廣東虎門(mén)萬(wàn)薈購(gòu)物公園美食廣場(chǎng)招商方案

謹(jǐn)呈：廣州合眾地產(chǎn)虎門(mén)萬(wàn)薈購(gòu)物公園美食廣場(chǎng)招商方案報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystemCHARPTER.1項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議CHARPTER.2項(xiàng)目消費(fèi)人群及周邊業(yè)態(tài)生存狀況分析CHARPTER.3虎門(mén)商業(yè)格局及商圈分布成功案例分享CHARPTER.4意向商家明細(xì)CHARPTER.5CHARPTER.6項(xiàng)目收益測(cè)算CHARPTER.6CHARPTER.7CHARPTER.8CHARPTER.9硬件需求及改造成本預(yù)估招商政策及招商支持招商工作計(jì)劃及目標(biāo)CHARPTER.10招商團(tuán)隊(duì)及服務(wù)費(fèi)用CHARPTER.1虎門(mén)商業(yè)格局及商圈分布|虎門(mén)城市未來(lái)規(guī)劃本項(xiàng)目所處新舊城區(qū)交界處，兼得舊城區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)人流的便利與新城區(qū)未來(lái)利好的規(guī)劃及商業(yè)配套。關(guān)鍵詞:偏離新城區(qū)、老城區(qū)兼得新舊繁華、中高端消費(fèi)流往新城CHARPTER.1虎門(mén)商業(yè)格局及商圈分布新城市商圈虎門(mén)商業(yè)格局——“四商圈，四格局”，虎門(mén)以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，形成三大專業(yè)市場(chǎng)商圈，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市綜合功能升級(jí)中，未來(lái)商業(yè)格局將以新興零售批發(fā)商圈為中心，形成各類大體量綜合性商業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要沿虎門(mén)大道、銀龍路、連升路、人民路和太沙路分布，形成了服飾批發(fā)商圈、布料批發(fā)商圈CHARPTER.1虎門(mén)商業(yè)格局及商圈分布|新興商圈產(chǎn)業(yè)概況新興商圈小結(jié):——新興商圈作為舊商圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中心，雖然政府有意引導(dǎo)，但商圈培育、難以替代舊商圈產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商打擦邊球?qū)a(chǎn)業(yè)商圈打造成綜合性商業(yè)中心，依托產(chǎn)業(yè)人群的聚集效應(yīng)，新興商圈零售業(yè)潛力巨大。CHARPTER.1虎門(mén)商業(yè)格局及商圈分布|新興商圈零售概況新興商圈零售小結(jié):——虎門(mén)零售商業(yè)總體量達(dá)近百萬(wàn)平米，商業(yè)面積嚴(yán)重過(guò)剩，百貨業(yè)態(tài)、零售超市業(yè)態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，基本上新興商圈零售商業(yè)將滿足未來(lái)虎門(mén)10年零售消費(fèi)的需求量。新興商圈奠定了城市未來(lái)綜合功能升級(jí)的體量基礎(chǔ)。CHARPTER.1虎門(mén)商業(yè)格局及商圈分布|新興商圈代表性商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況代表性商業(yè)小結(jié):——虎門(mén)購(gòu)物中心型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，以體量取勝在虎門(mén)市場(chǎng)無(wú)用武之地，各商業(yè)主要通過(guò)調(diào)整餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，吸引滿足區(qū)域性的消費(fèi)需求。CHARPTER.2項(xiàng)目消費(fèi)人群及周邊業(yè)態(tài)生存狀況分析項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)生存狀況小結(jié):——項(xiàng)目周邊零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，消費(fèi)力主要轉(zhuǎn)移至新城區(qū)的虎門(mén)地標(biāo)、購(gòu)物中心那一塊，經(jīng)濟(jì)小吃、特色小吃、快餐類業(yè)態(tài)需求量比較大，主要人群來(lái)自周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)從業(yè)人員，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是該類人群的主要訴求。CHARPTER.2項(xiàng)目消費(fèi)人群及周邊業(yè)態(tài)生存狀況分析虎門(mén)商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高端零售消費(fèi)及餐飲娛樂(lè)消費(fèi)轉(zhuǎn)移新城市商圈1傳統(tǒng)零售批發(fā)商圈現(xiàn)狀本項(xiàng)目所處商圈內(nèi)，普通零售僅滿足周邊社區(qū)日常消費(fèi)；依托周邊龐大的布料輔料市場(chǎng)人群，日常經(jīng)濟(jì)快餐小吃、特色小吃經(jīng)營(yíng)狀況較好。2項(xiàng)目定位回顧—社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)人群——依托本項(xiàng)目所處傳統(tǒng)零售批發(fā)商圈龐大的產(chǎn)業(yè)從業(yè)人群及老城區(qū)社區(qū)人群，滿足其日常生活消費(fèi)（百佳超市），以及在環(huán)境及特色上提升經(jīng)濟(jì)型餐飲、特色性小吃餐飲業(yè)態(tài)，將成為本項(xiàng)目可發(fā)展方向。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議CHARPTER.3一樓:餐飲區(qū)域示意紅色區(qū)域?yàn)?237平方米為美食城，除規(guī)劃公共通道800方左右，還可以做約10個(gè)餐飲品牌地王廣場(chǎng)時(shí)尚美食城MINICOOK經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)餐飲集中種類選擇多環(huán)境新潮零侯餐時(shí)間業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議CHARPTER.3特色美食窗口特色美食窗口特色美食窗口糕點(diǎn)窗口茶飲窗口業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：以美食小吃為主，滿足消費(fèi)人群中晚餐的主食需求。成功案例|東城世紀(jì)廣場(chǎng)負(fù)一樓CHARPTER.4東城世紀(jì)廣場(chǎng)——位處負(fù)一樓（主力店家樂(lè)福），規(guī)劃13-15㎡作為特色餐飲廚房，經(jīng)營(yíng)各類特色小吃、統(tǒng)一廣告店招作為餐牌指引，經(jīng)濟(jì)時(shí)尚，統(tǒng)一就餐廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況很好，周末人氣爆棚。成功案例|世貿(mào)城CHARPTER.4東莞世貿(mào)城——位于南城鴻福路口凱德廣場(chǎng)旁，規(guī)劃15-20㎡（使用面積）的格子鋪，經(jīng)營(yíng)各類特色小吃、糕點(diǎn)茶飲，統(tǒng)一店招形象，清新亮麗，目前招商率已達(dá)100%，預(yù)計(jì)2014年8月整體開(kāi)業(yè)。成功案例|南城雅園（非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間）CHARPTER.4成功案例|東湖花園“食城美食廣場(chǎng)”CHARPTER.4食城美食廣場(chǎng)——位于東莞東湖花園沃爾瑪出口，規(guī)劃8-10㎡（使用面積）的格子鋪，經(jīng)營(yíng)各類特色小吃、糕點(diǎn)茶飲，一鋪一特色，統(tǒng)一店招形象，招商率達(dá)100%，剛剛開(kāi)業(yè)，人氣天天爆棚，給沃爾瑪帶來(lái)很大的客流量。意向商家明細(xì)CHARPTER.5東莞3個(gè)美食廣場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，積累大量小吃美食商家資源，初步訪談客戶約計(jì)10家非常有意向進(jìn)駐本項(xiàng)目，以下進(jìn)列舉代表性商家，僅作參考，具體商務(wù)條件出后，再確定具體進(jìn)駐事宜。項(xiàng)目收益測(cè)算CHARPTER.6每月租金總收益：（3500-4000）*20=約75000每月管理費(fèi)收益：1300*20=26000服務(wù)費(fèi)：（600-800）*20=14000月收益：75000+26000+14000=115000年收益：115000*12=1380000項(xiàng)目租金收益測(cè)算：年收益共計(jì)約145.2萬(wàn)元，規(guī)劃約20間約300㎡（暫定，8-15㎡商鋪?zhàn)鳛閺N房及點(diǎn)餐臺(tái)），1000㎡作為就餐廣場(chǎng)。硬件需求及改造成本預(yù)估CHARPTER.7滿足美食廣場(chǎng)商家基本需求：需統(tǒng)一設(shè)置基本機(jī)電及商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施，改造成本共計(jì)約45萬(wàn)元，年投資回報(bào)率約300%；硬件需求及改造成本預(yù)估CHARPTER.7就餐區(qū)域整體裝修風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格，輕快明亮?xí)r尚，就餐區(qū)域配備可移動(dòng)餐桌，柱網(wǎng)包裝可作為廣告位。硬件需求及改造成本預(yù)估CHARPTER.7茶飲區(qū)最大限度的將相對(duì)空曠區(qū)域的柱點(diǎn)包裝成圓桌型，可用無(wú)煙餐飲（如糕點(diǎn)、茶飲）租賃，與餐飲區(qū)域形成人流互動(dòng)，便利消費(fèi)，同時(shí)也可以提高項(xiàng)目整體租金收益來(lái)源。硬件需求及改造成本預(yù)估CHARPTER.7統(tǒng)一門(mén)頭店招，方便顧客點(diǎn)餐，避免排隊(duì)等候現(xiàn)象，方便快捷，打造就餐“零候餐時(shí)間”。招商政策及招商支持CHARPTER.8招商工作計(jì)劃及目標(biāo)CHARPTER.97月份10月份8月份9月份物