南京房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值

南京市主城區(qū)房地產(chǎn)

區(qū)位價(jià)值與空間價(jià)格分析

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PriceModelforNanjingCity

110102132楊煬

南京市主城區(qū)范圍內(nèi)劃分的市級(jí)商服中心三個(gè)

新街口商圈、山西路（湖南路）商圈、夫子廟商服中心；區(qū)級(jí)商服中心10個(gè)：中央門(mén)、瑞金路、邁皋橋、熱河路、龍江商業(yè)區(qū)、中保、江東門(mén)、安德門(mén)、石門(mén)坎、孝陵衛(wèi)。

交通通達(dá)度分析經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析南京市主城區(qū)現(xiàn)有道路中：混合型主干道19條（占所有道路的12.46%），生活型主干道有32條（占20.38%），交通型主干道有45條（占29.01%），生活型次干道29條（占18.7%），交通型次干道有13條（占8.28%），其余為支路（占11.37%）?？焖俚缆凡扇「呒芘c地面相結(jié)合，交叉口全部采用立交形式。形成主城“經(jīng)五緯八”的主干道系統(tǒng)，主干道的平均間距為2公里。南京市主城區(qū)商服中心分級(jí)表南京主城區(qū)主干道一覽表

南京主城區(qū)次干道一覽表

經(jīng)過(guò)調(diào)查，南京市主城區(qū)共有153條公交線(xiàn)路。

其中旅游線(xiàn)路5條，夜間線(xiàn)路18條，連接主城區(qū)和郊區(qū)的線(xiàn)路8條，其余122條線(xiàn)路均為主城區(qū)內(nèi)部線(xiàn)路。上述公交線(xiàn)路共有583個(gè)公交站點(diǎn)

從行為感應(yīng)地理角度分析，公交站點(diǎn)的輻射半徑大于500m時(shí)，居民乘行出車(chē)就感覺(jué)不方便，因此將公交站點(diǎn)的最大影響半徑定為500m。

從公交線(xiàn)路的密度來(lái)看，公交線(xiàn)路密集的街道主要有中山東路、中山南路、中山北路、龍?bào)绰?、龍?bào)粗新?、北京東路和珠江路等。

從公交站點(diǎn)的分布情況來(lái)看，老城區(qū)（城墻、秦淮河以?xún)?nèi)）公交站點(diǎn)較密集，共有250個(gè)，占公交總數(shù)的42.88%。南京市主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值空間分布特征

第一：總體上，城市發(fā)展符合E.W.伯吉斯的“同心圓”模型。從圖3-6可以看出，以新街口為圓心，南京市主城區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值隨著距離的增加而逐步降低，具體表現(xiàn)為區(qū)位價(jià)值分值的降低。圖中的黑色區(qū)域是新街口和珠江路一帶，該區(qū)域是南京市的商業(yè)中心區(qū)，完善的商業(yè)配套，便捷的交通，優(yōu)越的學(xué)區(qū)，使該區(qū)域的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值分值在90分左右；

紅色區(qū)域主要是山西路、鼓樓、夫子廟、中央門(mén)的部分地區(qū)，該區(qū)域的分值在80～90分之間；藍(lán)色區(qū)域主要是玄武區(qū)、鼓樓區(qū)及白下區(qū)的部分區(qū)域，該區(qū)域的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值分值在70～80分之間；房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值分值在60～70分之間的區(qū)域主要有中央門(mén)、中山北路、崗子村、鼓樓的龍江地區(qū)、夫子廟、月牙湖地區(qū)等區(qū)域，該區(qū)域的主要特點(diǎn)是交通方便，但離新街口CBD有一定距離，區(qū)域環(huán)境較好，南京市的公園景點(diǎn)一般位于該區(qū)域；房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值分值在50～60分之間的區(qū)域主要有邁皋橋、曉莊廣場(chǎng)、大橋南路、熱河南路、江東北路沿線(xiàn)、雨花區(qū)、秦淮區(qū)和白下區(qū)的部分區(qū)域；

第二：商業(yè)用地區(qū)域不盡合理，就總量而言，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量與現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是相適應(yīng)的，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南京市老城區(qū)的拆遷改造，必將有大量的人口外遷，而從圖5-5可以看出，南京市主城區(qū)外圍商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度作用分值普遍偏低，例如玄武區(qū)沿紫金山一線(xiàn)雖然有便捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境，但是該區(qū)域的商服繁華度作用分值僅有30分左右；主城區(qū)的商服繁華度作用分值隨著距離CBD的增加而迅速減少，但由于南京市主城區(qū)道路網(wǎng)的密集，交通發(fā)達(dá)，因此，南京市主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的分值并沒(méi)有隨著距離(CBD)的增加而迅速衰減，而是緩慢地減少，這給城