江蘇某房產(chǎn)開發(fā)項目可行性報告

目錄HYPERLINK\l"_Toc293236539"1前言1HYPERLINK\l"_Toc293236540"1.1項目背景4HYPERLINK\l"_Toc293236541"1.2項目建設(shè)的必要性5HYPERLINK\l"_Toc293236542"1.3業(yè)主情況簡介8HYPERLINK\l"_Toc293236543"1.4項目情況簡介9HYPERLINK\l"_Toc293236544"1.5項目編制依據(jù)9HYPERLINK\l"_Toc293236545"1.6項目編制范圍及報告編制原則10HYPERLINK\l"_Toc293236546"2市場需求預(yù)測12HYPERLINK\l"_Toc293236547"2.1市場定位12HYPERLINK\l"_Toc293236548"2.2目標市場的發(fā)展現(xiàn)狀12HYPERLINK\l"_Toc293236549"2.3阜寧房地產(chǎn)業(yè)的走勢預(yù)測23HYPERLINK\l"_Toc293236550"2.4本項目市場競爭優(yōu)勢24HYPERLINK\l"_Toc293236551"2.5市場分析結(jié)論28HYPERLINK\l"_Toc293236552"3建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容29HYPERLINK\l"_Toc293236553"3.1建設(shè)規(guī)模29HYPERLINK\l"_Toc293236554"3.2建設(shè)內(nèi)容29HYPERLINK\l"_Toc293236555"4項目建設(shè)條件31HYPERLINK\l"_Toc293236556"4.1項目建設(shè)條件概述31HYPERLINK\l"_Toc293236557"4.2建設(shè)地點區(qū)位條件32HYPERLINK\l"_Toc293236558"4.3交通運輸35HYPERLINK\l"_Toc293236559"4.4區(qū)域環(huán)境狀況35HYPERLINK\l"_Toc293236560"5工程技術(shù)方案36HYPERLINK\l"_Toc293236561"5.1總圖布置36HYPERLINK\l"_Toc293236562"5.2土建工程39HYPERLINK\l"_Toc293236563"5.3公用配套工程40HYPERLINK\l"_Toc293236564"6節(jié)能47HYPERLINK\l"_Toc293236565"6.1用能標準和節(jié)能規(guī)范47HYPERLINK\l"_Toc293236566"6.2能耗狀況和能耗指標分析48HYPERLINK\l"_Toc293236567"6.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析50HYPERLINK\l"_Toc293236568"7環(huán)境保護54HYPERLINK\l"_Toc293236569"7.1采用的環(huán)保標準54HYPERLINK\l"_Toc293236570"7.2環(huán)境影響初步分析54HYPERLINK\l"_Toc293236571"7.3施工期環(huán)境保護措施55HYPERLINK\l"_Toc293236572"7.4項目建成后環(huán)境保護措施56HYPERLINK\l"_Toc293236573"7.5環(huán)境影響分析結(jié)論及建議57HYPERLINK\l"_Toc293236574"8勞動安全58HYPERLINK\l"_Toc293236575"8.1設(shè)計依據(jù)58HYPERLINK\l"_Toc293236576"8.2施工期勞動安全58HYPERLINK\l"_Toc293236577"8.3項目建成后勞動安全59HYPERLINK\l"_Toc293236578"9組織機構(gòu)及勞動定員60HYPERLINK\l"_Toc293236579"9.1組織機構(gòu)60HYPERLINK\l"_Toc293236580"9.2勞動定員及培訓(xùn)60HYPERLINK\l"_Toc293236581"10項目實施進度62HYPERLINK\l"_Toc293236582"11投資估算與資金籌措63HYPERLINK\l"_Toc293236583"11.1固定資產(chǎn)投資總額估算63HYPERLINK\l"_Toc293236584"11.2資金籌措及投資計劃66HYPERLINK\l"_Toc293236585"12財務(wù)評價與分析67HYPERLINK\l"_Toc293236586"12.1總成本費用估算67HYPERLINK\l"_Toc293236587"12.2財務(wù)評價68HYPERLINK\l"_Toc293236618"13結(jié)論和建議70HYPERLINK\l"_Toc293236619"13.1結(jié)論70HYPERLINK\l"_Toc293236620"13.2建議711前言1.1項目背景江蘇省阜寧縣位于***下河地區(qū)，地處淮河入海尾閭，位于東經(jīng)119°27′—120°27′，北緯32°34′—34°28′，處于長江三角洲經(jīng)濟輻射圈，阜寧縣縣域面積1442平方公里，人口108萬，史載阜寧“阜明水秀，鄉(xiāng)坊稠密，土地肥沃，民灶輻湊，其淮東之藩屏”，素有江淮樂地之稱。近幾年來，新阜寧大放異彩，先后獲得全國糧食生產(chǎn)基地縣、全國肉類產(chǎn)量百強縣、全國科技工作先進縣、全國平原綠化先進縣、全國婦幼衛(wèi)生合作項目先進縣和江蘇省計劃生育合格縣、國防教育先進縣、稻田養(yǎng)殖示范縣、省級建筑之鄉(xiāng)等稱號。阜寧的房地產(chǎn)業(yè)起步于80年代初期，先后經(jīng)歷了1982-1996起步階段，1997-1999年全面推進階段，2000-2005年完善提高階段。特別是從1997年來的近10年時間，縣城的房地產(chǎn)建設(shè)先后投入資金高達20多億元，拆除各類建筑近300萬平方米。隨著地方經(jīng)濟社會的全面發(fā)展和新一輪城市建設(shè)的興起，尤其是當?shù)卣疀Q定在近二年內(nèi)在老縣城的南側(cè)建設(shè)一座新城區(qū)，阜寧縣的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭，城市建設(shè)出現(xiàn)空前的熱潮?？h城城區(qū)面積由1996年的6平方公里擴展到現(xiàn)在的約20平方公里，人口由原來的7萬人，猛增到目前的近20多萬人。江蘇阜寧已經(jīng)成為我國東都沿海重要的中心集鎮(zhèn)之一?！笆濉逼陂g，阜寧縣把做大城市作為富民強縣的第一載體，加快阜寧中心城市建設(shè)進程，構(gòu)建面向未來的城市構(gòu)架，高起點做好市區(qū)城市規(guī)劃，與城市經(jīng)濟互動發(fā)展，做優(yōu)城市功能，做美城市形象，做活城市經(jīng)營，為把阜寧建成我國東部沿海工商業(yè)的重要縣城和區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易中心，為“十一五”實現(xiàn)富民強縣、跨越發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。阜城鎮(zhèn)是阜寧縣的中心城鎮(zhèn)，集阜城的行政優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、文化優(yōu)勢的獨特條件，建設(shè)多個高起點、上規(guī)模的現(xiàn)化化住宅區(qū)是阜城發(fā)展的必然，政府的希望，百姓的需求。為了緊密配合阜寧城市快速發(fā)展的戰(zhàn)略，按照城市發(fā)展的總體規(guī)劃，阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在阜寧縣阜城鎮(zhèn)通榆北路東側(cè)地塊實施建設(shè)匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目。通過建設(shè)一個高品質(zhì)的住宅小區(qū)，美化阜城，進一步提高城市品味，提升阜寧形象，讓百姓安居樂業(yè)。本項目為匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目住宅樓項目建設(shè)項目。1.2項目建設(shè)的必要性1、“建設(shè)新阜寧，全面達小康”的需要阜寧是革命老區(qū)，由于歷史和地理的因素，和蘇南以及發(fā)達地區(qū)相比，經(jīng)濟發(fā)展還相對遲緩，城市基礎(chǔ)建設(shè)還較薄弱。要適應(yīng)全球經(jīng)濟發(fā)展的競爭格局，就必須將發(fā)展作為第一要素，把發(fā)展作為第一生產(chǎn)力。阜寧的經(jīng)濟要發(fā)展，就必須搭建好吸引外資的平臺，而強化城市基礎(chǔ)建設(shè)，建設(shè)美麗阜寧是其平臺的重要基礎(chǔ)。根據(jù)“十一五”期間阜寧縣城住房需求預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)縣城新增住房總需求為222萬平方米；建設(shè)經(jīng)濟適用住房20萬平方米，其中廉租房1.5萬平方米；建設(shè)商品住房建筑面積170萬平方米。為此，阜寧縣委、縣政府提出了近幾年縣城建設(shè)的主要目標：人均道路面積約15平方米；人均綠化面積約2.5平方米；人均居住面積約21.5平方米；公共休閑運動場所面積人均約2平方米；文化娛樂場所人均約1平方米。本項目建設(shè)是全面落實“建設(shè)新阜寧、全面達小康”的重要舉措，對于改善居民居住條件、提高居民生活水平有積極的意義。2、滿足消費者的需要滿足消費者的需要，是市場經(jīng)濟的目標。隨著人們生活節(jié)奏的加快，在同等價格情況下，能夠買到稱心如意的商品是消費者的追求，特別是像住宅這樣的高檔商品；同時一般消費者由于對各類住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量指標和價格等信息了解不夠充分，往往造成消費行為的猶疑謹慎。匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目住宅樓項目的建設(shè)，以其住宅的豐富性和價格的可選擇性，吸引消費者的眼球，滿足不同層次消費者的需求。3、符合阜寧經(jīng)濟發(fā)展的要求近年來，阜寧經(jīng)濟發(fā)展迅猛，隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快和規(guī)劃開發(fā)區(qū)面積的不斷擴大，目前已形成了機械、紡織、食品、化工、新型材料等門類比較齊全的工業(yè)體系，工業(yè)主體經(jīng)濟地位已牢固確立，實現(xiàn)了從工業(yè)化初期向工業(yè)化中期的歷史性飛躍。本建設(shè)項目和阜寧的其它房地產(chǎn)建設(shè)項目，必將帶動阜寧其它產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，實現(xiàn)與第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展良性互動的局面。4、有利于推動城市現(xiàn)代化建設(shè)進程。近年來，阜寧縣城的城市建設(shè)速度較快，城市功能顯著增強，其面貌發(fā)生可喜的變化。公用事業(yè)的發(fā)展在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，逐步步入了科學(xué)化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。但是與現(xiàn)代化城市的要求仍然有相當大的差距，城市建設(shè)的任務(wù)依然相當繁重。通過本項目的實施，可進一步加大商品房的開發(fā)力度，通過建設(shè)一批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、配套設(shè)施完備的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，將加快推動阜寧縣城市現(xiàn)代化建設(shè)的進程。5、有利于增強企業(yè)的綜合實力阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要在激烈的市場競爭中，站穩(wěn)腳跟，保持后勁，取得發(fā)展，就必須苦練內(nèi)功，夯實基礎(chǔ)，必須審時度勢，搶占商機，開拓市場。開發(fā)實施匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目，正順應(yīng)了企業(yè)發(fā)展的要求。本項目的建設(shè)，必將進一步提高阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)市場知名度，有利于進一步增強企業(yè)的綜合競爭實力。本項目起點較高、定位超前，并按照阜寧縣政府“十一五”規(guī)劃的要求，與阜寧建設(shè)城市的宏偉目標相呼應(yīng)。阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將以全新的管理理念，利用現(xiàn)代科技手段提供的綜合性平臺，進一步提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，因此本項目建設(shè)，將成為阜寧住宅小區(qū)建設(shè)的又一個典范。1.3業(yè)主情況簡介公司名稱：阜寧***置業(yè)有限公司公司地址：法定代表人：***項目負責(zé)人：***郵編：阜寧***置業(yè)有限公司（以下簡稱***置業(yè)）于2011年3月14日成立，注冊資金800萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。***置業(yè)實行董事長負責(zé)制，按照精煉、高效的原則，設(shè)有銷售部、工程管理部、財務(wù)部、辦公室、造價審核中心等職能部門。***置業(yè)有限公司擁有工民建、給排水、電氣、人防、經(jīng)濟管理、財務(wù)等各類專業(yè)人才，是一支具有豐富的實踐經(jīng)驗、扎實的理論基礎(chǔ)、過硬的協(xié)調(diào)能力、規(guī)范的工作程序、優(yōu)異服務(wù)質(zhì)量的專業(yè)團隊，公司本著“人和、誠信、恒基、勤業(yè)”的企業(yè)精神，堅持以市場為導(dǎo)向，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以客戶至上為宗旨，夯實企業(yè)基礎(chǔ)，鑄造企業(yè)品牌，推進企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、長遠發(fā)展。1.4項目情況簡介為切實加快阜城鎮(zhèn)改造步伐，改善阜城投資環(huán)境，進一步提高新阜城形象，根據(jù)體發(fā)展規(guī)劃要求，***置業(yè)有限公司擬在阜城鎮(zhèn)通榆北路東側(cè)地塊實施匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目。***置業(yè)有限公司通過市場競拍方式取得阜城鎮(zhèn)通榆北路東側(cè)地塊7411.2平方米的土地使用權(quán)，已經(jīng)和阜寧縣國土資源局簽定了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。由***置業(yè)有限公司承建的匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目，地處阜城鎮(zhèn)阜城通榆北路東側(cè)地塊，北至阜寧縣東方汽車修理有限公司，南至道路，西至通榆北路，東至阜寧縣特殊教育學(xué)校，總占地面積為7411.2平方米，共建設(shè)4幢普通商品樓住宅樓（六層）。可居住近116戶，371人口。本項目名稱為匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目。本期工程用地面積7411.2平方米，總建筑面積為13340.16平方米。1.5項目編制依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、項目所在地宗地圖；3、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點；4、阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的相關(guān)資料；5、鹽城佳文投資咨詢有限公司與阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的《技術(shù)咨詢合同書》。1.6項目編制范圍及報告編制原則1.6.1本可行性研究報告的編制范圍如下：本報告主要對阜寧***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建項目匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目住宅樓項目的建設(shè)條件、投資必要性、工程建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟效益等諸方面可行性作出分析。研究范圍包括：1、項目建設(shè)背景及必要性；2、市場需求分析；3、項目建設(shè)規(guī)模與功能設(shè)計；4、工程建設(shè)方案；5、環(huán)境保護措施；6、投資估算及經(jīng)濟評價。1.6.2編制原則可行性研究報告的編制原則是：1、必須體現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟政策和可持續(xù)發(fā)展的要求，堅持“客觀、公正、科學(xué)、可靠”的原則，真實全面地反映項目的有利和不利因素，為國家有關(guān)部門核準項目提供可靠的依據(jù)。2、可行性研究報告是建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，是投資建設(shè)決策的重要依據(jù)和基礎(chǔ)?？尚行匝芯繄蟾姹仨殱M足國家有關(guān)法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)部門對于編制可行性研究報告的內(nèi)容和深度規(guī)定的要求。3、貫徹“經(jīng)營可靠、技術(shù)先進、節(jié)省投資、安全環(huán)?！钡闹笇?dǎo)思想，認真研究項目建設(shè)條件，通過多方案比較，提出供業(yè)主選擇的建設(shè)方案，為業(yè)主選擇適宜的工程方案提供依據(jù)。4、貫徹執(zhí)行國家對環(huán)保、勞動安全、節(jié)能、衛(wèi)生、消防等方面的有關(guān)規(guī)定和標準，做到“三同時”。5、在滿足用戶要求的前提下，結(jié)合本項目的技術(shù)條件提出優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計等措施，降低土建工程造價的初步設(shè)想。6、盡量利用社會協(xié)作條件和公司管理優(yōu)勢，減少項目建設(shè)過程中的重復(fù)建設(shè)，最大限度地降低成本，提高經(jīng)濟效益。2市場需求預(yù)測2.1市場定位1、建設(shè)項目定位：本項目建設(shè)將轉(zhuǎn)變單純的“求大求豪華”的觀念，確立理性務(wù)實的開發(fā)思路，加強戶型組合、戶內(nèi)空間、結(jié)構(gòu)造型等方面的設(shè)計，努力構(gòu)筑一個設(shè)計先進、功能齊全、設(shè)施完善、管理先進的綜合性住宅示范小區(qū)。2、銷售市場定位：通過對阜城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民及周邊地區(qū)居民購房意愿等多項指標的分析以及本項目建設(shè)的地理位置的綜合細分，從中提煉出匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)項目住宅樓項目建設(shè)項目的主要客戶群：（1）目標區(qū)域：阜城及阜城周邊地區(qū)的城鄉(xiāng)居民。（2）隱性客戶群：鹽城、蘇南、浙江等地的投資客商；國內(nèi)其它城市商業(yè)投資者；區(qū)縣經(jīng)商戶投資者。（3）顯性客戶群：大、中專畢業(yè)生、部隊轉(zhuǎn)業(yè)軍人。2.2目標市場的發(fā)展現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)。由于投資周期長、風(fēng)險大、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、相對滯后等因素的制約，房地產(chǎn)業(yè)又有其特殊性。房地產(chǎn)歷來是政治風(fēng)云、國家政策的測量器，政策波動、政治動蕩、世界格局的變化都會對其產(chǎn)生影響；它又是國民經(jīng)濟的晴雨表，經(jīng)濟高漲，房地產(chǎn)會發(fā)展迅猛；經(jīng)濟受阻或下滑，房地產(chǎn)也會發(fā)展遲緩。自1979年中國房地產(chǎn)業(yè)形成至今，其發(fā)展過程大致經(jīng)歷了兩個階段、五個周期。1、1979年－1985年起步周期這是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個階段的第一個周期。房地產(chǎn)業(yè)的周期一般為4—6年，周期內(nèi)也有峰頭—回落—波谷—高漲幾種現(xiàn)象。這個周期中最高點是1983年，最低點是1985年。出現(xiàn)1983年的“峰頭”現(xiàn)象，與當時先后出臺的一系列政策法規(guī)有關(guān)。1982年，憲法正式明確規(guī)定城市的土地歸國有，城市土地的國有化，解決了城市土地各種所有制并存的局面，為統(tǒng)一土地歸口管理和實行城市土地的優(yōu)化配置提供了條件。從這一年開始，政府先后制定和頒布了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其服務(wù)等一系列法律、法規(guī)400多個，初步形成了從中央到地方的房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了法律、政策依據(jù)、這標志著作為新興的房地產(chǎn)業(yè)的真正起步。1985年的波谷是房地產(chǎn)業(yè)的一個自然現(xiàn)象，因為在房地產(chǎn)整個運作過程中有資金籌備、市場調(diào)研、戶型設(shè)計、建筑施工等眾多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的相互銜接有一個時段，反映到整體上來，表現(xiàn)就如同人的呼吸一樣，“呼”的時候就“高”，“吸”的時候就“低”。2、1985年－1991年復(fù)蘇周期我國房地業(yè)發(fā)展的第一個階段的第二個周期。這個周期內(nèi)1986年為最高點，1991年為最低點。這一周期的房地產(chǎn)的走勢依然受國際、國內(nèi)世界格局和政治動蕩的影響較大。東歐巨變、蘇聯(lián)解體以及國內(nèi)政治事件的發(fā)生，不可能不影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。所以這一周期的走勢依然不強，到了1989年以后的1991年甚至跌到了十年間的最低點。3、1991年－1996年第一個高速發(fā)展周期從1991年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)進入第二個階段的第一個周期。連續(xù)6年一個整周期都沒有下跌，這在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上是從來沒有經(jīng)歷過的，其原因也是多方面的：90年代初，鄧小平南巡講話和黨的十四大作出關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制的重大決策后，房地產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展的時期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體制、運行機制和政策框架初步形成，房地產(chǎn)業(yè)以“新興產(chǎn)業(yè)”（國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中的提法）的姿態(tài)出現(xiàn)，并已經(jīng)按照產(chǎn)業(yè)分工履行著社會職責(zé)，為我國社會和經(jīng)濟的發(fā)展作出了貢獻。進入90年代以來，我國經(jīng)濟連年高速增長，增幅都達7％以上。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，支撐點也多，高速增長的經(jīng)濟速度帶動了與房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)的發(fā)展，而政府出臺的一系列政策也同時支撐了房地產(chǎn)業(yè)的提升。1992年是我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展中最值得稱道的一年，具體表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)開發(fā)量高速增長。年房地產(chǎn)開發(fā)投資額732億元，比1991年增長117%；開發(fā)面積2.334萬公頃，增長175%；施工商品房1.9億平方米，增長57%。二是房地產(chǎn)交易活躍，房地產(chǎn)商品化程度有較大幅度提高。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的利潤和納稅額較1991年增長102.4%。四是城市住宅竣工面積達1.6億平方米，創(chuàng)出了歷史最高水平。4、1996年－2001年調(diào)整周期這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二個階段的第二個周期。在1992至1993年上半年房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)一些違背市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)象。諸如盲目大量批地，造成土地資源浪費和大量農(nóng)田的流失；炒賣房地產(chǎn)牟取暴利的存在，誘發(fā)資金不適當?shù)亓飨蚍康禺a(chǎn)，助長了金融秩序的混亂；房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，加劇了“瓶頸”行業(yè)的緊張，拉動著建筑材料等生產(chǎn)資料價格的上漲，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場價格不合理的上升等等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶有“泡沫”性質(zhì)的虛假繁榮。1993年6月，國家及時對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，重點是調(diào)控開發(fā)規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)收益分配，清理整理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，最高時期全國共有房地產(chǎn)企業(yè)22287家，平均資產(chǎn)不足1000萬元，具有一級資質(zhì)的只有1.44%，二級資質(zhì)占12.9%。由此可見我國房地產(chǎn)的整體素質(zhì)亟待提高。我國房地產(chǎn)業(yè)從1992年高速發(fā)展，到1997年跌入低谷，再進入1998年、1999年低水平波動，已有7年時間。隨著市場機制的逐步建立、競爭環(huán)境的日益改善，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行質(zhì)量不斷提高。5、2001年以后第二個高速發(fā)展周期2001年以后中國房地產(chǎn)進入了第三個階段第一個周期，并步入了“相對成熟”的發(fā)展階段。通過以上分析可以得知，每一個“波谷”之后就會有一個“高漲”期，這種“高漲”又會隨著當時的政治、經(jīng)濟、國際、國內(nèi)、宏觀、微觀等因素而有所變化；有時表現(xiàn)得“疲軟”后勁不足（1985－1986年），有時表現(xiàn)得“堅挺”持續(xù)上揚（1991－1996年）。2001年以后房地產(chǎn)走勢經(jīng)過幾年的相對平穩(wěn)的發(fā)展時期后，應(yīng)該是一個高漲期，而這個高漲期由于受拉力、撐力、還有自身的“浮力”三種合力的作用，又會表現(xiàn)的十分“堅挺”，持續(xù)的時間可能比第一次高速發(fā)展周期還要長。所謂的“拉力”主要表現(xiàn)在：中國經(jīng)濟今年的上半年一直保持著7.8%的高速增長；城鎮(zhèn)居民人均收入，2000年已達到6280元；城市化進程加快，到2010年城鎮(zhèn)人口將自然增長5000萬人，農(nóng)村涌入城市人口1.1億人，城鎮(zhèn)人口總數(shù)將達到6.36億人，如達到人均居住面積12平方米。共需新增加住房33.48億平方米。所謂的“撐力”具體表現(xiàn)在：2008年奧運會在中國的舉辦，將進一步擴大我國的內(nèi)需，加大房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)量。隨著中國加入WTO，國外有實力的房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)的介入，必將刺激我國房地產(chǎn)業(yè)邁向更高的臺階。在金融方面我國一直實行的是“低利率”政策，支持個人購房抵押貸款為重點的政策。所謂的“浮力”，是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)過二十幾年的風(fēng)雨歷程，逐步從不規(guī)范到規(guī)范，從不成熟到成熟。中國房地產(chǎn)業(yè)職責(zé)逐漸細分化，管理逐漸科學(xué)化，產(chǎn)業(yè)逐漸整合化（房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)的整合是一種發(fā)展趨勢），開發(fā)逐漸現(xiàn)代化。房地產(chǎn)業(yè)這種整體素質(zhì)的提高，必然會對自身的發(fā)展產(chǎn)生一種巨大的“浮力”。從以上房地產(chǎn)周期的分析中，從三種“合力”的判斷上，我們完全有理由相信：在未來的七八年間，中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正進入到一個新的景氣發(fā)展周期，上升空間將會十分巨大，開發(fā)質(zhì)量將會極大提高，在帶給消費者更好樓盤的同時，也必定會帶動其他產(chǎn)業(yè)躍上一個新的臺階。當前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢分析我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和周期，不難看出，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力之源主要是：1、國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7%，高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)村人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。2、體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。3、與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀80年代以來在市場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。盡管我國當前新一輪房地產(chǎn)市場高潮有著良好的市場基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程。但是，市場規(guī)律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是存在著問題的。目前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大；2、商品房價格上漲過快，2004年以來，中國內(nèi)地房價不斷上揚，全年房價上漲價14.4%，2005年一季度又同比上升12.5%，在經(jīng)濟發(fā)達的上海，市、郊區(qū)住宅均價超過了每平方米一萬元；3、商品房結(jié)構(gòu)不合理；4、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂；5、90平方米以下的中小戶型市場供應(yīng)量偏少。正確認識當前房地產(chǎn)市場形勢，及時解決出現(xiàn)的突出問題，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。為此，國務(wù)院于2005年4月27日召開會議，提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取了以下八項措施：一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導(dǎo)價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責(zé)任制管理。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度，加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。為全面落實國務(wù)院會議精神，2005年5月13日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。該《意見》被稱為“八條鐵規(guī)”，針對目前房市投資過旺、漲幅過快等病癥，打出的一組精確的組合拳。各地、各部門認真真貫徹落實“八條鐵規(guī)”和《國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建建設(shè)部等部門門關(guān)于調(diào)整住住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定住房價價格意見的通通知》（國辦辦發(fā)[2005]37號），國家發(fā)發(fā)改委日前發(fā)發(fā)布的一份報報告顯示，2007年1-11月，全國房房地產(chǎn)市場運運行呈現(xiàn)市場場需求旺盛、以以住房為主的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增速繼繼續(xù)加快和房房價漲幅較高高三大特點。數(shù)據(jù)顯示，20110年，全國房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)完成土地地購置面積4.10億平方米，比比上年增長28.4%，土地購置置費9992億元，增長65.9%。同期，全全國房地產(chǎn)開開發(fā)投資增速速顯著。2010年，全國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資48267億元，比上上年增長33.2%，其中，商商品住宅投資資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的比重為70.5%。12月當月，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資5570億元，增長12.0%。12月當月，房屋新開開工面積1.86億平方米，同同比下降1.1%；房屋竣工工面積2.75億平方米，下下降3.4%，其中，住住宅竣工面積積2.19億平方米，下下降4.5%；土地購置置面積4889萬平方米，增增長1.5%，土地購置置費1061億元，增長5.8%。按照國務(wù)院的文件件精神和國家家建設(shè)部的總總體部署，今今后我國房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展趨勢是：：建立符合我我國國情的住住房建設(shè)和消消費模式是必必須長期堅持持的方針。我我國人口眾多多，土地、能能源、資源都都很緊張，人人均占有量極極低，而城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化快速發(fā)展展和人民生活活改善帶來了了較大的住房房需求，這就就決定了我國國不能占用大大量土地、消消耗大量鋼材材、淡水和能能源建設(shè)住宅宅，消費模式式不能維持現(xiàn)現(xiàn)狀。必須堅堅定不移地調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)現(xiàn)90平方米以下住住房占70%以上的目標標；必須立足足于我國人多多地少的國情情思考住宅建建設(shè)模式問題題；必須扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近幾年來990平方米以下套套型供應(yīng)量占占比不足20%的現(xiàn)實狀況況；必須考慮慮大多數(shù)群眾眾實際居住水水平和改善住住房需求的支支付能力；必必須制止部分分企業(yè)追逐自自身商業(yè)利益益，惡意炒作作哄抬房價的的行為。要建建立合理的住住房建設(shè)模式式，通過精心心設(shè)計和產(chǎn)業(yè)業(yè)化生產(chǎn)，提提供“面積不大功功能全，造價價不高品質(zhì)優(yōu)優(yōu)，占地不多多環(huán)境美”的住宅，注注重舊房的有有機更新和節(jié)節(jié)能改造。我我國正處于并并將長期處于于社會主義初初級階段，群群眾居住條件件的改善是一一個長期的過過程，需要多多方努力。要要立足當前，著著眼長遠，優(yōu)優(yōu)先滿足群眾眾的基本住房房需求，引導(dǎo)導(dǎo)居民梯度改改善居住條件件。要引導(dǎo)合合理的住房消消費，通過不不斷完善金融融稅收政策，支支持合理消費費，遏制不顧顧資源環(huán)境的的盲目消費。積積極發(fā)展二手手房市場和租租賃市場，引引導(dǎo)居民適度度、梯次消費費。就是對先先富起來的人人群，也要發(fā)發(fā)揚中華民族族勤儉節(jié)約的的傳統(tǒng)，倡導(dǎo)導(dǎo)合理消費，承承擔(dān)起社會責(zé)責(zé)任。要建立立合理的價格格形成機制，根根據(jù)資源稀缺缺狀況、區(qū)域域和城市經(jīng)濟濟社會發(fā)展水水平、居民家家庭資產(chǎn)狀況況和實際收入入水平等，采采取綜合措施施，調(diào)節(jié)市場場供求關(guān)系，形形成適合本地地區(qū)（城市）居居民改善住房房條件的合理理價格，使住住房銷售價格格和租金水平平與多數(shù)家庭庭的支付能力力基本適應(yīng)。綜上所述，通過關(guān)注注房地產(chǎn)市場場的發(fā)展趨勢勢與風(fēng)險動態(tài)態(tài)，因為這直直接關(guān)系到住住房金融的經(jīng)經(jīng)營取向，同同時也是優(yōu)化化信貸資源配配置，引導(dǎo)房房地產(chǎn)業(yè)及房房地產(chǎn)金融持持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展展的前提與基基礎(chǔ)?？傊恢灰康禺a(chǎn)企企業(yè)抓住機遇遇，發(fā)揮優(yōu)勢勢，化解弱勢勢，主動迎接接挑戰(zhàn)，將負負面影響減少少到最低限度度，建立符合合我國國情的的住房建設(shè)和和消費模式，房房地產(chǎn)業(yè)必將將走向成熟，持持續(xù)健康地向向前發(fā)展。2.3阜寧房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的走勢預(yù)預(yù)測隨著政府宏觀調(diào)控控能力的控制制，國家對經(jīng)經(jīng)濟欠發(fā)達地地區(qū)推行了一一系列的措施施，對阜寧縣縣的經(jīng)濟發(fā)展展提供了良好好的機遇。在阜寧縣委委、縣政府的的正確領(lǐng)導(dǎo)下下，阜寧縣的的社會經(jīng)濟呈呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)發(fā)展的勢頭，這這對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展提供了良好好的商機。根根據(jù)政府規(guī)劃劃，阜寧縣將將徹底改變半半邊城的歷史史，新的阜寧寧城將以射陽陽河為中心軸軸線，兩邊對對稱發(fā)展。按按這一規(guī)劃要要求，阜寧縣縣城將要新增增幾百萬平方方米的各類建筑。從從以下幾個方方面可以預(yù)測測，未來幾年年在阜寧投資資房地產(chǎn)的前前景是十分廣廣闊的。1、政府機關(guān)的大部部分部門將遷遷到新區(qū)辦公公；2、阜寧中學(xué)新校區(qū)區(qū)已于2006年秋學(xué)期開開始正式投入入使用；3、阜寧老城區(qū)的拆遷遷改造，新區(qū)區(qū)商貿(mào)中心和和裝飾城的興興建；4、縣體育中心的興興建；5、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和化化工園區(qū)的繼繼續(xù)擴大；6、每年有大量的農(nóng)農(nóng)民進城務(wù)工工、經(jīng)商，以以及數(shù)量可觀觀的大中專畢畢業(yè)生和部隊隊轉(zhuǎn)業(yè)干部回回城工作和生生活。通過預(yù)測，在今后后較長的一段段時間內(nèi)，阜阜寧縣城每年年約需3000套左右的住住宅用房才能能滿足市場需需求。隨著人人們生活水平平的不斷提高高和土地價格格的變動，房房地產(chǎn)價格將將會繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)出堅挺的發(fā)發(fā)展趨勢，阜阜寧的房地產(chǎn)產(chǎn)市場存在著著巨大的發(fā)展展?jié)摿屠麧櫇櫩臻g。2.4本項目市市場競爭優(yōu)勢勢1、優(yōu)越的地理環(huán)境境本項目選址阜城鎮(zhèn)通通榆北路東側(cè)側(cè)地塊，北至至阜寧縣東方方汽車修理有有限公司，南南至道路，西至通榆北北路，東至阜寧縣縣特殊教育學(xué)學(xué)校。項目地地段所處區(qū)域域，從局部看看是阜城鎮(zhèn)的發(fā)展重點點區(qū)域，阜城城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃集聚聚點；從全局看，阜寧是全國國有名的歷史史文化名城，也也是國家在蘇蘇北地區(qū)重點點發(fā)展的區(qū)域域中心城市，有有著南靠上海海、浙江，北北聯(lián)山東，東東臨黃海的良良好的地理環(huán)環(huán)境，是經(jīng)濟濟的戰(zhàn)略要地地。2、良好的交通條件件，為人們出出行、旅游、經(jīng)商等等提供了極大大的便利。（1）港口：鹽城的大豐港是江江蘇中部沿海海唯一的深水水良港，二個個萬噸級泊位位已建成，5萬噸級二個個泊位已開工工建設(shè)。它距距上海港2660公里，連云港港150公里，既是上上海國際航運運中心的輔助助港口，又是是面對韓國進進出口貨物的的專用港口。2005年經(jīng)國家批準，已成為國家一類口岸，并開通日本、韓國、香港、上海等國際和地區(qū)的班輪。（2）鐵路：境內(nèi)的新長鐵路、北北與隴海線相相接，南與滬滬寧、宣杭線線相連，鹽城城設(shè)有客運站站、貨運站和和機務(wù)段，阜阜寧境內(nèi)設(shè)有有站臺，已開開通直達蘭州州、哈爾濱、成成都等地的班班車。（3）空港：鹽城民航站，已成成為直航國外外的國際機場場，現(xiàn)已開通通直達韓國首首爾的國際航航班及到達北北京、廣州等等國內(nèi)航班。（4）公路：距離阜寧縣城約88公里，項目西西側(cè)1.5公里為231省道，北距329省道約2公里，東側(cè)為204國道，交通通環(huán)境優(yōu)越，連通沿海省區(qū)的同三高速（現(xiàn)為鹽通高速）的長江大橋已建成通車，現(xiàn)在到上海的時間僅為三小時車程。（5）內(nèi)河航運資源豐豐富主要河流通榆河、串串場河、射陽陽河具有500噸以上的通通航能力，并并直通京杭大大運河，連接接國內(nèi)各大內(nèi)內(nèi)河航運碼頭頭。（6）旅游資源豐富阜寧縣旅游資源獨獨特。阜寧基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)的重大突破破，激活了旅游游經(jīng)濟。該縣縣把旅游業(yè)放放到優(yōu)先發(fā)展展的位置，著意培植成成新的經(jīng)濟增增長點，以“兩線”、“三路”、“四大景區(qū)”為主要依托，建建設(shè)一個集旅旅游觀光、旅旅游度假、旅旅游購物為一一體的旅游網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)?！皟删€”即一條愛國國主義教育游游覽專線，主主要是縣烈士士陵園、停翅翅港新四軍軍軍部舊址、蘆蘆蒲烈士紀念念塔等；一條條宗教勝地觀觀光路線，主主要是興國寺寺、淮東古寺寺、馬躲寺等等。“三路”指射陽河、通通榆河、蘇北北灌溉總渠三三條水上游路路?！八拇缶皡^(qū)”即縣城綜合合旅游區(qū)，主主要是射陽河河風(fēng)景帶、城城中游園區(qū)、人人民廣場等；；縣境西南的的馬家蕩水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)；古古黃河故道萬萬畝桃花園風(fēng)風(fēng)景區(qū)，公興興千畝水上垂垂釣中心和溝溝墩白水塘水水上游樂區(qū)等等。3、阜寧經(jīng)濟的快速速發(fā)展和人民民生活水平的的不斷提高2008年，阜寧寧縣的國內(nèi)生生產(chǎn)總值已達達139億元，人人均已達1000美元，人民民生活水平接接近中等收入入國家的水平平。特別是近近年來，阜寧寧財政收入的的增長幅度正正隨著經(jīng)濟的的快速發(fā)展而而不斷上升，使使政府有能力力加大對基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的投入入力度，投資資環(huán)境不斷優(yōu)優(yōu)化，也為匯匯錦苑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目住住宅樓項目的的建設(shè)提供了較好好的外部環(huán)境境。4、服務(wù)優(yōu)勢本項目建設(shè)，所有有公用設(shè)施及及通訊、供電電、給排水、有有線電視等配配套設(shè)施全部部一次到位，并并同時進行綠綠化建設(shè)，綠綠化率達400%，積極營造造整潔優(yōu)美的的居住條件，在在建設(shè)布局和和房屋建設(shè)中中追求新穎、合合理、環(huán)保和和時尚，服務(wù)務(wù)設(shè)施配套齊齊全。5、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢本項目開發(fā)的住宅宅商品房平均均建筑面積為為85平方米，滿足90平方米以下小戶型住房占占到70%的要求，可以以充分滿足廣廣大中低收入入、工薪階層層等居民的住住房需求。6、價格優(yōu)勢本項目建設(shè)在充分分考慮阜城城鎮(zhèn)居民民社會購買能能力以及消費費習(xí)慣和消費費心理的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在優(yōu)化化建筑結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計的同時，以以低于同類商商住房的水平平合理確定銷銷售價格。2.5市場分析析結(jié)論形成商機的最基本本條件是購物物環(huán)境、區(qū)位位條件、人氣氣指數(shù)、輻射射半徑、區(qū)域域收入狀況及及消費水平。從從以上分析可可以看出，在在阜城鎮(zhèn)通榆榆北路東側(cè)地地塊實施匯錦苑房房地產(chǎn)開發(fā)項項目住宅樓項項目建設(shè)項目的條件已經(jīng)形成成。項目的建設(shè)設(shè)不僅符合國國家的產(chǎn)業(yè)政政策和阜寧縣縣的發(fā)展規(guī)劃劃，而且市場前景看好好。***置業(yè)有有限公司憑借借先進的管理理經(jīng)營理念以及及優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)必將將贏得更大的的市場競爭優(yōu)優(yōu)勢。3建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)內(nèi)容3.1建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模的選擇將將影響建設(shè)投資、市市場銷售及其其他技術(shù)經(jīng)濟濟指標。因此此，必須按一一定的經(jīng)濟規(guī)規(guī)模進行選擇擇。從預(yù)測未未來市場需求求、企業(yè)資金金籌措能力以以及營運成本本、市場競爭爭等考慮，本本項目建設(shè)規(guī)規(guī)模如下：***置業(yè)有限公公司借鑒國內(nèi)外商品房房開發(fā)的成功功經(jīng)驗，將以構(gòu)造和諧諧社區(qū)、生態(tài)態(tài)社區(qū)為主題題，人文地理理景觀于其中中，緊緊依托托阜寧人文環(huán)境境和地區(qū)經(jīng)濟濟的發(fā)展優(yōu)勢勢，合力構(gòu)筑筑一個管理先先進、功能完完善的生態(tài)型型住宅新區(qū)。匯錦苑房地地產(chǎn)開發(fā)項目目住宅樓項目目用地74111.20平方方米，新建住住宅樓4幢，建筑總總面積133340.100平方米，項目總投資資3930..12萬元。3.2建設(shè)內(nèi)容匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目住宅樓樓項目住宅建建設(shè)根據(jù)住宅宅區(qū)的建筑特特點，擬建普通商品品住宅樓4幢，其總平面面規(guī)劃方案已已經(jīng)得到阜寧寧規(guī)劃局批準準同意。項目擬建設(shè)面面積為133340.100平方米，其其中住宅125822.10平方米，商商業(yè)558.000平方米，公公共用房200.000平方米。采用用框架結(jié)構(gòu)。匯錦苑房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目住宅樓樓項目建設(shè)項項目的樓群間距、日日光照間距根根據(jù)國家標準準進行設(shè)計，居住日照間間距為1.38hh。整個小區(qū)建筑筑總體上排布方方正、規(guī)則。同時項目區(qū)內(nèi)內(nèi)還預(yù)留出一定面面積的綠化空空間和機動車車停車位。本項目建筑總面積積合計134440.1平方方米，本項目建設(shè)設(shè)的配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施同步建建設(shè)。本項目建設(shè)初定于于2011年10月動工興興建，2012年11月竣工。項項目建設(shè)期一一年。本項目側(cè)重建設(shè)以以人為本的新新型健康住宅宅理念；小區(qū)區(qū)為封閉式，設(shè)有有綠地草坪、廣廣場；實行無桿化管管線預(yù)埋，24小時電子監(jiān)監(jiān)控，數(shù)字寬寬帶等智能化化管網(wǎng)均接駁駁到戶。項目建成后，整個個住宅區(qū)建筑筑群設(shè)施完善善，功能齊全，綠綠樹青草，鳥鳥語花香，適適宜的人居環(huán)環(huán)境為阜寧城城區(qū)增加又一一道靚麗的風(fēng)風(fēng)景線，并將將成為阜寧商商品住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)的新樣樣本。4項目建設(shè)條件4.1項目建設(shè)設(shè)條件概述1、項目建設(shè)符合國國家產(chǎn)業(yè)政策策本項目建設(shè)符合國家家產(chǎn)業(yè)政策。2003年8月30號，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)關(guān)于促進房地地產(chǎn)業(yè)健康持持續(xù)發(fā)展的通知》，該《通知知》貫穿了以以下指導(dǎo)思想想：一是堅持持市場化取向向，通過深化化改革，不斷斷消除影響居居民住房消費費的體制性和和政策性障礙礙，培育住房房消費，完善善房地產(chǎn)市場場體系，進一一步發(fā)揮市場場機制在資源源配置中的基基礎(chǔ)性作用；；二是以有效效需求為導(dǎo)向向，立足于調(diào)調(diào)整商品房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提提高住房質(zhì)量量，滿足不同同收入家庭，重重點是中低收收入家庭的住住房需求；三三是針對發(fā)展展中出現(xiàn)的問問題，切實加加強宏觀調(diào)控控和市場監(jiān)管管；四是強化化政府的住房房保障功能，保保證城鎮(zhèn)居民民基本住房需需要；五是堅堅持在國家統(tǒng)統(tǒng)一政策指導(dǎo)導(dǎo)下，各地區(qū)區(qū)因地制宜，分分別決策，使使房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟濟和社會發(fā)展相適應(yīng)應(yīng)。2、項目建設(shè)符合阜阜寧城市建設(shè)設(shè)總體規(guī)劃要要求本項目建設(shè)符合阜寧寧縣城市建設(shè)總總體規(guī)劃要求求，并且隨著阜寧城市建設(shè)設(shè)的不斷拓展，本項目目的建設(shè)將有利于阜城新老城區(qū)區(qū)之間實現(xiàn)合合理的空間整整合而使之融融為一體。3、項目土地條件概概述本項目建設(shè)方阜寧寧***置業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司已于2011年3月7日與阜寧縣縣國土資源局局簽訂了《國國有建設(shè)用地地使用權(quán)出讓讓合同》，取取得了該宗土土地的使用權(quán)權(quán)，用途為：：住宅用地。按合同規(guī)定定交納了土地地出讓金1437..00萬元。該地塊塊為居住、商商業(yè)用地，出出讓年限為70年，批發(fā)零零售年限為40年。4、項目建設(shè)力量條條件概述建設(shè)方***置業(yè)業(yè)有限公司擁擁有一支專業(yè)業(yè)齊全、業(yè)務(wù)務(wù)熟練、技術(shù)術(shù)精湛的干部部職工隊伍，一一批中高級工工程技術(shù)專家家，其中大專專以上學(xué)歷占占80%，中級職稱稱10人，具有有工民建、給給排水、電氣氣、人防、經(jīng)經(jīng)濟管理、財財務(wù)等配套的的專業(yè)結(jié)構(gòu)人人才隊伍，是是一支具有豐豐富的實踐經(jīng)經(jīng)驗、扎實的的理論基礎(chǔ)、過過硬的協(xié)調(diào)能能力、規(guī)范的的工作程序、優(yōu)優(yōu)異服務(wù)質(zhì)量量的專業(yè)團隊隊。4.2建設(shè)地點點區(qū)位條件1、建設(shè)地點的地理理位置阜寧縣位于****下河地區(qū)，地地處淮河入海海尾閭，位于于東經(jīng)119°227′—120°227′，北緯32°34′—34°28′，東與射陽縣相相臨，西與淮淮安相連，南南與建湖縣接壤，北北部與濱?？h相接接。阜城鎮(zhèn)通榆北路東東側(cè)地塊，北北至阜寧縣東東方汽車修理理有限公司，南南至道路，西西至通榆北路路，東至阜寧寧縣特殊教育育學(xué)校。該地段地勢平坦坦，地理位置置優(yōu)越，周邊邊環(huán)境好，適適合統(tǒng)一規(guī)劃劃住宅的建設(shè)。2、自然環(huán)境條件江蘇省阜寧縣在北北半球中緯度度，為北亞熱熱帶向南溫帶帶過度的氣候候地帶，濕潤潤的季風(fēng)氣候候盛行，四季季分明，溫暖暖濕潤，雨量量充沛。冬季季盛行大陸來來的偏北風(fēng)，以以寒冷少雨天天氣為主；夏夏季盛行海洋洋來的東南風(fēng)風(fēng)，以炎熱多多雨天氣為主主；春秋兩季季為冬夏季風(fēng)風(fēng)交替，常出出現(xiàn)冷暖、干干濕多變天氣氣。據(jù)幾年氣氣象統(tǒng)計，歷歷年最高氣溫溫為39℃，歷年最低低氣溫為-117.3℃，本地區(qū)年年平均氣溫113.9℃，8月份氣溫較較高，歷年均均日照2399..7h。年平均降降水量9855.1mm，平平均氣壓1.01××105帕，平均風(fēng)風(fēng)速3.5米/秒，最大風(fēng)風(fēng)速20.7米/秒，常年主主導(dǎo)風(fēng)向為ENE，NE，風(fēng)頻10~133%，歷年降水水量900mmm，無霜期期為209天。據(jù)資料統(tǒng)計，該地地區(qū)主要氣象象數(shù)據(jù)：（1）氣溫年平均氣溫13.6℃極端最高氣溫38.7℃極端最低氣溫-17℃（2）氣壓年平均氣壓10116.8hPPa極端最高氣壓10455.7hPaa極端最低氣壓987..9hPaa（3）降水年平均降雨量895..5mm年最大降雨量12444.6mm年最小降水量413..5mm（4）風(fēng)向、風(fēng)速、風(fēng)風(fēng)壓常年主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)年最大風(fēng)速34mm/s年平均風(fēng)速3.33m/s（5）年平均相對濕度度78%3、水文地質(zhì)本項目場地土質(zhì)為為農(nóng)田，地形形較為平坦，土土質(zhì)屬高壓性性土，地質(zhì)情情況自上而下下依次為：第第一層土為素素填土，松散散，層厚1..0m；第二二層為黃褐色色粘土，可塑塑、中密，層層厚約1.22m，地耐力f=20KKN/m2；第三層為為灰色淤泥，流流塑、松軟，層層厚約為1..8m，地耐耐力f=70KKN/m2；第四層為灰色淤泥，流塑塑、松軟，層層厚約為0..8m，地耐耐力f=80KKN/m2；第五層為灰-黃褐色粘土土，可塑、中中密，地耐力力f=2400KN/m22；場地地下下水位距地表表深度級0.97~~1.40mm左右。4、地震烈度阜寧縣地震烈度為為6度，建筑設(shè)設(shè)計按7度設(shè)防。4.3交通運輸輸該項目所處地塊交交通便捷，住住戶出行比較較方便，交通通條件良好。區(qū)域環(huán)境狀況項目建設(shè)地址位于于阜城鎮(zhèn)通榆北路東東側(cè)地塊，北北至阜寧縣東東方汽車修理理有限公司，南南至道路，西西至通榆北路路，東至阜寧寧縣特殊教育育學(xué)校，環(huán)境境狀況較好。本項項目的實施會會給環(huán)境帶來一定定程度的影響響，項目建設(shè)單單位擬采取綜合治治理措施，以以滿足環(huán)保要要求。5工程技術(shù)方案5.1總圖布置1、總圖布置原則（1）符合項目建設(shè)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，且且確保總圖布布置流暢、優(yōu)優(yōu)化。（2）考慮合理的功能區(qū)區(qū)分，在兼顧顧整體性的同同時注意各功功能區(qū)的相對對獨立性，保保證有良好的的居住人文環(huán)境境。（3）減少不安全因素素，內(nèi)部交通通流暢，形成成環(huán)道，進出出口要通暢。（4）通過合理規(guī)劃，營營造自然、和和諧、親切的的環(huán)境品質(zhì)。中中心綠化帶景觀與與各樓群間的的綠化相結(jié)合合，達到環(huán)境境美觀性。（5）建筑容積率不高高于1.800，建筑密度度31.600%，綠地率311.20%。（6）保證一定的停車場場用地。2、總平面布置本項目建設(shè)內(nèi)容主主要有住宅用用房、變配電系統(tǒng)統(tǒng)、給排水管管線、道路等等公用配套工工程。根據(jù)上述布置原則則，總平面布布置首先應(yīng)滿滿足項目建設(shè)設(shè)功能要求，同同時要符合消消防、環(huán)保等等要求，力求求合理、流暢暢。按照“整體有序、層層次分明、交交通合理、使使用便利、注注重氣氛、以以居為本、適度度超前、便于于操作”的原則，根根據(jù)規(guī)劃設(shè)計計條件及周邊邊特點，擬開開發(fā)商品住宅宅樓4幢，樓之間間及南北中心心路邊布置綠地、景景觀。項目區(qū)區(qū)內(nèi)道路、綠綠化及燈光按按相關(guān)建設(shè)要要求設(shè)計，力力求整個小區(qū)區(qū)點、線、面面相結(jié)合，創(chuàng)創(chuàng)造出一個清清新、舒適的的居住環(huán)境。（2）小區(qū)內(nèi)道路寬暢，四四周貫通，流流線明晰，交交通便捷，功功能分流互不不干擾，沒有有死角，消防防車能到達每每個樓群，達達到消防要求求。（3）小區(qū)建成后采用封封閉式管理，配配備用電子監(jiān)監(jiān)控、音樂背背景，輔以健健康綠地、廣廣場、健身場場所供業(yè)主休休閑健身；數(shù)數(shù)字電視、寬寬帶等智能服服務(wù)設(shè)施接駁到小小區(qū)。（4）建筑風(fēng)格體現(xiàn)有有特色。本項項目建筑設(shè)計計從整體到細細部均注重在在具體表達與與抽象表達之之間形成對話話，使形態(tài)與與空間的隱喻喻構(gòu)成獨到風(fēng)風(fēng)格和魅力。主主出入口大門門將采用現(xiàn)代代設(shè)計手法，利用現(xiàn)代門面裝飾技術(shù)，使人進入項目區(qū)就感覺有恢宏氣派。3、交通組織要創(chuàng)造一個成功的的住宅小區(qū)，使使人們樂于其其中，首先必必須向人們提提供方便、快快捷、安全的的交通通道。這種與與周邊地區(qū)及及內(nèi)部各單體體之間的聯(lián)系系，即為“可達性”，它是商品住住宅樓開發(fā)成成功的價值基基礎(chǔ)。（1）項目區(qū)入口設(shè)計在項目面向東設(shè)計小小區(qū)主入口，大門門朝南，出大門即即直達通榆北北路。（2）區(qū)內(nèi)主要交通路路線設(shè)計結(jié)合住宅區(qū)的功能能布局，在整整個地塊規(guī)劃劃一條從南到北分叉式景觀大大道，輔以小小區(qū)內(nèi)環(huán)形通通道，形成一一個網(wǎng)格形的的交通體系，小小區(qū)道路面積積約1000m2，配套路燈燈30套。項目區(qū)內(nèi)中心主干干道道路寬66.5米，建建筑物四周設(shè)設(shè)計8米寬環(huán)形車車道，使車流流、人流能方方便到達每個個樓群，樓群群中間設(shè)置6米的綠化帶。主干道、支干道均均采用混凝土土路面。擬采采用如下做法法：（1）素土夯實，（2）二灰土墊層層，（3）碎石層，（4）混凝土路面面。區(qū)內(nèi)道路路縱坡≥0.03％，以利雨水、污水排泄。具具體路基做法法應(yīng)根據(jù)不同同路段的地質(zhì)質(zhì)情況確定，并并每隔一定距距離處設(shè)置脹脹縫。并根據(jù)據(jù)需要在道路路兩側(cè)地下敷敷設(shè)雨水管、污污水管，同時時考慮到檢修修方便。（3）項目區(qū)內(nèi)步行道路路設(shè)計小區(qū)內(nèi)步行道路設(shè)設(shè)計不僅僅是是物質(zhì)的也應(yīng)應(yīng)當是精神的的。步行道路路只有在納入“人”這個主體一一切才得以實實現(xiàn)，才得以以升華，才有有了價值。本項目在設(shè)計住宅宅區(qū)的步行道道路時，在考慮物業(yè)管管理的同時，更要為“人”這個主體提提供一個休憩憩的場所，宜宜布置有較強強景觀性的步步行道路：如如報刊亭、小小亭、廊椅等等。5.2土建工工程1、設(shè)計依據(jù)（1）鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范[[GB500017-20003]（2）建筑設(shè)計防火規(guī)范范[GB500016-20006]（2006年版）（3）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)規(guī)范[GB500010-22002]（4）建筑樁基技術(shù)規(guī)范范[JGJ994-94]]（5）建筑抗震設(shè)計規(guī)范范[GB500011-22001]（6）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范范[GB500009-22001]2、工程內(nèi)容本項目土建工程主主要由住宅樓樓及配套設(shè)施施組成。各建建筑物的設(shè)計計應(yīng)滿足防火火間距要求，還還應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代代商品住宅樓樓特有的風(fēng)貌貌特色。***置業(yè)匯錦苑苑房產(chǎn)開發(fā)項項目主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標如如下：經(jīng)濟技術(shù)指標序號名稱單位數(shù)量備注1用地面積m27411.20mm22建筑占地面積m22342.99mm23建筑總面積m213340.100m24一號樓m23539.09mm26層（住宅）5二號樓m22751.96m26層（住宅）6三號樓m22751.96mm26層（住宅）7四號樓m23539.09mm26層（住宅）8商業(yè)用房m2558.00mm28配套用房m2200.00mm29總戶數(shù)戶116戶10住宅面積m212582.100m211商業(yè)面積558.00mm212公共面積200.00mm213建筑密度31.6%14容積率1.8015綠化率31.20%5.3公用配配套工程給排水設(shè)計依據(jù)（1）建筑給水排水設(shè)設(shè)計規(guī)范[GBJII5-88]]（1997年版）（2）室外排水設(shè)計規(guī)規(guī)范[GBJ114-87]]（1997年版）（3）室外給水設(shè)計規(guī)規(guī)范[GBJJ13-866]（1997年版）（4）建筑設(shè)計防火規(guī)范范[GB500016-22006]（2006年版）（5）建筑滅火器配置置設(shè)計規(guī)范[GB501140-20005]（2005年版版）1、生活給水系統(tǒng)本項目給水由市政政給水管網(wǎng)二二路供水，進進水管管徑為為DN100，并在區(qū)內(nèi)內(nèi)形成環(huán)狀，以以滿足居民及及消防用水要求。連接到戶的水管含含在建筑費用用中，小區(qū)內(nèi)內(nèi)布置水泵房房。2、消防給水系統(tǒng)（1）消防用水量室外消火栓用水量量：60L/s室內(nèi)消火栓用水量量(單幢最高)：80自動噴淋系統(tǒng)：227L/s室外消防給水由市市政給水管網(wǎng)網(wǎng)供給并形成成環(huán)路，供水水管徑為DN100，室外消防防用水量為660L/s，室外按按保護半徑不不超過150m設(shè)置室外外消火栓。（3）室內(nèi)消火栓給水系系統(tǒng)營業(yè)用房根據(jù)消防防規(guī)范設(shè)置室室內(nèi)消火栓，每每只水槍最小小流量：511L/s，最小充充實水柱：110m，每個消火栓栓處設(shè)直接啟啟動消防泵的的按鈕，并應(yīng)應(yīng)設(shè)有保護按按鈕的設(shè)施。每每棟樓屋頂設(shè)設(shè)試驗消火栓栓1只，并設(shè)壓壓力顯示裝置置。3、排水系統(tǒng)本項目采用雨污分分流制：（1）屋面雨水采用內(nèi)內(nèi)落水系統(tǒng)，室室外地面雨水水經(jīng)管網(wǎng)收集集后排入附近近市政下水道道；（2）廚房污水須先經(jīng)經(jīng)隔油池處理理后才能排入入調(diào)節(jié)池，污污水經(jīng)收集，通通過生活污水水處理裝置處處理達標后，排排入市政下水水道；（3）排水主管道采用用φ800和φ500涵管各一條條，中間用φ600的涵道連接接，分別埋設(shè)設(shè)在人行道下下。（4）糞便污水經(jīng)化糞池池處理后，與與廢水匯總排排入市政污水水管。（5）地下室積水排至集集水坑，再由由排水泵排至至室外雨水管管網(wǎng)。電氣1、設(shè)計依據(jù)（1）民用建筑電氣設(shè)設(shè)計規(guī)范[JGJ//T16-992]（2）民用建筑照明設(shè)設(shè)計標準[GBJ1133-900]（3）通用用電設(shè)備配配電設(shè)計規(guī)范范[GBJ550055--93]（4）建筑設(shè)計防火規(guī)規(guī)范[GB500016-20006]（2006年版）（5）供配電系統(tǒng)設(shè)計計規(guī)范[GB500052－95]（6）低壓配電設(shè)計規(guī)規(guī)范[GB500054－95]（7）建筑物防雷設(shè)計計規(guī)范[GB500057－94]（8）工業(yè)企業(yè)建筑電電氣設(shè)計規(guī)范范[JGJ//T16－92]（9）工業(yè)企業(yè)照明設(shè)設(shè)計標準[GBJ550034－93]2、電源及用電負荷荷本項目電源來自阜阜城變電所，項項目用電主要要為照明用電電，新增用電電負荷約為170kW，用電負荷等級級為二級或三級。擬在項目區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)10KV//0.4KV變配電房，配置2臺350KVA干式變壓器器（一備一用用），以滿足足項目實施的的供電要求。3、變配電系統(tǒng)本項目變配電房高高壓側(cè)設(shè)環(huán)網(wǎng)網(wǎng)柜，變壓器器采用環(huán)樹脂脂澆注低噪聲聲干式變壓器器，采用低壓壓器集中補償償方式，使功功率因素提高高至0.9以上，電能能計量為高供供低壓。4、低區(qū)配電系統(tǒng)（1）擬在商住樓內(nèi)設(shè)計計配電間（箱），配電房至各配電間間（箱）采用UJV22型電纜在室室外直埋引入入。（2）低壓供配電線路路配電方式采采用放射式與與樹干混合方方式。（3）消防設(shè)備均要求求在最末一級級配電箱設(shè)自自動切換裝置置。5、照明設(shè)計（1）商業(yè)營業(yè)用房及及配套用房的的室內(nèi)照明采采用熒光燈。（2）室外照明包括室室外道路照明明和迎街大樓的泛泛光照明。光光源主要采用用金鹵燈，并并采取良好的的防眩光措施施。所有室外外照明回路均均需設(shè)漏電保保護裝置。（3）室內(nèi)照明回路采采用ZR-BV銅芯電線穿穿阻燃PVC管敷設(shè)或穿穿鋼管敷設(shè)；；室外照明回回路采用ZR-VV電纜穿鋼管管暗敷。6、防雷與接地本工程的建筑物按按不同建筑物物的規(guī)范要求求確定防雷等等級，接地采采用TN-C--S接地系統(tǒng)。防防雷、防靜電電、工作及保保護接地共用用一套接地裝裝置，接地電電阻要求≤1。所有電氣氣設(shè)備正常時時不帶電的金金屬外殼均進進行可靠接地地。本工程利用建筑物物基礎(chǔ)作為接接地極，避雷雷帶采用鍍鋅鋅圓鋼10#，引下線利利用柱內(nèi)兩根根主筋，其余余接地線采用用25×4鍍鋅扁鋼。本項目建設(shè)，按規(guī)規(guī)劃部門要求求，供電電纜纜全部埋設(shè)在在地下，實現(xiàn)現(xiàn)無桿化。電信和有線電視本項目通信線路和和有線電視線線路，采用地地下電纜埋設(shè)設(shè)于地下。通通訊線路及有有線電視線路路架設(shè)到每套套住宅，由用用戶向電信和和廣電部門申申請安裝。消防1、設(shè)計依據(jù)（1）GB50016--2006《建建筑設(shè)計防火火規(guī)范》（2006年版）（2）GB50140--2005《建建筑滅火器配配置設(shè)計規(guī)范范》（20005年版）（3）《高層建筑設(shè)計防防火規(guī)范》2、設(shè)計要求本項目建設(shè)工程耐耐火等級為二二級。消防水水泵、消防報報警系統(tǒng)及主主要通訊照明明為二級負荷荷，其余為三三級負荷。防防雷設(shè)計按二二類，抗震設(shè)設(shè)計烈度按七七度設(shè)防。3、消防系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范，本本項目消防系系統(tǒng)主要包括括消防報警系系統(tǒng)、消火栓栓系統(tǒng)、自動動噴水滅火系系統(tǒng)、應(yīng)急照照明系統(tǒng)等?？偲矫娌贾脮r，建建筑物的間距距應(yīng)滿足防火火間距要求，住宅小區(qū)內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。區(qū)域消防系統(tǒng)的消消防加壓泵房房宜布置在本本小區(qū)的中心心地帶，室外消防給給水管在住宅宅小內(nèi)形成環(huán)環(huán)狀，并與城城市自來水管管網(wǎng)的兩個進進水管連接。在在室外消防環(huán)環(huán)狀管網(wǎng)的適適當位置設(shè)室室外地上式消消火栓，小區(qū)區(qū)內(nèi)給水干管管DN150成環(huán)，分別別由小區(qū)兩側(cè)側(cè)主干道接入入。小區(qū)內(nèi)多層建筑的的室內(nèi)消火栓栓消防系統(tǒng)通通過減壓閥井井與室外環(huán)狀狀區(qū)域消防管管網(wǎng)連接。在明顯、易取用部部位，配置適適量的手提式式滅火器。變變配電室等電電氣設(shè)備的消消防采用二氧氧化碳滅火器器，其余場所所采用磷酸銨銨鹽干粉滅火火器，滅火器器置于專用滅滅火器箱內(nèi)。6節(jié)能本項目建設(shè)的主要要內(nèi)容是建筑筑。根據(jù)建設(shè)設(shè)部的數(shù)據(jù)，建建筑能耗占全全國終端能源源總消費量27.5%，且呈遞增趨趨勢。因此開展建建筑節(jié)能工作作有巨大潛力力。建筑能耗耗不僅僅影響響國家能源供供應(yīng)，而且還還影響環(huán)境?？湛照{(diào)的過度使使用造成建筑筑周圍熱環(huán)境境被嚴重惡化化。建筑節(jié)能能和居住環(huán)境境密切相關(guān)并并相互影響。住宅建筑消耗的能能源主要用于于照明、空調(diào)調(diào)、水供應(yīng)以以及其它動力力設(shè)備等方面面，需要從建筑筑設(shè)計到建筑筑細部構(gòu)造處理以以及環(huán)境控制制設(shè)備及系統(tǒng)統(tǒng)等各種技術(shù)術(shù)的集成來解解決。6.1用能標準準和節(jié)能規(guī)范范法律法規(guī)及行政規(guī)規(guī)章（1）《中華人民共和和國節(jié)約能源源法》（19998年1月1日施行）；（2）《國務(wù)院關(guān)于加加強節(jié)能工作作的決定》（國國發(fā)[20066]28號）；（3）《固定資產(chǎn)投資項項目節(jié)能評估估和審查暫行行辦法》（國國家發(fā)展改革革委令第6號）；（4）《固定資產(chǎn)投資項項目節(jié)能評估估和審查實施施辦法（試行行）》（蘇發(fā)改規(guī)發(fā)發(fā)[2011]1號）規(guī)定，；；（5）《江蘇省節(jié)約能能源條例》（2004年8月20日第二次修正）；（6）《中國節(jié)能技術(shù)術(shù)政策大綱（2006年）》（國國家發(fā)改委、科科技部）。6.1.2標準規(guī)范范（1）《綜合能耗計算算通則》（GB/T22589－2008）；（2）《用能單位能源源計量器具配配備與管理通通則》（GB/T117167－2006）；（3）《評價企業(yè)合理理用熱技術(shù)導(dǎo)導(dǎo)則》（GB/T33486－1993）；（4）《評價企業(yè)合理理用電技術(shù)導(dǎo)導(dǎo)則》（GB/T33485－1993）；（5）《評價企業(yè)合理理用水技術(shù)導(dǎo)導(dǎo)則》（GB/T77119－1993）；（6）《公共建筑節(jié)能能設(shè)計標準》（GB50189-2005）；（7）《建筑照明設(shè)計計標準》（GB500034-20004）；（8）《夏熱冬冷地區(qū)區(qū)居住建筑節(jié)節(jié)能設(shè)計標準準》（JCJ733-20033）；（9）《民用建筑節(jié)能能設(shè)計標準（采采暖居住建筑筑部分）》（JCJ266-96）；（10）《采暖通風(fēng)與空空氣調(diào)節(jié)設(shè)計計規(guī)范》（GB500019-20003）；（11）《通風(fēng)與空調(diào)工工程施工質(zhì)量量驗收規(guī)范》（GB50243-2002）；（12）《建筑采光設(shè)計計標準》（GB/T550033--2001）；（13）《采暖居住建筑筑節(jié)能檢驗標標準》（JGJ1332-20001）；（14）《民用建筑電氣氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）；（15）《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)運行管理規(guī)規(guī)范》（GB503365-20005）。6.2能耗狀況況和能耗指標標分析項目所在地能源供供應(yīng)狀況新建住宅內(nèi)居民用用電按建筑面面積40W/mm2負荷密度選選擇，本項目目用電總裝機機容量1700kW。項目正常常使用后，年用用電消耗量約約27萬kW?h?？傋冸娫丛磥碇劣诟穼帉幙h阜城鎮(zhèn)變電所，通通過35kV線架空引入入小區(qū)，進小區(qū)后采用電電纜直埋方式式敷設(shè)到相應(yīng)應(yīng)變配電房。阜城鎮(zhèn)有日供量11萬噸水廠一一座，可用于于為項目供水。在在本項目廠址址南、東面的路路邊已埋有供供水管，可供供本項目用水水接管。6.2.2能耗估估算（1）用電量估算本項目總用電負荷荷約為1700千瓦。以年年工作時間360天，每天需需工作8小時估算，取取功率因素0.6，分散系數(shù)0.92，則年用電電量為：170×360××8×0.66×0.922=27萬kWh。（2）用水量估算規(guī)劃用水量按人均均綜合生活用用水量進行預(yù)預(yù)測，用水標標準取2000L/人·日，消防用用水量取155L.S，火災(zāi)持續(xù)續(xù)時間為2h，最高日用用水量近期為為100立方米/日。年用水量量為3.6萬立方米。6.2.3能耗指指標計算.1能源折標準準煤系數(shù)本項目各種能源折折標準煤系數(shù)數(shù)依據(jù)《綜合合能耗計算通通則》（GB/T22589-22008）提供的各各種能源這標標準煤參考系系數(shù)，具體數(shù)數(shù)值如下：自來水：0.25571kg--ce/m33；電力折算當量值為為0.12229kg-cce/kWhh。.2能源消耗量量折算表6.1項目能耗標標準煤折算表表1電萬千瓦時27㎏-ce/kWh0.12293.4878.92水萬m33.6㎏-ce/m30.25710.9321.1合計=SUM(ABOVE)4.41=SUM(ABOVE)100本項目建成后年綜綜合能耗4..41噸標準準煤（當量值值），主要消消耗為電能。6.3節(jié)能措施和和節(jié)能效果分分析6.3.1項目節(jié)節(jié)能措施（一）建筑節(jié)能1、項目圍護結(jié)構(gòu)阜寧縣屬于夏熱冬冬冷地區(qū)，項項目應(yīng)滿足《公公共建筑節(jié)能能設(shè)計標準》（GB50189-2005）。屋面應(yīng)滿足傳熱系數(shù)K值≤0.70。（K值單位：W/m2·K），平屋面、斜屋面采用擠塑泡沫板陋熱層，外墻砌筑采用多孔粉煤灰燒結(jié)磚，JMS輕質(zhì)砂漿砌筑，外墻保溫砂漿粉刷。屋面采用擠塑聚苯板保溫措施。2、在屋頂平臺布置置綠化，減少少二氧化碳的的影響。3、公共建筑西立面面設(shè)置外遮陽陽，并利用遮遮陽飾件、百百葉或卷簾，達達到日光控制制效果，減少少夏天時因太太陽令室內(nèi)溫溫度上升的情情況。4、地下一層室內(nèi)頂頂板刷保溫砂砂漿，使地面面熱阻滿足標標準要求。5、地下室外墻及與與室外廣場相相連的頂板采采用外貼膨脹脹聚苯板的保保溫措施。6、盡量運用預(yù)制構(gòu)構(gòu)件及標準化化建筑方式，和和除去在設(shè)備備用房所用的的不必要物料料，有助于施施工進度及減減少浪費工地地的材料。7、采用光發(fā)射二極極管等作室外外及建筑外墻墻照明，采用用間接的照明明系統(tǒng)，節(jié)約約能源并減少少制冷負荷。8、于樓屋頂層安裝裝太陽能板以以利用可再生生能源。（二）電氣節(jié)能1、配變電所盡量設(shè)設(shè)置負荷中心心，采用無油油干式節(jié)能變變壓器，并設(shè)設(shè)置集中低壓壓電容器補償償柜，補償后后功率因數(shù)不不小于0.92；采用高效效節(jié)能光源及及燈具并加裝裝電子鎮(zhèn)流器器，并對公共共照明、室外外照明等進行行集中控制。對對于靠外窗的的燈具單獨設(shè)設(shè)立回路控制制，以達到白白天節(jié)能的目目的。對各用用電設(shè)備電表表進行監(jiān)察及及控制管理，以以減少浪費。2、采用高壓計量方方式。單獨設(shè)設(shè)置高壓計量量柜。在變壓壓器二次側(cè)設(shè)設(shè)置有供及無無功電量表，給給業(yè)主作為內(nèi)內(nèi)部經(jīng)濟核算算用。（三）照明節(jié)能照明是公共建筑中中的一個重要要系統(tǒng)，它會會消耗大量的的能源，此外外，照明系統(tǒng)統(tǒng)對游客的舒舒適度也有很很大的影響。照照明的節(jié)能可可以分為使用用節(jié)能的照明明燈具和照明明系統(tǒng)的優(yōu)化化。1、綠色照明燈具能能大幅的減少少能耗。本項項目燈具的選選型以高效率率、高熱度及及節(jié)能為主。選選用高輸出、低低炫光的熒光光燈、細徑直直管熒光燈等等新型高效光光源提供照明明，使電腦屏屏幕消除反光光現(xiàn)象，消除除視覺疲勞，還還能有效的節(jié)節(jié)約能源。2、照明光源采用新型型高效節(jié)能光光源，并配置置以節(jié)能型電電子鎮(zhèn)流器，從從而降低照明明用電量，創(chuàng)創(chuàng)造以人為本本的綠色照明明環(huán)境。3、選用效率高、壽命命長、安全和和性能穩(wěn)定的的電光源、燈燈具、配線器器材以及調(diào)光光控制設(shè)備和和光控器件。既既在提高亮度節(jié)省電能能及改善照明明質(zhì)量的同時時保證經(jīng)濟運運行，又有益益于環(huán)境和人人的身心健康康。4、除了照明燈具的的選擇外，照照明系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計也能降低低能耗。燈具具及其它設(shè)備備供電由大廈廈管理系統(tǒng)控控制，合理統(tǒng)統(tǒng)籌，減少耗耗能。（四）給排水節(jié)能能1、采用符合國家節(jié)節(jié)能標準的高高效低能耗供供排水設(shè)備。2、采用一次沖洗水水量小于9LL的節(jié)水型坐坐便器，小便便器采用感應(yīng)應(yīng)式自閉式?jīng)_沖洗閥，各種種用水水龍頭頭均采用陶瓷瓷密封芯片節(jié)節(jié)水型龍頭。3、供水系統(tǒng)采用合理理的工藝流程程，推薦使用用充氣水嘴、真真空排水系統(tǒng)統(tǒng)等先進的節(jié)節(jié)水技術(shù)。推推薦安裝6升水便器配套套系統(tǒng)，并使使用兩檔式便便器水箱及配配件。衛(wèi)生器器具管件等采采用節(jié)水型設(shè)設(shè)備。衛(wèi)生器器具最低配水水點處的靜壓壓力不超過0.25MMpa。在給水、總總?cè)肟谔幘O(shè)設(shè)水表。采取取防滲漏措施施，杜絕水量量流失。4、除了用城市進水水管安裝總水水表外，每一一幢建筑均獨獨立安裝水表表。設(shè)置水表表的目的是為為了有效地管管理及監(jiān)察用用水，避免浪浪費生活用水水。定期檢修修用水設(shè)備、管管道、器具，