汽車市場開發(fā)項(xiàng)目可行性報告

********汽車市場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告＊＊＊＊工程咨詢有限公司********汽車市場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告委托單位：法人代表：（簽章）咨詢單位：法人代表：（簽章）2007年5月21日目錄一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目總用地面積3、項(xiàng)目投資總額4、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)二、項(xiàng)目背景三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性1、建設(shè)建材汽車市場的必要性2、在慈溪建設(shè)建材汽車市場的可行性四、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件1、建設(shè)方案2、項(xiàng)目現(xiàn)狀概況3、項(xiàng)目建設(shè)條件4、建址方案五、環(huán)保與節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)2、節(jié)能3、勞動保護(hù)六、項(xiàng)目實(shí)施計劃與投資估算1、項(xiàng)目實(shí)施計劃2、投資估算七、資金籌措及效益分析1、資金籌措及資金使用計劃2、效益分析八、綜合結(jié)論及建議********汽車市場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：********汽車市場開發(fā)項(xiàng)目2、項(xiàng)目總用地面積：44701平方米；項(xiàng)目總建筑面積：（一期）43294平方米。3、項(xiàng)目投資總額：18923萬元4、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：該項(xiàng)目位于****。本項(xiàng)目所在地位于＊＊東部城區(qū)，可以輻射包括觀城、附海、逍林、新浦、匡堰及橋頭等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地理位置極其優(yōu)越。二、項(xiàng)目背景慈溪地處東海之濱，東鄰寧波，西近杭州，北與上海隔海相望，位于建設(shè)中的杭州灣跨海大橋南岸,是一個位于滬杭甬經(jīng)濟(jì)金三角中的新興城市，屬規(guī)劃中的寧波大都市北部中心城市。改革開放以來，勤勞智慧、勇于開拓的慈溪人民以千家萬戶的個私經(jīng)濟(jì)，建設(shè)成為新興的工業(yè)城市。2006年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值450.2億元，比上年增長15.6％，人均生產(chǎn)總值5663美元，以全國1/8000的土地，創(chuàng)造出1/600的財政收入、1/500的生產(chǎn)總值、1/400的進(jìn)出口額。全市現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)2.8萬多家（其中年銷售超億元企業(yè)156家），形成了五金機(jī)械、電子電器、塑料化纖、紡織服裝、化工建材、金屬冶煉等30多個行業(yè)、3000多種產(chǎn)品的工業(yè)體系。2006年共完成工業(yè)總產(chǎn)值1602.2億元，比上年增長17.3％；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值776.29億元，比上年增長21.6％。以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（杭州灣新區(qū)）為重點(diǎn)的“一區(qū)四城十七園”加速推進(jìn)，家電、軸承、輕紡、歐式插座等特色塊狀經(jīng)濟(jì)集聚優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，開放型經(jīng)濟(jì)取得新突破。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性（一）、在慈溪建設(shè)建材汽車市場的必要性目前，慈溪現(xiàn)代化中等城市框架基本形成。按照建設(shè)寧波大都市北部中心城市，不失時機(jī)推進(jìn)城市化的總體要求，全市城鎮(zhèn)“四橫十縱”市政骨干道路基本形成，連接小城市、各鎮(zhèn)的道路體系明晰，中心城區(qū)的公交路線增至9條，并開通了城鄉(xiāng)公交線路。中心城市功能區(qū)塊初步形成，城市集聚、輻射功能也在不斷增強(qiáng)。以杭州灣大橋建設(shè)為契機(jī)，立足慈溪產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，提升城市化與城市發(fā)展水平為方針，建設(shè)一個具有一流創(chuàng)業(yè)環(huán)境與優(yōu)越人居環(huán)境，工商業(yè)高度繁榮，面向新世紀(jì)的新慈溪也是未來發(fā)展的一個主要目標(biāo)之一。由于現(xiàn)有建材市場大多地處于市中心，場地面積小，布局混亂，品種不全，交通擁擠，市民采購不便，地價成本又高，將進(jìn)一步影響中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，為了減少中心城區(qū)市容環(huán)境、交通、土地及其它因素方面的壓力，因此市政府已經(jīng)開始考慮將其整體搬遷出中心城區(qū)。據(jù)有關(guān)方面對社會各階層的調(diào)查，目前本市現(xiàn)有的建材市場在中、高端建材產(chǎn)品上，還無法滿足眾多消費(fèi)者的需求，甚至有些消費(fèi)者要不辭辛勞去杭州、上海以至更遠(yuǎn)的地方去采購。為了高、中、低各層次消費(fèi)者的需求，本市場計劃建設(shè)一個集高、中、低各檔次建材產(chǎn)品于一身，品種力求齊全，包括板材、五金、衛(wèi)浴、家電、家私等所有裝飾裝修材料及物流配送，爭取讓各位光顧于本市場的消費(fèi)者一次性完成采購，消費(fèi)者無需再有另尋它處之憂，方便省時，而且也減少了各位消費(fèi)者的購買成本，也可以極大增加本地區(qū)的財政收入。本市場即將啟動的消息一經(jīng)傳出，眾多建材知名品牌都紛至沓來詢問此項(xiàng)目何時能夠?qū)嵤?，有些甚至已?jīng)與開發(fā)商達(dá)成初步合作經(jīng)營意向，這在另一個層面上也表達(dá)了本地市民對建立一個新型、多功能的建材市場的強(qiáng)烈需求。另外，考慮現(xiàn)在的汽車銷售點(diǎn)大多比較分散，沒有統(tǒng)一的管理，購車者選擇難度較大，若想對比幾個不同牌子的汽車，通常需要奔波于各地區(qū)，以致于不能理性選擇消費(fèi)。目前，消費(fèi)者急需一個較統(tǒng)一的汽車市場來滿足消費(fèi)群的購買需求，為消費(fèi)者提供一個較為寬闊的消費(fèi)選擇平臺。因此，本項(xiàng)目將另外考慮在新建市場中，集中劃定相當(dāng)?shù)膮^(qū)域建立一個汽車市場（或稱作汽車超市），力爭在此地形成一個品牌齊全，集整車、配件、裝飾、養(yǎng)護(hù)、快修等為一體的全面汽車銷售服務(wù)體系，從而形成一個較為系統(tǒng)、完善的汽車銷售中心。內(nèi)需拉動消費(fèi)是國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，居室靜亮、生活舒適永遠(yuǎn)是每個居民的追求目標(biāo)，綠色環(huán)保是建材工業(yè)的基點(diǎn)，便利快捷也同樣是人們對出行交通工具上更進(jìn)一步的追求。隨著城市化水平的不斷提高，人們對家居環(huán)境及出行的要求也在不斷提高，進(jìn)而對建材及汽車的質(zhì)量、品種、數(shù)量的要求也勢必越來越高。但是，目前慈溪汽車、建材市場基本市場功能單一，停車、食宿、倉儲、物流、衛(wèi)生等設(shè)施極不完善，而且現(xiàn)有市場分布零散，占地面積較小，始終沒有形成一定的規(guī)模。因此現(xiàn)有汽車、建材市場也逐漸失去了它應(yīng)有的吸引力。建設(shè)一座本著“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集汽車銷售、建材批發(fā)及配套設(shè)施齊全”為一體的大型專業(yè)建材汽車經(jīng)營市場將更有利于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集約化，有利于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，同樣有助于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以在慈溪建立一個建材汽車市場是非常有必要的。（二）、在慈溪建設(shè)建材汽車市場的可行性（1）、城市建設(shè)發(fā)展良好自1995年慈溪開始進(jìn)入建設(shè)發(fā)展階段，現(xiàn)在城鄉(xiāng)建設(shè)正處于高峰期，年建筑面積達(dá)1000萬平方米。公共建設(shè)及工業(yè)建設(shè)處于高速發(fā)展期，2001-2020年總體規(guī)劃面積為500平方公里，建設(shè)范圍廣，數(shù)量多，因此對建材的需求量很大。隨著慈溪市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，生活水平的普遍提高，富裕起來的慈溪人開始迎來私家車時代。汽車保有量以每年30%的速度增長。據(jù)慈溪市車管所提供的資料顯示，2002年底，我市私家車擁有量為25000輛左右，到2005年底，私家車達(dá)到52800多輛,至2006年7月全市汽車總量達(dá)60510輛,僅06年一年，汽車就增長10000多輛。由此可見慈溪這個高速發(fā)展的區(qū)域，對于汽車的需求量及消費(fèi)力都是相當(dāng)可觀的。（2）、建材、汽車經(jīng)營戶多而散，經(jīng)濟(jì)、社會效益可觀據(jù)統(tǒng)計，慈溪市從事建材經(jīng)營行業(yè)的有1000多家，其中包括板材、衛(wèi)浴、五金、地板等。經(jīng)營戶基本集中在四海裝飾市場和新時代裝飾市場。其中四海裝飾市場建筑面積12000平方米，由于地處于市中心，場地面積小，布局混亂，品種不全，尤其是高檔品種缺少，交通擁擠，市民采購不便，地價又高，將進(jìn)一步影響中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，因此也面臨被搬遷的嚴(yán)峻形勢。新時代裝飾市場現(xiàn)在已經(jīng)是人滿為患，租金節(jié)節(jié)攀高的地步，而且新時代裝飾市場建筑比較簡陋，配備設(shè)施基本沒有，已經(jīng)不能滿足經(jīng)營戶的要求了。據(jù)調(diào)查，很多經(jīng)營戶都渴求能夠建設(shè)一個配套齊全，綜合性較強(qiáng)物流配送、交通便利的建材市場。我們可以在經(jīng)濟(jì)方面作一粗略分析：目前我市年建筑面積約1000萬平方米，因本市場處于城市東區(qū)，預(yù)計建材市場部分建成后可以形成約近30億的產(chǎn)值，預(yù)計可創(chuàng)利稅3億左右，經(jīng)濟(jì)效益顯著。隨著杭州灣跨海大橋的建設(shè)進(jìn)程，慈溪的經(jīng)濟(jì)必將迎來又一輪的發(fā)展高潮，慈溪的汽車的市場也將進(jìn)入一個新的層面。2006年4月慈溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會與浙江吉利控股集團(tuán)有限公司舉行“吉利汽車100項(xiàng)目”簽約儀式。昭示著以此為開端，慈溪的汽車銷售將和汽車制造業(yè)經(jīng)營鏈進(jìn)一步緊密結(jié)合起來，這必定進(jìn)一步促進(jìn)汽車的銷量。在如此喜人的大環(huán)境下，慈溪的汽車銷售正在逐步發(fā)展壯大起來，現(xiàn)有國內(nèi)外包括寶馬、奔馳、雷克薩斯、上海大眾等各種品牌均開始在慈溪籌建經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)。對于汽車市場部分，我們也可以在經(jīng)濟(jì)方面作一分析：根據(jù)上述資料，我市汽車預(yù)計每年增長1萬輛以上，本市場預(yù)計銷售約3000輛左右，整車銷售額預(yù)計將達(dá)到6億左右，預(yù)計可創(chuàng)利稅6000萬元。我市現(xiàn)有車輛保有量約50000輛，本市場建成后預(yù)計汽車配件銷售額在1億元左右，可創(chuàng)利稅約2000萬元，因此，建立一個這樣的綜合建材汽車市場完全可以稱得上是利國利民。（3）、優(yōu)越的區(qū)位條件及便利的交通隨著杭州灣大橋的建成，慈溪從交通的末梢，一舉成為連接杭州，上海，寧波的中心地帶。市域內(nèi)優(yōu)越的地理位置和便捷的交通條件將為建立大型專業(yè)批發(fā)市場建立了先決條件。四、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件（一）、建設(shè)方案：建材汽車市場由交易、管理、倉儲、物流、金融、停車、食宿、娛樂以及環(huán)衛(wèi)、基礎(chǔ)設(shè)施等功能區(qū)構(gòu)成。功能區(qū)的排布完全有利方便交通運(yùn)輸，有利儲藏，更便于交易與管理，必要的衛(wèi)生設(shè)備設(shè)于隱藏處。建材汽車市場占地面積44701平方米，總建筑面積43294平方米（一期），其中一樓部分為汽車銷售層，二、三層為建材市場部分。另外，市場內(nèi)設(shè)銀行、郵電、物流配送、物業(yè)及市場辦公管理，集商鋪營業(yè)、住宿、運(yùn)輸、服務(wù)、餐飲、娛樂等為一體。（二）、項(xiàng)目現(xiàn)狀概況1、地點(diǎn)與地理位置：慈溪市逍林鎮(zhèn)（慈溪汽車貿(mào)易市場：總面積500余畝）2、土地權(quán)屬類別及占地面積：國有出讓，商業(yè)用地，44701㎡（三）、項(xiàng)目建設(shè)條件：1、地形、地貌條件：地形平坦，視野開闊。2、周邊建筑物與環(huán)境條件：周邊有大型超市和住宅小區(qū)。3、城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求：該地塊已被列入《慈溪市城市總體規(guī)劃（2002-2020）》城市規(guī)劃區(qū)范圍。具體內(nèi)容為“以慈溪中心城市及毗鄰鎮(zhèn)為主體，包括城市水源地及保護(hù)區(qū)構(gòu)成城市規(guī)劃區(qū)。范圍包括中心城市、庵東、崇壽、勝山、橫河、逍林、匡堰及濱海四灶浦水庫周邊等區(qū)域，西至庵東、宗漢界，北至海涂線，南至翠屏山麓，東至樟新公路，包括規(guī)劃的杭州灣新區(qū)，總面積500平方公里?！?、交通條件：四周道路環(huán)繞，道路寬敞，且與城區(qū)連通方便快捷，完全可以滿足市場建設(shè)和發(fā)展要求。（四）、建址方案（附件：總平面圖）五、環(huán)保與節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)（1）、可能影響環(huán)境的因素：A、廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。B、固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要為生活垃圾。C、噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。（2）、環(huán)境保護(hù)防治措施：根據(jù)以上可能產(chǎn)生影響環(huán)境的因素，泥計劃采取以下措施：A、廢水防治措施：生活污水經(jīng)污水站處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管網(wǎng)。B、噪聲污染影響防治：=1\*GB3①、動力設(shè)備均有防震降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊；=2\*GB3②、動力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。C、固體廢棄物防治：本項(xiàng)目建成后每天排放的垃圾處理采用袋裝化，每天有專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)。D、施工噪聲防治提請建設(shè)單位和施工單位按照慈溪市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減到最少。2、節(jié)能建筑材料和設(shè)備選用原則上，考慮當(dāng)?shù)貧夂驐l件，采用合理的建筑體形和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能中空玻璃。選用低損耗節(jié)能變壓器；水泵選用節(jié)能產(chǎn)品；采用合理化的布線系統(tǒng)方案。3、勞動保護(hù)為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開關(guān)；變壓器設(shè)置IP20護(hù)罩；電纜橋架水平敷設(shè)不低于2.5米。垂直敷設(shè)時距地1.8米以下部分加金蓋板保護(hù)，配電線路均穿金屬保護(hù)，并良好接地；消防和重要機(jī)房內(nèi)設(shè)置事故照明。六、項(xiàng)目實(shí)施計劃與投資估算（1）項(xiàng)目實(shí)施計劃慈溪市建材汽車市場建設(shè)符合城市建設(shè)需要，也是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，有利于改變城市形象，提高城市品質(zhì)，屬于大投資，高回報的建設(shè)項(xiàng)目。計劃建設(shè)周期為一年，一年后即可投入使用。（2）投資估算擬建建材汽車市場預(yù)計投資總額為18923萬元，投資估算未考慮建設(shè)期利息（詳見下表）。寧波****有限限公司工程投資總概算算序號工程或費(fèi)用名稱建筑安裝工程費(fèi)（萬萬元）設(shè)備及安裝其他費(fèi)用（萬元）合計（萬萬元）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備注土建給排水電氣消防暖通小計計費(fèi)基數(shù)指標(biāo)（元元/m2）一建筑安裝工程4926.144636816116097110325074354290317331.1單體工程4381.94212021221609633663364290314771-5#樓4381.9421202122472747274290311021.2總圖工程544.202516639774774三通一平89.408989大面積塘渣回填178.881791794470140圍墻7.2577290250門衛(wèi)20.00112222道路、鋪裝面170.0017017017000100綠化78.677979983480給水141414170008消防3939391700023排水101010170006綜合布線4545451700026電力1201201201700071二設(shè)備安裝工程(電電梯)325325三設(shè)備、工器具費(fèi)用用四其他費(fèi)用11488114884.1建設(shè)用地費(fèi)10500105006715671644.2建設(shè)配套設(shè)施費(fèi)用用8787城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)配套費(fèi)供電工程貼費(fèi)供水設(shè)施增容費(fèi)排水設(shè)施使用費(fèi)綠化配套建設(shè)費(fèi)人防建設(shè)費(fèi)新型墻體材料專項(xiàng)項(xiàng)資金57574290313建筑工程特種消防防裝備費(fèi)白蟻防治費(fèi)1414429033散裝水泥費(fèi)1616432944雷電災(zāi)害防治費(fèi)電話、電視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)4.3建設(shè)管理費(fèi)用52952943294121建設(shè)單位管理費(fèi)21321371100.030房屋測量費(fèi)44432941建筑消防設(shè)施與電電氣檢測費(fèi)55432941.2消防質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)44432941施工圖審圖費(fèi)用44432941施工監(jiān)理費(fèi)858571100.012建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)44432940.900項(xiàng)目論證與勘察設(shè)設(shè)計費(fèi)16016071100.023科研試驗(yàn)費(fèi)引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備其其他費(fèi)工程保險費(fèi)生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)招商引資費(fèi)50504.4預(yù)備費(fèi)372372基本預(yù)備費(fèi)37237274350.050漲價預(yù)備費(fèi)4.5投資方向調(diào)節(jié)稅4.6借款利息4.7鋪底流動資金4.8其他費(fèi)用概算五項(xiàng)目投資189235.11、項(xiàng)目建設(shè)靜態(tài)總總投資189235.22、項(xiàng)目建設(shè)動態(tài)總總投資5.33、項(xiàng)目總投資18923七、資金籌措及效益分析（一）資金籌措及資金使用計劃項(xiàng)目建設(shè)總投資計劃為18923萬元，其中土地費(fèi)用為10500萬，其它投資（含建設(shè)投資）為8423萬。銀行貸款8000萬元，其它為自籌資金。（二）效益分析（1）營業(yè)收入建材汽車市場的營業(yè)收入來源于房屋的出租。本項(xiàng)目計劃第一年為市場開發(fā)期，采用不收租金占領(lǐng)市場，第二年為市場培育期，第三年以后為市場成熟期。計劃根據(jù)調(diào)查周邊臨近市場發(fā)展模式而定。以下采用的預(yù)測數(shù)據(jù)也根據(jù)調(diào)查周邊臨近市場而定。市場租金商鋪以建筑面積的80%計算，其它以建筑面積計算。以下數(shù)據(jù)為成熟期的數(shù)據(jù)，培育期為成熟期的80%。商鋪一層：60元/m2商鋪二層：40元/m2商鋪三層：40元/m2四層及以上：20元/m2銀行一層：80元/m2銀行二層：60元/m2銀行三層：40元/m2第一年營業(yè)收入：0萬元第二年營業(yè)收入：25246560*80%=20197248元第三年營業(yè)收入；25246560元（具體計算見下表）序號項(xiàng)目面積（㎡）單價（元/㎡）合價（元/年）1商鋪一層12269.660*1288341122商鋪二層1338840*1264262403商鋪三層10249.640*1249198084四層及以上966620*1223198405銀行一層127680*1212249606銀行二層120260*128654407銀行三層136740*12656160總計252465600（2）項(xiàng)目投資回收期Pt=T-1+[第（T-1）年的累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/第T年的凈現(xiàn)金流量]現(xiàn)金流量表項(xiàng)目123456789189230000000002019.722524.662524.662524.662524.662524.662524.662524.66