桂林市工業(yè)及房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

桂林市工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告目錄HYPERLINK\l"_Toc218919327"第一部分工業(yè)地產(chǎn)4HYPERLINK\l"_Toc218919328"一、工業(yè)地產(chǎn)定義4HYPERLINK\l"_Toc218919329"二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況4HYPERLINK\l"_Toc218919330"三、開發(fā)模式4HYPERLINK\l"_Toc218919331"(二)主體企業(yè)引導模式5HYPERLINK\l"_Toc218919332"(三)工業(yè)地產(chǎn)商模式5HYPERLINK\l"_Toc218919333"(四)綜合運作模式5HYPERLINK\l"_Toc218919334"第二部分近年來國家對于工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策6HYPERLINK\l"_Toc218919335"一、相關(guān)政策：6HYPERLINK\l"_Toc218919336"二、政策影響分析：9HYPERLINK\l"_Toc218919337"(一)杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象10HYPERLINK\l"_Toc218919338"(三)政策影響小結(jié)11HYPERLINK\l"_Toc218919339"1.園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴格11HYPERLINK\l"_Toc218919340"2.加快了土地市場化進程12HYPERLINK\l"_Toc218919341"第三部分桂林市工業(yè)狀況14HYPERLINK\l"_Toc218919342"一、社會經(jīng)濟狀況14HYPERLINK\l"_Toc218919343"二、工業(yè)發(fā)展狀況15HYPERLINK\l"_Toc218919344"(一)廣西全區(qū)工業(yè)發(fā)展狀況15HYPERLINK\l"_Toc218919345"(二)桂林工業(yè)發(fā)展狀況16HYPERLINK\l"_Toc218919346"1.桂林市工業(yè)發(fā)展規(guī)劃16HYPERLINK\l"_Toc218919347"2.桂林市工業(yè)發(fā)展概況17HYPERLINK\l"_Toc218919348"3.桂林市區(qū)及周邊重點工業(yè)園區(qū)狀況20HYPERLINK\l"_Toc218919349"1)高新開發(fā)區(qū)21HYPERLINK\l"_Toc218919350"2)蘇橋工業(yè)衛(wèi)星城22HYPERLINK\l"_Toc218919351"3)靈川八里街工業(yè)園22HYPERLINK\l"_Toc218919352"4)荔浦金雞坪工業(yè)園23HYPERLINK\l"_Toc218919353"三、項目分析26HYPERLINK\l"_Toc218919354"(一)區(qū)域分析26HYPERLINK\l"_Toc218919355"(二)項目情況26HYPERLINK\l"_Toc218919356"四、項目SWOT分析26HYPERLINK\l"_Toc218919357"(一)優(yōu)勢（S）26HYPERLINK\l"_Toc218919358"(二)劣勢（W）27HYPERLINK\l"_Toc218919359"(三)機會（O）27HYPERLINK\l"_Toc218919360"(四)威脅（T）27HYPERLINK\l"_Toc218919361"五、總結(jié)28HYPERLINK\l"_Toc218919362"第四部分項目定位29HYPERLINK\l"_Toc218919363"第五部分風險分析30HYPERLINK\l"_Toc218919364"第六部分項目開發(fā)模式建議31第一部分工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)定義是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況工業(yè)地產(chǎn)升溫，珠三角、長三角等一線城市現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾；另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。廉價的勞動力和土地，也是制造基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個重要原因。人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。主體企業(yè)引導模式指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大綜合實力的企業(yè)，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。綜合運作模式由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保證，因此，會對以上各種開發(fā)模式綜合使用。第二部分近年來國家對于工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策相關(guān)政策：時間政策與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)內(nèi)容國土資源部《關(guān)于于清理各類園園區(qū)用地加強強土地供應(yīng)調(diào)調(diào)控的緊急通通知》主要內(nèi)容是清理違違規(guī)設(shè)立的各各類園區(qū)、嚴嚴禁違法下放放土地審批權(quán)權(quán)、嚴禁任何何單位和個人人使用農(nóng)民集集體土地進行行商品房開發(fā)發(fā)。2003.02..21國土資源部《進一一步治理整頓頓土地市場秩秩序工作方案案》通知主要內(nèi)容是針對各各類園區(qū)內(nèi)，工工業(yè)用地違反反土地利用總總體規(guī)劃和城城市規(guī)劃設(shè)立立各種名目的的園區(qū)(城、村)及園區(qū)用地地中存在的非非法占地、越越權(quán)批地、違違法供地等問問題。2003.07..18國務(wù)院辦公廳《關(guān)關(guān)于暫停各類類開發(fā)區(qū)的緊緊急通知》主要內(nèi)容是暫停審審批新設(shè)立和和擴建各類開開發(fā)區(qū)，包括括經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)、高新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、旅游度假假區(qū)、商貿(mào)開開發(fā)區(qū)、工業(yè)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園園、軟件園、環(huán)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和和物流產(chǎn)業(yè)園園等各級各類類開發(fā)區(qū)（園園區(qū)）。國家家級開發(fā)區(qū)確確需擴建的，需需報國務(wù)院審審批。2003.07..30國務(wù)院辦公廳《關(guān)關(guān)于清理整頓頓各類開發(fā)區(qū)區(qū)加強建設(shè)用用地管理的通通知》主要內(nèi)容是對各類類開發(fā)區(qū)進行行全面清查，并并對清查內(nèi)容容進行了明確確的規(guī)定；在在檢查清理的的基礎(chǔ)上進行行整頓規(guī)范。對對不符合開發(fā)發(fā)區(qū)標準的要要堅決停辦。對對已批準的開開發(fā)區(qū)如有超超過建設(shè)用地地規(guī)模和范圍圍的土地，依依法處理，如如確需擴建的的，嚴格按照照有關(guān)法定程程序辦理；加加強對開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)用地的的集中統(tǒng)一管管理；今后要要嚴格控制實實力以成片土土地開發(fā)為條條件的開發(fā)區(qū)區(qū)。鼓勵工業(yè)業(yè)項目向園區(qū)區(qū)集中。2003年11月3日國務(wù)院《關(guān)于加大大工作力度進進一步治理整整頓土地市場場秩序的緊急急通知》主要內(nèi)容是堅決落落實清理整頓頓開發(fā)區(qū)的規(guī)規(guī)定。嚴格落落實7月30號發(fā)出的通通知要求，加加快對各類開開發(fā)區(qū)的清理理進度。2004年10月21日《國務(wù)院關(guān)于深化化改革嚴格土土地管理的決決定》禁止非法壓低地價價招商。省、自自治區(qū)、直轄轄市人民政府府要依照基準準地價制定并并公布協(xié)議出出讓土地最低低價標準。協(xié)協(xié)議出讓土地地除必須嚴格格執(zhí)行規(guī)定程程序外，出讓讓價格不得低低于最低價標標準。工業(yè)用用地也要創(chuàng)造造條件逐步實實行招標、拍拍賣、掛牌出出讓。2005年3月21日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)商務(wù)部《關(guān)關(guān)于促進國家家級經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)進一一步提高發(fā)展展水平的若干干意見》該意見的主要內(nèi)容容是工業(yè)用地地不得擅自改改變土地用途途，不得用于于大規(guī)模的商商業(yè)零售，不不得用于房地地產(chǎn)開發(fā)。2006年4月28日國務(wù)院《國有土地地使用權(quán)出讓讓合同補充協(xié)協(xié)議》主要內(nèi)容為：一是屬于工業(yè)建設(shè)設(shè)項目的，受受讓宗地中用用于企業(yè)內(nèi)部部行政辦公及及生活服務(wù)設(shè)設(shè)施的用地不不得超過受讓讓宗地面積的的一定比例，受受讓人不得在在受讓宗地范范圍內(nèi)建造成成套住宅、專專家樓、賓館館、招待所和和培訓中心等等非生產(chǎn)性設(shè)設(shè)施。二是約定了受讓宗宗地的投資總總額、單位用用地面積投資資強度、容積積率和建筑系系數(shù)等指標。三是約定了建設(shè)項項目的竣工時時間，逾期不不能竣工的，要要交一定比例例的違約金。四是約定，受讓人人按照合同約約定日期動工工建設(shè)，但已已開發(fā)建設(shè)面面積占建設(shè)總總面積比例不不足三分之一一或已投資額額占總投資額額不足25%，且未經(jīng)批批準中止開發(fā)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿滿一年的，即即視為土地閑閑置，出讓人人有權(quán)向受讓讓人征收土地地閑置費。2006年7月25日國務(wù)院總理溫家寶寶主持召開國國務(wù)院常務(wù)會會議違法用地屢禁不止止國務(wù)院決定定提高征地成成本。1、調(diào)整利益機制。提提高征地成本本，規(guī)范土地地出讓收支管管理；2、完善責任制度。地地方各級人民民政府主要負負責人要對本本行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)的土地管理理和耕地保護護負總責。堅堅決制止“以租代征”等違法違規(guī)規(guī)用地行為。2006年8月1日國土資源部《招標標拍賣掛牌出出讓國有土地地使用權(quán)規(guī)范范》和《協(xié)議議出讓國有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)范》正式施施行六類情形必須納入入招標拍賣掛掛牌出讓國有有土地范圍：：供應(yīng)商業(yè)、旅旅游、娛樂和和商品住宅等等各類經(jīng)營性性用地以及有有競爭要求的的工業(yè)用地；；依法應(yīng)當招招標拍賣掛牌牌出讓的其他他情形。2006年8月6日國土資源部推出土土地使用五大大價格與稅收收措施五大措施：一是提提高征地成本本。二是規(guī)范范土地出讓收收支管理。三三是提高新增增建設(shè)用地土土地有償使用用費繳納標準準。四是統(tǒng)一一制訂并公布布各地工業(yè)用用地出讓最低低價標準。五五是加大建設(shè)設(shè)用地取得和和保有環(huán)節(jié)的的稅收調(diào)節(jié)力力度。2006年8月31日《國務(wù)院關(guān)于加強強土地調(diào)控有有關(guān)問題的通通知》建立工業(yè)用地出讓讓最低價標準準統(tǒng)一公布制制度，國家根據(jù)據(jù)土地等級、區(qū)區(qū)域土地利用用政策等，統(tǒng)統(tǒng)一制訂并公公布各地工業(yè)業(yè)用地出讓最最低價標準。工工業(yè)用地出讓讓最低價標準準不得低于土土地取得成本本、土地前期期開發(fā)成本和和按規(guī)定收取取的相關(guān)費用用之和。工業(yè)業(yè)用地必須采采用招標拍賣賣掛牌方式出出讓，其出讓讓價格不得低低于公布的最最低價標準。2006年10月18日《土地出讓金收支支管理辦法》(草案)基本修訂完成初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土土地使用稅提提高2倍，新增建建設(shè)用地有償償使用費和耕耕地占用稅各各提高1倍。至于地方方政府對土地地出讓金的收收支，將采取取在財政部系系統(tǒng)（即國庫庫）中設(shè)立“國有土地有有償使用專賬賬”的方式，按按照國有土地地出讓金收入入的一定比例例，建立“國有土地收收益基金”，并規(guī)定地地方政府不得得作為當期收收入安排使用用。在這個過過程中，土地地出讓金將全全額納入地方方財政預算，實實行“收支兩條線線”，并接受地地方人大的監(jiān)監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日財政部、國土資源源部、中國人人民銀行日前前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)關(guān)于調(diào)整新增增建設(shè)用地土土地有償使用用費政策等問問題的通知》從2007年1月11日起，新批準準新增建設(shè)用用地的土地有有償使用費征征收標準在原原有基礎(chǔ)上提提高1倍。通知強強調(diào)，新增建建設(shè)用地土地地有償使用費費仍實行中央央與地方30：70分成體制。同同時，為加強強對土地利用用的調(diào)控，地地方分成的新新增建設(shè)用地地土地有償使使用費，一律律全額繳入省省級國庫。2007年4月9日國土資源部監(jiān)察部部《關(guān)于落實實工業(yè)用地招招標拍賣掛牌牌出讓制度有有關(guān)問題的通通知》各區(qū)人民政府和市市、區(qū)相關(guān)主主管部門必須須加強監(jiān)管，確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準項目，不得用于建設(shè)標準廠房出租、變相搞工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。政策影響分析：杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象2003年2月18號的緊急通知指出，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部嚴格控制商品房的開發(fā)，嚴禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開發(fā)。這對開發(fā)商違法占用工業(yè)用地，進行商品房開發(fā)，改變工業(yè)用地性質(zhì)進行了嚴格控制。但是，很多開發(fā)商還是利用該通知沒有對此細化的空子，擅自改變工業(yè)用地性質(zhì)。針對以上問題，在2003年6月5日發(fā)出的《國有土地使用權(quán)出讓合同》協(xié)議中，第16條明確規(guī)定如果開發(fā)商要改變工業(yè)用地性質(zhì)，必須取得當?shù)赜嘘P(guān)部門同意。該協(xié)議本意是從政府角度杜絕開發(fā)商擅自改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，這從某個角度反而將改變工業(yè)用地合法化了。因此，很多開發(fā)商在通過和當?shù)卣M行私下交易后，開始合法的改變工業(yè)用地的用途。針對這種現(xiàn)象，國務(wù)院辦公廳在2003年7月30日出臺的《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》中，又進一步加強了工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的規(guī)定，將需要改變用地性質(zhì)的土地，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓。該規(guī)定有效了制止了開發(fā)商改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，還是有些開發(fā)商不經(jīng)過這一途徑，通過打擦邊球的手法，將工業(yè)用地擅自改變?yōu)榭偛炕鼗蜾N品貿(mào)。因此，2005年3月21日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》中，又進一步強調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，即使通過拍拍掛方式取得的工業(yè)用地也不得大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。但該意見并沒有對此做出更加詳細的規(guī)定。因此，工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象還是存在。2006年4月份國務(wù)院出臺的《國有土地使用權(quán)出讓補充協(xié)議》，就是針對以上政策中出現(xiàn)的種種漏洞，對工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象給予更加嚴厲的打擊。協(xié)議不但明確土地出讓時，出讓宗地內(nèi)用于建設(shè)行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性設(shè)施外，還規(guī)定了工業(yè)用地項目的綠化率，堵住了各工業(yè)園區(qū)以花園式辦公為由，改變用地性質(zhì)。隨著政策的嚴厲和細化，可以利用的政策漏洞也會越來越少，開發(fā)商打擦邊球的機會也將會大大減少。如果開發(fā)商再想通過打擦邊球的手段來改變工業(yè)用地用途，將會承擔更大的政策風險。整合工業(yè)園區(qū)規(guī)模2004年土地市場治理整頓前后，有一個相關(guān)的統(tǒng)計可資參考：土地市場治理整頓前全國共有各類開發(fā)區(qū)6866個(其中，國務(wù)院批準設(shè)立的開發(fā)區(qū)171個，省級政府批準設(shè)立的1094個，其余5601個開發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級部門設(shè)立的)，規(guī)劃面積3.86萬平方公里。超過了當時城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。一系列有關(guān)工業(yè)園區(qū)的整合措施出臺后，有效的整合工業(yè)園區(qū)的數(shù)量。以上海為例，上海2003年5月份有144個工業(yè)區(qū)，03年底降為83個，04年底就降為63個，工業(yè)園區(qū)的整合力度可見一斑。近兩年國家使用宏觀調(diào)控手段。調(diào)控土地使用，2003年全國有3763個工業(yè)園區(qū)被減掉。而2004年則有4813個被減掉，全國各級各類開發(fā)區(qū)也撤并整合了2046個。政策影響小結(jié)園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴格隨著國家對土地市場調(diào)控的力度越來越大，各省市對工業(yè)用的審批程序?qū)⒏訃栏?。這可以從2003年出臺的一系列工業(yè)用地政策可以看出，從2月18日的緊急通知到11月3日的進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知，一步步嚴格控制了工業(yè)開發(fā)區(qū)的審批程序和工業(yè)用地的利用規(guī)模，審批程序更加合法化。加快了土地市場化進程一系列政策的出臺對全國工業(yè)用地市場影響巨大，實現(xiàn)了土地供應(yīng)的完全公開、公正和透明，完全中止了協(xié)議出讓，從而使得工業(yè)用地土地市場的市場化進程有了實質(zhì)性的跨越。工業(yè)用地開發(fā)將更加規(guī)范化、市場化，公開出讓政策使得行業(yè)的集中度不斷擴大，土地尋租和國有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象受到一定程度的遏制。附表：國家工業(yè)用地出讓桂林地區(qū)最低價格標準等級最低價格（元/㎡㎡）最低價格（萬/畝畝）區(qū)域七等28819.20秀峰區(qū)桂林市七等28819.20疊彩區(qū)桂林市七等28819.20象山區(qū)桂林市七等28819.20七星區(qū)桂林市九等20413.60雁山區(qū)桂林市十二等1208.00臨桂縣桂林市十三等966.40陽朔縣桂林市十三等966.40靈川縣桂林市十三等966.40全州縣桂林市十三等966.40興安縣桂林市十三等966.40平樂縣桂林市十三等966.40荔蒲縣桂林市十五等604.00永福縣桂林市十五等604.00灌陽縣桂林市十五等604.00資源縣桂林市十五等604.00龍勝各族自治縣桂林市十五等604.00恭城瑤族自治縣桂林市備注：工業(yè)用地共共分為15個等級；自07年4月份實施。第三部分桂林市工業(yè)狀況社會經(jīng)濟狀況廣西社會經(jīng)濟狀況初步核算，前三季度廣西實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4701.51億元，同比增長13.1%，同比回落1.9個百分點，高出全國平均水平3.2個百分點，連續(xù)20個季度保持兩位數(shù)增長。第二產(chǎn)業(yè)增加值2071.07億元，增長19.0%，同比回落0.8個百分點；三次產(chǎn)業(yè)中，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率最大，達到61.6%。（資料來源廣西統(tǒng)計局）前三季度，全社會固定資產(chǎn)投資2419.55億元，增長24.6%，同比回落11.6個百分點。承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勢頭良好。1—9月區(qū)外境內(nèi)實際到位資金1025億元，增長39.3%。外商直接投資8.03億美元，增長93.8%。前三季度，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10598元，增長16.2%，扣除價格因素，實際增長6.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3073元，增長15.8%，扣除價格因素，實際增長5.5%，其中農(nóng)民人均工資收入826.1元，增長17.8%。居民儲蓄存款余額3748.22億元，比年初增長17.7%，增幅同比提高11.1個百分點。桂林社會經(jīng)濟狀況桂林市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值746.83億元，增長15.1％；財政收入72.50億元，增長22.2％，增幅創(chuàng)2000年以來新高；全社會固定資產(chǎn)投資403.04億元，增長54.5％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12908元，增長20.5％；農(nóng)民人均純收入3909元，增量首次突破500元，增長15.2％。桂林經(jīng)濟社會呈現(xiàn)快速、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。（數(shù)據(jù)來源08年桂林市政府工作報告）分析：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的22.0∶41.2∶36.8調(diào)整為21.4∶42.7∶35.9；按照錢納里和庫茲涅茨的三次產(chǎn)業(yè)GDP結(jié)構(gòu)評價標準，桂林市目前處在工業(yè)化初期向中期的過渡期階段。工業(yè)發(fā)展狀況廣西全區(qū)工業(yè)發(fā)展狀況2008年1―10月份，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入4406.1億元，比去年同期增長33.0%，增幅比1-9月回落2.9個百分點。實現(xiàn)利稅387.4億元，同比下降6.2%，增幅比1-9月回落6.8百分點。盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額164.8億元，同比減少49.2億元，下降23.0%，比1-9月減少0.3億元。企業(yè)虧損面為29.7%，同比擴大2.0個百分點，比1-9月擴大了0.5個百分點。虧損企業(yè)虧損額64.9億元，同比增長1.6倍，比1-9月增長15.9%。08年1-10月全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存為379.2億元，比去年同期增長55.3%，增幅同比提高了17.3個百分點，比1-9月新增5億元，增長1.3%。1-10月，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)利潤在1-2月因受冰凍災(zāi)害不利影響，比去年同期下滑13.1%，繼而連續(xù)5個月小幅增長，1-8月利潤同比出現(xiàn)小幅下滑，至10月累計利潤下滑嚴重。10月份當月工業(yè)利潤盈虧相抵后虧損0.3億元，為近年來首次出現(xiàn)負增長，引起1-10月利潤總額比1-9月減少0.2%，比去年同期減少23.0%，均出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧，工業(yè)經(jīng)營形勢較為嚴峻。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)利潤比去年同期增長速度單位：億元，%指

標1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月利潤總額26.551.369.097.1126.3146.3160.8165.1164.8累計增速-13.12.41.86.86.55.5-2.5-13.6-23.0（資料來源廣西自治區(qū)統(tǒng)計局）桂林工業(yè)發(fā)展狀況桂林市工業(yè)發(fā)展規(guī)劃“1234”工業(yè)發(fā)展目標：主要是2006年桂林政府提出的扶持工業(yè)企業(yè)發(fā)展目標。到2011年，力爭10戶企業(yè)年銷售收入達到20億元，20戶企業(yè)達到10億元，30戶企業(yè)達到5億元，40戶企業(yè)達到1億元以上。桂林七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：主要是裝備制造、汽車及零部件、電子信息、醫(yī)藥及生物制品、食品飲料、橡膠制品、農(nóng)產(chǎn)品加工7個工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。桂林市工業(yè)發(fā)展概況按照“1234”工業(yè)發(fā)展目標，2007年桂林市引進企業(yè)年產(chǎn)值10億元以上企業(yè)4家(其中燕京漓泉超20億元)，超億元企業(yè)達107家。昊華南方、客車集團、中化桂林工程公司3家企業(yè)技術(shù)中心新認定為自治區(qū)級企業(yè)技術(shù)中心；桂林乳膠廠一種產(chǎn)品獲中國名牌稱號。萊茵生物科技股份有限公司、廣陸數(shù)字測控股份有限公司成功上市，年內(nèi)新上市企業(yè)數(shù)量位居廣西自治區(qū)排名第一。2007年桂林市規(guī)模以上工業(yè)各月累計工業(yè)總產(chǎn)值均保持高速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度均保持在30%左右。2008年，1—5月份增長幅度均在30%以上，6—7月稍有回落，但增長幅度仍在28%以上。到10月份，增幅又開始以30%增幅發(fā)展，11月達到33.7%，12月份達到38.2%，為全年的最高。2008年1-8月全市工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入324.14億元，同比增長32.9%，增幅比上年同期提高3.3個百分點；實現(xiàn)利潤總額16.48億元，同比增長9.5%，增幅比上月提高0.9個百分點；利稅總額32.92億元，同比增長11.9%，增幅比上月提高0.9個百分點。全市重點發(fā)展七大重點支柱行業(yè)對全市規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟效益支撐作用依然明顯。1-8月全市32個規(guī)模工業(yè)行業(yè)大類中有25個行業(yè)實現(xiàn)盈利,盈利面達到78.1%，其中實現(xiàn)利潤上億元行業(yè)有飲料(4.19億元)、醫(yī)藥（1.77億元）、黑色金屬冶煉（1.97億元）、非金屬礦物制品業(yè)（1.29億元）、電氣機械（1.24億元）、木材加工（1.05億元），同比分別增長13.7%、20.5%、98.3%、-1.8%、-19.7%、61.1%，此六大行業(yè)共實現(xiàn)利潤11.51億元，同比增長19.2%，利潤占全市總額69.8%，對全市利潤增長貢獻率達到129.4%，拉動全市規(guī)模工業(yè)利潤增長12.3個百分點。從全市重點發(fā)展七大重點支柱行業(yè)經(jīng)濟效益情況看，1-8月七大重點支柱行業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入184.61億元，同比增長26.9%；實現(xiàn)利潤總額11.68億元,同比增長18.7%，增幅比全市增長速度高出9.2個百分點，對全市規(guī)模工業(yè)利潤增長貢獻率達到128.5%。其中有5個行業(yè)利潤增幅高于全市平均值，分別是汽車及其零部件制造業(yè)266.1%、食品工業(yè)22.7%、醫(yī)藥及生物制品工業(yè)20.5%、電子信息業(yè)22.4%、其他農(nóng)產(chǎn)品加工25.6%，對全市規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)利潤增長貢獻率分別為24.6%、67.1%、21.1%、12.7%、17.6%。七大支柱行業(yè)盈利能力凸顯，貢獻作用大，有力推動全市工業(yè)利潤增長。全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)虧損面逐步縮小，虧損企業(yè)虧損額增速呈回落趨勢。表一：1-8月全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)虧損面和虧損企業(yè)虧損額各月絕對值和增速如下表：月

份1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月虧損面（%）30.3232.3728.3627.6127.4426.1824.23同比擴大百分點4.084.714.384.486.133.91.95虧損額（億元）1.511.912.462.653.413.824.22同比增長（%）89.7777.04125.4128.85174.85117.199.521-8月全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)718家，其中虧損企業(yè)174家，虧損面為24.23%，同比擴大1.95個百分點，但比上月下降1.95個百分點。從表一反映出桂林市規(guī)模工業(yè)2-8月各月工業(yè)企業(yè)虧損面和虧損企業(yè)虧損額數(shù)據(jù)變化趨勢，其中企業(yè)虧損面從4月份開始逐月縮小，虧損額增速從7月份開始逐月回落，體現(xiàn)了企業(yè)和相關(guān)部門的扭虧工作成效明顯。但是虧損額同比增速仍然保持高位運行。究其原因，主要是受火力發(fā)電業(yè)利潤虧損1.86億元的影響，其占全市虧損企業(yè)虧損額的44%，對全市規(guī)模工業(yè)利潤增長影響10個百分點。桂林市近3年全部工業(yè)和規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值表項目年份2005年2006年2007年2008（1-88月份）全部工業(yè)總產(chǎn)值（億億元）507.2617.75797.77--增長率（%）25.20%22.40%28.80%--增加值（億元）179.99218.41281.53--增長率（%）20.80%17.90%21.80%--規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值（億元）268.6343.69457.28359.87增長率（%）26.30%24.40%36.00%34.40%增加值（億元）--120.8--118.06增長率（%）--19.90%--20.00%010020001002003004005006007008009002005年2006年2007年2008（1-8月份）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%全部工業(yè)總產(chǎn)值（億元）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）全部工業(yè)總產(chǎn)值增長率（%）規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值增長率（%）桂林市區(qū)及周邊重點工業(yè)園區(qū)狀況產(chǎn)業(yè)布局：在廣西自治區(qū)的14個市中，每個市至少有一個工業(yè)園區(qū)。其中國家級審批的7個，自治區(qū)級審批的23個，其它7個是入園企業(yè)多、發(fā)展初具規(guī)模的園區(qū)。37個園區(qū)產(chǎn)業(yè)分布情況是：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有4個，分別在桂林、南寧、柳州、北海各1個；中國—東盟和邊境經(jīng)濟合作區(qū)4個，即南寧—東盟經(jīng)濟園、東興邊境經(jīng)濟合作區(qū)和崇左市城市工業(yè)區(qū)、憑祥邊境合作區(qū)；臨海工業(yè)園區(qū)7個，包括了北海4個，欽州2個，防城港1個；其他形式的工業(yè)園區(qū)22個。北部灣的南北欽防等市依據(jù)沿海地區(qū)交通便利等區(qū)位優(yōu)勢，先后在園區(qū)興建煉油、林漿紙、鋼鐵、電力等一批大項目。桂中發(fā)展裝備制造業(yè)等項目，如依托柳州市的工業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，圍繞汽車、機械制造為主的產(chǎn)業(yè)鏈，重點瞄準國內(nèi)外龍頭和骨干汽車零配件制造企業(yè)進行招商，形成了柳州陽和、新興兩個工業(yè)區(qū)的汽車零部件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，柳州市獲得了“國家汽車零部件出口基地”許可證，為再造一個柳州儲備了能量；桂西依據(jù)資源和能源匹配條件較好，資源開發(fā)和深加工項目比較多，形成了以崇左市的制糖、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)，百色以鋁工業(yè)冶煉和加工為主，以及宜州城西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)集聚的繭絲綢產(chǎn)業(yè)，既為農(nóng)民增收創(chuàng)立了平臺，也為地方財政貢獻了力量。梧州、玉林、貴港、賀州四市成為承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好平臺，如岑溪工業(yè)區(qū)和容縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的電子產(chǎn)業(yè)園，既提升了廣西工業(yè)的科技含量，也為廣西節(jié)能減排，可持續(xù)發(fā)展樹立了典范。桂林等市依據(jù)科技創(chuàng)新的優(yōu)勢，發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)。桂林市主要工業(yè)分布在桂林市高新區(qū)、臨桂縣、靈川縣、永?？h。其中從規(guī)模來看，高新區(qū)最大，其次是永福縣和靈川縣。高新開發(fā)區(qū)桂林國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立于1988年5月，1991年3月被國務(wù)院批準為第一批國家級高新區(qū)。目前高新區(qū)內(nèi)有信息產(chǎn)業(yè)園、英才科技園、穿山科技園、鐵山工業(yè)園和華僑旅游經(jīng)濟區(qū)。近年來，桂林國家高新區(qū)得到了快速發(fā)展，規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值占全市的比重達到28%，高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)品總產(chǎn)值占全市規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重達68%。高新區(qū)工業(yè)從立項規(guī)劃到發(fā)展到目前的初級階段，共經(jīng)歷了16年的時間。通過高新區(qū)招商資料了解到：截止2006年8月，已擁有各類企業(yè)1000多家，其中高新技術(shù)企業(yè)196家，三資企業(yè)300多家。目前已聚集了NEC、鴻瑞光盤、星辰電子、海威電子、普諾基網(wǎng)絡(luò)計算機、啄木鳥醫(yī)療器械、同力自動化、思奇通訊、光隆光電、邁特光電等20家電子信息類高科技公司，總投資15億元。初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化、新材料、環(huán)境保護等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中電子信息產(chǎn)業(yè)占廣西總量的三分之二以上。分析：高新區(qū)的工業(yè)園區(qū)雖然批準成立16年，但由于前期資金投入不足，導致前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴重滯后，招商引資進展遲緩，大部分園區(qū)也是在05年以后才有了一定的發(fā)展，目前的主干道桂磨路和環(huán)城高速也是剛通車不久。高新區(qū)內(nèi)的華僑旅游經(jīng)濟區(qū)至今基本維持原樣，沒有入園企業(yè)，園區(qū)建設(shè)未能取得實質(zhì)性進展。蘇橋工業(yè)衛(wèi)星城桂林國家高新區(qū)蘇橋園位于桂林市西南，北距桂林市區(qū)26公里，距桂林兩江國際機場僅8.5公里。總規(guī)劃面積65平方公里，是桂林市規(guī)劃面積最大的園區(qū)。全力打造西部產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星城，成為承接東部沿海發(fā)達地區(qū)和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載體。目前進駐的企業(yè)17家，其中包括著名耐克、阿迪達斯運動休閑產(chǎn)品制造商、汽車及零部件、工程機械、橡膠機械、高新技術(shù)離子交換纖維加工等多家國內(nèi)外知名企業(yè)和項目，初步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營格局。分析：蘇橋工業(yè)區(qū)是桂林市規(guī)劃規(guī)模最大的工業(yè)園區(qū)，其定位為一個“工業(yè)城”。按照城市功能劃分為工業(yè)、行政、商貿(mào)、生活、居住等區(qū)域。目前園區(qū)第一期的基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，道路網(wǎng)已經(jīng)建成，水電燃氣通訊已經(jīng)配備。蘇橋工業(yè)園有兩大優(yōu)勢，一是離兩江機場近，桂柳高速貫穿至南北。二是土地價格根據(jù)進駐企業(yè)的投產(chǎn)規(guī)模，土地價格如在60-90元/㎡，即在4-6萬元/畝之間。這個價格相對于秧塘工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)便宜，有更大的吸引力。靈川八里街工業(yè)園靈川縣有桂林八里街科技工業(yè)園區(qū)（1000畝）、三街鎮(zhèn)五里排工業(yè)園區(qū)（1000畝）、定江鎮(zhèn)八里街技術(shù)開發(fā)區(qū)（500畝）、大圩鎮(zhèn)鐵山工業(yè)區(qū)（850畝）、靈勃工業(yè)區(qū)（60萬平方米）、潭下金山工業(yè)區(qū)（1500畝）、龍頭嶺工業(yè)園區(qū)（400畝）等幾個工業(yè)園區(qū)。2007年靈川政府為了打造承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的平臺，把上述幾大園區(qū)合并為八里街工業(yè)園區(qū)，實行“一區(qū)多園”的運作模式，以八里街園區(qū)為中心，帶動其他園區(qū)的發(fā)展。各大園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完備，交通方便，離火車站和兩江機場近。分析：八里街工業(yè)園是桂林市開發(fā)了多年的老牌工業(yè)園區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，但是園區(qū)定位不突出，進園企業(yè)不加選擇，進駐企業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)大多只是地理空間的聚集，是企業(yè)數(shù)量上的簡單“堆砌”，既有制藥、食品，又有汽車配件、化工、建材、電子等高科技工業(yè)，還有商貿(mào)物流區(qū)、科教產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有房地產(chǎn)項目。荔浦金雞坪工業(yè)園荔浦縣離桂林市區(qū)100公里左右，該縣主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)以山寨廠的形式分散于縣城周邊，主要產(chǎn)業(yè)是衣架和食品加工，原料和產(chǎn)品“兩頭在外”，受原料市場和產(chǎn)品市場制約情況較為突出。金雞坪工業(yè)園是荔浦重點發(fā)展的園區(qū)，規(guī)劃的面積大約為2800畝，目前已征地有600畝左右。。目前工業(yè)園區(qū)已征地的部分的土地為一私人公司所有，園區(qū)土地采用只租不賣，通過建立標準廠房出租的運作方式對外招商。沒征用土地的價格在10萬元/畝左右。自2007年年中開始對外招商以來，目前共有2家家私企業(yè)進駐，進駐企業(yè)規(guī)模比較小。由于受當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境和地理位置偏遠的影響，荔浦工業(yè)園目前不具備和高新區(qū)、蘇橋工業(yè)園區(qū)、秧塘工業(yè)園競爭的實力。分析：目前處于發(fā)展的初期階段，市政設(shè)施以及道路還比較差，預計在相當長的時間內(nèi)才能形成規(guī)模。園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)缺乏規(guī)劃，無論企業(yè)類型和大小，不加選擇。同時土地價格在10萬元/畝稍低，偏高。區(qū)域項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)模/開發(fā)狀況物業(yè)模式配套設(shè)施土地價格入園企業(yè)數(shù)量高新區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園電子、通訊、軟件件共1583畝，一期期工程占地721畝，二期規(guī)規(guī)劃用地面積積862畝。研發(fā)大樓、生產(chǎn)廠廠房、辦公大大樓最低出讓價19..2萬/畝20家英才科技園機電一體化、新材材料和環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占地1902畝，計劃劃分兩期開發(fā)發(fā)，一期占地地700多畝生產(chǎn)線及廠房環(huán)城高速，接通廣廣賀高速，七七通一平12家鐵山工業(yè)園機械制造、電子信信息、精細輕輕工等高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃面積122平方公里，一一期工程面積積為5.52平方公里，二二期工程面積積為2平方公里。目目前已征地708畝生產(chǎn)線及廠房鐵山二路，已實現(xiàn)現(xiàn)五通一平7家穿山科技園電子、軟件、精細細化工類企業(yè)業(yè)占地132畝，已建成成6萬㎡的商業(yè)業(yè)、辦公、和和生活區(qū)，7萬㎡的標準準廠房科研中心、標準廠廠房（用于出出租為主）10家華僑旅游經(jīng)濟區(qū)軟件類高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共規(guī)劃3個軟件科科技園區(qū)工業(yè)園區(qū)尚在規(guī)劃劃中，沒有一一家企業(yè)進駐駐永?？h蘇橋·桂林國際工業(yè)衛(wèi)星星城機械、橡膠、光電電、傳統(tǒng)勞動動密集型產(chǎn)業(yè)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)、醫(yī)藥食品品規(guī)劃總面積65平平方公里。一一期規(guī)劃用的的28平方公里里研發(fā)中心、生產(chǎn)線線及廠房一期A區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本完完善,道路路網(wǎng)已已建成,開通水電,燃氣,通訊等土地價格在60--90元/㎡17家企業(yè)，以重工業(yè)業(yè)企業(yè)為主靈川縣八里街工業(yè)園區(qū)農(nóng)產(chǎn)品、生物醫(yī)藥藥等園區(qū)規(guī)劃總面積118平方公里生產(chǎn)線及廠房、倉倉儲物流火車北站和桂海高高速3號園66家企業(yè)，1-2號號園不詳荔浦縣金雞坪工業(yè)園家私類，入園企業(yè)業(yè)不加選擇目前征地600畝畝，集中在某某私人公司手手上，規(guī)定只只租不賣標準廠房出租七通一平，道路比比較差10萬元/畝2家企業(yè)小結(jié)運作模式：上述各工業(yè)園區(qū)基本上都是通過采用“一區(qū)多園”的開發(fā)模式，即拿地的公司，通過立項設(shè)立工業(yè)園區(qū)為途徑，在完成規(guī)劃、七通一平后把土地轉(zhuǎn)讓給進駐的企業(yè)，由進駐企業(yè)根據(jù)自身需要自建工業(yè)物業(yè)的一種模式。各大園區(qū)其主要的物業(yè)模式是生產(chǎn)線和廠房，表明桂林市工業(yè)產(chǎn)業(yè)以生產(chǎn)為主，研發(fā)類企業(yè)偏少，高端企業(yè)少。廣西的工業(yè)主要集中在中部和南部，桂林市作為傳統(tǒng)的旅游城市，目的工業(yè)結(jié)構(gòu)還是傳統(tǒng)工業(yè)，新型高新技術(shù)企業(yè)不多。政府規(guī)劃的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能形成氣候還有相當長的時間。根據(jù)了解，好幾個園區(qū)的土地都掌握于私人手上，這批投資者購買土地的用途并不是在當?shù)赝懂a(chǎn)生產(chǎn)，而是炒賣地皮，這批投資者不會熱衷于招商引資，而只是等時機成熟后拋售套現(xiàn)。導致了大部分園區(qū)規(guī)劃立項多年，但一直沒有實質(zhì)性的發(fā)展，同時給政府的招商引資造成被動，因為土地價格不是政府說了算。比如華僑旅游經(jīng)濟區(qū)。高新區(qū)運作了16年的長時間，也不過是05年以后在招商引資方面才有所突破，主要受益于東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。項目分析區(qū)域分析臨桂縣城規(guī)劃工業(yè)用地總面積為8.42平方公里，主要位于南部的西城工業(yè)園和廟嶺工業(yè)園。西城工業(yè)園包括秧塘組團、萬福組團和四塘北組團三個工業(yè)團。秧塘工業(yè)園總面積2.22平方公里，主要發(fā)展汽車零部件制造、電子信息技術(shù)、光機電一體化產(chǎn)業(yè)、電子與通訊設(shè)備制造、材料科學和新材料技術(shù)等等高附加值工業(yè)項目，建設(shè)成臨桂縣高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。四塘和萬福工業(yè)組團主要是最為桂林市承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載地和部分桂林市“退二進三”產(chǎn)業(yè)基地。其中萬福組團作為配套產(chǎn)業(yè)組團，將建設(shè)物流園區(qū)、作為工業(yè)基地的倉儲、物流中心。項目情況根據(jù)相關(guān)的資料統(tǒng)計得到：至8月中旬，秧塘工業(yè)園共簽約入園項目達17個，計劃投資總額達31.2億元。其中，已開工建設(shè)項目12個，已竣工投產(chǎn)項目2個。12月份初，桂林三金集團、華力重工集團和桂林福達集團舉行了入園儀式，三者共投資19.36億。因此，估計到目前為止入園企業(yè)大概在20個左右，總投資在50億元左右。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）桂林政府在未來幾年內(nèi)搬遷臨桂，目前正大力發(fā)展臨桂新區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施等道路交通環(huán)境逐步得到改善。政府招商引資初見成效。特別是08年12月份進駐的桂林三金集團（投資9億）、桂林福達汽車（投資8億），作為龍頭企業(yè)，對招商引資有很大的助推作用。劣勢（W）項目周邊30公里范圍內(nèi)有發(fā)展16年的高新開發(fā)區(qū)和比較成熟的靈川工業(yè)園、以及規(guī)模比較大的蘇橋工業(yè)衛(wèi)星城。目前這幾個重點園區(qū)得招商都處于初期，進駐得企業(yè)不多。從招商引資的角度來考慮，幾大工業(yè)園存在激烈的競爭關(guān)系。雖然物流等方面有所完善，但總體來說，道路交通設(shè)施還是不完善。配套設(shè)施不成熟，屬于初級規(guī)劃階段，需要相當長的時間才能形成規(guī)模。秧塘工業(yè)園區(qū)和其他工業(yè)園類似，政府早期以較低的價格基本上把工業(yè)用地全出讓給部分企業(yè)或投資者，而絕大部分的企業(yè)或投資者購買土地的動機是炒高拋售而不是實質(zhì)性的投資生產(chǎn)，沒有給政府帶來稅收，政府也沒有了土地出讓金的收入，根據(jù)了解，在金融危機的影響下，政府沒有足夠的財力在短期內(nèi)完成秧塘工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，會給招商引資帶來一定的不利影響。桂林政府搬遷事項一直沒有落實。機會（O）桂林市區(qū)內(nèi)的工業(yè)業(yè)企業(yè)搬離城城區(qū)，往園區(qū)區(qū)集聚，秧塘塘工業(yè)園可以以吸引一部分分高新科技企業(yè)業(yè)進駐。承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移，主要是廣廣東省內(nèi)由于于勞動力成本本的提升和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，部部分企業(yè)往西西部低成本地地區(qū)轉(zhuǎn)移。威脅（T）金融危機導致經(jīng)濟濟環(huán)境惡化，導導致大部分工工業(yè)企業(yè)產(chǎn)能能過剩，甚至至倒閉，加大大招商的難度度。政府對于閑置土地地政策收緊，面面臨政策風險險?？偨Y(jié)由上述分析可以總總結(jié)出，秧塘塘工業(yè)園經(jīng)歷歷07年以來的發(fā)發(fā)展，在招商商引資方面已已經(jīng)初見成效效，入園企業(yè)業(yè)不斷增加，企企業(yè)投資規(guī)模模增大，但是是在目前金融融危機的影響響下企業(yè)