第四章 房地產(chǎn)價格理論

第四章房地產(chǎn)價格理論4.1.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論:地租剩余理論4.1地租理論地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余；剩余額的大小取決于農(nóng)產(chǎn)品的需求和供給成本，農(nóng)產(chǎn)品的成本又取決于土地的位置與肥沃程度。地租理論的起源時期：威廉·配第《賦稅論》和亞當(dāng)·斯密《國民財富的性質(zhì)和原因研究》之間地租理論較完整時期：詹姆斯·安德森《地租性質(zhì)的研究》、和李嘉圖《政治經(jīng)濟(jì)及賦稅原理》之間1、地租的產(chǎn)生與發(fā)展地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于土地所有權(quán)性質(zhì)不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也不同，體現(xiàn)著不同的社會生產(chǎn)關(guān)系。地租是與土地所有權(quán)出現(xiàn)于廣大耕地上同時產(chǎn)生的。（1）奴隸制地租：是奴隸主剝削奴隸和自由民的結(jié)果，它表現(xiàn)為在優(yōu)等土地上或易于利用的土地上進(jìn)行生產(chǎn)的奴隸的較高勞動生產(chǎn)率，除了滿足奴隸自身的最低需要外，尚有剩余生產(chǎn)被奴隸主占有；同時也表現(xiàn)在小農(nóng)經(jīng)濟(jì)(自由民)對奴隸主的各種形式的賦役中。奴隸制地租以勞役地租為基本形式。（2）封建制地租：封建制度下，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。在人身依附和超經(jīng)濟(jì)強(qiáng)制下，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租在前期以實物地租為主，后期出現(xiàn)貨幣地租。共同特點(diǎn)是：土地占有者與生產(chǎn)者的直接對立；土地所有者占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，以至部分必要生產(chǎn)物。（3）資本主義地租以貨幣地租為主要形式，所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與封建地租不同。資本主義地租不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，而僅是其中的超額利潤部分，平均利潤部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。因此，資本主義地租反映的是土地所有者和產(chǎn)業(yè)資本家共同剝削雇傭工人的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（4）社會主義地租到了社會主義社會，雖已建立起土地公有制度，但由于仍然存在土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，因此也就仍然存在著產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)條件。然而，由于社會主義土地公有制的實現(xiàn)，因而使社會主義地租反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系根本不同于資本主義地租和前資本主義地租。反映的是在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下,對土地收益的分配關(guān)系；同時,社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。威廉·配第：早在17世紀(jì)后期，英國古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人威廉·配第就對地租理論做出了開拓性的貢獻(xiàn)。他的名著《賦稅論》首次提出，地租是土地上生產(chǎn)的農(nóng)作物所得的剩余收入，并指出，由于土壤肥沃程度和耕作技術(shù)水平的差異，以及產(chǎn)地距市場遠(yuǎn)近的不同，地租、地價因而也不同。威廉·配第為級差地租理論奠定了初步的基礎(chǔ)。亞當(dāng)·斯密：英國古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人之一亞當(dāng)·斯密在他1776年出版的《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》(通常簡稱《國富論》)中，把資本主義社會的居民分為：工人階級、資本家階級和地主階級，有三種基本收入：工資、利潤和地租。他認(rèn)為，地租是因使用土地而支付給地主階級的代價，其來源是工人的無償勞動，是“一種壟斷價格”。無疑，這些觀點(diǎn)都是正確的。馬克思指出：“亞·斯密覺得，土地所有者在一定情況下有權(quán)力對資本進(jìn)行有效的抵抗，使人感到土地所有權(quán)的力量并因而要求絕對地租，而他在其他情況下就沒有這種權(quán)力”。大衛(wèi)·李嘉圖：英國古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的杰出代表的理論完成者大衛(wèi)·李嘉圖運(yùn)用勞動價值論研究地租，對級差地租理論作出了突出的貢獻(xiàn)。他在1817年發(fā)表的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》一書中，集中地闡述了他的地租理論。他認(rèn)為，土地的占有產(chǎn)生地租，地租是為使用土地而付給土地所有者的產(chǎn)品，是由勞動創(chuàng)造的。地租是由農(nóng)業(yè)經(jīng)營者從利潤中扣除并付給土地所有者的部分。他提出地租產(chǎn)生的兩個條件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差異。他認(rèn)為，土地產(chǎn)品的價值是由劣等地的生產(chǎn)條件，即最大的勞動消耗決定的。因而優(yōu)、中等地的產(chǎn)品價格，除補(bǔ)償成本并獲得利潤外還有超額利潤，因而形成級差地租。這實際上是級差地租I。對級差地租Ⅱ，大衛(wèi)·李嘉圖也做了考察，他認(rèn)為，隨著對產(chǎn)品需要增加，要不斷擴(kuò)種劣等土地，在“土地報酬遞減規(guī)律”作用下，新投入耕種的劣等地的產(chǎn)品決定市場價格，原耕種的土地就必然出現(xiàn)級差地租。詹姆斯·安德森英國資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯·安德森最早研究了級差地租理論的基本特征，所以，馬克思稱他為“現(xiàn)代地租理論的真正創(chuàng)始人”。安德森的級差地租理論主要包括三個方面，(1)他認(rèn)為，同一的市場價格是形成地租的前提。他說：“等量谷物，不論它來自哪一個等級的土地，可以按照同一價格出賣”。(2)他發(fā)現(xiàn)了土地肥沃程度不同而形成的級差地租，即級差地租I。他認(rèn)為，等量資本投入肥力不同的各級土地，產(chǎn)量不等，但是它們的產(chǎn)品是按照同一的市場價格出售的。因此，耕種較肥沃的土地所得的超額利潤，轉(zhuǎn)化為級差地租。(3)安德森不僅分析了級差地租I，還分析了級差地租Ⅱ他指出：“可是，如果租地農(nóng)場主直接靠他花費(fèi)的資本和他的努力得到較大量的產(chǎn)品，那就不能指望他能夠把產(chǎn)品中幾乎同樣大小的份額當(dāng)做地租來支付；但是，如果土地肥力在一定時間內(nèi)穩(wěn)定在同樣高的水平上，盡管這塊土地本來是靠他自己的努力才提高了肥力，他將樂于支付上述數(shù)量的地租?！卑驳律刈饫碚摰奶攸c(diǎn)在于，他正確地把握了地租的性質(zhì)。他指出：“不是地租決定土地產(chǎn)品的價格，而是土地產(chǎn)品的價格決定地租”。4.1.2馬克思的地租理論：資本主義農(nóng)業(yè)地租1資本主義地租的實質(zhì)是租地農(nóng)場主為了得到使用自己的資本的生產(chǎn)經(jīng)營場所（土地），在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給他所使用土地的所有者一個貨幣額。租地農(nóng)場主取得平均利潤，土地所有者取得超額利潤（地租）土地所有權(quán)壟斷是資本主義生產(chǎn)方式的歷史前提，土地所有權(quán)是地租的前提，地租是土地所有權(quán)實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式(1)真正的地租與投入土地的固定資本的利息有區(qū)別使用土地本身而支付的，不包括平均利潤或正常工資(2)地租與借貸資本利息的區(qū)別地租的資本化形成土地的購買價格，土地價格不能產(chǎn)生地租資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)回避地租所反映的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)，把地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報酬”，“地租……是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分”。契約地租和經(jīng)濟(jì)地租契約地租也稱商業(yè)地租是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人與土地出租人簽訂租賃契約所確定的租金；經(jīng)濟(jì)地租也稱理論地租是指土地總收益扣除總成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入馬克思主義的地租理論科學(xué)地揭示了資本主義土地私有制及其地租的本質(zhì)。馬克思和恩格斯肯定了資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)派亞當(dāng)·斯密和大衛(wèi)·李嘉圖等人關(guān)于地租理論的正確觀點(diǎn)，并對其錯誤進(jìn)行了批判。馬克思主義地租理論就是在批判地繼承和改造資產(chǎn)階級早期地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來的。馬克思和恩格斯在如下幾方面深刻地批判了資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租觀點(diǎn)，(1)批判了資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為地租是“自然對人類的賜予”的錯誤觀點(diǎn)，肯定了地租的本質(zhì)是土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的體現(xiàn)。馬克思明確指出：“地租來自社會，而不是來自土壤?！?2)批判了資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為地租造成價格上漲的錯誤看法，馬克思指出：“產(chǎn)品價格昂貴不是地租的原因，相反地地租倒是產(chǎn)品價格昂貴的原因。”(3)批判了資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為級差地租產(chǎn)生于土地的自然差異的錯誤觀點(diǎn)，指出級差地租產(chǎn)生的根本原因是土地經(jīng)營壟斷，土地質(zhì)量差異僅是產(chǎn)生級差地租的自然基礎(chǔ)(4)批判了資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)否定絕對地租的錯誤觀點(diǎn)，闡明了價值和生產(chǎn)價格的區(qū)別，明確指出產(chǎn)生絕對地租的根本原因是土地所有權(quán)的壟斷。2級差地租(1)資本主義級差地租產(chǎn)生的條件與原因馬克思對資本主義地租的分析是以農(nóng)業(yè)地租為典型的。馬克思認(rèn)為，資本主義級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格(市場價格）的差額。因為這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租。由于農(nóng)業(yè)的土地(首先是耕地)其肥力和位置總是有差別，因此農(nóng)業(yè)工人耕種不同肥力或位置的土地的勞動生產(chǎn)率必然有差別。在較優(yōu)土地上產(chǎn)量高，產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格較低；在劣等土地上產(chǎn)量低，產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格就相對較高。然而在資本主義商品經(jīng)濟(jì)條件下，同樣產(chǎn)品在市場上是按同一價格銷售(社會生產(chǎn)價格)的。因而，資本主義級差地租產(chǎn)生的條件是自然力，即優(yōu)越的自然條件。但自然力不是超額利潤的源泉，僅是形成超額利潤的自然基礎(chǔ)，因為它是較高勞動生產(chǎn)率的自然基礎(chǔ)。資本主義級差地租產(chǎn)生的原因是由土地有限而產(chǎn)生的資本主義經(jīng)營壟斷。(2)級差地租I的形成條件①土地肥力的差異是形成級差地租I的條件之一具有不同肥力的土地，首先是自然歷史的產(chǎn)物，其面積又是有限的。由于土地肥力的差異，在同等投資的情況下，其產(chǎn)量和收益也會出現(xiàn)差異，肥力較高的土地因其具有較高勞動生產(chǎn)率而獲得超額利潤。級差地租Ｉ的形成及地租量

表4-1可見，面積相同的優(yōu)、中、劣三塊土地，雖然投資水平相同(均為50元)，但由于肥沃程度不同，其產(chǎn)量分別為1、2、4。均按20%的平均利潤率計算，其單位產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格分別為60元、30元和15元。在市場上如果以劣等地的個別生產(chǎn)價格(60元)為社會生產(chǎn)價格，那么全部產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格就分別為60元、120元和240元。由此，優(yōu)、中等地就可以獲得60元和180元的超額利潤，轉(zhuǎn)化為級差地租I。級差地租因為形成條件的差異分為級差地租I和級差地租Ⅱ。土地等級所耗資本(元)平均利潤(元)產(chǎn)量(個)全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品利潤級差地租Ｉ(元)劣等5010160606060100中等501026030601207060優(yōu)等50104601560240190180個別產(chǎn)品生產(chǎn)價格(元)社會產(chǎn)品生產(chǎn)價格(元)表4-1級差地租Ｉ的形成及地租量（土地肥力差別）

=60-50=120-50=240-50=70-10=190-10土地序號距市場里程(公里)產(chǎn)量（個）投資平均利潤個別生產(chǎn)價格社會市場價格級差地租生產(chǎn)投資運(yùn)輸合計12010504090181081080210105020701484108243510501060127210836②土地位置(距市場遠(yuǎn)近)差異也是形成級差地租I的條件之一表4-2級差地租I的形成及地租量(土地位置差別)

從表4-2可知，1、2、3三塊土地，面積和肥沃程度相同，由于距市場遠(yuǎn)近不同，其運(yùn)輸費(fèi)用分別為40元、20元、10元。按20%平均利潤率計算，個別生產(chǎn)價格分別為108元、84元、72元。在市場上按社會生產(chǎn)價格(距市場最遠(yuǎn)地塊1的個別生產(chǎn)價格)108元出售，則2、3兩塊土地分別獲級差地租24元和36元。=108-84=108-72③級差地租Ⅱ的形成條件在資本主義社會，隨著城市人口的增加和經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)部門大量占用而日感稀缺，而社會對農(nóng)產(chǎn)品的需求卻越來越多，推動農(nóng)業(yè)日益采用集約化經(jīng)營方式；

科技和工業(yè)的發(fā)展也為農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營提供了物質(zhì)技術(shù)條件。實行集約化經(jīng)營，就要在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動生產(chǎn)率必然會有差異，只要高于劣等地的勞動生產(chǎn)率水平，就會產(chǎn)生超額利潤。

由于在同一塊土地上各個連續(xù)投資勞動生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租，即為級差地租Ⅱ。土地等級投入資本平均利潤產(chǎn)量(個)個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格利潤級差地租全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品III劣5010160606060100中初始501026030601207060追加50101.5604060904030表4-3追加投資形成的級差地租Ⅱ

=70-10=40-10由表4-3可見，在中等地上追加投資50元，由于新投資的勞動生產(chǎn)率提高，每個產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格降為40元。如產(chǎn)品仍按社會生產(chǎn)價格(即劣等地個別生產(chǎn)價格)每個60元出售，全部產(chǎn)品可得90元，其中比劣等地全部產(chǎn)品價格60元多出的30元就是中等地追加投資所得超額利潤，它將轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅱ。3、絕對地租(1)資本主義絕對地租產(chǎn)生的條件、來源和原因

不管租種什么樣的土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是土地所有者憑借對土地的所有權(quán)的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的差額轉(zhuǎn)化而形成而形成的地租。絕對地租來源于產(chǎn)品的價值高于生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤。社會資本有機(jī)構(gòu)成=不變成本／變動成本馬克思指出：“如果一個生產(chǎn)部門中的資本構(gòu)成低于社會平均資本的構(gòu)成，也就是說，如果該資本中投在工資上的可變部分，和投在物質(zhì)勞動條件上的不變部分的比率，大于社會平均資本中可變部分和不變部分的比率，那么，它的產(chǎn)品的價值就必然會高于它的生產(chǎn)價格。”凡是資本有機(jī)構(gòu)成低的部門，相同的投資可以雇傭較多的工人，在剝削率相等時，將會比資本有機(jī)構(gòu)成高的部門榨取較多的剩余價值，因而其產(chǎn)品價值就高于生產(chǎn)價格。生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價值(元)商品價值(元)利潤率平均利潤率生產(chǎn)價格絕對地租工業(yè)食品70c+30v301303020120紡織80c+20v201202020120機(jī)械90c+10v10101020120農(nóng)業(yè)60c+40v40140402012020=(30+20+10)/3=140-120表4-4工、農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成對比及絕對地租的形成從表4-4可見，雖然在工業(yè)中資本有機(jī)構(gòu)成低的部門(如食品加工業(yè))的商品價值也高于生產(chǎn)價格，如果按照價值出賣，也能獲得超額利潤，但由于工業(yè)部門之間的競爭和資本的流動，使這種超額利潤在利潤平均化過程中逐步消失了。然而在資本主義農(nóng)業(yè)中，由于存在著土地私有權(quán)的壟斷，成為其他部門向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移資本的一個障礙，如果不向土地所有者繳納絕對地租，資本就不能轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)部門，即使最劣等的土地也是這樣。

農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成，是農(nóng)業(yè)中能夠形成超額利潤(絕對地租實體)的條件，而土地私有權(quán)的壟斷，是使上述超額利潤保留在農(nóng)業(yè)部門內(nèi)部并使之轉(zhuǎn)化為絕對地租的原因。

絕對地租量取決于農(nóng)產(chǎn)品的價值與生產(chǎn)價格之間的差額及其實現(xiàn)程度絕對地租量取決于農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的相對水平絕對地租量還取決于農(nóng)業(yè)投資的總量農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成等于或高于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成時，絕對地租只能來自市場價格超過價值的差額，或者說來自真正的壟斷地租土地肥沃程度逐漸遞增產(chǎn)品價格昂貴不是絕對地租的原因，相反，絕對地租是產(chǎn)品價格昂貴的原因4、壟斷地租壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。馬克思說：“當(dāng)我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)?！边@種壟斷價格產(chǎn)生的超額利潤，由于土地所有者擁有對這種具有特殊性質(zhì)的土地所有權(quán)，因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落人土地所有者手中。（1）由于土地所有權(quán)壟斷而形成的壟斷地租實質(zhì)為農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成較高情況下的絕對地租（2）由于土地獨(dú)特的自然屬性而產(chǎn)生的壟斷地租實質(zhì)為土地較好的自然特性所帶來的級差地租5、礦山地租和建筑地段地租在資本主義土地私有制以及土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的情況下，開采礦山和使用建筑地段同樣也要繳納地租。在農(nóng)業(yè)中，土地本身直接參與農(nóng)產(chǎn)品的形成，繳納農(nóng)業(yè)地租是為了獲得土地這種生產(chǎn)要素。在采礦業(yè)中，礦山是物質(zhì)財富的貯藏所，繳納地租是為了取得采掘地下財富的權(quán)利。在建筑業(yè)中，土地是建筑的空間條件，繳納建筑地段地租是為了獲得建筑場所(1)礦山地租經(jīng)營礦山同農(nóng)業(yè)一樣，也要繳納絕對地租，形成礦山絕對地租的條件同農(nóng)業(yè)一樣，也是產(chǎn)品的價值高于它的生產(chǎn)價格。在采礦業(yè)中，由于不需要購買原料，因而資本有機(jī)構(gòu)成通常低于社會平均資本構(gòu)成，產(chǎn)品價值也就高于它的生產(chǎn)價格。按價值出售礦產(chǎn)品，就可以獲得超過平均利潤的余額，并以此作為絕對地租交給礦山所有者。(2)建筑地段地租建筑地段地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為建造工廠、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主要是用來建設(shè)工廠、商店和居民住宅等。因此可以說，建筑地段地租理論與城市地租理論基本上是同一的。建筑地段地租既包含級差地租，也包含絕對地租。在農(nóng)業(yè)中，土地肥沃程度對級差地租的數(shù)量起著決定性的作用。而在建筑業(yè)中，建筑地段主要作為建筑地基和空間來使用，因此，土地位置對級差地租量起著決定性的影響。這是建筑地段地租一個最明顯的特點(diǎn)。一般說，在離城市中心較遠(yuǎn)的地方或者農(nóng)村附近，可以利用的建筑地段比較多，建筑地段級差地租在數(shù)量上同農(nóng)業(yè)地租接近而越是靠近城市繁華中心的地方，建筑地段級差地租就越高。其次，土地所有者對建筑地段地租的產(chǎn)生處于被動地位，這是因為建筑地段地租的增加，主要是由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境條件的改善造成的，這是建筑地段地租另一個明顯的特點(diǎn)。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論邊際生產(chǎn)力地租理論地租與土地產(chǎn)品價格的關(guān)系稀有地租和級差地租城市地租4.1.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論稀有產(chǎn)品價格總量和產(chǎn)品生產(chǎn)成本總量的差額土地服務(wù)總價值超過所有土地按照邊際利用時所提供的總價值的差額等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租大部分位置地租是公有價值，利潤為私有價值(1)土地供給缺乏彈性：地租的大小取決于對土地的需求（對土地產(chǎn)品的需求，引致需求），由土地產(chǎn)品價格決定。(2)土地供給富有彈性：地租是影響土地產(chǎn)品價格的成本圖4-2邊際生產(chǎn)力地租的形成投入量、總報酬的變化邊際報酬一般總報酬邊際生產(chǎn)力地租城市地租理論1城市級差地租城市絕對地租23壟斷地租區(qū)位地租（位置地租）44.1.4城市地租理論位置及連續(xù)追加投資絕對地租量：最差的土地必須繳納的地租量來源于供不應(yīng)求的珍稀土地而非商品價格居住用地地租支付能力曲線（居住競租能力曲線工業(yè)商業(yè)住宅不同位置的土地用途取決于不同用途的地租支付能力等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易）或無年限期間（土地所有權(quán)交易）地租的折現(xiàn)值V表示土地價格；ai表示第i年的地租；r表示折現(xiàn)率。V=∑ai/(1+r)i4.2土地價格4.2.1土地價格的內(nèi)涵導(dǎo)致土地價格酌減的原因：租期終結(jié)時，地上建筑物（尚有價值）隨同土地?zé)o償交個土地所以者；租約對土地使用權(quán)的限制土地價格不是土地的購買價格而是土地所提供的地租的購買價格，地租的存在是土地價格的前提。土地價格包括真正地租的資本化和土地資本價格（土地資本利息及折舊）純自然的土地價格不是價值的貨幣表現(xiàn)，是資本化的地租4搬遷補(bǔ)償費(fèi)與土地價格的關(guān)系1土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成2土地價格是有土地原始價格、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項因素在地理空間上的組合而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額3土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價格的預(yù)期增值、不確定性風(fēng)險補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性價值構(gòu)成4.2.2土地價格的形成：

由需求決定4.2.3土地價格的構(gòu)成地租真正地租租金性地租絕對地租級差地租土地本身的土地資本地租外部輻射地租(1)土地物質(zhì)價格的理論構(gòu)成公式：式中：

Jdw為土地的物質(zhì)價格；

Jdj為絕對地價；r為相鄰級別土地級差地價的差別幅度；n為土地的級別(最差土地為0)；u為不同用途的價格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡系數(shù)。為不考慮土地用途和供求狀況時的基礎(chǔ)級差地價(2)土地資本價格=土地本身的土地資本價格+外部輻射價格①土地本身的土地資本價格理論構(gòu)成公式式中：Jdz為土地本身的土地價格；

Jj為過去歷次投資所形成法人土地資本價格法人累計(全新重置成本)；Kx為土地資本的無形(功能性、經(jīng)濟(jì)性)損耗系數(shù)；Km為土地資本的有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價格；Jf為當(dāng)前已經(jīng)報廢的土地資本(假定殘值為0)的拆除費(fèi)用②外部輻射價格的理論構(gòu)成公式

正向輻射地價之和；負(fù)向輻射地價之和新開發(fā)的非農(nóng)業(yè)用地的總價格的理論構(gòu)成公式式中：Jdk為該土地的總價格；Fz為農(nóng)地征用費(fèi)，即農(nóng)地價格（絕對地價）；Fk為土地開發(fā)費(fèi)，即非農(nóng)用地本身的土地資本價格；Jw為由土地的位置、用途等決定的非農(nóng)用地的土地物質(zhì)價格（僅指級差地價部分）；Js外部輻射價格。我國城鎮(zhèn)土地價格的實際構(gòu)成：+(土地開發(fā)費(fèi)+城市建設(shè)配套費(fèi))土地價格=農(nóng)地征收費(fèi)(絕對地租)+位置和用途及容積率等因素的差價(級差地租)(土地資本價格)(1)土地原值：城市邊緣土地的農(nóng)業(yè)利用價值作為其用于城市建設(shè)用地時的機(jī)會成本，即城市土地的原始價值。(2)公共投資與環(huán)境改良價值：包括政府部門進(jìn)行的各種公共見者及私人部門在土地上進(jìn)行的各種經(jīng)濟(jì)活動對城市環(huán)境的改良所形成的土地價值。(3)私人投資改良價值：指個人投資于某塊土地而是使土地的價值增值的部分。(4)未來價值：是尚未實現(xiàn)的、潛在的價值。如：農(nóng)地轉(zhuǎn)化、土地利用強(qiáng)度變化。未來價值預(yù)期的實現(xiàn)與城市化速度相關(guān)。未來價值與土地資本積累量及其新舊程度有關(guān)。未來價值是土地投機(jī)者的真正對象。就舊城改造的原因：土地利用現(xiàn)狀下的凈收益低于改造后的土地凈收益。具體來說：(1)預(yù)期收益的下降；(2)遠(yuǎn)期收益的不確定性或風(fēng)險較大；(3)改良物的自然折舊；(4)改良物因功能性的貶值而不能適應(yīng)新技術(shù)的要求預(yù)期收益、運(yùn)營成本、凈收益隨時間的變化圖4-9：假定某改良物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為n，現(xiàn)已使用i年，則改良物的現(xiàn)利用價值（P）為r為貼現(xiàn)率；Rj為第j年的預(yù)期總收益；OCj為第j年的運(yùn)營成本（不包括折舊）在不考慮土地取得成本時，舊城改造的凈收益=P’-D-BP’為新開發(fā)房地產(chǎn)的價值；D為舊改良物的拆除費(fèi)用；B為新建筑物的造價。則只有在P≤P’-D-B才有舊城改造的機(jī)會。P’-D-B為拆除前的土地價格，

用地人對拆除前的土地所能夠支付的最大酬金。P’-B為拆除舊建筑物、平整土地后的土地價格；我國舊城改造時向原用地人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不應(yīng)大于P’-D-B運(yùn)營成本年凈收益預(yù)期總收益（1）市場價格、市場價值：交易價格（公平市場價格與非公平市場價格）最為公平的市場價格是市場價值，是最可能的價格（2）土地所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格土地所有權(quán)價格是無限年期的地租的折現(xiàn)值土地使用權(quán)價格是若干年起地租的折現(xiàn)值（出讓金年）（3）基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價基準(zhǔn)地價是在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)按照用途分別確定某一時點(diǎn)上一定年限物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)平均價格。標(biāo)定地價是在城市各類建設(shè)用地中按照一定原則選取標(biāo)準(zhǔn)宗地并定期評估出一定年限的土地使用權(quán)價格(特殊的宗地評估價格)（4）課稅價格、征收價格、抵押價格（5）總價格、單位價格、樓面地價（6）評估價格4.2.4土地價格的種類1土地價格變動機(jī)理2土地價格的變動趨勢其形態(tài)4.2.5土地價格的變動地租量和利息率是決定地價變動的最直觀因素土地價格=土地資本價格+土地物質(zhì)價格，土地資本的投入和損耗決定土地資本價格，真正的地租及其利率的變化以及供求的變化決定土地物質(zhì)價格地價具有長期增長的趨勢并呈波浪式增長原因:(1)地價受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動，且波動幅度超過經(jīng)濟(jì)周期(2)土地市場供求關(guān)系的變化(3)影響土地價格的多種因素的變化地價增長的形態(tài)：投資性增值、供求性增值、用途性增值土地價值的變動圖4-11無論是由于環(huán)境的改善還是由于土地更為稀缺，土地價格的增長最終是由于土地在經(jīng)濟(jì)所容許的資本投入量增大而得到體現(xiàn)土地價格的增值投資性增值供求性增值直接投資增值：某一土地上進(jìn)行“七通一平”開發(fā)投資造成土地價格的提高也稱為稀缺性增值，是指隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對面積有限的土地的需求日益增加所導(dǎo)致的地價上漲用途性增值外部投資輻射性增值：某一宗地以外的土地開發(fā)投資對該宗地價格的影響是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地等土地用途發(fā)生變化，或預(yù)期可能將要發(fā)生變化而引起的土地價格增加的土地資本累積量dd’:土地資本報廢拆除而花費(fèi)成本ob:土地價值最大化oc:土地資本最大容許積累量c’de:投入=損耗1地價與經(jīng)濟(jì)周期2地價上漲可能對國民經(jīng)濟(jì)造成的不良影響3地價投資和泡沫經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的不良影響4.2.6土地價格與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系地價受國民經(jīng)濟(jì)周期的影響而呈現(xiàn)周期性波動且波動幅度顯著大于經(jīng)濟(jì)周期波動幅度(1)住宅問題難以解決(2)公共事業(yè)難以推行(3)引發(fā)土地投機(jī)和城市邊緣地帶的無序發(fā)展(4)土地投機(jī)造成社會財富分配的不公平，形成惡性循環(huán)（1）價格暴漲導(dǎo)致虛假繁榮；價格暴跌造成供求關(guān)系的脫節(jié)和市場經(jīng)濟(jì)的無序運(yùn)行（2）信用渠道的中斷或阻滯若建筑物不是用于出售而是出租，這價格和租金的關(guān)系：Rt=r×V0+I×Vt式中，Rt為第t年的租金；I為市場利率（投資回報率）；r為建筑物年損耗（折舊）率；V0、Vt分別為建筑物的全新重置價值和在第t年初的建筑物價值。即：Rt=V0/N+［V0-V0(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V0式中，N為經(jīng)濟(jì)使用壽命（假定殘值為0）；t為建筑物正在使用的年序數(shù)；［1/N+I(N-t+1)/N］為租售比價因子。4.3建筑物價格4.3.1建筑物價格的構(gòu)成4.3.2建筑物價格的變動一般以單位建筑面積個別價格的平均水平的變化來衡量，由影響建筑物價格的多種因素的變動而產(chǎn)生，上升趨勢比一般產(chǎn)品生產(chǎn)費(fèi)用更快。新建成建筑物價格建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)土建工程、給排水工程、采暖通風(fēng)工程、電器照明工程費(fèi)用機(jī)械設(shè)備及安裝工程、電氣設(shè)備及安裝工程費(fèi)用其他費(fèi)用設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、概預(yù)算編制費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、合同預(yù)算審查費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利潤等已使用若干年的建筑物：建筑物價格=該建筑物的全新重置價格-價值損耗(或貶值)自然性貶值：由于正常使用、長期磨損、自然老化等原因功能性貶值：服務(wù)功能的不足、老化、超規(guī)格等原因經(jīng)濟(jì)性貶值：建筑物以外的因素發(fā)生變化建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命結(jié)束時，建筑物價格相當(dāng)于報廢價格截止2012-4-23深圳建筑工人月均收入截止2012-4-23北京建筑工人月均收入4.4房地產(chǎn)價格若建筑物和所占土地的組合相稱，房地產(chǎn)價格=建筑物價格+土地價格4.4.1房地產(chǎn)價格的構(gòu)成商品房價格構(gòu)成:土地開發(fā)費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、各種配套及稅費(fèi)房地產(chǎn)價格構(gòu)成比例：土地費(fèi)用20%、建筑安裝費(fèi)用40%、市政公共設(shè)施費(fèi)20%-30%、各種稅費(fèi)10%-20%房地產(chǎn)價格中不應(yīng)包括的費(fèi)用:市政工程費(fèi)、四源費(fèi)、公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)、營業(yè)性配套設(shè)施房地產(chǎn)價格土地價格“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價：征地安置費(fèi)、耕地占用稅、小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)單位管理費(fèi)用、開發(fā)投資資本利息、開發(fā)投資利潤建筑物價格舊城區(qū)改造地價：土地使用權(quán)價格、拆遷安置費(fèi)、小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)單位管理費(fèi)用、開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤建筑物生產(chǎn)成本：勘察設(shè)計費(fèi)、建筑材料設(shè)備費(fèi)、建筑施工費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)單位向政府部門繳納的有關(guān)稅費(fèi)、建設(shè)單位建筑資本利息、利潤建筑物銷售成本：建筑物出售前的保管養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用、建筑物銷售有關(guān)稅費(fèi)、銷售經(jīng)營利潤RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR式中，RN為房地產(chǎn)純租金；LR為地租;Rt為第t年的租金年房租表示為：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，R為向承租人收取的年房租；f為房屋財產(chǎn)年保險費(fèi)率；M為年管理費(fèi)；A為年維修費(fèi)；K為年稅費(fèi)。

實際的房租定價為：R′=R/(1-X)(1-Y)式中，R′為理論上的契約房租；X為平均房屋空置率；Y為租金拒付率。

4.4.2房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系如果f、M、A、K、LR保持不變，則隨著t的增加，房租逐漸降低，房租和房地產(chǎn)價格之間存在正相關(guān)關(guān)系。1商品房價格、經(jīng)濟(jì)適用住房價格2標(biāo)準(zhǔn)價、成本價3廉租金、準(zhǔn)成本租金、成本租金、市場租金4.4.3房地產(chǎn)價格的種類市場價格，由完整的土地價格和建筑物價格構(gòu)成(高收入),包括建筑物所有權(quán)和若干年土地使用權(quán)由建筑物價格和不完全的土地價格構(gòu)成(中低收入),包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)公有住房出售價格(中低收入)，包括劃撥土地使用權(quán)價格和部分建筑物所有權(quán)按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開發(fā)成本出售的價格(中低收入),包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。房地產(chǎn)租金的細(xì)分:(1)維修費(fèi)(2)管理費(fèi)(3)折舊費(fèi)(4)投資利息(5)稅金(6)保險費(fèi)(7)租賃經(jīng)營利潤(8)地租=1+2=1+2+3+4+5+6+7+8=1+2+3+4+5=1+2+3標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和測定。負(fù)擔(dān)價指按照雙職工年平均工資的一定倍數(shù)計算的房價，稱負(fù)擔(dān)價是表明這部分房價款是職工用個人工資收入直接支付的。一套56平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價，1994年應(yīng)為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的市（縣）應(yīng)高于3倍，具體倍數(shù)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資乘以