三明將樂華夏商廈業(yè)態(tài)定位及招商方案1022474091

福建福州潘氏機(jī)構(gòu)2011年6月15日夏華商廈項目業(yè)態(tài)定位與招商工作安排1目錄一、將樂縣宏觀經(jīng)濟(jì)

二、將樂縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀三、將樂縣商業(yè)經(jīng)營分析四、將樂縣目前在售的商業(yè)分析五、本項目業(yè)態(tài)的定位六、招商工作安排七、廣告推廣安排2一、宏觀經(jīng)濟(jì)篇三明市簡介三明市地處福建省西北部，東依福州、南靠泉州、西南接龍巖、西瀕江西、北連南平，是一座新興的工業(yè)城市。城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)220平方公里，建成區(qū)面積17.65平方公里，城市人口達(dá)27萬人，步入中等城市行列，成為福建省重要的工業(yè)城市，榮獲“國家園林城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”、“全國精神文明先進(jìn)城市”、“國家衛(wèi)生城市”等稱號，成為八閩大地上一顆璀璨的山城明珠。3三明市行政區(qū)別三明轄二區(qū)一市九縣（二區(qū)：梅列、三元；九縣：永安、明溪、清流、寧化、大田、尤溪、沙縣、將樂、泰寧、建寧）土地總面積2.29萬平方公里，人口約270萬人4將樂簡介將樂位于福建省西北部，處武夷山將樂縣，總體面積大，人口少，城市鎮(zhèn)率不足30%脈東南麓，扼閩江支流金溪中下游，東臨順昌，西接泰寧，南連明溪，北毗邵武，東南與沙縣接壤，總面積2246.7平方公里。境內(nèi)山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8°C，年平均降雨量2027毫米。戶籍人口17.41萬人（2010年），其中非農(nóng)人口4.71萬人。全縣轄6個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)：古鏞鎮(zhèn)、萬安鎮(zhèn)、高唐鎮(zhèn)、白蓮鎮(zhèn)、黃潭鎮(zhèn)、水南鎮(zhèn)、光明鄉(xiāng)、漠源鄉(xiāng)、南口鄉(xiāng)、萬全鄉(xiāng)、安仁鄉(xiāng)、大源鄉(xiāng)、余坊鄉(xiāng)。距三明市中心128千米。礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風(fēng)景區(qū)有天階山下的玉華洞等景點(diǎn)。

5將樂經(jīng)濟(jì)資源將樂資源豐富，全縣山地面積288萬畝，其中有林地面積283萬畝，毛竹林44萬畝，森林覆蓋率達(dá)84.5%林木蓄積量1598萬立方米，立竹量4600多萬根，是我國南方重點(diǎn)林業(yè)縣、中國毛竹之鄉(xiāng)。全縣可開發(fā)水電資源31.5萬千瓦。已發(fā)現(xiàn)的地下礦產(chǎn)有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種，其中石灰石遠(yuǎn)景儲量達(dá)13億噸，居福建之首。2012年向莆鐵路通車后，為將樂打開通往沿海及內(nèi)陸地區(qū)的財富通道。6將樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)的總體規(guī)劃將樂經(jīng)濟(jì)一發(fā)區(qū)是經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)設(shè)立的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為1554公頃（23310畝）。開發(fā)區(qū)下設(shè)三園，即：北郊工業(yè)園80公頃，洋仂工業(yè)園274公頃，積善工業(yè)園1200公頃。2010年園區(qū)建設(shè)初具規(guī)模。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)累計完成投資近4億元，完成一、二期場地平整近6000畝，供水、供電、道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。已完成簽約入園項目10個，累計合同投資額41.15億元，有8個項目已開工建設(shè)7將樂縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將樂縣近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他縣市相比，經(jīng)濟(jì)水平偏低8【商圈概述】各區(qū)域均有商業(yè)分布，但主消費(fèi)要集中于城關(guān)中心區(qū)域。根據(jù)各業(yè)的分布情況，可將樂的商圈劃分3大商圈。城關(guān)區(qū)：老城區(qū)、新城關(guān)區(qū)水南區(qū)：三華南路與濱河路本項目地處新城區(qū)。二、將樂縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀9商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀整體層次不分明，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)偏少將樂縣的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以老城區(qū)（三華路）為主，輻射面雖廣，但無整體商圈的統(tǒng)籌規(guī)劃，業(yè)態(tài)形式及產(chǎn)品檔次較為混雜檔次

形象

總量三位一體相互支撐大中型連鎖經(jīng)營商戶進(jìn)駐狀況將樂縣現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多數(shù)品質(zhì)偏低，存在散、亂的現(xiàn)象，大型品牌商業(yè)引進(jìn)較少，目前難以形成整體的大規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。將樂縣的目前沒有大中型商業(yè)。永輝大型超市入駐，使新城區(qū)的人流量加大，但周邊無購物大中型商業(yè)，截留不住人流。布局較為散亂，缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃10將樂商業(yè)現(xiàn)狀分析

經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展商業(yè)體量增大檔次逐步增高

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將樂市經(jīng)過五年滯長，在近幾年的一些大型的商業(yè)項目和沿街門市紛紛亮相。這其中既有專業(yè)的市場，也有大型的綜合體。

目前將樂的商業(yè)立足老城區(qū)中心并向東區(qū)域輻射。11三、將樂縣商業(yè)經(jīng)營分析

路段商業(yè)總量租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營方式經(jīng)營狀況備注七星步行街總面積約1萬㎡街頭75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡單鋪為15-200㎡。銀行與信用社面積多數(shù)在200㎡左右3.6-4米開間，8-10米進(jìn)深通訊、休閑、服飾茶葉、餐飲等約128戶一月一付，轉(zhuǎn)讓在3-6萬以中低檔消費(fèi)為主，經(jīng)營情況一般中心地帶，人口流量大，招商不統(tǒng)一，較零亂，租金反差較大城關(guān)－七星步行街12七星步行街商業(yè)現(xiàn)狀【綜合分析】1、七星步行街位于老城區(qū)繁華地帶，商業(yè)氛圍濃厚，許多街鋪?zhàn)饨鹩猩仙嫩E象。2、但該商圈無高品質(zhì)、有影響力的商家?guī)印?、購物環(huán)境較好，整體檔次中等。4、街中心人流量大，價格比兩頭更高；13城關(guān)－南門街路段租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注南門街-新百姓超市超市綜合管理總面積3000㎡左右超市貨架形式食品生鮮、洗化用品、日用品、煙酒、面包屋、休閑裝、小家電、家居用品等超市不易統(tǒng)計以中低檔消費(fèi)為主，經(jīng)營情況一般消費(fèi)客群對于本土化超市的市場認(rèn)知度較高，但由于管理不完善，老式超市沒有完全轉(zhuǎn)變，人氣較差?！揪C合分析】1、商業(yè)氣氛成熟。2、老式超市沒有重新整修，目前較為破舊。3、價格較為便宜，但人氣較差。4、新超市-永輝全新植入，吸引大部份人群。14城關(guān)－三華北路路段商業(yè)總量租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注三華北路總面積約4000㎡街頭120-200元/㎡，街中120-130元/㎡，街尾100元/㎡單鋪為15-120㎡3.6-4米開間，8-10米進(jìn)深休閑、服飾、餐飲等約50戶以中檔消費(fèi)為主，經(jīng)營情況較好中心地帶，人口流量大，招商不統(tǒng)一，較零亂。15三華北路商業(yè)現(xiàn)狀【綜合分析】1、三華北路為市政要道，又位于老城區(qū)繁華地帶，街尾是縣政府與縣一中，商業(yè)氛圍濃厚，許多街鋪?zhàn)饨鹩猩仙嫩E象。2、但該商圈街頭服飾店，檔次較高、有一定影響力。3、購物環(huán)境較好，整體檔次中等。4、該縣目前唯一一家電影院是老式，較破舊，人流量較少。16城關(guān)—新將路路段租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注新將路街頭130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡總面積約1萬㎡；范圍30-300㎡4米開間；12-15米左右進(jìn)深服裝、食雜、餐飲、家具、五金、藥店等約81戶人流量大，商品以低檔為主，經(jīng)營情況良好人流較大，但以買菜為主。沿線商業(yè)大賣場、農(nóng)貿(mào)市場17新將路商業(yè)現(xiàn)狀【綜合分析】1、該街環(huán)境較差，街頭是農(nóng)貿(mào)市人氣較旺，租金較高；2、二層燈飾、家居在此形成專業(yè)市場，運(yùn)營情況一般；3、街尾是安置房臨街店面，在本案對面，其租金對本案有一定的參照性。18城關(guān)—俯前路路段商業(yè)總量租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注俯前路總面積約1.5萬㎡內(nèi)街60-100元/㎡，側(cè)街40-80元/㎡，主干道邊30元/㎡范圍60-300㎡（一拖二）

3.3米開間；8米左右進(jìn)深建材、五金、餐飲等約98戶商業(yè)以中高檔、為主，經(jīng)營情況較差。娛樂場所-鴻圖不夜城，經(jīng)營情況較好人流量少，城縣雖小，但是消費(fèi)習(xí)慣還沒有往這邊移19俯前路商業(yè)現(xiàn)狀【綜合分析】1、該街是新街，環(huán)境較好，人氣較差，2、該街是臨街商鋪（一托二），中間馬路車流量大，面寬為4米左右，層高5.4米，面積較大，總租金較高。3、建材行業(yè)已經(jīng)在此形成專業(yè)市場，但運(yùn)營情況較差，轉(zhuǎn)讓率較高。20城關(guān)—日照廣場路段租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注俯前路日照廣場地下超市綜合管理約8000㎡超市貨架形式食品生鮮、洗化用品、日用品、煙酒、面包屋、休閑裝、小家電、家居用品等超市不易統(tǒng)計剛開業(yè)不久，中檔消費(fèi)為主，經(jīng)營情況較好出入口部份空間以商鋪和柜臺形式招租?！揪C合分析】1、剛開業(yè)不久，購物環(huán)境較好，人氣火爆，人流較大。2、周邊沒有競爭超市。3、周邊小區(qū)日照東門已入住。21水南商圈路段商業(yè)總量租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注濱河路總面積約8000㎡街頭75-120元/㎡，街中25-60元/㎡，街尾25-40元/㎡單鋪為40-160㎡3.6-4米開間，8-10米進(jìn)深建材、裝潢、洗車、餐飲為主約71戶以中低檔消費(fèi)為主，經(jīng)營情況一般人流量少，人少，單向街面。22濱河路商業(yè)現(xiàn)狀【綜合分析】1、該街業(yè)為單面臨街商鋪，街尾的房子較新主要建材經(jīng)營為主，街頭靠市政道三華路較為破舊，主要以餐飲為主。2、該街環(huán)境較好，街頭人流量，街中與街尾人流較少；3、隨著該街環(huán)境改善與周邊新樓盤商業(yè)與住宅帶動，租金有上升的趨勢。23水南商圈路段商業(yè)總量租金面積開間×進(jìn)深業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營狀況備注三華南路總面積約2000㎡90元/㎡左右范圍100-200㎡4米開間；12-15米左右進(jìn)深賓館、食雜、餐飲、約20戶以中低檔消費(fèi)為主，經(jīng)營情況一般人流較大，商業(yè)體較小。【綜合分析】1、將樂縣的主車站，新建不久，環(huán)境較好。2、人流量大，商業(yè)體量小，商業(yè)氣氛較差。3、沿街商鋪是一托二，總面積較大，總租金較高。24主要商圈對比分析商圈商業(yè)業(yè)態(tài)檔次評述舊城區(qū)化妝品、服飾、家具、家居用品、手機(jī)、家電農(nóng)貿(mào)市場等中低檔業(yè)態(tài)形式以步行街為主，銷售產(chǎn)品服飾、通訊為主。新城區(qū)生活零售、建材、家具、服飾、餐飲、娛樂休閑等中檔該區(qū)域環(huán)境較好，建材形成專業(yè)市場，娛樂購物休閑較少。水南區(qū)建材、食雜、餐飲等中檔、部分低檔消費(fèi)品為主業(yè)態(tài)形式沿街商鋪為主，業(yè)態(tài)較雜。市場空白點(diǎn)：大型百貨，高檔消費(fèi)區(qū)，一站式購物ShoppingMall25商鋪面積對比汽車站三華路七星步行街俯前路新將路306090120150180210240270300500面積范圍主力面積0濱河路26商鋪面積對比商鋪面積跨度大，15-300㎡不等，主力面積30-150㎡。經(jīng)營商家對商鋪的面積要求主要集中在40—120平米之間，其中30—90平米的商鋪?zhàn)钍芙?jīng)營商家的青睞。200—300平米的商鋪多滿足大賣場、藥店的經(jīng)營商家需求。27商鋪?zhàn)饨饘Ρ?8商鋪?zhàn)饨鹦〗Y(jié)商鋪?zhàn)饨鹬饕性?5-100元/㎡。臨主干道商鋪?zhàn)饨疠^高，可達(dá)150-200元/㎡。七星步行街廣場人流量較大，商鋪?zhàn)饨疠^高。地段、人流量、商業(yè)氛圍、商鋪環(huán)境決定租金高低。29目標(biāo)客戶群體分析業(yè)態(tài)：以通訊和服飾為主人群描述：1、逛街人群2、有服飾需求的人3、以學(xué)生人群較多4、外來游客消費(fèi)水平：中低端客戶群商業(yè)評級：★★★業(yè)態(tài)：以家電五金食雜為主，農(nóng)貿(mào)市場人群描述：1、本地人群主流地（農(nóng)貿(mào)）2、有家裝類需求的人消費(fèi)水平：中低端客戶群商業(yè)評級：★業(yè)態(tài)：以服飾為主人群描述：1、本地人群逛街主流地2、有服飾需求的人3、外來游客4、白領(lǐng)、技術(shù)骨干消費(fèi)水平：中高端客戶群商業(yè)評級：★★★業(yè)態(tài)：以建材電器五金為主、永輝超市人群描述：1、本地人群主流地（永輝超市）2、有家裝類需要的人3、需要休閑娛樂的人消費(fèi)水平：中高端客戶群商業(yè)評級：★★30在營業(yè)步行街及沿街商鋪投資回報分析項目名稱商鋪面積（m2）銷售價格（元/m2）租賃價格（元/m2·月）年回報率（％）日照東門60-300（一托二）12500-25000內(nèi)街60-100元/㎡，側(cè)街40-80元/㎡，主干道邊30元/㎡3%--5%七星街15-20035000-40000街頭75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡2.6%--6%新將路范圍30-300㎡（一層與二樓）街頭130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡31投資回報小結(jié)類型社區(qū)底商購物中心與超市步行街整體出租2.9%--4.8%2.6%--6%32項目名稱商業(yè)體量（㎡）面積范圍（㎡）銷售均價（元/㎡）備注夏華商廈（本案）2萬7500-41800東方世貿(mào)廣場1.2萬13-858500-40000臨街商鋪一拖二形式三華城3萬50-60暫未對外銷售，內(nèi)部認(rèn)購宏泰名城銷售完畢上河國際28萬綜合體暫未動工樂活城6000左右20-60地上三層，臨街商鋪加室內(nèi)商場【小結(jié)】：

目前重點(diǎn)在售項目的商業(yè)總和約6.3萬㎡，未來的商業(yè)體量將達(dá)到12萬左右㎡，多數(shù)為滿足居民日常購物需求，同時部分項目商業(yè)配置星級酒店、寫字樓、超市、商場等，構(gòu)建形式完整的商業(yè)綜合體。

目前商業(yè)體量較大的在建商業(yè)項目多位于新城區(qū)、水南三華，除夏華商廈（本案），其它均未對外銷售。四、將樂縣目前在售的商業(yè)分析33在售重點(diǎn)商業(yè)項目——東方世貿(mào)廣場項目情況項目位置：本案旁邊總建面積:1.2萬平米樓盤價格：一層40000元/㎡

五層8000元/㎡

項目公灘：40%項目層高：地上五層，地下一層投資回報：6%商鋪的面積范圍：13-85㎡左右運(yùn)營公司：廈門世貿(mào)公司已入住商家：時代今典3D影院、淘寶商城開發(fā)商：恒發(fā)地產(chǎn)34東方世貿(mào)廣場業(yè)態(tài)分布一層面積和業(yè)態(tài)：3000㎡銀行、服裝、珠寶、化妝品三層面積和業(yè)態(tài)：2800㎡數(shù)碼、電器四層面積和業(yè)態(tài)：2800㎡男士精品、休閑服裝五層面積和業(yè)態(tài)：2000㎡3D影院、臺球等娛樂二層面積和業(yè)態(tài)：3000㎡皮具、少女時尚服裝、電器35東方世貿(mào)廣場優(yōu)劣勢分析商業(yè)優(yōu)勢1、銷售與招商同步進(jìn)行。2、單鋪面積13-85㎡，總價少，承擔(dān)風(fēng)險小。3、聘請專業(yè)的運(yùn)營公司管理。4、形象宣傳較好，在當(dāng)?shù)刂容^高5、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、停車方便。1、單價較高，回報較慢2、商場人流動線設(shè)計較差。3、層數(shù)較高，商業(yè)的運(yùn)作比較困難，風(fēng)險性大。缺點(diǎn)36與競爭對手共利該項目與本案可形成共利的關(guān)系！1、打造新商圈2、借助東方世貿(mào)宣傳提升本案知名度3、資源共享,互贏互利。37五、本項目業(yè)態(tài)定位商業(yè)功能業(yè)態(tài)定位38本項目具體位置39目前項目現(xiàn)狀與未來打造平面理念：打造未來城市以購物、休閑、餐飲、娛樂一體的商業(yè)城40項目SWOT分析Strengths優(yōu)勢1、城鎮(zhèn)發(fā)展中心，周邊有商業(yè)氛圍較為濃厚2、交通便利，連接水南與城關(guān)的交通要到，為以后的購物帶來強(qiáng)大的人流。3、配套齊全，為購物者提供方便快捷的服務(wù)。4、永輝超市入住，人流急速爆增。Weakness劣勢1、商鋪進(jìn)深深，采光差，后期無形增加了運(yùn)營的成本2、停車位的問題（車位已經(jīng)單獨(dú)售出，沒有供商家與客戶停車的位置)3、相鄰的建筑物太近，影響商業(yè)的購物環(huán)境。4、同質(zhì)的產(chǎn)品相隔太近，競爭激烈，市場較難把控。Opportunities機(jī)會1、城市的規(guī)劃向東東擴(kuò)展，該區(qū)商業(yè)價值無限。2、周邊的拆遷新建配建住宅，為以后的商業(yè)投資帶來更多資源。3、商業(yè)集中，氛圍濃厚，市政東擴(kuò)帶動發(fā)展。Threats威脅1、隨著城市的發(fā)展，沒有停車位，商業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)配套沒跟上。2、周邊新商業(yè)同期開業(yè)，競爭力較強(qiáng)。3、沒有專門的供貨平臺，沒有考慮商家入住以后的需求。41業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則☆區(qū)別不同消費(fèi)人群，依據(jù)動線分析，確定業(yè)態(tài)分布與聯(lián)動。☆聯(lián)動白天人流與晚上人流，有效延長營業(yè)時間，提升商業(yè)價值?！顫M足多種功能與檔次需求。服務(wù)商務(wù)交流文化購物休閑娛樂餐飲42業(yè)態(tài)規(guī)劃方法一、統(tǒng)籌法將樂業(yè)態(tài)分類各業(yè)態(tài)占比建議規(guī)劃業(yè)態(tài)占比零售／配套55.46%55%休閑娛樂23.23%25%餐飲21.31%20%根據(jù)已有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)籌分析。55%25%20%43差異化商圈消費(fèi)力硬件條件競爭策略發(fā)展策略整體中檔局部中高二、差異法做到人無我有，人有我精44商業(yè)業(yè)態(tài)定位整體中檔、局部中高檔的城市綜合商業(yè)項目定位說明：在契合將樂商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，項目業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃以適應(yīng)將樂未來商業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，形成引領(lǐng)將樂商業(yè)發(fā)展的旗幟項目！[夏華商廈]定位45項目業(yè)態(tài)規(guī)劃（扣除蘇寧后，按比例調(diào)整各業(yè)態(tài)配比）業(yè)態(tài)比例電器賣場16.7%名品專賣17.3%服裝專賣30%娛樂23%餐飲13%46地下一層（大型超市）電子數(shù)碼城音像圖書城動漫城47一層蘇寧電器品牌流行服飾品牌流行服飾珠寶化妝品眼鏡鐘表|休閑飲品48二層美體沙龍49三樓蘇寧電器童裝/游樂場/動漫城50四樓西式餐飲/休閑吧占整體13%占整層整體62%中式餐飲占整體8%占整層整體38%51五樓高級音樂會所占整體7%占整層42%休閑/運(yùn)動（茶藝居、健身會所）占整體9%占整層58%管理中心52六、招商工作安排招商前期（籌備期）招商推廣預(yù)熱期四、招商執(zhí)行期五、持續(xù)招商期六、項目開業(yè)期商業(yè)定位包裝團(tuán)隊組建53招商工作時間安排表6月2日-6月15日7月1日-7月15日7月26-9月29日7月16-7月25日10月1-10月30日完成前期市場定位人員培訓(xùn)，接受招商咨詢正式招商開始產(chǎn)品招商說明會籌備招商說明會9月30日招商活動6月15日-6月30日完成推廣定位及前期包裝招聘隊伍組建，完成現(xiàn)場包裝54招商策略——招商前提條件招商前提條件——返租回報率確定——業(yè)主返租協(xié)議完成——對外租金確定及租賃期確定55招商策略——蘇寧租金及回報分析目前蘇寧租金比例分析樓層目前租金（元／㎡）平均回報（%）遞增方法一層1504.37簽約10年，2年遞增5%（平均回報5.3）二層485.7三層385.8小結(jié)：從回報比例分析，商業(yè)有一定的潛在價值，是投資者的首選，主力店的入住可帶動次主力店與商機(jī)入住及物業(yè)升值.5