物業(yè)管理合同與糾紛處理1

物業(yè)管理合同與糾紛處理

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院第一章合同與合同法一、合同的概念合同的要約合同的承諾合同的要件口頭合同、書面合同、事實(shí)合同格式合同與合同的格式條款第二章前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期期限的過渡期注重保護(hù)前期業(yè)主的利益前期物業(yè)服務(wù)合同具有風(fēng)險(xiǎn)性發(fā)展商從業(yè)主授權(quán)獲得簽訂合同的資格二、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng)物業(yè)的承接驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與早期介入的報(bào)酬物業(yè)的保修責(zé)任前期物業(yè)服務(wù)合同的終止

《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知

建住房[2004]155號(hào)

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人通過合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，我部制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽約參考使用。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

二○○四年九月六日第三章物業(yè)服務(wù)合同

一、

物業(yè)服務(wù)合同的特征業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國(guó)家干涉選聘性有償性雙務(wù)性主體虛位性二、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任的約定合同條款宜細(xì)不宜粗無(wú)償與無(wú)期限的承諾第四章物業(yè)管理中的保管合同保管，也稱寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期滿后保管人將保管物品返還被保管人的行為寄托占有（保管合同）構(gòu)成的三個(gè)要件：1.被保管人要合法的擁有保管物品2.被保管人必須將保管物品的實(shí)際控制權(quán)、排他占有權(quán)交付給保管人3.保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承擔(dān)保管物品損壞或丟失的賠償責(zé)任第五章物業(yè)管理中的供水、供電合同供電、供水等市政企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條、第五十二條明確規(guī)定了供水、供電等市政企業(yè)的權(quán)利義務(wù)……向最終用戶服務(wù)、向最終用戶收費(fèi)供電、供水合同可以是書面合同，也可以是事實(shí)合同停電、停水的侵權(quán)責(zé)任第六章業(yè)主公約一、業(yè)主公約的概念二、業(yè)主公約的作用具有強(qiáng)制性的業(yè)主自治自律約束力具有鄉(xiāng)村民約的道德約束力具有合同法的法律約束力處理解決糾紛的依據(jù)司法審判的有效證據(jù)

8.《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》的通知

建住房[2004]156號(hào)

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，推動(dòng)建立業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，我部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

二○○四年九月六日第七章物權(quán)法與建筑物區(qū)分所有權(quán)一、物權(quán)與所有權(quán)物權(quán)——由法律確認(rèn)的民事主體對(duì)物依法所享有的支配權(quán)利

所有權(quán)是典型的物權(quán)，是物權(quán)的核心內(nèi)容所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益、處分和排他性二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成

1.不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成三、專有部分與共用部分范圍1.確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用內(nèi)容：專有部分——專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)共用部分——常規(guī)服務(wù)責(zé)任：專有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——分別由物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)費(fèi)用：專有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——分別由物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)權(quán)利義務(wù)不同有利于解決糾紛2.中心說(shuō)專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線3.空間說(shuō)專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線4.最后粉刷層說(shuō)專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層5.各種管線的專有部分與共用部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施

6.架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所的所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯四、專有部分所有權(quán)五、共用部分持分權(quán)六、業(yè)主大會(huì)組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán)第八章建筑物的相鄰關(guān)系一、建筑物相鄰關(guān)系的概念地役權(quán)與相鄰關(guān)系建筑物相鄰關(guān)系的類型建筑物相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容二、區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系相鄰使用關(guān)系對(duì)全體業(yè)主共同利益的侵害三、通風(fēng)、采光的妨害四、不可量物的侵害第九章物業(yè)管理法律責(zé)任一、法律責(zé)任的概念行為人未履行法定義務(wù)或約定義務(wù)而對(duì)損害予以接受懲罰、賠償或補(bǔ)償?shù)牟焕姆珊蠊ǘx務(wù)……法律、法規(guī)所規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定約定義務(wù)……合同約定的義務(wù)二、法律責(zé)任的種類

1.違憲法律責(zé)任違反憲法的法律責(zé)任

2.行政法律責(zé)任違反行政法律規(guī)范的法律責(zé)任……行政處罰

3.民事法律責(zé)任違反民事法律規(guī)范的法律責(zé)任違約責(zé)任……違反合同約定的法律責(zé)任侵權(quán)責(zé)任……侵犯他人合法權(quán)益的法律責(zé)任一般侵權(quán)與特殊侵權(quán)

4.刑事法律責(zé)任違反刑律的法律責(zé)任三、法律責(zé)任的構(gòu)成要件

1.有損害事實(shí)的發(fā)生人身?yè)p害與財(cái)產(chǎn)損害已經(jīng)發(fā)生、正在發(fā)生、將要發(fā)生、潛在發(fā)生的損害

2.行為人行為違法行為人違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

3.行為人行為過錯(cuò)過錯(cuò)是指行為人在實(shí)施違法行為時(shí)所具備的心理狀態(tài)，是法律和道德對(duì)行為人的否定評(píng)價(jià)故意……主觀上的有意識(shí)希望發(fā)生損害，明知自己行為會(huì)造成損害的結(jié)果，并且希望或者放任這種損害結(jié)果的發(fā)生過失……主觀上并不希望發(fā)生損害，但因疏忽大意，應(yīng)當(dāng)預(yù)見但自己能力限制沒有預(yù)見，或者以及預(yù)見但僥幸心態(tài)輕信能夠避免，以致?lián)p害發(fā)生過失……行為人違反了法律規(guī)定或一個(gè)普通人的合理謹(jǐn)慎義務(wù)

4.因果關(guān)系行為人違法和過錯(cuò)行為與損害存在邏輯上必然的因果關(guān)系四、民事責(zé)任的歸責(zé)原則

1.過錯(cuò)責(zé)任原則《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定：行為人過錯(cuò)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任

2.無(wú)過錯(cuò)責(zé)任原則《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定：沒有過錯(cuò)，法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任……不以過錯(cuò)判定責(zé)任

3.公平責(zé)任原則《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人沒有過錯(cuò)，可以根據(jù)實(shí)際情況由當(dāng)事人按照公平原則分擔(dān)責(zé)任五、民事責(zé)任的承擔(dān)方式

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條規(guī)定的承擔(dān)方式：

1.停止侵害停止正在進(jìn)行的不法侵害行為

2.排除妨礙排除妨礙他人權(quán)利行使的障礙

3.消除危險(xiǎn)消除可能對(duì)他人造成的危險(xiǎn)之源

4.返還財(cái)產(chǎn)將非法占有的他人財(cái)產(chǎn)返還給對(duì)方當(dāng)事人

5.修理、重作、更換或恢復(fù)原狀消除可能對(duì)他人造成的危險(xiǎn)之源

6.賠償損失停止正在進(jìn)行的不法侵害行為

7.支付違約金排除妨礙他人權(quán)利行使的障礙

8.消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉停止正在進(jìn)行的不法侵害行為深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)

五.物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式

民法通則134條規(guī)定：

1.停止侵害。是指停止正在進(jìn)行的不法侵害行為

2.排除妨礙。是指將妨礙他人權(quán)利行使的障礙除去

3.消除危險(xiǎn)。是指行為人的行為有造成他人損害或再次造成他人損害的危險(xiǎn)時(shí)，行為人應(yīng)將危險(xiǎn)之源除去

4.返還財(cái)產(chǎn)。是指一方當(dāng)事人將無(wú)權(quán)占有的他人財(cái)產(chǎn)返還對(duì)方當(dāng)事人

5.修復(fù)、更換或恢復(fù)原狀。這是指將損壞、移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)修復(fù)、更換或恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)。

6.賠償損失。是指行為人用支付一定的金錢或其他財(cái)物，賠償因不法行為給他人造成的損害

7.消除影響，恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉。是指對(duì)侵害人身權(quán)的行為適用的精神上補(bǔ)救的責(zé)任形式

七、裝修管理關(guān)系裝修管理是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容之一主要以書面合同形成裝修管理的合同關(guān)系:1.業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的裝修管理合同關(guān)系__書面裝修管理合同(或協(xié)議)2.業(yè)主與裝修施工單位之間的裝修施工合同關(guān)系__裝修施工質(zhì)量責(zé)任、保修責(zé)任3.裝修施工單位與物業(yè)管理公司之間的裝修管理合同關(guān)系__書面裝修管理合同(或協(xié)議)4.業(yè)主與相鄰業(yè)主、住戶之間的相鄰合同關(guān)系__受業(yè)主公約約束的事實(shí)合同關(guān)系5.業(yè)主與使用人之間的裝修合同關(guān)系__業(yè)主權(quán)利的延伸6.政府在裝修管理中的