荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)策劃書

PAGE荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書37-目錄一、內(nèi)容概要 -1-二、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析 -2-三、中華人民共和國民函【2005】40號(hào)文件 -16-四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 -16-五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析 -22-六、營銷計(jì)劃 -23-七、盈利模式 -30-八、長湖老年公寓的經(jīng)濟(jì)性預(yù)測 -35-九、中華人民共和國民函【2005】40號(hào)文件 -36-十、中華人民共和國民發(fā)【2005】170號(hào)文件 -37-十一、工商營業(yè)執(zhí)照 -38-十二、稅務(wù)登記證 -39-十三、機(jī)構(gòu)代碼證 -40-十四、法人身份證 -41-十四、民政局批文 -42-十五、立項(xiàng)報(bào)告 -43-十六、環(huán)境評(píng)估報(bào)告 -44-十七、規(guī)劃意見選址意見書 -45-十八、市政府對(duì)本案土地出讓金的減免請(qǐng)示 -45-十九、公寓規(guī)劃方案圖 -46-二十、長湖公寓鳥瞰圖 -47-一、內(nèi)容概要1．本商業(yè)計(jì)劃書說明了湖北長湖老年公寓有限公司準(zhǔn)備在2009年開發(fā)荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目的計(jì)劃。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2009年-2012年三年。3．開發(fā)老年公寓項(xiàng)目，對(duì)于本公司來說，是基于目前中國“銀發(fā)市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是響應(yīng)國家民政部2005年發(fā)出的《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》（民發(fā)[2005]170號(hào)）和《關(guān)于確認(rèn)首批全國養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)試點(diǎn)單位的通知》（民函[2005]40號(hào)）的文件，完善老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；二是公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；三是提升了我公司的知名度，為公司的未來發(fā)展,進(jìn)一步的開拓市場奠定了基礎(chǔ)。4．本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：在三年內(nèi)精心打造具有一定特色的,并具有一定檔次且專業(yè)服務(wù)性強(qiáng),具有低碳環(huán)保特色的，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化老人休養(yǎng)社區(qū).并使之作為全國46個(gè)試點(diǎn)之一;在一定的區(qū)域范圍,具有相應(yīng)的推廣價(jià)值。荊州長湖老年公寓是荊州市第一個(gè)大型低碳環(huán)保型現(xiàn)代化專業(yè)性老人社區(qū)。整個(gè)規(guī)劃建設(shè)用地面積約93738平方米（合140.6畝），建筑規(guī)模為281214平方米，其中商業(yè)15200平方米，住宅面積為266014平方米，根據(jù)初步預(yù)估，總收益為22955萬元，成本收益率為42%（詳見第八部分）5．實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，本公司充滿信心；隨著中國進(jìn)入老年社會(huì)的腳步的加快，老年產(chǎn)業(yè)市場將變得十分廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對(duì)本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場風(fēng)險(xiǎn)不超過3%。6．長湖老年公寓的總建設(shè)投資成本54359萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，先期投資為11248萬元（含正在辦理的土地證出讓手續(xù)），其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東入住老年公寓提供優(yōu)惠。二、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析現(xiàn)代老年公寓是一種專供老年人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。老年公寓與敬老院和福利院不同；不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦并按企業(yè)經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自已的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次?，F(xiàn)代老年公寓是由市場運(yùn)作帶有經(jīng)濟(jì)利益的住宅開發(fā)類型，它的目標(biāo)客戶很明確，就是數(shù)量在不斷增長的老年人；在我國的傳統(tǒng)文化中，幾代同堂才是幸福的說法，許多老年人不愿離開子女單獨(dú)居住，因此這樣的老年住宅不僅要適合老年人，還要適合其他與老年人相關(guān)的子女入住，才能滿足我國的具體國情。而今隨著老年公寓市場的逐步形成和壯大，進(jìn)行有效開發(fā)已迫在眉睫。1、老年人口的迅速增長與老年公寓的市場前景（1）老年人口迅速增長聯(lián)合國公布的數(shù)據(jù)表明：20世紀(jì)末，全世界老年人總數(shù)將達(dá)到14億，其中有10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國老齡化社會(huì)雖然進(jìn)入較晚，但我國老年人住宅問題卻是一個(gè)不容忽視的問題。一是絕對(duì)數(shù)字大、來勢猛、問題多。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2000年我國有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億，其中65歲以上的1.91億人。到2040年，60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87億人，二是老年住宅設(shè)施差，以待完善。我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，沒有足夠的資金用于發(fā)展老齡事業(yè)。三是“家庭養(yǎng)老”在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位。四是老年住宅的建設(shè)還不夠重視，數(shù)量有限。目前，全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬多所，收養(yǎng)61萬人。全國個(gè)體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推測平均不超過20人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人左右，不足老年人人口總數(shù)的1%。而相比荊州老年福利設(shè)施就更少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。（2）老年公寓的認(rèn)識(shí)誤區(qū)人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來，以為入住的主要是“五保戶”，常將其和子女不孝順、無依無靠聯(lián)系起來。人們習(xí)慣于居家養(yǎng)老，老年公寓就是居家養(yǎng)老的最佳場所。雖然老年化已經(jīng)引起了社會(huì)的重視，但是真正對(duì)老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究太少。居家式社區(qū)養(yǎng)老方式是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式。它依靠豐富的社區(qū)服務(wù)，既能滿足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各項(xiàng)生活料理和豐富的文化生活。（3）城市老年人的兩種居住模式合居模式——老人與子女同住一套住房。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人有許多的優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代生活的多樣性、代溝之間的不同生活習(xí)慣以及家庭人際關(guān)系的錯(cuò)綜復(fù)雜，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。毗鄰模式——與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式也是城市中普遍受到歡迎的居住方式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限制，往往居住雙方必須有一方作出讓步。為照顧子女上班、孩子上學(xué)，作出犧牲的往往是老人。（4）商機(jī)無限據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，即使僅3%的老年人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，也需要社會(huì)投資2000億元。目前全國僅有800多所老年公寓、社區(qū)，遠(yuǎn)未能滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%的老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國就將有420萬老人進(jìn)入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅，投資總額便是900億—1000億元，加上其他設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將達(dá)到1200億元。據(jù)相關(guān)趨勢預(yù)測分析，2025年中國老年人群購買力將達(dá)到14000億元，到2030年，數(shù)字將倍增到50000億元；隨著老年市場的吐故納新，3%顯然已難以適應(yīng)井噴式發(fā)展的購買欲求，因此老年公寓市場的前景燦爛顯然非“1200億”所能言盡。2．老年公寓涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1)人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年我國的總?cè)丝谶_(dá)到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2007年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2006年，我國的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。(3)政治保障——黨和國家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。2000年8月，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出，要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能，要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。2005年國家民政部發(fā)出《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》和《關(guān)于確認(rèn)首批全國養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)試點(diǎn)單位的通知》，號(hào)召進(jìn)一步調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與社會(huì)福利事業(yè)的積極性，維護(hù)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，推動(dòng)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程，鼓勵(lì)和支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展，推動(dòng)慈善事業(yè)和社會(huì)福利事業(yè)良性互動(dòng)、共同發(fā)展。2007年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。(4)理論與實(shí)踐——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭加社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以居家式為主，福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對(duì)于實(shí)行家庭社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。從實(shí)踐上看，江蘇、浙江的一些城市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的嘗試，這類老年公寓一推出，市場反響十分強(qiáng)烈，不到一星期，老年公寓樓盤即搶售一空。加上由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，為構(gòu)建和諧社會(huì)打下了良好的基礎(chǔ)。3、現(xiàn)代老年公寓的優(yōu)點(diǎn)（1）有利于老年人身心健康；（2）為兒女減輕負(fù)擔(dān)，提高社會(huì)效率；（3）老年公寓不寂寞；（4）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；（5）老人仍擁有自己的居所，讓老人有家的感覺，又能享受一般住家所無法達(dá)到的配套服務(wù)。4、老年公寓的幾個(gè)問題第一是市場。老年公寓潛在市場巨大，目前雖然還處于起步階段，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場宣傳培育工作，極時(shí)介入，方能占領(lǐng)先機(jī)。第二是規(guī)模和設(shè)施。因?yàn)槔夏旯⑦€處于起步階段，還難以形成規(guī)模效應(yīng)，距離“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”還有一段距離。第三是管理。由于老年公寓是新生事物，國家對(duì)它的各項(xiàng)管理政策還有待明確，比如享受的優(yōu)惠政策不具體；政府監(jiān)管也不是很完善等等。5.老年公寓的市場情況分析(1)房地產(chǎn)需求旺盛隨著城市的發(fā)展，宜居度成為城市核心競爭力的重要組成部分。新修編的荊州市城市總體規(guī)劃明確提出：要把荊州建設(shè)成為健康、宜居的城市，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的城市發(fā)展總目標(biāo)。宜居城市的內(nèi)涵十分廣泛，涉及到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、資源承載、生活便捷等多個(gè)方面。按照新的荊州市城市總體規(guī)劃：未來15年，我市將著力搞好城區(qū)水環(huán)境治理，沿江岸線整治，道路、污水處理廠建設(shè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，新建一批大型文化娛樂設(shè)施，進(jìn)一步完善城市功能。將在西干渠以北，江漢北路兩側(cè)新建大劇院、文化藝術(shù)中心、圖書館、規(guī)劃展示館、會(huì)展中心等大型公共設(shè)施；而本老年公寓所處地段與這類大型公共設(shè)施的距離均在兩公里左右。在大力改善城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，荊州市還將大力優(yōu)化城市環(huán)境，治理水環(huán)境，達(dá)到城市與自然生態(tài)的和諧共生，達(dá)到宜居城市的標(biāo)準(zhǔn)。從國內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們?cè)诔鞘幸司有陨蠌奈镔|(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為荊州市具備創(chuàng)建“宜居之城”的條件，正是憑借著“三大環(huán)境”的相對(duì)比較優(yōu)勢。隨著城市化進(jìn)程加快，近年荊州市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型企業(yè)紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了荊州房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)荊州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，必將刺激荊州市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來荊州市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。今后幾年荊州市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，湖北重要城市的荊州具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。(2)荊州老年人口現(xiàn)狀分析隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年，我國老年人口將達(dá)到1.6億；再過10年，將達(dá)到1.83億;再過20年，將達(dá)到2.9億;再過50年，將達(dá)到5.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。來自荊州市老齡委的數(shù)據(jù)：荊州市人口結(jié)構(gòu)早在1995年就已進(jìn)入了老齡化社會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2008年底，全市60歲以上老年人口達(dá)到81.35萬人，占全市總?cè)丝诘?2.99%，老齡化程度均高于全國和全省平均水平。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從荊州的實(shí)際情況出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已存在對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)更高的需求，那么開發(fā)老年公寓也必然會(huì)有巨大的市場潛力;據(jù)我們對(duì)荊州市社會(huì)各階層的摸底調(diào)查，對(duì)成規(guī)模的居家式老年公寓的建設(shè)，大家反響強(qiáng)烈十分感興趣，均表示出強(qiáng)烈的購買愿望。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，荊州市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2009年一季度荊州市城區(qū)居民人均可支配收入為3306元，同比增長9.36%，在湖北統(tǒng)計(jì)局公布的各個(gè)城市中位列前列。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。工資性收入依然是居民家庭可支配收入主體部分，增幅為6.9%。，低于可支配收入增長速度2.46個(gè)百分點(diǎn)。而另一方面，荊州市社會(huì)保障制度逐步完善，加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放。（4）市場結(jié)論通過以上分析，我們可以看出，荊州對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)存在著龐大的市場需求，在荊州市現(xiàn)有的82萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)長湖老年公寓這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營老年公寓是未來發(fā)展的重頭戲，湖北長湖老年公寓有限公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，若是有較為充足的資金支持，長湖老年公寓肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)中創(chuàng)造奇跡。6.主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的荊州市場只有寥寥幾家普通的國家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，也就是說，對(duì)于即將以社會(huì)力量興辦的長湖老年公寓而言，荊州市場基本并不存在激烈的行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，長湖老年公寓的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于長湖老年公寓的開發(fā)的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。荊州以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如荊州市老年公寓、荊州老年休養(yǎng)院等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足荊州“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著長湖老年公寓的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。長湖老年公寓的優(yōu)勢：1.及時(shí)解決老年人生活中遇到的各種實(shí)際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動(dòng)負(fù)擔(dān)；3.維護(hù)老人與子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感；4.緩解社會(huì)養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負(fù)擔(dān)；5.開辟就業(yè)途徑，為社會(huì)提供就業(yè)空間；“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。”荊州市民政局社會(huì)福利處處長認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有大量的民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。（2）房地產(chǎn)市場的現(xiàn)況分析根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1—7月，荊州中心城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)4000元/平方米，且沙市區(qū)范圍商品住宅銷售均價(jià)已在4500元以上，同比上漲30.9%，7月份環(huán)比上漲1.5%。分析房價(jià)上漲的主要原因：一是地價(jià)上升推動(dòng)房價(jià)上升。荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)格幾年來連續(xù)大幅上升，是推動(dòng)房價(jià)上升的重要原因。二是建造成本上升推動(dòng)房價(jià)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年1—7月成交房地產(chǎn)開發(fā)用地8宗，面積192681平方米，折合289.02畝，同比下降18.8%。但由于容積率從平均2.1提高到3.4，可建房屋面積反而上升31.5%，達(dá)到65.41萬平方米。每畝均價(jià)171.95萬元，同比增長58.1%。由于容積率提高，樓面地價(jià)同比下降2.4%，平均樓面地價(jià)為800元。2003年以來，荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)格平均上升25.7%，是推動(dòng)房價(jià)上升的重要原因。土地成本對(duì)房價(jià)的影響主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是提高了房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，直接推動(dòng)房價(jià)上升，這是不言而喻的；二是地價(jià)提高后，政府考慮到開發(fā)商的利益，又大幅提高容積率，高層住宅大大增加，使剛性成本更高，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上升；三是高價(jià)地塊提高了周邊地塊房價(jià)預(yù)期，形成價(jià)格預(yù)期互動(dòng)，共同推動(dòng)房價(jià)上升；四是地價(jià)上升的情況下，地價(jià)占房價(jià)比例低，只能說明房價(jià)總水平更高。因此，無論土地成本在房價(jià)中的比例是高還是低，只要地價(jià)在漲，房價(jià)就漲得更快。近五年來房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重平均8%左右，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重平均20%左右。房地產(chǎn)業(yè)提供的稅收總量逐年穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的比重由2003年的4.4%增長到2007年的15.24%；房地產(chǎn)稅收占地稅收入的比重由2003年的5.75%上升到2007年的l6.76%，事實(shí)證明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為荊州經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明，目前荊州房地產(chǎn)市場雖然有一些波動(dòng)，但總的來看發(fā)展還是比較平穩(wěn)，尤其是7-10月份來，城市房價(jià)又開始形成一波新的升漲，沙市區(qū)域房地產(chǎn)均價(jià)已上升到4500元/m2以上。從2007年大家一窩蜂地投資房地產(chǎn)，到現(xiàn)在開發(fā)投資減少，表明開發(fā)商和投資商面對(duì)市場，正在以理智的心態(tài)，自發(fā)地調(diào)整投資方向和開發(fā)節(jié)奏。這將有利于加快消化市場存量，使荊州城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場朝著健康向上方向穩(wěn)定發(fā)展。三、本項(xiàng)目主要規(guī)劃意向擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍荊州市關(guān)沮鄉(xiāng)合心村擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)公共建筑用地(將變商住用地)擬規(guī)劃建設(shè)用地面積約（平方米）93738平方米容積率3.0建筑密度（%）30%（建筑系數(shù)）建筑使用性質(zhì)居家式老年公寓建筑控制高度（米）65米以內(nèi)建筑控制層數(shù)以小高層和多層為主，局部高層為輔四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1．機(jī)會(huì)（1）巨大的“銀發(fā)市場”來自荊州市老齡委的數(shù)據(jù)：截止到2008年底，全市60歲以上老年人口達(dá)到81.35萬人，占全市總?cè)丝诘?2.99%，老齡化程度均高于全國和全省平均水平，在荊州市現(xiàn)有的82萬老年人口中，如果有百分之十的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)長湖老年公寓這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是公司未來發(fā)展的重頭戲。（2）政府的關(guān)注與支持隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。長湖老年公寓致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持，現(xiàn)已得到荊州市沙市區(qū)民政局文件《沙市區(qū)民政局關(guān)于同意籌辦荊州市長湖老年公寓的批復(fù)》（沙民政文[2009]55），同意湖北長湖老年公寓有限公司籌辦荊州市長湖老年公寓。（3）GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，荊州市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2009年一季度荊州市城區(qū)居民人均可支配收入為3306元，同比增長9.36%，在湖北省統(tǒng)計(jì)局公布的各個(gè)城市中位列前列。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。工資性收入依然是居民家庭可支配收入主體部分，增幅為6.9%。，低于可支配收入增長速度2.46個(gè)百分點(diǎn)。而另一方面，荊州市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放。有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是長湖老年公寓此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會(huì)在內(nèi)“多贏”的最佳局面。（4）荊州——養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥?，風(fēng)景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而荊州又具有5大優(yōu)勢：第一，荊州的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號(hào)召力；第二，荊州周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對(duì)自然的喜愛；第三，荊州文化悠久，生活便利；第四、荊州物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，荊州未來退休人員較多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將不斷興起。不可否認(rèn)荊州的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，而荊州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗。（5）荊州火車站規(guī)劃目前荊州市并無火車站，而建設(shè)中的滬蓉高鐵荊州站離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，正在建設(shè)中的荊岳鐵路站址正在本項(xiàng)目附近。湖北省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在其規(guī)劃方案上表示，該院的規(guī)劃理念是把滬蓉高鐵和荊岳鐵路荊州站站前區(qū)域建設(shè)成城市門戶、形象窗口，以站前綜合區(qū)對(duì)接名揚(yáng)中外的古城，帶動(dòng)全局發(fā)展，把荊州站站前區(qū)域建設(shè)成宜居宜商的和諧發(fā)展之地。顯然，長湖老年公寓所處地段（詳見附件）其中自有無限商機(jī)！2．壓力（1）意識(shí)雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別部門，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對(duì)開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來認(rèn)識(shí)，服務(wù)意識(shí)差。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。（2）競爭有商機(jī)必然有商家，雖然目前荊州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。長湖老年公寓在不久之后，面對(duì)的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。3．優(yōu)勢（1）市場了解簡而言之，專業(yè)從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對(duì)于“銀發(fā)市場”的特殊目標(biāo)顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對(duì)于長湖老年公寓項(xiàng)目的開發(fā)將有著極大的指導(dǎo)意義。（2）專業(yè)服務(wù)專業(yè)的老年市場服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，無疑也為公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊(duì)伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴。長湖老年公寓項(xiàng)目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺(tái)，讓他們的才華得以更加充分的施展。（3）先入為主眾所周知，中國的老年市場長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)通過進(jìn)行相應(yīng)的改革走向市場化道路，長湖老年公寓公司率先進(jìn)入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個(gè)先機(jī)：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司長期得到了如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目建設(shè)的用地優(yōu)惠以及辦理手續(xù)的簡化優(yōu)惠等等。二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動(dòng)試行改革之時(shí)，先進(jìn)入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。公司準(zhǔn)備投資建設(shè)和開發(fā)的長湖老年公寓項(xiàng)目，也是看準(zhǔn)中國政府準(zhǔn)備改革原來由政府承擔(dān)的對(duì)孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機(jī)會(huì)，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個(gè)更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準(zhǔn)一個(gè)由政府作為財(cái)政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。上述兩個(gè)絕對(duì)有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)長湖老年公寓居家式養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機(jī)會(huì)。4．定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由荊州眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的等一系列熱銷樓盤，將會(huì)與公司即將開發(fā)的長湖老年公寓養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)激烈地爭奪顧客群。但長湖老年公寓由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，加上用地性質(zhì)上的特殊性，以及我們對(duì)成本的嚴(yán)格控制，長湖老年公寓社區(qū)的房產(chǎn)銷售價(jià)格必然將在一定程度上低于其它商業(yè)性樓盤；使之具有價(jià)格、環(huán)境、專業(yè)等多項(xiàng)目優(yōu)勢。5．關(guān)鍵問題分析長湖老年公寓作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、高檔專業(yè)的形象進(jìn)入市場，是否能如預(yù)期的那樣得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可與接受？荊州養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會(huì)對(duì)人們是否選擇長湖老年公寓這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是長湖老年公寓多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財(cái)物的資源優(yōu)勢，以及搶先進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場的先機(jī)的優(yōu)勢，使得長湖老年公寓項(xiàng)目在起點(diǎn)已經(jīng)領(lǐng)先對(duì)手，只要有足夠的實(shí)力與能力，我們有充分的理由相信長湖老年公寓可以一路領(lǐng)先、一往無前。五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析根據(jù)荊州老年人口市場現(xiàn)狀分析及調(diào)查摸底，荊州長湖老年公寓僅在荊州就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入荊州的周邊購房者。簡言之，長湖老年公寓養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會(huì)有著大好的前景。根據(jù)規(guī)劃預(yù)估提供的數(shù)據(jù)，長湖老年公寓養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建筑成本與銷售費(fèi)用的合計(jì)，預(yù)估為54359萬元；整個(gè)社區(qū)的各類住房銷售預(yù)估收入為69866萬元，商業(yè)建筑收入7448萬元，此外還可以得到公用建筑的部分資產(chǎn)。綜上分析，我們可以得出結(jié)論，進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)長湖老年公寓將是一舉多得：一是響應(yīng)國家的號(hào)召，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；二是公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；三是提升了公司的知名度，為公司的未來發(fā)展和進(jìn)一步開拓市場奠定了良好的基礎(chǔ)。六、營銷計(jì)劃1．目標(biāo)市場長湖老年公寓養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客有較高的文化素質(zhì)，決定了他們對(duì)于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們?cè)谫徺I上具有更大的自主決定權(quán)。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活與身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對(duì)于養(yǎng)老生活有著自己的追求，長湖老年公寓中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。2．產(chǎn)品長湖老年公寓是由湖北長湖老年公寓有限公司開發(fā)的一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，公司在開發(fā)長湖老年公寓的構(gòu)想提出之初，就將長湖老年公寓定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。完善配套的醫(yī)療保健設(shè)施和文化娛樂設(shè)施是這里的顯著特色，人車分離設(shè)計(jì)、無障礙通道、多層院落式電梯設(shè)計(jì)、雙扶手、梯級(jí)低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應(yīng)俱全。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計(jì)的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對(duì)性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。充分體現(xiàn)了對(duì)老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛3.長湖老年公寓養(yǎng)老服務(wù)的三大主張主張一：老年生活、張揚(yáng)個(gè)性主張二：陽光院壩、鄰里如親主張三：子孝孫賢、盡享天倫4.長湖老年公寓養(yǎng)老服務(wù)的八項(xiàng)服務(wù)長湖老年公寓，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧，作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的參照標(biāo)準(zhǔn)，以倡導(dǎo)老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實(shí)行綜合配套、多元經(jīng)營，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。凡租住、購買長湖老年公寓的老年朋友皆可享受以下八項(xiàng)服務(wù)：醫(yī)療保健與康復(fù)療養(yǎng)：按會(huì)員制設(shè)立每位會(huì)員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費(fèi)保健療養(yǎng)咨詢；免費(fèi)參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗(yàn)、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護(hù)車及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總的要求應(yīng)當(dāng)是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療。交通服務(wù)：除了政府已開通的公交專線外，另外公司還將與有關(guān)部門協(xié)定開設(shè)大巴專線往返于荊州與公寓園區(qū)之間，公寓園區(qū)內(nèi)開設(shè)電動(dòng)車、手推車免費(fèi)使用服務(wù)，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當(dāng)?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進(jìn)入公寓園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班；公寓園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時(shí)巡邏。家政護(hù)理：為客戶提供經(jīng)過培訓(xùn)之后持證上崗的養(yǎng)老護(hù)理員以不同方式（如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等）為老年人服務(wù)；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運(yùn)等服務(wù)。購物：公寓園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；公寓園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店實(shí)行一卡式消費(fèi)服務(wù)并接受各種電話購物、免費(fèi)送物上門。報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務(wù)部開展有關(guān)業(yè)務(wù)。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。園藝：為了滿足部分老年人對(duì)于園藝與種植的愛好，公寓園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。旅游：公寓園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽紅專項(xiàng)旅游；還將與武漢、潛江、宜昌等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶降低費(fèi)用。房屋置換：為了方便部分在荊州城內(nèi)有房而又希望到公寓園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。法律顧問：園區(qū)與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務(wù)。老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。鼓勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學(xué)中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟貞涗?，公寓園區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。湖北長湖老年公寓有限公司始終堅(jiān)信，社區(qū)的房屋銷售只完成了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務(wù)才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場中進(jìn)一步發(fā)展的真正基石。5．價(jià)格老年公寓提供的樓盤價(jià)格按照房地產(chǎn)市場價(jià)格計(jì)算，將適當(dāng)進(jìn)行下浮。長湖老年公寓將主要目標(biāo)定位于中端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)房屋的銷售價(jià)格自然比一般樓盤要低，從性價(jià)比的角度衡量，購買長湖老年公寓絕對(duì)會(huì)帶給消費(fèi)者物超所值的收獲。6．渠道長湖老年公寓的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，同時(shí)開辟網(wǎng)絡(luò)營銷模式的新型銷售模式：（1）對(duì)于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式，因?yàn)楣緦?duì)于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴(yán)支出可以大大降低物業(yè)銷售的費(fèi)用。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制。（2）隨著消費(fèi)者消費(fèi)行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴(kuò)大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面又要走專業(yè)化道路，細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢的銷售代理商來完成。因此，對(duì)于面向社會(huì)銷售住房的80%，公司可以委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。這種銷售模式優(yōu)勢在于：①它簡化了商品市場的交易活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財(cái)力的不足，提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。（3）21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時(shí)候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營銷革命。網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)是營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、合作伙伴、供應(yīng)商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項(xiàng)目造勢，提升項(xiàng)目人氣。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補(bǔ)充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費(fèi)者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)。我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢，公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷勢在必行。此次，長湖老年公寓的銷售就是進(jìn)入這一模式的大好時(shí)機(jī)，將投入一定的人力、物力和財(cái)力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺(tái)。公司將拿出面向社會(huì)銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對(duì)象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗(yàn)、奠定基礎(chǔ)。7．促銷此次的長湖老年公寓的促銷將采用圍擋、報(bào)紙軟文、路牌等廣告；銷售促進(jìn)；公共關(guān)系；人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對(duì)荊州地區(qū)進(jìn)行，故長湖老年公寓的廣告將主要選擇當(dāng)?shù)孛襟w、專門針對(duì)老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時(shí)在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺(tái)廣告、車身廣告等吸引特定顧客群體的注意。（2）銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與人員推銷選擇節(jié)假日，在市區(qū)內(nèi)選擇場所為老年人提供免費(fèi)的健康咨詢、簡單體檢等服務(wù)，以吸引目標(biāo)消費(fèi)者的注意、調(diào)動(dòng)其參與性；在同一場所可同時(shí)進(jìn)行長湖老年公寓模型的展覽會(huì)，在現(xiàn)場派發(fā)公司印制的長湖老年公寓的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進(jìn)行現(xiàn)場咨詢與推銷展示陳述；（3）直接營銷從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機(jī)構(gòu)尋找特定目標(biāo)顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進(jìn)行促銷。七、盈利模式作為荊州市社會(huì)力量興辦社會(huì)福利事業(yè)機(jī)構(gòu)的先鋒，長湖老年公寓項(xiàng)目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場機(jī)遇等方面存在著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，但項(xiàng)目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約