2023年物業(yè)管理師考試管理實務(wù)講義

第1講備考建議

１、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文獻(xiàn):一個是《物業(yè)管理師資格考試實行辦法》，另一個是《考試大綱》。

2、復(fù)習(xí)考試要牢記:物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度,復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。

3、熟讀考試大綱：注意大綱中提醒的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度。

4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次:ABC，以此來區(qū)分考試的重點和要點。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別相應(yīng)ABＣ三個檔次，此外，假如出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試規(guī)定的內(nèi)容提醒中,就需要在該部分畫一個星號（*),假如這項內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（＊)，根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點。

5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。

不同的考題所考核知識的規(guī)定是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度,而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。

單選題：單選題規(guī)定在備選的4個答案中，可以分辨出一個對的的答案，因此,不規(guī)定形成很精確的記憶,規(guī)定答題者通過對不同備選答案確認(rèn)對的答案的篩選過程,判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。

多選題：與單選題相比,考核的準(zhǔn)確度規(guī)定要高一些，由于對５個備選答案通過度析判斷找出若干個對的的答案是一個考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇對的的答案。

一般情況下,當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。

綜合分析題：是全面檢查考試者分析判斷能力的題型,單純表白性試題越來越少。這就規(guī)定考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時,可以理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。

6、考試大綱里面規(guī)定“掌握”的內(nèi)容,必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運用；考試大綱里面規(guī)定“熟悉”的內(nèi)容，必須可以理解其含義，可以運用知識進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面規(guī)定“了解”的內(nèi)容,必須可以知道其基本含義、可以進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則,考試的內(nèi)容很多,不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。

7、要制定學(xué)習(xí)計劃,按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學(xué)習(xí),整個過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個月完畢，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。

８、復(fù)習(xí)備考建議2－３人共同進(jìn)行，這樣有助于提醒、討論、交流和互助。

內(nèi)容提綱及考試規(guī)定

一、內(nèi)容提綱

1.物業(yè)管理公司的類型及特性

２．物業(yè)管理公司的常見模式

3．物業(yè)管理公司的設(shè)立程序

?(1)工商注冊登記

?(2)資質(zhì)管理

4．物業(yè)管理公司的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)立

(１)物業(yè)管理公司的組織形式

(2)物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的影響因素

?(3)物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的規(guī)定

?(4）物業(yè)管理公司職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

二、考試目的和考試規(guī)定

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理公司類型、特性、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)立以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握限度和綜合運用能力。

?考試基本規(guī)定

?掌握：物業(yè)管理公司的設(shè)立程序，物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)及其職能。

?熟悉:物業(yè)管理公司重要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理公司資質(zhì)管理制度。

了解：物業(yè)管理公司重要類型,物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)定和重要影響因素。

?考題類型規(guī)定

?本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題。三、內(nèi)容輔導(dǎo)物業(yè)管理公司概述

一、物業(yè)管理公司的概念和特性（熟悉）

?物業(yè)管理公司是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨立公司法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實體。

?其特性可以歸納為以下三點:

?第一,是獨立的公司法人。物業(yè)管理公司嚴(yán)格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場合；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨立核算,自負(fù)盈虧，以自己的名義

享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮唾嶅X性的。

?第二，屬于服務(wù)性公司。物業(yè)管理公司的重要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，保證物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)明一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司自身并不制造實物產(chǎn)品,它重要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡也許實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)公司等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。

?第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理公司在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時,還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。

二、物業(yè)管理公司的分類(了解)

物業(yè)管理公司的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

?(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分

?1.全民所有制物業(yè)管理公司

全民所有制物業(yè)管理公司的資產(chǎn)屬于國家所有。這類公司大多是從已有的全民所有制公司或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有公司或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有公司或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類公司在剛成立時,往往依附于本來公司或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有公司或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制公司改革的不斷進(jìn)一步，這類公司已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

?２．集體所有制物業(yè)管理公司

集體所有制物業(yè)管理公司的資產(chǎn)屬于集體所有。這類公司一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類公司還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，重要管理公司自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。

3．民營物業(yè)管理公司

民營物業(yè)管理公司是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。

４．外資物業(yè)管理公司

?外資物業(yè)管理公司是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運作的物業(yè)管理公司。

5．其他物業(yè)管理公司

?其他物業(yè)管理公司是指公司資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理公司。

?(二)按股東出資形式來劃分

?1．物業(yè)管理有限責(zé)任公司

物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其所有資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

?２．物業(yè)管理股份有限公司

?物業(yè)管理股份有限公司的所有資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其所有資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

3．股份合作型物業(yè)管理公司

股份合作型物業(yè)管理公司的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù),公司以其所有資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

?三、物業(yè)管理公司的常見模式

（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理公司。此外，也有部分房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部設(shè)立專門部門（不屬于公司),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種公司的特點是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理公司過去的重要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目,但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推動，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外,也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

（二)獨立的物業(yè)管理公司

獨立的物業(yè)管理公司是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司。

(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司

?物業(yè)管理集團(tuán)公司重要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu),集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地區(qū)設(shè)立，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。四、物業(yè)管理公司的工商注冊登記

?根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。

一、物業(yè)管理公司的工商注冊登記(分為六個環(huán)節(jié)）

?根據(jù)《公司法》規(guī)定，公司設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記,在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記,其辦理手續(xù)與一般公司相同。

（一)公司名稱的預(yù)先審核

?物業(yè)管理公司可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地區(qū)、公司發(fā)起人等取名,但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請公司名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后,獲得《公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)告知書》。

（二)公司地址

?物業(yè)管理公司應(yīng)以其重要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。

?(三)注冊資本

《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、征詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為l０萬元,物業(yè)管理公司作為服務(wù)性公司應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到公司注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理公司資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定規(guī)定。

(四)股東人數(shù)和法定代表人

?在設(shè)立物業(yè)管理公司時,股東人數(shù)必須符合法定條件。

?(五)公司人員

?物業(yè)管理公司的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定。

?（六）公司章程

物業(yè)管理公司章程是明確公司宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分派、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文獻(xiàn)，是設(shè)立公司的最重要基礎(chǔ)條件之一。公司章程的內(nèi)容因公司性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本,重要內(nèi)容涉及:

(1)總則，涉及公司名稱和地址等;

?（2）公司的經(jīng)營范圍；

(３)公司注冊資本；

?(４)股東的姓名或名稱;

(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；

(６)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;

（７)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則;

?（8)公司的法定代表；

?(9)公司解散事由和清算辦法;

(１０)職工錄用方式、待遇、管理方法;

(11）公司的各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理公司在辦理公司注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗資機(jī)構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文獻(xiàn)。物業(yè)管理公司假如符合規(guī)定的條件,在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后,公司即告成立。五、物業(yè)管理公司的資質(zhì)審批及管理

(一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件(注意:誰審批、誰頒發(fā)、誰管理）

物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理公司資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理公司資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理公司資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理公司資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理公司的條件

如下:

1.一級資質(zhì)

(1)注冊資本為人民幣５00萬元以上。

（2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于3０人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

?(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

?(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的比例之和不低于1０0%：

?1)多層住宅20０萬m2；

?2）高層住宅100萬ｍ2；

?3)獨立式住宅（別墅)1５萬m2;

?４)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

(５)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等公司管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立公司信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

?２．二級資質(zhì)

?(1)注冊資本為人民幣３０0萬元以上。

?(２)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于１0人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

（3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

?(４)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的比例之和不低于1０0％：

１)多層住宅１0０萬m２；

2)高層住宅50萬m２;

3)獨立式住宅(別墅)8萬ｍ2;

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬ｍ2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等公司管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立公司信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

注：計算基數(shù)如何算

計算時,將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將公司的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子,然后加和。

例:有一家公司想申報一級資質(zhì),管理多層住宅６0萬m2；管理高層住宅80萬m2;管理工業(yè)廠房80萬m２。

計算:（60/200+8０/100+80／50）×１00%＝(０.3+0.8+1．6)×１０0％=2７0%

因此，該公司在這一項上，符合一級公司資質(zhì)申報規(guī)定。

?３.三級資質(zhì)

(１）注冊資本為人民幣5０萬元以上。

(２)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于５人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

?（3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)有委托的物業(yè)管理項目。

?(5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等公司管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立公司信用檔案系統(tǒng)。

表1-１物業(yè)管理公司資質(zhì)等級比較

資質(zhì)等級注冊資本（萬元）從事物業(yè)管類型(種類）物業(yè)管理面積規(guī)定（萬平方米）公司管理制度和標(biāo)準(zhǔn);公司信用檔案系統(tǒng)公司經(jīng)營業(yè)績規(guī)定專業(yè)管理人員(人數(shù))

?其中,中級以上職稱管理人員對財務(wù)、工程人員持有中級職稱規(guī)定

?一級資質(zhì)≥５00≥２本檔計算基數(shù)之和的100％有規(guī)定優(yōu)良業(yè)績≥30≥２0有

?二級資質(zhì)≥300≥2本檔計算基數(shù)之和的1０0%有規(guī)定良好業(yè)績≥20≥10有

?三級資質(zhì)≥50≥1無規(guī)定有規(guī)定無規(guī)定≥１０≥5有

?(二)在申請資質(zhì)時需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)管理公司，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起3０天內(nèi)，持以下資料向本地的房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

?(１)營業(yè)執(zhí)照；

?(2)公司章程；

(3)驗資證明；

?(4)公司法定代表人的身份證明；

?（５)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動協(xié)議,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動協(xié)議。

(三)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理(內(nèi)容）

資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理公司和行業(yè)進(jìn)行管理的重要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外,資質(zhì)管理還涉及對已設(shè)立的物業(yè)管理公司是否遵守法規(guī)、規(guī)章,是否履行協(xié)議，以及經(jīng)營管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有助于規(guī)范物業(yè)管理行為,加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督,維護(hù)物業(yè)管理市場秩序,提高物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理公司在申請核定資質(zhì)等級時,若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為,將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。六、物業(yè)管理公司的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)立

一、物業(yè)管理公司的組織形式（熟悉)

物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自身實際情況,選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理公司的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。

?(一)直線制

直線制是最簡樸的公司管理組織形式,它的特點是:公司各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行所有管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)(如圖1—1所示)。這種組織形式合用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理公司的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。

?(１)重要優(yōu)點：領(lǐng)導(dǎo)可以集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。

(2）重要缺陷：規(guī)定領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具有多方面的知識和技能。

?（二)直線職能制

?直線職能制以直線制為基礎(chǔ),在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下,按專業(yè)分工設(shè)立相應(yīng)的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示,只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立中普遍采用的一種形式。

?(1)重要優(yōu)點:加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能,適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理公司。

(2)重要缺陷:機(jī)構(gòu)人員較多,成本較高;橫向協(xié)調(diào)困難,容易導(dǎo)致扯皮,減少工作效率。

(三)事業(yè)部制

?事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式(如圖ｌ—3所示)。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司提成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的重要特點有:一是實行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。

（1)重要優(yōu)點:一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策;二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和積極性，增強(qiáng)

?了公司的活力;三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益;四是有助于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。

?(２）重要缺陷:事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。

?(四)矩陣制

?矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點是在同一組織中既設(shè)立縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參與項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo),既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。

（1)重要優(yōu)點：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系,充足運用了人力資源;二是有助于調(diào)動各方工作積極性,解決解決各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適應(yīng)性。

?(2)重要缺陷:一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差,機(jī)構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜,協(xié)調(diào)工作量比較大，解決不妥容易產(chǎn)生矛盾。

?七、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的影響因素(了解)

（一)公司戰(zhàn)略因素

?戰(zhàn)略是為實現(xiàn)組織目的而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機(jī)構(gòu)的影響;另一方面,當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時,組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。

?(二)外部環(huán)境因素

外部環(huán)境重要涉及物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計組織機(jī)構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變,組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性,以便采用多種對策來消除外部環(huán)境對公司的不利影響。

?(三)技術(shù)因素

技術(shù)因素重要指涉及設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面,組織活動需要運用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面,技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)立及素質(zhì)規(guī)定。

(四)組織規(guī)模及所處階段

?組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)限度、規(guī)范化及制度化;組織規(guī)模比較大的公司，工作專門化、部門化的限度較高。公司所處的發(fā)展階段不同,面臨的重要任務(wù)和目的也有所不同,組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。

八、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的規(guī)定(了解）

?(一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)立

?物業(yè)管理公司在設(shè)立組織機(jī)構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言,管理面積越大,員工越多,劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)立就越全面,分工越精細(xì)；另一方面,在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分,或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門,采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)立方式。物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)立要服從公司的任務(wù)和目的,根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目的的不同,組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的重點也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

?（二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理

物業(yè)管理公司各部門和項目應(yīng)有明確的分工，把公司的任務(wù)和目的進(jìn)行層層分解，貫徹到每個職能部門和項目,有效控制管理行為,實現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理公司無論進(jìn)行如何的組織機(jī)構(gòu)設(shè)立,都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即公司的各個機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下,服從上級的命令和指揮。這樣才干避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通,提高管理工作的效率和效果。

?(三)分工協(xié)作

?在物業(yè)管理公司中，應(yīng)加強(qiáng)上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu)的劃分涉及管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)當(dāng)保持互相協(xié)作關(guān)系。

（四)精干、高效、靈活

?物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效的同時,還應(yīng)根據(jù)公司外部環(huán)境的變化和公司內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,及時作出必要的調(diào)整。九、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)立(掌握)

?物業(yè)管理公司規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，公司的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：公司總部和各項目管理機(jī)構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在公司總部可以設(shè)立若干職能部門,分管各項目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。

一般情況下,公司職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，重要涉及以下內(nèi)容：

(一）總經(jīng)理室

總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會計師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等）,部分公司還設(shè)有總經(jīng)理

?助理，他們共同構(gòu)成公司的決策層,對公司的重大問題作出決策。

(二）人力資源部

人力資源部的重要職責(zé)涉及：制訂公司各項人力資源管理制度,編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實行薪酬管理方案,完畢人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

?（三)行政管理部

行政管理部的重要職責(zé)涉及:編制實行行政管理、公司文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算,建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),完畢公司平常行政管理、公司文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

(四）財務(wù)部

?財務(wù)部的重要職責(zé)涉及：堅持原則，遵守財經(jīng)紀(jì)律,執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度;編制財務(wù)計劃,做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作;督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作,增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室報告財務(wù)收支情況。

?(五)品質(zhì)管理部

品質(zhì)管理部的重要職責(zé)涉及:公司質(zhì)量管理體系運營和維護(hù)，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理,客戶投訴解決,客戶滿意度評價等。

（六)市場拓展部

?市場拓展部的重要職責(zé)涉及:物業(yè)管理市場調(diào)查研究,物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標(biāo)書,投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào),顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。

?（七)經(jīng)營管理部

?經(jīng)營管理部的重要職責(zé)涉及:制訂和分解公司經(jīng)營計劃和經(jīng)營目的，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),組織對各物業(yè)項目進(jìn)行目的考核等。

(八)工程管理部

工程管理部的重要職責(zé)涉及:工程維修和運營保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標(biāo)、預(yù)算及審價、協(xié)議評審工作,為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運營和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文獻(xiàn)的編制等。

?（九）安全管理部

安全管理部的重要職責(zé)涉及：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文獻(xiàn)的編制等;具體負(fù)責(zé)公司安全

管理制度及工作計劃的制訂與實行，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項月的執(zhí)行情況;完畢安全巡查、安全投訴解決、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和解決。

?(十)環(huán)境管理部

環(huán)境管理部的重要職責(zé)涉及:負(fù)責(zé)清潔、綠化管理,保持環(huán)境衛(wèi)生，實行公司對清潔和綠化分包方監(jiān)管等;具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化平常維護(hù)保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實行項目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計劃。

?復(fù)習(xí)思考題

1.簡述物業(yè)管理公司的概念、特性。

2．簡述物業(yè)管理公司的類型。

?３．物業(yè)管理公司注冊登記包含哪些要點?

?4．物業(yè)管理公司資質(zhì)分為哪些等級?應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？

?５.新設(shè)立的物業(yè)管理公司在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料？

?６．簡述設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的規(guī)定。

?7.簡述物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立的影響因素。

?8．簡述直線職能式組織機(jī)構(gòu)的重要優(yōu)缺陷。第2講

?一、內(nèi)容提綱

?1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點

?2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與規(guī)定

?3．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實行

4．物業(yè)管理招標(biāo)的類型

?5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式

6．物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

?7.物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序

?8.物業(yè)管理投標(biāo)的條件

9．物業(yè)管理投標(biāo)的程序

?10.物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧

11.制定物業(yè)管理方案

?(1)制定物業(yè)管理方案的一般程序

(2)制定物業(yè)管理方案的規(guī)定

(3）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

(4)制定物業(yè)管理方案的要點及方法

二、考試目的和考試規(guī)定

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、環(huán)節(jié)、規(guī)定,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握限度和綜合運用能力。

考試基本規(guī)定

?掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、環(huán)節(jié)和規(guī)定，物業(yè)管理投標(biāo)文獻(xiàn)及方案的編寫。

?熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。

?了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本規(guī)定與原則。

?考題類型規(guī)定

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題。三、內(nèi)容輔導(dǎo)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點

?物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為擬定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物,也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比,具有一定的自身特點。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手,對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實行，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

?一方面,要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。

(一）物業(yè)管理招標(biāo)

1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念

物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文獻(xiàn),由多家物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的一種交易行為。

在我國全面實行市場經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來篩選物業(yè)管理公司已經(jīng)形成氛圍,越來越多的公司會通過招投標(biāo)這種方式獲得對物業(yè)實行服務(wù)管理的機(jī)會。

2．物業(yè)管理招標(biāo)主體

?物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實行物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。

一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等),其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門,此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)

?1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念

物業(yè)管理投標(biāo),是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理公司，根據(jù)招標(biāo)文獻(xiàn)中擬定的各項管理服務(wù)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文獻(xiàn)，參與投標(biāo)競爭的行為。

2.物業(yè)管理投標(biāo)的主體

?物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。

專業(yè)管理公司通常是指具有一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務(wù)的專業(yè)化公司，如電梯(安裝、維修）專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。

?就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進(jìn)行分項投標(biāo)的情況,參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理公司,也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。

?二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型

(一)按物業(yè)類型劃分

根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項目招標(biāo)和非住宅項目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施（如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。

（二)按項目服務(wù)內(nèi)容的實行劃分

?根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同規(guī)定，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型。

如規(guī)劃用地為５4萬m２的某大學(xué)城的物業(yè)管理項目,其招標(biāo)單位將該項目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項目分別招標(biāo);在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標(biāo)中,不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。

?(三)按招標(biāo)主體的類型劃分

根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。

?前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體;物業(yè)管理正常運作后,一般以業(yè)主大會為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施,招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。

（四)按項目服務(wù)的方式劃分

?根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)等類型。

?三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點

（1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣,甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類

型的物業(yè)，并規(guī)定投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù),因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目,由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦公司)等,一般具有地區(qū)廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點,因此，規(guī)定投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。

?(2）由于我國幅員遼闊,人口眾多,各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時,由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對項目招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的規(guī)定就會不同,因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況采用有差異的方式和策略。

?（3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，重要體現(xiàn)在以下兩個方面:

一是招標(biāo)主體的特殊性。一方面,物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位,因此,即使是同一類型的物業(yè),也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。另一方面，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變,如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體;成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標(biāo)主體。再次,對于公用設(shè)施和政府物業(yè),由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此,該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),須由其產(chǎn)權(quán)人組織,若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。

二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè),是具有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特性的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此,物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不擬定性。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式

?（一)公開招標(biāo)

公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理公司參與投標(biāo)的招標(biāo)方式。

招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的,一方面應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況和獲取招標(biāo)文獻(xiàn)的辦法等具體事項。招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時間和地點。凡樂意參與投標(biāo)的單位,可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評選,有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。

?公開招標(biāo)的重要特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請不擬定的法人組織參與投標(biāo),招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開,評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。

?(二)邀請招標(biāo)

邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo),是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的公司,直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。

?采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文獻(xiàn)上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項目的基本情況和獲取招標(biāo)文獻(xiàn)的辦法,以及開標(biāo)日期、時間和地點等具體事項。邀請招標(biāo)的實行程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的,因此具有一定的公開性。

?采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，特別是重點考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對招標(biāo)項目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才干保證邀請招標(biāo)的最終成功。

?邀請招標(biāo)的重要特點是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的,即只有接受邀請的公司才是合格的投標(biāo)人,投標(biāo)人的數(shù)量有限。

?五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（掌握）

(一)初期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容

初期介入階段重要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理公司承擔(dān)平常管理前的階段。在初期介入和前期物業(yè)管理階段，規(guī)定提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的重要招標(biāo)內(nèi)容有：

(1）對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議；

(２)對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;

(３)對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意

見并對現(xiàn)場進(jìn)行必要監(jiān)督;

(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；

(5)參與物業(yè)的竣工驗收,并提出相應(yīng)整改意見；

?(6)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計劃;

(7)對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;

(８)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案;

?(9）辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實行管理和服務(wù)。

?(注：具體闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)

?(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

常規(guī)物業(yè)管理規(guī)定提供的相關(guān)服務(wù)的重要內(nèi)容有：

(1）項目機(jī)構(gòu)的建立與平常運作機(jī)制的建立,涉及機(jī)構(gòu)設(shè)立、崗位安排、管理制度等;

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;

(3)環(huán)境與公共秩序的管理,涉及清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等;

(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；

?(5)精神文明建設(shè);

(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營;

(7)財務(wù)管理,涉及對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。

?(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的擬定

?物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型

管理和合資合作等三種方式。

?(１)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù),由物業(yè)管理公司自行負(fù)責(zé)組織實行和運作,招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評。

?（2）所謂顧問服務(wù)型管理方式,是指由物業(yè)管理公司派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，平常運作完全由招標(biāo)人（或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式事實上是征詢服務(wù)的一種延伸。

?(3)所謂合資合作方式,是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采用合資合作的方式,一般合用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理公司的情況。

?物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文獻(xiàn)中明確規(guī)定項目所采用的方式,招標(biāo)人也可以規(guī)定投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇擬定一種方式。

如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動中,項目的建筑面積為９400０m2,招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項,招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式的擬定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式,規(guī)定投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式,并提出相應(yīng)的管理方案。（練習(xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡樸練習(xí)方案的編寫)第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實行

?一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本規(guī)定與原則（了解）

注意:分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出規(guī)定。

(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本規(guī)定

?(1):遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實行程序等,都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)重要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

(2）:考慮市場需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)當(dāng)充足考慮市場要素。招標(biāo)方應(yīng)在充足了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上擬定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容,選擇投標(biāo)公司的范圍,決定中標(biāo)結(jié)果，保證招標(biāo)的順利實行;投標(biāo)方應(yīng)在充足把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下,對投標(biāo)項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動,保證投標(biāo)的成功。

?(３)：根據(jù)實際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè)

主（或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理公司及服務(wù);對投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項目規(guī)定的物業(yè)管理模式和運作方案，還應(yīng)充足考慮項目運作實行過程中潛在的風(fēng)險,在投標(biāo)策略方面也應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目特點與公司自身的條件組織投標(biāo)活動。

?(4）：嚴(yán)格遵守程序:按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排，保證招標(biāo)投標(biāo)活動順利實行。如組成評標(biāo)委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。

?(二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則

?(1）物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實行。招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人,不得對潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際規(guī)定不符的過高的資格等規(guī)定。

?（2)在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo);答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定，公正地對待每一個投標(biāo)單位,嚴(yán)禁任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中運用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不合法利益。

?(3)招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，并且是積極針對所有受眾的,應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，保證招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實行。

?（4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序規(guī)定和相關(guān)法律規(guī)范實行招標(biāo)投標(biāo)活動，實事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù),具體表現(xiàn)在以下幾個方面:(也許的多選題）

1）招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件,不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢;

2)招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂協(xié)議；

3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者別人的合法權(quán)益;

?4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不合法手段謀取中標(biāo)。

二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（熟悉）

?注意:區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方

?(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件

１.主體條件

招標(biāo)人為業(yè)主委員會的,須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的,必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。

?有能力組織和實行招標(biāo)活動的招標(biāo)人,可以自行組織實行招標(biāo)活動,也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

?（1）招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

自行組織實行招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動的具體實行,審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具有以下條件：擁有與招標(biāo)項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文獻(xiàn)的能力;具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力。

?（2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。

?委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。如2０23年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采用的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和純熟的招標(biāo)投標(biāo)技巧,因此,這種招標(biāo)方式可以提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充足對稱,有助于招標(biāo)人選擇最符合規(guī)定的物業(yè)管理公司。

招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此,招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。

?２．項目條件

按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

?國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

?因此,必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司的項目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司的情況下,既可采用招投標(biāo)方式，也可采用其他方式。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序

?這一部分內(nèi)容,為了便于記憶,可以畫一個程序圖。

?1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

2．編制招標(biāo)文獻(xiàn)

?3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書

?４．發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)

?５.投標(biāo)申請人的資格預(yù)審

6．接受投標(biāo)文獻(xiàn)

?7．成立評標(biāo)委員會

8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

同時，在旁邊作一些補(bǔ)充資料。

?1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，擬定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)公司的范圍，并對招標(biāo)過程中也許出現(xiàn)的問題和不擬定的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測:制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文獻(xiàn)；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法;發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。

?2.編制招標(biāo)文獻(xiàn)

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要,在招標(biāo)前完畢招標(biāo)文獻(xiàn)的編制。

?招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)涉及以下內(nèi)容:

?(1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介,涉及招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及規(guī)定，涉及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

(３）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的規(guī)定,涉及投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、重要內(nèi)容等；

（４)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法；

(5)招標(biāo)活動方案，涉及招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等;

(6)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂說明;

(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文獻(xiàn)和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料,報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

?３.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書

?招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告,并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文獻(xiàn)的辦法等事項。

?招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理公司發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項。

?4．發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)

?招標(biāo)文獻(xiàn)的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函規(guī)定的時間、地點向投標(biāo)方提供,也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。

在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標(biāo)時，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文獻(xiàn)后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會議,即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘后召開,標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)擬定投標(biāo)人編制投標(biāo)文獻(xiàn)所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目,自招標(biāo)文獻(xiàn)發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文獻(xiàn)截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文獻(xiàn)進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提交投標(biāo)文獻(xiàn)截止時間至少15日前,以書面形式告知所有的招標(biāo)文獻(xiàn)收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文獻(xiàn)的組成部分。

?5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審

實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文獻(xiàn)的辦法。資格預(yù)審文獻(xiàn)一般應(yīng)當(dāng)涉及資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的公司資質(zhì)文獻(xiàn)、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與重要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

?經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格告知書,告知獲取招標(biāo)文獻(xiàn)的時間、地點和方法,并同時向不符合資格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于５家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。

?6．接受投標(biāo)文獻(xiàn)

投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的時間和地點接受投標(biāo)文獻(xiàn)。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文獻(xiàn)時,招標(biāo)人應(yīng)檢查文獻(xiàn)是否密封或送達(dá)時間是否符合規(guī)定,符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)解決。投標(biāo)書遞交后,在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補(bǔ)充說明。

招標(biāo)人不得向別人透露已獲取招標(biāo)文獻(xiàn)的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及也許影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

7．成立評標(biāo)委員會

招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成,專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁捎秒S機(jī)抽取的方式擬定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員。

評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德,對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

?（1）開標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻(xiàn)擬定的提交投標(biāo)文獻(xiàn)截止時間的同一時間公開進(jìn)行;開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文獻(xiàn)中預(yù)先擬定的地點。開標(biāo)由招標(biāo)入主持＋邀請所有投標(biāo)人參與。

?開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行:由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文獻(xiàn)的密封情況,也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封,宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文獻(xiàn)的其他重要內(nèi)容。在招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提交投標(biāo)文獻(xiàn)的截止時間前收到的所有投標(biāo)文獻(xiàn),在開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄,并由招標(biāo)人存檔備查。

(２)評標(biāo)

開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評標(biāo)程序。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé),除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的規(guī)定和評分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評標(biāo),評標(biāo)采用集中會議的方式對所有的投標(biāo)文獻(xiàn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較，評標(biāo)一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

?評標(biāo)委員會可以用書面形式規(guī)定投標(biāo)人對投標(biāo)文獻(xiàn)中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明,其澄清或者說明不得超過投標(biāo)文獻(xiàn)的范圍或者改變投標(biāo)文獻(xiàn)的實質(zhì)性內(nèi)容。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的,應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文獻(xiàn)中說明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照評標(biāo)文獻(xiàn)的評標(biāo)規(guī)定,根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文獻(xiàn)擬定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法,對投標(biāo)文獻(xiàn)進(jìn)行評審和比較,并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評標(biāo)委員會經(jīng)評審,認(rèn)為所有投標(biāo)文獻(xiàn)都不符合招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評標(biāo)委員會完畢評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文獻(xiàn)的評審和比較意見,并按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法,推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序擬定中標(biāo)人。當(dāng)擬定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行協(xié)議的，招標(biāo)人可以依序擬定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

(3）中標(biāo)及簽訂協(xié)議

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前擬定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻(xiàn)中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)告知書，同時將中標(biāo)結(jié)果告知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人,并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自擬定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)涉及開標(biāo)評標(biāo)過程、擬定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文獻(xiàn)等資料。委托代理招標(biāo)的,還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托協(xié)議。

?招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起3０日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人的投標(biāo)文獻(xiàn)訂立書面協(xié)議；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離協(xié)議實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無合法理由不與中標(biāo)人簽訂協(xié)議,給中標(biāo)人導(dǎo)致?lián)p失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧?(一)參與物業(yè)管理投標(biāo)的條件?１．法律法規(guī)規(guī)定的規(guī)定?根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理公司資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項目能力的法人公司。物業(yè)管理公司在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《公司法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理公司資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部20２3年３月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第12５號《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。

2.招標(biāo)方規(guī)定的規(guī)定?在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除規(guī)定投標(biāo)人具有相應(yīng)的物業(yè)管理公司資質(zhì)，一般還會規(guī)定投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù),派駐項目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和協(xié)議條款等方面作出明確具體的規(guī)定。

(二）物業(yè)管理投標(biāo)的程序?1．獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點,投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道:一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請。?2.項目評估與風(fēng)險防范?在獲取招標(biāo)信息后,投標(biāo)人應(yīng)一方面組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項目評估，預(yù)測中標(biāo)成功的也許性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險控制措施，保證投標(biāo)的成功或避免公司遭受損失。?(1)項目評估

項目評估一般分為兩個階段,即初選階段，準(zhǔn)備和實行階段。初選階段的評估重要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進(jìn)行分析、預(yù)測和評估,目的是擬定是否參與投標(biāo);準(zhǔn)備和實行階段的評估重要是對投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上擬定最佳投標(biāo)策略和管理方案。?項目評估重要涉及以下幾個方面的內(nèi)容：?1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況?投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況時，重要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的,就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度,分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實行物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在初期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理規(guī)定的問題,以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的,則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料,如歷年大中修計劃實行情況、配套設(shè)施功能改造方案等;屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具有防止及應(yīng)對緊急事件的條件等。

物業(yè)管理公司可以通過招標(biāo)文獻(xiàn)、現(xiàn)場踏勘、標(biāo)前會議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)立、費用測算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

２)招標(biāo)物業(yè)項目的定位?分析招標(biāo)物業(yè)項目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境,具體涉及物業(yè)所在地區(qū)的法規(guī)政策,政府管理,社會文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣,居民收入與消費水平,物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況,同類物業(yè)的服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)等。

3)業(yè)主的需求?招標(biāo)物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求涉及業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文獻(xiàn)中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文獻(xiàn)的相關(guān)內(nèi)容。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項目，物業(yè)管理公司還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(涉及預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的盼望與規(guī)定,從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。?４）建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況

建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況涉及其背景資料以及是否具有誠意合作并具有履行協(xié)議的實力。屬于新建物業(yè)的，要具體調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量,以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性;屬于重新選聘物業(yè)管理公司的招標(biāo)項目,應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的因素、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè)，需具體了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于規(guī)定投標(biāo)人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標(biāo)項目，應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。?５)招標(biāo)條件和招標(biāo)過程

對招標(biāo)方規(guī)定的條件要進(jìn)行進(jìn)一步分析,預(yù)測中標(biāo)的也許性。對在招標(biāo)文獻(xiàn)和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常規(guī)定和情況要進(jìn)行分析判斷,調(diào)整招標(biāo)策略,避免因招標(biāo)方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動,使公司蒙受不必要的損失。如有的招標(biāo)文獻(xiàn)會由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊規(guī)定,以便作出對的判斷,還應(yīng)對招標(biāo)方增長的協(xié)議特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估公司若承擔(dān)特殊條款也許存在的風(fēng)險。

6)競爭對手?對競爭對手的分析評估涉及了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和公司綜合實力;競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響限度;競爭對手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標(biāo)項目是否具有絕對優(yōu)勢;競爭對手也許采用的投標(biāo)策略等。

7)公司自身條件的分析?對公司自身條件的分析內(nèi)容涉及：招標(biāo)項目的性質(zhì),所在區(qū)域、規(guī)模是否符合公司發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合公司擬定的目的客戶；常規(guī)預(yù)測的賺錢;項目風(fēng)險控制是否在公司可以承受的范圍內(nèi);投標(biāo)公司現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。

物業(yè)管理公司只有通過對項目進(jìn)行合理的分析和對的的評估,并結(jié)合物業(yè)管理公司自身的優(yōu)勢條件,才干擬定招標(biāo)項目的選擇和招標(biāo)活動的具體實行。?（2）投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制?物業(yè)管理投標(biāo)的重要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。

１）來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險有:招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件,招標(biāo)方未告知也許會直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息,建設(shè)單位也許出現(xiàn)資金等方面的困難而導(dǎo)致項目無法正常進(jìn)行,因物業(yè)延遲交付使用而導(dǎo)致初期介入期限延長，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。?2）來自于投標(biāo)人的風(fēng)險重要有：未對項目實行必要的可行性分析、評估、論證,從而導(dǎo)致投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤導(dǎo)致未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營;項目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤;接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤;投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露;投標(biāo)人采用不合法的手段參與競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按規(guī)定制作投標(biāo)文獻(xiàn)或送達(dá)投標(biāo)文獻(xiàn)導(dǎo)致廢標(biāo)等。?3)來自競爭對手的風(fēng)險重要有:采用低于成本競爭、欺詐、行賄等不合法的競爭手段;具有相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取別人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有:嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定參與投標(biāo)活動；對項目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實行投標(biāo)活動;完善公司自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備賺錢優(yōu)勢明顯的物業(yè);充足考慮公司的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負(fù)責(zé)人；慎重對待協(xié)議的附加條款和招標(biāo)方的特殊規(guī)定等。

３．登記并取得招標(biāo)文獻(xiàn)

物業(yè)管理公司在擬定參與投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書指定的地點和方式登記并取得招標(biāo)文獻(xiàn)。?４.準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn)

投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定編制投標(biāo)文獻(xiàn),并對招標(biāo)文獻(xiàn)提出的實質(zhì)性規(guī)定和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文獻(xiàn)又稱標(biāo)書,一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文獻(xiàn)、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文獻(xiàn)根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文獻(xiàn)和技術(shù)文獻(xiàn)兩大類。

(1)商務(wù)文獻(xiàn)(或稱物業(yè)基本情況)?商務(wù)文獻(xiàn)又稱商務(wù)標(biāo)，重要涉及:?1)公司簡介。涉及投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表人證明。涉及資格證明文獻(xiàn)（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、公司代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文獻(xiàn)(保函、已履行的協(xié)議及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。

3）投標(biāo)報價單及招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提供的其他資料。?商務(wù)文獻(xiàn)規(guī)定投標(biāo)人按招標(biāo)規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實反映公司的情況和具體的報價。

（2)技術(shù)文獻(xiàn)?技術(shù)文獻(xiàn)又稱技術(shù)標(biāo)，重要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方規(guī)定提供的其他技術(shù)性資料。?應(yīng)注意,有的招標(biāo)條件規(guī)定在技術(shù)文獻(xiàn)中嚴(yán)禁透露可以反映公司情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等,在準(zhǔn)備材料時應(yīng)按招標(biāo)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)資料。?5.送交投標(biāo)文獻(xiàn)?所有投標(biāo)文獻(xiàn)編制好以后,投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行封裝，并準(zhǔn)時送達(dá)招標(biāo)單位。

6.接受招標(biāo)方的資格審查?投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的規(guī)定準(zhǔn)備相應(yīng)資料,接受招標(biāo)方的資格審查。?７．參與開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)

投標(biāo)人在接到開標(biāo)告知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達(dá)開標(biāo)地點參與開標(biāo)會議和現(xiàn)場答辯,并接受評標(biāo)委員會的審核。?8．簽約并執(zhí)行協(xié)議

投標(biāo)人在收到中標(biāo)告知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。同時,投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實行前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。?投標(biāo)結(jié)束后，要對投標(biāo)活動進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費用，對招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。(三）投標(biāo)的策略及技巧

１．投標(biāo)的組織策劃

物業(yè)管理公司在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對投標(biāo)活動進(jìn)行策劃實行,其重要任務(wù)是項目分析評估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標(biāo)、評標(biāo)、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。?（１)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項目的情況選擇公司骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備,特別是項目負(fù)責(zé)人的選擇是保證投標(biāo)活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。?(２)對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)致的調(diào)查,對的評估,預(yù)測并減少投標(biāo)的風(fēng)險。?(3)對的編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定進(jìn)行，在透徹掌握招標(biāo)文獻(xiàn)內(nèi)容和進(jìn)行細(xì)致進(jìn)一步的市場調(diào)查基礎(chǔ)上,擬定管理項目的整體思緒（涉及物業(yè)管理工作重點、服務(wù)特色、管理目的、管理方式及實行措施等)，制訂物業(yè)管理方案。?(4）在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。?(5）靈活運用公共關(guān)系,多渠道獲取相關(guān)信息,保證報價的合理性。

（6)選擇最能體現(xiàn)公司優(yōu)勢的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對象。

(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通,了解招標(biāo)方的需求，及時掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采用相應(yīng)的應(yīng)對措施。?(8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評標(biāo)過程中的現(xiàn)場答辯活動。?2．項目的現(xiàn)場踏勘

在踏勘現(xiàn)場過程中,招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答,但這種口頭答復(fù)并不具有法律效力,只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才干產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進(jìn)行具體的踏勘,查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價是否存在外在風(fēng)險條件。具體涉及以下方面：?(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化限度（舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)記情況;內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況;物業(yè)管理用房等。

(2)重要業(yè)主情況，涉及客戶定位、重要服務(wù)規(guī)定與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進(jìn)行調(diào)查。

(3）物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。?3.投標(biāo)文獻(xiàn)的編寫

物業(yè)管理投標(biāo)文獻(xiàn)除了按規(guī)定格式規(guī)定響應(yīng)招標(biāo)文獻(xiàn)外,最重要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。?(1）投標(biāo)文獻(xiàn)編寫的基本規(guī)定。

作為評標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文獻(xiàn)必須具有統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。?1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位,避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。

２)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定執(zhí)行。

3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。假如某些業(yè)主由于特定需要規(guī)定提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。若招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文,并在投標(biāo)文獻(xiàn)中說明。

４)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文獻(xiàn)要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式,最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和也許出現(xiàn)的爭議。?圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定。最佳能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標(biāo)文獻(xiàn)中的文字表述保持一致。

5）保證資料的真實性。投標(biāo)文獻(xiàn)的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文獻(xiàn)的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保存。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定提供投標(biāo)文獻(xiàn),并保證所提供所有資料的真實性。

(2）投標(biāo)文獻(xiàn)編寫中應(yīng)注意的問題。?1)保證填寫無漏掉,無空缺。投標(biāo)文獻(xiàn)中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認(rèn)為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫，也許被作為廢標(biāo)解決。

2）不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的所有文獻(xiàn)均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改,則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

３）填寫方式規(guī)范。除投標(biāo)方對錯處作必要修改外,投標(biāo)文獻(xiàn)中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明,但不得任意修改原招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的格式。?5)計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。?６)報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。?7）包裝整潔美觀。投標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)保證筆跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方。

８)做好投標(biāo)文獻(xiàn)的保密措施。

4.投標(biāo)報價的策略和技巧?投標(biāo)報價是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過程中,需要不斷調(diào)整策略,使報價更接近標(biāo)底。投標(biāo)報價的策略