物業(yè)與地產對接

物業(yè)公司企業(yè)定位及與地產公司的接口

一、物業(yè)公司的定位物業(yè)公司自主經營是企業(yè)發(fā)展的必由之路，物業(yè)公司與地產各項目公司分離，既能在很大程度上減輕地產公司的負擔，又能有利于物業(yè)公司健康發(fā)展，使物業(yè)逐步走上自負盈虧、規(guī)范發(fā)展之路?，F(xiàn)就有關問題闡述如下：1．關系分離：

各項目公司和物業(yè)之間，由原一家關系變?yōu)榧滓译p方的合作關系。雙方均以合同形式，明確雙方責、權、利。2．財務分離物業(yè)公司獨立核算，自項目前期介入到樓盤正常入伙，每一階段所發(fā)生費用由總公司或地產項目公司與物業(yè)公司對接，總公司或地產項目公司對物業(yè)公司的服務質量進行考評，然后定期據實結算。物業(yè)公司以完全獨立之經濟實體展開運作。3．運作方式物業(yè)公司的運作完全依據市場化經營模式獨立運營，重大決策報總公司審批。4．物業(yè)公司與地產公司的財務結算4.1入伙前物業(yè)為單個項目投入的人力及物資等成本，計入該項目開發(fā)成本，物業(yè)按季度向地產公司報請審批認可，據實結算。4.2業(yè)主入伙后的非常規(guī)物業(yè)服務投入（如營銷配合、因開發(fā)配套暫不到位需物業(yè)提供的投入、突發(fā)事件的處理等），物業(yè)公司按季度向地產公司申報，經核準據實結算。4.3業(yè)主入伙后，項目未售出的空置物業(yè)，其物業(yè)管理費由地產公司按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，全額向物業(yè)公司支付。4.4因營銷策略需要，地產公司承諾向業(yè)主提供的免單、優(yōu)惠等，使物業(yè)公司實際減少收取的管理費用，計入開發(fā)成本由地產公司向物業(yè)公司據實支付。4.5因開發(fā)建設的原因造成房屋質量問題，業(yè)主提出的合理的經濟補償、賠償或業(yè)主拒交的管理費，物業(yè)組織地產項目公司確認，該費用由地產公司支付。5．物業(yè)公司成立客戶服務中心業(yè)主入伙前的投訴歸口至地產項目公司處理，入伙以后統(tǒng)一歸口至物業(yè)公司處理。物業(yè)公司客戶服務中心負責業(yè)主投訴處理、業(yè)主關系維護、入伙后工程遺留問題的處理等。二、物業(yè)公司與地產公司的工作接口階段1.項目論證、設計階段1.1地產公司設計部門在項目論證與設計階段應邀請物業(yè)公司參與項目設計圖紙會審，以便提供必要建議。1.2物業(yè)公司提出圖紙會審意見，地產公司設計部門組織組織物業(yè)公司進行答疑及溝通會，確認采納建議。1.3雙方就答疑及溝通意見結果書面簽字確認、存檔。1.4設計階段完成后，地產公司應于設計完成后30日內與物業(yè)公司簽訂“前期物業(yè)服務合同”1.5物業(yè)公司在“前期物業(yè)服務合同”簽訂30天內向總公司提交該項目的物業(yè)管理方案，經審批后執(zhí)行。2.工程建設階段2.1地產項目公司應向物業(yè)公司提交施工方案及施工計劃書，以便物業(yè)制訂施工階段物業(yè)介入方案。2.2設備選型、安裝、調試，地產項目公司應通知物業(yè)公司參與。2.3物業(yè)公司在建設過程中發(fā)現(xiàn)的問題，地產項目公司應高度重視，及時糾偏和改進，并定時召開雙方溝通會。3.項目預售前3.1地產營銷部門應向物業(yè)提交“物業(yè)營銷配合方案”以便物業(yè)根據營銷部門的要求，制定配合方案。3.2物業(yè)公司制訂好“營銷配合方案”，提交地產營銷部門，如無異議，應簽字確認。3.3常規(guī)營銷配合應提前一周書面告知物業(yè)公司，緊急營銷配合應由雙方負責人磋商確定，并提交成本核算方案。3.4營銷部門發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在營銷配合中出現(xiàn)問題，應以書面形式告知物業(yè)公司，以便物業(yè)公司進行整改或改進。3.5營銷中心需調整營銷配合方案需書面告知物業(yè)公司，雙方簽字確認。3.6營銷中心應對物業(yè)配合人員進行營銷方面的基本培訓。3.7營銷人員也應參加由物業(yè)組織的物業(yè)服務方面的培訓。4.物業(yè)的驗收與交接4.1項目公司應在業(yè)主入伙前60天工程全部竣工，并取得“建筑工程竣工驗收備案證”，以便物業(yè)有足夠的時間進行工程遺留問題的排查與整改。4.2項目公司應按施工圖與物業(yè)逐一驗收，驗收不合格項由物業(yè)公司匯總，項目公司確認，項目公司在規(guī)定的時間內組織施工方整改維修直至合格，如因施工方整改不及時或質量不合格等原因造成的公司損失或業(yè)主賠付、補償?shù)荣M用，由施工方承擔。4.3項目公司應就每項驗收結果作詳細記錄并予簽字確認。4.4項目公司應按物業(yè)公司“驗收交接方案”移交完整的技術資料和相關文件，以便物業(yè)后期服務。4.5重大工程遺留問題雙方應召開現(xiàn)場會，共同確定解決方案。4.6工程遺留問題重大、或工程遺留問題處理不及時、處理后質量不合格，物業(yè)以月度報表或緊急報告形式上報總公司。5.業(yè)主入伙5.1物業(yè)公司應在業(yè)主入伙前45天完成“業(yè)主入伙策劃方案報地產公司，地產公司簽字確認。5.2地產公司應在業(yè)主入伙前40天制訂“入伙通知書”，入伙前30天向業(yè)主發(fā)放通知書并在媒體公示?！百|量保證書”、“使用說明書”應在入伙前30天向物業(yè)提供。5.3項目公司應積極配合物業(yè)公司進行入伙現(xiàn)場的布置。5.4項目公司在入伙時間內應派專業(yè)工程師進駐入伙現(xiàn)場，協(xié)助物業(yè)進行現(xiàn)場解答并參與有關問題的處理。6.入伙后工程遺留問題的處理6.1業(yè)主收樓時發(fā)現(xiàn)的遺留問題，物業(yè)公司歸類統(tǒng)計，確定整改方案后，項目公司予以確認。6.2入伙前項目公司應督促施工方將所有工程遺留問題整改到位。6.3對于業(yè)主入伙后仍然沒有解決的問題或是入伙過程中發(fā)現(xiàn)的問題，由物業(yè)公司組織專業(yè)施工隊伍實施整改，費用從施工方質保金中扣除。6.4施工方5%質保金中的50%由地產公司直接劃撥到物業(yè)公司，以保障物業(yè)公司能按期按質將工程遺留問題整改到位?？偣径ㄆ诤筒欢ㄆ趯ξ飿I(yè)公司資金使用及工程遺留問題處理進行審計。6.5技術難度較大的整改，項目公司應