2023年房地產行業(yè)市場展望：供給端

截至前22熱市202三批集地均完，分市繼續(xù)第四次中的土規(guī)結直定明的品供數(shù)供給格一而房拿地取預證需間會當政策項體、開發(fā)資等素不而有差拿之3月內該工期2年府無此從勢年拍況接定年品的供給。中央濟作議出23地工重仍保交民穩(wěn)定。明年新供宅，來源兩個渠道一是年新地項目，是庫項目活今年地場交清，明年否臨效應足的力？1、今年供地少明年新增住房供應有缺口亟需活存量當前已供地量僅為年年一半222年11月全國宅地成規(guī)建筑積91平去年的514往成交相比供不足20921年全住用成建分別10平235億平177億。圖：216022年11月全國住宅用地成建規(guī)模住宅用地成交建面（億平）占去年成交建面比例（，右軸）2520151050216 217 218 219 220 221

101010806040200資料來源：ind，明年住宅供給預計在16億平缺口，需要盤活存項目補足。前1全住宅用成交91億，點城還積謀第批集供，12月計會有09平新宅交，計年交0平住用。設10會被正常發(fā)成效售應，新塊應年宅給10億。2022年計國品售13億、品宅售14平假明售16億，么有16億平宅口靠量目供。圖：216021年全商品住宅銷售面積增速商品住宅銷面積（平） 增速（，右軸）1.01.51.01.51.01.51.01.5

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101010806040200資料來源：ind，廣義庫存處于歷史高位目前市場上有大量庫存目需要積極盤活。年1月份全狹庫，商品待積55，累同長0去化期5月義更廣存222年小幅下總仍于高位。至1月廣庫，即開未的積26億，化期較20年底長5月到35個廣庫即待開土的售積12億平去周較201年底長7個，到2月廣庫較說明市場有量存目要積盤。狹義庫存（萬平）廣義庫存（萬平）更廣義庫存（萬平圖：212022年1狹義庫存（萬平）廣義庫存（萬平）更廣義庫存（萬平600050004000300020001000221-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-122-322-722-122-322-722-122-322-722-1資料來源：ind，圖：212022年11月全國房地產庫存化期狹義庫存去化周期（已竣工未售，月）廣義庫存去化周期（已開工未售，月）更廣義庫存去化周期（含待開發(fā)土地的未售，月）廣義庫存去化周期（已開工未售，月）更廣義庫存去化周期（含待開發(fā)土地的未售，月）45403530252015105221-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-122-322-722-122-322-722-122-322-722-1資料來源：ind，2、預計明年不同能級城市住宅供給情況差異較大、一線市場熱度較高，需要積極盤活存量項目、新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價穩(wěn)定一線城市市場較熱當銷售一般都大于上年地供給“本年商品住宅面積上一年住宅用地成建面，該比例可以略征供需關系。020城市比為4201為993。圖：216021年全一線城市商品住宅售積及轉化率商品住宅銷面積（平）本年商品住銷售面/上一年住用地成建面(右軸）6005004003002001000

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40%30%30%20%20%10%10%5%0%資料來源：ind，預計一線明年住宅給在108萬平缺口222年11月一城住用地成建面2643萬占全比為29。今年年線市宅地成交面在2800萬右，設10被開發(fā)成效售應對應明年800萬的宅售。計022年年宅銷售3733平203年時間住宅用地成交建面（萬平）占全國比例284.121%192.511%201.918%283.114%3時間住宅用地成交建面（萬平）占全國比例284.121%192.511%201.918%283.114%384.716%470.318%474.228%02.-243.429%資料來源：wind，表：215023年一城市銷售面積預測表時間商品房銷售面積（萬平）商品住宅銷售面積（萬平）647005244370500525324990034080473503581849260375055229041426530904748102E421903773303E4303038484資料來源：wind，表：215022年一線4城住宅用地成交建面商品住宅銷售規(guī)模時間住宅用地成交建面（萬平）商品住宅銷售面積（萬平）北京上海廣州深圳北京上海廣州深圳875.212649798.94521392280310822747.8219.9678.6506.1879972.42204714160660.1969.0173741.8239544.113612981.8521.0624.51092910018639515.313133980.9772.2641.91435910757131.2729.014002962.8658.5608.11493615314537.1745.514516120773.5688.62130314956559.7103661800712676643.3222.-484.810385727.5392.8----資料來源：wind，、二線城市處于供需平衡的臨界點，盤活二手項目很重要預計二線明年住宅給在01億平缺口。11二線市宅地交劃建面21全比為228預今全二線市宅地交面在22億左設0%形有可供應對明年22平住供。預計02全住售21億平203年23億平那將有01缺口要靠量目給。表：215022二線市住宅用地成交建規(guī)模時間住宅用地成交規(guī)劃建面(萬平)全國占比201537484259%20163744285%201742036265%201847966238%201955937267%202058305248%202143386245%2022120606228%資料來源：ind，時間商品房銷售面積（萬平）商品住宅銷售面積（萬平）20154379時間商品房銷售面積（萬平）商品住宅銷售面積（萬平）20154379033105201654770430012017556503418720185653035487201954250364252020548203561220215369037061202E3052021030202E3073023218資料來源：wind，分熱城來看熱線城市熱較將成比大供缺口要盤活一定的量項進行足。非熱二線市市活躍度較，供缺口小甚至在供的宅地賣完情，續(xù)地需慎。表：熱點二線與非熱二線住宅用地成交面商品住宅銷售規(guī)模時間熱點二線城市非熱點二線城市住宅用地成規(guī)劃建面（萬平）商品住銷售面（萬平）住宅用地成交規(guī)劃建（萬平）商品住銷售面（萬平）201518735221698819610936201619634287581094641424320172191121708122635123792018229142299813488512489201927197221221647441420320202747221751193851139612021252982356110454913400資料來源：ind，圖：二線城市各年商住宅銷售與上一年地給對比7,00

本年商品住宅銷售面積萬平米

上一年商品住宅供地面積上一年商品住宅供地面積萬平米)本年商住宅售積上一商品住供面積6,00

10%5,00

10%4,00

8%3,00

6%2,00

4%1,00

2%0216

217

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219

220

0%221資料來源：ind，、三四線市場疲軟，有供給過剩的風險預計三四線明年住供存在14億平缺口。111月三城住用成規(guī)劃面67億占國例為42計年年三線市宅地交建在75億左右設10成效售應對明近75的住宅供。計022年年住銷售89平03年年宅售89平，那么有14平口靠存項供。表：215022年三線城市住宅用地成建規(guī)模時間住宅用地成交規(guī)劃建面(億平)全國占比2015104721%201693704%2017114716%2018150748%2019151718%2020173734%2021129728%202216742%資料來源：ind，表：215023年三線城市商品住宅銷面預測時間商品房銷售面積（億平）商品住宅銷售面積（億平）201578742016969020171091072018101092019121020201615202112115202E9589202E9789資料來源：ind，三四線城市供地充足，庫存可能賣不完，后續(xù)無需大幅供地，應將重點放在保交付、消化存量供上。圖：三四線城市各年品住宅銷售與上一宅供給對比2000100010001000100010008,006,004,002,000

今年商品住宅銷售面積萬平米)上一年住宅用地供給面積萬平米)本年商品住宅銷售面積上一年住宅用地供給面積21上一年住宅用地供給面積萬平米)本年商品住宅銷售面積上一年住宅用地供給面積

10%10%10%8%6%4%2%0%資料來源：wind，3、城投拿地影響供應節(jié)奏，階段性影響供給無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽等熱度較差城市依靠城投托底拿地，可能不會很快開發(fā)在營業(yè)體拿意減的況分市城企始積極拿從地額看無州蘇鄭陽青濟南所地主由投底武漢沈等市投企拿金占超。無錫濟、州地投拿金占也過。圖：222年集中供地點城市城投拿地金額總供地金額(億元) 城投拿地金額(億元)6050403020100無錫 武漢 青

福州 鄭

濟南 沈陽資料來源：ind，地方城投企業(yè)不同于高周轉的房企，在地塊推進上整體速度比較緩慢。統(tǒng)計示2021年一成塊模企地率達61而投司開工僅2截至022年8，201集供項目，央整入率超四成，民企入市率超三成，而地方國資（以城投為主）整體項目入市率不足10。城投司地本以價成且拿塊數(shù)非熱地托意明。城投司身不專的開在拍場底拿更的出穩(wěn)市場的慮所以投開發(fā)目能小會在地再由業(yè)開發(fā)商開地，間在長時。城投地穩(wěn)地產場考但開發(fā)驗期通過代建方運土，發(fā)節(jié)較。表：22城221年不同企業(yè)各批次拿地項入情況企業(yè)類型首批次二批次三批次合計成交宅宗入市項數(shù)入率成交宅宗入市項數(shù)入率成交宅宗入市項數(shù)入率成交宅宗入市項數(shù)入率央國企混合所有制988地方國資民企資料來源：中指數(shù)據(jù)，一線長三角等核熱城市國企拿地占主發(fā)速度預計相對正京、上津長州南門年二次拍國始為拿地主地額比超0%中北超成上北等線市，保利中鐵等型央企積在三城群拿。表1：022年北京集供地主要拿地房企排序三批次拿地企業(yè)三批次拿地金（億元）二批次拿地企業(yè)二批次拿地金額（億元）1中海147.5華潤置地1892海開532中海8133建發(fā)665中建玖合6684首開383首開4005金茂381金隅+住總3886建工319中建智地2987華潤置地250電建+首鋼2658興創(chuàng)250龍湖+建工2449中鐵250中鐵建+大悅城230龍湖243北京城建226資料來源：ind，表：022年上海集供地主要拿地房企排序三批次拿地企業(yè)三批次拿地金額（億元）二批次拿地企業(yè)二批次拿地金額（億元）1上海北萬置業(yè)120.6華發(fā)股份1042華發(fā)股份804保利發(fā)展8333中華企業(yè)681陸家嘴集團794