房地產(chǎn)形勢分析報告

房地產(chǎn)形勢分析報告我國今年二季度經(jīng)濟連續(xù)保持了較快的增長速度,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長鄭京平在7月20日國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞公布會上指出：二季度GDP增長9.5％，固定資產(chǎn)投資規(guī)模依舊有一些偏大。鄭京平說：、'二季度GDP增長9.5%。我們明白一季度增長9.4％，因此平均起來是9.5％。大伙兒可能會問，9.4加9.5再平均可能會比9.5多一點或者少一點，實際上這差不多上尾數(shù)，平均起來確實是9.5%。〞關(guān)于固定資產(chǎn)投資，鄭京平認為規(guī)模依舊有一些偏大：〝增長速度是在下降。但是我們什么緣故說規(guī)模偏高，增長速度是25.4%，城鎮(zhèn)還有27.1%，而且大伙兒能夠注意到，今年固定資產(chǎn)投資的價格指數(shù)上半年只有1.7%，而去年是6.8%。如此就能夠看到速度依舊比較快的。〞鄭京平介紹了今年上半年國民經(jīng)濟運行情形。他指出，國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值67422億元，同比增長9.5%，比去年同期低0.2個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值6707億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值39635億元，增長11.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21080億元，增長7.8%。固定資產(chǎn)投資增長相對平穩(wěn)。上半年全社會固定資產(chǎn)投資32895億元，同比增長25.4%，增速比去年同期回落3.2個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資27967億元，增長27.1%，回落3.9個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.5%，比去年同期回落5.2個百分點。與此同時，煤、電、油、運等行業(yè)投資得到加強。其中，煤炭開采及洗選業(yè)投資比去年同期增長81.7%，石油和天然氣開采增長36.2%，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長35.9%，鐵路建設(shè)增長48%。消費需求增長加快。上半年，社會消費品零售總額29610億元，同比增長13.2%，扣除價格因素，實際增長12.0%，實際增速快于去年同期1.8個百分點。其中，都市消費品零售總額19882億元，增長14.2%；縣及縣以下9727億元，增長11.1%。全國限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，通訊器材類零售額同比增長20.0%，石油及制品類增長37.4%，汽車類增長9.7%。市場價格上漲比較溫順。上半年居民消費價格總水平上漲2.3%，低于去年同期3.6%的水平，連續(xù)處于溫順上漲的狀態(tài)。其中，都市上漲1.9%，農(nóng)村上漲2.9%。要緊類別中，食品價格上漲4.4%，居住價格上漲5.7%，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格上漲2.7%，其它類商品價格差不多穩(wěn)固或略有下降。上半年工業(yè)品出廠價格同比上漲5.6%，原材料、燃料、動力購進價格上漲9.9%，仍堅持在較高水平。城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)快速增長。上半年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5374元，同比實際增長〔扣除價格因素〕9.5%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1586元，實際增長〔扣除價格因素〕12.5%，增速分別比去年同期加快0.8和1.6個百分點。上述情形說明，上半年我國經(jīng)濟運行連續(xù)朝宏觀調(diào)控預(yù)期方向進展，總體形勢良好。經(jīng)濟運行中存在的突出問題，要緊是農(nóng)民增收難度加大；固定資產(chǎn)投資規(guī)模依舊偏大，且結(jié)構(gòu)不合理；部分行業(yè)經(jīng)濟效益明顯不如上年；煤電油運形勢總體仍舊偏緊。展望下半年，只要連續(xù)貫徹落實中央確定的各項宏觀政策，著力推進經(jīng)濟體制改革、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，全年經(jīng)濟仍可連續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，而且上半年的增長是23.5％，也依舊不慢的，我想下半年房地產(chǎn)投資仍舊是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，這也是毫無疑問的，它的增長速度仍會保持一個合理、較快的增長速度。宏觀調(diào)控關(guān)于房地產(chǎn)所出臺的一些政策，并不是為了抑制房地產(chǎn)的進展，而是要使房地產(chǎn)更加健康、穩(wěn)健的進展。要緊是針對部分都市房地產(chǎn)價格上漲過快所采取的一系列措施，因此說對房地產(chǎn)業(yè)的進展對房地產(chǎn)的投資可不能產(chǎn)生專門大的阻礙，下半年房地產(chǎn)仍舊會保持一個比較快、比較穩(wěn)健的增長速度。關(guān)于房地產(chǎn)的問題鄭京平還強調(diào)了兩點，一是會堅決不移地貫徹中央出臺的各項方針和政策，二是同樣也會堅決不移地促進房地產(chǎn)業(yè)的健康進展。新華社7月11日電二季度35個大中都市房屋銷售價格比去年同季上漲8%，比一季度上漲1.5%，同比和環(huán)比漲幅分別比一季度回落1.8和1.2個百分點。國家進展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示，35個大中都市房屋銷售價格與去年同季相比均有不同幅度的上漲。其中，6個都市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。分別是，杭州漲幅為12.5%，青島12.4%，呼和浩特12.2%，上海11.6%，成都10.7%，南昌10.3%。上海、杭州房屋銷售價格同比漲幅分別比一季度回落7.5和1.3個百分點。從類別上看，新建商品住房銷售價格比去年同季上漲8.9%，比一季度上漲1.9%，漲幅分別回落1.6和0.9個百分點。其中，經(jīng)濟適用住房、一般住房和高檔住房銷售價格同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價格比去年同季上漲9.5%，比一季度上漲1.0%，漲幅分別回落1.9和2.7個百分點；非住房銷售價格比去年同季上漲6.2%，比一季度上漲1.3%，漲幅分別回落1.1和0.7個百分點。統(tǒng)計顯示，二季度35個大中都市土地交易價格比去年同季上漲10.7%，比一季度上漲3.8%。居住用地交易價格比去年同季上漲12.9%，比一季度上漲4.0%。其中，高檔住宅、一般住宅和經(jīng)濟適用房用地價格分別比去年同季上漲24.7%、10.9%和11.1%。商業(yè)旅行娛樂和工業(yè)倉儲用地交易價格比去年同季分別上漲3.2%和3.0%，其他用地交易價格上漲14.2%。此外，二季度，35個大中都市房屋租賃價格比去年同季上漲1.9%，比一季度上漲0.5%；物業(yè)治理服務(wù)價格比去年同季微漲0.2%。對今后的房價走勢，國家統(tǒng)計局官員表示房價下跌可能性不大。一、近幾年房價上漲的要緊緣故導(dǎo)致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟快速進展下的合理因素，也有利益驅(qū)動下的投機行為；有住房消費觀念的阻礙，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終表達為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。（一）房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果。從理論上講，房價的上漲或下跌，其全然的動因差不多上由供求關(guān)系所決定的。在當前，又要緊表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求過度旺盛上。（二）房價快速上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的表達。供給結(jié)構(gòu)不合理要緊表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場進展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。（三）信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的進展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來，也正是這兩個因素直截了當推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。（四）信息系統(tǒng)不暢進一步加劇了房價的上漲。目前，我國還沒有一個統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息公布平臺，各政府部門相互獨立，信息之間互相矛盾的情形時有發(fā)生。另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機構(gòu)聯(lián)手謊報商品房銷售進度，公布不實價格信息，惡意哄抬房價；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價短期內(nèi)非正常上漲。這種虛假信息，嚴峻誤導(dǎo)了寬敞居民的市場預(yù)期，造成了部分消費者的恐慌心理。在房價快速上漲的同時，大量居民盲目跟進，加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾，刺激了房價的進一步抬升。二、今年乃至以后幾年房價的變化趨勢分析在國家出臺一系列調(diào)控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果說明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。然而，在全國多個都市居民購房意愿下降的同時，北京和廣州反而上升了2.2和0.7個百分點。另據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2005年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長24.3%，比1-4月份回落了1.6個百分點；商品房和住宅平均銷售價格分別同比增長8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3個百分點；住宅平均銷售價格增長速度比1-4月份升高的省份仍有12個。從以上信息能夠看出：盡管扣除政策時滯的阻礙，房地產(chǎn)價格增長速度也只是略有回落，并沒有顯現(xiàn)大幅度下降的情形，部分地區(qū)甚至逆市上揚。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，我國的房地產(chǎn)價格將向何處進展呢？我們能夠從以下三個角度加以分析：（一）從供需雙方的進展趨勢看，短期內(nèi)，需求會受到一定的阻礙；長期內(nèi)，房價下跌的可能性不大。如前所述，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的新形勢下，部分消費者預(yù)期房價會下跌，可能會等待房價進一步回落而持幣待購，但從長期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量龐大，也是必定要開釋出來的。而關(guān)于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求確信會大幅度下降。然而，從長期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情形下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍舊是一個問題。假如沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會重新回到樓市中來，在下一波行情中連續(xù)推高房價。供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。長期看，隨著我國二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進一步進展等因素阻礙，我國住房市場有效供給將會不斷增加。但房地產(chǎn)市場的供給要緊來源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依舊過大，房價上漲過快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步加快是不現(xiàn)實的。因此，從供需雙方的進展趨勢綜合來看，居民住房龐大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會連續(xù)存在。在嚴格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落，但回落幅度可不能太大；從長期看，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)連續(xù)小幅升高的態(tài)勢。（二）從房價的構(gòu)成來看，房價下跌的空間不大。房價的構(gòu)成要緊包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。從這幾部分分析，房價增長速度會有所減緩，但房價下跌的可能性不大。1、土地成本連續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和進展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應(yīng)量已顯現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平穩(wěn)，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是當?shù)卣M行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。2、建材價格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素阻礙導(dǎo)致建材價格的連續(xù)上漲。2004年，全國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價格上漲8.2%、材料費價格上漲10.7%，建筑用鋼材價格上漲17.4%。建材價格的上漲直截了當導(dǎo)致了商品房竣工造價的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%。從整體上看，盡管近期建材價格有所回落，但從長期來看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將連續(xù)。我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將連續(xù)；鐵路運輸緊張局面難以得到全然緩解;建材價格仍將堅持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。3、人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。由于工資的剛性特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會連續(xù)上漲；項目期間的費用多是由政府部門征收的，也差不多上通過相關(guān)部門批準的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而關(guān)于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大一般商品住宅和經(jīng)濟適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。因此從長期看，這部分成本也可不能有太多的下降空間。（三）從房地產(chǎn)市場主體的行為來看，房價下跌的動力不足。房地產(chǎn)市場的活動主體要緊有三個：一是政府部門，包括中央政府和地點政府；二是企業(yè)，要緊是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者，要緊是居民。從這三個方面的行為動機來看，房地產(chǎn)價格下跌的動力明顯不足。1、政府的行為和動機。政府是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固進展負有直截了當?shù)呢熑?；在我國，政府專門是地點政府同時也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管如何樣，在當前的形勢下，他們都不期望也可不能使房價下跌。關(guān)于地點政府來說，地點政府對土地收益的高度依靠決定了他們可不能期望房價的大幅度下跌。地點政府是房地產(chǎn)市場的頭號受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地點政府的收益就越大。這第一表現(xiàn)在土地收入中。依照人大副委員長盛華仁報告的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地點政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，那個數(shù)據(jù)只是67億元。土地差不多變成地點政府名副事實上的第二財政。其次，地點政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。大多數(shù)的交易收費都直截了當或者間接成為了地點政府的資金。因此，房地產(chǎn)價格上漲不僅能夠提高當?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且能夠使地點政府得到更多的土地出讓金，搞更多的都市建設(shè)，使地點官員的升遷機會增加。而與此同時，地點政府卻沒有付出任何經(jīng)濟上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地點政府無關(guān)，都不是由地點政府來承擔最終責任。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地點政府成為推動中國房地產(chǎn)業(yè)快速進展的動因。與地點政府相比，中央政府的處境比較尷尬。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，中央政府期望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動作用，從而保持經(jīng)濟的增長速度。而在另一方面，中央政府不僅要單獨承擔房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風險、國土資源白費的成本，也要單獨承擔房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財寶分配失衡等一系列的隱性成本。而房價下跌，不僅會阻礙剛剛培養(yǎng)起來的住宅產(chǎn)業(yè)進展，從而阻礙整個國民經(jīng)濟的連續(xù)穩(wěn)固；而且對社會穩(wěn)固也沒有好處，專門對金融安全帶來嚴峻威逼。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再強調(diào)，穩(wěn)固房價是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)固房價確實是穩(wěn)固房價上漲幅度，而不是房價的下落。2、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動機。銀行對房地產(chǎn)業(yè)的價格阻礙差不多上是中性的，因為銀行對開發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。從銀行的利益動身，房地產(chǎn)市場價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，差不多隱含著龐大的金融風險，房價下跌不僅會直截了當阻礙銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個金融系統(tǒng)的信用危機。開發(fā)商是緊跟地點政府節(jié)奏的一個群體，也是對房地產(chǎn)市場價格走勢有良好期盼，但沒有主導(dǎo)能力的一個群體。但不管如何樣，作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商確信不期望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的計策保證自己的利益最大化。從另一個方面看，在宏觀調(diào)控的大背景下，假如房地產(chǎn)開發(fā)商確實有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，假如房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房價下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，然而低價格的房子依舊造不出來。3、居民的兩難選擇。住房的最終消費者居民，關(guān)于房價的漲落處于兩難選擇之中。關(guān)于還沒有購房的居民來說，他們確信期望房價下跌，以實現(xiàn)他們的住房需求；然而關(guān)于大部分差不多擁有房產(chǎn)的家庭來說，房價的大落對他們確信沒有好處，因為房價大落，他們的資產(chǎn)會縮水。從以上的分析能夠看出，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不期望房價的下跌。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟的連續(xù)穩(wěn)固進展，保證社會的穩(wěn)固，進行宏觀調(diào)控是中央政府的職責，但政策的著眼點是穩(wěn)固房價，不是打壓房價。相應(yīng)地點政府出臺的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長期來看，全國范疇內(nèi)房價的增長速度將會有所回落，并保持相對穩(wěn)固，最終差不多上和居民的收入水平相適應(yīng)。2005上半年房地產(chǎn)政策回憶2005年盡管才過去了6個月，相關(guān)于過去的2004年，今年仍被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為〝政策年〞。去年年初，在珠江三角洲試行房地產(chǎn)政策，曾經(jīng)讓我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過一次微震。2005年，在這短短的半年時刻，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方面對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注，今年也將是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度最大的一年。房地產(chǎn)金融市場、經(jīng)濟適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。政策主線2005年一季度，我國房地產(chǎn)投資連續(xù)保持2004年穩(wěn)固增長態(tài)勢，投資總量和規(guī)模1—2月份為1200億元，1—3月為2324億元，投資規(guī)模首次在一季度就超過了2000億元。上海、杭州、南京房價繼 2004年的高速增長之后仍以兩位數(shù)的進展速度上漲。中央及各級地點政府為了保證房地產(chǎn)市場健康進展，抑制飛漲的房價，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場降溫，2005年上半年的房地產(chǎn)政策差不多上圍繞著〝房地產(chǎn)降溫〞這一主線展開的。國務(wù)院穩(wěn)固房價政策一路高歌的房價，嚇壞了購房者，也讓國家有關(guān)部門把整頓房地產(chǎn)市場作為今年的要緊工作。2005上半年，國家相繼出臺了一系列的穩(wěn)固房價的政策，這無疑在房地產(chǎn)業(yè)界掀起了一場疾風勁雨。2005年4月27日國務(wù)院常務(wù)會議提出?八項加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施?2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部七部委?關(guān)于做好穩(wěn)固住房價格工作意見的通知?中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來操縱銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面通過調(diào)整資金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。2005年3月16日晚，中國人民銀行突然宣布調(diào)高個人住房貸款利率，個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點。業(yè)內(nèi)人士紛紛認為，按照新的利率政策，購房者的還貸成本將會提高，房價漲幅也將受到一定操縱，炒房者的氣焰受到遏制。?關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知?【實施日期】2005/03/17【頒布單位】建辦金管[2005]18號?建設(shè)部、財政部、中國人民銀行關(guān)于住房公積金治理假設(shè)干具體問題的指導(dǎo)意見?【實施日期】2005/01/10【頒布單位】建金管〔2005〕5號?國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收治理的通知?【實施日期】2005/05/27【頒布單位】國稅發(fā)〔2005〕89號中國人民銀行公布?央行上調(diào)個人住房貸款利率公告?政府組合拳一路走高的房價，不僅成為百姓生活不堪承擔之重，也引起政府部門的高度重視。中國人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策和超額預(yù)備金率，發(fā)出了抑制高房價的信號。種種跡象顯示，抑制房價漲幅過快，政府要打〝組合拳〞。?國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)?【實施日期】2005/05/11【頒布單位】國稅函[2005]436號?城鎮(zhèn)廉租住房租金治理方法?【實施日期】2005/05/01【頒布單位】發(fā)改價格[2005]405號?典當治理方法?【實施日期】2005/04/01【頒布單位】商務(wù)部、公安005年第8號令政策阻礙開發(fā)商面臨大洗牌，強者越強，弱者將被剔除出局房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈連續(xù)拉緊，實力不強的開發(fā)商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，治理能力較強的公司將獲得較大進展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱繁重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐步剔除出局。房產(chǎn)政策為了平抑飛揚的房價，各地政府陸連續(xù)續(xù)出臺了一系列房產(chǎn)政策，其中涉及到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、信貸政策等?！錾虾＃荷虾Ｊ兴秀y行推出統(tǒng)一的房貸標準，同一個人申請第二套房貸的最高貸款額不能超過總房款的60%，第三套房不能超過50%?！鰪V東：對逾期還貸者加大罰息從明年1月1日開始，假如到了期限沒有還房貸款，罰息將提高，從每天萬分之二點一提高到按簽訂合同利率基礎(chǔ)上上浮30%至50%?！鎏旖颍簤嚎s大戶型壓縮大戶型商品房的開發(fā)，使一般商品房的建設(shè)達到一半以上。為一半以上的拆遷居民提供實物安置?！龊贾荩航鞘蓄A(yù)警機制建立房地產(chǎn)市場信息預(yù)警預(yù)報體系，使消費者更加全面、及時地了解到當?shù)厣唐贩康墓┣蟆⒔Y(jié)構(gòu)和價格信息，從而幸免跟風買房、盲目消費現(xiàn)象的顯現(xiàn)。政策展望2005年，是政策年，上半年出臺的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚揚的如物業(yè)稅政策、不動產(chǎn)稅政策將進一步明朗化。國家對房地產(chǎn)行業(yè)所持的態(tài)度是積極確信的，這些政策的實施是為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性進展的軌道，并不是對房地產(chǎn)實行打壓或是導(dǎo)致整個防地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價格趨于合理化。展望以后的和諧社會創(chuàng)建，房地產(chǎn)業(yè)的棋局已重新開始布陣。市場轉(zhuǎn)入僵持時期面對如此宏觀形勢，市場信心顯現(xiàn)背離現(xiàn)象，消費者普遍采取觀望態(tài)度。針對近期的房價走勢，有市場人士表示，國家的政策差不多取得了成效，像2004年底到2005年初那種瘋狂的房價暴爆漲態(tài)勢，差不多不復(fù)存在。但房價目前并沒有顯現(xiàn)明顯的穩(wěn)固、回落的態(tài)勢，只是處于一種短暫的僵持時期，市場正在查找新的方向。從7月8日在北京召開的?2005年中國地產(chǎn)峰會?傳出消息，中國地產(chǎn)指數(shù)今年二季度連續(xù)上漲3.1%，在今年以后的6個月里，全國房價將穩(wěn)中有升。中國地產(chǎn)指數(shù)編制辦公室的研究報告指出，盡管與4月份比，全國有12個都市商品房價格5月份顯現(xiàn)了小幅回落，但從今年前6個月的觀測數(shù)據(jù)看，價格回落只是統(tǒng)計方法和時期性政策產(chǎn)生的短期反應(yīng)。在今年以后的6個月里，全國房價將連續(xù)穩(wěn)中有升。其中，上海、杭州等近兩年房價漲幅較大的大中都市其以后漲幅將一路走低，高檔樓盤價格會有下降；二、三線的大多數(shù)都市房價將連續(xù)增長。該辦公室負責人在回答記者提問時表示，事實上京、滬、杭、寧等大中都市的房屋〝空置率〞都比較高，房地產(chǎn)公司的利潤率將進一步被壓低，高檔樓盤的價格可能短期內(nèi)回落。但由于土地供應(yīng)、建材價格以及產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的全然問題未被解決，各要緊都市的平均房價將可不能趕忙下跌。值得注意的是，該負責人在描畫目前房地產(chǎn)市場時，使用了〝泡沫〞一詞。認為在房價漲幅逐步下降的過程中，會〝抑制〞過熱，但中國地產(chǎn)〝積重難返〞，年內(nèi)大規(guī)模降價〝幾乎不可能〞。此言一出，相信會再度引發(fā)社會各界對房價的猛烈爭辯，可謂〝有人喜悅有人憂〞。今年5月份，該辦公室就公布了〝中國地產(chǎn)指數(shù)今年一季度上漲9%，中國中小都市的房價可能上調(diào)12%〞的房價預(yù)警，與之后的房價走勢驚人一致，引發(fā)了各大媒體的紛紛關(guān)注。?2005年中國地產(chǎn)峰會》以''和諧?健康?連續(xù)〃為主題。來自國家建設(shè)部、社科院、中國工業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合會的專家們一致認為，關(guān)于國家出臺的宏觀調(diào)控政策，〝?shù)却祪r、打壓房價〞的心態(tài)是一個誤解。因為，中央政府調(diào)控房價的政策動身點是穩(wěn)固房價而非降價。不論現(xiàn)實房價高低，都期望大幅度下降，明顯不符合政策精神。與會專家期望，地點政府要對當?shù)胤績r負起責任，〝突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)〞。一個都市的房價高低，應(yīng)以當?shù)亟?jīng)濟社會進展情形而論，不能與其他地點簡單類比。地點政府要堅決落實執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，使中國房地產(chǎn)行業(yè)能真正走上〝和諧、健康、連續(xù)〞的進展道路。這于國家、于行業(yè)、于企業(yè)自身差不多上專門有利的情況。2005年7月21日,中國人民銀行在其網(wǎng)站公布了?中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機制改革的公告?，備受矚目的人民幣升值傳聞得到證實，〝依照對匯率合理均衡水平的測算，人民幣對美元即日升值2%,2005年7月21日19：00時，美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日