某飯店房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告

××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告致委托人函××市××飯店有限公司：受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司提供的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)對(duì)象：××市××飯店有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)，其總建筑面積49977.62㎡，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡。估價(jià)對(duì)象僅包括現(xiàn)狀房地產(chǎn)本身，不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。

估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)格。

估價(jià)依據(jù)：中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策文件；委托人提供的有關(guān)部門資料；我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定：估價(jià)對(duì)象×飯店房地產(chǎn)：建筑面積49977.62㎡,國(guó)有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡,在2002年12月1日的客觀市場(chǎng)價(jià)值(價(jià)格)為70894萬元(大寫:人民幣柒仟零捌佰玖拾肆萬元整),約折合單位建筑面積價(jià)格14185元/㎡(大寫:人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象總價(jià)格（萬元人民民幣）單位價(jià)格（元/㎡㎡）總計(jì)7089414158估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自本報(bào)告出具之日起1年。

此致××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：××

二○○二年十二月十五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：

㈠我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。㈡本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)

分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件

的限制。㈢我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。㈣我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。㈤××、××、××已對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。㈥沒有本公司以外的人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。簽名、蓋章×××中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證號(hào)：××××××××估價(jià)的假設(shè)限制條件㈠本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為前提。㈡本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。㈢本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。㈣估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。㈤以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。㈥設(shè)該劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押已經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)為假設(shè)前提。㈦設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國(guó)有土地使用權(quán)為假設(shè)前提。㈧設(shè)定估價(jià)對(duì)象是法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。㈨估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。㈩估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開價(jià)格，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格，它依據(jù)了如下假設(shè)：⑴存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；⑵買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟(jì)利益；⑶交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)；⑷具備公開市場(chǎng)條件，交易對(duì)象本身具有市場(chǎng)性；⑸有適當(dāng)?shù)钠陂g完成談判和交易；⑹不考慮特殊買家的附加出價(jià)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人：

××市××飯店有限公司

法定代表人：××

地址：××市××區(qū)××大街10號(hào)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

法定代表人：××

地址：(略)

評(píng)估資質(zhì)：國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)

土地評(píng)估全國(guó)職業(yè)資質(zhì)

三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為××市××飯店有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托人)所提供的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積49977.62㎡，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)面積8048.23㎡。㈠區(qū)位與環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于繁華的某市級(jí)商業(yè)區(qū)，西臨××大街，南臨××胡同，北臨××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院。估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫××市南北的××街，西側(cè)是××市繁華的××大街，南距××街約×公里，距市火車站約×公里。估價(jià)對(duì)象所在××大街及其附近有多條公共汽車通往市區(qū)各處，周圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。估價(jià)對(duì)象所在地是××市區(qū)的商業(yè)、金融繁華地帶，是××市市級(jí)商業(yè)中心之一，聚集了××市××樓、××廣場(chǎng)、××，××大廈及眾多知名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施，該地區(qū)也是××市各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占××市的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日酒店、××大廈等多家賓館、飯店，還有××館、××市××、××劇場(chǎng)、××醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所，周邊各類商服配套齊全。㈡權(quán)益狀況××市××飯店有限公司由原××市××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。⑴土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的《國(guó)有土地使用證》(參見附件三：《國(guó)有土地使用證》)。

證號(hào)：【京市東國(guó)用(200×劃)字第××號(hào)】；土地用途：旅游業(yè)；

土地使用權(quán)類型：劃撥；

圖號(hào)：I-1-2-××；

使用權(quán)面積：8048.23㎡。⑵房屋權(quán)益委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部份的《房屋所有權(quán)證》(參見附件四：《房屋所有權(quán)證》)。證號(hào)：【京房權(quán)證市東×字第××號(hào)】；總建筑面積：49977.62㎡；無共有權(quán)人。估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》記事欄和《房屋所有權(quán)證》的

設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要欄中均無共有人和他項(xiàng)權(quán)利記錄。⑶權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。估價(jià)對(duì)象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押房地產(chǎn)。但是評(píng)估價(jià)值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。㈢××飯店概況及建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑴飯店概況××飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。高度32.8m，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層廳有約2500㎡，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能分為客房、餐館娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有×國(guó)著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間(套)。房間配中央空調(diào)、安全消防、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線；商務(wù)客房提供無盤網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。餐館用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的數(shù)個(gè)中餐廳及酒吧、西餐廳；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服務(wù)設(shè)施商品部等；估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、變配電室、洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外，均按照其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的裝修及配備相關(guān)設(shè)施，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的功能使用情況如下表。估價(jià)對(duì)象使用情況位置功能首層接待大廳、××旅旅行社二層宴會(huì)廳、××中中餐廳、××大廳、××制衣、××夜總會(huì)三層大堂/商品部、×××齋、××西餐廳、××館/×撈飯館、

××行、會(huì)議中中心、總機(jī)房房四層設(shè)備管道層五層康樂中心游泳池健身房美容美發(fā)棋牌室臺(tái)球室網(wǎng)球場(chǎng)五－九層客房B1保齡球館、×××食苑、××夜總會(huì)、×桑拿中心、員工餐

廳、員員工之家、食食品庫B2停車場(chǎng)(88個(gè)車位)、設(shè)備用房房、庫房、培培訓(xùn)室、洗衣衣房室外地上停車場(chǎng)24個(gè)車位目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%，除飯店的餐館、商品部、康樂中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級(jí)飯店。目前飯店擁有396間(套)各類客房；可供1200個(gè)同時(shí)就餐的各式中西餐廳及宴會(huì)廳等；設(shè)施完備的康樂中心；6個(gè)可容納9～70人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。該飯店擁有單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間(套)。房間配有中央空調(diào)系統(tǒng)、安全消防系統(tǒng)、IDD、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、高速DDN專線、衛(wèi)星及閉路電視等設(shè)施，商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等服務(wù)。2001年平均入住率為70%～80%，2002年與上年持平。該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且運(yùn)營(yíng)成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達(dá)11000萬元以上；1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002年的營(yíng)業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。在××市各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)酒店，目前已投入使用約11年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，1998～2001年完成裝修改造，各部位基本上無較大磨損。估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、

供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。⑵該大廈的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積：8048.23㎡

估價(jià)對(duì)象總建筑面積：49977.62㎡

其中：地上：39830㎡地下：10147.62㎡

層數(shù)：地上9層、地下2層

結(jié)構(gòu)類型：框架剪力墻

容積率：6.21其中地上：4.95

停車位：地上24個(gè)，地下88個(gè)。四、估價(jià)目的

為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物

市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2002年12月1日六、價(jià)值定義

本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的

公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。

本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象49977.62㎡房屋所有權(quán)及相應(yīng)的

8048.23㎡劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。不包括土地出讓地價(jià)，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。七、估價(jià)原則

本次估價(jià)遵循以下原則：

合法原則；

最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；

替代原則；

公平原則；

達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正(詳述略)。

八、估價(jià)依據(jù)

主要有：

⑴中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

(GB/T50291-1999)；⑵《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；⑶《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；⑷《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；⑸《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；⑹全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；⑺委托人提供的有關(guān)資料；⑻我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。九、估價(jià)方法

估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(報(bào)酬率)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合

理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。

十、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，經(jīng)過周密測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的分析，認(rèn)為××飯店房地產(chǎn)(建筑面積49977.62㎡，國(guó)有劃撥土地面積8048.32㎡)在2002年12月1日的客觀市場(chǎng)價(jià)值為70894萬元(大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整)，約折合單位建筑面積價(jià)格14185元/㎡(大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象總價(jià)格（萬元人民民幣）單位價(jià)格（元/㎡㎡）總計(jì)7089414158十一、估價(jià)人員

估價(jià)人員資格注冊(cè)號(hào)簽名×××中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師×××××××××中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師×××××××××中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師××××××十二、估價(jià)作業(yè)日期

2002年12月1日～2002年12月15日十三、有效期

本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2002年12月15日起為1年。若

在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價(jià)格需作

相應(yīng)調(diào)整。十四、有關(guān)說明

⑴本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款

最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。⑵根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，該項(xiàng)目一旦發(fā)生清償問題，處分方法應(yīng)參照國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行。此外，抵押房地產(chǎn)清償?shù)馁M(fèi)用較之其它正常的房地產(chǎn)交易高，提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。⑶估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)。⑷本次評(píng)估結(jié)果的得出是以估價(jià)對(duì)象按照目前的規(guī)定用途能夠持續(xù)使用為所設(shè)前提。由于估價(jià)對(duì)象為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，建議盡早辦理向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款手續(xù)，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。⑸本次評(píng)估是以××市××飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無限期或影響估價(jià)價(jià)格的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象中以出租方式經(jīng)營(yíng)的商品部和餐廳設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)參照《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。⑹本報(bào)告為抵押房地產(chǎn)估價(jià)，由于注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變

的公式計(jì)算。⑺估價(jià)報(bào)告為一大型整體的高檔飯店房地產(chǎn)，其市場(chǎng)變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、旅游業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)條件下，可能較強(qiáng)；但和商業(yè)、住宅等其他房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請(qǐng)抵押權(quán)人注意。⑻房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過程中不可避免會(huì)造成損耗，有可能降低抵押物價(jià)值，提請(qǐng)抵押權(quán)人注意。⑼本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。⑽本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)責(zé)任。⑾委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。⑿本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。⒀如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)技術(shù)報(bào)告實(shí)物狀況分析實(shí)物狀況包括估價(jià)對(duì)象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、土地等級(jí)、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、裝修及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：

坐落：××市××區(qū)××大街10整體房地產(chǎn)；

房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權(quán)；

土地使用面積：8048.23㎡,劃撥土地使用權(quán)；

土地等級(jí)：商業(yè)二級(jí)；

土地使用權(quán)年限：未限定，按法定最高40年計(jì)算；

土地形狀：長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)113.79m，南北寬80m；

法定用途：旅游業(yè)；

功能：自營(yíng)客房、餐飲、康樂中心、會(huì)議室、車庫等，出租商店、娛樂等；層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；

容積率：6.21，地上4.95；

車位：112個(gè)，地上24個(gè)、地下88個(gè)；

建筑結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；

建成年月：1991年；

裝修檔次：五星級(jí)酒店，高檔精裝修(詳表略)；

設(shè)備設(shè)施：煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；

外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中央琉璃瓦樓蓋；

維修保養(yǎng)良好，為完好房；

3層中央有中庭花園。二、區(qū)位狀況分析(略)

三、市場(chǎng)背景分析⑴××市房地產(chǎn)情況××市是世界著名的文化古都，全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國(guó)際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運(yùn)，對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場(chǎng)、寫字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成；城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路(五環(huán)、注環(huán))、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用(或在建)；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了高效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在××市經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完703.3億元，比去年同期增長(zhǎng)30.3%。⑵××市飯店用房市場(chǎng)分析世界經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。我國(guó)政府已采取降低利率、減少存款、五·一、十·一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國(guó)加入WTO使國(guó)外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待中國(guó)市場(chǎng)，加入WTO后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。在我國(guó)，2000年，全國(guó)10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額為862.27億元，上繳營(yíng)業(yè)稅44.07億元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為7.67萬元/人。全國(guó)6646家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國(guó)外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.37萬元/人。飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國(guó)增加旅游飯店1253家，增長(zhǎng)21.7%，客房增加12.46萬間，增長(zhǎng)16.3%，全國(guó)有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國(guó)共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)49%。其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148家；三星級(jí)飯店1899家，增加607家；二星級(jí)飯店3061家，增加1163家；一星級(jí)飯店600家，增加215家。盡管客房增長(zhǎng)這么多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說明1999年以來市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。

2001年底，××市有涉外飯店(公寓)421家、客房90000余間，數(shù)量居全國(guó)各城市之首；營(yíng)業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤(rùn)總額6.15億，僅次于上海；利潤(rùn)率排在廣州上海之后?！痢潦酗埖陿I(yè)管理市場(chǎng)開發(fā)程度較高，較早與國(guó)際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高。2001年，××市有五星級(jí)飯店21家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)123家二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù)26561間。五星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測(cè)××市的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬間，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈。

從××市的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對(duì)比較穩(wěn)定。由于××市五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的5.8%，近現(xiàn)兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長(zhǎng)，所以五星級(jí)飯店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對(duì)象××飯店屬于城市中心飯店(Urbanhotels)，從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

估價(jià)對(duì)象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：⑴法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。⑵技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。⑶經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。⑷價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。⑸土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。⑹與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。⑺可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來利益最大化的使用方式。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對(duì)象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。

五、估價(jià)方法選用

估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(報(bào)酬率)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。

六、估價(jià)測(cè)算過程㈠采用收益法估價(jià)整體價(jià)格估價(jià)對(duì)象為集客戶、會(huì)議中心、餐飲、康樂中心、娛樂及配套設(shè)施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，應(yīng)首選收益法估價(jià)。依據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)人員對(duì)不同用途的物業(yè)進(jìn)行逐一測(cè)算。運(yùn)用收益法(報(bào)酬資本化法)的技術(shù)路線和步驟是：搜集與驗(yàn)證有關(guān)租金、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的市場(chǎng)客觀水平資料，加以分析判斷；預(yù)測(cè)未來各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入；估算正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；預(yù)測(cè)凈收益；選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。經(jīng)調(diào)查認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象近9年來，營(yíng)業(yè)收入不斷增加，尤其2001~2002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)今后各年到2008年前后還會(huì)有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價(jià)值評(píng)估角度，本次估價(jià)按現(xiàn)市場(chǎng)的收益水平在未來基本保持不變考慮。⑴客房部分收入估價(jià)對(duì)象共有客房396間，其中套房共21間，包括大套10間、小套6間，頂級(jí)套房5間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類似物業(yè)的市場(chǎng)租金見下表。類似物業(yè)的市場(chǎng)租金（表略）依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似物業(yè)的市場(chǎng)情況，考慮淡旺季的比

例，確定其日租金水平為：大套及頂級(jí)套房：2200元；小套房1400

元，標(biāo)準(zhǔn)客房為850元。估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金日日租金名稱大套頂級(jí)套房（元元）小行政套房（元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估價(jià)對(duì)象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季時(shí)間占34%。

則估價(jià)對(duì)象客房部分年潛在毛收入為：

(2200×15＋1400×6＋865×375)×365＝13350.79萬元由潛在毛收入中扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折(打折率2%~50%，平均按10%左右)等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價(jià)對(duì)象的客房淡季平均入住率為55%~65%，旺季平均入住率為80%，平均入住率75%，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為65%。13350.79×65%＝8678.00萬元⑵餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入①餐飲自營(yíng)部分估價(jià)對(duì)象中共有餐廳六個(gè)，共可容納700多人同時(shí)就餐，加宴

會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表（表略）。估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元以上，各餐廳綜合平均上座率為40%~50%，則年總收益約為4160.00萬元。②康樂中心等自營(yíng)部分主樓部分的康樂中心、會(huì)議廳、商品部自營(yíng)用房主要包括如下表（表略）：估價(jià)人員對(duì)以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解也近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的10%左右，確定其年總收益為：900.00萬元。③出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層13～16元，一層20～25元，二層18～22元，三層為15～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。④停車場(chǎng)××飯店有地上、地下兩個(gè)停車場(chǎng)。其中，地下車庫建筑面積為2368㎡，有88個(gè)車位；地上車庫建筑面積為1261㎡，有24個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率90%，平日50%，平均66%。則停車場(chǎng)總收益為：5×12×365×(88＋24)×66%＝161.88萬元≈163.00萬元⑤地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863.34㎡,是屬于應(yīng)由估

價(jià)對(duì)象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。⑥餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)4160.00＋900.00＋950.00＋162.00＝6172.00萬元⑶估價(jià)對(duì)象的年有效收入8678.00＋6172.00＝14850.00萬元⑷求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指為維維護(hù)飯店房地地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)生有效總總收益，必須須發(fā)生的期間間性開支。

根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)，委托人人實(shí)行統(tǒng)籌管管理，所以需需要全面核算算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用。年經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金及附附加、營(yíng)業(yè)成成本費(fèi)用、人人員工資福利利、營(yíng)業(yè)費(fèi)用用、管理財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)、能源事事業(yè)費(fèi)消耗、維維護(hù)修理零部部件更新費(fèi)、市市場(chǎng)推廣、房房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)設(shè)備的折舊、物物業(yè)管理公司司酬金。不包包括建筑物折折舊、所得稅稅、所有權(quán)費(fèi)費(fèi)用和資本性性支出。各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)用的的估算，參考考了本物業(yè)近近現(xiàn)年的情

況況，該類物業(yè)業(yè)的市場(chǎng)水平平，以及對(duì)未未來管理水平平穩(wěn)步提高的的判斷。①營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入入的5%(客房增值稅稅為3%)，城市維護(hù)建建設(shè)稅

和教育育附加為營(yíng)業(yè)業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營(yíng)業(yè)業(yè)收入的5.5%%計(jì)算：14850.000×5..5%＝816..75萬元②營(yíng)業(yè)成本客房成本為客房收收入的5%：8678.00×5%＝433..90萬元餐飲成本占餐飲收收入的31%：4160.00×31%%＝12899.60萬元康樂中心等配套設(shè)設(shè)施用房成本本占其收入的的14%：900.00××14%＝16333.50萬元營(yíng)業(yè)成本合計(jì)11849.550萬元。

③工資及福利工資及福利費(fèi)約占占營(yíng)業(yè)收入的的11%：14850.000×111%＝16333.50萬元④營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)業(yè)收入的10%：14850×10%＝14855.00萬元⑤管理財(cái)務(wù)費(fèi)

行政政管理費(fèi)約占占營(yíng)業(yè)收入的的7.0%%：14850.000×7..0%＝10399.50萬元⑥市場(chǎng)推廣費(fèi)市場(chǎng)推廣費(fèi)約占營(yíng)營(yíng)業(yè)收入的2.0%%：14850.000×2..0%＝297..00萬元⑦能源維修費(fèi)能源維修費(fèi)約占營(yíng)營(yíng)業(yè)收入的7%：

148500.00××7.0%%＝10399.50萬元⑧房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值值70%的1.2%%：

6100×499977.622×700%×11.2%＝256..09萬元⑨房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值值的0.255%：6100×449977..62×0.25%%＝76.222萬元⑩土地使用費(fèi)按規(guī)定為每年880.89萬元。

⑾商業(yè)設(shè)備折折舊即餐飲廚房、洗衣衣房、停車場(chǎng)場(chǎng)等商用設(shè)備備及客房家具具的年折舊

費(fèi)費(fèi)為210萬元。⑿物業(yè)管理酬金約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的3%，為250萬元。

⒀年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用合計(jì)816.75＋＋18499.50＋16333.50＋14855.00＋10399.50＋297.00＋＋10399.50＋256..09＋76.222＋80.889＋210＋250＝9033.95萬元⑸估算年凈收益凈收益＝年有效總總收入—年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

＝148550.00－90333.95＝58166.05萬元

⑹確定報(bào)酬率估價(jià)人員確定采用用累加法，即即安全利率加加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值值法來確定報(bào)報(bào)酬率。安全全利率選用同同一時(shí)期的一一年期國(guó)債年年利率或中國(guó)國(guó)人民銀行公公布的一年定定期存款年利利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值包括投投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償償、管理負(fù)擔(dān)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏乏流動(dòng)性補(bǔ)償償及其他影響響因素等。目前，中國(guó)國(guó)人民銀行公公布的一年定定期存款年利利率為1.988%較低，根據(jù)據(jù)估價(jià)對(duì)象所所在地區(qū)和預(yù)預(yù)測(cè)未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況良好好，位置極具具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)期間飯店用用途與新舊程程度風(fēng)險(xiǎn)一般般，流動(dòng)性一一般等，判斷斷風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值值為5%，則確定估估價(jià)對(duì)象報(bào)酬酬率適中為7%。⑺收益年限的確定估價(jià)對(duì)象用地為劃劃撥用地，其其土地用途為為旅游酒店，除除非國(guó)家征用用，否則將持持續(xù)使用。根根據(jù)××市城市總體體規(guī)劃，該地地區(qū)為商業(yè)用用途。所以本次評(píng)評(píng)估是以估價(jià)價(jià)對(duì)象能夠按按照目前的規(guī)規(guī)定用途持續(xù)續(xù)使用，能夠夠在必要時(shí)，順順利辦理土地地出讓手續(xù)繼繼續(xù)使用為假假設(shè)前提。

估價(jià)對(duì)象建建筑物為鋼混混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房房，其耐用壽壽命為60年。若補(bǔ)交交土地使用權(quán)權(quán)出讓地價(jià)款款，按旅游業(yè)業(yè)用途，其土土地使用權(quán)出出讓最高年限限為40年，則本次估價(jià)價(jià)按估價(jià)對(duì)象象收益年期40年計(jì)算。⑻采用的適當(dāng)?shù)氖找嬉娣ü接?jì)算算收益價(jià)格根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象的具體情情況，同時(shí)注注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)時(shí)對(duì)預(yù)期不確確定的收益或或升值因素較較少考慮，則則收益法選擇擇有限年，凈凈收益不變、報(bào)報(bào)酬率不變的的收益法公式式：公式中V———估價(jià)對(duì)象的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值A(chǔ)——年凈收益

Y———報(bào)酬率

n——收益年限

將數(shù)據(jù)代入入公式計(jì)算：：⑼扣減土地出讓金估價(jià)對(duì)象的土地性性質(zhì)為行政劃劃撥用地，一旦發(fā)生抵抵押物清償時(shí)時(shí)，根據(jù)國(guó)家家有關(guān)規(guī)定除除保證處分手手續(xù)費(fèi)外，首首先須向××市政府繳納納土地出讓地地價(jià)款。因此此，估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)價(jià)值值不應(yīng)包括估估價(jià)對(duì)象處置置時(shí)應(yīng)向政府府補(bǔ)交的出讓讓地價(jià)款，應(yīng)應(yīng)從上述得出出的價(jià)格中扣扣除土地出讓讓金地價(jià)款部部分。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周周邊同類用途途土地的地價(jià)價(jià)水平調(diào)查，根根據(jù)××市基準(zhǔn)地地價(jià)及其修正正結(jié)果(計(jì)算過程略)，并結(jié)合估價(jià)價(jià)對(duì)象實(shí)際情情況，確定該該地區(qū)旅游酒酒店類房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓讓手續(xù)，繳納的土地地出讓(金)地價(jià)款為地地上商業(yè)20000元/、地下車庫900元/、地下收益益部分面積按按地上價(jià)格1/3即660元/計(jì)算，則補(bǔ)補(bǔ)交的出讓(金)地價(jià)款為7991..10萬元。［(27681..3＋55899＋24533＋17955)×22000＋12611×9000＋

(10233＋17811＋23688)×6600］/100000＝376881.3××20000＋12611×900＋5172×6600＝79911.10萬元⑽采用收益法的估價(jià)價(jià)結(jié)果77537.899－79911.10＝695446.79萬元㈡采用成本法估價(jià)整整體價(jià)格成本法是求取估價(jià)價(jià)對(duì)象在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重重置價(jià)格，然然后扣除折舊舊或者乘以成成新率，以此此估算估價(jià)對(duì)對(duì)象的客觀合合理價(jià)格的方方法。成本法法的理論依據(jù)據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用用價(jià)值論和替替代原理。

重置價(jià)格是是假設(shè)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建建造的與估價(jià)價(jià)對(duì)象具有相相同效用的全全新狀態(tài)的房房地產(chǎn)價(jià)值。估估價(jià)時(shí)需要考考慮所需的一一切合理、必必要的費(fèi)用(包括土地取取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)費(fèi)、建筑安裝工工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用)、銷售稅金和和房地產(chǎn)的社社會(huì)平均開發(fā)發(fā)利潤(rùn)。本案案例若重新取取得經(jīng)營(yíng)性土土地應(yīng)通過市市場(chǎng)取得出讓讓土地，所以以先按出讓土土地的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值計(jì)算，然然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳繳納的土地使使用權(quán)出讓金金的款額”。估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用用的取值參考考了該項(xiàng)目的的實(shí)際建造成成本，以分析析項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)，主要是按按同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格格和水平測(cè)算算。⑴土地成本根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及土地地開發(fā)等成本本包括土地出出讓金、城市市

基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)、城市市拆遷費(fèi)、小小區(qū)建設(shè)配套套費(fèi)及其他費(fèi)費(fèi)用。①土地出讓金上述計(jì)算為79991.100萬元，折合合建筑面積15599元/㎡

②城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建筑費(fèi)包括大市政、四源源費(fèi)等，測(cè)算算后為折合建建筑面積650元/㎡

③土地開發(fā)(征地拆遷費(fèi)費(fèi)或城市拆遷遷)費(fèi)包括拆遷、安置、補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷遷評(píng)估費(fèi)、拆拆遷單位管理理費(fèi)等經(jīng)

測(cè)算算按地面計(jì)算算近190000元/㎡，折合30000元/㎡建筑面積積。④小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為為折合建筑面面積250元/㎡

⑤其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)費(fèi)、土地評(píng)估估、契稅、印印花稅、手續(xù)續(xù)費(fèi)等，取

上上述土地成本本的1.1～1.8%%，約1.5%%。(1599＋650＋30000＋250))×1..5%＝82.449元/㎡⑥土地取得費(fèi)成本合合計(jì)土地取得成本合計(jì)計(jì)為：建筑面面積55811.49元/㎡

⑵建筑物建造造成本①建安工程費(fèi)根據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程程概算定額》及及有關(guān)文件規(guī)規(guī)定、××

市有關(guān)招招投標(biāo)工程中中的標(biāo)價(jià)、參參考××市同類飯店店建筑技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指

標(biāo)，估估價(jià)對(duì)象建筑筑物主體、附附屬、配套、室室外工程的建建筑、結(jié)構(gòu)、

高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下表（表略）。

建安工程費(fèi)單位造價(jià)為6100元/㎡。②前期工程及其他專專業(yè)費(fèi)等根據(jù)××市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)場(chǎng)情況，前期期工程、建設(shè)設(shè)期間稅費(fèi)及及其他專業(yè)費(fèi)費(fèi)等見下表（表略）。經(jīng)測(cè)算前期工程及及其他專業(yè)費(fèi)費(fèi)等為450..70元/㎡。

建筑物建造造成本合計(jì)為為65500.70元/㎡。

上述⑴～⑵項(xiàng)合計(jì)為55811.49＋65500.70＝121332.19元/㎡。

⑶管理費(fèi)用開發(fā)管理費(fèi)包括管管理組織房地地產(chǎn)開發(fā)的各各種費(fèi)用，包包括開發(fā)商的的人員工資及及福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅旅費(fèi)等，?、泞拧祈?xiàng)成本合計(jì)計(jì)的

2.0%%，為242..64元/㎡。5581.49×0.002＋65500.70××0.022＝242..64元/㎡上述⑴～⑶項(xiàng)合計(jì)計(jì)為建筑面積積123774.83元/㎡。

⑷投資利息投資利息為土地、建建筑物建造和和管理費(fèi)用的的資金成本，包包括支付貸款款的利息，以以及基于機(jī)會(huì)會(huì)成本的考慮慮，資本金要要放棄可得的的利息或獲得得其他收益的的可能。根據(jù)該項(xiàng)目目的建筑和結(jié)結(jié)構(gòu)類型、建建筑面積，按按照20000年《全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)一建筑安裝裝工程工期定定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目目的開發(fā)期為為3年，其中土土地開發(fā)期為為1年，工程施施工期為2年。由于本項(xiàng)目目的特點(diǎn)，假假設(shè)資金在開開發(fā)期內(nèi)均勻勻投入，目前前人民銀行公公布的3～5年中長(zhǎng)期貨貨款年利率為為5.588%。(5581.499＋111..63)××5.