標桿房企四線城市房地產(chǎn)開發(fā)設計成本優(yōu)化方案比選報告附圖詳細

————XX城市公司合約部、技術部四線城市房屋建造成本下不來，售價上不去，利潤率低，是業(yè)界普遍存在的現(xiàn)象。在夾縫中求生存，在嚴酷的市場環(huán)境下，戒除粗獷的管理方式，精細化計算，留足充分的方案設計與優(yōu)化時間，讓技術與合約很好互動，會給項目的定位奠基好堅實的基礎，利潤率可以實現(xiàn)最大限度地籌劃。XX一期（C-1）項目總占地面積約88.5畝。地塊包含3棟小高層、3棟疊加別墅、17棟聯(lián)排別墅、2棟商業(yè)組成，容積率約為1.01；共274戶；總建筑密度約35%。建筑風格為“外在古典、內(nèi)在時尚”，采用坡屋頂?shù)冉ㄖ赝怀霰憩F(xiàn)建筑的古典美；創(chuàng)造休閑幽靜的居住環(huán)境。技術部在方案階段與合約部緊密配合，從建筑總體到單體方案，進行了多輪次的測算與比較。C-1地塊方案效果圖C-1地塊功能分區(qū)圖建筑總體優(yōu)化地下室平面布置的優(yōu)化項目初步方案可售面積5.7801萬m2，建筑面積9.1157萬m2；可售面積比只有63.4%，稅前銷售利潤率只有11.98%。我們細細分析了原因，發(fā)現(xiàn)地下車庫及設備房面積1.4911萬m2,219個單車位，90個子母車位，48.25m2/車位。這個指標過高，且該方案考慮了90個子母車位，在該區(qū)域考慮是超前設計，該區(qū)域出于開封市郊，場區(qū)空曠處較多，未來十年內(nèi)，地下車位都不能全部啟用。且收益也不高。因此，合約部給技術部提出了優(yōu)化地下車庫及設備房布置方案，優(yōu)化目標：優(yōu)化前車庫方案（（地下機動車位及設備房面積14911m2）優(yōu)化后地下車庫平面（地下機動車位及設備房面積12957m2）主要的變化如上圖：減少了小高層南面車庫的面積，通過走廊與小高層地下室連接。原方案與優(yōu)化方案比較表比較方案建筑面積(m2))可售面積(m2))可售面積比例(%%)地下車庫及設備房房面積(m2)地下車庫數(shù)(個）車位指標（m2//個)原方案9.11575.780163.4%1491130948.25優(yōu)化方案8.92485.855265.6%1295731041.80在技術部的努力下，將C-1地塊地庫方案優(yōu)化后，土地前成本測算稅前銷售成本利潤率從11.98%提高至13.89%。但離集團要求的不低于15%，還有距離。在目前預期銷售價格不變（小高層6500元/m2.疊加11000元/m2，聯(lián)排別墅15000元/m2)的情況下，提高可售面積比及降低車位指標是努力的目標。因此合約對照圖紙，提出建議：1、地下一層平面圖中，每棟小高層有2道通道，建議改成1個通道，可以省掉幾道墻體；如下圖所示：2、住宅主變電所靠走廊墻設置?？梢允〉粢坏缐w。二、結構優(yōu)化排別墅結構經(jīng)技術選型有1、異型柱、剪力墻結構；2、異形柱結構3、剪力墻結構，合約配合技術進行結構選型論證。聯(lián)排別墅不不同結構形式式對造價的影影響分析表方案剪力墻異形柱剪力墻+異形柱序號項目編碼項目名稱計量單位工程數(shù)量金額（元）工程數(shù)量金額（元）工程數(shù)量金額（元）綜合單價合價綜合單價合價綜合單價合價874450.442816672.889839261.1191異形柱m35.542048.1811346.922108.032048.18221264.88984.22048.18172456.7762有梁板m3343.481482.61509246.888344.371482.61510566.441339.251482.61502975.4443直形墻m3182.391520.59277340.44110.131520.5915403.58857.031520.5986719.2554現(xiàn)澆混凝土鋼筋條條增t15.5994905.276516.21114.1564905.269438.01115.724905.277109.744分部小計874450.442816672.889839261.119本頁小計874450.442816672.889839261.119直接費（4聯(lián)排計計為1棟）874450.442816672.889839261.119綜合費合計（4聯(lián)聯(lián)排計為1棟）142725413292071366322C-1地塊綜合費費合計（4聯(lián)排計為1棟，合計22棟）313995888292425544300590844以上計算依據(jù)執(zhí)行中原事業(yè)部總包合同通用版本2002年河南省建設工程綜合基價，鋼筋按照2014年2季度鄭州市，混凝土