房地產企業(yè)成本分攤方法整理

房地產企業(yè)成本分攤方法整理（附案例分析）（一）建筑面積法什么是建筑面積法?建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。為了闡述大家都知道的概念，我通過簡單的案例來解讀概念?！景咐弧坷贤跤媱澰诶霞艺匦藿ㄒ蛔鶅蓪拥拈T房，建筑面積是200平方米，共花了75000元，請計算每平方米的單位造價是多少元？（小學三年級應用題）對了，你們已經學會搶答！計算過程如下：75000元/200平方米=375元/血以上計算過程就是對建筑面積法的核心詮釋。在房地產企業(yè)進行土地增值稅清算的時候，計算單位成本是必經步驟。在實際操作中，建筑面積法要學會靈活運用。下面我們就詳細解讀?！景咐考僭O某房地產企業(yè)開發(fā)成本（依據竣工決算報告做出，記賬憑證、流水均符合稅法規(guī)定）、銷售面積、單位成本如下圖所示：第一步：歸集開發(fā)成本合計數。首先歸集清算對象帳載開發(fā)成本會計科目借方累計發(fā)生數，即建造項目所有的、合理的、合規(guī)的支出。如上圖所示，開發(fā)成本總額1.15億元。提示：按照開發(fā)成本六個明細列式，詳細記載每一明細科目的借方發(fā)生數。目的就是一則細化分類，便于后續(xù)審核；二則便于稽查應對。第二步：利息單獨列示開發(fā)成本---開發(fā)間接費科目的利息支出單獨列示。在計算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計算扣除，二是據實扣除。為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨列示。你懂的！第三步：匯總銷售面積該銷售面積包括三部分：一是實際銷售面積。該面積一定是實際銷售的面積，與測繪面積、預售面積不一樣的。修建的公配（會所），不屬于可售面積，但屬于建筑面積。如果企業(yè)實際銷售了會所（姑且不論是否可以銷售、是否違規(guī)）則會所屬于實際銷售面積。要注意概念的區(qū)分。二是自用面積。企業(yè)出于以下幾點原因有可能自用房產：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規(guī)劃就是為了自用。自用面積轉固定資產的時候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。三是出租面積。企業(yè)處于各種考慮，將開發(fā)產品作為投資性房地產獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。第四步：計算單位成本在計算的時候注意區(qū)分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。完成以上步驟之后，在進行土地增值稅清算的時候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計算增值額，尋找稅率，計算土地增值稅稅款。建筑面積法是房地產企業(yè)成本分攤的最基本的方法，也是最重要的一個方法，其他成本分攤方法均以建筑面積法為基礎衍生出來的。如果您認真看完以上內容，恭喜!您已經掌握建筑面積法的精髓！成本分攤作為一個系列，其他分攤方法，我們接著往下看↓↓↓（二）預算造價法那么，什么是預算造價法？預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。預算造價法怎么用？我們通過一個簡單的案例進行闡述。***房地產公司滾動開發(fā)三幢樓，2011年建造1#樓，預算造價1000萬元；2012年建造2#樓，預算造價2000萬元；2013年建造3#樓，預算造價3000萬元；每幢樓的建設周期都是三年。在2011年初，***地產公司通過商業(yè)銀行借款600萬元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60萬元（不考慮其他資金成本因素）。請計算1#樓各年利息成本。第一年，可以理解為全部借款資金全部使用在1#樓，該樓歸集利息成本60萬元。第二年，1#、2#同時建造，為了合理劃分兩幢樓的利息成本，按照預算造價法來分攤1#樓應歸集的利息成本?？傤A算造價3000萬元（1#樓1000萬元+2#樓2000萬元），1#樓占到整個當年建樓盤預算造價的1/3（1000萬元/3000萬元），因此1#樓分攤利息成本20萬元（60萬元*1/3）。計算公式：1#樓利息成本二1#樓預算造價/（當年建設樓盤預算總造價）*當年利息總支出第三年，分析同上，1#樓分攤歸集的利息成本應該是10萬元。提示預算造價法分攤利息成本時，注意時間節(jié)點。即利息資本化時間的起點和終點，要分段計算，登載明細賬。預算造價法還是有好多適用情況：將要支付還沒有支付的拆遷補償費；未建設或者未竣工決算的公配、基礎設施等。在房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本分攤時，一定要根據項目情況本身來確定分攤方法，有的可能用一種，也有可能用多種，做好分析，只要對企業(yè)有利，我們就要靈活運用。還有幾個分攤方法值得學習和掌握，我們逐一分享，我非常希望房地產財務都能掌握，對企業(yè)和個人來說，是一筆不小的財富。小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人多了一個選擇。會計學的學習，必須力求總結和應用相關技巧，使之更加便于理解和掌握。學習時應充分利用知識的關聯性，通過分析實質，找出核心要點。占地面積法什么是占地面積法？占地面積法是指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。占地面積法我們還是通過案例來解讀。某房地產企業(yè)建設項目土地10000血，土地成本10000萬元。A項目基座占地4000血，商品房可售面積10000血；B項目基座占地3000血，商品房可售面積10000tf；綠化面積3000tf。請計算A項目的土地成本。（又是一道小學三年級的應用題）第一步：扣除綠化面積的土地成本。綠化面積屬于所有業(yè)主可以共同享受的福利，不區(qū)分容積率或房屋大小，機會均等享受綠化成果。因此，綠化部分是按照建筑面積法分割土地成本。計算過程：首先計算每平方米的土地單位成本10000萬元/10000tf=1萬元/tf其次計算綠化的土地成本3000tf*1萬元/tf=3000萬元最后計算扣除土地綠化成本之后的金額土地總成本-綠化成本=10000萬元-3000萬元=7000萬元第二步：剩余面積中，計算A項目的占地成本。首先計算A項目占地比例=A項目占地面積/（A項目占地面積+B項目占地面積）=4000m7（4000tf+3000血）=4/7其次計算A項目基座占地成本=4/7*7000萬元=4000萬元第三步：A項目承載的綠化土地成本。A項目承載的綠化土地成本采取建筑面積法計算二綠化土地成本*入項目分攤比例=3000萬元*A項目可售面積/（A項目可售面積+B項目可售面積）=3000萬元*10000tf/20000tf=1500萬元第四步：匯總A項目土地總成本。=A項目基座占地成本+A項目承載的綠化土地成本=4000萬元+1500萬元=5500萬元類似的問題，我見到過以下的計算結果(計算原理不再分析)方法1：10000萬元*4/7=5714.28萬元方法2：10000m/divide;(10000tf+10000血)*10000萬元二5000萬元方法3：10000m/divide;(10000tf+10000tf)×7000萬元二3500萬元方法4：4000tf÷(4000tf+3000tf)×7000萬元二4000萬元方法5：4000m2÷10000m2×7000萬元二2800萬元在房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本分攤時，一定要根據項目情況本身來確定分攤方法，有的可能用一種，也有可能用多種，做好分析，只要對企業(yè)有利，我們就要靈活運用。就像我們大家常講的，沒有最好，只有更好?。ㄋ模┲苯映杀痉ㄊ裁词侵苯映杀痉ǎ垦赜脟惏l(fā)【2009】31文件第二十九條的解釋：直接成本法，指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計算與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。綜上，簡單理解為可以直接歸屬于計稅成本對象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。比如商住一體的建筑主體中：1、商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；2、商城使用的是扶梯（電梯的一種）和直通商業(yè)部分的直梯（電梯的一種），住宅使用的是直梯。兩部分的電梯成本可以清晰分開，因此，分別歸屬電梯成本；3、 地下車位部分內墻分刷防水漆，地上商業(yè)毛坯、住宅部分簡裝，因此，地下車位、地上商業(yè)、住宅的成本是不一樣的，依據《工程結算單》可以直接歸屬影響的成本;4、 一個立項，建造一幢樓，商業(yè)銀行專項貸款1000萬元，年利率10%。由此產生的利息直接歸屬該項目，不用采取其他成本分攤方法。不再一一列舉小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人多了一個選擇。會計學的學習，必須力求總結和應用相關技巧，使之更加便于理解和掌握。學習時應充分利用知識的關聯性，通過分析實質，找出核心要點。（五）層高系數法根據《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。前面，關于成本分攤的基礎方法（建筑面積法、預算造價法、占地面積法、直接成本法），我們就與大家分享完了。那么，下來我們再聊聊其他合理的方法，首先來了解層高系數法。什么是層高系數法？我翻閱了相關資料，暫時沒有找到層高系數法的定義，只好自己來做蹩腳的闡述。層高系數法，就是利用層高系數來均衡分攤由于層高不一樣而影響的建筑成本。我們還是通過案例來解讀：案例：老王計劃在老家的宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，其中第一層層高4.5米（假設為商業(yè)），第二層層高3米（假設為普通住宅），各層建筑面積均為100血，共花了75000元。請計算商業(yè)的工程造價？（小學三年級的應用題）第一步：計算層高系數將普通住宅的層高設為單位1，則商業(yè)的層高系數為：商業(yè)的層高/住宅的層高=4.5米÷3米=1.5第二步：計算層高系數下的層高系數面積第一層層高4.5米，可以虛擬認為商業(yè)建造了1.5層，于是商業(yè)建筑面積就不是真實的100血了，而是虛擬的150血。數據來源：（1）商業(yè)建筑面積*層高細數=100平方米×1.5=150tf(2)住宅的層高系數面積二真實的建筑面積*層高系數=100m2×1=100tf于是，整座樓的建筑面積就不是200平方米了，而是考慮層高因素下的250平方米了。數據來源：商業(yè)層高細數面積+住宅層高系數面積=150tf+100tf=250tf第三步：計算層高系數法下的單位成本單位成本二總成本/層高系數面積=7.5萬元÷250tf=300元/tf第四步：計算商業(yè)的總成本二商業(yè)的層高系數面積×單位成本=150tf×300元/tf=4.5萬元好了，答案出爐了。我們對比建筑面積法下的商業(yè)成本：在建筑面積法下，商業(yè)的總成本是：=100m2×7.5萬元÷200m2=3.75萬元提示穗友們關注兩點：1、 沒有考慮橫向成本，考慮縱向成本不足層高系數法考慮縱向成本不足，沒有考慮橫向成本。因此采取層高細數法計算成本的時候，會受到一定的限制。如《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2014年第16號）規(guī)定：對多個清算單位或不同類型開發(fā)產品共同發(fā)生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分攤時，對超標準層高可售房產應按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算?！稄V州市地方稅務局關于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目在計算分配扣除項目金額時，應對剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面積整體乘以1.4系數進行分攤計算。2、 僅建安成本采取層高系數法采取層高系數法進行成本分攤的時候，僅僅適用于開發(fā)成本---建筑安裝費，公配、土地成本等不可以使用。如果有人要問：為什么采取這種麻煩的層高系數法呢？我想，您一定懂的！（六）其他方法除過占地面積法、建筑面積法、預算造價法、直接成本法、層高系數法這個五個分攤方法之外，部分省市創(chuàng)新了其他成本分攤方法，該方法屬于地域性政策，實際操作中需要積極和當地稅務機關協(xié)調與溝通。在此，我梳理總結了一下，現在分享給大家。一、 銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號）一成本加成方法對納稅人建造商住混合樓，即既有營業(yè)網點又有住宅的工程項目，其營業(yè)網點與住宅收入及成本應分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對營業(yè)房的成本可按平均成本加計30%進行扣除?！秾幭幕刈遄灾螀^(qū)地方稅務局關于銀川市房地產企業(yè)土地增值稅清算實施辦法的批復》（寧地稅函[2007]123號）文件，同意銀川市制定的《銀川市房地產企業(yè)土地增值稅清算實施辦法》（銀地稅發(fā)[2007]214號），發(fā)文時間2007年7月18日。筆者點評：到底是西北地區(qū)，優(yōu)惠力度夠大！估計營業(yè)房的成本可按平均成本加計30%進行扣除目的與國稅函發(fā)[1995]110號文件一樣，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。二、 安徽（皖地稅函[2007]311號）一實際合理方法近來，部分地方反映，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握。現將有關問題明確如下：納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應依照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時，可以采取按普通標準住宅可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計算的原則和規(guī)定以及房地產開發(fā)企業(yè)實際計算并分攤開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目的方法。筆者點評：務實！絕對務實！其他合理的方法是企業(yè)實際采用的方法！唯我獨尊，經典！三、江西（贛地稅發(fā)[2008]76號）一銷售收入比例法納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產的銷售收入進行分攤。筆者點評：土地成本按照收入比例進行分割，會形成商住一體的商業(yè)部分和住宅部分樓面地價不一樣；別墅與住宅同時存在的情況下，別墅土地成本偏低，從而影響土地增值稅真實稅負。采取占地面積法還是比較客觀的。四、南通（通地稅函[2008]100號）一售價系數法為了進一步做好房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時解決以后營業(yè)用房銷售后因售價與扣除成本差異大、增值率高、稅負不均等問題，對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營業(yè)用房及車庫成本的分攤計算暫作如下規(guī)定：對房地產開發(fā)企業(yè)未售營業(yè)用房及車庫等采用平均售價系數分攤法進行成本分攤，具體計算辦法如下：將住宅商品房的平均售價作為參數，營業(yè)用房平均售價、車庫平均售價同時計算成本分攤系數，后按各自的分攤系數在總成本中進行分攤。筆者點評：計算之復雜，是正常人不可以想象的！該方法是層高系數法的延伸。層高系數法由于考慮縱向成本不足，所以存在使用該方法限制條件：層高細數不得超過上限（如廣州為1.4）；僅建安成本采取層高系數法。南通市做法打破了以上限制，以總開發(fā)成本按照售價來分割，形成收入高了，成本也隨著高了；收入低了，成本也隨著低了。我該說什么呢？等我有錢了，到南通搞房地產開發(fā)去?。。∨笥褌?，讀完后有何感想？成本分攤方法是存在多樣性的，用起來是有糅合性的，下面我們將綜合分析一下成本分攤方法的應用。（七）綜合運用在此之前，我們逐一向大家分享了占