世聯(lián)2010年成都香頌湖國際社區(qū)階段性營銷策略總綱

香頌湖國際社區(qū)階段性營銷策略總綱謹呈：四川鴻景實業(yè)有限公司回顧篇上階段營銷回顧A:產(chǎn)品銷售壓力分析C:前期推廣分析B:項目市場形象分析A:產(chǎn)品銷售壓力分析客戶需求銷售驗證競爭比較哪條產(chǎn)品線面臨更大的銷售壓力？（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從客戶需求來看：聯(lián)排>獨棟，進線客戶需求聯(lián)排：獨棟=8：2，上門客戶需求聯(lián)排：獨棟=6：4，聯(lián)排需求相比較高客戶需求（開盤前）6聯(lián)排需求明顯高于獨棟，洋房存在一定需求，限于經(jīng)濟承受力，客戶對非臨水聯(lián)排接受度最高，獨棟臨水單位和非臨水單位需求基本持平客戶需求以聯(lián)排、雙拼和獨棟為主，分別占48%和38%；洋房需求占有一定比例，為11%。由于經(jīng)濟承受力有限，客戶對非臨水聯(lián)排接受度相比最高，占51%；其次為臨水帶地下室獨棟和不帶地下室獨棟，分別為20%和19%?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）7獨棟價格明顯高于客戶意向價格，市場抗性和銷售壓力較大，項目需立足一線別墅持續(xù)擴大市場影響力，大幅提升客戶對項目價值的感知，從而不斷提升客戶接受度客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向獨棟總價以300萬以下為主；意向總價在300萬以上不足15%；意向總價在240-300萬約占30%；意向總價在240萬以下占58%?？蛻粢庀颡殫潌蝺r以12000-13000元/平米為主，占2/3?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）8聯(lián)排價格略高于客戶意向價格，客戶抗性相比獨棟小，銷售壓力相比較小，可通過項目價值的充分傳遞和感知，以獨棟高價值的杠桿作用，可極大促進聯(lián)排單位的銷售客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向聯(lián)排總價以145萬以下為主，占70%；意向總價在160萬以上約占25%；意向總價在130-160萬占40%。客戶意向聯(lián)排單價以9500-11000元/平米為主，占44%?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從成交結(jié)果來看：聯(lián)排>獨棟，客戶需求和成交均以聯(lián)排為主，獨棟實際成交相比上門需求呈收縮趨勢（由39%下降至22%）銷售驗證通過上述客戶需求綜合分析得出：按市場接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（獨棟）>173㎡左右（獨棟）從市場競爭來看，本案各類產(chǎn)品中，獨棟總價優(yōu)勢并不明顯，且總價越高銷售壓力越大，銷售壓力分級：獨棟>聯(lián)排競爭比較銷售壓力獨棟聯(lián)排VSA:產(chǎn)品銷售壓力分析Q1：下階段，如何確立產(chǎn)品推售策略和地塊開發(fā)順序？綜上所述，獨棟的銷售壓力遠大于聯(lián)排，這是一個不容回避的嚴峻問題！B:項目市場形象分析市場反饋銷售驗證市場形象香頌湖在市場上處于何種地位？超過80%的上門客戶對項目現(xiàn)場展示達到成都高端別墅的水準表示認同；———“香頌湖湖好漂亮啊，想不到這里還有一個這么漂亮的地方”———“麓山的高爾夫不錯，不過你們水景做得很好”———“你們的園林和長橋郡有的一比，但是那邊沒有湖”———“麓山國際和卡地亞那邊就沒有這么漂亮的水景”專業(yè)人士對項目高標準展示水平表示肯定；———“香頌湖的現(xiàn)場展示在全成都都算非常好的”———“景觀做的不錯，這么大的展示區(qū)能做到這么精致，非常難得了”展示區(qū)整體恢宏大氣，細部景觀精致細膩，具有較強打動力，達到成都主流別墅市場較好的展示水準，受到客戶和專業(yè)人士的廣泛好評市場反饋本項目規(guī)模宏大氣勢磅礴，展示區(qū)打動力較強，上門客戶表示與本項目可類比項目為成都和青城山第一梯隊別墅項目市場反饋青城山成都逸嶺錦江云棲谷小院青城麓山國際社區(qū)長橋郡蔚藍卡迪亞上善棲青城山房芙蓉青城一覽365宅院中糧御嶺灣今日田園雅居樂花園本項目價格已經(jīng)進入主流別墅第一梯隊檔位，經(jīng)過銷售驗證價格已經(jīng)得到市場認可，意味著項目具備進入主流別墅第一梯隊的條件銷售驗證香頌湖首批次開盤熱銷9成，市場接受度較高，從價格來看，本項目已進入主流別墅市場第一梯隊陣營（典型項目：華陽板塊麓山國際、蔚藍卡迪亞和牧馬山板塊長橋郡等）。對項目現(xiàn)場的認同不等于對項目的認同，事實上尚未被廣泛客戶和業(yè)內(nèi)人士認為是一線別墅?！澳銈儍r格太高了，青城山哪有這么貴”———“這里怎么和麓山比，也就比青城山房好點”———“你們畢竟是第一期，后續(xù)開發(fā)還是未知，就像麓山一期一樣很多人會質(zhì)疑?！钡壳绊椖课催_到成都主流別墅市場普遍認同的高度，仍面臨著市場和客戶的種種質(zhì)疑，尚未真正進入主流別墅市場第一梯隊，需不斷擴大市場影響力，才能確保項目持續(xù)熱銷市場形象高占位高價格麓山國際蔚藍卡地亞龍湖長橋郡主流別墅第一梯隊B:項目市場形象分析Q2：下階段，如何擴大項目在主流別墅市場的影響力？綜上所述，香頌湖未達到成都主流別墅市場普遍認同的高度，面臨著市場和客戶的種種質(zhì)疑，尚未真正進入主流別墅市場第一梯隊！C:前期推廣分析推廣渠道價值傳遞到位，渠道精準鎖定？“中國資源別墅新典范”的高占位，奠定了項目全國營銷高度，有助于拔升項目形象；但另一方面，“資源別墅新典范”區(qū)隔性不強，且略籠統(tǒng)推廣屬性定位語“湖溪原野·別墅群島”在推廣上力度顯弱，容易被市場淹沒，不便于體現(xiàn)一個千畝級大盤在別墅市場的應有的影響力和號召力推廣湖溪原野·別墅群島國際文化生態(tài)大宅燈箱和戶外出街物料產(chǎn)品及熱銷信息文字顯小，信息傳播效果略差推廣除路過外，商報和友介是客戶上門最主要的信息獲知渠道，可啟動老帶新強化友介上門效果，其他渠道有一定效果，目前已衰減，可考慮精準鎖定其他渠道渠道客戶信息獲知渠道主要為路過、商報和朋友介紹，分別約為50%，26%和18%；此外其他渠道也有一定效果，包括燈箱廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡和活動等，這些渠道不能直接促動客戶上門，但在其他渠道信息再次覆蓋時，能有效促使上門?？蛻粜畔@知渠道主要為路過、商報和朋友介紹，分別為54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商報是客戶來電獲知信息的最主要渠道，此外網(wǎng)絡和戶外也有明顯效果，后期可持續(xù)增強此渠道效果，其他渠道也有一定效果渠道客戶信息獲知渠道主要為商報，約占85%；其次為戶外廣告、網(wǎng)絡和路過，合計14%，其他渠道不足1%?？蛻粜畔@知渠道主要為商報，占82%；其次為網(wǎng)絡，占9%；此外為朋友介紹、戶外和路過。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前期推廣分析Q3：下階段，如何更精準傳播項目價值，以及渠道精準鎖定？綜上所述，前期推廣價值基本到位，部分渠道有一定效果，但不太明顯!再開篇Q1：下階段，如何確立產(chǎn)品推售策略和地塊開發(fā)順序？Q2：下階段，如何擴大項目在主流別墅市場的影響力？Q3：下階段，如何更精準傳播項目價值以及渠道精準鎖定？Q1：下階段，如何確立產(chǎn)品推售策略和地塊開發(fā)順序？破局一：后續(xù)地塊開發(fā)順序破局二：產(chǎn)品推售策略28世聯(lián)觀點：項目口碑從何而來？

旺市高價者引人注目，淡市熱銷者令人矚目這個項目還是很不錯的，可惜賣得太貴了，自己被自己頂死了，現(xiàn)在的銷售情況就可以看出來這里根本值不了那么多錢。賣得不錯，其實價格再高一點應該也能賣得動，可能企業(yè)想快速出貨。爛項目，賣得那么便宜還賣不動。產(chǎn)品和營銷都有問題。代表：紫檀代表：譽峰代表：麓山簡直就是一個奇跡，敢在這種市場賣這種價格，關鍵還真有那么多人去買。銷量價格市場口碑香頌湖的價格已經(jīng)得到市場認可，切忌留下“價高賣不動”的市場口碑29持續(xù)銷售是最重要的、第一位的市場口碑！回顧：2010年原開發(fā)計劃302010香頌湖待售產(chǎn)品盤點疑問：多條產(chǎn)品線承擔的功能各是什么？彼此之間的關系如何清晰界定？在新的市場環(huán)境和一批次銷售驗證下，開發(fā)內(nèi)容和先后順序有無調(diào)整必要？產(chǎn)品線分析——聯(lián)排別墅相對獨棟別墅銷售壓力更小，價值感更強31銷售壓力臨水獨棟不臨水獨棟合院臨水聯(lián)排產(chǎn)品線分析——洋房產(chǎn)品對客戶的吸引力相對有限，但可在別墅價格反襯下體現(xiàn)價值感從目前的市場態(tài)勢與區(qū)位條件來看，無論是成都的度假客戶或是都江堰的自住客戶，其短期內(nèi)對洋房的需求都存在極大的不確定性；主力面積區(qū)間為120-140的洋房，設計時功能定位為自住，對客戶的吸引力相對有限以5000元均價預估，洋房主力戶型總價范圍為60-70萬元，相比120萬元以上的別墅，還是能夠體現(xiàn)出產(chǎn)品的價格感。2房共78套3房共390套項目一期D地塊戶型配比狀況借助波士頓矩陣分析香頌湖各產(chǎn)品線內(nèi)部關系33香頌湖產(chǎn)品線分類——不是所有的產(chǎn)品都是用來賺錢的34獨棟別墅承擔的功能：搏高價對外推廣的產(chǎn)品形象反襯其他產(chǎn)品線價值核心展示內(nèi)容明星產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品聯(lián)排別墅承擔的功能：主力回現(xiàn)產(chǎn)品利潤主要來源“熱銷”市場口碑的強力支撐洋房承擔的功能：旺丁不旺財消化認同項目但無力支付別墅的客群相對市場份額市場增長率基于對產(chǎn)品線承擔功能的清晰界定重新思考后續(xù)開發(fā)計劃35獨棟別墅：作為維持項目高價高形象的明星產(chǎn)品，在實際銷售中面臨了客群窄、價格抗性大、銷售壓力大的問題，銷售上很難加速，建議今年不另外開工新的地塊，剩余51套單位在2010年夠賣了。聯(lián)排合院別墅：不僅是當前也是整個一期的主力銷售產(chǎn)品，下半年營銷上主攻的產(chǎn)品線，銷售壓力小具備加速的條件，建議加快后續(xù)地塊的設計。洋房：已完工產(chǎn)品搭配別墅銷售，后續(xù)開發(fā)必須調(diào)整產(chǎn)品后推出。世聯(lián)觀點36動工順序NO.1

H-02地塊聯(lián)排產(chǎn)品資源性較好能保證推出市場價格穩(wěn)中有升動工順序NO.4

G-06地塊獨棟產(chǎn)品在項目開發(fā)中期開始逐漸轉(zhuǎn)向以獨棟別墅為主力產(chǎn)品的開發(fā)動工順序NO.3E地塊

聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品定位與H-02類似，但資源性較差，如較早推出可能面臨更大的價格壓力，建議在H-02進入銷售期后開工動工順序NO.2D地塊未開工部分公寓產(chǎn)品調(diào)整戶型，完善項目產(chǎn)品線，聚人氣保證產(chǎn)品線完整的同時，在開發(fā)初期以聯(lián)排別墅作為主力開發(fā)產(chǎn)品后續(xù)開發(fā)順序建議37穩(wěn)步完善配套體系，在2010年重點完善SPA功能及會議功能后續(xù)配套完善建議SPA功能會議功能生活配套有業(yè)主入住后逐步完善，近1、2年可暫緩呈現(xiàn)增加特色度假體驗的關鍵元素，能夠豐富現(xiàn)場體驗性和可參與性，并且可為現(xiàn)場帶來人氣。青城山一貫具備相當強的會議功能，但區(qū)域內(nèi)除豪生外會議接待能力較弱，建議項目開發(fā)初期重點呈現(xiàn)此功能并以無利潤價格和高品質(zhì)吸引成都各大企業(yè)在此開會，從而為項目帶來人氣。38“夾層贈送”、“單價低”兩個賣點在某種意義上是互相排斥的，我們不能兩個價值點同等強度地釋放給客戶。相比之下，我們認為價格對客戶的影響更大，因此建議統(tǒng)一加裝樓板，同時在說辭上優(yōu)先釋放最終交房的使用面積，淡化產(chǎn)權面積概念，從而引導客戶主動通過實得面積計算單價。啟動區(qū)別墅全部由公司在交房后統(tǒng)一加蓋樓盤，加蓋成本算進總價推售策略一客戶語錄：——你們?nèi)龑诱f是不計產(chǎn)權，實際上還不是算在總價里面了，相當于三層的錢我照付，還沒給我搭樓盤；——三層自己搭樓板太麻煩了，這地方裝修肯定很成問題，裝修公司搭的我又不放心；——你們推薦的施工單位我也不放心，你合同上寫的是三層挑空，那三層以后出什么問題你們是不需要負責的；——你說你們別墅好，三層是贈送的，算單價的時候又要我把三層算進去，那不是等于兩頭都討好嗎。39房號 總價取整總價 5425750545萬元 4285180 430萬元9 4757690 475萬元10 4191950 420萬元11 3397560 340萬元2928820 295萬元……模擬戶型介紹口徑：您好，您現(xiàn)在所在的這一套別墅總價545萬元，交房時您可以得到420平米的花園以及345平米的室內(nèi)使用面積……現(xiàn)有產(chǎn)品總價全部以5萬元為單位取整，更加強化以總價賣房的概念推售策略二獨棟別墅價格取整示意40周末賣房模式推售安排活動配合旺場措施價格策略每周末拿出5-8套“主推房源”，房源可為新取得預售證房號，也可為前期未售單位，同時對外釋放加推產(chǎn)品信息。（未售完單位可在1、2周后重新打包重新“加推”。）每周舉辦圈層活動拉目標客戶到現(xiàn)場，既直接帶來客戶，也增強現(xiàn)場人氣以便逼定客戶。周末旺場措施（現(xiàn)場氛圍部分詳細闡述）。針對當周加推房源調(diào)整價格關系，以凸顯加推單位的價值感。培訓策略每周針對當周預備加推房源進行深入價值挖掘，以強化置業(yè)顧問對加推單位的認可度以便對客戶強勢引導。啟動區(qū)剩余別墅主要銷售模式——周末賣房推售策略三41洋房承擔的功能既不是“形象標桿”，也不是“回現(xiàn)主力”，而是一個“旺丁不旺財”的工具，很難將取得利潤的希望寄托在洋房這一產(chǎn)品線。洋房必須依靠與別墅的價格對比凸顯自身價值感，以合院別墅120萬元總價來看，洋房主力戶型總價不宜超過70萬元。世聯(lián)關于洋房的觀點洋房以成本價略微上浮銷售，在聯(lián)排別墅形成穩(wěn)定銷售量之后對外自然發(fā)售推售策略四42推售總控圖推售總結(jié)獨棟聯(lián)排洋房10年6月10年12月以長湖島已開發(fā)獨棟別墅持銷，2010年不加推獨棟名瀾灣2、3批次別墅持銷10年10月加推H-02地塊聯(lián)排10年7月7月中旬，聯(lián)排別墅形成穩(wěn)定銷量后，洋房對外自然發(fā)售為了確保項目持續(xù)熱銷，實現(xiàn)市場口碑和銷量雙贏，如果不立足一線擴大在主流別墅市場的影響力是不行的繼續(xù)擴大項目在主流別墅市場的影響力實現(xiàn)良好口碑和銷量突破Q2：下階段，如何擴大項目在主流別墅市場影響力？破局一：建立業(yè)內(nèi)影響力破局二：建立目標客戶影響力破局三：建立泛客戶影響力策略一：在香頌湖高調(diào)舉行2010年蓉城樓市第一盛事——“西南地區(qū)房地產(chǎn)淡市營銷論壇”破局一：建立業(yè)內(nèi)影響力策略思路：借勢世聯(lián)地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的高知名度和廣泛影響力，結(jié)合時勢高端對話，制造蓉城地產(chǎn)行業(yè)第一盛事；利用世聯(lián)強大客戶資源，邀請成都一線開發(fā)商與會，形成行業(yè)年度熱點事件，借此契機提升香頌湖在業(yè)內(nèi)的影響力。操作思路：擬邀請一線開發(fā)商：萬科地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等；擬邀請世聯(lián)嘉賓：邀請世聯(lián)地產(chǎn)重量級人物包括董事長陳勁松，集團代理部副總李榮、甘偉等；邀請政府相關主管部門、主流媒體等（配合炒作）。以世聯(lián)之名，締造2010年蓉城地產(chǎn)屆第一盛事!破局一：建立業(yè)內(nèi)影響力策略二：設立業(yè)內(nèi)接待日，迎接業(yè)內(nèi)最挑剔的目光；接受業(yè)內(nèi)的專業(yè)檢驗，有實力就該更自信。策略思路：面向業(yè)內(nèi)人士，設置業(yè)內(nèi)接待日，可自由拍攝照片，自信地讓其傳播香頌湖的頂級展示標準，同時贈送香頌湖實景精美畫冊；通過業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)檢驗，傳播香頌湖的一流示范標準，傳播項目口碑。操作思路：實施方式：高姿態(tài)、高調(diào)實施（配合炒作）；時間設置：周二或周三（不影響項目正常接待）；信息釋放：線上報版高調(diào)宣傳，線下同行推薦；自由拍攝：包括景觀展示區(qū)、樣板區(qū)；贈送物料：香頌湖實景精美畫冊一份（邀請一流攝影師，拍攝精美實景圖片）

。以香頌湖之名，迎接業(yè)屆最挑剔的目光，傳播蓉城主流別墅示范標準！破局一：建立業(yè)內(nèi)影響力策略二：設立業(yè)內(nèi)接待日，迎接業(yè)內(nèi)最挑剔的目光；接受業(yè)內(nèi)的專業(yè)檢驗，有實力就該更自信。聘請一流攝影師，捕捉現(xiàn)場不同時段、角度最美麗的光影瞬間，制作香頌湖實景畫冊！案例：萬科清林徑，聘請頂級攝影師拍攝作品，并上傳網(wǎng)絡。破局二：建立目標客戶影響力策略：面向目標客群，在項目現(xiàn)場每兩周一次開展“富氧生活論壇”系列活動，并結(jié)合抽獎形式策略思路：通過系列化專業(yè)論壇，不斷向市場和客戶傳播項目獨特價值，建立項目在目標客群中的影響力。操作思路：時間設置：每兩周一次；論壇主題：風水講座、中國資源別墅論壇、青城山度假生活論壇、養(yǎng)生保健論壇、醫(yī)療熱礦泉療養(yǎng)論壇、回歸自然感悟生命論壇等；參與客戶：上門客戶、進線客戶、成交業(yè)主、以往項目客戶、網(wǎng)絡定向召集；消息釋放：線上推廣，網(wǎng)絡召集（實景圖片配合傳播），短信投放等；物料配合：基本銷售物料+香頌湖實景精美畫冊；抽獎配合：為了增加客戶參與熱情，需抽獎配合。以“富氧生活”價值，確立項目在客群中的影響力！破局三：建立泛客戶影響力策略一：建立香頌湖婚慶基地，“魯豫見證你的幸福時刻”——商報邀約99對新人在香頌湖舉行婚禮策略思路：通過嫁接婚慶主題，讓香頌湖成為時尚、浪漫代名詞，實則以此為載體傳播香頌湖優(yōu)越的自然景觀資源，擴大社會知名度和影響力。操作思路：主辦方及承辦方：商報主辦，遠鴻承辦（利用商報的媒體公信力和廣泛影響力，進行宣傳和后續(xù)炒作）；主持人：邀請魯豫現(xiàn)場主持，抬高活動起點；車隊：50輛奔馳車隊，約7.5萬元；牧師：邀請成都最大的教堂（平安橋天主堂）牧師主持婚禮；婚禮方式：按照草坪婚禮的要求籌備。讓香頌湖成為蓉城“2010年時尚、浪漫”的代名詞！破局三：建立泛客戶影響力策略二：建立香頌湖婚慶基地，可進行“婚紗外景拍攝、草坪婚禮”，傳播香頌湖資源價值影響力策略思路：通過嫁接婚慶主題，讓香頌湖成為時尚、浪漫代名詞，實則傳播香頌湖優(yōu)越的景觀資源價值，擴大社會知名度和影響力。操作思路：接待時間：設立婚慶接待日，原則上不影響客戶接待均可考慮，此外婚慶可成為客戶的一個體驗點；婚慶方式：草坪婚禮、外景拍攝；前期簽約影樓：初期為保證社會影響力，可簽約5家成都頂級影樓（V2視覺、帆攝影、費司攝影、奎恩視覺、古攝影），以保證足夠的人氣和較好傳播效果；后期簽約影樓：進入正軌后，為避免婚慶頻繁帶來的銷售干擾，僅簽約2-3家影樓。不是誰都可以——以香頌湖之名，為新人們提供多一個選擇！Keyword:影響力2010，蓉城樓市關鍵詞不能沒有業(yè)內(nèi)影響力舉措目標客戶影響力舉措泛客戶影響力舉措一項業(yè)界的宏偉盛事一次業(yè)界的尊貴體驗一本體現(xiàn)頂級展示的圖冊一系列“富氧生活論壇”一段感悟生命的歷程一件轟動蓉城的浪漫傳奇一段讓人銘記的浪漫之旅香頌湖之成都主流別墅影響力舉措——香頌湖！擴大項目在主流別墅市場的影響力，為項目的持續(xù)銷售奠定堅實的基礎！如何有效的直擊客戶，傳遞項目價值，大幅度提升客戶上門量，是實現(xiàn)銷量突破的前提條件推廣上更精準地傳播項目價值渠道優(yōu)選確保更精準、更有效地直擊客戶Q3：下階段，如何更精準傳播項目價值，以及渠道精準鎖定？高速咽喉滲透青城山高檔場所滲透海航航班滲透線上高舉高打線下價值嫁接媒體選擇推廣渠道高舉高打：短期延用中國資源別墅新典范形象，長期思考更具突破性的核心價值所在并對外集中釋放線“上”突破價值嫁接：線下輸出“再造一個麓山國際社區(qū)”，與價值標桿對位，實現(xiàn)價值拔升線“下”突破香頌湖國際社區(qū)麓山國際社區(qū)價值支撐區(qū)位共性城市邊緣規(guī)模共性千畝級別墅大盤配套共性完善的配套設施資源共性強勢資源質(zhì)素占位共性主流別墅市場報紙——每周一次頻率亮相，持續(xù)向市場發(fā)出聲音，釋放項目加推熱銷消息和現(xiàn)場系列活動信息媒體選擇策略：周末賣房方式銷售，結(jié)合兩周一次的系列現(xiàn)場活動，通過報版持續(xù)制造項目影響力并釋放相關信息;

方式：硬廣+軟文；

頻率：每周一次；推廣強度時間報紙——每周一次頻率亮相，持續(xù)向市場發(fā)出聲音，釋放項目加推熱銷消息和現(xiàn)場系列活動信息媒體選擇以6月26日的周末推售為時間節(jié)點，26日前的推售批次以反復梳理、解決老客戶為主，線上無廣告支持；26日的推售批次之后開始以每周1個報廣的頻率釋放項目推售產(chǎn)品信息。戶外——以熱銷信息為主標，輔助加推信息；燈箱——可考慮簡化畫面元素（最好做純色底版）+放大文字信息媒體選擇戶外：更換文字信息，以熱銷信息為主標，輔助加推信息，相比之前的形象推廣應該更直接。市區(qū)戶外燈箱：畫面更換：根據(jù)實地察看的效果，戶外燈箱與車行道距離稍遠，目前的設計形式畫面不直觀、文字尺寸較小，很難在行車過程中看清楚，建議重新設計畫面。方向為——簡化畫面元素（最好做純色底版）+放大文字信息。文字調(diào)整：與戶外大牌保持廣告主標的一致性。影院——近期暫無契合熱映影片，暫不考慮；網(wǎng)絡——主流網(wǎng)絡媒體持續(xù)投放；雜志——持續(xù)傳播價值媒體選擇影院網(wǎng)絡因院線廣告需要依托熱映影片投放才有效果，而近期投入、影響較大的影片只有7月28日上映的馮小剛導演的《大地震》，此主題又容易引發(fā)不恰當?shù)穆?lián)想。

建議近期不考慮此推廣渠道，或者觀望如有可能產(chǎn)生熱映效果的影片再行深入考慮。投放考慮：持續(xù)輸出信息，擴大市場知名度和行業(yè)影響力；

投放對象：持續(xù)投放搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)和大成網(wǎng)，制造影響力；

炒作內(nèi)容：項目產(chǎn)品信息和活動信息。暫不考慮雜志行業(yè)雜志：《局周刊》、《成都樓市》，持續(xù)釋放信息。

航空雜志：《頭等艙》

《西南航空》

《四川航空》

《新華航空》

持續(xù)傳播高端形象。Keyword:影響力線上抬升形象，線下價值嫁接，塑造項目全新形象，確立主流別墅市場影響力延用中國資源別墅新典范形象線下輸出“再造一個麓山國際社區(qū)”線上高舉高打線下價值嫁接價值精準傳播更精準地傳播項目價值，確立香頌湖——一個千畝級巨擘項目應有的市場地位！策略：滲透進入青城山方向的所有高速收費站，發(fā)送香頌湖實景圖片DM和行車路線圖，憑DM領取油卡渠道一：高速咽喉滲透策略思路：滲透高速收費站，通過項目實景圖片吸引客戶上門，達到全面攔截進入青城山的客戶的目的。操作思路：收費站：進入青城山方向的所有收費站，包括成溫卭高速、成灌高速等；實景圖片DM：項目實景大圖2-3張，具有較強的視覺沖擊力和煽動力，附行車路線；油卡：憑DM單在現(xiàn)場領取50元面額油卡（樂觀地預估非周末每天上門50批，周末每天上門100批，則一周上門可增加450批，費用22500元，和報版動輒10多萬費用相比，其費效比優(yōu)勢明顯）；現(xiàn)場配合：為了留住客戶了解項目，需提供果汁和點心（如果能讓客戶事后為項目作宣傳，現(xiàn)場餐飲費用實在是用的很值得）；調(diào)整：根據(jù)操作效果進行調(diào)整。以“不變”應“萬變”，終極覆蓋青城山高端游客，讓香頌湖成為青城山的下一站！青城山的下一站！策略：青城山高端場所放置項目實景圖片精美畫冊，在末端二次攔截高端客戶渠道二：青城山高端場所滲透策略思路：通過青城山高端場所的二次攔截，刺激未上門客戶到達項目現(xiàn)場。操作思路：高端場所選擇：豪生酒店、鶴翔山莊、青城山溫泉、青城山高爾夫；擺放資料：項目實景圖片精美畫冊；擺放位置：收費臺。全面布局之下，點式爆破；二次攔截，直擊高端客戶！策略：海航進入成都所有航班內(nèi)，放置項目專刊（以實景精美為主）渠道三：海航航班滲透策略思路：充分利用海航資源，直擊高端客戶。操作思路：航班：海航進入成都的所有航班；資料：項目專刊，以實景圖片為主；優(yōu)惠：海航尊貴乘客，可享受一定折扣優(yōu)惠，給足客戶尊貴感，同時刺激客戶了解項目。充分挖掘海航資源，重點突破Keyw