房地產(chǎn)營銷策劃流程

房地產(chǎn)營銷策劃流程：第一階段：項目開發(fā)先期階段對企業(yè)擬投資項目進行初步觀察，掌握基本狀況和信息，制定詳細的市場檢查計劃，展開正式的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，提出項目操作的初步整體思路，對項目進行初步的市場定位，為企業(yè)管理層的投資項目決議供應依照。主要工作內(nèi)容：一、對項目地點、規(guī)劃紅線圖、項目有關(guān)的法律手續(xù)文件、項目周邊環(huán)境、項目所在地區(qū)的市政規(guī)劃進行認識熟習；二、展開房地產(chǎn)市場檢查①市場環(huán)境檢查剖析對項目所在地的城市規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場進行考察②房地產(chǎn)市場檢查剖析對項目所在地的房地產(chǎn)市場供應、需求狀況、價錢現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品種類及市場缺位、銷售渠道進行詳細檢查。三、項目初步定位依據(jù)相應的市場研究剖析后，初步明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價錢定位等，為項目開發(fā)供應確實可行的依照。四、提出初步的項目操作整體思路。第二階段：項目開發(fā)階段追蹤動向市場行情，進行競爭樓盤和競爭敵手檢查、花費者檢查，對本開發(fā)進行好壞勢剖析，進一步明確的項目市場定位和項目的整體操作思路，提出相應的營銷策略；主要工作內(nèi)容：一、展開房地產(chǎn)市場動向檢查深入認識項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場供應、需求狀況，價錢現(xiàn)狀和將來發(fā)展趨勢，產(chǎn)品種類、銷售渠道。二、展開競爭樓盤和競爭敵手勢態(tài)檢查剖析①競爭樓盤掃描②替在競爭敵手進入可能掃描；③供應量剖析④競爭敵手的產(chǎn)品剖析，包含房型、規(guī)劃、土地、綜合配套；⑤競爭敵手的市場定位及趨勢⑥競爭敵手的價錢基準剖析⑦競爭敵手的背景和實力。三、進行花費者檢查，明確項目的目標客戶群①花費者的二手資料剖析②競爭敵手花費者輪廓描繪（職業(yè)特點、花費關(guān)注、消操心理、產(chǎn)品選擇）四、明確項目的市場定位，明確項目的整體操作思路依據(jù)深入的市場研究剖析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價錢定位等；明確項目的整體操作思路①產(chǎn)品剖析②本項目的SWOT剖析（好壞勢剖析）鑒于SWOT剖析（好壞勢剖析）提出針對性的營銷策略五、戰(zhàn)略剖析與規(guī)劃①項目賣點概括②營銷總策略③銷售價錢總策略④總推案分階段策略⑤公關(guān)與宣傳總策略⑥營銷推行項目的策劃各階段推行主題策劃各階段營銷剖析與總匯各階段市場動向剖析與對策各階段客戶整體剖析與推盤策略入市策劃、強銷策劃、促使策劃對本項目進行剖析六、最后確立銷售渠道選擇①自售②代理：經(jīng)過邀請招標或公然招標等方式確立入圍的專業(yè)物業(yè)代理企業(yè)對項目進行交底，要求各招標代理企業(yè)各自提交營銷策劃報告組織企業(yè)有關(guān)人員對《營銷策劃報告》進行評審，選用最優(yōu)方案，確立物業(yè)代理企業(yè)。簽署《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作兩方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)益、義務，付費標準與付款方式等。注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售履行均由代理企業(yè)達成，貫串項目的開發(fā)全程。第三階段：資源整合，完美銷售所需手續(xù)，蓄勢待發(fā)，預備銷售主要工作：一、達成銷售的人員裝備，擬訂銷售人員的查核獎賞制度，組織銷售培訓；二、擬訂銷售模式、設(shè)計銷售組織的架構(gòu)；三、其余物料準備達成，售樓處的部署、樣板房、領(lǐng)土部門戶型的測繪報告書、《房屋認購書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；第四階段：銷售履行擬訂詳細可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監(jiān)控項目銷售的履行狀況，并合時作出針對性的策略調(diào)整，實現(xiàn)企業(yè)開發(fā)項目的目標收益率；主要工作：一、擬訂詳細可行的營銷策略并組織實行①銷售整體策略銷售的整體戰(zhàn)略思路和目標的擬訂銷售模式的選擇和設(shè)計銷售階段的區(qū)分和機遇選擇②推盤策略選擇機遇選擇房源銷控計劃③價錢策略整體均價的擬訂擬訂一房一價的價目表單體差價的因素指標與系數(shù)系統(tǒng)，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等④付款方式優(yōu)惠政策分期、分類的動向價錢策略：內(nèi)部認購的數(shù)目和價錢政策市場預熱期的價錢政策和數(shù)目控制開盤價錢的動向策略SP（銷售推行）活動價錢策略和銷售控制調(diào)價計劃和調(diào)價技術(shù)整體價錢和房源調(diào)價技術(shù)⑤廣告策略主題擬訂品牌形象定位媒體計劃廣告創(chuàng)意現(xiàn)場包裝設(shè)計：1、圍墻2、廣告牌3、LOGO引導牌4、大樓包裝5、樣板房裝飾風格觀點二、制定階段性的