土地登記實務(第一章)

【土地登記實務】主講：王秀蘭華中農業(yè)大學土地管理學院2023/2/42華中農業(yè)大學土地管理學院第一章土地登記概論土地登記的概念、意義和作用土地登記的歷史沿革與登記制度我國土地登記的法律依據及效力土地登記的特點與基本原則土地登記的內容與分類2023/2/43華中農業(yè)大學土地管理學院第一節(jié)土地登記的概念、意義和作用一、土地登記的概念二、土地登記的意義三、我國土地登記的作用2023/2/44華中農業(yè)大學土地管理學院一、土地登記的概念

土地登記，也稱土地權利登記，是指由國家專門機關依法對土地的各項權利實行登記的制度。

根據《土地登記辦法》第二條的規(guī)定，我國的土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記薄公式的行為。其中，國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。2023/2/45華中農業(yè)大學土地管理學院二、土地登記的意義

為了保障廣大權利人的土地財產權利，維護土地市場的正常秩序，國家必須采取一種穩(wěn)妥、高效的土地登記制度，把土地上的每項權利及其變動事項都準確無誤地記載到國家專門的簿冊。2023/2/46華中農業(yè)大學土地管理學院三、我國土地登記的作用1、維護了土地的社會主義公有制2、維護了土地權利人的合法權益3、維護了正常的土地市場秩序4、有效地保護了耕地5、為土地管理和經濟社會發(fā)展提供了重要的基礎信息2023/2/47華中農業(yè)大學土地管理學院第二節(jié)土地登記的歷史沿革與登記制度

一、土地登記的歷史沿革二、土地登記制度2023/2/48華中農業(yè)大學土地管理學院一、土地登記的歷史沿革國外土地登記歷史沿革：古希臘、古羅馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登記方面的記載；德國1656年創(chuàng)建地籍；英國1862年設置政府土地登記局；美國1849年頒布相關地籍管理條例；日本在明治維新以前，曾進行土地清丈等。我國土地登記歷史沿革：

黃帝、大禹時劃九州；秦始皇大規(guī)模清查地籍；宋代量田之事；元代經理之法；明朝的雨林圖冊和賦役黃冊制度；清朝進行大量的地形測量和地圖編繪工作；近現代逐步完善的土地登記工作。

2023/2/49華中農業(yè)大學土地管理學院二、土地登記制度

契約登記制度權利登記制度托倫斯登記制度關于我國的土地登記制度2023/2/410華中農業(yè)大學土地管理學院(一）、契約登記制度

契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為：2023/2/411華中農業(yè)大學土地管理學院(一）、契約登記制度1.采用意思主義立法2.采取形式審查主義3.登記無公信力4.登記無強制作用5.登記薄的編成采取人的編成主義6.不頒發(fā)權利憑證7.土地權利以動態(tài)登記為主2023/2/412華中農業(yè)大學土地管理學院(二）、權利登記制度

權利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：(二）、權利登記制度1.采用形式主義立法2.采取實質審查主義3.登記有公信力4.強制性登記5.登記薄的編成采取物的編成主義6.不頒發(fā)權利憑證7.土地權利人以靜態(tài)登記為主2023/2/413華中農業(yè)大學土地管理學院2023/2/414華中農業(yè)大學土地管理學院(三）、托倫斯登記制度

托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點為：2023/2/415華中農業(yè)大學土地管理學院1.初次登記不強制，但一經登記即進入強制登記狀態(tài)2.登記有公信力3.土地登記機構負有賠償責任4.采取實質審查主義5.登記薄的編成采取人的編成主義6.地籍圖可輔助說明登記薄的內容7.土地上如設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記8.土地經登記后，如有處分或設定負擔，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約形式，訂立契約(三）、托倫斯登記制度2023/2/416華中農業(yè)大學土地管理學院1.土地物權變動原則上采取登記生效主義，在特定情況下也采取登記對抗主義2.實踐中一般采取以實質審查為主、形式審查為輔的模式3.登記有公信力4.土地登記實行依申請登記原則5.登記薄的編成采取物的編成主義(四）、關于我國的土地登記制度2023/2/417華中農業(yè)大學土地管理學院6.頒發(fā)權利憑證7.土地登記不僅登記靜態(tài)的土地權利，而且登記動態(tài)的土地權利8.土地登記不及地上的建筑物和附著物9.土地登記機構一般設在國土資源行政主管部門(四）、關于我國的土地登記制度2023/2/418華中農業(yè)大學土地管理學院第三節(jié)我國土地登記的法律依據及效力一、土地登記的法律依據：（一）實體性法律依據（二）程序性法律依據二、土地登記的效力：指進行土地登記后的法律效果。2023/2/419華中農業(yè)大學土地管理學院第四節(jié)土地登記的特點與基本原則一、土地登記的特點二、土地登記的基本原則2023/2/420華中農業(yè)大學土地管理學院（一）統一性（二）唯一性（三）連續(xù)性（四）公開性（五）公信力一、土地登記的特點2023/2/421華中農業(yè)大學土地管理學院（一）依法的原則（二）申請的原則（三）審查的原則（四）屬地登記的原則二、土地登記的基本原則第五節(jié)土地登記的內容與分類一、土地登記的內容二、土地登記的分類2023/2/422華中農業(yè)大學土地管理學院2023/2/423華中農業(yè)大學土地管理學院土地以宗地為單位進行登記。所謂宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或空間，即指一個或幾個權利人所擁有或使用的權屬界線清楚的地塊或空間。土地登記的內容是指反映在土地登記薄上的土地登記對象質和量方面的要素，包括土地權屬性質與來源、土地權利主體、土地權利客體以及與這三方面直接相關的其他內容。一、土地登記的內容2023/2/424華中農業(yè)大學土地管理學院（一）土地權屬性質與來源1.土地權屬性質土地權屬性質，是指附著在某宗土地上的權利是一種什么性質的權利。我國的土地權屬性質分為：國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權以及土地使用權抵押權、地役權等。對于土地使用權抵押權、地役權，在土地登記薄上一般把它記載在“登記的其他內容及變更登記事項”欄，而不記載在“土地權屬性質”欄。（一）土地權屬性質與來源2.土地權屬來源上級部門的批準文件、房產證、主管部門證明、四鄰證明等。2023/2/425華中農業(yè)大學土地管理學院（二）土地權利主體

土地權利主體是指土地權利人，包括集體土地所有權人、國有土地使用權人、集體土地使用權人和土地使用權抵押權人、地役權人。2023/2/426華中農業(yè)大學土地管理學院（二）土地權利主體1.集體土地所有權人我國的集體土地所有權有三種形式：農民集體所有、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有和村內各農民集體所有。于此相對應，集體土地所有權人也分為三種情況：屬村農民集體所有的土地所有權人是村農民集體，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；屬村內各農民集體所有的土地所有權人是村內各農民集體，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的土地所有權人是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體。由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體經濟組織經營管理。2023/2/427華中農業(yè)大學土地管理學院（二）土地權利主體2.國有土地使用權人國有土地使用權人可以是任何自然人、法人和其他組織。3.集體土地使用權人一般應是本集體內部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權人就可以是本集體以外的個人和單位等。4.土地使用權抵押權人、地役權人可以是自然人、法人和其他組織。2023/2/428華中農業(yè)大學土地管理學院（三）土地權利客體

土地權利客體指土地權利、義務所共同指向的對象。主要包括土地的坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。2023/2/429華中農業(yè)大學土地管理學院二、土地登記的分類

按照《土地登記辦法》，我國土地登記分為土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記等。2023/2/430華中農業(yè)大學土地管理學院二、土地登記的分類總登記，是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。初始登記，是