)題可以通過(guò)單體的排布擺向和處理來(lái)解決（典型案例：龍灣別墅）山墻的共用/庭院的銜接可以在提高容積率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度（典型案例：香江別墅、亞瀾灣）大面積集中公共綠地的設(shè)施在視覺感受上給人空曠的感覺，并且能夠?yàn)闃I(yè)主提供寬敞的活動(dòng)空間緩解庭院活動(dòng)面積較小的問(wèn)題（典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林）68圍合組團(tuán)式排布小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對(duì)土地面積占有；解決方案之一是采用組團(tuán)式布局，即4-6棟別墅通過(guò)圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來(lái)的負(fù)面影響案例：納帕溪谷小戶型布局69建筑單體的朝向與體型在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的布局與正南、正北約40度的夾角，增加了朝陽(yáng)面。項(xiàng)目的高容積率決定了其宅基地短面寬/大進(jìn)深的缺點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)上采用了豎L型，把客廳等需要日照和采光的公共空間放到首層延伸處，而臥室區(qū)退后設(shè)置；實(shí)現(xiàn)了客廳等的立體采光和臥室的多面采光，給解決對(duì)視問(wèn)題留出了窗子設(shè)置的空間案例：龍灣別墅70聯(lián)院處理——院落空間集約化聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過(guò)山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過(guò)小帶來(lái)的視覺壓抑和緊湊之感前院內(nèi)院后院典型案例：香江別墅71下沉式庭院——院落空間立體化下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力，已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)：增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵水印長(zhǎng)灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m272公共綠地集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以解決小獨(dú)棟別墅庭院空間小而產(chǎn)生的活動(dòng)空間不足，同時(shí)為鄰里之間的交流提供了良好的場(chǎng)所零散分布的集中綠地可以緩解較高的建筑密度帶來(lái)的視覺壓抑和疲勞感多處集中綠地的開放性對(duì)于實(shí)現(xiàn)均衡物業(yè)價(jià)值有良好的效果典型案例：溫哥華森林73緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間，同時(shí)通過(guò)合理的功能布局減少面積較小帶來(lái)的壓抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受”的效果別墅特質(zhì)空間的處理彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。充分利用地下室，在其分布活動(dòng)室、影音室、工人房等功能空間功能空間布局處理74玄關(guān)和吹拔小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。項(xiàng)目名稱入口玄關(guān)面積(m2)順馳林溪a戶型9萬(wàn)萬(wàn)樹B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林溪a戶型入口玄關(guān)9平米別墅特質(zhì)空間的處理75大面積會(huì)客廳 客廳是待客會(huì)客的主要空間。別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽在地上面積為250左右的情況下，獨(dú)立客廳面積應(yīng)達(dá)到40平方米左右；在地上面積在200平米左右，家庭廳、客廳以及餐廳可以結(jié)合布置，總面積在70-80左右別墅特質(zhì)空間的處理76客廳挑空 小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，項(xiàng)目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35別墅特質(zhì)空間的處理77獨(dú)立主臥區(qū) 主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥區(qū)有兩種處理手法：方法一：二層只有主臥區(qū)一個(gè)功能空間，無(wú)其他臥室；方法二：二層設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)，以滿足雙親同住的需要；案例1：水印長(zhǎng)灘III期托斯卡納山居別墅NA戶型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次臥室。陽(yáng)臺(tái)主臥室書房上空衣帽間過(guò)廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間案例2：納帕溪谷SA戶型，二層設(shè)有2個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)；別墅特質(zhì)空間的處理78地下室、半地下室 小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。半地下室與室外別墅特質(zhì)空間的處理79地下室功能與面積項(xiàng)目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型73納帕溪谷SE戶型84觀唐E戶型98觀唐V戶型93龍灣別墅A-5戶型88龍灣別墅B-3戶型110溫哥華森林C3-C戶型124溫哥華森林b3-P戶型130納帕溪谷SE戶型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活動(dòng)室和下沉式庭院觀唐E戶型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院晴翠園F戶型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娛樂(lè)室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設(shè)備間別墅特質(zhì)