長沙商業(yè)圈分析報告

2006年，長沙市商業(yè)地產(chǎn)向品牌化、規(guī)?；⒔紖^(qū)化、開放型、人防型發(fā)展，不斷更新?lián)Q代，趨向標(biāo)準(zhǔn)與成熟。2005年7月《長沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》定案，令長沙商業(yè)未來15年的發(fā)展有了更明晰的發(fā)展方向，基本形成與長沙市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放水平相適應(yīng)、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級體系，板塊效應(yīng)日趨明顯。新開工由］積與竣J_rh~i和心銷售量Q面積市（力平米】中,同比口增長率卡面積vK力平米*同比僧長辜F面積口乂力平朱）軍同比J噌長率尸2004年187.87^5S.59蝦11碼口如'20.85%^9L如-31.87%^-'2005年爐-'227.B3*.21.2年修156^1*?-B.55加L91..3加.2006^1-9月十2-39.0S-P46.97%^124.97P47.S5^,^39.43^-41.76%-/合計心654.78^452.'^161.87^!數(shù)據(jù)來源智依長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)根信息系統(tǒng)》4E數(shù)據(jù)顯示，2004年至2006年9月，長沙市商業(yè)用房新開工面積共計654.78萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，銷售量161.87萬平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀況。由于零售業(yè)競爭加劇，導(dǎo)致數(shù)個管理不善的（或是定位不準(zhǔn)的）大型商場、寫字樓暫時停業(yè)以重新定位或裝修，也有部分商場、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。綜合市場調(diào)研可了解到，從2006年開始的往后三年之內(nèi)，長沙市商業(yè)物業(yè)將歷經(jīng)一個放量的高潮期。一、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀1、長沙市商業(yè)格局;乜涉市啜市同業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在目規(guī)劃(30(157026宦業(yè)照備?樂跟近網(wǎng)一個市級中山山

兩個市緩副中心￥

十個區(qū)級中心乜涉市啜市同業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在目規(guī)劃(30(157026宦業(yè)照備?樂跟近網(wǎng)一個市級中山山

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十個區(qū)級中心3傳統(tǒng)用五一廠場商業(yè)中心*J伍家?guī)X商業(yè)中杉川農(nóng)車站商業(yè)中心刈東塘商業(yè)中心中弟灣鎮(zhèn)商業(yè)中心W新理嘀星蟠業(yè)副中心印撈II商業(yè)中，匕3望城坡商業(yè)中心中T(il浦、||四行111』rhj\.?根據(jù)二OO五年七月通過我省專家評審會的《長沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》，確定了長沙未來15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)完善1個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、10個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，并就長沙城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展目標(biāo)、城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設(shè)進(jìn)行了專項規(guī)劃。根據(jù)專家的看法，此次規(guī)劃遵循三個方面:〔1〕隨著需求的變化，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局會提出新要求?！?〕規(guī)劃要進(jìn)一步與長株潭融城及長沙一小時經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略相結(jié)合，提高輻射能力。商業(yè)今后的布點(diǎn)不一定集中在核心城區(qū)，而要向交通便捷，輻射力強(qiáng)的城市外環(huán)、城郊接合部分布?！?〕三是規(guī)劃要將整合控制現(xiàn)有城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)與規(guī)劃引導(dǎo)新城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合。長沙傳統(tǒng)商圈分析五一廣場商業(yè)中心—一地位穩(wěn)固的市級商圈區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在30分鐘的范圍簡介：五一商圈有2000多年歷史，最初由居民聚居形成原始商業(yè)發(fā)展而成。位于長沙核心地帶，高度集中的商務(wù)與金融配套奠定了其商業(yè)主導(dǎo)地位，是各路商家必爭之地。匯聚百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店等，商業(yè)營業(yè)面積達(dá)50萬以上。南北、東西兩大城市主干道的聚集，每日人流量達(dá)30-50萬。主要商業(yè)物業(yè):

百貨口平和堂小春大白王府井百貨一新世界百貨〃新大新廣場/『家甲保繡中環(huán)秒典糊中心萬達(dá)購糊廣場口百盛陶物廣場行2家*商業(yè)歲行谷平黃興路步行街一金滿地商業(yè)步行街。坡子街民俗商業(yè)街一3條大型生活超曲法爾娜家樂福￥好至多行3家？知名精田超市二屈臣氏科1家一專業(yè)賣場口蘇丁電器（2?-家）陵國美電器;七家）&4家a老照曩美容美發(fā)批發(fā)市場#寶蘭街手機(jī)批發(fā)市場2恭其它趣模商業(yè)Q酒吧一條街?不特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、歷史悠久，是歷來長沙商業(yè)中心，城市中唯一市級商圈；五一商圈2000多年來一直是城市商業(yè)的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業(yè)根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯(lián)接河?xùn)|與河西的橘子洲大橋亦聯(lián)接了五一商圈，政府對防洪工程建設(shè)及旅游資源開發(fā)的大力投入而成就的湘江風(fēng)光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費(fèi)的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級商圈的霸主地位。目前商圈內(nèi)匯聚了6000多家商業(yè)品牌，年消費(fèi)額逾千億。2、業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，經(jīng)營狀態(tài)良好圈內(nèi)聚集了平和堂、春天百貨、王府井百貨、新世界百貨、百聯(lián)東方商廈、萬達(dá)購物廣場、百盛購物廣場等大型購物場所，黃興路步行街、金滿地商業(yè)步行街、坡子街民俗商業(yè)街共三條商業(yè)步行街，蘇寧、國美電器專業(yè)賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店、國貿(mào)大酒店等酒店，麥當(dāng)勞、肯得基、火宮殿、楊裕興、黃春和、東北餃子館、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險、中信銀行、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業(yè)中心，商圈內(nèi)以中高檔次業(yè)態(tài)為主。省內(nèi)單店營業(yè)額最高的平和堂年均營業(yè)額達(dá)6億，王府井百貨2006年銷售額接近5個億，黃興路步行街2005年營業(yè)額達(dá)11億元，沃爾瑪年銷售額逾3億，整體經(jīng)營狀況良好。3、百貨業(yè)趨向飽和，競爭異常激烈，百聯(lián)東方與新世界百貨走差異化路線商圈內(nèi)有9家大型百貨及購物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經(jīng)營，主要采取保底扣點(diǎn)經(jīng)營模式，功能分區(qū)基本為一層珠寶、化裝品，二層女裝，三層休閑裝，四層男裝，五層以上為休閑娛樂、餐飲，所針對的消費(fèi)群體主要是中、高層消費(fèi)者，同質(zhì)化競爭激烈。在商圈內(nèi)百貨趨向飽和的情況下，2006年新開業(yè)的新世界百貨與百聯(lián)東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈品專柜來提升價值，吸引消費(fèi)，設(shè)有CERRUTI1881、GIEVES&HAWKES、DANIELCREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、OHUI、MOMO、AGATHA、OMEGA等世界名品專柜。4、輻射全市及外來游客，人流旺五一商圈的消費(fèi)輻射全市，也吸引了很多外來游客來此消費(fèi)，是湖南人流、物流、資金流、信息流的中心，日客流量達(dá)30-50萬人次。黃興路步行街成為外來游客必游之地，日均客流量8萬余人次，雙休、節(jié)假日達(dá)15-18萬人次。5、以五一路為界，南盛北衰，百聯(lián)東方的進(jìn)駐有望復(fù)興以北區(qū)域黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費(fèi)習(xí)慣的影響，五一商圈出現(xiàn)以五一路為界，南盛北衰的商業(yè)狀況。北片區(qū)的長沙東漢名店廣場（現(xiàn)更名為新世界大廈〕，原規(guī)劃有460多個鋪位，由于立交橋的影響及定位偏差，目前僅有一層臨街鋪位還在經(jīng)營，新大新百貨經(jīng)營狀況也遠(yuǎn)不及南片區(qū)的百貨。百聯(lián)東方所走高端差異化路線使得北片區(qū)有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區(qū)，但與晚幾個月開業(yè)的新世界百貨相比，人氣有所不及。南區(qū)域基本飽和，以北區(qū)域還存在較大量的在開發(fā)與待開發(fā)用地，在開發(fā)的項目有金都商業(yè)中心21000多平方的商業(yè)體量，待開發(fā)項目已知的有中環(huán)一世界和萬代大酒店以北地塊，北區(qū)域的復(fù)興需要各項目的對話與聯(lián)動。榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心——河西唯一商圈區(qū)域范圍：河西通程商業(yè)廣場為中心，步行5-8分鐘范圍內(nèi)。商圈簡介：榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。隨著楓林路拓改、岳麓時尚購物中心、新外灘商業(yè)中心廣場等大型商業(yè)的落成，溁灣鎮(zhèn)的商業(yè)價值急速上升。目前商業(yè)營業(yè)面積約6.5萬平方米，日人流量達(dá)15萬，消費(fèi)層面主要是來自河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群。主要商業(yè)物業(yè):

購物中心戶通提面也廣場審1家戶大型生活超市戶新二佳*步步高卓3家k知名精品超市3屈臣氏舉1家4專業(yè)賣場Q通程電器山蘇寧電器Q冢，衛(wèi)?國美電器川金太陽服飾廣場平6：家n商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析:1、商圈現(xiàn)有商業(yè)面積與河西消費(fèi)力不相稱，后續(xù)發(fā)展空間大;岳麓區(qū)有近40萬人口，非農(nóng)人口31萬，2005年，城市居民人均可支配收入為12522元，比長沙市整體水平略高，商圈商業(yè)面積約6.5萬平方米，后續(xù)發(fā)展空間大。在建或規(guī)劃中的的部分項目如下:岳麓尚貿(mào)中心卬榮灣鎮(zhèn)，東臨銀盆南箔、南至一五一西珞、西靠楓林路、北接榮醯中物業(yè)類型：商業(yè)、馬字樓,.口高業(yè)部分將建設(shè)大型購物廠揚(yáng)、精品專賣商業(yè)街區(qū)丫都市休閑廠場和,公共配套服務(wù)區(qū)〃新楚麓山盤卡岳麓區(qū)滎震鎮(zhèn)蝴漉街弭凌懸F總建筑面積。萬多平方，商業(yè)甯積弋177口口平方/2、業(yè)態(tài)基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費(fèi)市場空白;商圈內(nèi)業(yè)態(tài)基本齊全：大型購物中心有通程商業(yè)廣場和新外灘購物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、荷香樓湘菜館、晶珠國際美食城、必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、桂林人、臺北豆?jié){等；金融配套有中國銀行、招商銀行、中信銀行、中國農(nóng)村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂休閑場所較多，上檔次的少?？傮w來看業(yè)態(tài)以中低檔為主，高檔消費(fèi)市場空白。3、消費(fèi)群以河西教師、學(xué)生、高新區(qū)麓谷的白領(lǐng)人群為主,集中在通程商業(yè)廣場消費(fèi)；長沙教育事業(yè)歷來比較發(fā)達(dá)，駐區(qū)有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的30多所高等院校、科研院所，在校大學(xué)生達(dá)16萬人，各類科技人員10萬余人，國家級長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、岳麓區(qū)國家大學(xué)科技園位于中心區(qū)域，堪稱全省典型的文化區(qū)、科教區(qū)。麓谷科技新城是長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)從2000年起集中開發(fā)建設(shè)的科技新城區(qū)，科技新城的發(fā)展定位為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、生態(tài)環(huán)境為特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷園區(qū)已聚集400多家高新技術(shù)企業(yè)。河西具規(guī)模、上檔次的商業(yè)目前集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，高校教師、學(xué)生及高新區(qū)的白領(lǐng)人群消費(fèi)也集中在了榮灣鎮(zhèn)商圈的通程商業(yè)廣場。4、岳麓山、湘江風(fēng)光帶等旅游資源利于商圈發(fā)展;岳麓山為國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)，2004年接待游客100多萬人次，毗鄰榮灣鎮(zhèn)商圈的岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)提升了商圈對區(qū)外游客的消費(fèi)吸納能力。未來3-5年，岳麓區(qū)計劃投入120億將瀟湘大道北段打造為最美的湘江風(fēng)光帶。政府對于旅游資源開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有利于商圈發(fā)展。5、岳麓區(qū)政府、長沙市政府的搬遷對榮灣鎮(zhèn)商圈價值有所提升，長遠(yuǎn)來看有可能削弱商圈輻射力區(qū)政府與市政府搬至岳麓區(qū)北部，周邊起來了很多高檔住宅小區(qū)，當(dāng)人氣提升到一定程度，將會形成一個新的商業(yè)中心，對于榮灣鎮(zhèn)商圈來講會削弱其輻射能力。在目前區(qū)北人氣不旺的情況下對此商圈的價值有所提升。東塘商業(yè)中心 快速更新?lián)Q代中的傳統(tǒng)商圈區(qū)域范圍：以東塘立交為圓心，步行在15-20分鐘的范圍商圈簡介：東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，商業(yè)營業(yè)面積約15萬平方米，每日人流量約10萬人次，消費(fèi)群以東塘立交橋為圓心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯(lián)通的大本營，移動公司最大的營業(yè)廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等銷售商，東塘已成為長沙通訊產(chǎn)品最前沿最迅捷的發(fā)布平臺。主要商業(yè)物業(yè):百貨一友誼商城（含友誼名品城》十金色家族心'：2家?綜合賣場小巍時面購物廠場以潮流特區(qū)口2家小專業(yè)賣場爐國美電器（2家上爐通程電器一坦信通手機(jī)賣賣*金世紀(jì)手機(jī)城一瀟湘時尚服飾廠場口東塘鰥袞氮大樓尸百幸鞋城18家卡大型生活超市心氮整生活超市￡2家）爐百家平精品超市小屈臣氏41冢/商業(yè)街口大都市商業(yè)街。1條心商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)齊全，檔次拉差大，大眾化專業(yè)賣場與超市受歡送東塘商圈有2家知名百貨公司，2家綜合賣場，8家專業(yè)賣場，步步高、家潤多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商業(yè)街。餐飲：新華樓、麥當(dāng)勞〔2家〕、桂林人、肯德基、火宮殿、哈特波波巴西燒烤餐廳、北京餃子館、綠茵閣咖啡廳、上島咖啡、米蘿咖啡、金牛角王中西餐廳金融：中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行文化：東塘恒遠(yuǎn)圖書城、東塘圖書城酒店：波月賓館、神禹大酒店休閑娛樂：浣溪保健休閑中心、音樂房子KTV大型藥店：楚仁堂大藥房、星城大藥房、芝林大藥房等。以上數(shù)據(jù)可看出，東塘商圈業(yè)態(tài)齊全，大眾化的專業(yè)賣場與超市占了很大比例，也是最受到消費(fèi)者歡送的。金色家族定位成“頂級名品”，擁有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMONDWEIL等近50多種世界名品，目的在于走差異化的路線，在周邊中低檔的商業(yè)中脫穎而出，但周邊消費(fèi)力有限，場內(nèi)顯冷清。沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新?lián)Q代。2、目前消費(fèi)主要以南城消費(fèi)者為主東塘立交橋一公里范圍內(nèi)有10萬人口左右，人口密集，是長沙傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，2004年后開始進(jìn)駐國美電器、通程電器、步步高超市等眾多規(guī)模大眾化商業(yè)，東塘商圈正式步入更新?lián)Q代時期。由于目前主要以中低檔商業(yè)占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業(yè)的發(fā)展，目前主要以南城消費(fèi)者為主。3、作為南拓的門戶，東塘商圈發(fā)展空間大，東塘商圈往南部延伸，大東塘商圈逐漸形成。南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最適宜居住地之一。加之長株潭化進(jìn)程加快，往來于此的經(jīng)商者越來越多，商圈快速的更新?lián)Q代，令東塘商圈的發(fā)展空間巨大。2005年11月，深國投購物廣場落戶雨花亭，共四層，每層面積逾一萬平方米，首層為精品購物場所，含屈臣氏，沃爾瑪超市（世界500強(qiáng)企業(yè)〕占據(jù)二、三層，第四層由時代華納（世界500強(qiáng)企業(yè)〕斥資2億元作影視。在世界500強(qiáng)推動下，東塘商圈順應(yīng)城市南拓進(jìn)程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業(yè)，將輻射更多的南部消費(fèi)者，甚至吸引其他區(qū)的消費(fèi)?；疖囌旧虡I(yè)中心一一湖南省最大電腦及電子產(chǎn)品集散地區(qū)域范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道〔東段〕向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。商圈級別：傳統(tǒng)商圈商圈簡介：IT產(chǎn)品市場經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面甚廣。眾多的IT賣場林立，已形成傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣氛圍，引導(dǎo)人流消費(fèi)走向。由于

火車站與長株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)但阻塞。商業(yè)營業(yè)面積約10萬平方，日人流量約20萬。主要商業(yè)物業(yè)及商業(yè)配套:購物中心/阿被羅商業(yè)廣場舉1家丁綜合市場審金阜果大市場型金芒果大市場中美福佳服裝鞋業(yè)超市金太陽精品服裝超市4新興大市場4生活秀服飾廣場》石家/?專業(yè)賣場僅食蟆電腦蜘合1電腦城1華海至電腦數(shù)碼通訊廣場國際IT城小國循思腦如奧高數(shù)碼廣場#賽博數(shù)犯廣場契魂電陋城口蘇寧電器〃國美電器（2家）卡逋程電器與曉園數(shù)犯攝影器材城4氧目爰家電超市爐14家爐生活超市不賽加至（3家）山■?家心精品超市小屈臣氏甲1條商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析:1、業(yè)態(tài)齊全，以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，交通優(yōu)勢明顯，酒店業(yè)發(fā)達(dá)?；鹫旧倘I(yè)態(tài)齊全，尤其以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，有9家大型IT專業(yè)賣場，蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市內(nèi)也有大量IT產(chǎn)品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面廣。由于火車站、長株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優(yōu)勢明顯，同時帶旺周邊酒店業(yè)、娛樂休閑。餐飲：金至尊酒樓、兄弟海鮮酒樓、麥當(dāng)勞〔2家〕、楊裕興〔2家〕、秦皇食府、咖啡語茶中西餐廳、芙蓉人家、福樓酒家酒店：芙蓉華天酒店、長島飯店、民航大酒店、銀河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、銀河大酒店、東方大酒店、凱旋大酒店、藍(lán)天大酒店、金港酒店、海程大酒店金融：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)村信用合作社、交通銀行、長沙市商業(yè)銀行娛樂休閑：海東青健身俱樂部、敦煌千子蓮足道、美度概念生活館2、人口密度高，消費(fèi)人群偏向年輕化商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬，分別為IT人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以IT人士為主，約占60%的份額，而這群IT人士的年齡大多在25-35歲之間，個人年薪普遍在5-10萬元左右，人均年收入高于長沙城區(qū)整體人均收入水平甚多。另外，南來北往的旅客占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例，金蘋果大市場吸引了全市中低收入群客戶。3、整體商業(yè)形象欠佳，中高檔購物場所不成主流火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，商圈整體商業(yè)形象不佳。傳統(tǒng)百貨商廈曉園倒閉，國儲轉(zhuǎn)型，目前僅有阿波羅商業(yè)廣場在持續(xù)經(jīng)營，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進(jìn)品牌商家，努力改變火車站形象，整改經(jīng)營環(huán)境，發(fā)展前景好。伍家?guī)X商業(yè)中心一一北部唯一商圈，發(fā)展前景好區(qū)域范圍：以伍家?guī)X立交為核心、步行在15分鐘的范圍。商圈簡介：伍家?guī)X商圈一直以來就是長沙北部唯一的一個商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進(jìn)駐，但由于2002年波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業(yè)氛圍，加上該地區(qū)客戶的消費(fèi)能力不強(qiáng)，導(dǎo)致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關(guān)門或經(jīng)營轉(zhuǎn)向。商業(yè)營業(yè)面積約4萬，日人流量7-8萬。主要商業(yè)物業(yè):大型超市干.新工佳中1家甲綜合賣場』泰陽商城J噩多利購物中心》專業(yè)市場小新河家具城J伍家?guī)X機(jī)電市場J地板城4，家甲商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)不豐富，商業(yè)檔次不高，整體經(jīng)營狀況不佳伍家?guī)X商圈，業(yè)態(tài)不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業(yè)形象較為破敗，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營，現(xiàn)在百貨功能已不復(fù)存在，重裝后以批發(fā)和家電賣場為主，檔次不高，伍家?guī)X機(jī)電市場與地板城是兩個較為破敗規(guī)模也不大的專業(yè)市場。相對而言，新一佳超市及附近的娛樂、餐飲相對較旺。金融：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行娛樂休閑：百度慢搖會所、諾亞方舟娛樂港、伊甸園洗浴廣場、酒店：諾亞方舟大酒店、華悅大酒店餐飲：麥當(dāng)勞、銀苑海鮮酒樓、銀星酒樓2、消費(fèi)以周邊居民為主。3、交通便利，但發(fā)展受制于立交橋。商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋為中心，南北有足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊聚集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。4、隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設(shè)定，發(fā)展前景較好新河三角洲規(guī)劃范圍南起319國道，北至瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，計劃三年內(nèi)完成簡陋房屋與棚戶區(qū)等拆遷，解決由于造紙廠、化工廠等40多家企業(yè)的生產(chǎn)污染問題，建成一個總面積2072畝，以濱江文化園（含兩館一廳〕為龍頭的文化娛樂區(qū)，以湘江大道為依托的商業(yè)金融區(qū)，以文化為內(nèi)核的人文居住區(qū)，這對于提質(zhì)整個北城區(qū)具有極重要的意義根據(jù)地鐵建設(shè)規(guī)劃，2014年前建設(shè)完成1號、2號線一期，總長52.275公里，43座車站，1號線站口就設(shè)在伍家?guī)X。根據(jù)廣州、北京等城市經(jīng)驗，地鐵站口商業(yè)具有極大的發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r通過伍家?guī)X商圈的重塑與地鐵線的設(shè)定，將加速城北與主城區(qū)的融合，發(fā)展前景較好。發(fā)展中商圈星沙商業(yè)副中心:規(guī)劃：以北到瀟湘路，南至涼塘路，西至天華路，東至東二線地區(qū)為核心，是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域新商圈之一，設(shè)置業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，形成與長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調(diào)，配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。星沙是長沙市從96年開始規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)新城（即長沙市衛(wèi)星城〕，星沙目前城鎮(zhèn)人口為15萬人，流動人口：6萬人，目前已建城區(qū)面積有22平方公里。星沙是湖南省著名的汽車銷售及汽車零部件銷售集散地（包括其中機(jī)電產(chǎn)品市場〕，數(shù)萬家中小企業(yè)積聚了強(qiáng)勁的消費(fèi)力。餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，但檔次較低，中高檔酒樓數(shù)量較少。休閑業(yè)頗為發(fā)達(dá)，但規(guī)模小，經(jīng)營手段單一，經(jīng)營地域零散。正在建設(shè)的專業(yè)市場有星沙湘繡城、山水茗園（茶葉市場〕，星沙商業(yè)步行街招商順利，星沙目前唯一大型購物中心為星沙通程商業(yè)廣場，其主力賣場為中國生活超市連鎖巨頭新一佳超市和通程電器超市。全球商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)一泰國正大集團(tuán)旗下的“易初蓮花購物廣場”于2006年4月中旬開業(yè)。星沙未來一段時間期內(nèi)需圍繞政務(wù)、公務(wù)、會務(wù)、商務(wù)、業(yè)務(wù)類消費(fèi)以及外資港資，投資開發(fā)商人員休閑與夜生活消費(fèi)需求，進(jìn)行消費(fèi)趨向定位與對接。紅星商業(yè)中心:規(guī)劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。紅星商圈是借農(nóng)博會之機(jī)而迅速崛起的南部商圈，會展業(yè)帶來了巨大的人流、資金流。商圈內(nèi)匯聚了多個專業(yè)批發(fā)市場，如電動車城、漁具城、體育用品城，燈飾城、太陽能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場、紅星建材市場、蓮湖汽配市場、紅星花卉市場等，受區(qū)域整體市場消費(fèi)水平以及消費(fèi)意識限制，商業(yè)氛圍不夠成熟，業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)場所檔次不高，目前許多專業(yè)市場難以維濟(jì)，部分商家經(jīng)營回報率低。商業(yè)營業(yè)面積約34萬平米，消費(fèi)以周邊區(qū)域人口為主，以及會展業(yè)所帶來的其它區(qū)域及外地人員。撈霞商業(yè)中心：規(guī)劃：撈霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內(nèi)，是開福區(qū)現(xiàn)代新城，也是長沙市未來發(fā)展重心。其主要功能是服務(wù)于依托霞凝新港和長沙火車貨運(yùn)北站為中心的物流園，以及沿長沙經(jīng)開區(qū)外圍的青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園為對象的商業(yè)活動，輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣闊區(qū)域。馬坡嶺商業(yè)中心：規(guī)劃：馬坡嶺商業(yè)中心位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內(nèi)，與長沙縣縣城星沙鎮(zhèn)共同組成長沙市的副中心城市一星馬新城。構(gòu)建以服務(wù)于長沙縣、瀏陽市為主要對象的區(qū)域性商業(yè)中心；以大型超市和倉儲店為骨干，鼓勵發(fā)展倉儲超市、大賣場、配套完善餐飲、生活服務(wù)、休閑娛樂和其它服務(wù)設(shè)施；發(fā)展科技市場。合理配置資源，優(yōu)化商業(yè)布局，按照城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，形成新型的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)。黎托商業(yè)中心：規(guī)劃：以武廣高速鐵路黎托客運(yùn)站的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)完善配套商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心。大托商業(yè)中心：規(guī)劃：依托長株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場口的區(qū)位優(yōu)勢，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，結(jié)合天心生態(tài)新城的建設(shè)，逐步發(fā)展形成一個新的區(qū)級商業(yè)中心。望城坡商業(yè)中心：規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)性商業(yè)中心。其主要功能服務(wù)于以岳麓山風(fēng)景名城區(qū)旅游、休憩為主題的商業(yè)活動，輻射范圍包括寧鄉(xiāng)縣和望城縣廣闊區(qū)域。商業(yè)中心的所有設(shè)施不僅應(yīng)方便、滿足居民、旅客的生活和購物需求，同時應(yīng)與自然景觀融合，與文物建筑協(xié)調(diào)，有利于環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。觀沙嶺商業(yè)中心：規(guī)劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長極，帶來了眾多的發(fā)展商機(jī)。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、會展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)，建設(shè)商務(wù)樓宇，發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，構(gòu)建岳麓新城樓宇經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展區(qū)。建設(shè)好遠(yuǎn)大城市文化購物廣場、府東商業(yè)大廈、新區(qū)治商務(wù)酒店等項目。商業(yè)格局特點(diǎn)總結(jié)：1、現(xiàn)有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級商圈一一五一商圈向外擴(kuò)散。2、隨著城市的不斷擴(kuò)張，外來大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。3、商業(yè)消費(fèi)主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費(fèi)習(xí)慣支撐起此商圈的龐大商業(yè)體量；4、現(xiàn)有商圈自成特色：1〕五一商圈業(yè)態(tài)豐富，百貨業(yè)趨向飽和，同質(zhì)化競爭激烈;2〕河西消費(fèi)主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風(fēng)景區(qū)與沿江風(fēng)光帶打造等旅游資源成為商圈發(fā)展契機(jī)，發(fā)展空間大；3〕東塘商圈不斷的更新?lián)Q代，但發(fā)展受到立交橋制約，由于深國投、沃樂瑪進(jìn)駐雨花亭，范圍向南延升；4〕火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產(chǎn)品集散地，交通優(yōu)勢明顯，人流旺而雜；5〕伍家?guī)X商圈由于新河三角洲規(guī)劃及地鐵站口設(shè)點(diǎn)，未來前景廣闊；6〕紅星商圈專業(yè)市場云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大；業(yè)態(tài)特征：1〕各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集，社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展滯后；2〕傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購物中心：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業(yè)態(tài)單一逐漸退出競爭，被復(fù)合型的商業(yè)中心取代；3〕步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證，長沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營狀況一般;4〕超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)：基本上各個商圈每個超市的經(jīng)營狀況都很好，超市在長沙仍有發(fā)展空間；5〕電器等專業(yè)賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群；6〕批發(fā)市場需要長時間的培育，形成消費(fèi)慣性，對交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長沙批發(fā)市場經(jīng)營狀況有好有差。二、2006年至2007年重點(diǎn)純商業(yè)物業(yè)面市情況

項目名移產(chǎn)業(yè)態(tài)平位置爐統(tǒng)商1k建藐面積（平米）Q推貨時間,所屬區(qū)域上5商業(yè)廣場?SlioppingmallQ國人民?路交匯處西南角如,150000^-06年上半年推出甲城東專亞外諾方?裙樓商業(yè)￥1人民東路與霰微路交匯處舉'-4200^-06年上半年推出卡城取林注＞戴谷坐標(biāo)產(chǎn)購物中心J湖南長沙藤省高科技園舉7000^"06年上半年推出而合■二-專業(yè)市場府星沙大道與瀟湘大道父界處中30000爐0；6年上半年推出1甲星沙4楚天家園口裙樓商業(yè)小一星沙鎮(zhèn)長沙經(jīng)淬技術(shù)開發(fā)區(qū)比元路.58號卡LgOOgl06年上半年推出爐星沙「11湘繡城戶,專業(yè)市場/‘開兀四路1號與10000QM0,6年上半年推出爐一星.沙，富銀財金口，百貨卓五一廣場旁門'35000^-06年上半年推出,經(jīng)營商町新世界百貨”年1。月開業(yè)爐五一商圈律/JR如裙樓商業(yè)不金星大道和岳麓大道交匯處心iioodi06年下半年推出/河西市府大銀新陸盡..購物中心平南門口戶'22000P,典年下半年推出戶五一商圈頓天一嘉新.儂裙樓商業(yè)平五一西路口13tl網(wǎng)06年下半年推出爐五商

郅鴻現(xiàn)公建達(dá)代熊裙樓商業(yè)平長沙市芙蓉北路'65號46200pQ6年T半年推出口伍家?guī)X商圈坡子街商業(yè)街口商業(yè)街干坡子街FL03550V06年7半年推出小五面的即.中天廣場口裙樓商業(yè)刀五1路西心、23000^06年下半年推出口五一商圈裙樓商業(yè)》延大一路418EQ513643預(yù)計"年上半年推出招城東土祗蹲目思城行?購物.中心卓萬家麗北路三段-569號h"3QQQ”順計"年上半年推出口城東碧住尼斯社區(qū)型商業(yè)舉星沙f威尼斯城省社區(qū)內(nèi)Q預(yù)計0T年上半年推出◎星抄*±庭苑爐商業(yè)街、,裙樓商業(yè)爐新姚路與韶山路交匯卡700^預(yù)計0T年初推出F紅星商圈BOBO天下城口■裙褸商業(yè)？關(guān)薦南路3網(wǎng)號衛(wèi)22000^預(yù)計07年上半..年曲城南15?.裙樓商業(yè)?勞動西路26號如45000^預(yù)計07年上半年推出皆窕塘B置VtVi-?裙褸商業(yè)f’黃興北路89號卡“注詞預(yù)計07年上半:.年推出F五一商圈家生廣伍嶺活建商業(yè)街爐關(guān)蓉北路一段111?號（伍家修）一15000戶預(yù)計07年上半年推出一伍家?guī)X商圈

沙林克園商B中.長奧匹花C業(yè)加運(yùn)動NALL.酒店、購物爐湘府中路塔33000^預(yù)計Q7年推出自紅S商圈，佑二際天國裙樓商業(yè)尸長枝市八一路與車站路交匯處西，北角刀10967P預(yù)計07年推出卡<;車站商圈新楚Sub裙樓商業(yè)?岳麓國策真修自.找俺S4.v,礪號干17700^預(yù)計。7年推出平榮清鎮(zhèn)S圜篇代岳現(xiàn)帆裙樓商業(yè)戶,岳藤區(qū)銀盆南路.235號熄24000^預(yù)計07年推出浦榮搜短IB鼠.匯…宣申Q裙樓商業(yè)第長沙市雨花區(qū)韶山北踣298號戶34W預(yù)計07年推出?心區(qū).域3Shoppingmall足iffiM（關(guān)春南:踣）n100000^預(yù)計07年推出心技fi.圈+志/一林商的湘府中路?湘府中路口4000043預(yù)計07年下半年推出碗紅星商圈,:合計小4973203^

450253 DB年與口T年推貨量從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場的貨量有所增長，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風(fēng)險較高的商業(yè)物業(yè)來講，開發(fā)商對市場也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場的典型純商業(yè)項目體量至少到達(dá)973203平米以上，市場競爭激烈。各區(qū)域開發(fā)量對比表商業(yè)體量各區(qū)域開發(fā)量對比表商業(yè)體量T一樓盤數(shù)量從圖表中可看出:1、五一商圈仍然是最熱商圈，2006年至2007年推出與即將推出市場的商業(yè)項目到達(dá)6個，商業(yè)體量達(dá)21.7萬平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭之地；2、城東區(qū)域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推4個項目中有一個倍受關(guān)注的超大型shoppingmall項目，也是長沙市第一個Shoppingmall——上河國際商業(yè)廣場，商業(yè)面積達(dá)15萬平米，06年年中開盤銷售火爆。說明城東商業(yè)的迅速崛起已經(jīng)得到市場認(rèn)可；3、從數(shù)據(jù)上看星沙的商業(yè)量較大，但受人氣影響，商業(yè)起來還需要較長時間的培育；4、依托融城及、省府南遷、農(nóng)博會展作為契機(jī)而發(fā)展迅速的紅星商圈目前進(jìn)駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業(yè)也即將應(yīng)勢而起，2007年表現(xiàn)會很明顯；南部的兩大商圈之一—一大托商圈，也即將有一大型商業(yè)項目一一中信新城推向市場；5、相對而言，河西的商業(yè)推出較為分散，分布在榮灣鎮(zhèn)商圈、市府片區(qū)、麓谷片區(qū)，其中榮灣鎮(zhèn)商圈的整體價值將有所提升；三、2006年長沙商業(yè)地產(chǎn)亮點(diǎn)1、投資首選一一商鋪在長沙城市未來15年的城市遠(yuǎn)景規(guī)劃中，一小時經(jīng)濟(jì)圈的中南商業(yè)現(xiàn)代化城市中心格局在2006年開始真正的發(fā)力。對于其所帶得影響無疑在深層次上影響著長沙的商業(yè)格局和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的整體提升在這場大變革中變得尤為重要。伴隨著城市發(fā)展和住宅商品化的腳步，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展在其中占據(jù)著舉重輕重的作用，這就是作為房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府主