總部園可研匯報(bào)

拉薩國(guó)際總部城可研匯報(bào)西藏躍城建筑設(shè)計(jì)有限公司1、工程概況2、可行性和必要性3、方案介紹4、資金和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5、結(jié)論工程概況項(xiàng)目名稱拉薩國(guó)際總部城項(xiàng)目業(yè)主拉薩市柳梧新區(qū)城市投資建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“柳梧城投”），是柳梧新區(qū)管委會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)下的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金籌措、運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)，承擔(dān)新區(qū)的城市建設(shè)任務(wù)并組織實(shí)施，經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)等重大任務(wù)。工程概況項(xiàng)目選址：該項(xiàng)目位于拉薩市柳梧新區(qū)北組團(tuán)（啟動(dòng)中），柳梧大廈（行政中心）東側(cè)，景觀大道以東，柳梧大道以西，柳梧新區(qū)精品步行街南側(cè)，是柳梧新區(qū)北組團(tuán)的核心區(qū)域。圖中黑色標(biāo)注區(qū)域擬建位置擬建場(chǎng)地1、場(chǎng)址現(xiàn)狀擬建場(chǎng)地平整，無(wú)需要拆遷的建筑構(gòu)筑物。2、工程地質(zhì)狀況南廣場(chǎng)進(jìn)行了地質(zhì)勘察，根據(jù)地質(zhì)勘察情況來(lái)看，地下工程地質(zhì)狀況較好，地下水位較高，在工程設(shè)計(jì)時(shí)須作抗浮設(shè)計(jì)。3、交通運(yùn)輸條件該場(chǎng)址四周均有城市道路，交通運(yùn)輸條件良好。4、供水、供電狀況該場(chǎng)址位于柳梧新區(qū)，場(chǎng)址四周市政道路均已預(yù)留供水供電管線，能滿足建設(shè)和后期生活需要5、排水狀況場(chǎng)址四周已建設(shè)有城市排水管道。6、周圍環(huán)境影響場(chǎng)址四周未與已建的建筑緊密相鄰，不會(huì)對(duì)相鄰建筑造成相互的影響。建設(shè)內(nèi)容：柳梧新區(qū)拉薩國(guó)際總部城項(xiàng)目主要由地上建筑，園區(qū)道路、綠化、總體給排水、地下建筑等構(gòu)成，建筑面積161842㎡，其中：地上建筑13棟，辦公用房建筑面積98504㎡，配套服務(wù)用房建筑面積29198㎡，總建筑面積127702㎡；地下建筑面積34140㎡。本期項(xiàng)目工程固定資產(chǎn)投資估算總額為75445.63萬(wàn)元。其中土地費(fèi)用8800萬(wàn)元，工程費(fèi)用（含基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）55464.52萬(wàn)元，其他費(fèi)用（含設(shè)計(jì)、地勘、監(jiān)理、報(bào)建、圖審、防雷、地震、招投標(biāo)、工程管理、稅收、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）11181.11萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金均為拉薩市柳梧新區(qū)城市投資建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司自籌。項(xiàng)目可行性和必要性必要性：拉薩作為西藏的首府，柳梧新區(qū)更是拉薩的重點(diǎn)規(guī)劃的范圍，柳梧新區(qū)以后會(huì)發(fā)展成為以客運(yùn)樞紐、商貿(mào)服務(wù)、旅游集散、總部經(jīng)濟(jì)特色居住為主的西藏現(xiàn)代化城市典型示范區(qū)。所以在這里建設(shè)國(guó)際城作為總部辦公基地是必須的；可行性：柳梧交通發(fā)達(dá)，擬建場(chǎng)址適宜，有充足的保障支撐，所以該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。方案簡(jiǎn)介方案簡(jiǎn)介消防1、建筑防火等級(jí)：組團(tuán)內(nèi)建筑為辦公和商業(yè)有高層和多層建筑，高層部分均為二類高層，建筑耐火等級(jí)地上為二級(jí)，地下為一級(jí)。適用《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中的各項(xiàng)要求2、防火分區(qū)建筑地下車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積不大于4000㎡（設(shè)置自動(dòng)噴淋），地上部分每層為一個(gè)防火分區(qū)，多層部分分區(qū)面積不大于2500㎡，高層部分防火分區(qū)面積不大于1500㎡。3、消防疏散地上部分每個(gè)單元設(shè)置二部封閉樓梯間，樓梯間靠外墻設(shè)置，能自然通風(fēng)采光。超過(guò)32米的高層設(shè)置防煙樓梯間和消防電梯，梯間和電梯合用防煙前室。地下車庫(kù)部分每個(gè)防火分區(qū)均有兩個(gè)安全出口，當(dāng)?shù)叵率沂枭翘菖c上部樓梯合用時(shí)，在一層設(shè)置防火墻及乙級(jí)防火門(mén)分隔。4、防火間距建筑間防火間距均大于規(guī)范規(guī)定的防火間距要求。5、消防車道園區(qū)內(nèi)設(shè)置消防車道圍繞建筑物，能滿足消防撲救需求結(jié)構(gòu)構(gòu)件滿足防火要求；設(shè)置消防給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、地下室設(shè)置消防泵和消防水池。設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散指示系統(tǒng)；根據(jù)要求設(shè)置了自然排煙、機(jī)械排煙系統(tǒng)。節(jié)能按公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)；控制體形系數(shù)和窗墻比；外墻外保溫系統(tǒng)+中空玻璃窗；采用節(jié)能的設(shè)備；資金分析項(xiàng)目概算：本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為75445.63萬(wàn)元，包括建設(shè)投資73174.03萬(wàn)元、建設(shè)期間利息2271.60萬(wàn)元，資金籌措方案本項(xiàng)目工程建設(shè)資金籌措考慮三種方式：開(kāi)發(fā)企業(yè)注入自有資金、向銀行借款、項(xiàng)目預(yù)售收入轉(zhuǎn)入投資。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況和業(yè)主的資金安排，本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款20000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金55445.63萬(wàn)元（包括自有資金5000萬(wàn)元和預(yù)售收入再投入資金50445.63萬(wàn)元）。財(cái)務(wù)分析經(jīng)測(cè)算稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15.87%投資回收期為2.73年。通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力分析，本項(xiàng)目工程投資回收期少于3年，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，償債能力能滿足銀行的要求，且具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，故項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。結(jié)