深圳超高層住宅淺談

深圳超高層住宅淺談目錄CONTENTS1深圳超高層住宅的市場需求及市場價值2超高層住宅與普通高層住宅的優(yōu)劣勢分析3超高層住宅的分類及平面特征研究

4超高層住宅的經(jīng)濟性研究5總結(jié)深圳超高層住宅的市場需求及市場價值1一深圳市超高層住宅的市場需求1

深圳市城市發(fā)展對超高層住宅的需求2市場對超高層住宅的反應(yīng)二超高層住宅的市場價值1超高層住宅與普通高層住宅投資回報案例分析與比較2深圳市超高層住宅市場價值分析1

深圳市城市發(fā)展對超高層住宅的需求1）城市經(jīng)濟發(fā)展支撐超高層住宅的開發(fā)。2）土地資源短缺促進超高層住宅的建設(shè)。3）城市發(fā)展模式影響超高層住宅的發(fā)展。2市場對超高層住宅的反應(yīng)1）宏觀政策層面2）開發(fā)商層面3）客戶層面4）城市配套服務(wù)層面一深圳市超高層住宅的市場需求1.城市經(jīng)濟發(fā)展支撐超高層住宅的開發(fā)城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高，越促進超高層住宅的開發(fā)建設(shè)，一般來說，城市的GDP總量達到3000億元以上，超高層開始出現(xiàn)，GDP總量達到6000億元以上，超高層或?qū)⒋罅砍霈F(xiàn)。深圳市城市發(fā)展對超高層住宅的需求2.土地資源短缺促進超高層住宅的建設(shè)1)據(jù)2011年深圳市土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，全市國土面積為1993平方千米，除去農(nóng)用地面積906平方千米外，建設(shè)用地面積已達934平方千米，占全部國土面積的47%。在規(guī)劃的約束下，到2020年，全市實際可新增建設(shè)用地僅為42平方千米。可用未建設(shè)用地已近于耗盡。深圳市城市發(fā)展對超高層住宅的需求2)深圳三十多年來的土地政策使可建設(shè)用地已近于耗盡。但同時，深圳尚有提高土地利用效率的巨大空間。2010年深圳每平方千米的GDP為4.77億元人民幣。地點北京上海香港新加坡深圳（關(guān)內(nèi)）深圳（關(guān)外）人均GDP(億）0.92.714.318.412.42.83.城市發(fā)展模式影響超高層住宅的發(fā)展深圳市城市發(fā)展對超高層住宅的需求1)豎向內(nèi)涵型和橫向外延型19701.宏觀政策層面

市場對超高層住宅的反應(yīng)2）2004年深圳頒布了新的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，旨在將深圳建設(shè)成為國際化城市和“最適宜居住的城市”，調(diào)低了住宅容積率。但現(xiàn)實情況是，在土地供應(yīng)減少和住宅需求不斷攀升的雙重壓力下，深圳城建事實與標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠，居住容積率反而節(jié)節(jié)攀高。3）14版新標(biāo)對住宅容積率提出了新的準(zhǔn)則，城市主中心、副中心、高度發(fā)達的組團中心，基準(zhǔn)容積率為3.2，但上限可達到6?？梢姡臃秶潜容^大的。4）更關(guān)鍵的一點，原本按照樓層劃定容積率順理成章地轉(zhuǎn)為按照城市建設(shè)密度來劃定，上述區(qū)域的容積率3.2成了基準(zhǔn)要求。在實際操作中，還會根據(jù)經(jīng)濟成本測算給予容積率突破的空間。1)規(guī)劃指引從“謹(jǐn)慎控制”轉(zhuǎn)為“鼓勵發(fā)展”。5)密度一、二區(qū)即包括了深圳市中心、后海、寶中、龍中、留仙洞總部基地、深圳北站商務(wù)區(qū)及周邊等重點區(qū)域。2.開發(fā)商層面

市場對超高層住宅的反應(yīng)1）建筑高度是影響開發(fā)商獲利多少的直接因素之一。2）從深圳市場來看，近年來土地價格的不斷攀升，造成工程投入不斷增大，開發(fā)商唯有通過不斷提高單位面積土地的投資回報率來稀釋土地價格對利潤的影響。3）南山的華潤城·潤府、錦繡花園四期、水灣1979、吉祥龍，福田的大康福盈門……

超高層住宅受到開發(fā)商的青睞，呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。3.客戶層面

市場對超高層住宅的反應(yīng)1）超高層住宅對客戶來說主要表現(xiàn)在能滿足部分有意愿改變生活居住方式、提升生活品質(zhì)的客戶群體需求。2）從調(diào)查得知，超高層住宅客戶大多具有大城市生活背景、視野開闊、經(jīng)歷豐富、愿意嘗試新鮮事物、能夠接受創(chuàng)新等特點。3）客戶在超高層住宅上放眼眺望時，向下看變得渺小的街道、房屋、景觀、行人，總有飄浮在半空中的不安全感，在心理上產(chǎn)生對高度的恐懼，同時對后期物業(yè)管理、配套服務(wù)等也存在質(zhì)疑。4）開發(fā)商應(yīng)從居住感覺上主動引導(dǎo)，強化超高層優(yōu)勢，淡化劣勢。3.客戶層面

市場對超高層住宅的反應(yīng)4.城市配套服務(wù)層面

市場對超高層住宅的反應(yīng)1）在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套環(huán)境承載力不足的情況下，超高層住宅居住的大量居民，首先可能造成小區(qū)與城市道路通行能力降低，繼而給所在城區(qū)帶來巨大的交通壓力，隨之而來的交通擁堵、市政管網(wǎng)負(fù)荷過大的“城市綜合癥”集中爆發(fā)，影響城市的持續(xù)發(fā)展。2)因此，超高層住宅能否正常運行于市政設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施，取決于大運量的公共交通設(shè)施的。3）當(dāng)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套環(huán)境承載力有余的情況下，超高層住宅聚集的大量居民，將極大地提高基礎(chǔ)設(shè)施配套的利用效率，節(jié)約各項設(shè)施的投資，迅速聚集周邊人氣。因超高層住宅而帶來的基礎(chǔ)設(shè)施配套集中建設(shè)，將產(chǎn)生土地的集聚效應(yīng)。1超高層住宅與普通高層住宅投資回報案例分析與比較1）工程造價2）利潤分析2深圳市超高層住宅市場價值分析1）超高層住宅市場價值整體趨勢分析2）超高層住宅市場價格分析二超高層住宅的市場價值1.工程造價

超高層住宅與普通高層住宅投資回報案例分析與比較以45層、130m左右超高層住宅和25層、75m高層住宅為例，分析統(tǒng)計得出超高層住宅單方造價情況。工程內(nèi)容超高層住宅造價范圍（以45層、130m左右為例）與一般高層住宅造價差值（以25層、75m左右為例）低值（元/㎡）高值（元/㎡）中值（元/㎡）低值（元/㎡）高值（元/㎡）中值（元/㎡）基坑及基礎(chǔ)方面250320285456555基坑支護120150135253530基礎(chǔ)工程130170150203025結(jié)構(gòu)方面130014001350450550500建筑方面580680630109050建筑立面方面635775705105165135電梯8511510406050消防9010095253530其他建筑設(shè)備460560510407055合計276531752970610870740百分比93%107%100%21%29%25%超高層住宅的單方造價中值約為3000元/㎡，以高層住宅為基數(shù)約高出25%。如果結(jié)合工程實例進一步研究，會發(fā)現(xiàn)一個大體規(guī)律，就是在高層建筑中，建筑高度每增加一層，其建設(shè)成本約增加1%～2%，或者說約平均增加1.5%。當(dāng)然受結(jié)構(gòu)限制，當(dāng)建筑高度達到160m以上時，由于結(jié)構(gòu)體系的改變將造成工程造價的大幅增加。1.利潤分析

超高層住宅與普通高層住宅投資回報案例分析與比較假設(shè)某項目占地面積為100畝，地價為200萬元/畝，假定該地區(qū)當(dāng)項目容積率高于3.5的時候，容積率每增加0.5，地價增加5%，計算容積率從2到4.5逐漸增加時開放利潤率的變化情況。從中可以看出，隨著容積率增加，樓面地價稀釋，但建造成本逐漸增加，總開發(fā)成本并不隨容積率增加而單調(diào)變化，而是存在最低開發(fā)成本的拐點；根據(jù)前文假設(shè)，同地區(qū)高層和超高層物業(yè)的銷售價格無差異，那么，隨容積率增加，利潤率并不單調(diào)變化，而是存在最高利潤率的拐點。這說明，在城市效能較高的內(nèi)涵型增長模式下，開發(fā)商對超高層住宅的選擇取決于土地成本。在地價較高的城市區(qū)域，提升容積率有助于開發(fā)商獲取更改的利潤率，開發(fā)商將傾向選擇容積率較高的超高層。在低地價的區(qū)域，提高容積率并不利于獲得更高利潤率，開發(fā)商不會自動選擇超高層住宅。1.超高層住宅市場價值整體趨勢分析

深圳市超高層住宅市場價值分析1）2000至2010這十年間，百米商品房住宅占據(jù)城市主流。而少數(shù)超高層住宅主要分布于具有景觀資源或是傳統(tǒng)核心區(qū)地段，例如萬科·金域藍灣，緊接深圳灣和紅樹林；萬科俊園、德弘天下·華府、幸福里等均位于成就深圳輝煌的羅湖區(qū)內(nèi)。2）近幾年來，有多個超高層樓盤雨后春筍般入市或即將入市，包括位于龍坂片區(qū)的中海錦城、和平里二期、星河world銀湖谷、佳兆業(yè)城市廣場三期，西麗的博林天瑞，南山的華潤城·潤府、錦繡花園四期、水灣1979、吉祥龍，福田的大康福盈門……

其中不乏豪宅級項目，東海天價公寓，以及未來恒裕二期、招商雙璽超高層……

3）從市場價值來看，深圳市近幾年超高層住宅市場價值明顯高于同區(qū)域住宅平均市場價值。超高層住宅平均價格高于市場價格約20%～35%，其中部分高端公寓住宅如東海國際公寓、壹方中心可達60%～100%。1.超高層住宅市場價格分析

深圳市超高層住宅市場價值分析1.超高層住宅市場價格分析

深圳市超高層住宅市場價值分析針對深圳市場對超高層住宅的認(rèn)可程度和價值，下文以天安高爾夫瓏園為例，來探討深圳超高層住宅市場價格情況。從中可以看出，超高層住宅與高層住宅的銷售情況基本持平，銷售率所存在的差異受戶型大小影響較大。售價上，超高層住宅銷售價格略高與高層住宅售價，溢價幅度約為10%左右。原因在于超高層住宅頂層部分由于擁有更好的景觀資源和視野，價值更高，而與高層住宅相同樓層部分，售價相差不大。小結(jié)總的來說，自成立特區(qū)三十多年來，深圳市作為中國經(jīng)濟中心城市，經(jīng)濟總量不斷攀升，創(chuàng)造了驚人的“深圳速度”。1）雄厚的經(jīng)濟實力成為支撐超高層住宅發(fā)展的一片沃土。2）深圳可供建設(shè)的土地資源相對最為匱乏，單位土地經(jīng)濟效益仍處于較低水平，尚有提高土地利用效率的巨大空間，因此，通過超高層住宅來解決深圳市居住空間需求，提高城市土地利用效率，降低城市運營成本必將成為深圳市未來城市發(fā)展的主流模式。3）從市場價值來看，雖然超高層住宅在稀釋土地成本投入，提高利潤產(chǎn)出等方面有著巨大的潛力，但同時也應(yīng)看到，超高層住宅的投資成本相比高層住宅來說增長不小。4）銷售方面，相同條件下，超高層住宅與高層住宅銷售價格及市場受歡迎度方面并未有明顯的優(yōu)勢與利潤提升。5）對于超高層住宅，一方面應(yīng)充分挖掘項目周邊城市資源價值，從產(chǎn)品定位等方面入手，充分挖掘利潤空間；另一方面，提高設(shè)計、施工、管理的科學(xué)性，通過技術(shù)的革新來降低超高層住宅的投資成本。從而實現(xiàn)超高層住宅的價值最大化。超高層住宅與普通高層住宅的優(yōu)劣勢分析2一超高層住宅與普通高層住宅的優(yōu)勢分析二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析超高層住宅比普通高層住宅比較：1）住宅視線遮擋更少；2）景觀更好；3）對深圳而言，超高層住宅濕度小;4）遠離汽車尾氣塵埃，空氣質(zhì)量優(yōu)良；5）超高層住宅土地利用率高。一超高層住宅與普通高層住宅的優(yōu)勢分析二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析成本增加周期長消防難度大實用率低接受度低戶型品質(zhì)一般二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析1.成本增加假設(shè)開發(fā)商開發(fā)一座30層的毛坯房一般造價約2200元/平方米，如設(shè)計轉(zhuǎn)為50層超高建筑，其額外造價約：330-545元/平方米，造價增幅約為15%-24%。成本增加項主要有：1）超高層住宅設(shè)計復(fù)雜，因此其對應(yīng)的設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費用可能增加；2）超高層住宅中每隔一定距離須加避難層及增加一些消防設(shè)施，消防方面成本增加約為總體的3%左右；3）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)方面；4）機電及設(shè)備；5）抗風(fēng)抗震。類型結(jié)構(gòu)成本120M結(jié)構(gòu)等級和100M以內(nèi)的一樣，基本可以忽略120-160M結(jié)構(gòu)成本增加15%-20%160M以上結(jié)構(gòu)成本將增加30%，越往高成本將會大幅增加二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析2.周期長超高層住宅可能會涉及到結(jié)構(gòu)超限、抗震、防風(fēng)等方面的限制，需要更為嚴(yán)格的審核和論證程序，其相應(yīng)的時間也會拉長。時間增加項主要有：1）審核、報建時間長；2）施工周期長；二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析3.消防難度大超高層住宅建筑高度高，疏散時間長，相比普通高層住宅消防難度增加。消防難度增加項主要有：1）普通高層住宅的消防主要是依靠樓梯間，通過樓梯間疏散到安全地面，超高層住宅由于其高度增加，疏散時間更長，樓梯間安全疏散性能降低，消防難度增加；2）消防云梯的高度追不上，普通消防云梯的舉高為54米，不過深圳有一輛101米和多輛78米的舉高消防車；二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析4.實用率低18層以上的普通高層住宅實用率約為80%～85%，超高層住宅實用率約為73%～80%。實用率下降原因項主要有：1）消防樓梯間多（避難層的消防樓梯間），防煙樓梯間送風(fēng)管道（住宅高度超過100米需設(shè)且計入公攤面積），公攤面積大，實用率降低；2）住宅底部承重荷載增加，導(dǎo)致下面結(jié)構(gòu)柱加大加粗，使可使用面積減少；3）超高層住宅樓層多，電梯使用頻率高，電梯數(shù)量較普通高層有所增加，公攤面積增大，實用率下降。設(shè)計過程中即使采用明樓梯及前室設(shè)計，樓梯間及前室部分仍需設(shè)機械防煙風(fēng)井，該部分也計入公攤面積。二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析5.接受度低超高層住宅可能會涉及到安全顧慮等方面的限制，其住戶對超高層住宅有一定的抗性。接受度低原因項主要有：1）安全顧慮；2）電梯使用頻率高，運行距離長，等待時間較長；3）管理及運行能耗高，費用高；4）使用率低；二超高層住宅與普通高層住宅的劣勢分析6.戶型品質(zhì)一般超高層住宅受消防、結(jié)構(gòu)等方面的影響，戶型品質(zhì)也受到多方面的影響。戶型品質(zhì)一般主要體現(xiàn)在：1）標(biāo)準(zhǔn)層平面較大，戶型面積大或者戶型多，易出現(xiàn)大進深或者通透性差戶型；2）結(jié)構(gòu)墻、柱較多較大，使用空間減??；3）樓層多，公共部分共享的人多，公共空間品質(zhì)下降；超高層住宅的分類及平面特征研究3一超高層住宅的分類研究二超高層住宅的平面特征研究一超高層住宅分類研究

縱觀國內(nèi)各地超高層住宅，一般都處于城市景觀資源優(yōu)良或城市核心區(qū)的地方，從開發(fā)的角度，絕大部分超高層住宅定位為高尚住宅或豪宅。因此，基本可以從產(chǎn)品類型上將超高層住宅分成：1）城市核心與強勢景觀資源型（深圳天安高爾夫瓏園）2）單純城市核心型（深圳萬科俊園、港麗豪園）3）單純城市強勢景觀資源型（深圳金域藍灣三期）4）非城市核心與強勢景觀資源型（深圳近幾年大量出現(xiàn)，主要為舊改項目）1）城市核心與強勢景觀資源型（深圳天安高爾夫瓏園）一超高層住宅分類研究2）單純城市核心型（深圳萬科俊園、港麗豪園）一超高層住宅分類研究3）單純城市強勢景觀資源型（深圳金域藍灣三期）一超高層住宅分類研究4）非城市核心與強勢景觀資源型（深圳近幾年大量出現(xiàn)，主要為舊改項目）此種類型本不適宜建造超高層住宅，但由于深圳新開發(fā)建設(shè)用地十分有限，政府鼓勵開發(fā)商進行舊城改造，開發(fā)商為稀釋地價成本，追求更高的利潤率，不得已建造超高層住宅，此類建筑一般定位為普通高檔住宅，以小戶型為主。如：合正教育新村舊改項目、京基晶都舊改項目、下梅林村改造一期、賽格日立工業(yè)升級改造、石廈村改造項目、華潤大沖舊改，簡上村舊改、龍勝舊改等一超高層住宅分類研究二超高層住宅平面特征研究1）國內(nèi)代表城市超高層住宅平面形式特征

國內(nèi)超高層住宅多出現(xiàn)在經(jīng)濟較發(fā)達的一線、二線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到2008年，國內(nèi)已建成或封頂?shù)某邔幼≌虾?9棟，廣州13棟，重慶9棟，南京6棟，武漢5棟，大連5棟，青島5棟，天津5棟。從統(tǒng)計結(jié)果來看，國內(nèi)超高層住宅更多以高端住宅為主，多為塔式一梯二的大戶型或具有極佳景觀資源的板式豪宅戶型。2）香港超高層住宅平面形式特征

香港超高層住宅主要分為公屋、居屋、私人住宅三種類型。超高層公屋、居屋低標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計限定了其標(biāo)準(zhǔn)層平面的一般形式，其平面類型比較單一，主要以十字型、十字風(fēng)車型、Y字風(fēng)車型、Y字型為主。3）深圳超高層住宅平面形式特征深圳市超高層住宅由于在氣候條件和地理位置上與香港地區(qū)有諸多共同點，平面設(shè)計上也更為靈活多變，從近幾年超高層住宅的發(fā)展來看，產(chǎn)品類型更為多樣，戶型涵蓋了從70～90㎡的小戶型到200㎡以上的大戶型豪宅，平面布局在借鑒香港的同時，亦有所創(chuàng)新，平面形式更為自由。二超高層住宅平面特征研究國內(nèi)代表性、香港、深圳超高層住宅平面形式對比

國內(nèi)典型城市香港深圳平面類型多為一梯二兩戶拼合的板式住宅和一梯二～四戶的點式，戶型以大戶型為主。平面形式多樣，涵蓋從一梯十六戶以上的公屋到一梯八戶～一梯兩戶的私人屋苑。早期多為一梯二～四戶的點式豪宅，近幾年，隨著城市舊改項目的增大，出現(xiàn)大量一梯六戶、一梯八戶的超高層住宅。產(chǎn)品定位以大戶型豪宅、高端公寓為主。公屋與居屋為政府主導(dǎo)修建的