第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓管理-張翔

土地使用權(quán)出讓管理張翔問題思考：1、土地出讓有哪幾種方式？2、土地使用權(quán)出讓的年限？3、拍賣出讓和招標(biāo)出讓的不同之處？主要內(nèi)容一、土地使用權(quán)出讓概述二、土地使用權(quán)出讓的方式三、土地使用權(quán)出讓程序四、土地使用權(quán)出讓的監(jiān)管土地使用權(quán)：是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的取得有兩種法定方式：出讓和劃撥。土地劃撥：是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。土地出讓：是指土地所有權(quán)人（國(guó)家）將土地一定年限（住宅70年，商業(yè)旅游娛樂40年，其他50年）的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給集體或個(gè)人。俗稱土地一級(jí)市場(chǎng)。土地轉(zhuǎn)讓：是指土地使用權(quán)人將土地剩余年限的使用權(quán)轉(zhuǎn)給其他集體或個(gè)人。俗稱土地二級(jí)市場(chǎng)。一、土地使用權(quán)出讓概述

土地劃撥用地主要是國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施等用地，無償取得是其主要特征；出讓用地是當(dāng)前最普遍的取得土地使用權(quán)的方式，其主要特征是土地使用者應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，并通過合同方式進(jìn)行管理。兩者必須的前提：一宗土地（集體土地）須依法征收過后成為國(guó)有建設(shè)用地才行。

出讓的弊端：出讓方式中的拍賣、掛牌以價(jià)高者得的單純形式，那么造成的就是有些土地價(jià)格抬高，虛高。最明白就是房地產(chǎn)業(yè)的地王現(xiàn)象。

劃撥的弊端：把一些好的地塊無償劃撥給了一些機(jī)關(guān)、企業(yè)，等到機(jī)關(guān)、企業(yè)搬遷、破產(chǎn)，需要處置土地時(shí)候，資產(chǎn)都流失了！一、土地使用權(quán)出讓概述土地出讓要注意的幾點(diǎn)：1、《國(guó)有土地使用證》年限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，未續(xù)期的注銷政府無償收回，包括無償收回地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)，出讓合同中必須拆除的技術(shù)設(shè)備、非通用建筑物等由受讓人（土地使用權(quán)人）按時(shí)拆除。2、政府有權(quán)根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要有償收回土地使用權(quán)。3、受讓人違背出讓合同，情節(jié)嚴(yán)重的可由土地管理部門無償收回土地的使用權(quán)。4、因不可抗力或意外事故的發(fā)生致使合同無法履行的（如土地滅失），可以請(qǐng)求變更或解除土地使用權(quán)出讓合同。一、土地使用權(quán)出讓概述協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。“協(xié)商好者得”二、（國(guó)有）土地使用權(quán)出讓的方式拍賣出讓：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段?！俺鰞r(jià)最高者得”招標(biāo)出讓：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目?！案?jìng)標(biāo)人中出價(jià)最高者得”掛牌出讓：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為?！胺蠗l件的出價(jià)最高者得”二、土地使用權(quán)出讓的方式出讓方式特點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn)協(xié)議出讓申請(qǐng)人提出用地要求，土地用途有特殊限制，受讓方少，主要用于工業(yè)項(xiàng)目和國(guó)家鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目用地。有利于引進(jìn)資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)就業(yè)和增加稅收；但透明度不高，易造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失。招標(biāo)出讓政府根據(jù)是否有利于開發(fā)計(jì)劃而選擇受讓人，主要用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擇優(yōu)選擇，使用面較廣；但準(zhǔn)備工作繁雜，中標(biāo)地價(jià)不等同于市場(chǎng)低價(jià)，可能招標(biāo)不成功。拍賣出讓政府根據(jù)規(guī)劃要求組織符合條件的受讓人進(jìn)行公開叫價(jià)競(jìng)投，“出價(jià)最高者得”。公開的完全競(jìng)爭(zhēng)；但對(duì)土地管理部門的組織要求較高，前期準(zhǔn)備要充足，力圖獲得最好價(jià)可能會(huì)失敗，得地者不一定是最優(yōu)開發(fā)建設(shè)者。掛牌出讓在市土地交易市場(chǎng)掛牌公布，接受競(jìng)買人報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人。掛牌時(shí)間長(zhǎng)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)，操作簡(jiǎn)便，便于開展，有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作；信息公開程度不夠。三、土地使用權(quán)出讓程序土地使用權(quán)出讓程序大致分為擬訂方案、正式報(bào)批、組織實(shí)施和登記發(fā)證4個(gè)步驟，由于土地使用權(quán)出讓形式的不同，具體操作時(shí)有一定的差異。

出讓方式步驟協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓掛牌出讓準(zhǔn)備工作出讓者提供出讓土地資料準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告發(fā)布拍賣公告、拍賣展示準(zhǔn)備掛牌文件、發(fā)布掛牌公告提交申請(qǐng)有意受讓人提交申請(qǐng)、報(bào)送附件報(bào)送申請(qǐng)、索取招標(biāo)文件申報(bào)登記組織意向人現(xiàn)場(chǎng)勘查、意向人提交競(jìng)買申請(qǐng)協(xié)議出讓、評(píng)決標(biāo)書、實(shí)施拍賣、掛牌談判協(xié)商，草簽出讓合同開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)主持拍賣審查掛牌資格、競(jìng)價(jià)掛牌正式報(bào)批、簽訂合同報(bào)批或簽署成交確認(rèn)書、正式簽訂土地出讓合同組織實(shí)施支付出讓金和相關(guān)費(fèi)用、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》三、土地使用權(quán)出讓程序四、土地使用權(quán)出讓的監(jiān)督（一）土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃（二）土地使用權(quán)出讓的審批（三）土地使用權(quán)出讓的監(jiān)督1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的用地指標(biāo)管理除舊城改造和已開發(fā)的建設(shè)用地外，出讓土地使用權(quán)的用地指標(biāo)應(yīng)納入國(guó)家下達(dá)的地方年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，確需增加指標(biāo)的，按有關(guān)規(guī)定辦理。2.編制土地使用權(quán)出讓的供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)在中長(zhǎng)期土地利用計(jì)劃的基礎(chǔ)上，分析、預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)，編制相應(yīng)的具有指導(dǎo)性的土地使用權(quán)出讓計(jì)劃。這是穩(wěn)定地價(jià)、平抑地產(chǎn)市場(chǎng)以及有效配置土地資源的有力手段。3.制定科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃通過土地利用規(guī)劃，合理安排各類用地，使各行各業(yè)都能協(xié)調(diào)發(fā)展，達(dá)到三個(gè)效益的統(tǒng)一。（一）土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃（二）土地使用權(quán)出讓的審批1.土地使用權(quán)的審批程序（1）實(shí)現(xiàn)預(yù)報(bào)——市縣土管部門向上級(jí)土管部門報(bào)告出讓方案（2）擬定方案——市土管部門與同級(jí)其他相關(guān)部門共同擬訂方案（3）正式報(bào)批——市縣政府審核同意，上級(jí)土管部門審查，上級(jí)人民政府批準(zhǔn)（4）組織實(shí)施——因出讓方式的不同而不同。（5）備案建檔2.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)權(quán)限一般在市縣人民政府，出讓過程由縣級(jí)以上人民政府統(tǒng)一組織，土管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。（三）土地使用權(quán)出讓的監(jiān)督2.出讓后的監(jiān)督（1）受讓人是否按合同要求進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。（2）受讓人是否按時(shí)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。（3）受讓人是否按規(guī)定繳納出讓金。（4）出讓