華南城模式解析

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：華南城模式解讀By宋振慶1目錄21、華南城模式（1/2）制造商貿(mào)易公司經(jīng)銷商零售商買家購買材料分銷貨物銷售產(chǎn)品推廣品牌就目前而言，在其運營區(qū)域內(nèi)，沒有可以相提并論的直接競爭對手3快速增長的電商業(yè)務對高效的線下基地的迫切需求華南城特點的響應特點一：大規(guī)模集中處理貨物和信息的能力特點二：全面覆蓋不同行業(yè)的特點41、華南城模式（2/2）2、對競爭者的致命優(yōu)勢對競爭者的致命優(yōu)勢——龐大的土地儲備和低廉的土地成本52.1、龐大的土地儲備62.2、土地成本方面的優(yōu)勢（1/2）平均土地成本對比如果加上政府的各類補貼、返還，搞不好都是負地價約為國內(nèi)房企低端均價的30%72.2、土地成本方面的優(yōu)勢（2/2）土地成本占銷售均價比3.9%20~40%82.3、優(yōu)勢中的隱患在物流用地上做商貿(mào)批發(fā)市場，而且是分割的商鋪，這是明顯違規(guī)且對于其他開發(fā)者不公平的手段硬傷更改用途大面積拿地常見問題因土地指標跟不上、土地尚未拿到就無證提前開工，以及各類代理銷售、VIP誠意金、售后包租之類的“擦邊球”事件擦邊球93、華南城的高毛利率（1/2）華南城為什么能持續(xù)獲得50%以上的毛利率？——核心：大量、低成本的土地優(yōu)勢明顯10113、華南城的高毛利率（2/2）——原因4、盈利模式：一體兩翼（1/3）盈利模式：一體兩翼之“商貿(mào)物流城+配套商業(yè)+住宅”建立大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心住宅物業(yè)配套商業(yè)設施清晰而務實的盈利模式12總建面分配占比用途收入來源備注交易中心50%出租

和

出售銷售收入

和

租金收入交易中心的出售比例，原則上不超過交易中心總體量的50%，其它部分公司自己持有等待物業(yè)升值及穩(wěn)定的租金收入。此外，公司也通過運營和管理其他商務設施收取管理費住宅配套20%出售銷售收入深圳華南城的配套住宅因土地屬性為商業(yè)用地，屬于小產(chǎn)權房，只租不售，住宅配套僅占總建面的5%，其它各地華南城配套住宅均為普通住宅性質(zhì)商業(yè)配套20%出租租金收入

和

物業(yè)管理收入

134、盈利模式：一體兩翼（2/3）25.27億港元項目位置時間11/12財年合約銷售占比12/13財年合約銷售占比深圳18.50%南寧09/2009動工7.10%9.90%南昌01/2010動工43.10%28.10%西安10/2014一期運營16%24%鄭州12/13財年成立4個月內(nèi)16.50%144、盈利模式：一體兩翼（3/3）政府交易量稅收GDP就業(yè)“三位一體”的項目實體5、“三位一體”的項目實體155.1、“三位一體”之主體——交易中心各地根據(jù)專業(yè)市場的需求情況做了調(diào)整深圳西安制造業(yè)較為發(fā)達交易中心近一半規(guī)劃為五金交易中心目前招商較為順利，五金交易中心即將售完鄭州增加汽配交易中心華南城確實抓住了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來的專業(yè)市場的強勁需求，抓住了商貿(mào)物流的“剛需牌”165.2、“三位一體”之商業(yè)配套交易展示商家剛需175.3、“三位一體”之住宅配套185.4、“三位一體”之服務支柱19首創(chuàng)了“實體+網(wǎng)絡立體電子商務”新模式，目前運營較平淡，隨著騰訊的介入，可能有新發(fā)展奧特萊斯在深圳運作得風生水起，預計2014年以后將進入西南、南寧、西安、重慶和廣州等項目206、強大的政策綠色通道（1/2）216、強大的政策綠色通道（2/2）深圳華南城雖然實際有效月出租率不超過50%，但由于低廉的土地成本和相對較高的商鋪售價，一期不超過3年回收投資成本，二期不超過4年回收227、與騰訊合作能帶來什么237.1、提高已竣工的交易中心和倉庫的出租率24247.2、加快現(xiàn)有項目的開發(fā)進度一些投資者存在這些項目似乎過分龐大的疑慮。與將來物流需求巨大的互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊合作，有助于減少這方面的質(zhì)疑257.3、在土地收購上獲得更